2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本趨勢(shì)

2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本趨勢(shì)前言：2021年度即將結(jié)束，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，可以用高開低走來形容，年初的樓市火爆程度不亞于2016年的樓市，而2022年底的樓市寒冬比2016年底的樓市更加寒冷。不管2021年的樓市到底如何的火爆和寒冷，那已經(jīng)成為過去了。2022年的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)是何種趨勢(shì)呢？第一，樓市調(diào)控力度見底，調(diào)控政策會(huì)適度放松。之前的幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，各種調(diào)控手段頻出，調(diào)控頻次和力度都是前所未見的，調(diào)控的效果也是顯而易見的，從目前的情況來看，明年的樓市調(diào)控會(huì)適度的放松，甚至?xí)幸恍┏鞘?，效仿沈陽和哈爾濱，會(huì)發(fā)布救市通知。第二，房地產(chǎn)的最壞時(shí)刻已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)由寒轉(zhuǎn)暖。第三，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求仍然存在，城市化還在推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的需求還很大。第四，房企資金緊張的局面會(huì)得到緩解，房企的融資門檻和資金監(jiān)管都會(huì)逐步放松，房企最難過的日子已經(jīng)過去了。第五，優(yōu)勝劣汰，資金鏈緊張的房企，問題多的房企，會(huì)逐步退出，由優(yōu)質(zhì)的房企接盤，房企之間的并購收購規(guī)模擴(kuò)大，劣質(zhì)房企將會(huì)逐步退出歷史舞臺(tái)，房企數(shù)量會(huì)減少。第六，存量房市場(chǎng)會(huì)逐步超過增量房市場(chǎng)，也就是說二手房市場(chǎng)會(huì)超過新房市場(chǎng)，未來的存量房交易會(huì)是房地產(chǎn)交易的主體。第七，樓市分化更加明顯，城市之間的分化，南北城市的分化，一二線城市和小城市的分化，都將更加明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱；優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)的分化也會(huì)更加明顯。第八，樓盤的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，由粗狂式開發(fā)轉(zhuǎn)為品質(zhì)化精細(xì)化的開發(fā)模式，未來的購房群體，會(huì)有剛需購房為主轉(zhuǎn)為改善和投資為主，因此，樓盤的開發(fā)也必須更加符合未來的購房需求，品質(zhì)化的開發(fā)模式是必然的。第九，房企經(jīng)營的多元化，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的階段性特征，房企的經(jīng)營不會(huì)僅僅局限在開發(fā)樓盤上，房企會(huì)進(jìn)入二手房，物業(yè)服務(wù)，裝修等等行業(yè)?？偨Y(jié)：今年的房地產(chǎn)行業(yè)很熱，也很冷，不過，房地產(chǎn)行業(yè)最難熬的時(shí)刻已經(jīng)過去了，2022年，整體的樓市調(diào)控會(huì)適度放松，樓市將由寒轉(zhuǎn)暖。未來五年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，人人都會(huì)有房住這篇文章主要是講一下未來房地產(chǎn)發(fā)展的思路，也就高層是如何看待當(dāng)前樓市發(fā)展的，當(dāng)然了，我這也是猜，不一定準(zhǔn)，給大家算是一個(gè)拋磚引玉。根據(jù)這段時(shí)間我看上面發(fā)下來的文件，我認(rèn)為以后國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大方向，會(huì)從過去的香港模式，轉(zhuǎn)為新加坡模式，同時(shí)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)偏計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一些，我們現(xiàn)在看到的房地產(chǎn)企業(yè)之中，民企有很多，但是未來房地產(chǎn)企業(yè)中大部分都會(huì)是國企，房子會(huì)從一個(gè)投資用品，轉(zhuǎn)為一個(gè)民生項(xiàng)目，也就是回歸到它基本屬性當(dāng)中來。以上是我對(duì)未來房地產(chǎn)的看法，那么為什么我會(huì)這么認(rèn)為，是因?yàn)閺默F(xiàn)在高層傳導(dǎo)到我們底下的文件方向就是這么導(dǎo)的，各地的保障房體系，基本上也是按照這個(gè)方向走的。未來我們國內(nèi)的房子應(yīng)該是會(huì)這么劃分：一、收入最低的，公租房（廉租房），這種房子是給城市中那些低保戶或者是極低收入者居住用的，優(yōu)點(diǎn)是房租非常低，缺點(diǎn)是環(huán)境比較差，而且距離比較遠(yuǎn)。二、收入第二低的，低收入群體的保障性租賃房，這種房子是給那些城市里低收入群體住的，這個(gè)低收入是指剛進(jìn)入單位，或者是行業(yè)工資較低的存在，還達(dá)不到那種低保戶的存在的人住的。優(yōu)點(diǎn)是位置環(huán)境還行，缺點(diǎn)就是房租不算太便宜。三、收入正常的，他們住的是中高端保障性租賃房，這些房子就不是給普通人住的，而是給那些行業(yè)里面還算是比較優(yōu)秀，最少也是戰(zhàn)勝了同齡人收入的那一波人住的。優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境好，位置好，缺點(diǎn)是房租不便宜，基本上是旁邊私人租房的8、9折。四、收入高一些的，共有產(chǎn)權(quán)房，這是為了滿足人們想要擁有自己房子的房子，你出一部分錢，政府出一部分錢，共同擁有這個(gè)房子。缺點(diǎn)是這種房子通常不漲價(jià)，真的只是為了住，優(yōu)點(diǎn)是房價(jià)低，你只要出一半錢就行了。五、限價(jià)新房，這是給那些高收入群體準(zhǔn)備的，反正他們有錢，那他們就買這種房子。這里面我沒有列舉二手房，因?yàn)橐院蠖址康牧鲃?dòng)性會(huì)被無限封死，基本上沒有流動(dòng)性了，或者說是成交量非常少。就像現(xiàn)在的日本一樣，我們一年的房產(chǎn)銷售額，是日本一年的房產(chǎn)銷售額。未來我們的房產(chǎn)流動(dòng)性會(huì)被無限降低，要么就是你自己不想賣，等你想賣了，發(fā)現(xiàn)處于限售期，賣不了，好不容易熬過了限售期，又發(fā)現(xiàn)有價(jià)無市賣不出去，于是你想等幾年又行情了再賣，結(jié)果又拖了兩年，房子熬成了老破小，徹底賣不動(dòng)了。以后二手房大概率就是這么趨勢(shì)，成交量會(huì)被無限壓低。那么沒有二手房，市面上就只剩下了這些房子，基本上都是以保障房為主了。這是我們房地產(chǎn)要往新加坡的那種保障房發(fā)展的典型征兆了。在這里面，我還要強(qiáng)調(diào)一下：未來就算房價(jià)大跌，也不可能是人人都能在一線城市有房，一線城市現(xiàn)在的新房房價(jià)，基本上都是當(dāng)?shù)卣J(rèn)為的合理房價(jià)，而這個(gè)合理房價(jià)，基本上就是你要做到了行業(yè)里面的1%，才能有可能買得起的存在。以后的房價(jià)是不會(huì)讓人覺得這輩子都買不起了，但也不會(huì)讓你能隨便買得起房，這樣你才能有動(dòng)力，去奮斗，去努力，去創(chuàng)造價(jià)值。未來是不會(huì)養(yǎng)懶人的，就是你什么都不想干，就想等著分房子，那不可能，除非你是貧困戶，而且就算你是貧困戶，你分的房子也不會(huì)是那種商品房。大家可以看到我們未來的住房保障體系，是級(jí)別劃分的，基本上就是你越努力，你住的條件就會(huì)越好，然后你收入特別低，那你就不介意去住公租房了。只要你有向上的動(dòng)力，然后上面就會(huì)有更好的房子等著你，這樣就可以讓年輕人有奮斗的動(dòng)力，不至于躺平。所以我也建議各位年輕人，不要躺平，想要白拿一套房，不可能，未來的美好生活還是靠自己去創(chuàng)造，高層現(xiàn)在只是把這房子給壓著，并不是說要白給大家房子。生活是自己的，大家還是能抓住這次機(jī)會(huì)，就抓住這次機(jī)會(huì)，不要再錯(cuò)過了。至于有的人說未來這些保障房修不起來，其實(shí)那些人是根本不懂體制內(nèi)，也根本沒有去看這個(gè)保障性租賃房的文件。一、這次這些保障性租賃房是有一個(gè)五年計(jì)劃的，各地的房管局都要在10月底之前公布這五年中要修多少套房出來，上面都是有任務(wù)的，到時(shí)候沒有完成任務(wù)的，是要挨罰的，所以各地肯定會(huì)搞這個(gè)，而且住建部給的任務(wù)是不低于商品房的30%，也就是像武漢那種一年賣20萬套新房的，一年就是不低于6萬套。二、這個(gè)保障性租賃房的資金會(huì)由中央和地方共同出，地方出一部分，中央補(bǔ)助一部分，銀行還得提供低息甚至免息的貸款，所以大家不用擔(dān)心這個(gè)保障房沒錢修，現(xiàn)在銀行錢多的花不出去，這個(gè)保障房貸款不占用房地產(chǎn)額度，是單列計(jì)劃的。三、保障性租賃房和過去的公租房不同，公租房是個(gè)賠錢貨，房租太低了，基本上是一個(gè)純公益的東西，而這次保障性租賃房就不同了，這玩意算是一個(gè)和當(dāng)?shù)胤繓|搶生意的房子，因?yàn)檫@個(gè)保障性租賃房的房租真心不便宜，上海前段時(shí)間公開了第一個(gè)保障性租賃房，房租一個(gè)月高達(dá)6000到8000，而這個(gè)租賃房旁邊的私人房東的房子也差不多就是這個(gè)價(jià)，并沒有低多少。這個(gè)房租收入是人家地方上自己的收入，又或者是這個(gè)地方房企或者是村的收入，他們的這個(gè)收入這么多，你覺得他們還會(huì)不積極搞嗎？四、這次保障性租賃房的地主要是集體建設(shè)用地、企業(yè)自有土地、工業(yè)用地等，集體建設(shè)用地是指目前那些城中村的自留地，企業(yè)自有土地是那企業(yè)自己的土地，包括那些國企，至于說工業(yè)用地，那就明顯了，大家看這三種地，有一個(gè)地是貴的嗎？村集體的建設(shè)用地，在上面蓋房子，一毛地價(jià)都沒有，就出一個(gè)建安成本，那么現(xiàn)在蓋個(gè)房子，一平建安成本也就是2000到4000之間，一套70平的房子，成本不到20萬，然后這種房子一年租金是多少，7萬，9萬，或者是在二線城市低一些，但是蓋房子成本也低了，大概10萬左右一套房就出來了，然后房租是一年3萬，那么大家可以看到，搞這種租賃房，3年本就回來了，剩下的就是純利潤，這不是公租房，這就是一個(gè)會(huì)金蛋的雞。再看工業(yè)用地，這個(gè)地價(jià)有多低？只有住宅的一半不到，比如說你買這里的住宅用地，有可能是3萬一平，但是工業(yè)用地，能有1萬5都算是高了，那么這個(gè)地價(jià)大幅度減少，導(dǎo)致了這個(gè)房租的回報(bào)率也大幅度提升了。能賺錢的房子，你覺得地方上不積極搞嗎？五、這個(gè)保障房租賃房房租這么高，還會(huì)有人去租嗎，沒人租的話那不就虧了。關(guān)于這個(gè)問題大家就不用擔(dān)心了，這個(gè)房子都是屬于新房，而且房租比周圍的私人出租房還低那么一點(diǎn)點(diǎn)，而且最主要的是，租這個(gè)房子，未來租售同權(quán)的時(shí)候，不用擔(dān)心被房東坑，這是最大的優(yōu)勢(shì)，想想以后租售同權(quán)了，租房和買房享受一樣的上學(xué)權(quán)利，那么你想想，你租的個(gè)人房子的話，房東會(huì)不會(huì)要加錢，那么你住的是公家的房子，它就不會(huì)加錢了，所以保障性租賃房根本不愁沒人租的。再說了，這些租賃房都是民水民電，和公寓還不一樣，性價(jià)比極高。六、這個(gè)保障性租賃房搞起來以后，會(huì)不會(huì)有一些權(quán)貴人士像搞公租房一樣，霸占著這些房子。我覺得這種概率很小，他們最多是幫他們親戚搞一下，但是肯定不會(huì)像公租房一樣大面積搞。因?yàn)檫@個(gè)保障性租賃房的房租并不低，中間沒有利潤可圖，比如說私人出租房是1萬一個(gè)月，這個(gè)保障性租賃房房租就9000元，兩者就相差10%，這個(gè)利潤空間太少了，不值得那些權(quán)貴人士去搞這種房子。七、保障性租賃房可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐墓潭ㄍ顿Y，雖然說這個(gè)有點(diǎn)不夠體面，但是有很多城市的房地產(chǎn)不行了后，GDP增速都不太行，而搞這個(gè)保障性租賃房，也可以進(jìn)入固定投資里面，把這個(gè)搞的多一些，變相的也是增加了一部分GDP。現(xiàn)在很多人對(duì)這個(gè)保障房體系沒有研究透徹，而且不是行業(yè)人，也不懂這些房子怎么搞，他們就以過去那種看待公租房的態(tài)度去看待未來的保障房體系。我要跟大家再強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，高層是會(huì)從以前失敗的案例學(xué)到經(jīng)驗(yàn)的。現(xiàn)在公租房基本上實(shí)行了那么多年，里面地方不積極搞，權(quán)貴人士搶占房子，小區(qū)位置太偏等等問題高層知道，然后這次高層就吸取了之前的失敗經(jīng)驗(yàn)，然后搞出的這種新型的保障房體系。大家不要用過去的眼光來看待未來房地產(chǎn)的發(fā)展，那樣你真的會(huì)虧的。未來這些保障性租賃房是配合租金指導(dǎo)價(jià)一起來壓制各大城市房租的大殺器，高度