商品房銷售課件

商品房的銷售

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PPT制作：畢玉周婷婷

土木09-5班

201109151商品房的銷售資料查商品房的銷售資料查案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商位于本市某開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的某小區(qū)內(nèi)的一套商品房，王先生為此向開(kāi)發(fā)商支付了認(rèn)購(gòu)該房屋的定金人民幣2萬(wàn)元。該《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》規(guī)定認(rèn)購(gòu)方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后7個(gè)工作日內(nèi)必須簽署《商品房買賣合同》，買賣條件以合同條款為準(zhǔn)，如逾期未簽訂視為自動(dòng)放棄所定房屋，認(rèn)購(gòu)定金不予退還。后來(lái)王先生在7個(gè)工作日內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處簽訂合同，但因雙方對(duì)于合同條款內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，致使雙方無(wú)法簽訂《商品房買賣合同》，王先生要求退還認(rèn)購(gòu)定金，當(dāng)遭開(kāi)發(fā)商拒絕，雙方遂產(chǎn)生糾紛。2案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房購(gòu)買流程實(shí)地考察簽訂認(rèn)購(gòu)簽訂合同支付房款保險(xiǎn)公正驗(yàn)收房屋物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶挑選房源3商品房購(gòu)買流程實(shí)地考察簽訂認(rèn)購(gòu)簽訂合同支付房款保險(xiǎn)公正驗(yàn)收房商品房購(gòu)買流程實(shí)地考察簽訂認(rèn)購(gòu)簽訂合同支付房款保險(xiǎn)公正驗(yàn)收房相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)防范1、挑選房源

好房源應(yīng)當(dāng)從價(jià)格、交通、社區(qū)環(huán)境及戶型結(jié)構(gòu)幾個(gè)方面考慮。價(jià)格:如何在能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資，需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。社區(qū)環(huán)境：在人口越來(lái)越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)我們?nèi)胱『蟮纳町a(chǎn)生重大影響。4相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)防范1、挑選房源4相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)防范1、挑選房源4相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)防范1、挑選2、調(diào)查房源

（1）審查相關(guān)法律文件依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備“五證”：

《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。審查前述文件的總原則是：一定要求開(kāi)發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些文件大多包含附頁(yè)和附件，體現(xiàn)很多內(nèi)容。同時(shí)，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。（2）調(diào)查開(kāi)發(fā)商的實(shí)力

查看開(kāi)發(fā)商實(shí)力可以從如下方面探測(cè)：①.從工商部門調(diào)查開(kāi)發(fā)商的工商登記資料。登記資料中有開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金、股東情況等。②.查看承建商實(shí)力。承建商的實(shí)力決定了房屋質(zhì)量，也間接反映開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。③打聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的外界評(píng)價(jià)。開(kāi)發(fā)商早期開(kāi)發(fā)的樓盤情況、有無(wú)遲延情形、早期樓盤的物業(yè)管理情況，都是評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的指標(biāo)。3、實(shí)地考察樓盤情況如樓盤已近封頂，實(shí)地考察而求證開(kāi)發(fā)商是否變更規(guī)劃，加蓋樓層等，以免辦理產(chǎn)權(quán)證出現(xiàn)問(wèn)題52、調(diào)查房源52、調(diào)查房源52、調(diào)查房源5商品房預(yù)售

當(dāng)前的房地產(chǎn)案件糾紛中有很多是涉及到商品房的預(yù)售，例如部分房地產(chǎn)公司信用度不好，在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中未盡到如實(shí)告知義務(wù)，侵害購(gòu)房者知情權(quán)；還有部分購(gòu)房者法律意識(shí)淡薄，法律知識(shí)欠缺。更有房地產(chǎn)商為了追求暴利，房子面積縮水，存在質(zhì)量瑕疵，與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等問(wèn)題，為此我們要怎樣理解商品房的預(yù)售？此過(guò)程中我們又要注意哪些問(wèn)題呢？下面我們就來(lái)了解一下商品房的的預(yù)售6商品房預(yù)售當(dāng)前的房地產(chǎn)案件糾紛中有很多是涉及到商品房的預(yù)售商品房預(yù)售當(dāng)前的房地產(chǎn)案件糾紛中有很多是涉及到商品房的預(yù)售商品房預(yù)售定義房屋預(yù)售，稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購(gòu)買者的行為。商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。7商品房預(yù)售定義房屋預(yù)售，稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建商品房預(yù)售定義房屋預(yù)售，稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建商品房預(yù)售條件a、已交對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。b、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。c、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。d、房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門輸預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行房屋預(yù)售。8商品房預(yù)售條件a、已交對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)商品房預(yù)售條件a、已交對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》的法律責(zé)任第三十六條未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。第三十七條未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處５萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款。第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款１％以下的罰款。第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處２萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。第四十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以２萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款。9違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》的法律責(zé)任第三十六條未取得營(yíng)違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》的法律責(zé)任第三十六條未取得營(yíng)商品房買賣合同

商品房買賣合同定義商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。10商品房買賣合同商品房買賣合同定義10商品房買賣合同商品房買賣合同定義10商品房買賣合同商品房商品房買賣合同的內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所商品房基本狀況商品房的銷售方式商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間交付使用條件及日期裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬面積差異的處理方式辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜解決爭(zhēng)議的方法違約責(zé)任雙方約定的其他事項(xiàng)。11商品房買賣合同的內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所11商品房買賣合同的內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所11商品房買賣商品房銷售的計(jì)價(jià)方式

一按套（單元）計(jì)價(jià)方式按套單位計(jì)價(jià)是本辦法與以往規(guī)定不同的地方。如購(gòu)房者購(gòu)買的是現(xiàn)房，較為簡(jiǎn)單；如購(gòu)買的是期房，應(yīng)當(dāng)主要注意以下幾點(diǎn)：

1、應(yīng)當(dāng)在合同中附上房屋平面圖，并標(biāo)明詳細(xì)尺寸；

2、約定一個(gè)尺寸的誤差范圍，以及超出范圍時(shí)的處理方式；

3、套型與設(shè)計(jì)圖不一致或相關(guān)尺寸超過(guò)約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或與開(kāi)發(fā)商重新約定總價(jià)款。購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。12商品房銷售的計(jì)價(jià)方式一按套（單元）計(jì)價(jià)方式12商品房銷售的計(jì)價(jià)方式一按套（單元）計(jì)價(jià)方式12商品房銷售二按套內(nèi)建筑面積或建筑面積按套內(nèi)建筑面積或建筑面積，購(gòu)房者在購(gòu)銷合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：1、差異值為±0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷雙方不作任何補(bǔ)償；2、差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷雙方按購(gòu)銷合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；3、差異值超過(guò)±3％以上（不含本數(shù)）的，購(gòu)房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算）。13二按套內(nèi)建筑面積或建筑面積按套內(nèi)建筑面積或建筑面積，購(gòu)房者二按套內(nèi)建筑面積或建筑面積按套內(nèi)建筑面積或建筑面積，購(gòu)房者規(guī)劃設(shè)計(jì)變更分別約定責(zé)任承擔(dān)方式：1、經(jīng)營(yíng)者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)在獲準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)書(shū)面通知消費(fèi)者，與消費(fèi)者協(xié)商變更或解除合同。2、如果原設(shè)計(jì)有誤，或者為了完善設(shè)計(jì)，必須對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在報(bào)批前通知購(gòu)房人，由購(gòu)房者選擇退房或賠償。3、對(duì)于開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，可約定較高的違約責(zé)任，充分體現(xiàn)懲罰性和補(bǔ)償性，因此我們簽合同時(shí)，可將退款日期簽得盡可能短，而利息要盡可能高。4、由于規(guī)劃，設(shè)計(jì)變更造成商品房面積差異，買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇處理方式。雙方不解除合同，應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。此時(shí)，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補(bǔ)充協(xié)議的面積為準(zhǔn)，面積差異及處理也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)。14規(guī)劃設(shè)計(jì)變更分別約定責(zé)任承擔(dān)方式：1、經(jīng)營(yíng)者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更分別約定責(zé)任承擔(dān)方式：1、經(jīng)營(yíng)者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商位于本市某開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的某小區(qū)內(nèi)的一套商品房，王先生為此向開(kāi)發(fā)商支付了認(rèn)購(gòu)該房屋的定金人民幣2萬(wàn)元。該《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》規(guī)定認(rèn)購(gòu)方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后7個(gè)工作日內(nèi)必須簽署《商品房買賣合同》，買賣條件以合同條款為準(zhǔn)，如逾期未簽訂視為自動(dòng)放棄所定房屋，認(rèn)購(gòu)定金不予退還。后來(lái)王先生在7個(gè)工作日內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處簽訂合同，但因雙方對(duì)于合同條款內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，致使雙方無(wú)法簽訂《商品房買賣合同》，王先生要求退還認(rèn)購(gòu)定金，當(dāng)遭開(kāi)發(fā)商拒絕，雙方遂產(chǎn)生糾紛。15案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》僅是雙方具有購(gòu)銷商品房的意向的書(shū)面表示，其所交的定金可以認(rèn)定為《擔(dān)保法》司法解釋中規(guī)定的“訂約定金”，雙方約定的7個(gè)工作日內(nèi)簽署《商品房買賣合同》是該定金所擔(dān)保的內(nèi)容，即王先生應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處簽訂正式的《商品房買賣合同》，否則應(yīng)以所交定金向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。但這里需要明確的是，如果雙方因正式合同的條款內(nèi)容問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)法簽訂合同的話，應(yīng)當(dāng)不屬于王先生的原因或者責(zé)任，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)不退還該定金。16根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的律師支招不要購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋，例如宣傳為“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購(gòu)買，此類房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。更為嚴(yán)重的是，趕上這塊地國(guó)家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買的房子可就是“拆了沒(méi)商量”。因此，在購(gòu)買房屋前一定要驗(yàn)看該房產(chǎn)的合法證件。期房應(yīng)驗(yàn)看開(kāi)發(fā)企業(yè)的《許可證》，現(xiàn)房應(yīng)驗(yàn)看該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》等。17律師支招17律師支招17律師支招17商品房買賣如何避免糾紛2008年6月26日，漢陽(yáng)王女士購(gòu)買了胡先生位于漢陽(yáng)龍陽(yáng)大道旁的一套房屋。雙方約定總房款為35.8萬(wàn)元，王女士先付25.8萬(wàn)元，等房屋過(guò)戶后再付余款。合同簽訂當(dāng)天，王女士按約付款，然后花8萬(wàn)余元對(duì)房子進(jìn)行了裝修改造。但到房管局過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)，這套房屋是村集體開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，胡先生只享有80%的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)證，不能過(guò)戶。王女士郁悶不已，不知該如何保護(hù)自己的權(quán)益。律師點(diǎn)評(píng)在農(nóng)村，土地歸集體所有，在宅基地上，村民經(jīng)村集體同意并辦理相關(guān)手續(xù)，可以修建房屋自住，無(wú)需繳納土地出讓金。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人，然后國(guó)家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的形式確認(rèn)購(gòu)房人對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，從法律上講，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的產(chǎn)權(quán)證是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。案例118商品房買賣如何避免糾紛2008年6月26日，漢陽(yáng)王女士購(gòu)買了商品房買賣如何避免糾紛2008年6月26日，漢陽(yáng)王女士購(gòu)買了2007年底，家住漢口的吳先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣協(xié)議，購(gòu)買一套位于漢口某處的住房，該住房比其周邊樓盤價(jià)格要低。按照協(xié)議，該開(kāi)發(fā)商將房屋以26萬(wàn)元的價(jià)格賣給吳先生，吳先生先支付了20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商出具了相應(yīng)的財(cái)務(wù)手續(xù)，而后吳先生打了6萬(wàn)元的借條，約定剩余房款稍后支付。不久，吳先生入住新房，發(fā)現(xiàn)房子多處出現(xiàn)裂縫，遂要求退房。而后，吳先生發(fā)現(xiàn)該房是在沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)下擅自建設(shè)的，而且該樓的房產(chǎn)證已被抵押給了銀行，他對(duì)這一切均不知情。吳先生要求開(kāi)發(fā)商退款遭到拒絕，該公司稱他已經(jīng)簽了購(gòu)房協(xié)議，不能反悔，而且必須盡快補(bǔ)齊剩余房款。律師點(diǎn)評(píng)林穎律師：消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買、使用商品的真實(shí)情況的權(quán)利，一方當(dāng)事人故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤決定，可以認(rèn)定屬于欺詐行為。按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，吳先生可以先行協(xié)商，或到法院起訴要求該公司退還已支付房款，并賠償雙倍房款。案例2192007年底，家住漢口的吳先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣協(xié)議，2007年底，家住漢口的吳先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣協(xié)議，律師支招購(gòu)買房屋不可只貪圖便宜，首先要查閱開(kāi)發(fā)商是否具備相關(guān)資質(zhì)，看房時(shí)最好找專業(yè)驗(yàn)房師，查驗(yàn)房屋建筑質(zhì)量。此外，要去相關(guān)部門或網(wǎng)站查閱，核實(shí)該房是否已經(jīng)出售或抵押。20律師支招20律師支招20律師支招20謝謝觀看！21謝謝觀看！21謝謝觀看！21謝謝觀看！21商品房的銷售

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土木09-5班

2011091522商品房的銷售資料查商品房的銷售資料查案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商位于本市某開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的某小區(qū)內(nèi)的一套商品房，王先生為此向開(kāi)發(fā)商支付了認(rèn)購(gòu)該房屋的定金人民幣2萬(wàn)元。該《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》規(guī)定認(rèn)購(gòu)方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后7個(gè)工作日內(nèi)必須簽署《商品房買賣合同》，買賣條件以合同條款為準(zhǔn)，如逾期未簽訂視為自動(dòng)放棄所定房屋，認(rèn)購(gòu)定金不予退還。后來(lái)王先生在7個(gè)工作日內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處簽訂合同，但因雙方對(duì)于合同條款內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，致使雙方無(wú)法簽訂《商品房買賣合同》，王先生要求退還認(rèn)購(gòu)定金，當(dāng)遭開(kāi)發(fā)商拒絕，雙方遂產(chǎn)生糾紛。23案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房購(gòu)買流程實(shí)地考察簽訂認(rèn)購(gòu)簽訂合同支付房款保險(xiǎn)公正驗(yàn)收房屋物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶挑選房源24商品房購(gòu)買流程實(shí)地考察簽訂認(rèn)購(gòu)簽訂合同支付房款保險(xiǎn)公正驗(yàn)收房商品房購(gòu)買流程實(shí)地考察簽訂認(rèn)購(gòu)簽訂合同支付房款保險(xiǎn)公正驗(yàn)收房相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)防范1、挑選房源

好房源應(yīng)當(dāng)從價(jià)格、交通、社區(qū)環(huán)境及戶型結(jié)構(gòu)幾個(gè)方面考慮。價(jià)格:如何在能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資，需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。社區(qū)環(huán)境：在人口越來(lái)越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)我們?nèi)胱『蟮纳町a(chǎn)生重大影響。25相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)防范1、挑選房源4相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)防范1、挑選房源25相關(guān)流程風(fēng)險(xiǎn)防范1、挑2、調(diào)查房源

（1）審查相關(guān)法律文件依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備“五證”：

《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。審查前述文件的總原則是：一定要求開(kāi)發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些文件大多包含附頁(yè)和附件，體現(xiàn)很多內(nèi)容。同時(shí)，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。（2）調(diào)查開(kāi)發(fā)商的實(shí)力

查看開(kāi)發(fā)商實(shí)力可以從如下方面探測(cè)：①.從工商部門調(diào)查開(kāi)發(fā)商的工商登記資料。登記資料中有開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金、股東情況等。②.查看承建商實(shí)力。承建商的實(shí)力決定了房屋質(zhì)量，也間接反映開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。③打聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的外界評(píng)價(jià)。開(kāi)發(fā)商早期開(kāi)發(fā)的樓盤情況、有無(wú)遲延情形、早期樓盤的物業(yè)管理情況，都是評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的指標(biāo)。3、實(shí)地考察樓盤情況如樓盤已近封頂，實(shí)地考察而求證開(kāi)發(fā)商是否變更規(guī)劃，加蓋樓層等，以免辦理產(chǎn)權(quán)證出現(xiàn)問(wèn)題262、調(diào)查房源52、調(diào)查房源262、調(diào)查房源5商品房預(yù)售

當(dāng)前的房地產(chǎn)案件糾紛中有很多是涉及到商品房的預(yù)售，例如部分房地產(chǎn)公司信用度不好，在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中未盡到如實(shí)告知義務(wù)，侵害購(gòu)房者知情權(quán)；還有部分購(gòu)房者法律意識(shí)淡薄，法律知識(shí)欠缺。更有房地產(chǎn)商為了追求暴利，房子面積縮水，存在質(zhì)量瑕疵，與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等問(wèn)題，為此我們要怎樣理解商品房的預(yù)售？此過(guò)程中我們又要注意哪些問(wèn)題呢？下面我們就來(lái)了解一下商品房的的預(yù)售27商品房預(yù)售當(dāng)前的房地產(chǎn)案件糾紛中有很多是涉及到商品房的預(yù)售商品房預(yù)售當(dāng)前的房地產(chǎn)案件糾紛中有很多是涉及到商品房的預(yù)售商品房預(yù)售定義房屋預(yù)售，稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購(gòu)買者的行為。商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。28商品房預(yù)售定義房屋預(yù)售，稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建商品房預(yù)售定義房屋預(yù)售，稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建商品房預(yù)售條件a、已交對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。b、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。c、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。d、房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門輸預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行房屋預(yù)售。29商品房預(yù)售條件a、已交對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)商品房預(yù)售條件a、已交對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》的法律責(zé)任第三十六條未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。第三十七條未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處５萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款。第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款１％以下的罰款。第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處２萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。第四十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以２萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款。30違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》的法律責(zé)任第三十六條未取得營(yíng)違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》的法律責(zé)任第三十六條未取得營(yíng)商品房買賣合同

商品房買賣合同定義商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。31商品房買賣合同商品房買賣合同定義10商品房買賣合同商品房買賣合同定義31商品房買賣合同商品房商品房買賣合同的內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所商品房基本狀況商品房的銷售方式商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間交付使用條件及日期裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬面積差異的處理方式辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜解決爭(zhēng)議的方法違約責(zé)任雙方約定的其他事項(xiàng)。32商品房買賣合同的內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所11商品房買賣合同的內(nèi)容當(dāng)事人名稱或者姓名和住所32商品房買賣商品房銷售的計(jì)價(jià)方式

一按套（單元）計(jì)價(jià)方式按套單位計(jì)價(jià)是本辦法與以往規(guī)定不同的地方。如購(gòu)房者購(gòu)買的是現(xiàn)房，較為簡(jiǎn)單；如購(gòu)買的是期房，應(yīng)當(dāng)主要注意以下幾點(diǎn)：

1、應(yīng)當(dāng)在合同中附上房屋平面圖，并標(biāo)明詳細(xì)尺寸；

2、約定一個(gè)尺寸的誤差范圍，以及超出范圍時(shí)的處理方式；

3、套型與設(shè)計(jì)圖不一致或相關(guān)尺寸超過(guò)約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或與開(kāi)發(fā)商重新約定總價(jià)款。購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。33商品房銷售的計(jì)價(jià)方式一按套（單元）計(jì)價(jià)方式12商品房銷售的計(jì)價(jià)方式一按套（單元）計(jì)價(jià)方式33商品房銷售二按套內(nèi)建筑面積或建筑面積按套內(nèi)建筑面積或建筑面積，購(gòu)房者在購(gòu)銷合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：1、差異值為±0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷雙方不作任何補(bǔ)償；2、差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷雙方按購(gòu)銷合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；3、差異值超過(guò)±3％以上（不含本數(shù)）的，購(gòu)房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算）。34二按套內(nèi)建筑面積或建筑面積按套內(nèi)建筑面積或建筑面積，購(gòu)房者二按套內(nèi)建筑面積或建筑面積按套內(nèi)建筑面積或建筑面積，購(gòu)房者規(guī)劃設(shè)計(jì)變更分別約定責(zé)任承擔(dān)方式：1、經(jīng)營(yíng)者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)在獲準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)書(shū)面通知消費(fèi)者，與消費(fèi)者協(xié)商變更或解除合同。2、如果原設(shè)計(jì)有誤，或者為了完善設(shè)計(jì)，必須對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在報(bào)批前通知購(gòu)房人，由購(gòu)房者選擇退房或賠償。3、對(duì)于開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，可約定較高的違約責(zé)任，充分體現(xiàn)懲罰性和補(bǔ)償性，因此我們簽合同時(shí)，可將退款日期簽得盡可能短，而利息要盡可能高。4、由于規(guī)劃，設(shè)計(jì)變更造成商品房面積差異，買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇處理方式。雙方不解除合同，應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。此時(shí)，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補(bǔ)充協(xié)議的面積為準(zhǔn)，面積差異及處理也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)。35規(guī)劃設(shè)計(jì)變更分別約定責(zé)任承擔(dān)方式：1、經(jīng)營(yíng)者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更分別約定責(zé)任承擔(dān)方式：1、經(jīng)營(yíng)者獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商位于本市某開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的某小區(qū)內(nèi)的一套商品房，王先生為此向開(kāi)發(fā)商支付了認(rèn)購(gòu)該房屋的定金人民幣2萬(wàn)元。該《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》規(guī)定認(rèn)購(gòu)方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后7個(gè)工作日內(nèi)必須簽署《商品房買賣合同》，買賣條件以合同條款為準(zhǔn)，如逾期未簽訂視為自動(dòng)放棄所定房屋，認(rèn)購(gòu)定金不予退還。后來(lái)王先生在7個(gè)工作日內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處簽訂合同，但因雙方對(duì)于合同條款內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，致使雙方無(wú)法簽訂《商品房買賣合同》，王先生要求退還認(rèn)購(gòu)定金，當(dāng)遭開(kāi)發(fā)商拒絕，雙方遂產(chǎn)生糾紛。36案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份案例2008年6月21日，王先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》僅是雙方具有購(gòu)銷商品房的意向的書(shū)面表示，其所交的定金可以認(rèn)定為《擔(dān)保法》司法解釋中規(guī)定的“訂約定金”，雙方約定的7個(gè)工作日內(nèi)簽署《商品房買賣合同》是該定金所擔(dān)保的內(nèi)容，即王先生應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處簽訂正式的《商品房買賣合同》，否則應(yīng)以所交定金向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。但這里需要明確的是，如果雙方因正式合同的條款內(nèi)容問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)法簽訂合同的話，應(yīng)當(dāng)不屬于王先生的原因或者責(zé)任，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)不退還該定金。37根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的律師支招不要購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋，例如宣傳為“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購(gòu)買，此類房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。更為嚴(yán)重的是，趕上這塊地國(guó)家規(guī)定不允許蓋