物業(yè)客服實習報告

物業(yè)客服實習報告物業(yè)客服實習報告1

在公司實習那么久，我很難看到他們有著劇烈的工作責任與工作效率感。雖然市場管理員常常對我這位實習生說要把每份工作做好，而且要有效率。然而事實上我所見到的是，那些市場管理員沒事的時候就是在辦公室吞云吐霧，聚在一起大聲談天。一旦上面安排下任務，或是業(yè)主反映有什么問題的時候，在大多數(shù)狀況他們都是靠著以往的閱歷進行處理，沒有進行深化的思索。

一、實習背景

依據(jù)學校教學支配，20xx年下學期我等20名同學被支配到xx市工商聯(lián)進行實習。在工商聯(lián)的歡迎會上，我被榮幸的支配到xx集團。xxx集團將我與xxx同學支配到其下屬的子公司xxx物業(yè)管理公司的市場管理部。

二、市場管理部簡介

市場管理部由14名員工組成，分別有經理1名，市場管理主管1名，收費主管1名，綜合管理員1名，市場管理員6名，收費員4名。市場管理部直接由總經理管理，在公司管理結構中處于相當重要的地位。市場管理部對市場經營活動的管理好壞直接關系到博翰物業(yè)管理公司的生存與否。因此，市場管理部將市場管理與收費管理作為工作的重點，一切工作圍繞這兩點綻開。

三、市場管理部的職責

依據(jù)公司崗位職責劃分規(guī)定，市場管理部有以下職責：

1、負責對公司招商入場的后續(xù)經營管理全盤把控。

2、負責公司所接管商業(yè)地產的經營管理。

3、負責經營戶經營范圍的規(guī)范。

4、負責經營戶入場、退場、轉讓等經營行為的管理。

5、負責經營戶裝修期間的監(jiān)控、督察。

6、負責經營戶門前三包的落實。

7、負責與經營戶定期進行溝通，了解經營狀況，為公司經營決策供應手資料。

8、負責經營戶滿足度調查的執(zhí)行分析。

9、負責所管轄區(qū)域內收費工作的全面工作。

然而，依據(jù)我在博翰物業(yè)管理公司四十天的實習與觀看來看，給部門的職責在實際工作中不光局限于以上的職責。如：協(xié)作政府機構對其范圍內的人口普查，幫招商部收集市場信息等。而其所規(guī)定的“負責與經營戶定期進行溝通，了解經營狀況，為公司決策供應手資料”等并未能進行執(zhí)行。究其緣由，我以為該條例所規(guī)范的內容對于市場管理員過于抽象，這使得文化程度不高的市場管理員難以把握詳細的度。況且，其溝通的內容涉及到經營戶的商業(yè)隱秘，這使得市場管理員難以與經營戶進行實質性的溝通，這也導致了該條例無法被真正地執(zhí)行過。

另外，市場管理范圍內的有些工作負擔其實對于原來應當擔當?shù)墓ぷ髫摀蟮枚?。譬如，空中街市常常漏水，一到下雨天，空中街市就處處漏水，這使得市場管理員忙不過來，同時也使得廣闊業(yè)主對公司的積怨越深。其實究其緣由在于建設工程質量不過關，導致了市場管理員工作負擔加重，鋪張時間與精力，也使得公司聲譽受損。當然這并不能說市場管理員就不應當管理這樣的事情。只想說明的是，市場管理員的工作、職責與其他部門的協(xié)作是親密相連的，合理的劃分各部門的職責范圍是相當有必要的，而且在公司劃分職責范圍時卻并沒有說明各部門應當相互協(xié)作，以及如何協(xié)作，這使得在實際工作過程中各部門常常發(fā)生沖突，難以協(xié)調。雖然公司每天都說“團隊進取”，卻沒有在制度上作出規(guī)定與規(guī)范。真正的團隊進取并非是口頭上說那么簡單的。

四、市場管理部存在的問題

通過四十天在市場管理部的實習與觀看，對市場管理部的工作方式、處理問題的方法與態(tài)度也有了些思索，筆者認為有以下幾方面的問題：

1、市場管理部隊伍素養(yǎng)不高。這里所講的素養(yǎng)并非特指文化素養(yǎng)，由于市場管理并不需要很高的文化程度。平常在辦公室的時候，有業(yè)主來訪，大家卻很少主動詢問業(yè)主，而是大家連續(xù)著自己手上的活，或者連續(xù)談天。這就在一開頭就給業(yè)主心里留下了不好的印象，在解答業(yè)主的過程中，很少有人會主動起身讓座，或者倒水，這怎么能夠感受到公司對業(yè)主的敬重呢？在巡察市場的過程中，市場管理員的行為不夠細致，或者說不夠恰當，在筆者看來是沒有體現(xiàn)出作為一名市場管理員應有的素養(yǎng)。在微小處沒有體現(xiàn)出公司對廣闊業(yè)主的關懷，又怎么能夠寄盼望于業(yè)主在以后協(xié)作公司的工作呢？市場管理員的素養(yǎng)凹凸直接關系到公司形象與利益，然而市場管理員的素養(yǎng)卻存在著巨大的問題。

2、關于早會的問題。從星期一到星期五每天早上8點都要開早會。一般狀況下是由部門經理來講話。在講話的過程中，各員工不是東張西望就是左看右看，不能集中精力仔細傾聽領導的講話。當然這不能說明我們沒有專心的聽領導講話，而是暴露出一個問題即紀律觀念的問題。無法規(guī)不成方圓，無紀律何來的秩序呢？早會有著早會的紀律，然而我很少看到他們遵守著早會的紀律。從這樣的小事不難看出市場管理員的紀律觀念是如此的淡薄，同時也看到了公司在制度執(zhí)行方面存在著很大的問題。每天進行早會的目的在于傳達信息，布置詳細的工作任務，激發(fā)員工的工作熱忱。然而在早會的開展過程中開展方式卻存在著問題。通常是由經理一人講話，講完之后早會也就結束了。在本人看來這樣會很大程度上下屬員工的失落感。假如員工能夠常?？梢栽谠鐣l(fā)表自己的見解，與經理及廣闊員工進行當面的溝通，這樣可以達到增加員工對公司的榮譽感和責任感。

3、時間觀念不強。在這四十天的實習過程中，我感受最為深刻的是不光市場管理員，而且很大部分的員工的時間觀念都不夠強。每天看完早會，我的.同事那些市

場管理員都紛紛去吃早餐，公司明文規(guī)定是8點上班，然而對于市場管理員來說，至少要到8點半才是上班的時候。到了中午吃飯的時候，還沒有到規(guī)定的時間，市場管理員都是急趕忙忙的趕著去吃飯。再比如開會，雖然本人只參與了一次較為正式的部門會議，市場部的員工都是拖拖拉拉的趕到。如此之時間觀念，我們很難想象市場部的員工的辦事效率有多高。

4、關于考核與激勵問題。來到公司快一個月的時候，本人沒有見到過公司對市場管理員的詳細考核。間或見到的兩次也就是走形式。當時辦公室來人檢查，市場管理員辦公室是烏煙瘴氣，可能有點夸大了，但是肯定違反了公司的規(guī)定。然而本人看到公布的結果卻是相安無事。通過與同事探詢公司的考核激勵制度的時候，我才最終明白原來公司就不存在什么較為正式的激勵與考核制度。同事來到公司也快一年也沒有得到公司什么嘉獎與懲處之類。沒有考核與激勵的措施，公司又怎么能夠保證員工能夠圓滿的完成任務呢，又怎么能夠保證員工對工作的熱忱呢？結果造成了市場管理員辦事常常是拖沓，效率不高，公司開展工作都是很難進行，而各部門都是相互沖突，相互指責。臨到實習快結束的時候，由于公司收費任務不能很好的完成，于是就抓緊給市場管理員下達完成指標，并以此為考核標準。然而我的同事市場管理員卻都是紛紛埋怨不能夠完成任務，這對于公司來說又是一個問題。其實許多問題都是連續(xù)著的，前面的工作做好了，后面的工作也就不是問題了。假如前面的考核制度完善好，以及前面的工作做好，也就不會突然給市場管理員們巨大的壓力。

上述那些問題，歸根究竟在于企業(yè)員工沒有對企業(yè)制度與企業(yè)文化領悟透徹。在我剛到公司時，我的同事某位市場管理員處理一件事后，對我說：“這就是‘立于平凡，見于微小’，我們公司的企業(yè)文化”。我當時若有所思似的點點頭。然而在后來的實習過程中，我發(fā)覺其實他們對于個公司的制度與文化也就是停留于表面上，并沒有深層次的理解?；蛟S正式由于沒有此種理解，也就導致了很多不應當存在的問題。

物業(yè)客服實習報告2

物業(yè)管理是一種與房地產綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產方式相配套的綜合性管理，它是與因住房改革而消失的產權多元化格局相連接的統(tǒng)一管理，是與建立市場經濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經營型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理全方位多層次的服務、市場化的經營為一體，寓經營與管理于服務中的物業(yè)管理，其實是一種服務性的行業(yè)。

在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，樂觀參加物業(yè)管理相關工作，留意把書本上學到的物業(yè)管理理論學問對比實際工作，用理論學問加深對實際工作的熟悉，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。簡短的實習生活，既緊急，又新穎，收獲特別的大

物業(yè)管理屬于第三產業(yè)，是一種服務性行業(yè)。同屬第三產業(yè)，物業(yè)管理又具有自己特有的性質，即它是集管理、服務、經營于一體，并寓經營、管理于服務中的產業(yè)。為物業(yè)全部人與使用人供應優(yōu)質、高效、周到的服務，使物業(yè)升值。恒佳物業(yè)管理公司想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。其運作處于良好水平，收費率達到88%以上，業(yè)主滿足度達到中上等水平。小區(qū)環(huán)境美麗，綠化程度高，設施齊全完備，常常開展各項活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，屬于高品質小區(qū)。其經營目標是為業(yè)主制造一個"平安、暖和、快捷、便利、干凈"的生活小區(qū)。

本次我實習的主要工作是接待業(yè)主來訪、故障申報以及投訴處理。其中，主要應當留意的是熱忱接待業(yè)主，并盡快的關心業(yè)主解決實際問題。針對一些不屬于物業(yè)負責范圍內的問題，進行進一步分析，提出對策與解決方法，大大降低業(yè)主利益損失程度。過年前，在領導的指導下，對小區(qū)內的平安隱患進行了清除和排解。為小區(qū)業(yè)主供應了一個潔凈的環(huán)境，度過一個平安而又和諧的新年。同時，也對小區(qū)業(yè)主繳費狀況進行錄入與整理，保障每個業(yè)主的利益，也同時對一些惡意欠費的業(yè)主進行上門回訪和問題的處理。

加強培訓、提高業(yè)務水平

物業(yè)管理行業(yè)是一個法制不健全的行業(yè)，而且涉及范圍廣，實習專業(yè)學問對于搞物業(yè)管理者來說很重要。但物業(yè)管理理論尚不成熟，實踐中缺乏閱歷。市場環(huán)境逐步形成，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都打算了我們從業(yè)人員需不斷地學習，學習該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài)，對于搞好我們的工作是很有好處的。

客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素養(yǎng)凹凸代表著企業(yè)的形象，所以我們始終不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內容有：

(一)搞好禮儀培訓、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺，物業(yè)管理首先是一個服務行業(yè)，接待業(yè)主來訪，我們做到熱忱周到、微笑服務、態(tài)度和氣、這樣即使業(yè)主帶著心情來，我們的周到服務也會讓其消減一些，以使我們解決業(yè)主的問題這方面，陳經理特地給全部門員工做專業(yè)性的培訓，完全是酒店式服務規(guī)范來要求員工。如前臺接電話人員，必需在鈴響三聲之內接起電話，第一句話先報家門"您好"，天元物業(yè)X號X人為您服務"。前臺服務人員必需站立服務，無論是公司領導不是業(yè)主從前臺經過時要說"你好"，這樣，即提升了客務部的形象，在肯定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象，更突出了物業(yè)公司的服務性質。

前臺接待是管理處的`服務窗口，保持信息渠道暢通，監(jiān)督巡查、調度和協(xié)調各部門工作，是前臺接待的主要職責。在日常服務中，前臺不僅要接待業(yè)主的各類報修、詢問、投訴和建議，更要準時地向相關部門、施工單位反映業(yè)主需求，監(jiān)督修理跟進工作，對修理完成狀況進行回訪，完成最終閉環(huán)。為提高工作效率，在持續(xù)做好人工溝通記錄的同時，前臺接待還要負責收費資料的統(tǒng)計存檔，使各種信息儲存更完整，查找更便利，保持了原始資料的完整性

(二)搞好專業(yè)學問培訓、提高專業(yè)技能

除了禮儀培訓以外，專業(yè)學問的培訓是主要的。我們定期給員工做這方面的培訓。主要是結合《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理企業(yè)收費管理方法》等污染法規(guī)、學習相關法律學問，從法律上解決實際當中遇到的問題，我們還邀

除了禮儀培訓以外，專業(yè)學問的培訓是主要的。我們定期給員工做這方面的培訓。主要是結合《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理企業(yè)收費管理方法》等污染法規(guī)、學習相關法律學問，從法律上解決實際當中遇到的問題，我們還邀請工程部師傅給我們講解有關工程修理方面的學問，如業(yè)主報修，我們應能分清報修位置、基本處理方法、師傅應帶什么工具去、各部分工程質量保修期限是多少，是有清晰了這些問題，才能給業(yè)主宣揚、講。讓業(yè)主清晰明白物業(yè)管理不是永久保修的，也不是交了物業(yè)管理費我們公司就什么都負責的，我們會拿一些經典案例，大家共同探討、分析、學習，發(fā)生糾紛物業(yè)公司空間擔當多大的責任等。都需要我們在工作中不斷學習、不斷積累閱歷。

管理處接待來訪設訴工作制度

為加強管理處與業(yè)主、住戶的聯(lián)系，準時為業(yè)主、實習住戶排憂解難，提高社會效益，特建立接待來訪投訴工作制度。

一.接待來訪工作由客戶服務中心負責，宣揚接待投訴的辦公地點、電話，讓業(yè)主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。

二.任何管理人員在遇到業(yè)主、住戶來訪投訴時，都應賜予熱忱接待，主動詢問，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業(yè)主、住戶心情，并做到對熟人、生疏人一個樣、對大人小孩一個