失敗樓盤案例分析

失敗樓盤案例研析一．引言鑒作用。二．房地產(chǎn)工程失敗的兩大因素及其根本應(yīng)對(duì)策略“致兩種影響因素，分別對(duì)工程造成了“致命性硬傷”和“非1、致命性硬傷及其根本應(yīng)對(duì)策略要么就是要付出巨大代價(jià)才能起死回生，這些影響因素包括嚴(yán)峻的建筑質(zhì)量問題、嚴(yán)峻偏差的工程市場地位等。受致命性硬傷而失敗的房地產(chǎn)開發(fā)工程多發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展初期和房地產(chǎn)開發(fā)過熱時(shí)期，主要是由于決策者的決策失誤造成的。雖然有很多工程在致命型影響因素的作用下一敗涂地，但也有一些工程在被“宣判死刑”后，仍可以通過特定的策略起死回生，但無一例1萌芽之初。房地產(chǎn)開發(fā)工程致命性硬傷的根本對(duì)策病理分析〔銷售障礙分析〕建筑質(zhì)量問題嚴(yán)峻市場定位嚴(yán)峻偏差重其他致命性影響因素對(duì)診下藥〔應(yīng)對(duì)策略〕建筑質(zhì)量問題嚴(yán)峻房地產(chǎn)開發(fā)工程致命性硬傷的根本對(duì)策病理分析〔銷售障礙分析〕建筑質(zhì)量問題嚴(yán)峻市場定位嚴(yán)峻偏差重其他致命性影響因素對(duì)診下藥〔應(yīng)對(duì)策略〕建筑質(zhì)量問題嚴(yán)峻市場定位嚴(yán)峻偏差重其他致命性影響因素2、非致命性軟傷及其根本應(yīng)對(duì)策略非致命型影響因素會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)工程在確定時(shí)期確實(shí)定程度上的滯造成工程滯銷的非致命型影響因素包括工程市場定位失誤、產(chǎn)品設(shè)計(jì)失誤、銷售組織不力、銷售把握失誤、銷售渠道不暢、入市時(shí)機(jī)不當(dāng)、營銷推廣不非致命型影響因素日趨明顯，眾多工程都存在著或多或少的不行避開的銷售2失敗的非致命性軟傷最突出的表達(dá)。房地產(chǎn)開發(fā)工程非致命性軟傷的根本對(duì)策銷售障礙分析銷售障礙分析根本應(yīng)對(duì)策略市場定位失誤市場調(diào)研，修正市場定位設(shè)計(jì)失誤進(jìn)展本錢允許條件下的產(chǎn)品改造產(chǎn)品因素同質(zhì)化打造產(chǎn)品的差異化競爭優(yōu)勢其他缺乏其他措施銷售組織不力,,改進(jìn)銷售方式銷售治理因素銷售把握失誤銷售渠道不暢拓寬銷售渠道營銷推廣因素營銷推廣不力制定合理的營銷推廣打算營造房地產(chǎn)大賣場差異化競爭推廣策略活動(dòng)營銷策略其他策略開發(fā)商誠信差其他方面因素開發(fā)商實(shí)力弱樹立企業(yè)品牌形象公關(guān)活動(dòng)合作開發(fā)3三．上市房地產(chǎn)工程失敗的常見十種緣由10〔不計(jì)地段因素對(duì)工程的影響不是確定的，僅作參考。1、消費(fèi)者對(duì)工程的滿足度不夠：地產(chǎn)工程的滿足度主要是消費(fèi)者對(duì)小區(qū)品文章，才能有立市之本。2、市場定位模糊，賣點(diǎn)不明確：市場定位打算著工程的營銷方向，是開發(fā)的開盤效果。3、價(jià)格過高，無法與競爭對(duì)手相抗衡：無論怎么樣，買房對(duì)于消費(fèi)者來說工程的目標(biāo)客戶群，但假設(shè)是由于物業(yè)的性價(jià)比不夠抱負(fù)，造成物業(yè)售價(jià)過高，是格外不利于與競爭對(duì)手競爭的。如花都合和城，其過高的開盤定價(jià)〔比同類10%〕與其自身的環(huán)境、配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不相匹配，成為銷售停滯的重要緣由之一。4、入市時(shí)機(jī)不正確：入市的時(shí)機(jī)主要考慮銷售季節(jié)、周邊競爭對(duì)手銷售狀況常慣做法是為避開長假期間開樓盤數(shù)量的過度集中而選擇在長假的前一個(gè)月4主的角色。固然，前提必需有足夠的實(shí)力。如前提到的花都合和城，在2023101引力等方面遠(yuǎn)比不上碧桂園，使開盤第一炮打了個(gè)“啞炮”。第一，影響來訪客戶的數(shù)量，降低了成交幾率；其次，客戶的虛榮心作祟，沒有盤之前，公關(guān)活動(dòng)先行，樂觀樹立品牌形象，快速建立了品牌知名度，為工程以后順暢的銷售起到推波助瀾的樂觀作用。6假設(shè)一個(gè)工程沒有特別優(yōu)于別人的賣點(diǎn)，那么就只能依靠一個(gè)強(qiáng)有力的銷售團(tuán)隊(duì)來完成工程的快速銷售。一是現(xiàn)場的人員，可以憑借優(yōu)秀的銷售經(jīng)理進(jìn)展治理與指導(dǎo)；二是房源把握，不要把朝向好、房源先行賣出，而條件優(yōu)秀的戶型可留于升值。7、工程的工程進(jìn)度慢：上市工程的工程進(jìn)度慢對(duì)于工程銷售的影響主要影響是不行小窺的。8、開發(fā)商信譽(yù)不好：對(duì)房地產(chǎn)工程來說，群眾的言語是有殺傷力的，假設(shè)肆宣傳企業(yè)實(shí)力，建立信念。9、促銷活動(dòng)不適宜：一是不適宜宜的促銷，比方樓盤定位是休閑養(yǎng)老的小5價(jià)，加大折扣力度的促銷策略也是可取的。10面的緣由。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下一步戰(zhàn)略目標(biāo)奠定根底。四．失敗樓盤個(gè)案研析失敗案例一：花都雅寶城工程介紹：位置容積率總套數(shù)

202381500900.86均價(jià)評(píng)述失敗緣由：

場、山頂公園、中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校小高層：2300/㎡多層：2200/境況犯難的千畝孤盤開發(fā)策略存在問題，特別是前期局部。響大，使樓盤推出時(shí)的形象大打折扣，市場反映平淡?，F(xiàn)場包裝工作未做好客戶的心理造成較嚴(yán)峻的影響，打擊購置欲望。目標(biāo)市場定位不清楚銷推廣上引導(dǎo)又不夠，最終導(dǎo)致樓盤滯銷。裝上過于粗放、簡潔。4、有規(guī)模優(yōu)勢、山景資源、天馬河資源，但沒利用好。7改善補(bǔ)救措施：改善施工以及未開發(fā)地塊的環(huán)境，以綠化將未開發(fā)局部包裝起來。引入中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校，利用名校效應(yīng)。轉(zhuǎn)變產(chǎn)品的類型，以聯(lián)排別墅為主。目標(biāo)市場的調(diào)整，轉(zhuǎn)變?yōu)橐曰ǘ己颓暹h(yuǎn)為主要市場。借鑒之處準(zhǔn)確的市場定位、清楚的主題演繹、足夠的營銷推廣是躲避市場風(fēng)險(xiǎn)的重要武器。失敗案例二：花都合和城工程介紹：工程位置開盤時(shí)間容積率

20231011001291.6〔6500小區(qū)配套設(shè)施 學(xué)：3848㎡、幼兒園：2624㎡〕等物業(yè)類型 聯(lián)排別墅、洋房8失敗緣由：

42057/㎡香港開發(fā)商“水土不服”產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能迎合客戶需求129～229其產(chǎn)品本身的問題對(duì)該工程形成確定壓力。別墅戶型設(shè)計(jì)不夠豪氣。開盤預(yù)備工作不到位會(huì)所等配套設(shè)施沒有提前到位。10月1日合和城的開盤正好遇上碧桂園假日半目標(biāo)市場定位不明確。假設(shè)針對(duì)居住型客戶，其位置遠(yuǎn)離市區(qū)，目前配套跟不上。主觀。9借鑒之處：在做好前期市場調(diào)研的狀況下，要有準(zhǔn)確的市場定位，特別是準(zhǔn)確的首期啟動(dòng)應(yīng)通過環(huán)境+配套+產(chǎn)品+“海陸空”的廣告宣傳攻勢帶動(dòng)?！苍黾游荽灏褪俊⑻崆皢?dòng)社區(qū)配套商業(yè)積聚人氣、營造區(qū)內(nèi)園林水景等，首期削減高密度的建筑，營造良好的首推環(huán)境，在產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)上超越對(duì)手，贏取消費(fèi)者眼球與心理?！踩玳_發(fā)理念、社區(qū)文化、社區(qū)氣氛的定位不同，營造差異化的產(chǎn)品，吸引不同需求的目標(biāo)客戶。提升工程的競爭力，向國際化、生態(tài)化的型住宅方向進(jìn)展。等。失敗案例三：廣州雅居樂花園工程介紹：工程位置開盤時(shí)間容積率

番禺區(qū)南村南大道20235，20231048004341.210

社區(qū)內(nèi)設(shè)有中心花園、自由綠地、觀星臺(tái)、童趣沙海、國家自然林保護(hù)區(qū)和山頂公園等。加拿大國際幼兒園承受中英文雙語教學(xué)；規(guī)劃中的小學(xué)將于今年年中開頭正式招音像店、茶餐廳、美容纖體等漸漸開業(yè)；20230厘島度假式半山會(huì)所內(nèi)包括標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、羽毛球場、壁球館、游泳館等二十余項(xiàng)設(shè)施，更有中、西美食餐廳、大型OK均價(jià)評(píng)述失敗緣由：

100,000洋房：8500/1400/㎡裝修開盤初期遇挫，后封盤調(diào)整，再次開盤搶在“五一”黃金周開盤，過于倉促，多項(xiàng)工作未做好預(yù)備?，F(xiàn)對(duì)自己品牌的過分自信，導(dǎo)致開盤定價(jià)過高，均價(jià)要3900元/㎡推出貨，而廣州雅居樂在未做好預(yù)備的狀況下倉促開盤，自然會(huì)在競爭中敗下陣來。補(bǔ)救措施：112—4增加配套設(shè)施。在銷售階段從前導(dǎo)入物業(yè)治理，全面開通公交線路，讓買家提前享受到效勞；馬上著手商業(yè)街的招商以及學(xué)校、醫(yī)院的合作工作，以實(shí)現(xiàn)在公開出售時(shí)對(duì)買家說明的銷售承諾，再次開盤時(shí)，降價(jià)入市，均價(jià)降到3500元/㎡加大促銷力度，推出“首100名買家8借鑒之處：旺季面市。園林先行，配套先行，在開盤時(shí)就營造舒適的居住氣氛。手同時(shí)推貨，削減正面沖突。低價(jià)入市，提高產(chǎn)品性價(jià)比，降低門檻，提高競爭力。讓產(chǎn)品面市時(shí)產(chǎn)生令人眼前一亮的感覺，刺激購置欲望。12失敗案例四：廣州華南城工程介紹：位置容積率物業(yè)類型

2023931503001.4洋房、別墅定位不明確，差異化未表達(dá)失敗緣由：客戶群的選定不清楚。產(chǎn)品差異化未能表達(dá)，缺少產(chǎn)品特色。性大事，社會(huì)反響極大，嚴(yán)峻影響樓盤的形象。補(bǔ)救措施：13定位不準(zhǔn)、沒有特色的形象。借鑒之處：標(biāo)客戶群，供給能夠滿足客戶需要的產(chǎn)品，并不斷完善。，對(duì)于樓盤來講，相當(dāng)重要，在選擇時(shí)應(yīng)審慎對(duì)待。五．東鏡工程借鑒小步快跑的開發(fā)節(jié)奏滾動(dòng)開發(fā)、低本