2019年廣州市海珠區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告課件

廣州市海珠區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告廣州市海珠區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告1目錄前言海珠區(qū)商業(yè)分布圖重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查廣百新一城萬國(guó)廣場(chǎng)麗影廣場(chǎng)燕匯廣場(chǎng)江南新地海珠區(qū)最新商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查華億百貨江南店

萬城兒童反斗城

萬城小商品城總結(jié)34513921252933363目錄前言345139212529333632前言海珠區(qū)是廣州市南拓發(fā)展的核心區(qū)域，早在20世紀(jì)90年代，大量的房地產(chǎn)開發(fā)使海珠區(qū)由工業(yè)城區(qū)向生活型城區(qū)轉(zhuǎn)變，但由于缺乏目標(biāo)導(dǎo)向和統(tǒng)一部署，一度出現(xiàn)重開發(fā)，輕配套的現(xiàn)象。導(dǎo)致海珠區(qū)落后于廣州其他市區(qū)，出現(xiàn)了居住在河南，購(gòu)物到河北的現(xiàn)象。隨廣州城市化進(jìn)程的加快，政府提出大力發(fā)展廣州南部的生態(tài)島、智慧島、信息島，創(chuàng)造宜商宜居，適宜創(chuàng)業(yè)的生態(tài)型城區(qū)。海珠區(qū)商業(yè)面積的增加出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，現(xiàn)時(shí)的海珠區(qū)已形成四大商圈，六大商業(yè)街的商業(yè)布局。未來政府規(guī)劃中海珠區(qū)將繼續(xù)承擔(dān)連接市中心和番禺區(qū)的重任，加大力度發(fā)展新中軸線赤崗段的商業(yè)物業(yè)，形成一城兩片，綠心藍(lán)脈的廣州城市副中心。前言海珠區(qū)是廣州市南拓發(fā)展的核心區(qū)域，早在20世紀(jì)93海珠區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目分布圖四大商圈琶洲國(guó)際會(huì)展中心商務(wù)區(qū)廣州大道南專業(yè)批發(fā)物流園區(qū)江南西商業(yè)區(qū)赤崗商業(yè)區(qū)六大商業(yè)街濱江西海珠異國(guó)風(fēng)情街江南大道北婚紗商業(yè)特色街江南西時(shí)尚商業(yè)街南華路、同福路傳統(tǒng)騎樓商業(yè)街寶業(yè)路美食一條街新港西路科技文化用品商業(yè)街政府現(xiàn)時(shí)規(guī)劃的海珠區(qū)商業(yè)格局萬國(guó)廣場(chǎng)萬城兒童反斗城江南新地廣百新一城麗影廣場(chǎng)燕匯廣場(chǎng)萬城小商品交易中心華億百貨江南店海珠區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目分布圖四大商圈六大商業(yè)街政府現(xiàn)時(shí)規(guī)劃的海珠4廣百新一城項(xiàng)目地址：海珠區(qū)寶崗大道498號(hào)，項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積7.3萬平方米。交通條件：周邊公交線路20多條，地鐵二號(hào)線江南西站A出口過去約500米，有地鐵接駁3線直達(dá)。商業(yè)環(huán)境：區(qū)域型購(gòu)物中心。經(jīng)營(yíng)檔次：中檔偏低。形象定位：廣百新一城定位為集購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑、金融服務(wù)等多元素于一體的地標(biāo)性區(qū)域時(shí)尚購(gòu)物中心主力租戶：廣百百貨、百佳超市、UME國(guó)際電影城、奇樂兒兒童樂園項(xiàng)目情況廣百新一城項(xiàng)目地址：海珠區(qū)寶崗大道498號(hào)，主力租戶：項(xiàng)目情5廣百新一城樓層布局廣百百貨區(qū)餐飲區(qū)外租區(qū)停車場(chǎng)百佳超市區(qū)6F5F4F3F2F1FB1B2B3廣百百貨UME國(guó)際影城百佳超市大快活綠茵閣奇樂兒兒童樂園新廣海沐足城寶崗大道寶業(yè)路歐時(shí)力屈臣氏太湖悅料理真功夫大城小廚棒約翰項(xiàng)目剖面圖廣百新一城樓層布局廣百百貨區(qū)餐飲區(qū)外租區(qū)停車場(chǎng)百佳超市區(qū)6F6廣百新一城租金情況首層街鋪歐時(shí)力：租金235元/㎡，50%實(shí)用率，管理費(fèi)60元/㎡二樓卡路約翰：租金200元/㎡，50%實(shí)用率，管理費(fèi)60元/㎡三樓老船長(zhǎng)：租金110元/㎡，50%實(shí)用率，管理費(fèi)60元/㎡廣百新一城租金情況首層街鋪歐時(shí)力：租金235元/㎡，50%7廣百新一城項(xiàng)目分析廣百新一城2019年開業(yè)以來，不斷進(jìn)行品牌調(diào)整，由于自身硬件原因及早期對(duì)于樓層布局的設(shè)計(jì)失誤等等，該項(xiàng)目一直半紅不火，有消息指出近期日本時(shí)裝品牌優(yōu)衣庫(kù)已與新一城達(dá)成協(xié)議，短時(shí)間內(nèi)會(huì)進(jìn)駐該項(xiàng)目，反映該項(xiàng)目管理層意識(shí)到項(xiàng)目短板，有意進(jìn)行調(diào)整，未來該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況如何仍需考慮品牌調(diào)整最終結(jié)果。該項(xiàng)目是海珠區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目之一，廣百集團(tuán)首個(gè)試水購(gòu)物中心形態(tài)的商業(yè)體，品牌號(hào)召力優(yōu)勢(shì)明顯。廣百新一城項(xiàng)目分析廣百新一城2019年開業(yè)以來，不斷進(jìn)行品牌8項(xiàng)目地址：廣州市海珠區(qū)前進(jìn)路40號(hào)（江南大道133號(hào)）項(xiàng)目規(guī)模：占地面積14000m2，經(jīng)營(yíng)面積80000m2交通條件：有50多條公交線路到達(dá)，距離地鐵二號(hào)線市二宮和江南西出口600米。商業(yè)環(huán)境：市域型購(gòu)物中心輻射范圍：周邊5公里范圍常住人口形象定位：一座引領(lǐng)新型奧特萊斯購(gòu)物模式同時(shí)緊貼城市生活的大型綜合休閑娛樂購(gòu)物中心。主力租戶：家樂福超市、力美健健身中心、耐克工廠店、美奇樂園項(xiàng)目情況萬國(guó)廣場(chǎng)主力租戶：家樂福超市、力美健健身中心、耐克工廠店、美奇樂園項(xiàng)9萬國(guó)廣場(chǎng)樓層布局前進(jìn)路江南大道江灣路6F時(shí)尚美食7F休閑健身5F潮流前線4F運(yùn)動(dòng)工廠店二期3F家樂福2F名店城1F名店城-1F工廠店一期-2F停車場(chǎng)KFCAdidasNike仙蹤林特樂路屈臣氏麥當(dāng)勞兒童用品區(qū)散鋪散鋪家樂福薩莉亞意式餐廳月半彎西日式餐廳美奇樂園力美健健身中心大型特價(jià)活動(dòng)場(chǎng)品牌特價(jià)場(chǎng)土大力馬六甲食街山田壽司室外電玩街萬國(guó)廣場(chǎng)樓層布局前進(jìn)路江南大道江灣路6F時(shí)尚美食7F10萬國(guó)廣場(chǎng)租金情況5樓散鋪，20m2，實(shí)用率為50%，租金為2700元/月。萬國(guó)廣場(chǎng)租金情況5樓散鋪，20m2，實(shí)用率為5011萬國(guó)廣場(chǎng)廣州萬國(guó)廣場(chǎng)是由原來的久負(fù)盛名的萬國(guó)電器城的舊址上重新建設(shè)的現(xiàn)代化商業(yè)中心，一座現(xiàn)代大型純購(gòu)物中心。2000年初開始籌建開發(fā)，2019年1月落成正式開業(yè)。作為一個(gè)大型的購(gòu)物中心，萬國(guó)廣場(chǎng)在面積上商業(yè)功能上都具備了相應(yīng)的規(guī)模。八萬平方的經(jīng)營(yíng)面積、八層的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、大型超市、名牌廣場(chǎng)、悠閑娛樂場(chǎng)所這作為購(gòu)物中心必備的三大商業(yè)版塊，在萬國(guó)廣場(chǎng)得到充分體現(xiàn)。萬國(guó)廣場(chǎng)是廣州第一家引進(jìn)國(guó)際大型超市家樂福的購(gòu)物中心；中國(guó)首家也是國(guó)內(nèi)唯一一家城市版奧特萊斯，是一座引領(lǐng)新型奧特萊斯購(gòu)物模式同時(shí)緊貼城市生活的大型綜合休閑娛樂購(gòu)物中心。項(xiàng)目分析萬國(guó)廣場(chǎng)廣州萬國(guó)廣場(chǎng)是由原來的久12麗影廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：港中路356號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：7.5萬平方米交通條件：周邊公交線路20多條，地鐵2，3號(hào)線交匯處。商業(yè)環(huán)境：區(qū)域型地標(biāo)性購(gòu)物中心輻射范圍：4~5公里常住居民形象定位：麗影廣場(chǎng)為集購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑、等多元化時(shí)尚購(gòu)物中心主力租戶：好又多、力美健、國(guó)美、必瘦站、麗影盛會(huì)KTV、項(xiàng)目情況麗影廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：港中路356號(hào)主力租戶：好又多、力美健、國(guó)13麗影廣場(chǎng)A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)新港中路新港東路洛溪大橋廣場(chǎng)總體布局麗影廣場(chǎng)A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)新港中路新港東路洛溪大橋廣場(chǎng)總體布局14麗影廣場(chǎng)哎發(fā)廊2F1F711成田壽司72街72街民益堂面積：8000平方米定位：以金融、飲食物為主A區(qū)樓層布局麗影廣場(chǎng)哎發(fā)廊711成田72街72街民益堂面積：8000平方15麗影廣場(chǎng)B區(qū)

1F:2F：B1B2服裝百貨、服裝好又多新港中路通往C區(qū)KFC如茶文化商業(yè)區(qū)無層數(shù)4F：3F：5F：仙棕林無國(guó)美電器必瘦站、美甲保城、力美健餐飲區(qū)國(guó)美電器仙棕林通往廣場(chǎng)區(qū)和A區(qū)面積：3萬平方米定位：中高檔品牌、個(gè)體戶、娛樂、餐飲B區(qū)樓層布局麗影廣場(chǎng)B區(qū)1F:216麗影廣場(chǎng)C區(qū)

1F:2F：B1B2奈瑞兒塑身中心屈臣士、服裝時(shí)尚服飾、精品、百貨新港中路通往D區(qū)上島咖啡餐廳必勝客商業(yè)區(qū)無層數(shù)4F：3F：5F：君臨盛宴酒家無無麗影盛會(huì)KTV麗影盛會(huì)KTV餐飲區(qū)麗影盛會(huì)KTV通往B區(qū)地鐵D出入口羅密歐西餐廳百千代B3停車場(chǎng)面積：3萬平方米定位：年輕品牌、個(gè)體戶、娛樂、餐飲C區(qū)樓層布局麗影廣場(chǎng)C區(qū)1F:217麗影廣場(chǎng)D區(qū)樓層布局麥當(dāng)勞數(shù)碼產(chǎn)品專賣3F2F1F麗影廣場(chǎng)D區(qū)樓層布局麥當(dāng)勞數(shù)碼產(chǎn)品專賣3F18麗影廣場(chǎng)租金情況麗影廣場(chǎng)租金情況19麗影廣場(chǎng)

麗影廣場(chǎng)位于廣州市新港中路356號(hào)，地鐵二三號(hào)線交匯客村站上蓋?？偨?jīng)營(yíng)面積7萬平方米，是集購(gòu)物、休閑、飲食、娛樂為一體的綜合型購(gòu)物長(zhǎng)廊。麗影廣場(chǎng)于2019年開業(yè)，自東向西分為ABCD四個(gè)區(qū)域，其中為社區(qū)配套商業(yè)、B為名店城、C為時(shí)尚匯、D為區(qū)數(shù)碼港。目前，已引進(jìn)的大客戶包括好又多、國(guó)美電器、力美健、奈瑞兒、麗影盛會(huì)量販?zhǔn)終TV、食臨盛宴、同湘會(huì)、必勝客、KFC、上島咖啡、仙蹤林、泰越工坊、成田壽司、禾尚網(wǎng)絡(luò)等，奠定了良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。該項(xiàng)目是海珠區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目之一，隨著會(huì)展中心落戶琶洲以及地鐵二號(hào)線、三號(hào)線的陸續(xù)開通，海珠東的區(qū)域輻射范圍越來越大。項(xiàng)目分析麗影廣場(chǎng)麗影廣場(chǎng)位于廣州市新港中20燕匯廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：江燕路108號(hào)。項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約為4萬平方米，樓高5層，車位200個(gè)。交通條件：地鐵2號(hào)線江燕路站步行10分鐘商業(yè)環(huán)境：社區(qū)ShoppingMall輻射范圍：項(xiàng)目周邊2公里左右居民形象定位：燕匯廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式只租不售，比較合理，但由于華潤(rùn)萬家所占位置過大，導(dǎo)致項(xiàng)目自身形象有所弱化，主要以服務(wù)周邊居民日常消費(fèi)為主。主力租戶：華潤(rùn)萬家、上影聯(lián)合電影城、潮流倉(cāng)、KFC、屈臣氏等項(xiàng)目情況燕匯廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：江燕路108號(hào)。主力租戶：華潤(rùn)萬家、上影聯(lián)21燕匯廣場(chǎng)樓層布局5F4F3F2F1F屈臣氏肯德基華潤(rùn)萬家華潤(rùn)萬家華潤(rùn)萬家影中聯(lián)合電影院潮流倉(cāng)愛嬰島愛嬰島美嬰開心堡樂園毛家飯店麻田會(huì)FUN快餐食尚紙上烤肉館陳德記茶餐廳薩莉亞餐廳仙蹤林大地通訊達(dá)芙妮古川琦艾哲1F2F3F燕匯廣場(chǎng)樓層布局5F4F3F2F1F屈臣氏肯德基華潤(rùn)萬家華潤(rùn)22燕匯廣場(chǎng)租金情況2樓潮流倉(cāng)旁商鋪面積：40平方米月租：120元/㎡月管理費(fèi)：40元/㎡一年一簽燕匯廣場(chǎng)整體出租率較高，周邊地產(chǎn)中介均無放盤，商場(chǎng)內(nèi)租戶亦無意向轉(zhuǎn)讓，反映該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)。燕匯廣場(chǎng)租金情況2樓潮流倉(cāng)旁商鋪燕匯廣場(chǎng)整體出租率較高，周23燕匯廣場(chǎng)項(xiàng)目分析燕匯廣場(chǎng)總建筑面積約4萬平方米，是廣州地鐵二號(hào)線支線與廣佛地鐵在海珠區(qū)唯一交匯處的商業(yè)項(xiàng)目。所在區(qū)域?yàn)楹Ｖ閰^(qū)相對(duì)集中的居住區(qū)，周邊聚集了海富花園、曉燕灣、珠江南景園、順意花園、動(dòng)感華庭、翠城花園、保利花園等10多個(gè)大型成熟居住小區(qū)，常住人口達(dá)30萬之多。該項(xiàng)目定位為社區(qū)shoppingmall，以滿足周邊樓盤居住人群的日常消費(fèi)需要為主，華潤(rùn)萬家自營(yíng)兩條巴士線路來回接送周邊樓盤人群，項(xiàng)目輻射范圍有限，但基本能滿足該區(qū)域的購(gòu)物需求。燕匯廣場(chǎng)項(xiàng)目分析燕匯廣場(chǎng)總建筑面積約4萬平方米，是廣州地鐵二24江南新地項(xiàng)目情況項(xiàng)目地址：江燕路108號(hào)。項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約為1.8萬平方米。交通條件：地鐵2號(hào)線江南西站接駁公交車站通道商業(yè)環(huán)境：地下商業(yè)步行街輻射范圍：位于江南西區(qū)域級(jí)商圈內(nèi)形象定位：江南新地定位為服務(wù)80后、90后的潮流集中地，項(xiàng)目分為5個(gè)區(qū)域,各自擁有不同景觀,分別為:風(fēng)谷、金礦、竹林、柳園等。主力租戶：大和壽司、水果撈、鰻魚先生、屈臣氏等江南新地項(xiàng)目情況項(xiàng)目地址：江燕路108號(hào)。主力租戶：大和壽司25江南新地樓層布局江南新地樓層布局26江南新地租金情況負(fù)一層商鋪月租價(jià)：450-1200元/平方米，月管理費(fèi)60元。負(fù)二層商鋪月租價(jià)：150-200元/平方米，月管理費(fèi)為60元，實(shí)用率為50%。江南新地租金情況負(fù)一層商鋪月租價(jià)：450-1200元/平方27江南新地江南新地貫穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直駁地鐵及兩個(gè)公車站的地下商業(yè)街。商場(chǎng)由裕龍投資集團(tuán)投資開發(fā)，貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道。目前一期建設(shè)長(zhǎng)520米，建筑面積約為2萬平方米，規(guī)劃有260多個(gè)商鋪，設(shè)有13個(gè)出入口直達(dá)地面，并與地鐵二號(hào)線江南西站無縫接駁。二期工程建設(shè)開通后會(huì)與廣百新一城連通，令商圈延伸到工業(yè)大道、寶崗大道、昌崗路、寶業(yè)路等主要路段。現(xiàn)時(shí)，江南新地仍處于初期探索階段，商場(chǎng)內(nèi)缺乏品牌，租金偏高，項(xiàng)目定位未明確，負(fù)二層出租率仍不足5成。場(chǎng)內(nèi)人流以快速通過為主，部分商鋪反映成本太高導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難。項(xiàng)目分析江南新地江南新地貫穿江南西路全程，是江南西商28華億百貨江南店（未開業(yè)）項(xiàng)目地址：華憶百貨江南大道南分店位處于海珠區(qū)江燕路、江南大道南以及南泰路交界。項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積14647平方米，樓高6層交通條件：地鐵2號(hào)線8號(hào)線近在咫尺，步行1分鐘就能到達(dá)244公交總站和江南大道南公交車站商業(yè)環(huán)境：?jiǎn)误w百貨店輻射范圍：項(xiàng)目周邊2公里左右居民形象定位：大型百貨為主，餐飲為輔的特色百貨店主力租戶：華億百貨、麥當(dāng)勞、萬寧項(xiàng)目情況華億百貨江南店（未開業(yè)）項(xiàng)目地址：華憶百貨江南大道南分店位處29華億百貨江南店6F

美容院、兒童樂園5F

體育用品、休閑服、特色餐飲4F

時(shí)尚女裝、床品、內(nèi)衣、童裝、特色餐飲3F

青春少女裝、特色餐飲2F

時(shí)尚鞋區(qū)、快速餐飲1F金銀首飾超市、便利店、零食店、藥店B1

停車場(chǎng)樓層布局華億百貨江南店6F美容院、兒童樂園樓層布局30華億百貨江南店（未開業(yè)）租金情況街鋪月租金：200-300元/㎡月管理費(fèi)：40元/㎡二樓以上采用扣點(diǎn)形式管理一簽三年可經(jīng)營(yíng)餐飲實(shí)用率為50%一樓中島位置月租金：180元/㎡華億百貨江南店（未開業(yè)）租金情況街鋪月租金：200-300元31華億百貨江南店（未開業(yè)）項(xiàng)目分析華憶百貨江南大道南分店位處于海珠區(qū)江燕路、江南大道南以及南泰路交界，周邊擁有曉港新村、細(xì)崗社區(qū)、海富花園、康泰花園等大型住宅小區(qū)。百貨以年輕時(shí)尚女性顧客為主要目標(biāo)顧客，主力經(jīng)營(yíng)化妝用品、少淑女裝、行政女裝、皮具鞋類、化妝品、運(yùn)動(dòng)、金銀首飾、精品等。但由于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地為老建筑，受制于硬件設(shè)施及固定格局，變化可能不大。而且位置距離燕匯廣場(chǎng)較近，客戶將不可避免被分流部分，業(yè)態(tài)較為單一，難以形成規(guī)模效應(yīng)。華億百貨江南店（未開業(yè)）項(xiàng)目分析華憶百貨江南大32萬城兒童反斗城項(xiàng)目地址：廣州市海珠區(qū)前進(jìn)路148號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：30000平方米交通條件：周邊公交線路10多條商業(yè)環(huán)境：區(qū)域購(gòu)物娛樂中心形象定位：童品、飲食娛樂集于一體項(xiàng)目概況萬城兒童反斗城項(xiàng)目地址：廣州市海珠區(qū)前進(jìn)路148號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：33萬城兒童反斗城開盤賣均價(jià)：50000元/平方米管理費(fèi)：16元/平方米使用期：35年發(fā)展商反租三年，按鋪價(jià)的8%為每年租金主力店：租金情況萬城兒童反斗城開盤賣均價(jià)：50000元/平方米主力店：租金34萬城兒童反斗城萬城兒童反斗城位于前進(jìn)路段，曉港公園旁邊，是集餐飲、娛樂、購(gòu)物、培訓(xùn)等多功能的大型兒童主題商城。項(xiàng)目投資門檻較低，最低首付僅需12萬元。麥當(dāng)勞已進(jìn)駐商場(chǎng)首層，此外還引進(jìn)了迪士尼、反斗樂園、奇樂兒等國(guó)際品牌商家。項(xiàng)目前3年由發(fā)展商統(tǒng)一招租管理，每年返利8%。整個(gè)項(xiàng)目共兩層，首層著力打造兒童早教、兒童服裝及餐飲區(qū)；二層則主要是兒童攝影、電玩、游樂等休閑娛樂區(qū)。由于該項(xiàng)目整體出售，日后經(jīng)營(yíng)情況并不樂觀。項(xiàng)目分析萬城兒童反斗城萬城兒童反斗城位于35萬城小商品交易中心項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地處江燕路116號(hào)，位于江燕路與江南大道南交界。項(xiàng)目規(guī)模：占地面積約13000m2，經(jīng)營(yíng)面積約39000m2。交通條件：有10多條公交線路到達(dá)，距離地鐵二號(hào)線江泰路站600多米。商業(yè)環(huán)境：區(qū)域零售批發(fā)中心形象定位：以批發(fā)零售集于一體的綜合市場(chǎng)。項(xiàng)目概況萬城小商品交易中心項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地處江燕路116號(hào)，位于江燕36萬城小商品交易中心平均售價(jià):4~10萬/平方米管理費(fèi):16元/平方米備注：發(fā)展商反租三年，按鋪價(jià)的8%