2019年8月深圳萬象城分析報(bào)告上課件

深圳萬象城分析報(bào)告2019.8深圳萬象城分析報(bào)告報(bào)告框架一、基本指標(biāo)二、區(qū)域分析三、整體規(guī)劃布局四、項(xiàng)目定位五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色六、產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃八、運(yùn)營(yíng)分析九、營(yíng)銷推廣十、資本運(yùn)作報(bào)告框架一、基本指標(biāo)華潤(rùn)中心基本指標(biāo)1、總建筑面積達(dá)55萬㎡2、總投資額：約40億港幣3、物業(yè)形態(tài)：購(gòu)物中心、街區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅。其中購(gòu)物中心(萬象城)總建筑面積18.8萬㎡

，7層樓。4、一期建設(shè)時(shí)間：2000年；開業(yè)時(shí)間：2019年12月5、運(yùn)營(yíng)效果：2019-2019年虧損；2019年開始盈利，營(yíng)業(yè)額15.6億元華潤(rùn)中心基本指標(biāo)1、總建筑面積達(dá)55萬㎡華潤(rùn)中心區(qū)域分析項(xiàng)目地理位置：位于羅湖金三角商業(yè)區(qū)，包括東門、人民南、寶安南三大核心商圈，萬象城是寶安南商圈的標(biāo)志性項(xiàng)目。華潤(rùn)中心區(qū)域分析項(xiàng)目地理位置：位于羅湖金三角商業(yè)區(qū)，包括東門華潤(rùn)中心區(qū)域分析交通系統(tǒng)分析：地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間與"地王大廈"隔深南大道相望與地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連周邊共有巴士線路30多條距深圳火車站、羅湖口岸約1000米距皇崗口岸約5分鐘車程距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)和香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程深南大道地王大廈深南大道濱河大道寶安南路華潤(rùn)中心區(qū)域分析交通系統(tǒng)分析：深南大道地王大廈深南大道濱河大華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局一期二期萬象城：18.8萬㎡華潤(rùn)大廈：4.2萬㎡住宅：3棟，11萬㎡君悅酒店，7.6萬㎡華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局一期二期萬象城：18.8萬㎡華潤(rùn)大廈：4華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局1、購(gòu)物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)，既減少相互干擾，又使項(xiàng)目大氣時(shí)尚。2、將“萬象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。3、通過打造超高層塔樓建筑，提升容積率。住宅160米，酒店193米，寫字樓139米。4、臨河布置住宅、酒店，利用地塊景觀屬性；臨深南路、地王大廈布置寫字樓、商業(yè)，利空地塊商業(yè)辦公屬性。華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局1、購(gòu)物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)，既5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重人流銜接。通過2-3F商業(yè)走廊和地下車庫(kù)，連接項(xiàng)目北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局6、住宅通過社區(qū)道路與商業(yè)進(jìn)行分區(qū)，大型集中商業(yè)與主題街區(qū)通過次干道進(jìn)行分區(qū)。次干道社區(qū)道路5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重人流銜接。通過2-3F商業(yè)走廊和地下車庫(kù)，連萬象城定位定位為“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心”。是深圳商業(yè)接軌國(guó)際的旗艦之作萬象城定位定位為“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主動(dòng)線：整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)。萬象城標(biāo)準(zhǔn)層面積約2.4萬㎡，比較大。但動(dòng)線采用是完全可以回環(huán)的經(jīng)典線型模式，也沒有任何的次動(dòng)線。平面動(dòng)線的長(zhǎng)度380M左右。通常情況下，動(dòng)線長(zhǎng)度和店鋪平均進(jìn)深成反比，如果動(dòng)線短，則店鋪平均進(jìn)深長(zhǎng)。但是萬象城利用每層均設(shè)置的停車場(chǎng)巧妙的解決了大平面下的店鋪進(jìn)深問題。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主動(dòng)線：整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無次要萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色人流動(dòng)線：整個(gè)購(gòu)物中心有六條主要人流動(dòng)線進(jìn)入商場(chǎng)，東西南北設(shè)置五個(gè)主要入口，使可達(dá)性大大提高。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色人流動(dòng)線：整個(gè)購(gòu)物中心有六條主要人流動(dòng)線進(jìn)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主入口：獨(dú)特的下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主入口：獨(dú)特的下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城下沉式廣場(chǎng)通過多種方式導(dǎo)入人流。多種方式的樓梯、直通地鐵的通道。人流可從各個(gè)方向方便的進(jìn)入下沉式廣場(chǎng)。從兩條主干道導(dǎo)入人流導(dǎo)入地鐵人流萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城下沉式廣場(chǎng)通過多種方式導(dǎo)入人流。從兩萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色在商業(yè)背面設(shè)置大型出租車及私家車停靠站，設(shè)置卸貨區(qū)，真正做到人車分流、人貨分流。停車庫(kù)從-2F—3F，與商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)無縫連接。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色在商業(yè)背面設(shè)置大型出租車及私家車停靠站，設(shè)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色層高：5.6米至6.8米不等，特別是1F層高較高，高樓層部分有挑空設(shè)計(jì)，大大提升商業(yè)檔次。6.8米5.6米挑空設(shè)計(jì)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色層高：6.8米5.6米挑空設(shè)計(jì)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色

88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色樓宇底層外立面根據(jù)引進(jìn)品牌商家的獨(dú)特需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色樓宇底層外立面根據(jù)引進(jìn)品牌商家的獨(dú)特需求進(jìn)萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主動(dòng)