世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略課件

31七月2023世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略23七月2023世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展1椰子洲半島——國(guó)際頂級(jí)的濱海低密度體驗(yàn)型多元復(fù)合度假半島世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略椰子洲半島世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略2項(xiàng)目開發(fā)建議原則原則1：生態(tài)保護(hù)原則2：對(duì)片區(qū)的貢獻(xiàn)原則3：政府、開發(fā)商、當(dāng)?shù)孛癖娙焦糙A世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)建議原則原則1：生態(tài)保護(hù)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整3本項(xiàng)目開發(fā)過程中以生態(tài)保護(hù)、片區(qū)貢獻(xiàn)為規(guī)劃前提，保證三方共贏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)，促進(jìn)環(huán)境和諧政府、開發(fā)商、當(dāng)?shù)孛癖娙焦糙A重視對(duì)片區(qū)的貢獻(xiàn)，帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展之路世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目開發(fā)過程中以生態(tài)保護(hù)、片區(qū)貢獻(xiàn)為規(guī)劃前提，保證三方共贏4充分考慮環(huán)保因素，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假社區(qū)環(huán)保因素環(huán)保的、可持續(xù)發(fā)展的方案水系保護(hù)項(xiàng)目建設(shè)過程中將保持區(qū)域原有水系，不進(jìn)行任何破壞水系的填、堵工程植被保護(hù)開發(fā)過程中加強(qiáng)植被保護(hù)力度。在椰子洲島上，設(shè)立專門的椰林主題區(qū)，增強(qiáng)原生態(tài)保護(hù)力度，建筑布置時(shí)也盡量避開椰樹密積區(qū)開發(fā)強(qiáng)度控制按生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀，實(shí)行不同開發(fā)強(qiáng)度分配，北區(qū)七個(gè)小島生態(tài)脆弱，布置大小獨(dú)棟別墅，降低開發(fā)強(qiáng)度。在南區(qū)布置酒店、公寓等開發(fā)強(qiáng)度較大的建筑綠色建筑建筑工程選材注重環(huán)保功能，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假小區(qū)給排水系統(tǒng)及垃圾處理系統(tǒng)建立先進(jìn)的污水處理與垃圾處理系統(tǒng)，保障綠色環(huán)境生態(tài)保護(hù)原則世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略充分考慮環(huán)保因素，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假社區(qū)5作為海棠灣首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，高品質(zhì)成功開發(fā)將帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展和片區(qū)價(jià)值的提升片區(qū)價(jià)值特色濱海游樂主題度假酒店現(xiàn)實(shí)未開發(fā)原生態(tài)度假置業(yè)者流向國(guó)外或國(guó)內(nèi)其他城市缺乏高品質(zhì)度假小區(qū)‘和諧’度假區(qū)濱海度假別墅、公寓國(guó)內(nèi)度假客流向其他城市土地價(jià)值較低示范性旅游度假小區(qū)建設(shè)服務(wù)、配套功能“度假地標(biāo)桿”游憩、集散對(duì)片區(qū)的貢獻(xiàn)片區(qū)大規(guī)模開發(fā)起動(dòng)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略作為海棠灣首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，高品質(zhì)成功開發(fā)將帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展和片區(qū)6在本項(xiàng)目開發(fā)過程中將實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、當(dāng)?shù)厝罕娙焦糙A的局面三方共贏政府當(dāng)?shù)孛癖婇_發(fā)商借助項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)職業(yè)轉(zhuǎn)移與提升，在項(xiàng)目中獲得就業(yè)機(jī)會(huì)旅游配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨铰糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)人才的要求，將加速當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)教肓與職業(yè)教肓的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝司C合素質(zhì)的提升項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展通過項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)海棠灣區(qū)域啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)：從農(nóng)耕經(jīng)濟(jì)，向旅游配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定新型綜合度假區(qū)，提高三亞旅游度假業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目成功開發(fā)，帶來合理經(jīng)濟(jì)效益提升企業(yè)在旅游地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)水平及管理能力擴(kuò)大社會(huì)影響力，成為更加卓越的企業(yè)公民世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略在本項(xiàng)目開發(fā)過程中將實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、當(dāng)?shù)厝罕娙焦糙A的局面7國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)和案例研究世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)和案例研究世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)8分析RESORT定義和分類的通性后，我們對(duì)其的界定為：以現(xiàn)實(shí)資源為條件，以滿足客戶體驗(yàn)生活的游憩設(shè)施開發(fā)為導(dǎo)向，使土地和不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)增值的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)實(shí)資源條件不動(dòng)產(chǎn)、游憩區(qū)消費(fèi)者的活動(dòng)需求土地（包括規(guī)劃、管理、行銷）RESORTResort的概念廣泛，在不同的衡量體系有不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，其核心為：改良最常見的Resort和Resort社區(qū)是以地塊最重要資源（比如、沙灘、湖灣、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）及/或者他們相關(guān)的游憩設(shè)施，比如以會(huì)所、高爾夫、SPA、網(wǎng)球等進(jìn)行開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營(yíng)，來滿足不同的客戶群體對(duì)娛樂休閑、對(duì)自然的渴求升值資料參考來源：《ResortDevelopmentHandbook》，美國(guó)都市與土地研究室世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略分析RESORT定義和分類的通性后，我們對(duì)其的界定為：以現(xiàn)實(shí)9在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的游憩設(shè)施開發(fā)，不僅可以創(chuàng)造吸引人的視覺景觀，還可以籍此提高開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)，增加不動(dòng)產(chǎn)的的附加價(jià)值最終以吸引消費(fèi)者購(gòu)買Resort中的不動(dòng)產(chǎn)和提升土地價(jià)值為目的強(qiáng)化開發(fā)土地的價(jià)值感，提高不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，加速住宅的銷售速度在營(yíng)銷整體上建立起整個(gè)規(guī)劃區(qū)的可靠性和整體意象，特別對(duì)于促銷階段或偏遠(yuǎn)的社區(qū)其潛在的利益在于可能會(huì)逐漸成為當(dāng)?shù)氐纳缃恢行暮妥罡惶厣牡胤?，建立開發(fā)商的信譽(yù)度和可靠性，附帶創(chuàng)造了其他長(zhǎng)期性的開發(fā)機(jī)會(huì)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的游憩設(shè)施開發(fā)，不僅可以創(chuàng)造吸引人的視覺景觀，還可10Resort的功能構(gòu)成構(gòu)成Resort不動(dòng)產(chǎn)（RealEstate）游憩區(qū)（Recreation）天然資源游憩設(shè)施（Amenity)土地（Land）（包括規(guī)劃、管理、行銷）相關(guān)配套（酒店，餐飲等）資料參考來源：《ResortDevelopmentHandbook》，美國(guó)都市與土地研究室世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略Resort的功能構(gòu)成構(gòu)成Resort不動(dòng)產(chǎn)游憩區(qū)天然11根據(jù)資源和游憩設(shè)施進(jìn)行分類，項(xiàng)目Resort主要以濱海資源＋HOTEL混合類型放松RESORT海洋資源型湖/河資源型山/滑雪資源型Golf資源型人工資源型健康休閑文化交流品味對(duì)自然的親近海洋資源型Resort依托與海岸區(qū)域和相關(guān)配套，沙灘的質(zhì)量和延展度是衡量等級(jí)的重要因素；客戶置業(yè)多為周末度假和第二居所湖/河資源型Resort與海洋資源型類似依托于水資源，但更傾向于與水有關(guān)的休閑娛樂活動(dòng)，特別是釣魚和船、快艇；客戶置業(yè)為第一二居所社區(qū)山/滑雪資源型Resort更關(guān)注四季分時(shí)度假，以不同類型的套餐服務(wù)項(xiàng)目滿足人們各種需求，如滑雪、SPA、繪畫、踏青GolfResorts是對(duì)消費(fèi)者最有吸引力資源之一，Golf和Golf課程的迅速興起，是GolfResort增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，第二居所的需求不斷增加，附帶水資源的Golf場(chǎng)所，以其景色和環(huán)境更加吸引Golf客戶人工資源型Resorts是通過刻意營(yíng)造某種特定氛圍的人工場(chǎng)所來滿足人們休閑娛樂需求的，包括主題游樂園、商業(yè)游憩區(qū)、附屬游憩區(qū)三種大的分類，他們往往是交錯(cuò)混合類型，強(qiáng)調(diào)外觀氣氛，和服務(wù)品質(zhì)，偏向與被動(dòng)式的娛樂體驗(yàn)；為符合需求的快速轉(zhuǎn)變，前期投資成本較大；旅游業(yè)酒店、第一二居所、分時(shí)度假物業(yè)、多功能居住社區(qū)等是人工資源型的常規(guī)物業(yè)類型資料參考來源：《ResortDesign》，MargaretHuffadine;?游憩區(qū)開發(fā)?美國(guó)都市與土地研究室世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)資源和游憩設(shè)施進(jìn)行分類，項(xiàng)目Resort主要以濱海資源＋12我們對(duì)世界各地類似區(qū)域的開發(fā)進(jìn)行了廣泛研究，并著重分析了其中的十個(gè)國(guó)際案例指導(dǎo)型案例：香港愉景灣、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亞龍灣、佛羅里達(dá)州亞美尼亞海島莊園、Homestead、Bintan印尼美國(guó)佛羅里達(dá)州OrangeLake度假村美國(guó)明尼蘇達(dá)州海鷗湖Cragun‘s會(huì)議中心度假村亞龍灣KapaluaKaanapali亞美尼亞海島CancunBintan巴拉德羅Homestead案例選取的適用條件旅游度假城市（區(qū)域）邊緣地區(qū)的海洋resort項(xiàng)目稀缺但不獨(dú)占的水（?；蚝┵Y源休閑、旅游度假、主題社區(qū)第一居所與第二居所并存世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略我們對(duì)世界各地類似區(qū)域的開發(fā)進(jìn)行了廣泛研究，并著重分析了其中13案例啟示1：對(duì)于度假區(qū)的開發(fā)來說，根據(jù)其資源占有條件遠(yuǎn)景拉動(dòng)模式是最關(guān)鍵的因素，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是第二層面的因素規(guī)劃原則模型開發(fā)模式市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)符合項(xiàng)目資源條件開發(fā)模式與企業(yè)開發(fā)盈利要求的契合與政府要求的契合，與其他項(xiàng)目共贏著眼現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)著眼與現(xiàn)實(shí)客戶重要度主要回答項(xiàng)目定位、開發(fā)物業(yè)類型及配比、相關(guān)的娛樂休閑體驗(yàn)活動(dòng)組合開發(fā)節(jié)奏、符合大規(guī)劃，對(duì)城市和區(qū)域的貢獻(xiàn)程度立足于現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)產(chǎn)品類型、品質(zhì)滿足同類客戶對(duì)產(chǎn)品的需求特征世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略案例啟示1：對(duì)于度假區(qū)的開發(fā)來說，根據(jù)其資源占有條件遠(yuǎn)景拉動(dòng)14案例啟示2：類比案例的成功關(guān)鍵因素KPI詳盡的開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目定位：符合整體規(guī)劃，高占位，依附于海、沙灘、植被等自然的資源形成具有市場(chǎng)潛力的差異化定位，打造多個(gè)具有體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)的度假勝地市場(chǎng)吻合：提供的特色活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活的度假方式保持新鮮度，以吸引不同層面的客戶重復(fù)消費(fèi)開發(fā)次序：立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，逐漸規(guī)劃完善，利用變化多端的地形地勢(shì)、美麗的景致、以及四周開發(fā)者所擁有的保護(hù)區(qū)等提供越來越多的度假體驗(yàn)啟動(dòng)策略：引爆獨(dú)特的體驗(yàn)點(diǎn)，以濱海休閑度假設(shè)施及酒店、購(gòu)物等相關(guān)配套優(yōu)先啟動(dòng)，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿品牌形象，為項(xiàng)目整體成功和持續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略案例啟示2：類比案例的成功關(guān)鍵因素KPI詳盡的開發(fā)計(jì)劃和15項(xiàng)目整體定位和規(guī)劃建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位和規(guī)劃建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)16

站在國(guó)際度假區(qū)的高度，

通過地塊資源和市場(chǎng)、消費(fèi)者分析得出本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)的

發(fā)展戰(zhàn)略：

詳盡的開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目定位：符合海棠灣整體規(guī)劃，依附于外海、內(nèi)海、島嶼、椰林等自然的資源創(chuàng)造獨(dú)特度假區(qū)場(chǎng)地特征，打造多個(gè)具有體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)形成相對(duì)獨(dú)立組團(tuán)的度假勝地，滿足高端客戶的度假置業(yè)和新的生活模式的需求市場(chǎng)吻合：根據(jù)不同核心價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn)提供的特色活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活的度假方式保持新鮮度，以吸引不同需求的高端客戶重復(fù)消費(fèi)開發(fā)次序：立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，提供越來越多的度假體驗(yàn)，不斷提升價(jià)值區(qū)域，延續(xù)和擴(kuò)大市場(chǎng)吸引力啟動(dòng)策略：以濱海休閑度假設(shè)施及獨(dú)特酒店、購(gòu)物等相關(guān)配套功能優(yōu)先啟動(dòng)，并開發(fā)部分投資物業(yè)類型，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿品牌形象，為項(xiàng)目整體成功和持續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略站在國(guó)際度假區(qū)的高度，

通過地塊資源和市場(chǎng)、消費(fèi)17項(xiàng)目定位符合旅游度假人群需求的國(guó)際頂級(jí)濱海體驗(yàn)型多元復(fù)合度假半島體驗(yàn)型功能復(fù)合濱海度假回歸自然、頂級(jí)度假體驗(yàn)對(duì)度假區(qū)功能的復(fù)合需求對(duì)濱海生活的向往，對(duì)生活體驗(yàn)價(jià)值和物業(yè)投資價(jià)值并重對(duì)舒適性的要求尤為突出價(jià)格與稀缺資源的相對(duì)性價(jià)比高對(duì)稀缺資源的占有，對(duì)頂級(jí)度假的體驗(yàn)對(duì)度假配套設(shè)施、舒適度、服務(wù)水平關(guān)注最多家庭度假客戶綜合性需求高，商務(wù)客戶對(duì)商務(wù)接待水平專項(xiàng)要求高Date世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位符合旅游度假人群需求的國(guó)際頂級(jí)濱海體驗(yàn)型多元復(fù)合度假18國(guó)內(nèi)、國(guó)際案例揭示的水資源度假區(qū)整體空間布局的總體布局基本原則規(guī)劃立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，并進(jìn)行人性化考慮，保護(hù)和利用自然環(huán)境的緊密結(jié)合是吸引游客和業(yè)主的重要手段基地特色和度假區(qū)的使用策略，決定了土地的使用形態(tài)，從而確定不同地塊的場(chǎng)所特性，比如酒店、商業(yè)配套、游憩等，并考慮與之相關(guān)的完整的環(huán)節(jié)布置詳細(xì)布局有關(guān)酒店、別墅用地、高級(jí)公寓、購(gòu)物中心等度假物業(yè)建筑元素，通過整合環(huán)境資源和利用自身的地理位置，有利于獲取最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值引進(jìn)靈活的、分塊明確的交通系統(tǒng)和提供場(chǎng)內(nèi)停車世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略國(guó)內(nèi)、國(guó)際案例揭示的水資源度假區(qū)整體空間布局的總體布局基本原19本地塊從海景、沙灘、高爾夫景觀、濱海淡水內(nèi)河、原生態(tài)椰林等方面與其他區(qū)域的自然資源比較，具有巨大的設(shè)計(jì)規(guī)劃空間本案海棠灣其他區(qū)域亞龍灣三亞灣海景沙灘高爾夫景觀濱海淡水內(nèi)河原生態(tài)椰林綜合評(píng)判綜合第一綜合第二綜合第三綜合每四本項(xiàng)目沙灘條件還有待開發(fā)完善。亞龍灣、三亞灣區(qū)域高爾夫景觀處在二線海景中。三亞各區(qū)域一線海景地塊自然資源對(duì)比資源很好資源較好無(wú)相關(guān)資源世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略本地塊從海景、沙灘、高爾夫景觀、濱海淡水內(nèi)河、原生態(tài)椰林等方20國(guó)際案例給我們的啟示跟項(xiàng)目本身的相關(guān)性整體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)資源分層級(jí)，使自然資源最大化以相對(duì)獨(dú)立且各具特色的度假組團(tuán)布置，確定發(fā)展重點(diǎn)打造獨(dú)特的價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)多種類型的物業(yè)和相關(guān)配套的不斷完善，吸引階段性客戶群租賃物業(yè)、銷售物業(yè)、游憩設(shè)施公共空間等空間比例大約個(gè)占20～30％規(guī)劃中組團(tuán)核心價(jià)值區(qū)與資源層級(jí)的綜合體現(xiàn)資源對(duì)于物業(yè)布置的價(jià)值價(jià)值的配比度階段性開發(fā)與以體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)為增長(zhǎng)核心的區(qū)域擬合通過目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素尋找吻合的價(jià)值點(diǎn)開發(fā)階段的物業(yè)類型和目標(biāo)客戶的匹配度開發(fā)總量與各物業(yè)類型的內(nèi)在比例關(guān)系，商業(yè)配套大概應(yīng)占到5％左右世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略國(guó)際案例給我們的啟示跟項(xiàng)目本身的相關(guān)性整體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)資21P1P2P3規(guī)劃中應(yīng)充分挖掘資源價(jià)值，匹配相關(guān)物業(yè)海景、內(nèi)?！坝^資源：建筑沿小島邊沿排布，島內(nèi)部設(shè)水域椰洲島——精神資源:（島主）滿足私有概念，不布局交通干道沙灘——體驗(yàn)資源：度假價(jià)值支撐基于以上原則將地塊分成十二小塊及三個(gè)公共中心D1D2D3D4D7D6D5D8D9D10D11D12分區(qū)編號(hào)物業(yè)半島度假區(qū)D1~D7小棟別墅、TH公共服務(wù)區(qū)P1入口、商業(yè)服務(wù)P2Resort及配套P3小島公共中心公園緩沖區(qū)D8公園及少量運(yùn)動(dòng)配套園景區(qū)D9公寓內(nèi)河景區(qū)D10、D11TH、小獨(dú)棟海灘區(qū)D12大獨(dú)棟本項(xiàng)目規(guī)劃建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略P1P2P3規(guī)劃中應(yīng)充分挖掘資源價(jià)值，匹配相關(guān)物業(yè)D1D2D22與其他較成熟區(qū)域較近的優(yōu)勢(shì)地塊率先啟動(dòng)，保持城市的延續(xù)性；體驗(yàn)點(diǎn)同步建設(shè)，物業(yè)類型多樣，形成相對(duì)獨(dú)立的休閑度假村一線海景區(qū)，布置酒店配套和娛樂設(shè)施入口產(chǎn)權(quán)式別墅區(qū)組團(tuán)1組團(tuán)2組團(tuán)3商業(yè)配套酒店、俱樂部、餐飲別墅/公寓區(qū)組團(tuán)公園娛樂設(shè)施沙地步行景觀帶商務(wù)客戶休閑度假客戶投資客戶啟動(dòng)區(qū)客戶群構(gòu)成世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略與其他較成熟區(qū)域較近的優(yōu)勢(shì)地塊率先啟動(dòng)，保持城市的延續(xù)性；體2331入口212公園內(nèi)河椰林區(qū)，入口處水資源較差，但作為重要展示區(qū)，考慮入口廣場(chǎng)和商業(yè)街具有公園和海的雙重資源，建議布置燒烤區(qū)等娛樂設(shè)施、餐飲、一線海景區(qū)：?jiǎn)?dòng)區(qū)的核心價(jià)值區(qū)，HotelResort特色、頂級(jí)、主題酒店拉動(dòng)，碼頭游艇、餐飲、會(huì)議、娛樂區(qū)域二線海景、背靠高爾夫用地，3～5層公寓，較高樓層可觀看內(nèi)海和外海大獨(dú)棟，占有一線海景稀缺資源，實(shí)現(xiàn)頂級(jí)資源價(jià)值雙拼和4聯(lián)排的組合，占據(jù)一線內(nèi)海資源和二線外海資源，具有較高價(jià)值3我們對(duì)方案的建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略31入口212公園內(nèi)河椰林區(qū)，入口處水資源較差，但作為重要展24P1P2P3D1D2D3D4D7D6D5D8D9D10D11D12片區(qū)功能小島度假區(qū)D1~D7，及公共中心P3組成，原生椰林，內(nèi)海及海景，作為獨(dú)棟及TH度假區(qū)片區(qū)交通原交通從P1->D7->P3破壞了D7區(qū)私有性建議：P1->D1->P3再向各區(qū)發(fā)散保證各小島的私有性將資源較差的P3區(qū)改為7個(gè)島嶼島公共體驗(yàn)中心及交通中心物業(yè)布置建議D1，企業(yè)會(huì)所、商務(wù)會(huì)議主題島嶼D2，D3，D4、D5、D6、D7沿島邊沿布置大、小獨(dú)棟，內(nèi)圈布置雙拼，各島中心改為水域，提升內(nèi)圈的資源品質(zhì)核心點(diǎn)海景、內(nèi)海、島主、原生態(tài)椰林“半島度假區(qū)”規(guī)劃建議開發(fā)第二階段，我們對(duì)方案的建議-7個(gè)主題私家島嶼，與核心體驗(yàn)區(qū)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略P1P2P3D1D2D3D4D7D6D5D8D9D10D1125椰子洲島島嶼的物業(yè)規(guī)劃布局初步建議－以P3為整體布局核心，7個(gè)島嶼形成各自相對(duì)獨(dú)立的主題組團(tuán)；物業(yè)以大獨(dú)棟和小獨(dú)棟為主，凸現(xiàn)稀缺資源的尊貴感1改為7個(gè)主題島嶼的公共體驗(yàn)核心中樞，是椰洲島娛樂、餐飲、休閑社交的核心價(jià)值區(qū)二線海景、背靠高爾夫用地，3～5層公寓，較高樓層可觀看內(nèi)海和外海大獨(dú)棟，占有一線海景稀缺資源，實(shí)現(xiàn)頂級(jí)資源價(jià)值小獨(dú)棟、雙拼，占據(jù)一線內(nèi)海資源和二線外海資源，具有較高價(jià)值內(nèi)湖、泳池，使7個(gè)島嶼地塊價(jià)值升至極度，凸現(xiàn)尊貴和獨(dú)家占有P3D1D2D3D4D5D6D7世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略椰子洲島島嶼的物業(yè)規(guī)劃布局初步建議－以P3為整體布局核心，26項(xiàng)目分期開發(fā)考慮世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分期開發(fā)考慮世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略27基于國(guó)內(nèi)外案例和本項(xiàng)目的實(shí)際狀況研究，項(xiàng)目分階段開發(fā)片區(qū)劃定的三大原則階段開發(fā)的片區(qū)構(gòu)成應(yīng)充分考慮市場(chǎng)成熟度（終端消費(fèi)市場(chǎng)與投資市場(chǎng)）與錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的需求，同時(shí)兼顧投資商信心與項(xiàng)目形象的建立（兼顧短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)）；優(yōu)先考慮對(duì)外交通相對(duì)便利且相對(duì)完整的片區(qū)，以入口區(qū)和特色酒店的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，樹立項(xiàng)目標(biāo)竿形象，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的銷售，注入新的開發(fā)理念；階段開發(fā)片區(qū)以I期啟動(dòng)，II期-III期-IV期依次開發(fā)推出以控制資金需求量和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外成功案例，分開發(fā)階段劃分及游憩設(shè)施區(qū)位選擇兩方面策略，籍此讓業(yè)主相信，開發(fā)者正具體的實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展整個(gè)社區(qū)計(jì)劃的承諾，而不是只在規(guī)劃初期才積極投入后期地塊的開發(fā)需要根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況及時(shí)調(diào)整，比如優(yōu)劣勢(shì)地塊交錯(cuò)推出世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略基于國(guó)內(nèi)外案例和本項(xiàng)目的實(shí)際狀況研究，項(xiàng)目分階段開發(fā)片區(qū)劃定28Resort開發(fā)模式和地塊的規(guī)模資源等綜合因素的的不同導(dǎo)向性，決定了本項(xiàng)目的開發(fā)次序與節(jié)奏價(jià)值導(dǎo)向型目標(biāo)及條件土地價(jià)值收益“最大化”開發(fā)完成時(shí)間一般較長(zhǎng)啟動(dòng)資金有限，多數(shù)靠前期收益實(shí)現(xiàn)公建配套設(shè)施建設(shè)關(guān)鍵舉措項(xiàng)目開發(fā)是漸近式推進(jìn)的有次序開發(fā)地塊啟動(dòng)項(xiàng)目的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)為區(qū)域開發(fā)樹立成功典范典型案例：香港愉景灣開發(fā)20幾年，香港著名Resort高尚住區(qū)土地收益資金部分留存，部分用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后期優(yōu)劣勢(shì)地塊交錯(cuò)開發(fā)，物業(yè)類型多樣，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤持續(xù)發(fā)力經(jīng)營(yíng)城市的角度進(jìn)行配套建設(shè)，同時(shí)滿足社區(qū)和城市需求，土地收益最大化世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略Resort開發(fā)模式和地塊的規(guī)模資源等綜合因素的的不同導(dǎo)向性29本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)和項(xiàng)目約束條件決定了我們的開發(fā)模式應(yīng)以價(jià)值導(dǎo)向型為主導(dǎo)目標(biāo)及條件實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值“最大化”開發(fā)完成時(shí)間無(wú)特定限制，按現(xiàn)行市場(chǎng)情況推售啟動(dòng)資金不受限制創(chuàng)建星獅在三亞新的品牌價(jià)值價(jià)值導(dǎo)向型關(guān)鍵舉措嚴(yán)格保護(hù)原生態(tài)環(huán)境分期開發(fā)采取分階段漸近式開發(fā)策略啟動(dòng)期酒店、配套和投資公寓的成功開發(fā)游憩區(qū)后續(xù)良好維護(hù)經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)項(xiàng)目的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)為區(qū)域開發(fā)樹立成功典范，并實(shí)現(xiàn)區(qū)域的滾動(dòng)開發(fā)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)和項(xiàng)目約束條件決定了我們的開發(fā)模式應(yīng)以價(jià)值導(dǎo)30并且，根據(jù)RESORT開發(fā)的實(shí)質(zhì)，項(xiàng)目在不同開發(fā)周期里必須吻合消費(fèi)者游憩娛樂設(shè)施－土地價(jià)值－不動(dòng)產(chǎn)的銷售和持有之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系規(guī)律消費(fèi)者需求＆購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力休閑娛樂設(shè)施銷售或持有不動(dòng)產(chǎn)土地價(jià)值價(jià)值休閑娛樂設(shè)施銷售或持有不動(dòng)產(chǎn)土地價(jià)值價(jià)值消費(fèi)者需求＆購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略并且，根據(jù)RESORT開發(fā)的實(shí)質(zhì)，項(xiàng)目在不同開發(fā)周期里必須吻31I期：目標(biāo)顧客：國(guó)內(nèi)三大經(jīng)濟(jì)圈高收入短期度假客戶和少量投資客戶，并兼顧內(nèi)地商務(wù)會(huì)議游客五星級(jí)特色酒店的形成將是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目“打造獨(dú)一無(wú)二的國(guó)際頂級(jí)旅游度假半島”目標(biāo)的關(guān)鍵，且入口區(qū)有強(qiáng)勢(shì)的昭示作用，帶動(dòng)部分不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)銷售II期：目標(biāo)顧客：國(guó)內(nèi)三大經(jīng)濟(jì)圈高收入休閑度假客戶和投資客戶，少量海外客戶在前期酒店和配套建設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善，大量銷售物業(yè)跟上，成為企業(yè)回收投入的重要一期III期：目標(biāo)顧客：國(guó)內(nèi)和海外高收入商務(wù)客戶帶來的購(gòu)買別墅購(gòu)買力南區(qū)基本成熟的基礎(chǔ)上，半島度假區(qū)計(jì)劃啟動(dòng)，以企業(yè)會(huì)所、原生態(tài)島嶼等為先期主題，配合游憩設(shè)施建設(shè)，打造真正的半島生活I(lǐng)V期：目標(biāo)顧客：國(guó)內(nèi)和海外高收入長(zhǎng)期度假客戶和長(zhǎng)期投資客戶最后啟動(dòng)的地塊，擁有充分的旅游度假配套設(shè)施和服務(wù)，半島度假生活的全面升級(jí)，土地價(jià)值最大化II期I期III期IV期本項(xiàng)目分期開發(fā)建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略I期：II期：III期：IV期：II期I期III期IV期本項(xiàng)32I期（啟動(dòng)區(qū)）：特色酒店和游憩設(shè)施先期啟動(dòng)

建設(shè)時(shí)間：2007-2009年按組團(tuán)式發(fā)展。酒店組團(tuán)和游憩設(shè)施優(yōu)先于住宅物業(yè)組團(tuán)發(fā)展入口區(qū)結(jié)合商業(yè)配套作為項(xiàng)目昭示性的重要載體應(yīng)首先建設(shè)，可在開發(fā)過程中不斷完善酒店和部分配套優(yōu)先發(fā)展，視資金情況決定是否作為產(chǎn)權(quán)式酒店出售；銷售型度假物業(yè)在酒店發(fā)展之后1年開始銷售公寓產(chǎn)品客戶層面廣，快速回收投入并帶來人氣，應(yīng)在銷售物業(yè)中首先開發(fā)濱海別墅：最大程度利用強(qiáng)勢(shì)海景資源，提升項(xiàng)目整體形象，實(shí)現(xiàn)頂級(jí)資源價(jià)值公園緩沖區(qū)作為本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的分界、隔離入口區(qū)的嘈雜，可放在II期建設(shè)I期規(guī)劃關(guān)鍵詞:頂級(jí)、特色主題酒店、主題park、濱海一線資源驅(qū)動(dòng)因素：五星級(jí)特色酒店、公園和內(nèi)海park主題娛樂休閑設(shè)施和軟件服務(wù)；一線濱海景觀別墅世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略I期（啟動(dòng)區(qū)）：特色酒店和游憩設(shè)施先期啟動(dòng)

建設(shè)時(shí)間：20033II期：銷售物業(yè)主要建設(shè)期

建設(shè)時(shí)間：2010-2011年重點(diǎn)完善入口區(qū)的商業(yè)配套和游憩設(shè)施配套，建設(shè)公園緩沖區(qū)，為后期開發(fā)提供良好配套環(huán)境，避免走亞龍灣單一物業(yè)類型發(fā)展之路住宅物業(yè)：大量公寓、TH、濱海別墅同步開發(fā)，成為本項(xiàng)目回收前期大量資金投入、實(shí)現(xiàn)持續(xù)開發(fā)的重要一期；組團(tuán)分布，以建筑風(fēng)格區(qū)分成三～四個(gè)組團(tuán)公寓：實(shí)現(xiàn)快速銷售，帶來人氣TH：占據(jù)一線內(nèi)海資源和二線外海資源，具有較高價(jià)值II期驅(qū)動(dòng)因素：不斷完善的配套設(shè)施，借助亞龍灣商業(yè)的興起，打造頂級(jí)銷售物業(yè)不同建筑風(fēng)格帶來的不同的風(fēng)情的吸引力規(guī)劃關(guān)鍵詞:一線內(nèi)海、二線海景雙重資源、配套相對(duì)成熟