養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢及開發(fā)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢及開發(fā)模式研究

市場機(jī)會進(jìn)入時機(jī)商業(yè)模式2養(yǎng)老地產(chǎn)未來市場規(guī)模？“有效市場”？何時進(jìn)入？進(jìn)入時點(diǎn)對應(yīng)的商業(yè)模式？國外商業(yè)模式借鑒？國內(nèi)有沒有成熟的商業(yè)模式？10個工作日10個工作日15個工作日相關(guān)項目調(diào)研階段項目研究分析階段

本項目研究進(jìn)程10個工作日項目研究成果階段資料搜集研究階段本項目研究過程中進(jìn)行的專家調(diào)研機(jī)構(gòu)人員職位清華大學(xué)建筑學(xué)院、住宅與社區(qū)研究所周燕珉教授、副所長陽子企業(yè)管理咨詢（上海）有限公司鞠川陽子總裁萬科集團(tuán)胡珂產(chǎn)品研發(fā)部4目錄INDEX第一部分：養(yǎng)老地產(chǎn)環(huán)境分析第二部分：國外養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀及案例研究第三部分：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析第四部分：涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的建議5目錄INDEX第一部分：養(yǎng)老地產(chǎn)環(huán)境分析第二部分：國外養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀及案例研究第三部分：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析第四部分：涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的建議6第一部分：養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析養(yǎng)老地產(chǎn)環(huán)境分析市場規(guī)模競爭格局政策解讀7人口快速老齡化養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求高速的經(jīng)濟(jì)增長8

老齡化國家老齡國家超老齡化國家7%14%21%2010年我國的老年人口達(dá)到1.67億，與“五普”相比凈增量老年人口達(dá)到4760萬人，占到凈增人口的60%數(shù)據(jù)來源：中國人口老齡化與老年人狀況藍(lán)皮書我國進(jìn)入快速老齡化——老齡化將是未來我國人口的重要特征2000-2050年我國老齡化趨勢預(yù)計到2020年我國進(jìn)入快速老齡化階段920世紀(jì)50、60年代到70年代中期我國出現(xiàn)了明顯“嬰兒潮”。50、60年代人群進(jìn)入老齡時代——將對養(yǎng)老住宅的產(chǎn)生巨大需求2010-2030年，50、60人群將進(jìn)入老年階段，將對養(yǎng)老住在的需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響1042余1的家帽庭結(jié)卡構(gòu)——將產(chǎn)是生對板社會證養(yǎng)老菜機(jī)構(gòu)歲的依某賴4:椅2:擴(kuò)1的家伏庭結(jié)評構(gòu)4:股2:倦1的家斷庭結(jié)刮構(gòu)給曠的單探純依址靠家叼庭養(yǎng)村老的打傳統(tǒng)股模式暈造成刑巨大郵的沖伏擊，色需要逗建立瘦完善吳的社駐會養(yǎng)赴老體旱系。“十濱二五究”時封期，選我國伍老齡明化進(jìn)爆加速悔的同碎時，侮家庭虹“空貸巢化輛”進(jìn)堡步一勤步加遮劇。匪民政瀉部及碌中國射老齡尤委數(shù)失據(jù)顯奪示,城市伍老年宴人“紀(jì)空巢捆”家秀庭的預(yù)比例遇已達(dá)49亞.7％。慚部分撒大中插城市滔達(dá)到57蜂%；人口腦和家擊庭結(jié)熱構(gòu)的賽變化婆，對穩(wěn)養(yǎng)老緣瑞地產(chǎn)鏈?zhǔn)袌鲋i的影猾響是升巨大羞的，趟在未穿來10年甚鼻至更橡長的針時間柴內(nèi)，孫我國爸人口役結(jié)構(gòu)紫的變旨化朝淺著對卡養(yǎng)老典地產(chǎn)唇市場似有利鹽的方合向發(fā)口展，尺如果陶絕大崗部分滲的實(shí)詠現(xiàn)是地通過矛市場分化的扒渠道它，那螞么我躺國養(yǎng)再老房用地產(chǎn)膠市場佩未來枯將進(jìn)英入快束速增博長階必段。部分輔大城跑市>5館0%50、60年代閱人群11經(jīng)濟(jì)霞的高皺速發(fā)狡展——為養(yǎng)碎老產(chǎn)消業(yè)發(fā)售展形尚成了鹽有效沉支撐求和現(xiàn)愿實(shí)的證支付胡能力實(shí)際橋值推測鬧值我國芝的人攜均GD撤P隨著吹經(jīng)濟(jì)歷的高減速發(fā)臥展出扒現(xiàn)快鋼速增鍬長，20際10年我踢國的惜我國外的人圓均GD效P達(dá)到40狂00美元紐奉，預(yù)艙計20捎20年我例國人優(yōu)均GD航P將會余超過10階00喊0美元12截至20倚09年底掏，中孫國60歲及紫以上祝的老陸年人山已經(jīng)晨達(dá)到1.例67億，鄰其中媽，80歲以剛上的妨老人18博99萬，失能汁老人嚼達(dá)94曲0萬，命部分侮失能械老人畫約為18航94萬。據(jù)推痕算，20慮20年我教國養(yǎng)老享產(chǎn)業(yè)的潛費(fèi)在市窩場規(guī)輩模將華超過50切00億元。養(yǎng)老公機(jī)構(gòu)腳：截映至20翅09年底柴，全蛛國各信類養(yǎng)油老機(jī)嘉構(gòu)有38群06擦0個，停床位躺只有26就6.黃2萬張牧，約老年凳人總其數(shù)的1.掏5%，與遍發(fā)達(dá)仰國家3%—5%的比綱例相廳比差泉距相霉當(dāng)大碎。據(jù)有辛關(guān)部懶門測欄算，堪我國賢養(yǎng)老消機(jī)構(gòu)測的床各位至圖少缺30拌0萬張弱。養(yǎng)老賣社區(qū)旁：目尤前我厲國成租熟的講養(yǎng)老狗社區(qū)忽處于楚發(fā)展綢初步母階段套，成匠熟的唱養(yǎng)老國社區(qū)膛更是驚鳳毛渠麟角總，國意內(nèi)已毅建成隸養(yǎng)老角社區(qū)援：北娘京太淺陽城臭、上訴海親泰和源紅等數(shù)林量極歷少。養(yǎng)老置地產(chǎn)秘市場——有效亭市場振規(guī)模13市場損需求市場諒供給20左10年我灘國的孫老年今人口菜達(dá)到1.挽67億，爸雖然擱大部亂分為墓中低算收入揮人群東，但奏是我櫻國高迷端養(yǎng)粉老人僅群的受絕對略數(shù)是賣非常溝可觀任的高等姑收入搶老年拉群體全國謹(jǐn)各類助養(yǎng)老丈機(jī)構(gòu)年有38餐06址0個，橫床位會只有26膚6.雞2萬張筆其中阿絕大答部分遼為政球府福扎利性桿質(zhì)的慚低端鄉(xiāng)豐養(yǎng)老沸院、佩福利鼓院等峽，高尾端養(yǎng)粘老社凍區(qū)數(shù)宏量非滋常少面。空殊置率遼高達(dá)40乞%~程50與%高端尺養(yǎng)老苦社區(qū)需要喘市場概化方嗎式解腐決有效須地市井場規(guī)祝模有效膽需求謠有限苦，市居場處若于萌轉(zhuǎn)芽期嬌。14稅收政策運(yùn)營費(fèi)用政策政策解讀宏觀戰(zhàn)略層面土地政策發(fā)揮難市場教在資喚源配祝置中宣的基媽礎(chǔ)性恨作用池，打聰破行感業(yè)界拉限，狡開放愁社會近養(yǎng)老胳服務(wù)輝市場逆，采喂取公隙建民遙營、稱民辦灣公助陵、政利府購候買服葛務(wù)等蘿多種適模式為，鼓勵乘社會鈴力量受興辦倘養(yǎng)老讀機(jī)構(gòu)術(shù)?！渡缥稌B(yǎng)壁老服糧務(wù)體班系建玩設(shè)“以十二漫五”造規(guī)劃肺》（已獲專國務(wù)開院批烤準(zhǔn)）15宏觀固層面到20掩15年，炊基本襖形成甚制度縣完善拒、組洽織健查全、憶規(guī)模磨適度僻、運(yùn)拳營良餅好、鞋服務(wù)櫻優(yōu)良巖、監(jiān)嘗管到惹位、舞可持懼續(xù)發(fā)拼展的殖社會勞養(yǎng)老切服務(wù)察體系禮。每千爭名老饒年人食擁有死養(yǎng)老冬床位拴數(shù)達(dá)紙到30張——《社醫(yī)會養(yǎng)探老服川務(wù)體擺系建偵設(shè)“縱十二毅五”右規(guī)劃赴》（粗征求趨意見銅稿）加大濤老年典福利敲服務(wù)吉設(shè)施筑建設(shè)喘的財身政投運(yùn)入，鼓勵雞社會逃資本返進(jìn)入差老年鼻福利削服務(wù)偷設(shè)施傲建設(shè)鍛領(lǐng)域堪，積極改發(fā)展很老年菊人社只會福絕利事兔業(yè)?！儭吨袊C老齡攪事業(yè)攀發(fā)展雀“十?dāng)U一五匆”規(guī)頌劃》老年糞服務(wù)立業(yè)的宵發(fā)展扮要走席社會沖化、扭產(chǎn)業(yè)寒化的肯道路回。鼓勵議和引飽導(dǎo)社客會各反方面腦力量以積極閘參與扯、共慘同發(fā)奪展老穩(wěn)年服平務(wù)業(yè)吸，逐粘步形亂成政狐府宏漸觀管止理、附社會貫力量塵興辦周、老倆年服俱務(wù)機(jī)平構(gòu)按散市場鵲化要毫求自蔬主經(jīng)毛營的室管理箱體制拋和運(yùn)蝕行機(jī)炸制?！吨写涔仓袗炑雵鴻C(jī)務(wù)院扶關(guān)于橫加強(qiáng)銳老齡簡工作謊的決饞定》從宏留觀的解政策嘩可以將看出肺，積諒極鼓填勵和插支持紋養(yǎng)老游產(chǎn)業(yè)粉的發(fā)排展，炕并鼓格勵民暴間力托量參革與養(yǎng)幸老社短區(qū)的饞投資瓜建設(shè)航，但河是缺頸乏操洽作性戴的支減撐性壺文件喊。目喪前養(yǎng)胞老地卸產(chǎn)政縣策不顛落地16稅收對政恐府部岸門和蘆企事困業(yè)單側(cè)位、般社會季團(tuán)體漢以及睬個人韻等社公會力味量投欄資興蜘辦的福利糾性、真非營甲利性買的老叼年服售務(wù)機(jī)豈構(gòu)，象暫免第征收樸企業(yè)隱所得支稅，翠以及件老年寇服務(wù)餡機(jī)構(gòu)柔自用睜房產(chǎn)釀、土閣地、墊車船旋的房扇產(chǎn)稅匠、城架鎮(zhèn)土恢地使盾用稅框、車喝船使但用稅糠。對企騎事業(yè)撓單位藍(lán)、社屈會團(tuán)斯體和燃個人罩等社襪會力嫌量，擱通過雅非營究利性艘的社薯會團(tuán)稍體和讀政府創(chuàng)部門恒向福德利性姐、非浪營利歲性的悠老年窩服務(wù)測機(jī)構(gòu)斷的捐即贈，兼在繳車納企業(yè)垮所得夠稅和糧個人沸所得但稅前拼準(zhǔn)予龍全額碌扣除。——跪《關(guān)于感對老匙年服僅務(wù)機(jī)釘構(gòu)有譽(yù)關(guān)稅令收政賀策問弟題的礎(chǔ)通知》養(yǎng)老滾機(jī)構(gòu)籌按照兔國家占和上趨海市節(jié)市的些規(guī)定物享受努稅收蛋減免紗優(yōu)惠死。征用印或者鑒使用移集體曠所有交土地穴建設(shè)裕非營比利性乘養(yǎng)老絡(luò)機(jī)構(gòu)句，減纖免土催地墾腔復(fù)基稅金和嘉耕地奧占用芝稅。——關(guān)于觸貫徹純實(shí)施吊上海劍市地?fù)岱綐?biāo)葵準(zhǔn)《裙社區(qū)薄居家段養(yǎng)老惠服務(wù)幻玉規(guī)范搭》的糧通知稅收忍政策卻：國踏家對床福利宰性、腹非營東利性鹿養(yǎng)老賺機(jī)構(gòu)娃稅收策上是私給予娘一定眨的減察免。17按照語當(dāng)前次的土崇地劃懲撥目揪錄，味保障芽對社滅會養(yǎng)老禍服務(wù)布體系豈建設(shè)史的土界地供書應(yīng)?！渡鐢[會養(yǎng)佛老服秋務(wù)體恢系建儲設(shè)“扮十二往五”富規(guī)劃衛(wèi)》（征疤求意旨見稿桿）將目規(guī)標(biāo)養(yǎng)忽老服攜務(wù)格災(zāi)局中即需要礦的土赴地指畜標(biāo)落實(shí)渡到空叛間布得局上剝，積駁極盤銳活存栽量國鑰有建設(shè)池用地倉，合孔理確爸定建夫設(shè)項曾目用恐地規(guī)斤模，特別究在年乘度土樣地供篩應(yīng)計蜓劃中優(yōu)先橋安排老服慕務(wù)設(shè)利施用靈地指談標(biāo)?！@《北京挖市養(yǎng)傻老設(shè)失施專測項規(guī)糾劃（20氣10縫-2觀02曲0）》非營宣利性紗養(yǎng)老肯機(jī)構(gòu)刃可以色通過劃撥層國有慈土地、鄭征用割集體憐所有朱土地或者棄使用規(guī)集體昂所有土助地的奪方式賠取得貌土地槐使用皺權(quán)。——關(guān)于他貫徹些實(shí)施祖上海寨市地暑方標(biāo)阻準(zhǔn)《社蓋區(qū)居遺家養(yǎng)螺老服子務(wù)規(guī)洗范》摘的通棋知土地泛政策非盈虎利性費(fèi)養(yǎng)老柔機(jī)構(gòu)鍛可以伴爭取兔獲得巨政府銜劃撥杯土地咬，但是予一方城面，攔劃撥傷土地?fù)煸诔淘u序上軋相對叢復(fù)雜摘，而甚且操合作性政差，激另一旱方面淘后期鍵資產(chǎn)軌處置郊方面軟存在攻政策奪風(fēng)險18北京石家莊上海運(yùn)營費(fèi)用減免和床位補(bǔ)貼社會司辦養(yǎng)句老機(jī)勵構(gòu)每頭新建盆一張豬養(yǎng)老股床位漲，可熟獲補(bǔ)常貼80飛00焰~1良60刊00元；奇每實(shí)木際入原住一脖位老稻人，鞏按床之位每指月補(bǔ)趁貼已挽提高未到20服0元至30互0元。1、養(yǎng)規(guī)老床途位市籠級補(bǔ)女貼標(biāo)蛋準(zhǔn)為廚：50唐00元/張。笨各區(qū)放縣應(yīng)陵按不極少于1：1的比向例予典以配加比，取有條虜件的壘區(qū)縣陣應(yīng)根期據(jù)新違增養(yǎng)乞老床光位新孤建、仆改擴(kuò)莊建等夫不同貌形式班增加獸配比消。2、非益營利綿性養(yǎng)瓶老機(jī)鏟構(gòu)在領(lǐng)規(guī)定寒的受袍電電赤壓范尾圍內(nèi)米用電序，減慕半繳額納配嫩電貼器費(fèi)，鍬免繳橫供電逼貼費(fèi)吵。非地營利尸性養(yǎng)法老機(jī)攜構(gòu)使男用自載來水五、燃穩(wěn)氣和南電，筒付費(fèi)桶享受蘋優(yōu)惠養(yǎng)，市區(qū)河新建到的10抖0張床駁位(含10秘0張床舉位)以上腫的社左會養(yǎng)畏老服雖務(wù)機(jī)惠構(gòu)，周每張遼床位英給予30眨00元的榜一次餡性資愚金資已助；鍬各縣(市)區(qū)、慢礦區(qū)搶新建兵的10箏0張床戴位(含10事0張床這位)以上展的社飯會養(yǎng)凱老服徐務(wù)機(jī)勿構(gòu)每叢張床機(jī)位給覺予20禿00元的杰一次艙性資潤金資民助。政府弟對養(yǎng)釋老機(jī)周構(gòu)的匯運(yùn)營蔥和床攀位補(bǔ)私貼必坊須通火過政揪府相襯關(guān)部簡門的采審核艷通過緊方能據(jù)得到第補(bǔ)貼紅。19資金走實(shí)力強(qiáng)資仗金產(chǎn)業(yè)磁投資趁者城市術(shù)中心辜養(yǎng)老懇綜合坦體保險齡資金CC缸RC品牌洋房企嵌入朝式或耀者“嶺度假+養(yǎng)老炭”低專而業(yè)化養(yǎng)老休專業(yè)幫程度弱資朵金高專魄業(yè)化競爭仰態(tài)勢——各類遇資金售進(jìn)入戒養(yǎng)老鐵地產(chǎn)偏的類外型劃耐分樂成韻恭和捆園上海斗親和搜源泰康漸之家萬科為幸福杏匯綠地21孝賢砌坊20資金性質(zhì)資金特點(diǎn)及競爭優(yōu)勢進(jìn)入模式典型項目外資1、具有豐富的經(jīng)驗和成熟的管理運(yùn)營模式2、側(cè)重于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢3、積極尋找進(jìn)入的機(jī)會咨詢、成熟模式入股摯信資本入股上海親和源險資1、資金實(shí)力雄厚2、資金投資回報率相對較低3、側(cè)重于長期投資4、搭配保險產(chǎn)品CCRC泰康之家產(chǎn)業(yè)投資者1、資金實(shí)力較弱2、較早進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)具有先發(fā)優(yōu)勢3、專業(yè)業(yè)化程度較高4、尋求成熟的運(yùn)營模式并實(shí)現(xiàn)連鎖化經(jīng)營城市中心養(yǎng)老綜合體樂成恭和園上海親和源品牌房企1、尋求產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型，積極進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)2、資金實(shí)力較強(qiáng)，一般要求投資回收期較短“嵌入式”或者是“度假+養(yǎng)老”概念社區(qū)萬科幸福匯綠地21城·孝賢坊民政系統(tǒng)1、主要是針對低端福利性質(zhì)的養(yǎng)老院。福利院等2、非市場化的操作模式低端養(yǎng)老院各城市養(yǎng)老院競爭奔態(tài)勢——小結(jié)21目錄IN祖DE劈燕X第一轉(zhuǎn)部分斧：養(yǎng)票老地津產(chǎn)背遠(yuǎn)景分聚析第二冤部分忠：國遙外養(yǎng)輝老地體產(chǎn)現(xiàn)侮狀及復(fù)案例郵研究第三滿部分犯：國館內(nèi)養(yǎng)互老地屠產(chǎn)案悟例分萄析第四欲部分暖：涉亦足養(yǎng)愧老地偵產(chǎn)的錢建議發(fā)展歷程成熟模式產(chǎn)品設(shè)計22國外分養(yǎng)老愉地產(chǎn)發(fā)達(dá)若國家該養(yǎng)老套住宅己的發(fā)恨展歷削程給兔我的趙啟示蛙？是否余有可僻借鑒困的成微熟模懼式？CC費(fèi)RC的運(yùn)芽營理霸念是煎否適遮合中阻國？成熟傻的養(yǎng)吸老住泳宅設(shè)蘋計有忙什么壯借鑒仰？養(yǎng)老踏住宅向設(shè)計蘿應(yīng)該誼注意竭哪些龍方面京？23第一央階娘段傳統(tǒng)攏養(yǎng)老控院第二字階段老年待公攻寓第三芹階段孔老年施社捕區(qū)“羊普塌通化衫”及腥“社那區(qū)化組”老齡居化初萍期政府保障綱水平鉛低老齡艘化中抗期政府+開飽發(fā)云商政府杯給予聰一亂定支影持老齡納化加果劇開發(fā)紛商同為主社會勒保障獻(xiàn)體夢系完揭善形成刪條件運(yùn)營牧主體社會局保球障我國在與發(fā)再達(dá)國扶家相細(xì)比，范老年眨人口賢的社冒會保之障、趟老年傘設(shè)施汗等方討面比哀較落欺后，侄結(jié)合婆我國逗的國俘情，苗我們魄認(rèn)為齡：目沈前和姨今后器一段燃時期然內(nèi)，惹我國各的養(yǎng)授老地慈產(chǎn)發(fā)柜展主糾要是漠“政失府+開發(fā)津商模撒式境”政粉府引供導(dǎo)，繪開發(fā)喂商積停極參來與。一、要西方場發(fā)達(dá)蚊國家娘養(yǎng)老泛地產(chǎn)漏發(fā)展獲階段西方適發(fā)達(dá)爹國家齡老年略社區(qū)褲，是君在政便府福境利制篩、老知年住領(lǐng)宅體碼系完慮善及準(zhǔn)適度年的政椒策優(yōu)史惠保炕障下弊發(fā)展只起來脾的。24歐洲美國日本國外養(yǎng)老地產(chǎn)研究二、鎮(zhèn)案例所分析德國亞洲北美25持續(xù)照料型退休社區(qū)獨(dú)立式老年社區(qū)看護(hù)型老年公寓美國養(yǎng)老地產(chǎn)1.成人惹日間胳看護(hù)/成人忌日間秩保健程機(jī)構(gòu)2.老年襪中心3.援助幸式居朋住生退活機(jī)挑構(gòu)4.護(hù)理衣院/長期倦護(hù)理筐機(jī)構(gòu)5.癡呆教癥/阿爾灶茨?？夏Y劃護(hù)理筍機(jī)構(gòu)CC僵RC是一明種復(fù)團(tuán)合式賊的老脖年社擠區(qū)，陣通過肌為老其年人寶提供撤自理假、介買護(hù)、筐介助除一體拒化的借居住密設(shè)施遭和服爛務(wù)，寫使老覆年人樂在健旨康狀貝況和國自理縣能力疾變化庫時，娃依然辟可以盒在熟扔悉的遺環(huán)境袖中繼伶續(xù)居菠住，探并獲某得與格身體釘狀況泳相對駕應(yīng)的付照料昌服務(wù)繭（一扛般規(guī)驢模是30暑0-笛50后0戶）亂。可以分提供靠專為啟可獨(dú)遇立生筐活并杜按自橡己需惡要和次關(guān)注璃點(diǎn)來姐生活掏的老硬人社親區(qū)。款在備勝選的災(zāi)居住盈方案福中將丟集中潛式生鐵活?？袷脚c淹帶有艷服務(wù)再設(shè)施漏的傳永統(tǒng)生打活模肉式（遵通常坡指公球寓）疫相結(jié)誼合。26美國批太陽杏城養(yǎng)將老社恐區(qū)（Su僚n綠Ci縮慧ty和Su挽n槽Ci頭ty地W航es巴t)在美栽國國從內(nèi)，道由De囑l恩We惰bb公司事建造濱的以Su令n賀ci野ty命名兄的包他括：辟亞利呀桑那哥州、雁加利有福尼宜亞州屠、弗伴羅里補(bǔ)達(dá)州憶。亞利保桑那打州太聽陽城壤位于蹄位于塌亞利假桑那倘洲霞鳳凰蠻城西對北12英里抵。占且地37摘.8星km企2，其做中陸膊地37甜.6態(tài)k魄m2，水汗域0.鏟2漏km球2，太所陽城滴由De規(guī)l坑We蝦bb公司菠于19俱60年開濫始建摧設(shè)，壺經(jīng)過20年的刪發(fā)展咸基本通建成偽。太陽到城——最具猜代表告性的編退休夏養(yǎng)老府社區(qū)2728完善呼的社斯區(qū)配評套29太陽抵城優(yōu)肯美的珍社區(qū)逢環(huán)境30CCRC規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品比例自我管理盈利點(diǎn)一個CC義RC適宜寒的規(guī)愧模30左0-肢50父0戶的驕規(guī)模CC傭RC中獨(dú)計立老膊人、安協(xié)助托老人紅、特巷護(hù)老萌人的京比例碎應(yīng)該型保持再在：7:共2:技1自由堅是老負(fù)人晚旱年生狐活的風(fēng)重要宏需求測，所緊以老飄人更鄙傾向烘于自們我管形理在CC集RC中需榴要協(xié)爹助和烏護(hù)理館的老勒人是影盈利打的重賓點(diǎn)小結(jié)31德國養(yǎng)老地產(chǎn)銷售持有+銷售銷售理收入拖；在道德國狂純銷膏售模畜式比達(dá)較少持有80奇%+銷售20病%：出售物收益國和長源期出響租收戲益相歇結(jié)合公；可煙以通補(bǔ)過部經(jīng)分銷雞售來櫻緩解歉出租衰經(jīng)營廳的資牲金壓借力。涼在德別國一況般都碼是大息部分愛用來緩出租溪，只浮有幾踐套是乖用來踩銷售孝的。持有出租——以獲阻得長帽期租融金收衫入；久較常塊見德國枕養(yǎng)老斧地產(chǎn)——以出剪租型漢養(yǎng)老位公寓排為代塌表，溉營造續(xù)“家以的概收念”32項目子名稱揉：Ku訊rs奮an鎖a齒Do芝mi含zi養(yǎng)l托H?斯sb紋ac拍h項目殲地點(diǎn)吼：德國體巴伐敏利亞腔州赫姥斯巴晉赫市惡（H?慈sb壓ac包h）開等發(fā)區(qū)橫邊緣物業(yè)爬類型乒：出租坡型養(yǎng)擋老公傍寓項目皂開業(yè)芝：20麗08年10月24日開發(fā)屆商：Ba長ye噴rn不la起nd銳I訓(xùn)mm蔑ob筍il揪ie唱n粘Gm推bH難&拐C寫o.的W魚oh暖n-欄u邊nd謝G醋ew宗er長be釣ba液u面KG項目敲經(jīng)營月：Ku撤rs蔽an障a停Gm肆bH（Du日ss厲ma榮nn集團(tuán)衛(wèi)全資損子公喬司）項目扎投資傭：1,路20砌0萬歐社元Ku信rs課an防a弓Do蔬mi繳zi挎l渾H?游sb聾ac泰h項目常概況33項目懷于20授08年10月24日開候業(yè)，慌共三喊層，領(lǐng)可供10抬0個老亦人居設(shè)住。巖其中80套單織人間宮，每架套23平米葬，10套雙語人間資，每雀套31平米明。其蟻中在煙首層角有27個床越位專毒門為剃患有貧老年澡癡呆怨癥的淹老人舉設(shè)計尚的，害并配茶有較山好的命照料駕和理鋒療服踏務(wù)。貓截至20軌10年9月僅腳一年抽的時今間，匪入住壞率已申經(jīng)達(dá)敢到76局%。小規(guī)建模養(yǎng)算老社鼻區(qū)——單人甩間為大主34費(fèi)用護(hù)理分類護(hù)理費(fèi)用具體描述一級護(hù)理1023歐元/月輕度護(hù)理二級護(hù)理1279歐元/月中度護(hù)理三級護(hù)理1510歐元/月重度護(hù)理特護(hù)1825歐元/月特別護(hù)理35公寓博設(shè)施在建布筑設(shè)棗計上帆，大否量采裂用了銅暖色扎調(diào)，旱并且肌有良獨(dú)好的事采光銳功能剩。除內(nèi)了在月首層襖有一豈個大知露臺債和餐許館外從，二秋層、首三層雙的公迅寓都炊有陽債臺和閣無障樂礙通駐道。蹲另外曠這個舊老年古公寓扇中還熊配有殼美發(fā)呆沙龍麻、診兆療室很、公室共活焰動區(qū)續(xù)域。練每套罷公寓白中，疲老人壯可以宵根據(jù)恢自己況的喜踢好，項攜帶閃自己蓮的家筑具，丘還可反以養(yǎng)服寵物冊。36小結(jié)1、歐姜洲的惹養(yǎng)老捏社區(qū)霞更體現(xiàn)延人性竟化的民設(shè)計治理念跳和區(qū)透別對晉待的盒關(guān)懷屯模式給入京住的停老人莊“家播”感畫覺2、脊歐洲稼的養(yǎng)賣老社野區(qū)更辰加注正重老仁人的柳自由37中日晉老齡筋化對攪比發(fā)展頑階段發(fā)展始背景案例助分析日本樣養(yǎng)老沙地產(chǎn)38中日升對比—日本濱對我姨國養(yǎng)座老地萌產(chǎn)具便有較混強(qiáng)的抱借鑒錢性日本70年代柳開始濱進(jìn)入昂老齡世化，板到20勤05年之創(chuàng)后已筐經(jīng)是狗重度膀老齡蹦化國導(dǎo)家，伶經(jīng)歷縮慧了30左右被的時賤間我國匪未來丙的老熊齡化脆趨勢抓跟日催本的擾過去50年的伏老齡他化趨判勢非峰常相學(xué)似人口旬結(jié)構(gòu)粗相似3920巨10年日字本人難口結(jié)淘構(gòu)日本貞老年暖家庭南情況日本酷人口陽老齡讀化和分家庭厘“空澤巢化鍬”4020完00年介沸護(hù)保貢險制勺度誕照生后佛民間桂老人踐公寓充開發(fā)戒商急盆增。養(yǎng)老鞋地產(chǎn)枕維持塞高速姥的增亮長日本畏養(yǎng)老朱地產(chǎn)裕發(fā)展紡進(jìn)程資料醬來源爹：日萌本統(tǒng)爺計局糖網(wǎng)站20禮06年以蕩前看護(hù)蹄型收蠅費(fèi)老喘人公嘗寓為黃主流復(fù)，以需震要看第護(hù)的風(fēng)老人戒為主拋要對乏象。兼根據(jù)呀厚生腰勞動疲省的針調(diào)查雄，20還00年7月末林只有27警1所的統(tǒng)老人捎公寓籌到了20賽06年7月末睬增加螺到了18同94所。優(yōu)良亂出租圈型老席年公輛寓開條始迅蓮速增泄多41日本壇老年啞設(shè)施耕空間足分布根據(jù)空間分布的對比，日本的老年福利設(shè)施集中分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在開發(fā)的主體上日本民營的養(yǎng)老設(shè)施面向的客戶主要是中高端的老年人群分析421.日本葛高速俗老齡魄化推憐動了禾養(yǎng)老總地產(chǎn)棟的高傲速發(fā)姐展，禍養(yǎng)老籃地產(chǎn)賽在日崗本發(fā)嫩展了40澇-5佛0年，極產(chǎn)業(yè)劈燕鏈比櫻較完閃善，廈模式叛也比父較成趁熟。2.日本舌的養(yǎng)勉老地典產(chǎn)是促隨著慶經(jīng)濟(jì)零的發(fā)村展而誓逐步仔繁榮絨，老邊年財助富的臂積累完為養(yǎng)萄老住叔宅的端消費(fèi)解提供胖了支歷撐。衣而且醋，剛宵性的漿養(yǎng)老贊需求涂具有懼一定綠抵御屯風(fēng)險宅的能謠力。3.日本灣養(yǎng)老期地產(chǎn)帶的發(fā)潑展離扔不開懲日本肝政府綱的鼓姜勵政隊策和累金融苦制度材，尤騰其是蓋介乎趙保險檢制度誼等支展持?？偨Y(jié)43高根臺つどいの家seniorhouseシニ餅アハ死ウス媽長居煉公園高根歷臺老輩年之嗽家日本踐養(yǎng)老地產(chǎn)透案例44區(qū)位血概況建筑鈔構(gòu)造堅和戶畏型運(yùn)營濾模式總結(jié)45高根秤臺老巴年之泥家-區(qū)位技概況30長km位置江：位于拌千葉值縣西聾北部看的船狗橋市；距自離東板京30見km。船橋醒市是耍千葉畏縣第遣二大焰人口顆都市撲，作膊為海觀上和唯路上示交通千樞紐裙十分疤繁榮貞。具罪體坐船落于攤船橋妥市東菠部的伶高根騎臺，胡位于兆高根緣瑞臺團(tuán)蒸地區(qū)渴域（期團(tuán)地突：住蜂宅或酒建筑較物集闖中地飄），講人口輸、住辰宅密徑集。用地面積3610㎡土地用途第一種中高住宅專業(yè)地高度地區(qū)第二種高度地區(qū)精造規(guī)模鋼筋混凝土5層占地面積1740.83㎡建筑面積3451.28㎡建筑高度16.275m46樓層格局1層2層3~隆5層建筑程構(gòu)造晌和戶江型47面向險自立護(hù)型面向李癡呆獨(dú)型面向競介戶添型建筑婦構(gòu)造素和戶戴型樓層構(gòu)成485層10戶4層11戶3層11戶2層25戶3-戚5層：劇老人芹專用敢出租憑住房構(gòu)（自信立型猾）32間2層：老人猶專用文出租頓住房料（介粉護(hù)型萌）25間、gr纏ou軍p悅ho奮me（兩礎(chǔ)組、18間）效、小規(guī)獲模多年功能換型介頂護(hù)住羨房（祝居住蒼型、5間）1層：突小規(guī)食模多肺功能續(xù)型介遞護(hù)住災(zāi)房（焰日托習(xí)）、星提供壤上門痛介護(hù)獵服務(wù)殿事務(wù)流所、英提供和支援葬在家墻看護(hù)耕服務(wù)筍的事爬務(wù)所廢、食范堂、衣多功很能室49戶型一人居（人民幣）每月二人居（人民幣）每月租金5185元9071元管理費(fèi)3769元6282元物業(yè)費(fèi)1197元1197元戶型一人居（人民幣）每月租金5185-5583元管理費(fèi)3350元物業(yè)費(fèi)1197元戶型一人居（每月）入住金24000元房租6780元水電費(fèi)1197元伙食費(fèi)3190元費(fèi)用50小結(jié)在日屆本小喂規(guī)模終多功乞能的淚養(yǎng)老糞社區(qū)洲占主宅流，后在城務(wù)市中根分散慎化、獎多點(diǎn)看式、四分布野，大幻玉多數(shù)郵嵌入刊到成吉熟社溪區(qū)之賺內(nèi)，落在服御務(wù)本扭公寓恭的老約人的棍同時徹也對壞輻射惜周邊殖的居紅家老潔人。在小恢規(guī)模堂多功邪能服蓬務(wù)站詳中，叮配備輪有日尿托護(hù)懷理、蹈上門逢服務(wù)夢、短鹽期居膠住和劑長期者居住悉等老盜年人顆基本祖服務(wù)家功能觸，面拘向所乳有老毫年群嶺體。狂其特?fù)岦c(diǎn)在瞞于：趁小規(guī)它模，耳以小炕規(guī)模湯功能炭體嵌障入社兼區(qū)的毅模式違，有剝助于挽維系流老年雙人原短有居本住模宏式、編人際喉關(guān)系陳、家席庭氛毅圍和稼地域閣熟悉毀感；煙近距閱離，命以社謀區(qū)為樸基本尺單元短，在壓生活態(tài)區(qū)域音內(nèi)提錘供所勝有服窮務(wù)，膚讓老吸年人缸能就陵近、彈便捷炸地享帳受各潮種服小務(wù)；51養(yǎng)老潔產(chǎn)品幼分析三、督養(yǎng)老初產(chǎn)品波分析52人體基機(jī)能休變化田規(guī)律資料烈來源叉：東布京都功立大霧學(xué)體保育學(xué)曾研究征室繪場制53解讀1.感覺機(jī)機(jī)能榴退化（1）視堵覺衰穩(wěn)退，厚老人引居住民空間加要進(jìn)半行針龍對性岡的設(shè)叨計。添例如武：對湯光線容敏感階、合騙理布辱置光尺源、領(lǐng)增加釘夜間本照明熔燈具紫、大提按鍵飯開關(guān)收和大爪標(biāo)示澡牌等諷。ST壇OPST俊OP小標(biāo)拐識不紅易辨鐘識大標(biāo)纏識易粗于辨匪識（2）聽辰覺衰慚退，喊可通宇過增激加燈驗光或水震動宿提示造、采輔用有枕視覺角信號腳的報挺警裝級置等使方式錦，利訴用其蓄他感學(xué)官來伍彌補(bǔ)盡聽覺撤障礙僚。（3）觸隨覺、燙味覺勾和嗅殼覺衰悼退，禾在空宵間布公局、滴家具眉形式所和設(shè)奸備選齡型等增方面勁均應(yīng)盼當(dāng)針網(wǎng)對性番設(shè)計濕。例騾如：稼加強(qiáng)盒室內(nèi)清通風(fēng)腎設(shè)計序、自孔動熄冬滅保扔護(hù)裝晨置等迷。2.神經(jīng)畢系統(tǒng)截退化神經(jīng)臘系統(tǒng)攪退化在會出祥現(xiàn)記剛憶力婆減退茄、認(rèn)稅知能找力下野降、腰出現(xiàn)趕智障餓癥狀庫。在咐住宅質(zhì)設(shè)計汁中應(yīng)趕提供旦明顯狗的提奶示（富多設(shè)臥置陽秧臺等窄），提避免莖復(fù)雜游曲折斗的路昆徑，普加強(qiáng)始各空嘩間的或聯(lián)系載（增可加開涂敞空引間、眨觀察甜窗等鴉）。3.運(yùn)動要系統(tǒng)可退化肢體拼靈活節(jié)度降際低、奏肌肉不力量縫下降憐、易偉骨折返。在疲住宅蹈設(shè)計嫩中應(yīng)涌注意補(bǔ)樓梯圾高度涂、手索扶設(shè)警計、山防滑扒設(shè)計飄等老駐人起裙居安蜓全設(shè)習(xí)計。4.免疫蝕機(jī)能譜退化在住憐宅設(shè)查計中韻注意茫住宅緒采光蜂設(shè)計耽、合泡理的尤風(fēng)路進(jìn)組織俘、活灰動空憲間等啟。54適應(yīng)老年心理需要安全性注重設(shè)計細(xì)節(jié)空間布局合理老年陰住宅紋關(guān)注拜點(diǎn)老年壟住宅介設(shè)計煤關(guān)注盡要點(diǎn)55從使萍用壽共命看規(guī)，建贏筑的辜原始拐成本籌在機(jī)朵構(gòu)的務(wù)建造乒、維根護(hù)和突運(yùn)營徹總成糾本中織只占痛一小輔部分滑。每爸年還刃貸占腦運(yùn)營覆預(yù)算皂的20僚%-殺30摧%。涉及滾運(yùn)營肆和維泉護(hù)的慌設(shè)計寧目標(biāo)粗有三互個：均降低坐運(yùn)營般中的串成本理，提部高耐壘久性腎，支米持高腎效的糧員工懸配置葡方案蔽。運(yùn)營夸和維大護(hù)成丸本主液要受匙機(jī)構(gòu)曉使用城類型送和建到筑面蹈積的通影響缺。使錄用面材積減瞇小，再清潔既成本話減少凍。復(fù)跡雜機(jī)庫械和容電氣漁系統(tǒng)撤的密錯度高感，維嗎護(hù)成矩本增機(jī)加。拿靈活筑性輔道助工賀具使酷用較低多，恨墻面恨和地斬面損型害較貴多。數(shù)據(jù)確來源閑：珀界金斯·伊斯爬門建宣筑設(shè)革計事呀務(wù)所老年杜住宅閉的成矮本特邊點(diǎn)56目錄IN得DE箏X第一銳部分沫：養(yǎng)得老地乞產(chǎn)背協(xié)景分場析第二兼部分讓：國吼外養(yǎng)個老地烈產(chǎn)現(xiàn)厘狀及祖案例么研究第三適部分淋：國舟內(nèi)養(yǎng)根老地橫產(chǎn)案棟例分明析第四瘡部分涉：涉烘足養(yǎng)希老地俊產(chǎn)的袍建議57篩選結(jié)果上海親和源北京太陽城國際老年公寓樂成恭和園昆山綠地21城-孝賢坊萬科幸福匯

上海親和源老年社區(qū)北京太陽城國際老年公寓樂成恭和園北京東方太陽城綠城·御苑昆山綠地21城-孝賢坊……案例篩選華夏99城運(yùn)營大模式借鑒層性成熟涼度58IN灰DE莊X國內(nèi)盯養(yǎng)老擇地產(chǎn)扶案例枯分析上海轎親和午源老暢年社耽區(qū)“會員制”老年社區(qū)59重點(diǎn)糖解讀1、上折海親棄和源匆是國鮮內(nèi)首壟家“靜會員祥制”闊高端索養(yǎng)老姻社區(qū)緩，會黎員制剃的運(yùn)梳用模俘式，蠅為發(fā)脫展養(yǎng)州老地罰產(chǎn)提腰供了忍重要濟(jì)的借州鑒。2、通統(tǒng)過整要合養(yǎng)資老產(chǎn)聚業(yè)鏈遍的優(yōu)旦勢資吳源形腫成了尸專業(yè)園化的逗高端銳養(yǎng)老生服務(wù)憐，成搬為國廈內(nèi)目砍前養(yǎng)嫁老服笨務(wù)與元管理蠶的引它領(lǐng)者誰。60區(qū)位叫概況會員饞制分跨析未來易戰(zhàn)略親和吳源61親和皮源區(qū)暮位分瞞析外高桃橋保呆稅區(qū)25挨km浦東斥國際蹈機(jī)場12耽km虹橋態(tài)國際團(tuán)機(jī)場22嗎km人民駱廣場12藥km親和洪源會割員制夫社區(qū)倡位于贏上海研市南濾匯區(qū)男康橋訂鎮(zhèn)，仁南挨牌秀沿藥路，桐北靠鉗川周旺公路鐘，東將鄰申株江路命，西煙貼創(chuàng)曠業(yè)路愧（橫即新公境路）神。距牢浦東臥國際澆機(jī)場12公里薦，虹蔑橋機(jī)摔場22公里雜，離笑上海寫市中膽心人址民廣說場12公里務(wù)，人咱稱“透小上吧?！绷_的周若浦鎮(zhèn)3公里恒。62親和伴源老虛年社彩區(qū)概耐況占地面積8.3680萬平方米建筑面積公寓7.2萬平方米10萬平米公建配套2.7萬平方米綠化率0.51容積率1.195親和繭源老侄年公范寓：有16棟建衣筑構(gòu)支成，龜其中12幢多籃層電蠟梯養(yǎng)襪老住渣宅樓鼻，共浸設(shè)83脖8套居流室，侮可供16附00位左牌右的職老人占居住尋。截止鳥目前次為止細(xì)：親能和源槽已經(jīng)討銷售狀了45椒0多張念卡，士有60終0余人即入住雪。老勻年社貍區(qū)底已初慌見規(guī)升模親和源老年社區(qū)63親和源產(chǎn)業(yè)鏈整合物業(yè)管理營養(yǎng)配餐健康運(yùn)動醫(yī)療美國愛爾瑪客公司法國索迪斯公司香港美格菲公司曙光醫(yī)院（三甲）親和沿源老己年社溫區(qū)管替理特劍點(diǎn)—產(chǎn)業(yè)申鏈整抱合64親和紛源老嬌年公齡寓準(zhǔn)特點(diǎn)公寓秒建筑老年仰住宅切設(shè)計出特點(diǎn)1.資金車投入65親和厲源投番資分勝析→建設(shè)妨投入殲約6億元→年運(yùn)驅(qū)營成突本0.踐2億元2.主要甲收入味來源禮：會畝員費(fèi)+服務(wù)劃費(fèi)會員費(fèi)年費(fèi)及其他費(fèi)用備注卡種年限戶型會員費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他費(fèi)用年費(fèi)主要用于支付房屋租賃使用和生活照料費(fèi)用，不包括老人餐費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用。A卡永久（可繼承、可轉(zhuǎn)換）小套5875萬2.98萬主要包括：老人在入住期間發(fā)生的伙食、水電、醫(yī)療及其他個性化的服務(wù)會員費(fèi)從最初的75萬，現(xiàn)已漲到89萬中套723.98萬大套1206.98萬B卡終身（十五年內(nèi)可退）小套5845萬2.38萬未滿15年，可退款。計算方式為：卡費(fèi)－[卡費(fèi)÷180（月）×乙方實(shí)際居住時間（月）]。滿15年后，不需要再交入會費(fèi)，只需要繼續(xù)繳納年管理費(fèi)。此卡不可繼承和轉(zhuǎn)讓。中套7255萬大套12088萬C卡50年產(chǎn)權(quán)小套582萬/㎡2.38萬中套72大套12066會員傾費(fèi)年費(fèi)牽及服信務(wù)費(fèi)總歸呀資產(chǎn)較的所洪有權(quán)誦與使姥用權(quán)桌分離長期房誠運(yùn)營的的盈鑒利點(diǎn)建設(shè)愿成本運(yùn)營吐成本營業(yè)銜收入成本贏利醉點(diǎn)回收裕建設(shè)語成本身和一姿次性瀉贏利緒點(diǎn)長期爆贏利爬點(diǎn)親和糞源贏風(fēng)利模賊式如果鞭入住輕老人啦人均涌年費(fèi)市及服柜務(wù)費(fèi)疏用按5萬元計喂算，挑公寓爛入住聲率到啞達(dá)80繩%時，企年運(yùn)嗓營毛悲利潤衡為：54財00萬元67專業(yè)化研究2006年9月11日親和源老年生活形態(tài)研究中心正式成立。研究中心為民非學(xué)術(shù)團(tuán)體，業(yè)務(wù)范圍主要包括八個方面：

一、研究老齡化社會中的各種養(yǎng)老模式；

二、研究開發(fā)老年產(chǎn)品；

三、養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)的研究、咨詢與服務(wù)；

四、養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營管理的咨詢與服務(wù)；

五、開展老年教育；

六、組織老年活動；

七、舉辦養(yǎng)老學(xué)術(shù)交流八、履行老齡產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的事務(wù)專業(yè)化專業(yè)化服務(wù)生活服務(wù)床上用品清洗服務(wù)、居室衛(wèi)生保潔服務(wù)、工程報修服務(wù)、儲物柜管理服務(wù)、會員生日祝福服務(wù)、會員用車服務(wù)、代購代買服務(wù)、就醫(yī)陪同服務(wù)、物品添置（基本配置外）服務(wù)、鐘點(diǎn)工家政服務(wù)。社區(qū)管理

會員投訴處理、會員日常費(fèi)用收取管理、建筑工程、公共設(shè)施維修管理、會員活動室管理、外來人員進(jìn)出登記管理、會員“一卡通”使用管理、社區(qū)活動組織與管理開展。以其他的緊急救助預(yù)案親和漫源發(fā)推展特愉點(diǎn)68親和獵源發(fā)尸展特部點(diǎn)親和傳源連洋鎖化20虛09年4月29日東串黃山必度假絨區(qū)有院限公擠司與榆親和幕源股柴份有份限共產(chǎn)同出腳資成畢立黃撥山光至明親搏和源無投資耗有限名公司20迷10年4月親培和源省股份葵有限德公司詠與武衣漢世呈紀(jì)陽遙光投挪資有曲限公源司合嫩作20遭10年6月27日上紙海親球和源因股份出有限非公司巾與營錄口市崗政府償、營怠口晟覆誠實(shí)貢業(yè)有辰限公爭司聯(lián)輔手開廣發(fā)20勾11年04月02日親翁和源桐股份冤有限峰公司走聯(lián)手蔽浙江播地區(qū)飄一批豪有實(shí)拾力的底企業(yè)料共同礎(chǔ)成立使了浙盞江琳雕軒親踩和源巧投資碎有限撫公司親和善源國東際養(yǎng)稈生小罩鎮(zhèn)武漢社市洪豬山區(qū)腔福星扎養(yǎng)老米院望兒螞山·親和思源項暮目海寧碧琳軒博養(yǎng)生忍村萬科沒幸福裝會活答躍長遺者社酬區(qū)20棵10年12月萬林科簽陶約親裁和源獨(dú)建甚設(shè)“內(nèi)活躍蠟長者儀住宅籠”專業(yè)化模塊化69親和騎源未媽來方槍向——做老基年品賓牌領(lǐng)蜂導(dǎo)者自主開發(fā)養(yǎng)老樓盤親和源資本進(jìn)入2010年2月?lián)葱刨Y本注資1個億剝離出專業(yè)服務(wù)公司，將來在資本市場IPO與房企商合作，輸出養(yǎng)老專業(yè)服務(wù)大致是老人每年所交服務(wù)費(fèi)的10%～20%。親和源同萬科簽訂戰(zhàn)略聯(lián)盟合作協(xié)議2010年12月27日70IN練DE餅X國內(nèi)籮養(yǎng)老跑地產(chǎn)兔案例問分析北京蔥太陽研城“住宅式”養(yǎng)老社區(qū)71重點(diǎn)億解讀1、太沉陽城銅是國食內(nèi)較句早的竭大型今養(yǎng)老夾社區(qū)御，主裹要是網(wǎng)通過貨住宅書地產(chǎn)便開發(fā)典沉淀購養(yǎng)老傍項目標(biāo)，是俘早期故以養(yǎng)膜老為完概念慢的地洽產(chǎn)開爭發(fā)項破目72區(qū)位棋概況開發(fā)伐模式未來吼戰(zhàn)略太陽嫁城73太陽象城所源處區(qū)姻位分授析北京塑太陽爬城距市攜中心菠約27公里區(qū)位宏環(huán)境伐：北京姻太陽紛城座狀落于及北郊生昌平趁區(qū)小筒湯山牢鎮(zhèn)（屬獅于北傘京城細(xì)鄉(xiāng)結(jié)朝合部捎），距離浩北京以市中呆心約27公里謙，西臨臥立湯充路、蜂北畔亦溫榆脖河、垂東距價首都秤機(jī)場17公里睛、南購距亞勁運(yùn)村15公里，背攻靠燕聽山自稼然環(huán)孫境優(yōu)癢美，社區(qū)努周邊店有綠脆色長伙廊、貞百里舊長河元、千嫩畝果餓園、郵萬畝逐草坪恒。城鄉(xiāng)駛結(jié)合喊部74北京黎太陽他城整灘體規(guī)貞劃北京共太陽名城項牽目：占地倡總面趙積約惠為42公頃罵（62筆3畝）全，建愈筑面雨積約撿為30萬平趕方米擴(kuò)，其漢中住友宅面夾積23萬平菠方米山，商靈業(yè)配干套設(shè)拾施7萬平瞧方米石。整與個項績目包跨括住飲宅式材公寓油、別慚墅、鍛銀齡扭老年對公寓羊、帝禮陽老始年公統(tǒng)寓、腔老年頭護(hù)理校中心祖、醫(yī)遷院、釋家政津服務(wù)敵中心猛、購中物中塌心、頁文化跡會展駝中心全、陽御光水勁世界蔑、健塞康管倦理中寸心、濃假日揚(yáng)酒店眾，可岸提供鑒包括己養(yǎng)老研、家哨政、招餐飲肥、醫(yī)谷療、者保健程、康殖復(fù)、發(fā)護(hù)理除、旅違游、密購物自、文濟(jì)化、飼娛樂牙等多窗項服肅務(wù)。75北京榜太陽奪城產(chǎn)卡品組萌合北京賄太陽敞城銀改齡公偷寓位掛于太輕陽城半社區(qū)負(fù)內(nèi)，曠是一叫處具哲有醫(yī)庸療救展護(hù)、紋生活藏照料脫、精活神贍裂養(yǎng)三耀大功漿能的怕租住布式老乎年公船寓。煌分為租公寓A棟和弱公寓B棟，賓總建廉筑面貌積為28交70襪0平方瞎米;A棟擁耗有各進(jìn)類戶圍型房綁間17例5間，蕉接待滴半自持理和疑無自護(hù)理能弟力老磁人，廢以醫(yī)軍療護(hù)惹理為海主，石生活澆照料巨為輔;B棟擁艦有各凝類戶殲型房革間29從7間，銜接待味健康超老人愧，以懷生活他照料北為主凈，醫(yī)郊療護(hù)縫理為靠輔。銀鈴寺公寓毯收費(fèi)漢標(biāo)準(zhǔn)何采取會員椅制（目揀前只潛針對偽健康交老人艱包括會員巾費(fèi)+房費(fèi)+服務(wù)賺費(fèi)），垮會費(fèi)餅從2萬到30萬不死等，萌會費(fèi)咐在老誘人退噴宿時您返還獻(xiàn)，會遲費(fèi)越層高每性月房究租也遭就越慌低。北京販太陽必城銀邀齡公摩寓——完全吐租住垂式老坊年公斥寓77太陽越城養(yǎng)胳老住綢宅特腥點(diǎn)太陽系城房墊價與疼周邊望對比16代80靈0元/踏㎡12啦00尺0元/縫㎡48創(chuàng)00元/通㎡38銹00元/總㎡80胸00元/抗㎡13頃00載0元/陳㎡79北京受太陽翼城項情目開堆發(fā)流鵲程一期著住宅口開發(fā)二、希三期潤住宅磨開發(fā)出售覽住宅能開發(fā)出租殃老年鼓公寓泰開發(fā)一期晨住宅軟開發(fā)二期眨住宅輩開發(fā)三期島住宅識開發(fā)醫(yī)院健、購界物中點(diǎn)心、況溫泉稻會所銀齡秩公寓勻（A、B、C、D）夸帝參陽公茫寓20豈01年20黨12年自持聰物業(yè)下開發(fā)公建弟配套禍開發(fā)太陽叮城采釋取滾親動開眨發(fā)的毯策略冷，住功宅區(qū)嗽主要壓分三抬期逐棟步開鍬發(fā)。80太陽遷城未駕來運(yùn)血作目仔標(biāo)持有物業(yè)增加資本擴(kuò)大物業(yè)資本運(yùn)作流通物業(yè)銀行抵押輸出成功的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營模式組建北京太陽城老齡產(chǎn)業(yè)股份有限公司合作企業(yè)重組的北京太陽城老齡產(chǎn)業(yè)股份有限公司資產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)4—5億元人民幣，凈資產(chǎn)率70%上市融資1.未來倡太陽鼠城的繭目標(biāo)伏是上市罩融資。2.對上銹市合言作企唐業(yè)的屋要求，對餓其投腳資規(guī)框模和生凈資派產(chǎn)情列況不膽作要健求，嬌但要境求經(jīng)宅營效舒益良狂好，級是工漂商注哄冊的爽涉老產(chǎn)企業(yè)葛，愿和意配犬合驗布資審恨計等作上市樹所需釀的工頂作。3.運(yùn)作者方法足和利腎益的塘分配。上杯市合厲作企謙業(yè)在麻工商置變更徐注冊揮時，當(dāng)使上抵市公逃司占遇有該貢企業(yè)25剪%以上掏的股揪份；檢同時及該公傘司按速上市魔主體著公司姻占有部合作雞企業(yè)怖的股擺份價尚值，丙以同飽等價糠值享倦有上淘市公誰司的處股份櫻。4.上市過公司膨不以遭謀取該合作曠企業(yè)刪權(quán)益垃為目攔的，絲式目的賢只有輕一個令，實(shí)陳現(xiàn)最米大上捧市效加益，為聽所有糠合作扔企業(yè)香提供躲一個扯融資勿渠道流。在恭上市現(xiàn)沒有賣成功顧之前廈，合程作企燈業(yè)不托承擔(dān)手任何諷費(fèi)用熱，前興期上供市費(fèi)獄用均制由北將京太療陽城助承擔(dān)高，上意市成環(huán)功后租上市眉費(fèi)用逃按各符企業(yè)郊在上慣市公鄙司所神占股顏份承秀擔(dān)費(fèi)臥用。股權(quán)己置換81IN感DE架X國內(nèi)畫養(yǎng)老從地產(chǎn)勸案例獲分析北京晴樂成垂恭和恨園老特年公湯寓“出租型”老年社區(qū)82重點(diǎn)饅解讀1、小抱型化暫、多項功能告的專器業(yè)養(yǎng)版老服筆務(wù)機(jī)哈構(gòu)，雄通過騎整合縮慧醫(yī)療竟資源左，實(shí)回現(xiàn)一頁站式串養(yǎng)老銜服務(wù)2、城那市中塞心區(qū)獻(xiàn)高端不養(yǎng)老姓機(jī)構(gòu)83樂成駛集團(tuán)犯養(yǎng)老踢戰(zhàn)略項目驢概況恭和宵園84浙商—涉足房產(chǎn)教育地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)+文化地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)19鑰96年1月，便浙江邀口岸見經(jīng)濟(jì)爸投資射有限剖公司柴注冊叮成立育。19趁99年11月，隆浙江國樂成勿貿(mào)易登有限揭公司豎成立20含00年5月，貍浙江牧樂成亞房地吐產(chǎn)開嚼發(fā)有仆限公寬司成炕立20創(chuàng)01年8月，免山東道省樂塘成置王業(yè)有笛限公貫司注纖冊成辦立。20紡02年1月10日，湯北京低達(dá)義產(chǎn)北方催置業(yè)翁有限帶公司文注冊囑成立欠。20產(chǎn)02年11月，薯富翔害天地激項目也樓盤僻開盤竭。20顛03年3月28日，奸樂成容集團(tuán)葬有限扣公司頂注冊捷成立柜，以覆資本士為紐獎帶的怨集團(tuán)閥化管胞理模陜式正格式形馬成。20聲03年12月，駝開始紀(jì)涉足外教育隊產(chǎn)業(yè)20憶04年6月，遵“樂泄成國嚇際”籠雙井摸項目虛啟動沫。20按05年11月11日，解北京地樂成重會館稀有限夜公司叉注冊峽成立裝。20趣06年2月8日，軟集團(tuán)涂組建臨北京靜樂成坊啟勝襯物業(yè)頁管理趣有限艦公司底。20性09年03月01日，已樂成裕集團(tuán)可遷入塌東三宮環(huán)中澆路20號樓懸樂成鍬中心A座25層辦聲公。20鉤09年10月09日，和德清鋤莫干慰山瑞頸祥置互業(yè)有佩限公進(jìn)司注靜冊成婆立。20濾09年12月18日，跡遷安瓜市星舞遠(yuǎn)房忠地產(chǎn)伐開發(fā)朝有限騰責(zé)任治公司霸成立友，開師辟出哈以顧勤問導(dǎo)助向?qū)`外合別作的敘新篇賞章。20斃09年09月18日，裹樂成幕購物禍中心梁生活邪館開案業(yè)。20捆10年11月，化樂上軟柏萊椅沃古企典音誕樂俱氏樂部均正式噴開業(yè)悼。20朋06年8月，夜集團(tuán)點(diǎn)開始藏考察諷養(yǎng)老劣機(jī)構(gòu)漫。20雜07年7月17日，稈集團(tuán)遇成立株老年鵲產(chǎn)業(yè)撐籌備淹組。9月開棄始實(shí)梅施市根場調(diào)爐研工礦作，序經(jīng)過計零點(diǎn)闊調(diào)研刮公司私與市睛場調(diào)粱研小除組成沿員3個多炊月的攝共同眾努力方順利會完成絹市場報調(diào)研皂工作申，緩并形個成市帳場調(diào)令研報陣告。20縮慧07年11月20日，墨樂成周老年劫事業(yè)硬投資戴有限樣公司跑注冊爆成立販。20尋08年10月7日，隱樂成退老年張健康男生活抵體驗強(qiáng)中心鈴正式切對外掀開放胳。20帶10年7月19日，竿雙井球恭和佩苑奠次基動嗎工20央10年7月24日，旦?？诔豆Ш推返煸u基動兩工樂成猛集團(tuán)婆發(fā)展滴歷程

85樂成集團(tuán)三級養(yǎng)老體系樂成栗老年押事業(yè)例投資軟有限鉤公司負(fù)責(zé)屯養(yǎng)老靠事業(yè)祝的投手資和樓發(fā)展罰：自村有養(yǎng)庭老設(shè)譯施的找投資影、建淘設(shè)和形運(yùn)營塵管理福；對撕外輸川出養(yǎng)沫老設(shè)打施運(yùn)刑營管抗理服礎(chǔ)務(wù)；件承接擴(kuò)或合屑作開源發(fā)養(yǎng)寶老設(shè)南施。晶公司間前期抽將自傳主投頃資“敘恭和挽苑”平、“斤活躍忘退休勝社區(qū)想”，每后期吃開展稿品牌露輸出嘴管理遞。Ⅰ級：搶社區(qū)壘嵌入洲式站腳點(diǎn)Ⅱ級：油城市受區(qū)域烘中心排養(yǎng)老方社區(qū)Ⅲ級：然郊區(qū)該養(yǎng)老趨社區(qū)遺。Ⅰ級設(shè)聾施：蠶日間毛照料王中心汁。依貌托自漏有養(yǎng)麗老設(shè)趴施。Ⅱ級設(shè)齒施：演城市償中心買區(qū)老維年公錫寓。國位于璃城市恩中心筍區(qū)域脅，針織對半菠自理媽或不角能自暴理的瓜老人鴨。Ⅲ級設(shè)橡施：炎郊區(qū)肆老年吹社區(qū)織。位艙于郊玻區(qū)或蟲生態(tài)拉涵養(yǎng)藏區(qū)，嬸持續(xù)茶照料專的大啦型養(yǎng)念生社煉區(qū)。養(yǎng)老博地產(chǎn)描戰(zhàn)略—做專概業(yè)性么的養(yǎng)躍老地寫產(chǎn)開漸發(fā)商樂成照養(yǎng)老角的基淚本情眾況雙井尿恭和晚苑雙橋據(jù)恭和若苑莫干預(yù)山恭膛和苑慈溪銹恭和姐苑海口螺恭和候苑中山垂恭和旗苑樂成窮養(yǎng)老奶：樂筑成養(yǎng)康老正結(jié)在北壇京、幅上海昌、海啞南、巧廣東綢、浙態(tài)江等遭地積適極布理局戰(zhàn)涂略性天養(yǎng)老怪業(yè)務(wù)糖，未羊來將做形成按輻射萄全國持、梯畏度完管整、襯連鎖猜經(jīng)營奶的養(yǎng)藝?yán)戏簞?wù)體緩系?？鼓壳俺裕裁@規(guī)劃6個項刮目，腔其中1個帶章有銷瞇售屑型養(yǎng)指老住底宅，1個租皂賃經(jīng)糊營型厲自由叮經(jīng)營乖的，食項目麥全部斧土地菠出讓精方式餐取得葬，大交部分軌位于甜市區(qū)戚。.原2業(yè)01躲4年后邀，約27捷00張床累位，20騾00個房鑰間。樂成詢恭和莖園樂成輪恭和信園：位稍于朝陽年區(qū)百澤子灣巡壽南二翻路92號雙逮井醫(yī)篩院原絮址，口處于燥北京CB證D區(qū)域恰南側(cè)助。→樂成續(xù)商貿(mào)臘區(qū)→穩(wěn)壯定的刻客戶植關(guān)系→良好跟的政廊府關(guān)披系恭和星園項設(shè)目概摸況用地眠面積鍋：16乳84釘4.負(fù)88宇3距㎡建筑浩面積好：33迫49坐1竿㎡醫(yī)院也部分護(hù)（北揀樓）53臘03符㎡養(yǎng)老紀(jì)院部堡分（繞南樓薯）17檢56回9串㎡綠化泡率0.奏30容積逃率1.蜘99開工綁時間罷：20醒10年動鵲工興片建運(yùn)營禿時間曬：20毫12年投掌入運(yùn)誓營北樓縫：醫(yī)含院（迅四層趟）醫(yī)條院主族要包僑括全忙科診供室、忌急救猛室、妨理療隊室、辜化驗勁室、蠅眼科曬、婦鍵科、腐牙科童、耳淘鼻喉春科、懲康復(fù)糊科等義，提故供門五診和第住院刊服務(wù)衣。其食中住查院部摧分為哭兩個眾病區(qū)殘，共懂設(shè)置50個床原位。征門診瞎預(yù)計葵日接攤待患菠者30人。南樓軌：養(yǎng)將老院哨（十晃一層話）。坦養(yǎng)老乘院首緊層為酷公共番服務(wù)拒區(qū)，鋼提供擊接待淘咨詢恩、公店共服落務(wù)、飼餐飲林和集犬會活稱動等蓋。二注至十熄一層電為居玩室區(qū)漫，設(shè)升有起托居生杠活，蔥文化互娛樂螞、康霜復(fù)訓(xùn)鴨練等腸多項么服務(wù)膠設(shè)施刻。養(yǎng)獻(xiàn)老院池有15廟9套房哪，31顆8張床呆位，所最多損能接缺納31秧8位老穗人。B89客戶釀定位高端權(quán)、高五收入森老人研。通溝過調(diào)表研和債實(shí)踐廈摸索狗，目觀前主壩要客完戶人群染為北踏京高康校的鑼退休賽教師早，這賴類人井群消夾費(fèi)觀漢念超增前，眼具有高端辣養(yǎng)老飄消費(fèi)姨能力夸。服務(wù)秒對象自理買型老衡人、酬介助精型老窗人、主介護(hù)裂型老內(nèi)人服務(wù)柳項目長期像照料螞服務(wù)尖、日鄉(xiāng)豐間照倍料服距務(wù)、飲居家鉤養(yǎng)老快照料輪、老井年教逃育、秘書盯助理轟、健甜康餐摩飲、奧遠(yuǎn)程良探視禮、醫(yī)歡療綠仔色通怎道。產(chǎn)品寸合作與法袖國、養(yǎng)美國納、日致本、裝韓國撐等地勺的專韻業(yè)老總年產(chǎn)燙品供炸應(yīng)商洽脅談合險作協(xié)躺議，暫以建月立穩(wěn)婆定的進(jìn)國外拴高科鋒技產(chǎn)略品供粉應(yīng)渠娃道。恭和丹園項師目分竭析90樂成阻老年剛健康優(yōu)體驗總中心門上架的識傘別卡殺、電錢話、叫門鈴毒及電翻氣設(shè)香備的違指示預(yù)燈等撓細(xì)部尼，則語是考季慮老士人記克憶力嫁、視抖力、刺聽力斜等逐溜漸衰柿退，紡為保蒙證老辛人對掙環(huán)境拆能夠特順暢兇反應(yīng)揚(yáng)而提狼供的租輔助卡性支徒持設(shè)婆施。糖呼叫臂系統(tǒng)需分為切有線報和無掀線兩蠢種，持具有峽對講居、定把位等刃功能浪，能首隨時繭確定婚老人楚的位漲置并杏關(guān)注賴?yán)先颂幍男杷馇蟆Ｒ死吓嘁?guī)劃塑配套宜老膠產(chǎn)品熱細(xì)節(jié)受設(shè)計帶放襲大鏡餓的指偽甲鉗大鍵競盤電井話老人鑄專用癢手扶撲碗老人壞專用均帶輔