上海生活家招商提案報告

生活家招商提案報告INDEX第一局部：“生活家〞緣起第二局部：認識生活家生活家開展戰(zhàn)略，生活家在上海，生活家產(chǎn)業(yè)切入點，經(jīng)營模式第三局部：武寧路－生活家SWOT分析產(chǎn)品樓層分布即將引進品牌(洽談品牌)財務分析商家關注問題招商通路第四局部:招商運作生活家招商團隊生活家招商流程武寧路招商進度方案第五局部:階段成果Sunhome品牌導刊招商手冊第一局部----生活家緣起我們相信，人類對美與藝術的欣賞與追求是與生俱來的一種本能，而在漫長的人類歷史開展史中，真正能在每天的日常生活中去享受和感知到美的存在，在普通人看來仿佛是不可企及的。在中國，由于歷史和戰(zhàn)爭的原因，特別是近代的大規(guī)模的政治運動，很大程度的禁錮了人們的思想以及對美好事物的想象力。五六十年代七十年代

八十年代九十年代二十世紀新紀元五六十年代二十世紀新紀元生活家品牌就是在這樣一個大背景下誕生，致力于提高中國普通人的生活品質、引導生活方式、倡導個性化生活品味，成為您生活中的伙伴，成為您私人的享受生活藝術的專家參謀。上海作為中國經(jīng)濟開展的核心，對生活方式，時尚潮流的引導起到了不可替代的作用，而且作為國際化平臺，上海也提供了這樣的一個舞臺，將美與藝術的多樣性展示出來，使中國人的生活更豐富多彩，提高生活的品質．生活家品牌描述——

生活家·享受生活藝術的專家有人的地方，就有生活，有生活的地方，就有生活家

第二局部----認識生活家生活家簡介生活家開展戰(zhàn)略生活家在上海，生活家產(chǎn)業(yè)切入點，經(jīng)營模式一、生活家簡介“生活家〞品牌是一個成熟的全國連鎖的商業(yè)經(jīng)營模式，其內涵即“家居藝術＆生活專家〞?！吧罴舀暋耙徽臼建暤馁徫锬Ｊ剑軌蜃屜M者輕松獲得他們追尋的任何裝飾，倡導個性化購物?！吧罴舀曀茉煲浴敖】抵?、陽光之家、藝術之家〞為核心的新時尚藝術家居觀，強調時尚與藝術質感，徹底革新家居軟裝飾購物理念，全面引領現(xiàn)代家居裝飾潮流。它有別于一般的家居商場，“個性、藝術與品味〞是“生活家〞的經(jīng)營宗旨，室內軟裝飾是“生活家〞提供的主要內容。二、生活家開展戰(zhàn)略生活家家居軟裝飾〔主題商場〕媒體傳播〔品牌導刊〕生活藝術．．寵物天地汽車裝飾生活家品牌開展，目標是以上海為起點，根據(jù)市場及區(qū)域位置的特點涉及家居軟裝潢、寵物、汽車裝飾、媒體傳播等各類承載生活藝術的產(chǎn)業(yè)，方案將在全國各大城市登陸。三、生活家在上海大華店:大華社區(qū)長壽店：長壽路898號徐匯店：凱旋路3157號浦東旗艦店：浦東大道2117號四、生活家產(chǎn)業(yè)切入點數(shù)據(jù)顯示：上海人均GDP快速攀升，恩格爾系數(shù)進一步降低，用于居住開支大幅增加。住房消費的高潮中，積蓄著巨大的軟裝飾市場需求。2003.01~2005.03上海住宅類產(chǎn)品總銷金額達3000億元〔尚未包括二手房交易量〕裝修費用=住宅總銷金額×15%=450億元軟裝飾市場容量=總裝修費用×10%=45億切入產(chǎn)業(yè)——家居軟裝飾！同理：工程所在區(qū)域市場容量：三億長壽路板塊住宅類產(chǎn)品交易量：172萬㎡交易戶數(shù)：172萬㎡÷120㎡=1.5萬〔戶〕每戶平均裝飾費用=住宅價格×2%=2萬元/戶裝飾產(chǎn)業(yè)市場容量=2萬元/戶×1.5萬戶=3億元工程所在區(qū)域競爭態(tài)勢：傲耐生活館中山公園玫瑰坊、米蘭時尚中心長寧路沿線局部商戶月星家居五、生活家經(jīng)營模式分散經(jīng)營是指商場由眾多不同的商家共同經(jīng)營，而不是由單一商戶經(jīng)營，這是消費市場開展的結果。百貨公司是以前人們購物消費的主要場所，隨著市場經(jīng)濟的開展，人們生活節(jié)奏步伐的加快，百貨公司的單一商家經(jīng)營模式已遠遠不能滿足消費者的購物、休閑、娛樂等綜合需求的消費習慣，人們希望在一個商場內既能購置到不同的商品，又可以向不同的商家做出購物價格、商品品質、效勞水平的比較。百貨公司和大型超市在90年代初開始，已普遍出現(xiàn)了引進局部商家或廠家進場承包經(jīng)營或出租柜臺的局局部散經(jīng)營方式，與近期的“一站式〞購物理念的興起，都是為了滿足顧客的消費觀念改變的需要。2〕統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理把眾多商家集中在一個商業(yè)物業(yè)內，實行分散經(jīng)營，充分滿足了消費者貨比三家和方便選購的消費心理。在分散經(jīng)營的前提下，商場整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一運作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一品種等方面，將眾多經(jīng)營者標準于一個統(tǒng)一的經(jīng)營模式之下，各自展開經(jīng)營活動。商業(yè)物業(yè)管理和經(jīng)營管理工作，可分別交由專業(yè)的物業(yè)管理機構和商業(yè)經(jīng)營管理機構承擔。在現(xiàn)階段，我國商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理和經(jīng)營管理分工并不明確，兩大范疇的管理工作根本是由同一管理機構負責完成，物業(yè)管理操作游刃有余而經(jīng)營管理工作協(xié)調缺乏，這可能就是商場經(jīng)營管理水平提升緩慢的主要原因。1〕分散經(jīng)營，統(tǒng)一運作第三局部----武寧路生活家產(chǎn)品樓層分布即將引進品牌財務測算商家關注問題招商通路SWOT分析一、SWOT分析毗鄰曹家度路和長壽路商圈，具有良好的商業(yè)氣氛；２.綜合指數(shù)較高的區(qū)域商住環(huán)境；３.便利的市政交通配套；4.前期徐家匯生活家客戶資源的積累１.由于商鋪租金水平取決與商鋪售價，租金浮動空間較?。?商家和消費者對生活家需要有一段時間的認知，前期招商和經(jīng)營會有一定的難度；３.商鋪得房率偏低.１.家居軟裝潢方面巨大的市場潛力２.類似業(yè)態(tài)在市場上的缺乏，將對消費者有巨大的新鮮感和吸引力；１．潛在競爭對手對客源市場的截流；２.商業(yè)經(jīng)營管理方面經(jīng)營的缺乏；SWTO二、產(chǎn)品樓層分布三、洽談局部知名品牌四、財務分析武寧路生活家租金水平主要取決與售價，但一般遵循以下定價規(guī)律：分層類別細分因素比值關系地下一層緊密連接一層0.6——0.75一層類比標準1二層緊密連接一層0.5——0.75三層配自動扶梯0.4——0.5四層以上——0.25——0.3收益平衡分析總銷售金額：３.８億年返租本錢〔１０％〕：３８００萬理想租金水平：３８００萬／１３７０７平方米／３６５天＝７.６元／平方米／天預計年租金收益：預估租金水平*１３７０７平方米*３６５天*８０％＝收益平衡：租金收入－返租本錢＝商家進場保證金人員管理費物業(yè)管理費商品質量保證金廣告推廣活動費…..其他收入來源五、商家關注問題１.租金價格水平及扣率水平２.商場經(jīng)營管理公司實力及背景３.商場經(jīng)營管理理念及模式４.商場進駐品牌類型／已進駐品牌５.樓層定位及業(yè)態(tài)分布６.店鋪面積，得房率，層高等根本數(shù)據(jù)７.招商優(yōu)惠政策８.進場裝修時間及相關標準９.商場推廣方案１０.商場開業(yè)時間１１.生活家品店鋪開展方案１２.商鋪水電配備情況１３.周邊業(yè)態(tài)分布及競爭狀況……六、客戶招商渠道分析A：徐家匯生活家前期積累的招商客戶資源；－－３５％B：各百貨店鋪及專業(yè)賣場中分布的客戶資源；－－２０％C：分散在上海各街區(qū)零散的單個經(jīng)營客戶；－－２０％D：參加相關專業(yè)展會收集的客戶資源；－－１5％E：通過招商宣傳資料和招商活動吸引的客戶；－－5％F：其他－－５％第四局部----招商運作生活家招商團隊架構生活家招商流程武寧路招商進度方案一、生活家招商團隊架構招商部經(jīng)理〔１人〕招商主管〔１人〕〔大客戶〕招商主管〔２人〕〔中小客戶〕招商助理(1人〕招商人員〔２人〕招商人員〔５人〕駐場招商接待人員〔２人〕招商部經(jīng)理負責工程招商工作目標的分解制定招商執(zhí)行方案和工作方案根據(jù)方案下達招商工作任務協(xié)調各招商部門與客戶以及各招商部門之間的關系負責招商部與工程運作中其他部門之間的聯(lián)系，協(xié)調與其他各部門之間的關系

對招商政策及規(guī)那么提出修改建議行使招商中的優(yōu)惠權招商主管根據(jù)招商工作方案和工作任務統(tǒng)籌安排招商執(zhí)行工作具體處理在招商過程中出現(xiàn)的問題與大客戶進行具體的談判妥善處理客戶與招商人員之間的關系協(xié)調各招商人員之間的關系及時向經(jīng)理反映招商過程中存在的問題招商人員執(zhí)行工程招商的具體工作負責日常與客戶的直接洽談

解釋有關招商政策負責與客戶進行聯(lián)系及收集客戶檔案資料負責解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況及時向主管反映招商過程中存在的問題負責與客戶簽定承租合同及后續(xù)的效勞工作負責工程招商客戶檔案的保存與管理，負責審核招商相關的合同及協(xié)議。負責統(tǒng)計招商過程中的相關數(shù)據(jù)，向招商經(jīng)理提供數(shù)據(jù)以供進行參考和分析。對公司各部門、開發(fā)商以及對外之間的溝通協(xié)調對于領導及公司各會議做出的工作安排進行落實并跟蹤，做好會議記錄協(xié)助組織推廣活動，建立SP活動檔案助理人員二、生活家招商工作流程現(xiàn)場招商招商部外出招商商家到現(xiàn)場咨詢，填寫商戶面談記錄表，向商家作相關介紹，商家提供品類品牌資料根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標商戶所在地商家確定商鋪位置后，雙方面談，達成房屋租賃意向，招商人員填寫商家品類品牌進駐確認表，經(jīng)審核準入推介成功與目標客戶洽談并聯(lián)同現(xiàn)場考察協(xié)商失敗向商家推薦其條件的相當商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進行回訪商家與業(yè)主簽定《房租租賃合同》，并交納保證金。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營管理服務協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責任書陪同商家去管理公司財務部交付水、電保證金，促銷宣傳費，預付一季度物管費恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進場裝修相關事項招商成功辦理裝修手續(xù)，實施裝修施工、監(jiān)管、退場開業(yè)經(jīng)營推介失敗填寫對外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對客戶回訪，征求意見和意向交付裝修相關費用，施工驗收后退還保證金三、武寧路生活家開店方案表８月１日８月１３日招商前期準備階段１.招商團隊的組建和招商人員的培訓２.工程招商方案的制定３.招商宣傳資料和各種文本的準備合同文本的準備．３.先期品牌客戶及大型客戶的前期接觸正式招商階段９月２０日１０月２０日完成３０％完成８０％１１月２０日根本完成招商工作１.分解下達招商指標。２.利用積累的客戶資源進行直銷，發(fā)動其進駐。３.接待來電、來訪客戶，做好記錄。４.媒體反響