2023社區(qū)商業(yè)白皮書(shū)

高o1社區(qū)商業(yè)的定義細(xì)分品類城市級(jí)購(gòu)物中心區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心10萬(wàn)m2以上5-10萬(wàn)m22-5萬(wàn)m23萬(wàn)m2以下輻射范圍覆蓋全市范圍人群覆蓋周邊5公里范圍，服務(wù)30萬(wàn)人以上10萬(wàn)人覆蓋周邊1公里范圍，服務(wù)5萬(wàn)人商業(yè)定位綜合業(yè)態(tài)，多元化集時(shí)尚、娛樂(lè)、餐飲于一體的一站式購(gòu)物娛樂(lè)體驗(yàn)中心餐飲、服務(wù)、親子為主，零售為輔，高品質(zhì)、便捷性、高性價(jià)比重交互的高頻消費(fèi)場(chǎng)所購(gòu)物中心購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)2社區(qū)商業(yè)的主要特征高盒子型社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本街區(qū)型社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本得房率租金增長(zhǎng)率租戶汰換速度快，租金增長(zhǎng)率租戶汰換速度快，比例提成租金比例可觀固定租金模式占比大，提成租金比例低管理成本高，有公區(qū)能耗與維護(hù)，需持續(xù)性、創(chuàng)新型大規(guī)模性推廣推廣成本相對(duì)低，有一定團(tuán)隊(duì)成本，有公區(qū)能耗與維護(hù)無(wú)推廣成本或公區(qū)能耗與維護(hù)，團(tuán)隊(duì)人數(shù)有限電商沖擊下，社區(qū)商業(yè)作為線上線下融合的載體價(jià)值凸顯高電商滲透率低且增長(zhǎng)率低842020253035*數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告、華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)(75%,14%)(52%,11%)2016-2020電商滲透率及變化65食品、生鮮具備即時(shí)消費(fèi)屬性，更適合線下場(chǎng)景：快消品具有使用周期短、消費(fèi)頻次高的特60%~100%之間，其中嬰兒用品和護(hù)膚品電商滲透率最高，日用品次之；而食品、最適合電商的是適合批量采購(gòu)、低運(yùn)輸損耗、易存儲(chǔ)、低頻消費(fèi)品，而與此相對(duì)的高頻、高時(shí)效的生活用品則是電商無(wú)法覆蓋的。這部分的產(chǎn)品天然地需要在線下的因此，社區(qū)商業(yè)的高頻剛需是首選的招商方向，耐用品或?qū)馁u產(chǎn)品到賣服務(wù)：數(shù)據(jù)中心基站物流數(shù)據(jù)中心基站物流公寓社區(qū)商業(yè)自存?zhèn)}儲(chǔ)公寓社區(qū)商業(yè)辦公養(yǎng)老酒店購(gòu)物中心推動(dòng)城市治理的重心和配套資源向街道社區(qū)下沉科學(xué)化科學(xué)化精細(xì)化智能化2017、2018、2019年習(xí)總書(shū)記2018年上海市人民政府《上海市2035城市總體規(guī)劃》2018年習(xí)總書(shū)記第二次考察上海時(shí)強(qiáng)2019年習(xí)總書(shū)記第三次實(shí)地考察上海楊浦濱突出以人民為中心的本質(zhì)需求，積極適調(diào)，城市治理是國(guó)家治理體系和治理江、古北社區(qū)，強(qiáng)調(diào)落實(shí)現(xiàn)代化城市治理需應(yīng)未來(lái)生活方式轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，更加強(qiáng)調(diào)能力現(xiàn)代化的重要內(nèi)容。一流城市要要發(fā)揮好政府、社會(huì)、市民等各方力量。從“社區(qū)”這一城市基本空間單元的建設(shè)有一流治理，要注重在科學(xué)化、精細(xì)化、智能化上下功夫。突出問(wèn)題出發(fā)，把分散式信息系統(tǒng)整合起來(lái)。以15分鐘社區(qū)生活圈組織緊湊復(fù)合的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)生活、就業(yè)、休閑相互融鼓勵(lì)和支持企業(yè)、群團(tuán)組織、社會(huì)組織積極合，提升市民的幸福感。堅(jiān)持以人民為中心、堅(jiān)持尊重科學(xué)規(guī)參與，發(fā)揮群眾主體作用，調(diào)動(dòng)群眾積極性、律、堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、堅(jiān)持精細(xì)化管理、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，探索建立可持續(xù)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游的社區(qū)服堅(jiān)持走智能化之路。政策推動(dòng)——15分鐘生活圈高北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)民服務(wù)點(diǎn)構(gòu)成的公共服務(wù)體系，將讓居民從家步行5分鐘可以到達(dá)便民服務(wù)點(diǎn)，享受便民商業(yè)、小微綠地、兒童游戲、老年看護(hù)等公共服務(wù)；步行15分鐘到達(dá)家園中心，就近滿足教育、文化、醫(yī)療等需求，享有一站式社區(qū)生活服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一刻鐘社區(qū)服務(wù)圈全覆浙江省政府打造一批重點(diǎn)領(lǐng)域示范性項(xiàng)目，加快構(gòu)建“14項(xiàng)基礎(chǔ)便民型+11類品質(zhì)提升型”社區(qū)商業(yè)多元業(yè)態(tài)服務(wù)體系，系統(tǒng)營(yíng)造功能完善、精準(zhǔn)高效的社區(qū)生活服務(wù)新場(chǎng)景，不斷增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)《浙江省未來(lái)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作方案》基于新加坡鄰里中心模式，浙江省退出了基于5-10-15分鐘生活圈，打造具有高抗周期配置消費(fèi)元定律政策大方向萬(wàn)人，消費(fèi)需求穩(wěn)定，實(shí)踐檢不可消失的門(mén)店，電商沖擊下仍家門(mén)口邊便捷商業(yè)的不可替涉及民生，人民幸福生活，符合下一階段發(fā)展的政策支持；3社區(qū)商業(yè)的行業(yè)分析募：行業(yè)尚未出現(xiàn)對(duì)應(yīng)的機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期投資者投募：行業(yè)尚未出現(xiàn)對(duì)應(yīng)的機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期投資者投：1線城市資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，投資落地難*。強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)管理難度大；出方式。未來(lái)W劣勢(shì)高抗周期配置：經(jīng)濟(jì)下行中充分體現(xiàn)抗周期能力，是資產(chǎn)配置的不可或缺的部分；政策大方向：政策上已出現(xiàn)對(duì)民生項(xiàng)目的支持；消費(fèi)元定律：永不消失的門(mén)店，家門(mén)口的優(yōu)勢(shì)；多樣化策略：資產(chǎn)投資及退出模式多樣，可根據(jù)投資收益目標(biāo)靈活調(diào)整(純銷售、純出租、租售并米米發(fā)達(dá)國(guó)家60%。S優(yōu)勢(shì)短期短期長(zhǎng)期長(zhǎng)期短期短期長(zhǎng)期長(zhǎng)期高少物美價(jià)廉，需集中解決方案(*);管：家門(mén)口社區(qū)商業(yè)大量創(chuàng)新機(jī)會(huì)，運(yùn)營(yíng)或?qū)ξ磥?lái)提升坪效潛力大(*);養(yǎng)老、醫(yī)療等主題消費(fèi)近年來(lái)開(kāi)始逐步進(jìn)入社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，業(yè)態(tài)更新有突破口可循；商業(yè)面積(萬(wàn)m)項(xiàng)目數(shù)(個(gè))上海市深圳市廣州市北京市成都市武漢市萬(wàn)m,年均增長(zhǎng)率達(dá)到29%,自2015年單單高招商招商造“商”一一社區(qū)商業(yè)行業(yè)SWOT分析初步結(jié)論(1線vs1.5線*)1XXXX(1-竟品力系數(shù))高海京圳州上北深廣重慶蘇州武漢天津②佛山B青島沈陽(yáng)2019年六城市人均GDP對(duì)比(元)高—2020年六城市GDP對(duì)比(億元)7城市人均收入及消費(fèi)支出分析(消費(fèi)能力)高高北京(1.50)>上海(1.00)西安(1.19)>南京(1.15)>成都(1.04)>杭州(1.00)社會(huì)消費(fèi)品100.00%5,387.36北京杭州西安北京人均消費(fèi)支出北京人均消費(fèi)支出2153.6萬(wàn)常住人口高上海人均消費(fèi)支出45605元2428.1萬(wàn)常住人口15046元1680.1億元2011.4億元2715.0億元1856.8億元1389.9億元4805元122119元1(1-竟品力系數(shù))XXX4社區(qū)商業(yè)的趨勢(shì)趨勢(shì)一：著重打造社交屬性和生活方式呈現(xiàn)，進(jìn)行私域化經(jīng)營(yíng)。高社區(qū)商業(yè)作為最能體現(xiàn)城市文明進(jìn)步程度和生活便利服務(wù)程度的商業(yè)形態(tài)，與社會(huì)發(fā)展有著緊密的聯(lián)系；與購(gòu)物中心(體驗(yàn)購(gòu)物)、線上電商(便利購(gòu)物)的差異化，社區(qū)商業(yè)將強(qiáng)化"生活方式1-3KM本地居民為主生活剛性需求輻射范圍目標(biāo)租戶輻射5-10KM客群購(gòu)物消費(fèi)需求無(wú)地理限制購(gòu)物消費(fèi)需求購(gòu)物中心連鎖