合同審查要點及其注意事項

合同審查要點及其注意事項②合同內(nèi)容前后矛盾（如：合同目的與內(nèi)容不符合，合同各方權(quán)利義務(wù)不一致）；③合同條款不完整或重復(fù)（如：缺少保密條款、重復(fù)出現(xiàn)知識產(chǎn)權(quán)條款）。二、實質(zhì)審查要點1、合同標的是否明確，是否符合公司業(yè)務(wù)范圍和經(jīng)營規(guī)劃。2、合同內(nèi)容是否合法、合規(guī)、合理。常見問題：（1）合同標的不明確，無法確定交易內(nèi)容。（2）合同內(nèi)容違反法律法規(guī)、公司規(guī)定或行業(yè)慣例。（3）合同內(nèi)容不合理，損害公司利益或權(quán)益。3、合同條款是否完整、明確、具體。常見問題：（1）合同條款不完整，缺少關(guān)鍵條款（如：保密條款、違約責(zé)任條款）。（2）合同條款過于籠統(tǒng)、模糊，無法明確雙方權(quán)利義務(wù)（如：結(jié)算、支付條款）。（3）合同條款過于具體、繁瑣，增加履約難度（如：知識產(chǎn)權(quán)條款）。4、合同風(fēng)險評估是否充分，是否采取必要措施進行風(fēng)險防范。常見問題：（1）未對合同風(fēng)險進行充分評估，導(dǎo)致風(fēng)險控制不到位。（2）未采取必要措施進行風(fēng)險防范，導(dǎo)致合同履約風(fēng)險加大。（3）合同中涉及敏感信息未進行保密措施，導(dǎo)致信息泄露。以上是我總結(jié)的合同審查要點和常見問題，希望對大家審查合同時有所幫助。在審查合同時，除了關(guān)注形式審查和實質(zhì)審查要點外，還需注意合同各方當事人的資質(zhì)、信譽等情況，以及合同簽署時間、地點等細節(jié)問題，全面把握合同內(nèi)容，確保合同達到交易目的，有效保障當事人的權(quán)益。合同審查的注意事項在審查合同時，需要注意以下兩個方面：形式審查和實質(zhì)審查。一、形式審查要點在進行合同的形式審查時，需要關(guān)注以下幾個方面：1.金額大小寫一致性以及分期付款總額與合同總金額一致性；2.期限表述一致性，避免出現(xiàn)“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”等表述不一致的情況；3.序號和附件指代的一致性；4.簽訂日期的一致性；5.印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱的一致性；6.所蓋章是否為公章或合同專用章。二、實質(zhì)審查要點在進行合同的實質(zhì)審查時，需要關(guān)注以下幾個方面：1.審查合同主體的資格和履約能力，避免與不具備簽約和履行合同權(quán)力和行為能力的主體簽約，如未成年人、精神病人、營業(yè)執(zhí)照過期或未通過年檢、連續(xù)兩年未年檢被工商吊銷營業(yè)執(zhí)照等；2.審查合同效力和合同條款效力，避免出現(xiàn)《合同法》第52條規(guī)定的五種導(dǎo)致合同無效的情形，以及第53條規(guī)定的無效免責(zé)條款；3.需要依法辦理批準、登記手續(xù)的或約定辦理批準、登記手續(xù)后合同才生效的，需要跟蹤了解合同是否向有關(guān)機關(guān)辦理批準或登記備案；4.涉外合同約定公證生效的，需要實際辦理公證；5.約定的生效條件、期限是否合法。審查合同條款是否完備合同應(yīng)當包含《合同法》所要求的基本條款，如當事人的名稱或姓名和住所、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責(zé)任、解決爭議的方法。同時，根據(jù)合同特點，還應(yīng)具備相應(yīng)的條款，如知識產(chǎn)權(quán)條款、保密條款等。缺少必要的條款會導(dǎo)致合同不完備，增加風(fēng)險。審查合同付款條款合同付款條款應(yīng)當與合同權(quán)利義務(wù)的平衡相匹配，以保證合同的履行質(zhì)量和實現(xiàn)合同目的。付款條件應(yīng)當與對方履行相應(yīng)合同義務(wù)相結(jié)合，通過設(shè)定付款時間點和比例來促使對方如約履行合同義務(wù)。不同的合同應(yīng)當采用不同的付款方式，如一次性付款適用于合同期限較短且對方?jīng)]有后續(xù)合同義務(wù)履行問題的合同，而分期付款適用于合同期限較長且對方有需要后續(xù)履行的合同義務(wù)的合同。審查違約責(zé)任合同應(yīng)當盡量窮盡各種可能的違約假設(shè)并設(shè)立違約處理方式。約定違約情形、違約責(zé)任，違約所產(chǎn)生的損失范圍及補償，如對于可預(yù)期利益的范圍的界定。違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括繼續(xù)履行、賠償損失、采取補救措施、違約金責(zé)任、定金責(zé)任等。通過明確違約責(zé)任，可以有效防范和化解合同糾紛。（2）針對合同中可能存在對方單方違約解除合同的情況，可以加重對方的違約成本，以制約對方的違約行為。除了約定違約金和賠償損失外，還可以約定守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同，以保護守約方的締約目的實現(xiàn)。（3）在約定違約責(zé)任時，要明確避免出現(xiàn)模糊的情況，如約定“按照《合同法》解決爭議”或“按照《合同法》有關(guān)條款承擔(dān)違約責(zé)任”。這樣的約定不夠明確，容易產(chǎn)生爭議。（4）最好明確約定違約金的數(shù)額和計算方式，以便在違約情況下能夠及時彌補損失和解決糾紛。如果沒有具體的計算方法，守約方需要舉證實際損失的多少，這通常比較復(fù)雜且爭議較多。（5）如何判斷違約金過高的問題？根據(jù)《合同法》第114條第2款和《合同法解釋二》第29條第2款的規(guī)定，當事人約定的違約金數(shù)額低于或過分高于實際損失時，可以由人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加或適當減少。一般認為，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十時，就可以認定為過分高于造成的損失。（6）審查管轄約定時，要遵守專屬管轄和級別管轄的規(guī)定，避免出現(xiàn)不符合實際情況的約定，如不動產(chǎn)合同糾紛中約定了不動產(chǎn)所在地以外的法院管轄，或知識產(chǎn)權(quán)糾紛合同中約定了沒有管轄權(quán)的基層人民法院管轄等。（7）審查合同條款時，要注意是否明確具有可操作性，如是否引用已失效的法律法規(guī)、是否約定了嚴重違約的具體情況、是否約定了追究違約責(zé)任的具體方式等。（8）在需要保護知識產(chǎn)權(quán)的合同中，應(yīng)當設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款，如廣告類合同、技術(shù)類合同、委托設(shè)計制作類合同等。對于其他合同，根據(jù)具體情況決定是否設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款。文章修改：建筑法第13條規(guī)定，從事建筑活動的企業(yè)、單位和監(jiān)理單位需按其注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，并在資質(zhì)審查合格后取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。建筑法第26條規(guī)定，承包建筑工程的單位應(yīng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍或以其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)允許其他單位或個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。在審理建筑工程施工合同糾紛案件時，根據(jù)2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，五種合同被認定為無效，包括承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的、沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的、建設(shè)工程必須進行招標而未進行招標或中標無效的、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的和承包人違法分包建設(shè)工程的。施工合同第一部分為協(xié)議書，概括約定施工合同的主要內(nèi)容如工程概況、承包范圍、工期、質(zhì)量標準和合同價款等。該部分屬于合同實質(zhì)內(nèi)容的主要內(nèi)容，審查時應(yīng)注意核對是否與項目審批文件一致，如屬招投標項目應(yīng)核對承包人名稱、承包條件是否與中標結(jié)果一致，約定內(nèi)容是否具體、準確，如有不一致應(yīng)進行修改。審查工程承包范圍包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等，應(yīng)注意與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致。開工日期的審查對工期的認定具有重要意義，一般標明開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準，施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。根據(jù)《合同法》、《建筑法》等相關(guān)法律規(guī)定，工程合同不得有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的內(nèi)容，審查時如有違反內(nèi)容應(yīng)進行刪改。常見問題包括將應(yīng)當由一個承包人完成的建設(shè)工程直接分包給多個承包人。2、禁止承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或肢解以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人；3、禁止承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；4、禁止分包單位將其承包的工程再分包；5、禁止承包人將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工轉(zhuǎn)包給第三方；6、約定建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的采購由發(fā)包單位制定承包單位購入或指定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商；7、禁止將必須進行招標的項目化整為零或規(guī)避招標；8、禁止與非中標人簽訂合同或中標人向他人轉(zhuǎn)讓中標項目；9、約定按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，不得背離合同實質(zhì)性內(nèi)容；10、禁止違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的內(nèi)容。五、合同價款、計價方式計價方式一般有三種：1、采用固定價格合同，合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù)，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。2、采用可調(diào)價格合同，招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。3、采用成本加酬金合同，此種方式采用不多。應(yīng)當約定：1、預(yù)付工程款的數(shù)額、支付時限及抵扣方式；2、工程進度款的支付方式、數(shù)額及時限；3、工程施工中發(fā)生變更時，工程價款的調(diào)整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；4、發(fā)生工程價款糾紛的解決方法；5、約定承擔(dān)風(fēng)險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調(diào)整辦法；6、工程竣工價款的結(jié)算與支付方式、數(shù)額及時限；7、工程質(zhì)量保證（保修）金的數(shù)額、預(yù)扣方式及時限；8、安全措施和意外傷害保險費用；9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；10、與履行合同、支付價款相關(guān)的擔(dān)保事項。1、需要約定隱蔽工程驗收的時間點和驗收標準，以及中間驗收的時間點和驗收標準；2、在專用條款中約定隱蔽工程和中間驗收的程序和要求，以及驗收結(jié)果的處理方式；3、需要注意在隱蔽工程和中間驗收過程中，監(jiān)理工程師的監(jiān)督和確認作用，以及發(fā)包方和承包方的責(zé)任和義務(wù)；4、在驗收結(jié)果出現(xiàn)爭議時，需要約定爭議解決的方式和程序，以便及時解決問題。3、對于逾期支付工程款的罰則，若發(fā)包人未能按時支付工程款，則按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率計算遲延履行期間的利息。4、關(guān)于工程及資料交付的約定，若發(fā)包人與承包人在工程結(jié)算上存在異議，應(yīng)通過仲裁或訴訟解決。但無論是否存在爭議，都不能成為承包人拒絕移交工程、驗收工程、配合工程備案以及移交工程資料的理由。若爭議確認為發(fā)包人過錯，發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（留置權(quán)）。5、關(guān)于質(zhì)量爭議的約定，應(yīng)設(shè)立中間機構(gòu)進行質(zhì)量問題的認定，并明確責(zé)任承擔(dān)和程序?？杉s定第三方區(qū)所在地的質(zhì)量部門。6、關(guān)于質(zhì)保金的約定，應(yīng)明確質(zhì)保期的長短、質(zhì)保金返還的方式以及利息支付問題。7、在安全文明施工過程中，應(yīng)明確責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。8、關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定，若發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反規(guī)定進行轉(zhuǎn)包或違法分包，有權(quán)解除合同。承包人除承擔(dān)質(zhì)量和工期相應(yīng)的處罰條款外，還應(yīng)承擔(dān)工程總標價10%的違約金。若造成發(fā)包人損失，承包人還應(yīng)承擔(dān)因解除合同迫使發(fā)包人重新招標所引起的房屋銷售信譽受損等直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責(zé)任。但若本協(xié)議約定了發(fā)包人分包，則除外。9、關(guān)于工程保修責(zé)任的認定，若承包方不保修，應(yīng)明確處理和費用承擔(dān)的方式。若超過規(guī)定改正期限工程質(zhì)量仍未驗收合格，發(fā)包方有權(quán)解除合同并要求承包方賠償相應(yīng)損失。承包方違約除應(yīng)按照約定支付違約金外，當約定的違約金不足以彌補發(fā)包方所受到的損失時，還應(yīng)賠償發(fā)包方損失。十四、關(guān)于安全責(zé)任，通用條款中約定承包方應(yīng)承擔(dān)施工生產(chǎn)過程中發(fā)生的安全責(zé)任。為避免建設(shè)單位被訴為共同被告，承包方應(yīng)承擔(dān)因安全事故等原因而導(dǎo)致發(fā)包方支出的調(diào)查費、律師費等合理費用。同時，可約定每發(fā)生一起安全事故，發(fā)包方有權(quán)要求承包方支付合同總價款的違約金，可在工程款中直接扣除。在實踐中，建筑工地發(fā)生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人會要求公司作為業(yè)主單位承擔(dān)連帶責(zé)任，需要進行分析處理。根據(jù)《建筑法》第45條規(guī)定，建筑施工企業(yè)負責(zé)施工現(xiàn)場安全，實行施工總承包的由總承包單位負責(zé)，分包單位向總承包單位負責(zé)，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。因此，一般情況下，建設(shè)單位對承包方在施工過程中造成他人損害不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，更無法律依據(jù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。根據(jù)《民法通則》第130條、《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的依據(jù)是建設(shè)單位與加害行為人構(gòu)成共同侵權(quán)。如沒有共同侵權(quán)，無須因是業(yè)主單位即承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。在特殊情況下，依據(jù)《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果建設(shè)單位發(fā)出錯誤甚至違法違規(guī)的指示，或選擇沒有資質(zhì)的施工企業(yè)承包建設(shè)工程，則可能因此過錯責(zé)任而承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。為減少此類爭議，建議除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農(nóng)民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設(shè)單位的風(fēng)險。在建設(shè)工程竣工驗收報告提交時，承包單位應(yīng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書，明確建設(shè)工程的質(zhì)量保修項目內(nèi)容及范圍、質(zhì)量保修期限、質(zhì)量保修責(zé)任、質(zhì)量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質(zhì)量出現(xiàn)問題時對方的反應(yīng)機制問題，反映時限問題，工程維修的費用承擔(dān)問題等。根據(jù)我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發(fā)的《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。商品住宅項目屬于關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公共事業(yè)項目的范圍，應(yīng)該依法采取公開招標的方式確定施工企業(yè)。按照上述法律規(guī)定，在招投標前發(fā)包方不得與施工方進行任何有關(guān)實質(zhì)內(nèi)容的談判，在通過招投標后不得改變合同的實質(zhì)內(nèi)容。有些建設(shè)工程施工合同中會存在一些條款，即施工單位放棄優(yōu)先受償權(quán)的條款。這種條款的存在是否合法有效呢？對此，有兩種不同的觀點。一種觀點認為，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指在建設(shè)工程竣工驗收后，建設(shè)單位有權(quán)優(yōu)先受償，即在工程建成后，工程所得的收益優(yōu)先用于償還建設(shè)單位的投資。這種權(quán)利是建設(shè)單位的合法權(quán)利，施工單位無權(quán)放棄。因此，施工合同中的放棄優(yōu)先受償權(quán)的條款是無效的。另一種觀點認為，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是一種法律規(guī)定的權(quán)利，而非建設(shè)單位的合法權(quán)利。因此，施工單位可以在施工合同中放棄該權(quán)利。但是，這種放棄必須經(jīng)過建設(shè)單位的同意，并且必須在建設(shè)工程竣工驗收后才能生效?？偟膩碚f，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)放棄的法律效力問題是一個有爭議的問題。建議在簽訂施工合同時，雙方應(yīng)當明確規(guī)定該條款的有效性，并在必要時尋求法律專業(yè)人士的意見。在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)成為無效條款，有的約定附條件的放棄優(yōu)先受償權(quán)條款，即在發(fā)包人在已經(jīng)支付給承包人建設(shè)工程應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優(yōu)先受償權(quán)