地產(chǎn)策劃-廣州美林湖整體推廣方案（王志綱工作室）-105

美林湖是一個戰(zhàn)略性工程！美林湖擁有8000畝的天然湖面，1萬畝的用地規(guī)模,坐落在大廣州最生態(tài)最具成長性的花都板塊。美林湖是提升區(qū)域板塊價值、營造國際生活方式的示范性工程。美林湖是實現(xiàn)美林基業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要載體，奠定休閑地產(chǎn)領頭羊地位；對工程開發(fā)目標目標１：利潤?！軌蜓杆俅蝽懯袌觯晒崿F(xiàn)銷售，獲取利潤，做到一鳴驚人．目標２：品牌。——借此契機迅速樹立企業(yè)品牌形象，為下一步的擴張打好根底。目錄一、推廣前提二、推廣主題三、話題設計四、公關(guān)活動五、總體部署六、工作模式一、推廣前提1、城市格局——從中國城市群中發(fā)現(xiàn)機遇2、板塊價值——從大廣州變遷看北優(yōu)板塊3、市場競爭——從房地產(chǎn)開展看模式創(chuàng)新4、資源品牌——透視工程品質(zhì)和企業(yè)能力推廣主題與策略資源品牌市場競爭板塊價值城市格局1、城市格局——從中國城市群中發(fā)現(xiàn)機遇〔1〕世界城市大變局世界城市經(jīng)歷了從城市帶、城市圈到城市群的開展演變過程，在這個過程中城市功能也隨之變化，人們的生活方式由此也隨之在變化?！踩缫韵聢D〕蝸居時代郊區(qū)化時代區(qū)域一體化時代城市群浪潮席卷全球世界城市群的浪潮正在席卷各個國家，現(xiàn)已形成美國東北部大西洋沿岸城市群、五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群等五大城市群，中國也已形成長三角以及珠三角、環(huán)渤海三大城市群。珠三角：下一個世界級城市群——經(jīng)濟全球化與區(qū)域經(jīng)濟一體化的時代，世界的競爭將以城市群為單位展開，中國經(jīng)濟的開展需要“世界級城市群〞的支撐。改革開放之后逐步形成的珠三角城市群已成為我國三大城市群之一，并呈現(xiàn)出較強的整體實力和開展勢頭。珠三角“世界級城市群〞格局也正在悄悄形成，區(qū)域一體化的特點也開始呈現(xiàn)?！?〕珠三角開展新走勢——珠三角經(jīng)濟也正由諸侯經(jīng)濟〔行政經(jīng)濟〕向區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。區(qū)域經(jīng)濟的特點就是區(qū)域經(jīng)濟市場化和一體化，區(qū)域經(jīng)濟市場將會自動配置城市資源。在區(qū)域經(jīng)濟一體化的影響下，房地產(chǎn)高端居住市場也在發(fā)生變化，１小時、２小時生活圈正在形成，人們由原來的“蝸居〞開始轉(zhuǎn)變成“分散化〞居住，區(qū)域一體化也浮出水面?！槿请S著城市經(jīng)濟和區(qū)域格局的變化，城市功能重新洗牌。珠三角的城市客廳、城市工廠、城市休閑區(qū)逐漸形成。廣州作為走向一個世界級的城市，北優(yōu)區(qū)域是整個珠三角生態(tài)最正確的一個區(qū)域，這里在未來最有可能成為展現(xiàn)城市形象、打造人居環(huán)境的國際生活中心，這是城市開展的需要，也是人們生活提升的需求?！槿浅鞘械母叨司幼≮呄蚪紖^(qū)化興旺國家城市中選擇在郊區(qū)居住的多為富人群體和中產(chǎn)階層，隨著城市生活的不斷開展演變，他們對居住地的需求愈來愈個性化。而城市近郊富人區(qū)的出現(xiàn)成為一個城市走向興旺、成熟，真正國際化的標志之一。交通已經(jīng)不再是人們居住的瓶頸，人們的居住和工作開始別離，大量富人開始從城市中心向城市周邊遷移，城市開始出現(xiàn)大量高端居住區(qū)。〔3〕俯瞰美國城市群目前美國已經(jīng)出現(xiàn)兩大世界級城市群，分別是東北部大西洋沿岸城市群和五大湖城市群，隨著美國社會經(jīng)濟的開展，西海岸的加州城市群開始浮出水面。〔如以下圖〕城市群五大湖城市群大西洋沿岸城市群加州城市群城市群美國三大城市群分布美國三大城市群現(xiàn)狀城市群中心城市輻射城市產(chǎn)業(yè)支撐高端居住代表區(qū)美國東北部大西洋沿岸城市群紐約波士頓、紐約、費城、巴爾的摩、華盛頓等制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和金融業(yè)長島北美五大湖城市群芝加哥芝加哥、底特律、克利夫蘭、匹茲堡、多倫多、蒙特利爾等制造業(yè)evanston美國加州城市群洛杉磯洛杉磯、圣地亞哥，圣芭芭拉、舊金山、薩克拉門托等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、影視文化業(yè)圣芭芭拉、長灘、比弗利山美國加州城市群是以舊金山和洛杉磯兩大世界級城市為依托，在高新技產(chǎn)業(yè)、影視文化產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)的支撐，逐漸吸引了全球社會精英的駐足，從而催生了長灘、圣芭芭拉和比弗利山三大全球頂級的生活區(qū)域，南加州“富人休閑天堂〞的美譽也從此聞名世界。三大世界頂級生活區(qū)區(qū)域形成背景資源特色居住人群生活方式長灘海濱度假勝地洛杉磯大城市的輻射濱海區(qū)域，擁有舉世聞名的深水碼頭、國際中轉(zhuǎn)港、游艇碼頭以商界巨子為主以游艇為主導的國際化水岸休閑生活比華利山優(yōu)越的山地生態(tài)景觀好萊塢影視產(chǎn)業(yè)靠近好萊塢的城市近郊，生態(tài)環(huán)境良好，頂級的建筑設計。以世界頂級明星、名導、藝術(shù)家和富豪為主國際化的山地高端居住生活方式。圣芭芭拉海濱度假勝地大城市的輻射及高端休閑配套濱海風光和宜人氣候，匯集了眾多高尚的休閑性俱樂部，形成了大量社會交際圈。以豪門權(quán)貴、政經(jīng)要人、社會名流為主休閑、度假、旅游勝地，也是上流社會交際聚會的場所?！?〕廣州沖刺世界級城市廣州，珠三角的政治、文化、經(jīng)濟中心。廣州GDP約為整個珠三角的三分之一；現(xiàn)在廣州的人均GDP已突破一萬美元，也是全國第一個人居GDP突破一萬美元的城市。2021年－2021年?總規(guī)?指出，廣州城市性質(zhì)定位為:國際城市、中國南方經(jīng)濟中心、文化中心、對外交往中心、生態(tài)城市。國際社區(qū)：世界城市新名片國際化社區(qū)現(xiàn)已成為衡量一個城市乃至一個國家房地產(chǎn)開展的階段和水平的標志之一。紐約長島、洛杉磯比佛利山、西雅圖華盛頓湖、東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣等國際級豪宅區(qū)都有著生態(tài)與人文環(huán)境完美的結(jié)合而吸引著各方名流的目光；也成為世界最有投資價值的區(qū)域和最令人向往的高尚社區(qū)。同樣，廣州也需要一個具有國際化生活方式的平臺來作為世界級城市的重要支撐，美林湖工程以國際生活為目標，可承接世界級城市的未來開展走勢。小結(jié)：從城市帶、城市圈、城市群的演變規(guī)律可看出：〔1〕世界大城市群正在形成，從而產(chǎn)生世界級城市，作為世界級城市必須要自己的國際生活中心。〔2〕中國的城市群正向國際化開展，人們的居住由蝸居正向郊區(qū)化轉(zhuǎn)變，工程在這樣的大潮下，以打造國際化生活方式為目標，勢必會引起中國居住的一場新革命。2、板塊價值——從大廣州變遷看北優(yōu)板塊〔1〕大廣州三次變遷廣州城市開展經(jīng)歷了黃埔時代的廣州和海港時代的廣州，目前正往空港時代的廣州邁進。黃埔時代的廣州——廣州的廣州；海港時代的廣州——珠三角廣州；空港時代的廣州——？的廣州；大廣州變遷示意圖黃埔時代海港時代空港時代黃埔時代空港時代海港時代第1次第2次第3次第一階段：黃埔時代——廣州的廣州貫穿80年代的廣州是一個逐漸東擴的廣州，1984年明確指出舊城區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)“三大組團〞，確立了廣州市沿珠江向東開展的帶狀組團模式，這是廣州地域空間開展的第一次革命，建立了東部“根據(jù)地〞。這一舉措的實施掀起了東部開展的狂潮，形成了了經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廣州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及廣州保稅區(qū)等。第二階段：海港時代——珠三角的廣州廣州采用“北優(yōu)南拓、東進西聯(lián)〞開展戰(zhàn)略，沿珠江口重點“向南〞開展，穩(wěn)固了廣州在珠三角區(qū)域的角色，疏解了城市空間，是廣州地域空間開展的第二次革命，建立了以番禺、南沙為代表的“南部根據(jù)地〞。南拓的跨越式開展相當于中國的第二個“浦東〞，實現(xiàn)了廣州邁向“海港城市〞的時代，并穩(wěn)固了珠三角中心城市的地位，使得周邊城市效勞中心和產(chǎn)業(yè)向廣州靠攏，此時廣州屬于珠三角的廣州。第三階段：空港時代——世界的廣州未來的廣州將是一個什么樣的廣州？從國際大城市開展趨勢看，無論是國外的倫敦、紐約還是國內(nèi)的北京、上海都在往一個方向開展—“世界城市〞；廣州做為沿海興旺城市更是不能例外，走向世界，打造“世界城市〞是其開展的必然；盡管南拓是廣州城市格局的一次“破繭〞，也是面向海洋、迎接世界經(jīng)濟的一次“城市突圍〞，但此時的廣州只雄踞珠三角區(qū)域內(nèi)，要成為世界城市仍需要一個巨大平臺?？崭蹠r代的北優(yōu)如果，黃埔時代的“東擴〞，滿足了廣州成長的需要，但那是一種蔓延式擴張；海港時代的“南拓〞，舒展了廣州的“筋骨〞，但那是為了稱霸珠三角的短暫行為；那么，“空港時代的北優(yōu)〞，是基于廣州空間南拓下的“優(yōu)化與提升〞的品質(zhì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，是推動廣州走向世界的支撐引擎?！?〕廣州一心兩城格局根據(jù)廣州的城市開展階段，目前廣州逐漸形成一心兩城的城市格局：一心：廣州主城區(qū)兩城：以番禺、南沙為核心的海港城；以花都機場的空港城。一心：主城區(qū)空港城海港城聚焦空港城空港城未來是廣州與世界攜手的第一站；空港城未來是廣州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟升級的引擎；空港城未來是廣州國際化生活的首選地；空港城未來是廣州國際商務交流的載體；北優(yōu)板塊與空港城相互依附，相互支撐，欲了解北優(yōu)板塊，必從空港城的未來著手，尋找可與工程承接的機遇點。從地位優(yōu)勢看北優(yōu)北優(yōu)板塊——國際航空港，中國南大門新白云機場為全國三大航空樞紐之一，屬于國際性航空樞紐地。根據(jù)?廣州白云國際機場總體規(guī)劃?，白云機場將初步建設成為亞太地區(qū)綜合性中樞機場，并輻射歐美等其他國家。世界性的交通樞紐優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢決定了這里也是中國進入珠三角的第一站，門戶優(yōu)勢決定了這里是中國的南大門，是廣州向世人展示獨特風采的重要舞臺。從生態(tài)優(yōu)勢看北優(yōu)北優(yōu)板塊：珠三角的后花園北優(yōu)板塊是廣州向北出城的生態(tài)第一站，一個小時改天換地。北優(yōu)板塊也是整個珠三角的綠色大屏障，也是珠三角由平原向山地的過渡地段。北優(yōu)板塊，坐北朝南，交通四通八達，高速路、城際路將北優(yōu)板塊與整個珠三角城市群連成一個整體。因此，北優(yōu)板塊不僅是廣州的北優(yōu)板塊，更是珠三角的北優(yōu)板塊。北優(yōu)板塊具有背靠大廣州，牽手珠三角的戰(zhàn)略優(yōu)勢?；ǘ急辈可矫}廣州綠色屏障從產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢看北優(yōu)北優(yōu)板塊——新興產(chǎn)業(yè)之城城市空間開展趨向與城市經(jīng)濟波動是相輔相成的。廣州在經(jīng)歷了東部、南部擴張后，隨著機場功能的逐漸完善，未來廣州將進入以高新技術(shù)、現(xiàn)代制造業(yè)為主的北部空港城時代?？崭鄢鞘菂^(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的核心，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)等水平較高的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為主?；ǘ籍a(chǎn)業(yè)布局圖本案3、房地產(chǎn)的開展.北優(yōu)板塊是不普通意義上的房地產(chǎn)板塊。碧桂園開創(chuàng)了中國的復合地產(chǎn)概念；華南板塊開辟了中國的大盤時代；現(xiàn)在以美林湖為代表的北優(yōu)板塊將會開創(chuàng)大廣州新居住時代，新居住時代將成為整個中國房地產(chǎn)界新的熱點話題和新聞?！?〕空間板塊北優(yōu)板塊東部板塊西部板塊南部板塊廣州主城一小時經(jīng)濟圈深圳板塊分析：〔1〕南部板塊：別墅市場，供給短缺代表區(qū)域：華南板塊，南沙板塊板塊特點：目前廣州南部板塊是以華南板塊最代表的區(qū)域，最先開展起來的，目前番禺純別墅工程已很少，只有少量別墅尾盤在銷售，南沙區(qū)域還有一些工程在啟動，像南沙濱海花園等工程，整體來說南部板塊別墅市場特別是番禺區(qū)域?qū)⑼顺鍪袌觥！?〕東西板塊：不溫不火，趨于平穩(wěn)東部代表區(qū)域：增城西部代表區(qū)域：南海東西板塊特點：東部板塊和西部板塊目前還是以存量工程為主，東部板塊從西往東串起匯景新城、翡翠綠洲、鳳凰城等幾大主要別墅工程；西部的主要有祈福南灣半島、南海桃源等工程，個別工程也快銷售完畢。整體來說，這兩大板塊趨于平穩(wěn)，不瘟不火，新開的高端工程還是以中小型工程為主。〔3〕北優(yōu)板塊：高端休閑居住新平臺代表區(qū)域：花都、從化板塊特點：北優(yōu)板塊聯(lián)串金碧御水山莊、南航碧花園、五溪御龍灣到假日半島碧桂園，再加上雅寶新城以及從化逸泉山莊、東方夏灣拿等形成了北部別墅板塊。北優(yōu)板塊是目前推貨量最大的區(qū)域，也是未來開展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域?！?〕競爭性分析山前大道廣清高速美林湖碧桂園假日半島南航碧花園五溪御龍灣金碧御水山莊京珠高速九龍湖高爾夫東方夏灣拿新機場物流產(chǎn)業(yè)獅嶺皮具產(chǎn)業(yè)花都汽車產(chǎn)業(yè)珠寶生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐競爭格局花都天湖峰景競爭性工程示意〔1〕從大盤競爭走向新城競爭〔2〕從居住配套走向休閑配套〔3〕從區(qū)域市場走向跨區(qū)域性市場小結(jié)〔1〕北優(yōu)板塊是廣州僅剩的集區(qū)位、生態(tài)、資源于一體的區(qū)域，這是未來的熱點板塊、富人聚集區(qū)；〔2〕美林湖的規(guī)模化的體量在廣州別墅市場中也是絕版的，工程升值潛力巨大。〔３〕在推廣方面，我們的策略站在開創(chuàng)廣州房地產(chǎn)新模式的角度，讓工程獨樹一幟。4、資源品牌——透視工程品質(zhì)和企業(yè)能力認識企業(yè)完成原始的積累：美林8年的開發(fā)投資積累，完成工程公司的原始積累過程；企業(yè)品牌形象好：企業(yè)實力、信譽得到政府和社會的肯定和認同；專業(yè)資源豐富：注重房地產(chǎn)開發(fā)中相關(guān)規(guī)劃、建筑、環(huán)境、設計專業(yè)資源的積累；學習型團隊：長于學習、努力超越的團隊精神；企業(yè)戰(zhàn)略目標

——美林基業(yè)不僅是在做工程，更是在做一項事業(yè)。開創(chuàng)休閑地產(chǎn)新模式打造國際化生活典范樹立全國性企業(yè)品牌企業(yè)分析美林基業(yè)開展經(jīng)歷三個階段：一是為最初工程為代表的都市休閑新空間；二是以美林湖為代表的引領城際休閑新潮流；三是以麗江工程為代表的世界級休閑新生活；

美林湖是什么？城際級的國際休閑生活城區(qū)國際化與休閑化時代的產(chǎn)物承載世界城市的國際化生活夢想開啟大廣州的新居住時代

八大要素〔1〕大都市圈的周圍經(jīng)濟、消費人群的支持〔2〕新型產(chǎn)業(yè)積聚區(qū)現(xiàn)代效勞業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，突現(xiàn)經(jīng)濟活力〔3〕名流富豪的聚居擁有財富并享有顯赫的社會地位、具備全球化的視野和國際化的觀念的群體形成的生活圈?！?〕頂級的經(jīng)典建筑獨具風格的建筑是“國際生活〞的標志符號。〔5〕絕版的生態(tài)環(huán)境歷史形成的自然山水是打造國際化生活的必要條件?！?〕休閑的生活配套滿足富人群體“珍品化〞生活需求?！?〕復合便捷的交通交通的便利程度是影響生活質(zhì)量的重要因素?！?〕尊貴的人文氣氛只有具備國際化的觀念、風氣和水準，才能形成更好的國際化生活氣氛。二、推廣主題世界城市，國際生活——開創(chuàng)大廣州新居住時代主題內(nèi)涵世界城市，國際生活國際配套發(fā)展理念生活方式時代背景時代背景：世界級城市呼喚國際生活中心開展理念：打造與世界同步的國際化社區(qū)生活方式：營造一種休閑的生活氣氛國際配套：功能完善的國際化配套三、話題設計1、話題分類通過連續(xù)不斷的不同角度話題，對目標市場進行全面滲透，為后期的開盤奠定扎實根底。根據(jù)工程特色和主題定位可從六個方面進行話題設計，制造新聞輿論，產(chǎn)生社會熱點。具體分類如下：城市開展類區(qū)域板塊類生活方式類地產(chǎn)業(yè)界類產(chǎn)品特色類企業(yè)品牌類2、六大話題話題話題內(nèi)容話題類別話題1大廣州的城市變遷城市發(fā)展類話題2發(fā)現(xiàn)大廣州北優(yōu)板塊區(qū)域板塊類話題3尋找珠三角國際休閑社區(qū)生活方式類話題4大廣州引領新居住時代地產(chǎn)業(yè)界類話題5海納百川美林湖產(chǎn)品特色類話題6美林開創(chuàng)休閑地產(chǎn)新主張企業(yè)品牌類3、話題內(nèi)涵話題1大廣州的城市變遷內(nèi)涵：（1）通過城市帶、城市圈、城市群的演變規(guī)律來闡述。大廣州正在經(jīng)歷城市帶、城市圈、城市群的演變規(guī)律變遷過程，廣州是一個走向世界的城市，世界級的城市勢必會需要一個國際生活中心，美林湖項目呼之欲出。（2）一心兩城的城市格局。一心即中心城區(qū)，兩城即海港城和航空城。本案所處的航空城未來定會成為廣州城市發(fā)展的重要一極，這對于項目來說也是一個千載難逢的好機會。（3）諸侯經(jīng)濟（行政經(jīng)濟）向區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在珠三角的城市功能也正在發(fā)生變化。城市客廳、城市廚房、城市臥室將不斷明確，150公里的生活圈正在形成，人們在一小時車程中重新配置最佳資源，未來項目所在區(qū)域勢必會發(fā)展成整個珠三角頂級休閑居住區(qū)。話題2發(fā)現(xiàn)大廣州北優(yōu)板塊內(nèi)涵：（1）廣州向北，北優(yōu)板塊浮出水面。北優(yōu)板塊就是繼廣州南拓東進西連之后的最后一個最具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K；（2）北優(yōu)板塊繼華南板塊之后的新地產(chǎn)熱點。（3）新機場經(jīng)濟也給北優(yōu)板塊新的機遇。（4）北優(yōu)板塊是珠三角的后花園，北優(yōu)板塊的最大優(yōu)勢在于生態(tài)環(huán)境。（5）北優(yōu)板塊將成為珠三角高端客戶置業(yè)的首選之地；而本案在板塊中也是最具特色最具檔次的項目，勢必也會成為板塊中的一顆耀眼新星。話題3尋找珠三角國際休閑社區(qū)內(nèi)涵：（1）世界級的國際休閑生活區(qū)有著共同的規(guī)律，比華利、長島、加洲，生態(tài)環(huán)境是基礎，同時也是身份尊貴的象征，引領一種頂級的生活方式。（2）珠三角的國際休閑區(qū)在哪里。通過現(xiàn)象看本質(zhì)，像上海的佘山區(qū)域，成都的牧馬山，昆明的滇池附近都是新生高端居住區(qū)。通過這些規(guī)律發(fā)現(xiàn)，山前大道區(qū)域未來將成為珠三角的高端居住區(qū)，而美林湖項目也將成為珠三角的最具代表性的國際休閑社區(qū)。（3）休閑時代已經(jīng)到來，人們的生活品質(zhì)不斷提高，珠三角作為中國頂級人群聚居區(qū)之一，國際休閑生活方式也浮出水面，那么國際休閑是一種怎樣的生活方式呢？美林湖著眼于整個珠三角的區(qū)域優(yōu)勢，向人們展示一種全新的高端休閑居住方式。話題4大廣州引領新居住時代內(nèi)涵：（1）中國地產(chǎn)階段論。碧桂園開創(chuàng)了中國的復合地產(chǎn)的概念；華南板塊開辟了中國的大盤時代；現(xiàn)在以美林湖為代表的北優(yōu)板塊將會開創(chuàng)大廣州新居住時代，美林湖也將成為廣州新居住時代的代言者。（2）新居住時代將通過國際化和休閑化生活方式去演繹。美林湖的國際品質(zhì)體現(xiàn)了一種國際化的生活方式，它是城市發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、消費觀念變化的產(chǎn)物，在這里營造的是一種國際化的休閑生活模式，回家就是休閑的開始。（3）新居住時代將成為房地產(chǎn)界新的熱點話題和新聞。中國地產(chǎn)缺少話題，廣州地產(chǎn)市場缺少熱點，新居住時代將會在地產(chǎn)市場掀起波瀾。話題5海納百川美林湖內(nèi)涵：（1）在美林湖擁有國際學校、高爾夫、國際醫(yī)療中心、五星級酒店、鄉(xiāng)村俱樂部、商業(yè)小鎮(zhèn)等大型國際化配套，大體量的湖面，連綿不斷的山景，讓海納百川的美林湖顯得更加楚楚動人。（2）與美林湖合作的單位也都是美國、英國、新加坡等國際化的公司共同來打造美林湖，這種強大的國際團隊也勢必會使得美林湖具備海納百川、有容乃大的大氣魄。話題6美林開創(chuàng)休閑地產(chǎn)新主張內(nèi)涵：（1）休閑時代、休閑地產(chǎn)休閑時代，休閑地產(chǎn)成為引領新生活方式的時代寵兒，海南、云南休閑地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，代表著新一輪投資熱潮。（2）美林基業(yè)開創(chuàng)休閑地產(chǎn)新模式美林基業(yè)發(fā)展經(jīng)歷三個階段：一是為最初項目為代表的都市休閑新空間；二是以美林為代表的城際休閑；三是以麗江項目為代表的城市休閑；。（3）美林企業(yè)將通過打造各類休閑地產(chǎn)的項目不斷總結(jié)經(jīng)驗，將通過對休閑地產(chǎn)的重新定義，開創(chuàng)休閑地產(chǎn)的新主張，成為中國休閑地產(chǎn)的領跑者。四、公關(guān)活動1、活動分類公關(guān)活動是塑造工程形象，樹立企業(yè)品牌的重頭戲，大致可分為以下五類活動：第一類：炒作城市區(qū)域板塊類第二類：奠定美林國際品質(zhì)類第三類：表達國際休閑生活類第四類：樹立企業(yè)品牌形象類第五類：工程自身開發(fā)節(jié)點類2、活動設計數(shù)量活動名稱活動類別活動1發(fā)現(xiàn)北優(yōu)板塊——高層論壇炒作城市區(qū)域板塊類活動2國際生活，世界品質(zhì)——美林湖國際論壇奠定美林國際品質(zhì)類活動3打造珠三角國際生活中心——國際生活巡展奠定美林國際品質(zhì)類活動4看豪宅，品名車——世界老爺車展奠定美林國際品質(zhì)類活動5奢侈人生，巔峰之作——奢侈生活體驗展體現(xiàn)國際休閑生活類活動6回家就是休閑的開始——生活家論壇體現(xiàn)國際休閑生活類活動7駕馭人生，體驗生活——自駕車體驗游活動體現(xiàn)國際休閑生活類活動8走進美林湖——同一首歌大型演出樹立企業(yè)品牌形象類活動9舞動的世界——體驗美林湖高爾夫邀請賽體現(xiàn)國際休閑生活類活動10全世界人都會愛上的地方——國際旅游小姐大賽樹立企業(yè)品牌形象類活動11時尚生活，財富人生——環(huán)球企業(yè)家和時尚雜志社國際論壇體現(xiàn)國際休閑生活類活動12新居住時代，從廣州開始——行業(yè)盛會炒作城市區(qū)域板塊類活動13樣板區(qū)展示及盛大開盤項目自身開發(fā)節(jié)點類3、活動要點活動在設計時要本著有傳播效果、可執(zhí)行性為原那么，每個活動可整合各個配合機構(gòu)的資源，分頭推進各個活動。在確定活動負責結(jié)構(gòu)以后，要制定更為詳細的活動操作細那么，個別活動可由專業(yè)活動公司操作。活動一北優(yōu)板塊高層論壇（廣州日報）活動主題發(fā)現(xiàn)北優(yōu)板塊活動目標廣州房地產(chǎn)市場自華南板塊以后一直波瀾不驚，要通過名人效應來炒熱北優(yōu)板塊，制造熱點話題，發(fā)現(xiàn)美林湖。通過北優(yōu)板塊論壇，讓政府重視，吸引企業(yè)投資，讓老百姓受惠。參與人員學者：王志綱老師開發(fā)商：美林劉總及華南板塊的大盤（碧桂園等）開發(fā)商老總。政府：規(guī)劃局以及清遠、從化規(guī)劃局長；活動地點高端酒店的會議室執(zhí)行機構(gòu)廣州日報操作建議（1）通過北優(yōu)板塊論壇，發(fā)現(xiàn)大廣州最佳高端居住高地，發(fā)現(xiàn)美林湖的品質(zhì)；通過論壇活動制造話題，進行炒作北優(yōu)板塊，使其成為下一個華南板塊；（2）根據(jù)活動實際情況，也可通過華南板塊的演變來看北優(yōu)板塊，突出美林湖江湖地位?；顒佣懒趾H論壇（代理公司）活動主題國際生活，世界品質(zhì)活動目標將美林湖展示在國際人士眼前，讓世界人了解美林湖，傳播美林湖國際化生活品質(zhì)，提升項目附加值。參與人員世界500強企業(yè)，領事館官員等?；顒拥攸c美林湖現(xiàn)場執(zhí)行機構(gòu)由合富推薦專業(yè)活動公司操作操作建議（1）國際論壇主要通過國際人士暢談高品質(zhì)的生活方式來體現(xiàn)美林湖的國際休閑生活的特色，讓國際人士來看美林湖，讓國際人士評價美林湖，以外帶內(nèi)；（2）讓國際人士進行一次看房體驗活動。讓外國人親身感受美林的加州風情和細節(jié)展示；（3）舉辦國際家庭嘉年華，讓外國人攜帶自己的家屬來到美林湖，免費享受一天的休閑生活方式；將這些場景做好媒體跟蹤報道，吸引更多的人來美林湖置業(yè)。活動三美林湖國際生活巡展（待定）活動主題打造珠三角國際生活中心活動目標通過巡展和后續(xù)報道，重點開拓港澳、深圳、東莞等地市場。參與人員美林湖銷售部活動地點深圳、香港、東莞等五星級酒店及大型廣場（例如中信廣場大型公共活動場所等）執(zhí)行機構(gòu)銷售部操作建議（1）在深圳、香港、東莞、廣州等五星級酒店為期一個周的國際生活巡展，將美林湖推向整個珠三角；（2）巡展期間，可通過國際生活攝影展、三維演示、沙盤展示、樓書分發(fā)，重點面向高端人群；（3）另外，可借助深圳、香港、東莞、廣州等高端展會為契機，進行展出?；顒铀氖澜缋蠣斳囌梗üぷ魇遥┗顒又黝}看豪宅，品名車活動目標豪宅名車，是富人的身份象征，通過世界老爺車展，體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)，做到爭取一鳴驚人。參與人員珠三角的高端目標客戶群體活動地點美林湖、市內(nèi)各個賣場、廣州市區(qū)執(zhí)行機構(gòu)王志綱工作室操作建議（1）開盤時要做好現(xiàn)場的形象包裝，做到橫空出世，一鳴驚人；（2）世界老爺車展主要舉行項目現(xiàn)場展、市區(qū)各個賣場展（每個賣場放一老爺車和車模）、世界老爺車廣州市區(qū)巡游活動（帶廣告）；（3）要做好電視和新聞媒體的報道，要有預熱和跟蹤，充分利用好現(xiàn)場和車身廣告等各種媒體手段。活動五奢侈生活體驗展（汪總）活動主題奢侈人生，巔峰之作活動目標將奢侈品跟豪宅搭配，體現(xiàn)美林的奢侈人生，巔峰之作風范；參與人員珠三角的高端目標客戶群體活動地點美林湖現(xiàn)場執(zhí)行機構(gòu)由汪總牽頭，專業(yè)活動公司操辦。操作建議（1）奢侈品展主要包括古玩、字畫、漁具、馬鞍等奢侈品展；（2）建議美林可設置“加州紅”葡萄酒莊體驗區(qū)，作為活動的一項，也是提升項目品質(zhì)的手段之一；（3）要加強后續(xù)的媒體跟蹤報道及軟文滲透作用，將該事件做大影響?；顒恿罴艺搲ùǎ┗顒又黝}回家就是休閑的開始活動目標傳播美林湖高品質(zhì)休閑生活方式參與人員由新周刊組織各行業(yè)的高端人士等活動地點美林湖現(xiàn)場執(zhí)行機構(gòu)建議由新周刊操辦操作建議（1）利用的新周刊的媒體優(yōu)勢以及資源整合優(yōu)勢，組織一批中國的高端人群來美林湖體驗生活；（2）在此基礎上舉辦一次生活家論壇，最后形成一個關(guān)于美林湖為主導的新生活?？?；（3）活動的高端人群可由新周刊具體操作邀請，其中要有一些名人到場，擴大活動的影響力；活動七自駕車體驗游活動（特區(qū)報）活動主題駕馭人生，體驗生活活動目標通過高端自駕車游活動讓更多高端人士置業(yè)美林湖；參與人員奔馳/寶馬等高端車的汽車俱樂部成員。活動地點美林湖現(xiàn)場及清遠溫泉執(zhí)行機構(gòu)深圳特區(qū)報社操作建議（1）可利用特區(qū)報社資源，與深圳高端車俱樂部合作，邀請這些人進行自駕車游，在體驗美林湖的同時，可免費體驗清遠溫泉等資源。（2）深圳高端客戶都是美林湖的潛在客戶，通過與深圳這個高端客戶的互動活動，擴大美林湖在深圳的影響。（3）要做好在深圳以及廣州的媒體宣傳工作?；顒影送皇赘璐笮脱莩觯_總）活動主題走進美林湖活動目標本活動是所有活動中的重頭戲，通過電視、報紙等媒體的傳播讓美林湖走向中國，走向世界，也是塑造項目形象、樹立項目品牌的重要手段之一。參與人員珠三角高端目標客戶群體活動地點美林湖演出廣場（根據(jù)實際情況，也可設置在廣州的大型演出場地）執(zhí)行機構(gòu)由羅總牽頭，美林操辦。操作建議（1）同一首歌現(xiàn)在已是具有全國性影響力的活動，有眾多名人參與，對于美林品牌的提升具有重大作用。（2）該活動要充分準備活動的必須條件，包括活動流程、活動場地，這些都是提前做好準備的。（3）在活動前期要做好市場預告，盡量多吸引一些高端人群參與；除了做好電視播放后，還要做好后期的媒體宣傳作用?；顒泳朋w驗美林湖高爾夫邀請賽（工作室）活動主題舞動的世界活動目標通過名人高爾夫球賽來提升美林湖的項目檔次和品質(zhì)。參與人員邀請喜好高爾夫運動的業(yè)界的人活動地點美林湖高爾夫球場執(zhí)行機構(gòu)王志綱工作室操作建議（1）可通過高爾夫邀請賽的形式，在美林湖球場舉行高爾夫大賽，然后通過輿論進行傳播；（2）也可與做為中國高爾夫大賽的一個分會場來舉辦活動。（3）活動結(jié)束后可舉行一次高爾夫名人對運動休閑的論壇活動?；顒邮畤H旅游小姐大賽（李寶莉）活動主題全世界人都會愛上的地方活動目標通過美女效應，傳播項目價值，擴大項目知名度；參與人員世界旅游小姐，面向世界乃至中國高端消費人群；活動地點美林湖現(xiàn)場執(zhí)行機構(gòu)由羅總牽頭，美林基業(yè)具體與李寶莉落實；操作建議（1）該活動要盡快落實，可根據(jù)實際情況也可以舉辦國際航空小姐大賽或國際模特大賽等；（2）將美林湖打造國際小姐的決賽會場之一以及活動場所之一；（3）美林企業(yè)可以作為合作方或贊助商進行活動操作，活動期間做好全程的電視以及媒體跟蹤報道；活動十一環(huán)球企業(yè)家和時尚雜志社國際論壇（工作室）活動主題時尚生活，財富人生活動目標通過企業(yè)家名人來展現(xiàn)美林湖的價值參與人員世界企業(yè)家名人或經(jīng)濟類名人活動地點美林湖執(zhí)行機構(gòu)王志綱工作室操作建議（1）可邀請一些世界及中國有影響力的經(jīng)濟類名人，例如龍永圖等來做為活動主角。（2）論壇的內(nèi)容主要是對于企業(yè)的成長歷程及現(xiàn)在休閑時尚生活的討論。（3）會后可讓這些名人對美林湖進行一次國際休閑生活方式的體驗活動?；顒邮袠I(yè)盛會（南都）活動主題新居住時代，從廣州開始活動目標在業(yè)界和媒體界傳播美林開創(chuàng)新居住時代的傳奇故事參與人員房地產(chǎn)業(yè)界及媒體活動地點美林湖執(zhí)行機構(gòu)南方都市報操作建議（1）邀請中國房地產(chǎn)圈特別是珠三角的當房地產(chǎn)的領袖人物以及房地產(chǎn)版的媒體來共同參與。（2）論壇要圍繞“廣州新居住時代”展開，演繹新居住時代的內(nèi)涵，發(fā)現(xiàn)新居住時代的價值和意義。（3）盛會前后媒體不僅要參與活動，并且還要做好會后的二次傳播工作。五、總體部署1、推廣脈絡2、重要節(jié)點3、階段劃分4、營銷手段5、工作要求1、推廣脈絡脈絡城市格局和板塊價值生活方式和產(chǎn)品特色休閑地產(chǎn)和企業(yè)品牌主題世界城市，國際生活——開創(chuàng)大廣州新居住時代重點新居住時代，北優(yōu)板塊國際生活，南加州風情休閑地產(chǎn)的標桿手段軟宣+硬廣，活動配合以活動為主，媒體配合硬廣+活動軟宣北優(yōu)板塊浮出水面世界城市，國際生活休閑地產(chǎn)新標桿活動蓄客活動火爆開盤及體驗生活活動企業(yè)品牌形象活動硬廣城市板塊和蓄客為主國際生活和產(chǎn)品特色休閑地產(chǎn)和企業(yè)品牌渠道媒體/戶外廣告/車身廣告/樓書/人脈推廣媒體/戶外廣告/車身廣告/樓書/航空雜志/人脈推廣媒體/戶外廣告/車身廣告/樓書/航空雜志/人脈推廣2、重要節(jié)點內(nèi)部節(jié)點：4月份溫情蓄客5月1日盛大開盤和樣板區(qū)開放7月份美林8周年慶典3、階段劃分階段目標說明要點蓄客期做勢蓄水。炒熱北優(yōu)板塊，提高項目城市地位，充分做好蓄客工作。促使消費者心理價格高于實際銷售價格開盤期做市開閘。活動營銷，增強國際生活品質(zhì)的認知度營造旺銷、稀缺的氛圍強銷期做事放水。樹立項目形象，提高企業(yè)品牌樹立國內(nèi)企業(yè)品牌形象階段軸3.20－4.305.1－5.316.1－6.30時間軸認購期開盤期強銷期目標軸做勢/蓄水做市/開閘做事/放水樹品牌和形象推生活和產(chǎn)品炒城市和板塊關(guān)鍵節(jié)點4月14月204月305月15月205月306月105月106月206月17月14月103月20大廣州城市變遷發(fā)現(xiàn)北優(yōu)板塊尋找珠三角國際休閑社區(qū)廣州引領新居住時代美林開創(chuàng)休閑地產(chǎn)新主張北優(yōu)板塊高層論壇國際生活論壇開盤及老爺車展生活家論壇/奢侈生活品展美林湖自駕車體驗游國際生活巡展環(huán)球企業(yè)家和時尚雜志社國際論壇國際旅游小姐大賽同一首歌大型演出高爾夫邀請賽蓄客期開盤期強銷期話題類活動類海納百川美林湖行業(yè)盛會4、營銷手段廣告以品質(zhì)塑造、生活方式引導為主；活動以聚集人氣、制造話題為主；輿論以形象和地位奠定為主；營銷以客戶積累、渠道縱深，直接促銷為主；〔1〕輿論造勢輿論造勢主要通過話題為核心，到達話題不斷，好戲連臺的效果。話題重點分兩類：輿論話題類，主要包括城市板塊、生活方式、企業(yè)品牌類等?；顒釉掝}類，主要依托各個活動制造話題，從而到達活動的二次傳播效果。合作媒體：以南方都市報為核心媒體，廣州日報等其它相關(guān)媒體配合。輿論話題傳播三階段：第一階段：城市和板塊類話題，5月份之前第二階段：生活和產(chǎn)品類話題，5月份期間第三階段：企業(yè)和品牌類話題，6月份以后輿論話題類安排話題話題主題軟文主題建議時間安排話題1大廣州的城市變遷《世界級城市呼喚國際觀住宅》3月下旬《大廣州一心兩城格局》《走向航空城的廣州》《廣州明天何處去》話題2發(fā)現(xiàn)大廣州北優(yōu)板塊《航空城給北優(yōu)重新定位》4月上旬《山前大道區(qū)，珠三角的綠肺》《”北抑“變”北優(yōu)“的故事》《世界是這樣改變的，城市版圖是這樣改變的》

《廣州向北1小時，改天換地》話題話題主題軟文主題建議時間安排話題3尋找珠三角的國際休閑社區(qū)《珠三角的生活方式在改變》4月中旬《三個不一樣的珠三角》《珠三角的后花園在哪里》《尋找珠三角國際休閑社區(qū)》《透視中國國際休閑聚集區(qū)》話題4大廣州引領新居住時代（國際生活演繹）《新居住時代，從廣州開始》4月下旬，5月上旬《廣州找到方向，國際生活找到中心》《廣州向北，國際生活向美林湖》《新居住時代宣言》《美林湖，定義國際生活六大標準》話題話題主題軟文主題建議時間安排話題5海納百川美林湖《世界的團隊，世界的配套》5月中下旬《美林湖——海納百川，有容乃大》《不一樣的美林湖》《美林湖風情演繹》《世界有大，美而不言》話題6美林開創(chuàng)休閑地產(chǎn)新主張《回家就是休閑的開始》6月以后《偉大的故事——美林湖的誕生》《美林湖——休閑生活新主張》《美林企業(yè)三級跳》《美林人的信念：專訪美林湖老總》活動二次傳播話題方案報道主題時間安排核心媒體建議配合活動北優(yōu)板塊論壇系列報道4月中旬廣日北優(yōu)論壇國際生活論壇系列報道4月下旬南都國際論壇老爺車的預先報道及消息發(fā)布4月下旬南都/廣日/羊晚世界老爺車展盛大開盤預熱及行業(yè)盛會消息發(fā)布4月下旬南都/廣日開盤活動/行業(yè)盛會同一首歌、世界小姐大賽余熱及消息發(fā)布4月下旬開始所有媒體同一首歌演出/世界小姐大賽生活家論壇和奢侈品展消息發(fā)布4月下旬南都/廣日/羊晚生活家論壇和奢侈品展報道主題時間安排媒體建議配合活動老爺車展現(xiàn)場及后續(xù)報道5月上旬所有媒體世界老爺車展生活家論壇和奢侈品展系列報道5月中上旬新周刊為主生活家論壇自駕車和巡展系列報道5月中下旬旬社區(qū)報社自駕車和巡展系列環(huán)球企業(yè)家論壇系列報道6月上旬南都/廣日/羊晚/新周刊環(huán)球企業(yè)家論壇國際旅游小姐大賽系列報道6月中下旬所有媒體國際旅游小姐大賽同一首歌系列報道6月中下旬所有媒體同一首歌大型演出高爾夫邀請賽系列報道6月下旬以后南都/廣日/羊晚高爾夫邀請賽〔2〕廣告推廣方案廣告推廣方案由廣告公司制定。主要手段有：媒體硬廣電視廣告戶外廣告雜志廣告網(wǎng)絡廣告等等主導媒體選擇建議：報紙：以南方都市和廣州日報為主，羊城晚報等報紙為輔電視：本港、鳳凰衛(wèi)視、翡翠臺、廣東臺等臺進行插播；電臺：交通臺戶外廣告：廣告牌、車身廣告〔主要廣州市區(qū)、華都區(qū)、工程周邊以及廣深高速公路等三類區(qū)域設置戶外廣告〕雜志：航空雜志，生活家等網(wǎng)站：搜房網(wǎng)鏈接、美林湖網(wǎng)等〔3〕活動時間安排活動名稱時間安排備注活動1北優(yōu)板塊論壇4月15日由王老師等人主持參與活動2國際生活論壇4月28日世界500強及領事館等人參與活動3開盤及樣板區(qū)開放香港老爺車展5月1日-5日現(xiàn)場開放及賣場老爺展活動4行業(yè)盛會5月上旬邀請房地產(chǎn)業(yè)界領袖人物活動5生活家論壇5月中旬新周刊邀請高端人群參與活動6奢侈生活體驗展5月中旬現(xiàn)場古玩、字畫、豪宅等奢侈品展活動7深圳自駕車體驗游活動5月下旬可與奔馳俱樂部聯(lián)系活動8國際生活巡展6月上旬面向珠三角市場推廣活動活動名稱時間安排備注活動9環(huán)球企業(yè)家和時尚雜志社國際論壇6月上旬與環(huán)球企業(yè)家合作活動10國際旅游小姐大賽5月中旬與舉辦方合作，設美林湖為決賽場地及贊助商活動11同一首歌大型演出6月下旬與組委會合作活動12高爾夫邀請賽7月以后邀請高爾夫名人參與5、工作要求眾人拾柴火焰高，每個配合公司主要明確自己的工作要求，相互配合，才能取得工程成功。美林湖的配合單位主要工作要求如下：〔1〕主打媒體：要結(jié)合總體籌劃部署和主題內(nèi)涵，制定自身的具體媒體實施方案。確定軟文的詳細排期和版面，盡快與美林及工作室進行溝通。整合自身資源，明確可操作的活動，制定每個活動的詳細操作流程。做好與廣告公司的硬廣的協(xié)調(diào)溝通工作，制定詳細的硬廣發(fā)布方案?！?〕廣告公司做好美林湖廣告推廣方案〔報告形式〕。包括硬廣推廣階段、媒體策略、媒體分配、版面確定、硬廣創(chuàng)意等內(nèi)容，先方案，后實施。做好完善銷售現(xiàn)場氣氛的包裝設計工作。根據(jù)大方向提前做好4月下旬到5月份的報紙系列硬廣。協(xié)調(diào)好與媒體之間的關(guān)系，做好各種活動的消息發(fā)布和預告工作。〔3〕代理公司做好美林湖銷售籌劃方案〔報告形式〕。主要內(nèi)容包括目標客戶市場定位、產(chǎn)品推出策略、銷售控制策略、促銷活動策略、銷售價格建議等。做好每周銷售信息反響，讓相關(guān)配合公司隨時了解銷售的現(xiàn)狀及存在問題，以便能夠及時調(diào)整推廣策略。六、工作模式1、明確角色及分工2、工作營指導戰(zhàn)役3、抓高層推進工作4、調(diào)動各方積極性5、各渠道各司其職6、一切為了銷售轉(zhuǎn)1、明確角色及分工美林湖工程推廣要整合全部有效資源才能成功，明確各合作方的角色及分工是打好戰(zhàn)役的關(guān)鍵所在。在作戰(zhàn)中由于合作單位太多，容易導致角色不分，缺位、越位太多，致使工作混亂，各方積極主動性不高，優(yōu)勢發(fā)揮不出來，如何防止這些問題呢？工作建議：——統(tǒng)一協(xié)調(diào)，明確分工，各自把關(guān)！甲方負責工程具體管理和協(xié)調(diào)；工作室負責戰(zhàn)略參謀及配合輿論造勢；媒體單位把關(guān)輿論造勢；廣告公司把關(guān)廣告推廣；代理公司把關(guān)現(xiàn)場銷售；活動公司把關(guān)公關(guān)活動；其他媒體單位協(xié)助執(zhí)行。分工及流程營銷中心包裝部門美林基業(yè)決策層及戰(zhàn)略顧問營銷中心銷售部門營銷中心策劃部門營銷中心美林會部門廣告公司廣告推廣線代理公司銷售管理線工作室/媒體輿論造勢線活動公司公關(guān)活動線美林營銷中心總監(jiān)2、工作營指導戰(zhàn)役大戰(zhàn)一旦打響，將會出現(xiàn)許多意料之外的事情，如何防止散亂、讓全軍都明確戰(zhàn)役目標，并且清楚地指導自己該做什么，什么時候做完等問題需要有一個工作營來明確。建議：建立美林湖工作營明確工作營例會制，由工作室、營銷中心四大部門、代理公司、廣告公司四方組成，會議內(nèi)容主要是分析、總結(jié)和方案上周以及下周的工作內(nèi)容；圍繞活動、輿論、廣告、銷售四局部進行調(diào)整作戰(zhàn)方案。例會每周一次，特殊情況，隨時召開。3、抓高層推進工作每個企業(yè)都有自己的工作流程，流程是公司正規(guī)化的表現(xiàn)，但是流程的繁瑣容易貽誤戰(zhàn)機。所以，對于美林湖開盤這場大戰(zhàn)，決策層是最大的動力源。因此，確定具有推廣決策權(quán)的高層是帶動和促進工作高效完成的關(guān)鍵所在。建議：要及時跟決策層匯報工作，取得支持，盡快進行決策。特別是需要其他部門和合作公司配合的時候，更應該挾天子以令諸侯。4、調(diào)動各方積極性在大戰(zhàn)中團隊合作不力，拖沓、散漫等不良現(xiàn)象將直接導致戰(zhàn)役的失敗，因此，提高士氣、調(diào)動各方的積極性至關(guān)重要。建議：其一，每個團體做好與合作伙伴的溝通工作，并與對方共同商議工作內(nèi)容，確定完成時間；其二，與合作公司事先在寬松環(huán)境商討要解決的問題，然后以正式會議的方式確定，程序固然重要，但工作方法也不可忽略；5、各渠道各司其職很多開發(fā)商在在小工程推廣中都希望只用媒體渠道就解決所有銷售問題，有些甚至只使用某一種渠道就將樓盤賣完。大盤那么不是這樣，每個渠道應當賦予一個核心目標，齊頭并進，各司其職，才能取得全盤勝利。謝謝！浦東別墅市場四月月報2021.5本次匯報內(nèi)容第一局部上海獨棟別墅市場第二局部浦東獨棟別墅市場第三局部浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四局部浦東高端住宅市場第五局部浦東高端住宅競爭個案市場分析第一局部上海獨棟別墅市場分析市場供給08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套;與三月份相比，供給量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供給開始減少，大規(guī)模供給很難持續(xù)；市場供給明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034月上海獨棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供給量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供給有所減少，但從近一年來看，供給仍然處在高位，未來新增量的供給放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)工程。新增量的供給，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供給后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供給，為3.2萬方；本司認為，4月份的新增量的持續(xù)增加，說明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供給量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供給結(jié)論市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供給時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有到達去年同期水平；市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在上月有新增量供給的樓盤，新增量對成交量帶動的效應開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供給的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供給缺乏的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價到達了3.43萬元/平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供給增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；從供給量看，4月供給量進一步增加，根本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供給的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供給的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未到達去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二局部浦東獨棟別墅市場分析市場供給浦東地區(qū)別墅供給不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供給，浦東別墅用地缺乏，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供給的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供給和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，到達了7.4萬元/平米的高價；御翠園供給充足，預計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；從供給量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供給，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供給的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供給的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進一步提升，到達7.4萬元的高位運行；雖然受到3月供給迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供給很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三局部浦東獨棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價格單價70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價九間堂//////159647423///目前，該工程僅有9套別墅供給；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價格單價60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供給缺乏的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價格單價60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為工程的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供給的情況下，工程的性價比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價格單價30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價東源麗晶//////139123551///該工程本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；工程還有后期房源，但推盤時間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84㎡,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價格單價40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣湖庭花園//////10435338425143542179該案目前還剩1套獨棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價格單價58000-74000（價格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價御翠園//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供給缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.樓盤位置浦東新區(qū)云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價格單價56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四局部浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供給缺乏，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供給，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供給很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供給受3月份新增供給的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20219平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供給缺乏，導致成交量相比3月有所下滑；市場去化市場價格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也帶動了整體成交均價的上升；浦東高端供給的成交均價根本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供給量看，4月份上半月的浦東高端公寓供給缺乏，僅有16套房源，為綠地崴廉的供給；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供給迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供給看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供給外，其他高端樓盤很少有供給，未來供給主要靠新開樓盤；同時，說明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論第五局部浦東高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價格單價36000元總價范圍540裝修標準/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點；仁恒河濱城1月2月３月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花園近期動態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級個案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對于頂級公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價格單價55000-60000總價范圍1100-3600萬裝修標準4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價盛大金磐130239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名財富海景花園近期動態(tài)開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目于2007年12月28日新推5號樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價格單價50000總價范圍1250-1750萬裝修標準4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價財富海景341181952334267743233///266546961財富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供給欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對高端客源具有較強的吸引力；案名裕龍花園近期動態(tài)開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應；樓盤位置源深路199弄產(chǎn)品規(guī)劃占地12.8萬方容積率1房型面積152-330價格單價34500總價范圍524-1100萬裝修標準/主力600-700萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價裕龍花園127230756127230282119730827///3月成交1套,面積197平方米,成交價30827元/平方米;裕龍花園在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供給的增加，市場成交有所上升，已經(jīng)接近或到達去年同期水平；從上海整個別墅市場表現(xiàn)看，供給量的迅速增加帶動了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點，不管從成交量還是成交均價都對整個別墅市場產(chǎn)生了深遠的影響；以御翠園為代表的浦東頂級別墅的成交，直接帶動了整個獨棟市場的量價齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供給，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；隨著浦東高端市場用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；結(jié)語匯報結(jié)束敬請指導浦東別墅市場四月月報2021.5本次匯報內(nèi)容第一局部上海獨棟別墅市場第二局部浦東獨棟別墅市場第三局部浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四局部浦東高端住宅市場第五局部浦東高端住宅競爭個案市場分析第一局部上海獨棟別墅市場分析市場供給08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套;與三月份相比，供給量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供給開始減少，大規(guī)模供給很難持續(xù)；市場供給明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034月上海獨棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供給量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供給有所減少，但從近一年來看，供給仍然處在高位，未來新增量的供給放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)工程。新增量的供給，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供給后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供給，為3.2萬方；本司認為，4月份的新增量的持續(xù)增加，說明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供給量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供給結(jié)論市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供給時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有到達去年同期水平；市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在上月有新增量供給的樓盤，新增量對成交量帶動的效應開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供給的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供給缺乏的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價到達了3.43萬元/平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供給增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；從供給量看，4月供給量進一步增加，根本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供給的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供給的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未到達去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二局部浦東獨棟別墅市場分析市場供給浦東地區(qū)別墅供給不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供給，浦東別墅用地缺乏，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供給的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供給和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，到達了7.4萬元/平米的高價；御翠園供給充足，預計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；從供給量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供給，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供給的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供給的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進一步提升，到達7.4萬元的高位運行；雖然受到3月供給迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供給很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三局部浦東獨棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價格單價70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價九間堂//////159647423///目前，該工程僅有9套別墅供給；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價格單價60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供給缺乏的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價格單價60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為工程的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供給的情況下，工程的性價比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價格單價30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-12