春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案

春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案2023/7/31春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案2023/7/29春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案1目標(biāo)回顧前期與發(fā)展商達成的目標(biāo)共識：1、3個月實現(xiàn)100%銷售2、低成本營銷3、實現(xiàn)不低于10300元/平米的均價（帶800元/平米精裝交房標(biāo)準(zhǔn)）春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案目標(biāo)回顧前期與發(fā)展商達成的目標(biāo)共識：1、3個月實現(xiàn)100%銷2前期相關(guān)結(jié)論回顧關(guān)注焦點1：90平米占70%。羅湖口岸片區(qū)住宅戶型主要是單房、一房一廳，面積集中在22-46㎡左右。此條款對本片區(qū)住宅無影響。關(guān)注焦點2：五年為單位限制轉(zhuǎn)手交易營業(yè)稅。羅湖口岸片區(qū)的客戶以長線投資為主，購房投資目的主要是收租。此條款對本片區(qū)長期投資客無較大影響。關(guān)注焦點3：廉租房制度建設(shè)。春風(fēng)路片區(qū)為羅湖口岸最成熟的片區(qū)之一，租客主要是港人、中港家庭、服務(wù)業(yè)的中高收入白領(lǐng)等。由于生活習(xí)慣，他們認可該片區(qū)，能承受該片區(qū)的消費水平。因此，此條款對本片區(qū)項目無影響。

結(jié)論：新政對本項目基本上沒有影響新政影響春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案前期相關(guān)結(jié)論回顧新政影響春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案3前期相關(guān)結(jié)論回顧2006年競爭項目3個：紅桂皇冠、天勤公寓、陽光綠地2007年推出：約6個項目2006推出2007推出東門國際本項目紅桂皇冠汝南大廈國野項目萬象城2期天勤公寓合正項目地鐵老街項目陽光綠地市場競爭結(jié)論：2006年本項目在口岸片區(qū)處于沒有競爭的狀態(tài)。盡管受周邊二手房價格影響，但新政對二手房交易稅的提高給予了項目機會。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案前期相關(guān)結(jié)論回顧2006年競爭項目3個：紅桂皇冠、天勤公寓、4前期相關(guān)結(jié)論回顧項目分析地段好，交通便利，周邊生活配套完善戶型方正，但部分單位實用面積較低少量復(fù)式產(chǎn)品，支撐項目價值總價低，置業(yè)門檻低，投資自用兩相宜本案美園結(jié)論：項目為片區(qū)稀缺產(chǎn)品，且產(chǎn)品均好性較強，應(yīng)該實現(xiàn)最大的物業(yè)價值春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案前期相關(guān)結(jié)論回顧項目分析地段好，交通便利，周邊生活配套完善本5前期相關(guān)結(jié)論回顧游離客戶10～15%重要客戶20～30%核心客戶55～65%客戶定位1、羅湖情節(jié)的老居民，個體戶、片區(qū)工作的白領(lǐng)階層，中港家庭的女性，職業(yè)投資客。此四類客戶群占30～35%2、與春風(fēng)路有商務(wù)緣、生活緣、商務(wù)緣、親情緣的港人。此類客戶群體占25～30%。周邊娛樂場工作的女性，項目周邊事業(yè)單位的老師、政府公務(wù)員。此類客戶約占20～30%的比例。1、羅湖周邊區(qū)域客戶（如南山、福田）此類客戶約占8%。2、北上創(chuàng)業(yè)的港人，外籍人士、到深圳投資的內(nèi)地客戶。此類客戶約占5%；說明：本項目客戶群體以羅湖片區(qū)為主，占六成，外銷客戶比例約占三成半。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案前期相關(guān)結(jié)論回顧游離客戶重要客戶核心客戶客戶定位1、羅湖情節(jié)6本方案需要解決的問題如何通過低成本營銷，在保證銷售速度的前提下，實現(xiàn)項目價值最大化？春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案本方案需要解決的問題如何通過低成本營銷，在保證銷售速春風(fēng)家園7方案思路營銷策略策略執(zhí)行商業(yè)部分形象策略推廣策略客戶策略價格策略費用預(yù)算春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案方案思路營銷策略策略執(zhí)行商業(yè)部分形象策略推廣策略客戶策略價格8總體營銷策略形象策略：立足地段價值，針對客戶定位推廣策略：快速展開，多渠道演繹，展示充分客戶策略：精確制導(dǎo)，建立低成本客戶渠道價格策略：中開高走，逐步提升春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案總體營銷策略形象策略：立足地段價值，針對客戶定位推廣策略：9策略執(zhí)行一：形象定位案名推薦：天愛·傾城形象定位：春風(fēng)路限量版得意公寓推廣語：讓空間也隨你春風(fēng)得意時間節(jié)點：10月13日前確定項目LOGO、VI、推廣語等，以利于后期工作開展案名備選藍郡MOCA風(fēng)尚寓所羅湖CENTRE瑞麗風(fēng)華推廣語備選：讓空間傾聽玫瑰的私語

我擁有，我驕傲春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行一：形象定位案名推薦：天愛·傾城時間節(jié)點：1010策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示A工地圍墻提前樹立項目形象，吸引周邊及路過客戶。圍墻展示內(nèi)容：以樹立形象為主，包括案名、形象定位、推廣語等加簡潔的語言和時尚動感圖片展示項目的品質(zhì)項目時間節(jié)點：10.23初稿溝通,10.27定稿,10.28—11.3施工,11.4出街.春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示A工地圍墻提前樹立項目形象，11策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示B樓體燈光字提前樹立項目形象，吸引周邊及路過客戶。時間節(jié)點：10.13推薦確定制作公司,10.20燈光字方案確定,10.25—11.5施工,11.7出街.燈光字內(nèi)容：案名、形象定位語、電話號碼燈光字尺寸建議：案名6M*6M定位語3.5M*4M電話2M*5M

春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示B樓體燈光字提前樹立項目形象12策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示C售樓處現(xiàn)場展示－售樓處空間塑造：通過售樓處內(nèi)部分隔與各種不同的幾何造型構(gòu)建與組合，令客戶身處于時尚的空間領(lǐng)域，體驗到項目時尚個性空間。色彩感覺：通過明亮、炫麗的色彩搭配與各種造型、燈光的組合，建議借鑒國際時尚服裝流行色彩系列。體現(xiàn)年輕目標(biāo)客戶群的審美及色彩運用。用品設(shè)置：注重細節(jié)營造，運用新穎、藝術(shù)氣息感強烈的用品，體現(xiàn)項目特質(zhì)。音樂引導(dǎo)：時尚、吻合潮流的背景音樂，令客戶從感觀上體現(xiàn)項目時尚特征。用材：選擇的材質(zhì)需體現(xiàn)時尚空間與氛圍。銷售團隊親和力通過培訓(xùn)，使銷售團隊感悟項目時尚感與高品質(zhì)，令銷售團隊具備時尚特征、具備引導(dǎo)力。通過對銷售團隊的策劃與包裝，令客戶感受到銷售團隊的時尚潮流氛圍。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示C售樓處現(xiàn)場展示－售樓13策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示C售樓處外立面：材料使用透明玻璃。包裝展示：——導(dǎo)板、展板、模型、洽談桌椅、接待臺、裝飾植物等。由于沒有具體尺寸,功能分區(qū)建議另附售樓處位置時間節(jié)點：9.28眾廈提交售樓處裝修建議,10.8裝修公司提交方案稿,10.15定稿，10.16—11.6施工,11.9開放.家私采購、三裝時間詳見工作總表。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示C售樓處外立面：材料使14策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示C售樓處模型時間節(jié)點：9.25眾廈推薦公司,10.8確定模型制作公司,10.10眾廈提交模型制作建議,10.15確定模型制作方案，10.16—11.5制作,11.8到位.模型包括：區(qū)域模型一套樓體模型一套1：80分戶模型四套1：20春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示C售樓處模型時間節(jié)點：9.215策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示D大堂、電梯根據(jù)施工進度，效果圖展示，支撐價值實現(xiàn)。時間節(jié)點：10.9裝修公司提交初稿,10.10選定效果圖公司,10.14裝修方案定稿，10。15效果圖初稿，10.20定稿,10.21出正稿.大堂設(shè)計:從選材、裝飾上體現(xiàn)品質(zhì)感電梯間設(shè)計：交樓標(biāo)準(zhǔn)效果圖，裝修體現(xiàn)年時尚風(fēng)格春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示D大堂、電梯根據(jù)施工進度，效16策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示E看樓通道采用綠化與主題圖片的提示，讓客戶在行走中感覺項目的品質(zhì)和生活氛圍。時間節(jié)點：10.25裝修公司提交初稿,10.30定稿,10.31—11.7施工，11.8完工.公共走廊交樓標(biāo)準(zhǔn)展示時間節(jié)點：10.25交樓標(biāo)準(zhǔn)定稿,10.27—11.7施工,11.8完工.形象建議：裝修風(fēng)格與大堂裝修風(fēng)格——酒店式風(fēng)格保持基本一致性。色彩使用暖色調(diào)，給業(yè)主溫馨感覺。地面使用石材。墻面貼墻磚，便于日后的清潔維護。燈具使用節(jié)能燈。內(nèi)部設(shè)施：酒店式垃圾桶樣板房指示牌”歡迎光臨“牌走廊裝飾畫走廊儀容鏡樣板房外設(shè)休息椅、垃圾筐、一次性鞋套春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示E看樓通道采用綠化與主題圖片17策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示F樣板房采用綠化與主題圖片的提示，讓客戶在行走中感覺項目的品質(zhì)和生活氛圍。時間節(jié)點：10.10裝修公司提交初稿,10.20定稿,10.25—11.20施工，11.20-11.2配飾,11.25開放.樣板房選址：根據(jù)工程進度和銷售節(jié)點安排，配合產(chǎn)品朝向，建議選址為6層，朝北，靠新安路的三套單位。其中：工法樣板房一套情景樣板房兩套情景樣板房交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示F樣板房采用綠化與主題圖片的18策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示F交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房目的：展示品質(zhì)感，鞏固形象，增強購買信心展示要求：交樓標(biāo)準(zhǔn)展示，加部分公共設(shè)施用材、建筑本體材質(zhì)展示、安防系統(tǒng)用材，產(chǎn)地/性能/注意事項說明室內(nèi)各種管線的走向用圖紙注明工藝展示一次性頭罩安防系統(tǒng)展示文字說明展板交樓標(biāo)準(zhǔn)展示。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示F交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房目的：展示品19策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示F情景樣板房費用預(yù)算：15萬元/2套風(fēng)格：港式風(fēng)格。參考命名：傾城之戀……樣板房三裝：門外戶型牌、門內(nèi)警示牌樣板房家私尺寸：盡量使用較小尺寸的家私、裝飾品以情景引導(dǎo)生活，支撐價格。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示F情景樣板房費用預(yù)算：15萬20策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示G物管服務(wù)展示物管人員隨售樓開放而進駐，以專業(yè)的形象增強客戶對項目的信心。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理：簽約品牌物管顧問，如中海、圣廷苑。物業(yè)管理的早期介入：保安（6名）、保潔（4名）、茶水服務(wù)生（2名）、物業(yè)管理人員（1名）。定制“金鑰匙”服務(wù)我們注重細節(jié)，因為我們堅信：細節(jié)注就成功！春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——包裝展示G物管服務(wù)展示物管人員隨售樓21策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣A宣傳單張派發(fā)針對客戶區(qū)域性強的特點，選擇項目周邊人流相對集中的地段派發(fā)宣傳單張。時間節(jié)點：10.23廣告公司提交單張初稿,10.27定稿,11.7印刷到位；11.1確定派單公司，11.9—12.2派發(fā).宣傳單張內(nèi)容包括：項目相關(guān)數(shù)據(jù)、區(qū)域地圖、戶型圖、賣點、形象推廣語等；建議宣傳單張尺寸為A2；建議派單范圍為：金光華廣場、嘉里中心、羅湖口岸、春風(fēng)萬佳、東門及地王附近；為保持現(xiàn)場電話的順暢，建議以上五個地段的派單時間錯開，每個地點視現(xiàn)場情況集中派單2—3天，由接聽電話人員作數(shù)據(jù)統(tǒng)計，策劃人員對數(shù)據(jù)進行匯總分析，取相對有效地段加大后期派單量；春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣A宣傳單張派發(fā)針對客戶區(qū)域性22策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣B巡展項目外圍做巡展，利于擴大項目對周邊的影響力，有效傳遞項目信息。時間節(jié)點：11.10聯(lián)系確定展位,10.27定稿,11.15廣告公司提交展位初稿，11.22定稿,11.24布置,11.25—12.5巡展；根據(jù)項目周邊情況選取址：春風(fēng)萬佳、金光華廣場每個展場由眾廈2-3名銷售人員負責(zé)萬佳巡展宣傳春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣B巡展項目外圍做巡展，利于擴23策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣C候車亭廣告候車亭展示內(nèi)容：通過簡潔的語言和時尚圖片展示及傳達項目主題及信息。通過在港人出沒的集中區(qū)域的公交車站點刊登候車亭廣告，形成宣傳包圍圈。時間節(jié)點：10.30確定公司和點位,11.10初稿,11.25定稿，11.29-12.29出街針對本項目小戶型產(chǎn)品及客戶群特性，建議候車亭廣告選址為：春風(fēng)路4個站，東門南路陽光酒店、彭年酒店2個站，人民南路國貿(mào)、羅湖小學(xué)2個站，廣深賓館站，地王站等共10個站

春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣C候車亭廣告候車亭展示內(nèi)容：24策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣D短信通過有效的點對點直擊客戶,擴大客戶來源。時間節(jié)點：10.30確定公司,11.5內(nèi)容定稿,11.10開始發(fā)送,每周五一次,截止時間視銷售情況而定?

建議短信發(fā)送的范圍為：眾廈老客戶，人民南大公司職員，深港客戶，項目周邊樓盤業(yè)主等；短信策劃人員與銷售代表每周對短信來源客戶進行統(tǒng)計分析，根據(jù)實際效果調(diào)整后期目標(biāo)客戶春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣D短信通過有效的點對點直擊客25策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣E網(wǎng)絡(luò)廣告通過網(wǎng)絡(luò)提升項目的外界關(guān)注度。時間節(jié)點：11.15聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)公司,11.23初稿,11.30定稿,12.4-12.11投放建議選擇深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，B類廣告位；廣告版面設(shè)計以傳遞開盤信息為主春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣E網(wǎng)絡(luò)廣告通過網(wǎng)絡(luò)提升項目的26策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣F報紙廣告香港和深圳主流報紙同時公告開盤信息。時間節(jié)點：11.20初稿，12.3定稿,12.8投放報紙廣告建議選擇香港東方日報和深圳特區(qū)報各1/2版，以硬廣方式投放項目開盤信息。版面設(shè)計要求凸顯項目地段價值、總價低、小戶型復(fù)式稀缺產(chǎn)品、投資自用兩相宜的特點。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——媒體推廣F報紙廣告香港和深圳主流報紙27策略執(zhí)行二：推廣策略——營銷節(jié)點及活動安排11月10月9月12月11.9售樓處開放11.25樣板房開放12.5開盤優(yōu)惠申請12.9開盤12.5-12.8算價營銷節(jié)點：短時間內(nèi)連續(xù)制造營銷節(jié)點，吸引客戶眼球營銷活動：1、11.9售樓處開放，戶型圖全城首發(fā)2、11.25樣板房盛情開放3、12.5接受開盤優(yōu)惠申請4、12.9盛大開盤選房活動5、開盤前后階段性促銷小活動開盤前后，為了營造賣場氛圍而做的階段性促銷小活動春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——營銷節(jié)點及活動安排11月10月9月128策略執(zhí)行二：推廣策略——銷售物料文件型：儲客方案、執(zhí)行方案、銷售百問、誠意客戶調(diào)查問卷、物管內(nèi)容、折頁、戶型單張、開盤優(yōu)惠申請書、交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容、銷售合同補充協(xié)議、開盤方案、價格表、房號確認單等。（具體清單另附）設(shè)備型：售樓電話、電腦、傳真機、復(fù)印機、POS機、飲水機等各營銷節(jié)點所需物料均要求提前兩天全部到位，具體物料時間節(jié)點請查閱《春風(fēng)家園工作總控表》春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行二：推廣策略——銷售物料文件型：儲客方案、執(zhí)行方案、29策略執(zhí)行三：客戶策略鎖定客戶、疏理客戶根據(jù)開發(fā)目標(biāo)與市場情況，將春風(fēng)路情節(jié)的深港兩地的消費群體列為項目主力客戶。滿足客戶、吸引客戶通過產(chǎn)品軟硬件的打造，塑造最佳的產(chǎn)品性價比，符合核心與重要客戶的自住與投資需求。通過推廣讓客戶認知并了解產(chǎn)品的價值。把握客戶、實現(xiàn)價值通過營銷活動制造懸念、創(chuàng)造強有力的吸引力，讓客戶接受產(chǎn)品的價值。通過銷控策略，實現(xiàn)價值提升的目標(biāo)。通過價格策略促進成交。通過關(guān)系營銷擴大項目影響力，并塑造忠誠客戶。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行三：客戶策略鎖定客戶、疏理客戶春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案30策略執(zhí)行三：客戶策略——儲客方案11月10月9月12月11.9售樓處開放11.25樣板房開放12.5開盤優(yōu)惠申請12.9開盤12.5-12.8算價配合不同的營銷節(jié)點，篩選誠意客戶，操作如下：春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行三：客戶策略——儲客方案11月10月9月12月11.31策略執(zhí)行四：價格策略中開高走，用價格杠桿確保項目明星產(chǎn)品的價值最大化。備注：客戶積累是制訂價格方案及銷控方案的最基本依據(jù)，而本項目目前沒有客戶積累，故具體價格方案、銷控方案將在后期提交。春風(fēng)家園銷售執(zhí)行方案策略執(zhí)行四：價格策略中開高走，用價格杠桿確保項目明星產(chǎn)品的價32商業(yè)部分根據(jù)梁柱間距對商鋪進行劃分。共劃分6間商鋪，面積區(qū)間為54-143㎡，有利于商鋪整體或分