2019年11月26日中山遠(yuǎn)洋城購物中心定位報告課件

中山遠(yuǎn)洋城

購物中心定位報告2019-11-26中山遠(yuǎn)洋城

購物中心定位報告2019-11-261目錄1、項目概況2、項目定位2.1整體定位2.2發(fā)展思路2.3形象定位2.4客群定位2.5業(yè)態(tài)定位3、項目業(yè)態(tài)分布及品牌示意目錄1、項目概況21、項目概況1、項目概況31、項目概況項目概況項目位置：中山市東區(qū)博愛六路側(cè)占地面積：1500畝總建筑面積：約200萬平方米，含住宅、購物中心、公寓、寫字樓；項目分ABCD四個地塊進(jìn)行開發(fā)，其中C地塊為購物中心、公寓、寫字樓；C地塊信息項目位置：中山市東區(qū)博愛六路博覽中心東側(cè)占地面積：5.76萬平方米總建筑面積：26萬平方米；其中地上建筑面積16.5萬，地下建筑面積9.6萬；地上建筑面積：辦公樓3.1萬平方米，公寓4.7萬平方米，購物中心約8.7萬平方米；地下建筑面積：購物中心約0.8萬平方米；其他面積8.8萬平方米；容積率：3.00建筑結(jié)構(gòu)：辦公樓1座23層；公寓2座；購物中心5層（地上4層，地下1層）；停車位：約2,300個；1、項目概況項目概況41、項目概況1、項目概況51、項目概況1、項目概況61、項目概況1、項目概況72、項目定位2、項目定位82.1整體定位中山首個體驗(yàn)式家庭型時尚生活中心集多功能于一體的功能最全、最具體驗(yàn)性的綜合性現(xiàn)代時尚功能中心主力店+特色餐飲娛樂+健康教育+貼身便利 特色餐飲娛樂—豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，擴(kuò)大項目輻射圈，增強(qiáng)市場滲透率，吸引多層次客群；健康教育—為區(qū)域不斷發(fā)展所帶來年輕消費(fèi)家庭提供優(yōu)質(zhì)的生活健康和育兒教育交流場所，增加消費(fèi)者于商家的體驗(yàn)互動；貼身便利—為周邊高質(zhì)量居民、商務(wù)客等提供便利的貼身服務(wù)，與項目其他商業(yè)形成互動，提升項目及區(qū)域整體的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展；2.1整體定位中山首個體驗(yàn)式家庭型集多功能于一體的功能最全92.2發(fā)展思路2.2發(fā)展思路10中山人望世界的窗口世界人看中山的大門中山人望世界的窗口112.4客群定位2.4客群定位12項目周邊集中了中山主要的高品質(zhì)住宅，多以大戶型居家為主，根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，95%為自住需求，因此，未來周邊的家庭客群將成為項目的主力消費(fèi)群。核心客群樣本：遠(yuǎn)洋城項目周邊集中了中山主要的高品質(zhì)住宅，多以大戶型居家為主，根據(jù)132.4客群定位周邊居民根據(jù)調(diào)研得知，周邊居民：已婚家庭占85%；政府及事業(yè)單位，國企/國有股份制企業(yè)占到52.3%；年齡中則以31-40歲為主，占到48%。2.4客群定位周邊居民根據(jù)調(diào)研得知，周邊居民：142.4客群定位周邊居民個人收入主要集中在3000-5000元；家庭收入則主要集中在10000-15000元。在中山屬于中偏高收入。在消費(fèi)方面，周邊居民更傾向于大信、益華等有一定規(guī)模和檔次的商場。私家車擁有量占到73.5%，另18%計劃2年內(nèi)購車，因此停車位將成為本項目優(yōu)于傳統(tǒng)商業(yè)一個亮點(diǎn)。2.4客群定位周邊居民個人收入主要集中在3000-5000152.4客群定位客群購物頻次、餐飲頻次區(qū)別不大，以每周1-2次為主，占到47.8%；娛樂頻次明顯低于購物頻次和餐飲頻次，主要為每周1-2次和每月1-3次。周邊居民數(shù)據(jù)顯示，單次人均消費(fèi)金額方面，主要集中在200-500元；其中購物和娛樂單次消費(fèi)額度高的頻次高于餐飲。2.4客群定位客群購物頻次、餐飲頻次區(qū)別不大，以每周1-2162.4客群定位菜系方面，核心客群主要以粵菜和湘菜為主；客群外流方面，核心客群達(dá)到72%的，流失率較大；外流城市主要是珠海、廣州、澳門、香港。周邊居民2.4客群定位菜系方面，核心客群主要以粵菜和湘菜為主；周邊17項目所處片區(qū)定位為東區(qū)商務(wù)中心，項目2公里范圍內(nèi)目前已聚集了大量的政府事業(yè)單位及銀行等；未來片區(qū)將產(chǎn)生中山第一批真正的商務(wù)客群，其強(qiáng)勁的消費(fèi)力將為項目零售、餐飲、娛樂等升級換代奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。項目所處片區(qū)定位為東區(qū)商務(wù)中心，項目2公里范圍內(nèi)目前已聚集了18沿博愛六路，政府事業(yè)單位分布密集，顯示出政府將東區(qū)打造為中山市政務(wù)商務(wù)中心的推進(jìn)力度；截止2019年，區(qū)域內(nèi)寫字樓體量預(yù)計達(dá)到60萬平方米；根據(jù)中山人均寫字樓體量，未來預(yù)計項目所在片區(qū)商務(wù)人士將達(dá)到3萬。項目地塊中山市博覽中心技術(shù)監(jiān)管局市電力局郵政局人民銀行中海油人民日報社市疾控中心2.4客群定位區(qū)域典型項目名稱商業(yè)體量（萬M2）大東裕3期4遠(yuǎn)洋城3建綸國際商務(wù)中心12中環(huán)廣場10盛景尚峰23市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客沿博愛六路，政府事業(yè)單位分布密集，顯示出政府將東區(qū)打造為中山192.4客群定位此次研究商務(wù)人士范疇：個人月收入：2000元以上工作區(qū)域：中山市區(qū)項目接受度：肯定會來項目消費(fèi)樣本量：245份市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客此次研究的客群，年齡主要集中在26-35歲，共占比達(dá)到67%；該群體通常為城市的主力消費(fèi)群。2.4客群定位此次研究商務(wù)人士范疇：市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客此次研20家庭月收入個人月收入2.4客群定位市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客市區(qū)白領(lǐng)的家庭月收入主要集中在10000-15000元，占到34.7%，家庭月收入達(dá)到2000元以上的家庭占到4.5%；個人月收入主要集中在2000-4000元，占到41.2%。可見，工作之外的收入占據(jù)家庭收入的一定比例。家庭月收入個人月收入2.4客群定位市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客市區(qū)白領(lǐng)212.4客群定位市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客消費(fèi)方面，白領(lǐng)更傾向于大信這樣的大體量、多品類商場；主要消費(fèi)商品為休閑服飾；平均消費(fèi)頻次每月1-3次占到63.3%；消費(fèi)金額方面主要集中在150-500元，占到58%；考慮到項目周邊白領(lǐng)人群需求，未來可加大對知名休閑服飾商家的引入。2.4客群定位市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客消費(fèi)方面，白領(lǐng)更傾向于大信這222.4客群定位市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客餐飲方面，主要傾向于大型酒樓和風(fēng)味特色餐廳；菜系則傾向于粵菜、川菜、國際美食/西餐咖啡、日本料理，較中山整體消費(fèi)群需求要豐富；但餐飲類型則仍以家庭聚餐、朋友/同事聚餐為主，商務(wù)宴請僅占1.6%；隨著周邊城市中小型企業(yè)的外遷，外來商務(wù)宴請的比較將有所提升。因此，項目前期餐飲類型仍以家庭型餐飲為主。2.4客群定位市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客餐飲方面，主要傾向于大型酒樓232.4客群定位市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客娛樂方面，主要以KTV、酒吧/茶館、電影院為主；頻次則集中在每月1-3次；根據(jù)對中山娛樂市場的調(diào)研，目前中山白領(lǐng)一族娛樂生活較為單一，這與整個城市的生活節(jié)奏和生活習(xí)慣有一定的關(guān)聯(lián)。因此，項目前期娛樂業(yè)態(tài)仍以家庭消費(fèi)為主，白領(lǐng)消費(fèi)為輔。2.4客群定位市區(qū)白領(lǐng)+商務(wù)客娛樂方面，主要以KTV、酒吧24項目處于中山交通主干道旁邊，是游客進(jìn)入中山市區(qū)的第一站，優(yōu)越的地理位置，便利的交通環(huán)境，將成為展現(xiàn)在游客面前的第一道風(fēng)景。項目處于中山交通主干道旁邊，是游客進(jìn)入中山市區(qū)的第一站，優(yōu)越25全年接待過夜海內(nèi)外游客551.91萬人次，增長4.5%；國際游客47.59萬人次，國內(nèi)游客504.32萬人次。旅游景點(diǎn)接待游客1013.26萬人次，增長19.1%；旅行社接待總?cè)藬?shù)338.10萬人次，增長30.4%。組團(tuán)國內(nèi)游客131.12萬人次，增長19.81%；全年旅游總收入110.26億元，增長13.4%，其中旅游外匯收入2.03億美元，下降10.8%；年末全市共有星級酒店39家，星級酒店客房數(shù)0.50萬間，客房開房率58.19%。2.4客群定位2019年中山游客概況中山市力爭5年后旅游總收入達(dá)250億元，建設(shè)成珠三角風(fēng)景旅游城市及國內(nèi)休閑度假旅游勝地；全力推進(jìn)興中廣場等一批投資額大、帶動力強(qiáng)的旅游重點(diǎn)項目。資料來源：《中共中山市委中山市人民政府關(guān)于加快旅游重點(diǎn)項目建設(shè)推動旅游業(yè)跨越發(fā)展的實(shí)施意見》《2009年中山市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》全年接待過夜海內(nèi)外游客551.91萬人次，增長4.5%；2.262.5業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)構(gòu)成2.5業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)構(gòu)成27零售方面，則會根據(jù)項目不同發(fā)展時期，引入時尚零售和部分高端零售，主要由國際二線品牌、國內(nèi)一線品牌等服飾、珠寶首飾、皮具箱包等等。零售方面，則會根據(jù)項目不同發(fā)展時期，引入時尚零售和部分高端零28項目餐飲方面，將以中高端粵菜為主，搭配日本料理等特色菜系為輔。餐飲類型方面，考慮到周邊高品質(zhì)社區(qū)居多，前期主要以家庭餐飲為主，中后期，則會根據(jù)商務(wù)成熟度及進(jìn)展，加大商務(wù)餐飲的開業(yè)進(jìn)駐比例。主要服務(wù)周邊居民和商務(wù)客群。項目餐飲方面，將以中高端粵菜為主，搭配日本料理等特色菜系為輔29項目前期將加大餐飲娛樂的比例，其中娛樂方面，針對不同的消費(fèi)群體將引入不同的品類，如針對商務(wù)白領(lǐng)引入水療SPA、知名書吧、健身俱樂部等；針對兒童，引入電玩中心；針對年輕客群，引入影院等等。項目前期將加大餐飲娛樂的比例，其中娛樂方面，針對不同的消費(fèi)群30項目將設(shè)置一定的配套服務(wù)業(yè)態(tài)，如展館、花店、洗衣店、便利店、商務(wù)中心、健檢機(jī)構(gòu)等，為周邊高品質(zhì)居民、商務(wù)人士、公寓商務(wù)客提供24小時貼身服務(wù)，最大限度的作到“以人為本、以客戶導(dǎo)向”。項目將設(shè)置一定的配套服務(wù)業(yè)態(tài)，如展館、花店、洗衣店、便利店、311）含百貨/超市的業(yè)態(tài)面積比項目業(yè)態(tài)面積比項目地處新區(qū)商務(wù)中心，目前，客流量有限，項目初期易加大餐飲、娛樂、配套的比例；同時預(yù)留一定的空間為項目后期零售業(yè)態(tài)升級換代做準(zhǔn)備：2.5業(yè)態(tài)定位1）含百貨/超市的業(yè)態(tài)面積比323、項目業(yè)態(tài)分布及品牌示意3、項目業(yè)態(tài)分布及品牌示意33樓層初期業(yè)態(tài)剖面圖按照設(shè)計公司提供的第六版圖紙，及商業(yè)地產(chǎn)部對各樓層的初步定位的業(yè)態(tài)面積比，設(shè)計下列業(yè)態(tài)平米分布圖。

項目建筑面積約95,860平方米，單層建筑面積約22,000-24,000平方米。3.1業(yè)態(tài)分布樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）負(fù)1層特色餐飲1,854精品超市5,0001/F百貨7,000次主力店5,000零售5,500餐飲4,989配套1,5002/F百貨7,000次主力店5,000零售3,800餐飲4,000家電賣場1,599配套5003/F百貨7,000零售4,000餐飲4,500健身會所2,500SPA2,000KTV1,5594/F電影院6,000餐飲4,000電玩城1,500家居家飾賣場2,000健檢機(jī)構(gòu)1,500兒童攝影500兒童教育3,600兒童零售2,459樓層初期業(yè)態(tài)剖面圖按照設(shè)計公司提供的第六版圖紙，343.2品牌示意負(fù)1層-1F樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌舉例負(fù)1層特色餐飲1,854一茶一座、亞馬遜巴西烤肉、優(yōu)之良品、棒！約翰、滿記甜品等；精品超市5,000OLE等；1/F百貨7,000天虹/海雅/紫荊城/歲寶/天河城/廣百/麗特次主力店5,000服飾：NOVO、OCHIRLY、UNIQLO、ZARA、H&M、C&A、5cm等；個人護(hù)理：千色店、屈臣氏、香港莎莎等；零售5,500鐘表珠寶：亨吉利世界名表中心、周大福、JASS君安、IDO等；服飾：MAXMARA、HUGOBOSS、BMWlifestyle、KALTENDIN、PORTS、MANGO、卓雅、Sammy等；化妝品：DHC、SEPHORA等；餐飲4,989PIZZAHUT、STARBUCKSCOFFE、哈根達(dá)斯、仙蹤林、札幌拉面、面包新語等；配套1,500東方眼鏡、汽車美容、一致藥店、銀行等；3.2品牌示意負(fù)1層-1F樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌35樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌舉例2/F百貨7,000天虹/海雅/紫荊城/歲寶/天河城/廣百/麗特次主力店5,000VEROMODA、ONLY、JACKS&JONES、萬寧等零售3,800THEME、哥弟、歌莉亞、E-LAND、BASICHOUSE、ESPRIT、巨式國際、G2000、出格、OZZO、粉藍(lán)、淑女屋生活館、影兒、自然元素等；餐飲4,000味千拉面、蕉葉、三十三間堂、意粉屋、滋味堂、許留山等；家電賣場1,599生活本色等；配套500傲勝、銀行、廣天藏品、NICE、譚木匠、玫瑰人生等；3.2品牌示意2F樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌舉例2/F百貨7,000天虹36樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌