成都房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析課件

1目錄第一部分土地市場(chǎng)

第二部分住宅市場(chǎng)

第一部分土地市場(chǎng)

第二部分住宅市場(chǎng)

第三部分龍泉市場(chǎng)

第1頁/共33頁22第一部分土地市場(chǎng)第2頁/共33頁33一.1-11月成交土地情況2009年1-11月，成都市范圍內(nèi)共計(jì)成交經(jīng)營性土地156宗，總面積為15378.37畝。主城區(qū)成交經(jīng)營性用地42宗，成交面積為3008.11畝，平均交易價(jià)格為562.57萬元/畝。各個(gè)郊區(qū)（縣）共計(jì)成交土地114宗，成交面積為12370.27畝，平均交易價(jià)格為99.7萬元/畝。第3頁/共33頁44二.土地交易月度走勢(shì)2009年1-11月，成都市土地交易月度交易中以7月份交易面積最大；7月份，雙流區(qū)域集中交易土地近2900畝，帶動(dòng)當(dāng)月交易面積大幅度增長(zhǎng)；8月-10月份土地市場(chǎng)單月交易面積保持在1200畝左右，11月土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)沖高行情。月度

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月8月9月10月11月成交宗數(shù)

1035165311216211720成交面積（畝）11731463071517185250833371209.9122212222552第4頁/共33頁55三.土地交易區(qū)域分布從成交土地的區(qū)域分布來看，2009年1-11月，雙流區(qū)域成交面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它區(qū)域；在主城區(qū)成交的土地中，高新區(qū)最為集中，成交面積和成交宗數(shù)均是各區(qū)最多的，成華區(qū)、錦江區(qū)土地交易面積較小。區(qū)域

雙流

都江堰

彭州

高新區(qū)

新津

新都

蒲江

郫縣

金牛區(qū)

青白江

青羊區(qū)

龍泉

武侯區(qū)

成華區(qū)

錦江區(qū)

邛崍

成交宗數(shù)

2423316101114966923534成交面積（畝）522823491131.71288.29950603.8625765.12740.69205.21487.25445213.6519285.9862.3第5頁/共33頁66小結(jié)：從09年1-11月土地市場(chǎng)的交易情況可以看出，6月份以后，土地市場(chǎng)的交易量出現(xiàn)比較明顯的上漲，土地市場(chǎng)比較活躍，8-10月土地交易維持在月均1200畝左右，11月土地大幅攀升至2552畝。主城區(qū)土地市場(chǎng)隨商品房市場(chǎng)的回暖也呈逐漸放量態(tài)勢(shì)，但土地市場(chǎng)的主體已向郊區(qū)外移，特別是近郊區(qū)（縣）；房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向外拓展。第6頁/共33頁7第二部分商品房市場(chǎng)第7頁/共33頁8一、市場(chǎng)供應(yīng)情況（一）商品房供求關(guān)系（注:因房管局網(wǎng)站調(diào)整，6月成交量中11日、22-30日部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失；8月份由于房管局網(wǎng)站改版，數(shù)據(jù)有一定偏差。）第8頁/共33頁9整體上看，09年商品房供求比要低于08年，也使得存量房源得到一定程度的消化；由于10月房交會(huì)的刺激，9月份主城區(qū)商品房供應(yīng)端呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢(shì)，當(dāng)月供求比達(dá)到1.47，供應(yīng)端經(jīng)過9月份的“井噴”式供應(yīng)后，供應(yīng)量開始在低位徘徊，供求比持續(xù)走低，11月交易量沖高的行情更是拉底了供求比，11月商品房供求比為0.61。第9頁/共33頁10（二）供應(yīng)量分析

2009年1-11月，主城區(qū)范圍內(nèi)新增預(yù)售面積為971.23萬平米；而同期商品房市場(chǎng)的交易面積近1114萬平米；商品房市場(chǎng)整體仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。第10頁/共33頁112008年1月-2009年11月供應(yīng)量走勢(shì)圖（單位：萬平米）

2009年1-11月主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)月度波動(dòng)較為明顯，受秋交會(huì)刺激，9月份的新增預(yù)售面積最大，達(dá)到160.18萬平米；而后10月供應(yīng)量則呈現(xiàn)大幅下降，市場(chǎng)著重消化前期的大規(guī)模放量，11月供應(yīng)量有所反彈，回升至93.41萬平米。第11頁/共33頁12（三）主城區(qū)商品房新增供應(yīng)情況1、新增供應(yīng)行政區(qū)域分布情況

2009年1-11月，主城區(qū)各行政區(qū)域新增預(yù)售面積以成華區(qū)最多，其次是錦江區(qū)區(qū)，武侯區(qū)新增預(yù)售面積最少。區(qū)域

金牛區(qū)

錦江區(qū)

成華區(qū)

高新區(qū)

武侯區(qū)

青羊區(qū)

新增預(yù)售面積（萬平米）173.57174.82181.24163.76136.42141.42第12頁/共33頁132、新增供應(yīng)環(huán)域分布情況從環(huán)線新增預(yù)售的情況分析，2環(huán)內(nèi)的供應(yīng)相對(duì)較少；市場(chǎng)供應(yīng)的主體為2環(huán)以外，其中以2-3環(huán)區(qū)域最為集中，占總供應(yīng)面積的55%。由此可見，2-3環(huán)區(qū)域內(nèi)仍然是房產(chǎn)發(fā)展最集中的區(qū)域。環(huán)線

供應(yīng)面積（萬㎡）

1環(huán)內(nèi)

64.051-2環(huán)

66.432-3環(huán)

529.643環(huán)以外

311.11合計(jì)

971.23第13頁/共33頁143、新增供應(yīng)區(qū)位分布情況根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示:2009年1-11月，主城區(qū)新增預(yù)售面積方位分布以城東、城南、城西三個(gè)方向?yàn)橹鳎渲杏忠猿俏鲄^(qū)域的放量最大，而城中則是最少的區(qū)域；城北與城東、南、西三個(gè)方向相比，城北房產(chǎn)開發(fā)較為滯后。

供應(yīng)面積（萬㎡）

城東

250.27城南

239.58城西

284.54城北

152.45市中心

44.39合計(jì)

971.23第14頁/共33頁15二、商品房市場(chǎng)交易

（一）總成交量趨勢(shì)

2009年1-11月，主城區(qū)商品房成交套數(shù)為125039套，成交面積達(dá)1114萬平米；與2008年同期相比，商品房市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)明顯，其中總成交套數(shù)同比上升77%；成交面積同比上升91%。（備注：11月份商品房交易統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2009年11月24日）第15頁/共33頁16主城區(qū)商品房成交走勢(shì)

從商品房交易的月度走勢(shì)情況分析，2009年1月以來，主城區(qū)商品房市場(chǎng)基本處于平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。6月份，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)大幅回落，之后穩(wěn)步小幅上漲，而在11月成交量大幅沖高，成交面積突破150萬平米。預(yù)計(jì)隨著樓市優(yōu)惠政策年底即將到期，或?qū)⒋俪沙山涣吭诘狡谇靶纬呻A段性集中成交。

2008年2009年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月總成交量（萬㎡）

43.8249.6155.9349.4553.764.973.384.48110.82111.9119.884.3186.3194.4108.792.6153.94總成交套數(shù)4976585257616160738076028817945712926136931285710079944210763115561012916255第16頁/共33頁17（二）成交價(jià)格分析——交易均價(jià)再次上揚(yáng)

根據(jù)主城區(qū)商品房交易價(jià)格的走勢(shì)可以看出，09年以來主城區(qū)商品房市場(chǎng)交易價(jià)格一路上揚(yáng)，7月份均價(jià)接近6000元/平米；8月份，市場(chǎng)交易價(jià)格出現(xiàn)小幅微調(diào)，9月份交易價(jià)格再次攀升，均價(jià)突破6000元/平米，10月成交價(jià)格再次沖高，已達(dá)到6322元/平米。預(yù)計(jì)后市成交均價(jià)大幅波動(dòng)的可能性較小，市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)。第17頁/共33頁18三、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）總體情況區(qū)域2009年1-11月2008年1-11月交易套數(shù)(套)交易面積(萬平米)交易套數(shù)(套)交易面積(萬平米)成華區(qū)29533258.7816454139.3高新區(qū)17299178.831002596金牛區(qū)21872190.461149890.47錦江區(qū)22306181.241121881.3青羊區(qū)15455141.721023688.97武侯區(qū)18574162.511110485.86合計(jì)125039111470535582（備注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止09年11月24日；09年6月成交量中11日、22-30日部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失；8月份由于房管局網(wǎng)站改版，數(shù)據(jù)有一定偏差，11月9日各行政區(qū)交易數(shù)據(jù)缺失）第18頁/共33頁19

根據(jù)各行政區(qū)域1-11月份商品房交易的數(shù)據(jù)可以看出，成華區(qū)是主城區(qū)各區(qū)之中商品房交易最活躍的區(qū)域，其交易面積258.78萬平米；其次分別是金牛區(qū)和錦江區(qū)，分別為190.46和181.24萬平米。區(qū)域交易套數(shù)(套)交易面積(萬平米)交易面積排名成華區(qū)29533258.781高新區(qū)17299178.834金牛區(qū)21872190.462錦江區(qū)22306181.243青羊區(qū)16642141.726武侯區(qū)18574162.515第19頁/共33頁20主城區(qū)商品房按行政區(qū)域成交套數(shù)走勢(shì)：

2008年2009年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成華區(qū)14091750114614062024186620782493352035393085247222502100283122032962高新區(qū)718429761598820132618181169139813571980129915511679140713292312金牛區(qū)56095210728671151112412501741256921772037158614572278217419232680錦江區(qū)91198591610391210104014662021188226092081196916741585211218933014青羊區(qū)648714109513151283125510689471784198016481337129713219828542237武侯區(qū)776102276193589299111371086177320312026141612131355205019272560第20頁/共33頁21主城區(qū)商品房按行政區(qū)域成交套數(shù)走勢(shì)：

從各行政區(qū)商品房交易套數(shù)月度走勢(shì)可以看出，成華區(qū)商品房市場(chǎng)一直處于相對(duì)活躍的狀態(tài)；而青羊區(qū)交易量在本月出現(xiàn)較大幅度的攀升。08年7月-09年11月各行政區(qū)域成交套數(shù)第21頁/共33頁22主城區(qū)商品房按行政區(qū)域成交面積走勢(shì)：（單位：萬平米）

2008年2009年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成華區(qū)13.115.110.312.1315.813.416.625.3129.729.827.520.119.5817.725.7619.7627高新區(qū)8.965.18.45.956.1114.415.810.311513.919.813.216.0816.515.8715.4426.91金牛區(qū)4.498.429.587.328.739.6511.114.9121.4217.617.61412.3820.120.3916.7124.26錦江區(qū)5.776.536.698.227.167.599.9114.2814.817.918.715.115.2513.518.9116.4126.49青羊區(qū)5.776.2414.819.849.7510.19.348.7514.9316.91910.912.5111.49.237.5421.19武侯區(qū)6.48.435.595.956.269.7210.510.9314.9715.717.21310.5111.118.5716.7323.34第22頁/共33頁23主城區(qū)商品房按行政區(qū)域成交面積走勢(shì)：

（單位：萬平米）根據(jù)圖示可看出，成華區(qū)商品房市場(chǎng)交易量基本上一直是各行政區(qū)中最為活躍的區(qū)域，各行政區(qū)交易面積情況與各區(qū)成交套數(shù)走勢(shì)基本一致。08年7月-09年11月各行政區(qū)域交易面積（萬平米）第23頁/共33頁24四.商品房總體交易情況及預(yù)測(cè)第24頁/共33頁252009年1-11月，成都市主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量約為971.23萬平米，同期商品房成交面積為1114萬平米，市場(chǎng)整體供求比約為0.87，市場(chǎng)整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。從月度供應(yīng)情況分析，目前出現(xiàn)了兩個(gè)供應(yīng)的高峰期，一個(gè)是4月份，另外一個(gè)則出現(xiàn)在9月，市場(chǎng)供應(yīng)面積大幅增長(zhǎng)，達(dá)160萬平米，而10月商品房供應(yīng)量大幅回落，

11月供應(yīng)量有所反彈，回升至93.4萬平米。從月度成交情況看，商品房基本上處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，而在11月成交量出現(xiàn)大幅沖高，成交面積突破150萬平米。預(yù)計(jì)隨著樓市優(yōu)惠政策年底即將到期，或?qū)⒋俪沙山涣吭诘狡谇靶纬呻A段性集中成交。商品房市場(chǎng)的活躍，帶動(dòng)了商品房交易價(jià)格的一路走高，8月出現(xiàn)小幅回落，之后成交價(jià)格再次上揚(yáng)，10月成交價(jià)格達(dá)到了6322元/平米。預(yù)計(jì)后市成交均價(jià)大幅波動(dòng)的可能性較小，價(jià)格將趨于平穩(wěn)。第25頁/共33頁26第三部分龍泉市場(chǎng)第26頁/共33頁一.土地市場(chǎng)2009年1-11月，龍泉區(qū)域內(nèi)，成交2宗商住用地，分別是位于西河鎮(zhèn)成洛路以南、群輝路以西，面積100畝，交易價(jià)格為60萬元/畝；另外一宗為龍泉驛區(qū)西河鎮(zhèn)成洛路以北東一路以西，面積345.3454畝，交易價(jià)格為45萬元/畝。其余成交土地均為工業(yè)用地。第27頁/共33頁二.龍泉供應(yīng)市場(chǎng)2009年1-11月，龍泉區(qū)域內(nèi)共計(jì)新增商品房預(yù)售面積119.57萬平米；從月度供應(yīng)的情況分析，5月、7月、9月和11月的新增供應(yīng)面積均在15萬平米以上。11月新增供應(yīng)15.5萬平米。月度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月供應(yīng)面積（萬平米）01.596.9410.9721.57.8617.179.7115.6312.715.5第28頁/共33頁三.龍泉區(qū)域市場(chǎng)1、區(qū)域典型項(xiàng)目概況區(qū)片項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模及主要指標(biāo)產(chǎn)品類型開發(fā)企業(yè)龍泉世紀(jì)廣場(chǎng)片區(qū)藝錦灣龍泉驛區(qū)北泉路1068號(hào)（龍泉世紀(jì)廣場(chǎng)旁）占地：20萬平方米，規(guī)模：30萬方，容積率：1.54產(chǎn)品形態(tài)：1期由12棟花園洋房組成，四川君信房地產(chǎn)開發(fā)公司御源大湖區(qū)龍泉驛區(qū)驛都大道中路900號(hào)占地：33.33萬平方米，規(guī)模：60多萬平米容積率：1.3（一期）產(chǎn)品形態(tài)：1期由41棟多層、小高層組成成都御源置業(yè)有限公司皇冠國際社區(qū)東延線世紀(jì)廣場(chǎng)背后占地：21.7萬平米，規(guī)模：47萬平米，容積率：2.16產(chǎn)品形態(tài)：花園洋房電梯小高層七匹狼實(shí)業(yè).恒禾置地龍泉驛大面片區(qū)龍城一號(hào)龍泉驛區(qū)東大街外沿線龍城大道1號(hào)占地面積：40萬平方米，規(guī)模：65萬平米，容積率：1.40產(chǎn)品形態(tài)：多層洋房疊拼別墅成都志達(dá)房產(chǎn)開發(fā)有限公司恒大綠洲錦江區(qū)成龍路銀河大道118號(hào)占地面積：15萬平方米，規(guī)模：60萬平方米，容積率4.1產(chǎn)品形態(tài)：由18幢高層、27幢小高層，以及17幢空中別墅成都恒大銀河新城置業(yè)有限公司龍泉驛城區(qū)錦上城龍泉驛區(qū)公園路一段189號(hào)占地面積：10.8萬平方米，規(guī)模積：33萬平方米，容積率：3.43產(chǎn)品形態(tài)：電梯高層眾錦置業(yè)龍泉驛東山片區(qū)東山國際新城龍泉驛區(qū)成龍路東山國際大道1號(hào)占地面積：279.72萬平方米，規(guī)模：300萬平方米，容積率：2.5產(chǎn)品形態(tài)：多層、18F高層成都華信大足房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第29頁/共33頁潛在供應(yīng)情況宗地位置0綠地率（≥）建筑高度（≤米）容積率（≤）建筑密度土地用途凈用地面積（畝）可開發(fā)面積樓面地價(jià)成交價(jià)競(jìng)得單位拍賣時(shí)間（元/平米）（萬元/畝）大面街辦原金旗大道≥30%／＞1.5＜2.5≤30%二類住宅用地199.6653327751140190成都國地置業(yè)有限公司2007-8-31大面街辦原金旗大道以西≥30%／＞1.5＜2.5≤30%二類住宅用地199.1243318731260210成都國地置業(yè)有限公司2007-8-31大面街辦川師大以北≥30%／＞2.5＜4.2≤30%二類住宅用地160.17914485011004281首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司2007-8-31龍泉街辦北泉路以南≥30%／＞2.5＜4.2≤30%二類住宅用地112.5282315079911255首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司2007-8-31龍泉街辦龍工北路以南≥30%/＞3.5＜4.2≤30%二類住宅用地129.2796361983893250中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2007-12-28龍泉街辦北泉路以北≥30%

＞3.5、＜4.2建筑密度：≤30%；二類住宅用地137.91384258925259中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2007-12-28大面街辦老成渝路以南≥30%／＞1.8＜2.8≤40%商住199.0533715661152215成都國地置業(yè)有限公司2007-9-14大面街辦經(jīng)開區(qū)西區(qū)二線以西≥30%／＞1.5＜4.5≤40%二類住宅用地183.871455161425075成都同景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-9-14柏合鎮(zhèn)龍華路以東、東風(fēng)渠以南≥30%/＞1.2＜3.5≤40%商住20046666722352浙江吉利控股集團(tuán)有限公司/成都吉盛置業(yè)有限公司2007-12-19西河鎮(zhèn)白鶴路以南≥15%/≥2.5≤4.2≤45%(其中住宅建筑密度不大于25%)商住20.2456674464130成都川薩出租汽車有限公司/成都龍博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-12-19第30頁/共33頁宗地位置綠地率（≥）建筑高度（≤米）容積率（≤）建筑密度土地用途凈用地面積（畝）可開發(fā)面積樓面地價(jià)成交價(jià)競(jìng)得單位拍賣時(shí)間（元/平米）（萬元/畝）同安街辦忠北路以北≥15%/≥2