2020新青年居住消費趨勢報告BK

引言何謂新青年？魯迅先生曾對新青年提出期待，“愿中國青年都擺脫冷氣，只是向上走，不必聽自暴自棄者流的話。能做事的做事，能發(fā)聲的發(fā)聲。有一分熱，發(fā)一分光?！毙戮﹫蠊俜轿⒉┯?019年9月發(fā)起過#你心中新青年的標準是什么#的話題，答案莫衷一是，我們既可以從思想狀態(tài)進行界定，新青年應(yīng)該是目標明確，積極向上，努力進取的群體；也可從生理狀態(tài)上進行界定，新青年應(yīng)該是健康強壯的群體。在日常生活中，我們更習(xí)慣用年齡段對人群進行劃分，比如作為計劃生育后一代，經(jīng)歷過社會大變革，而今已經(jīng)成為壯年，成家立業(yè)的80后。又比如出生在1990-1999年，生長在互聯(lián)網(wǎng)時代，更“自我”，同時“富有朝氣，勇于擔(dān)當(dāng)”的90后。從年齡上看，最早的一批90后已經(jīng)步入而立之年，他們也正從80后手中接過“接力棒”，成為社會的中堅力量。體現(xiàn)在消費力上，也是如此，根據(jù)商務(wù)部研究院2020年12月9日發(fā)布的《2020年中國消費市場發(fā)展報告》顯示，當(dāng)前我國90/00后人口規(guī)模達3.4億人，在總?cè)丝谥姓急冉咏姆种?，伴隨90后開始成為社會中堅力量、具有穩(wěn)定的收入，00后逐步走向職場，新生代消費群體購買力日益增強，開始成長為消費市場主力。作為新一代消費群體，90后表現(xiàn)出如下特點：1、獨生子女一代，喜歡弘揚自我個性、信息和知識接觸來源廣，是有自我主見的新一代群體；2、父母普遍是60、70后，經(jīng)過20-30年的財富積累，有些家庭已經(jīng)購置了房產(chǎn)；3、大部分處于剛結(jié)婚或準備結(jié)婚的階段。無論是在精神狀態(tài)，還是在生理條件上，90后都比較符合新青年的標準，本報告就將90后定義為新青年群體，嘗試從多個維度解讀該群體的居住消費行為習(xí)慣。目錄contentsPART1城市居住自由篇PART2新青年租賃趨勢篇PART3城市群住房消費趨勢篇PART4獨居新青年生活真相調(diào)查篇PART5新青年客群分析篇PART6后記PART1城市居住自由篇“為實現(xiàn)居住自由而奮斗”新青年購房壓力呈現(xiàn)什么趨勢？新青年購房壓力是增加了，還是降低了？筆者統(tǒng)計了2017年-2020年22個城市新青年薪酬及二手套均成交價格，計算各年22城市（考慮到數(shù)據(jù)可獲得性及城市級別，挑選部分代表城市）的房價收入比。整體對比發(fā)現(xiàn)，2017年22城市新青年家庭房價收入比均值約為8.22，中位值約為7.64，相同計算條件下，2020年分別為7.82與6.7，也就是說，整體趨勢看，新青年的購房壓力是在下降的。但城市間分化現(xiàn)象比較明顯，尤其是房價相對高企的城市，無論是客觀數(shù)據(jù)上，還是主觀感受上，購房壓力均相對較大。比如在深圳及長沙置業(yè)的新青年而言，購房壓力存在明顯差異。同時，細分到年份變化發(fā)現(xiàn)，受到2020年疫情影響，部分樣本城市薪酬環(huán)比有所下降，同時多城市成交套均成交總價略微上漲，導(dǎo)致2020年相較于2019年有上揚趨勢。隨著疫情逐步受到控制，以及在“房住不炒”大環(huán)境下，筆者預(yù)計2021年房價收入比會成下降趨勢。011.1青年群體購房壓力：一線城市壓力較大，城市間分化現(xiàn)象明顯如圖1所示，30個樣本城市中，北京、深圳及上海套均總價明顯高于其他樣本城市，其中，如果新青年計劃在北京置業(yè)，按照筆者測算，套均總價約為402萬，按照首付35%測算，等額本息及現(xiàn)行利率計算方式，每月月供約為1.35萬，上海月供約為1.19萬，深圳月供約為1.41萬，對比白領(lǐng)平均薪酬，均無法負擔(dān)。同時，以重慶、長沙及沈陽為代表的城市總價相對較低，對于新青年而言，壓力較小。從城市級別看，一線城市套均總價約為332萬，新一線約為134萬，二線約為128萬，一線與其他級別城市的差異明顯。新一線城市中，杭州、南京、蘇州等長三角城市總價較高，沈陽、長沙及重慶相對友好。圖1：新青年城市房屋套均總價對比情況北京深圳上海廈門杭州廣州南京寧波蘇州東莞南通青島武漢天津合肥佛山濟南無錫成都石家莊西安鄭州昆明重慶惠州大連煙臺402.8390.8329.8279.8234.2204.8193.9184.9169.2157.8140.2140.1139.2130.1129.4128.5127.6119.7115.3113.7112.9107.7103.895.6安全收入水平線舒適收入水平線單位：萬元每月北京深圳上海廈門杭州廣州南京寧波蘇州東莞南通青島武漢天津合肥佛山濟南無錫成都石家莊西安鄭州昆明重慶惠州大連煙臺長沙長春沈陽91.287.885.4數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院長沙長春沈陽85.176.5單位：萬元每套40075.80100200300500圖2假設(shè)月供占收入的比例在30%-50%為安全區(qū)間，即新青年家庭收入的3部分城市新青年家庭收入安全及舒適線到5成用于支付房貸，如圖2所示：貝殼研究院按照30城市當(dāng)下最低首套比例，商業(yè)貸款形式且最長貸款周期，在現(xiàn)行利率情況下，測算出了新青年家庭收入安全區(qū)間。結(jié)果可見，30樣本城市中，北京、深圳、上海及廈門月供均過萬，相應(yīng)收入安全區(qū)間要求在兩萬之上。廣州月供相對較低，房價水平處在新一線城市之列，卻擁有著一線城市配套水平，居住友好性更好。同樣情況適用于長沙，從經(jīng)濟基本面來看，長沙GDP位居全國第十四位，是長江中游城市群中武漢外，第二個進入GDP萬億俱樂部的城市，居民人均可支配收入居中部第一位。依靠強勁的制造業(yè)帶動，長沙本身也擁有的豐富教育、醫(yī)療、文化資源，疊加保持較低的房價，近兩年長沙吸納人才，人口凈流入現(xiàn)象明顯，2017年-2019年，長沙新增常住人口近75萬，而持續(xù)的人口流入又會正向帶動經(jīng)濟發(fā)展，以形成良性循環(huán)。012345021.1青年群體購房壓力：一線城市壓力較大，城市間分化現(xiàn)象明顯那么，從趨勢上看，新青年購房壓力是增加了，還是降低了？筆者統(tǒng)計了2017年-2020年22個城市新青年薪酬及二手套均成交價格，計算各年22城市（考慮到數(shù)據(jù)可獲得性及城市級別，挑選部分代表城市）的房價收入比。整體對比發(fā)現(xiàn)，2017年22城市新青年家庭房價收入比均值約為8.22，中位值約為7.64，相同計算條件下，2020年分別為7.82與6.7，也就是說，整體趨勢看，新青年的購房壓力是在下降的。但城市間分化現(xiàn)象比較明顯，尤其是房價相對高企的城市，房價脫離城市經(jīng)濟基本面趨勢明顯，無論是客觀數(shù)據(jù)上，還是主觀感受上，購房壓力均相對較大。比如在深圳及長沙置業(yè)的新青年而言，購房壓力存在明顯差異。同時，細分到年份變化發(fā)現(xiàn)，受到2020年疫情影響，部分樣本城市薪酬環(huán)比有所下降，同時多城市成交套均成交總價略微上漲，導(dǎo)致2020年相較于2019年有上揚趨勢。隨著疫情逐步受到控制，以及在“房住不炒”大環(huán)境下，筆者預(yù)計2021年房價收入比會成下降趨勢。圖2：新青年城市房價收入比對比變化情況城市深圳北京廈門上海杭州南京蘇州均值青島天津武漢合肥石家莊濟南無錫西安成都鄭州煙臺大連重慶沈陽長沙2017年2018年2019年2020年031.2合理的房價收入比應(yīng)該是多少？所謂房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，對于住房政策的把握及供給、需求側(cè)的管理有一定指導(dǎo)意義。需要說明的是，房價收入比是一個比較籠統(tǒng)的概念，描述的是消費者在居住方面的支付能力，但并不表示房價收入比高了，就會降低消費者的購置意愿，反之亦然。房價受到政策、土地供給及市場預(yù)期等因素影響，進而影響到消費者的消費傾向，而消費者預(yù)期又會反過來影響房價，因此不能僅僅用房價收入比衡量房地產(chǎn)市場的健康狀況。貝殼研究院曾按照30年還款期限，首套首付比例為20%-40%，首套房貸利率5.38%（2020年2月-9月均值），帶入計算公式最終測算出全國“合理”的房價收入比范圍在5.52-7.36之間。對新青年群體，我們用智聯(lián)招聘發(fā)布的2020年秋季求職期平均薪酬作為收入數(shù)據(jù)，按照一家兩口計算，同時不區(qū)分性別，不計算年終獎等。據(jù)此測算出30個樣本城市的房價收入比，結(jié)果顯示，成都、鄭州、西安、武漢、合肥及青島等12個城市在合理區(qū)間范圍，煙臺、大連、惠州等7個城市處于低位，深圳、北京、廈門等11個城市處于高位。需要說明的是，本次統(tǒng)計采用的是收入數(shù)據(jù)要比人均可支配收入偏高測算得出的房價收入比也相應(yīng)普遍偏低，但城市間的分化趨勢不變，并且對于處于職業(yè)黃金期的新青年群體而言，白領(lǐng)薪酬數(shù)據(jù)相對合理。2015105圖3：樣本城市新青年房價收入比對比情況高合理低0深圳北京廈門上海杭州廣州南京寧波南通蘇州東莞青島天津武漢合肥石家莊濟南佛山無錫西安成都鄭州昆明煙臺大連重慶長春沈陽惠州長沙1.3長三角、粵港澳城市群房價收入比偏高從城市群①角度看，高房價收入比城市有6個位于長三角，3個位于粵港澳，均是經(jīng)濟較發(fā)達的城市群。以長三角為例，作為中國第一大經(jīng)濟圈，2019年長三角GDP達237300億元，占我國大陸的24%。高經(jīng)濟水平帶來較高居民收入和消費水平，疊加良好的市場預(yù)期，反映在房地產(chǎn)市場上，就是房價處于高企位置，但同時也保持著較高的活躍性。根據(jù)貝殼研究院測算的房源流動性指數(shù)看，2020年10月，上海、寧波、南通等城市房源流動性指數(shù)處于高位水平，二手房市場活躍性較強。圖4:國際太空站宇航員拍攝長江三角洲城市群的夜色（僅有上海、蘇州以及南通、無錫、嘉興部分地區(qū)）①所謂城市群，是城市發(fā)展到成熟階段的最高空間組織形式，是指在特定地域范圍內(nèi)，一般以1個以上特大城市為核心，由3個以上大城市為構(gòu)成單元，依托發(fā)達的交通通信等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)所形成的空間組織緊湊、經(jīng)濟聯(lián)系緊密、并最終實現(xiàn)高度同城化和高度一體化的城市群體。041.4房租收入比：租房也是一種選擇同時，貝殼研究院按照一居室整租的租金，結(jié)合薪酬數(shù)據(jù)，測算出30城房租收入比情況，如圖5所示，樣本城市中，只有北京、上海及深圳的比值是超過30%。圖5：新青年租金對比情況青年一居室租金（元每月）房租收入比北京上海深圳杭州南京廣州大連長春天津蘇州青島西安無錫沈陽成都濟南合肥武漢廈門鄭州南通長沙東莞昆明重慶煙臺寧波石家莊佛山惠州39.935.735.329.125.024.1當(dāng)下，租房與買房體驗差別還是比較明顯的，比如子女的租房入學(xué)問題等。但隨著“租售同權(quán)”方針的實施，“租房入學(xué)”這一政策也在逐步落地實施，但實際遇到的問題比較復(fù)雜，比如房東是否愿意允許學(xué)位占用，入學(xué)的順位問題等。貝殼研究院做的調(diào)研顯示，68%的新青年受訪者表示在租買選擇時，還是要買房。但在高企的房價面前，先選擇租房，有了一定積累后再轉(zhuǎn)買成為多數(shù)新青年的選擇。而且，新青年家庭多數(shù)還并未生育孩子，子女教育問題并不嚴峻，公開數(shù)據(jù)顯示，1990-2015年，我國平均初育年齡從24.1歲推遲至26.3歲，且推遲現(xiàn)象明顯。21.720.620.220.220.120.018.918.918.818.618.618.317.917.717.517.31716.816.716.616.616.215.410.7010002000300040005000051.5居住自由指數(shù)：哪座城市對新青年更友好？為了量化分析城市居住方面的負擔(dān)情況，貝殼研究院圖6：新青年居住自由指數(shù)對比情況根據(jù)房價收入比及房租收入比建立了居住自由指標體長沙惠州重慶煙臺沈陽長春昆明大連鄭州佛山成都系，如圖6所示，具體方法可見標注，居住自由指數(shù)②越高，表示居住負擔(dān)越小，反之依然。30個樣本城市中，青年居住自由指數(shù)排名靠前的城市包括惠州、長沙、重慶、煙臺及沈陽等城市，這些城市居住負擔(dān)相對較小。同時，深圳、北京、上海、廈門及杭州的城市居住自由指數(shù)偏低，以深圳為例，2020年至今，一居室平均租金約為3693元每月，僅次于北京和上海，石家莊無錫同時限于高企的房價，導(dǎo)致測算的指數(shù)偏低，居住負擔(dān)較大。但自由指數(shù)與房地產(chǎn)市場走勢并不完全相關(guān)根據(jù)貝殼研究院測算的《2020年百城置業(yè)動力指數(shù)》報告顯示（依據(jù)人口潛在需求和城市發(fā)展兩大類，共計14個細分維度建立起百城置業(yè)動力指標），深圳置業(yè)動力指數(shù)位居前列。在納入統(tǒng)計的100多個重點城市中，深圳是典型的“移民”城市，常住人口規(guī)模及增速在重點城市中均保持前列水平，2019年常住人口與戶籍人口的比值達2.44，僅次于東莞，外來人口大量流入帶來的潛在購房需求較大。同時，深圳兼具戰(zhàn)略定位、經(jīng)濟發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力等多維度的優(yōu)勢，城市基本面的良好發(fā)展意味著未來潛在人口住房需求增量較大，故而城市置業(yè)動力指數(shù)保持領(lǐng)先地位。西安濟南合肥武漢天津東莞青島寧波南通蘇州南京廣州杭州廈門上海北京深圳020406080100②標注：指標體系建立方法：居住自由指數(shù)=逆向標準化處理(2/3*標準化房價收入比+1/3*標準化房租收入比)房價收入比=成交套均總計/(白領(lǐng)平均年薪)房租收入比=單間(套)均租金/月平均薪酬06PART2新青年租賃趨勢篇"蝸居"的勵志青年對于大多數(shù)群體而言，租房只是過度階段，他們最終還是會選擇買房（根據(jù)貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，對于租買意愿的選擇，約68%的受訪青年表示一定會買房）。與買賣市場不同，租賃市場更大程度上受到供需關(guān)系的影響，而城市基本面的不同，表現(xiàn)在租金上，差異性比較明顯。072.1新青年租賃趨勢：租金穩(wěn)中有降對于大多數(shù)新青年而言，租房只是過度階段，他們最終還圖7：新青年城市套均租金對比情況是會選擇買房（根據(jù)貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，對于租買套均租金（元每月）環(huán)比下降%意愿的選擇，約68%的受訪青年表示一定會買房）。與買北京深圳賣市場不同，租賃市場更大程度上受到供需關(guān)系的影響，而城市基本面的不同，表現(xiàn)在租金上差異性比較明顯。首先，從整體看，30個樣本城市2020年平均租金相較2019年上海杭州廣州環(huán)比下降約4%，呈穩(wěn)中略降趨勢。受到疫情事件影響，蘇州南京2020年上半年，租賃市場需求相對疲軟，導(dǎo)致租金呈下降趨勢。在畢業(yè)季熱潮影響下，租賃交易量出現(xiàn)小幅上漲，之后出現(xiàn)回落，整體保持平穩(wěn)趨勢。廈門武漢寧波東莞佛山成都青島分城市看，租金分化比較明顯，北京、深圳、上海三城市套均租金均在4000元以上，其中北京2020年套均租金約為5102元，在30個樣本城市中位居前列。以杭州、蘇州、南京為代表的新一線城市及廈門、寧波等二線城市，租金水無錫濟南平也處在前列。除供需關(guān)系影響外，如深圳、杭州等，典型的人口流入型城市，導(dǎo)致需求處于高位之外，城市經(jīng)濟基本面，與租金也有著強相關(guān)關(guān)系，即經(jīng)濟發(fā)展水平越高租金相應(yīng)越高，典型代表如北京、上海及深圳等。分城市級別看，如圖8所示，我們把30個樣本城市按照城市級別進行聚合計算，平均租金呈現(xiàn)階梯式下降，并且一線城市租金明顯高于新一線及二線城市。長沙西安大連合肥天津鄭州重慶長春昆明南通沈陽5000圖8：按城市級別租金對比40003000200010000套均租金（元每月）石家莊惠州煙臺一線城市新一線城市二線城市0100020003000400050006000082.1新青年租賃趨勢：租金穩(wěn)中有降從單位租金看環(huán)比有什么變化？如圖9所示，30個樣本城市中，25個城市單位租金環(huán)比出現(xiàn)了下降，其中武漢、鄭州、佛山、寧波等8城市環(huán)比降幅超過5%，其他城市降幅均在5%的相對合理范圍內(nèi)。以上海、深圳為代表5個城市，單位租金環(huán)比微漲，處在合理區(qū)間范圍內(nèi)（我們認為變化在正負5%范圍內(nèi)，屬于相對平穩(wěn)的變化區(qū)間）。與買賣相比，租賃受供需因素影響更大，受到疫情事件影響，2020年上半年租賃需求受到抑制，包括北京在內(nèi)的一線及新一線城市，租金出現(xiàn)了短期下降。但長期看，基本面較好城市如一線及新一線憑借基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及就業(yè)機會等方面的優(yōu)勢，對人口特別是年輕高端人才會產(chǎn)生持續(xù)吸引力，伴隨著需求增加，租金會相應(yīng)上漲或持平。圖9：樣本城市新青年租房單位租金變化情況100元每平方米每月2019年2020年806040200武漢鄭州佛山寧波青島天津沈陽煙臺大連重慶長春惠州長沙蘇州濟南廣州南通成都北京南京杭州西安合肥昆明廈門無錫東莞石家莊深圳上海2.2新青年家庭租賃趨勢：租的更大，還是更小了？對于主流城市租賃生活的新青年而言，多數(shù)處于婚戀未育狀態(tài)，因此我們假定整租的戶型為1居及兩居，其他居室情況不予考慮?；诖?，我們對比30城套均租賃面積，如圖10所示，19個城市租賃面積出現(xiàn)略微下降，其他城市略微增長，但整體而言，增幅變化在5%范圍內(nèi)，仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。就城市級別而言，一線城市中，除了上海，其他城市租賃面積略微出現(xiàn)下降，新一線城市中，武漢增幅較明顯，蘇州下降較明顯，二線城市中，昆明增幅較明顯，無錫下降較明顯。在假設(shè)條件下，新青年家庭多是一家兩戶的生活狀態(tài)，我們據(jù)此推算新青年人均租賃面積。從結(jié)果可見，30個樣本城市中，廈門、深圳、寧波、東莞及佛山等東南城市人均租賃面積明顯偏小，青島、石家莊及南通等城市人均居住面積較高，但未達到35平。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達到39平方米。從租賃角度看，新青年家庭人均居住面積尚未達到均值，需要說明的是，由于未將單身人群納入統(tǒng)計，實際的租賃人均居住面積應(yīng)該高于測算值。同時，根據(jù)貝殼研究院所做的調(diào)研顯示，整租獨居的新青年受訪者中，約52.11%的居住面積在30-60平，而合租單身的新青年受訪者中，約36.25%的居住面積在30平及以下，可見，單身群體的居住面積與租賃方式相關(guān)性較高。092.2新青年家庭租賃趨勢：租的更大，還是更小了？圖10：新青年主流戶型套均租賃面積單位：平方米每套2019年2020年70.569.166.560.8青島西安濟南成都煙臺南京沈陽廣州佛山寧波石家莊蘇州南通北京武漢杭州長沙昆明惠州東莞廈門69.868.70000000000202020202020202020204040404040404040404060606060608010010010010010010010010010010000000000002020202020202020202040404040404040404040608010010010010010010010010010010000000000002020202020202020202040404040404040404040606060608010010010010010010010010010010066.65.165.1無錫合肥長春重慶天津鄭州上海大連深圳64.963.265.48060808063.663.962.86262.261.68060808061.860.961.260.760.964.58060808080808080808060.759.258.963.358.257.3808080808080606080808080808058.758.758.557.460.158.560606058.457.656.557.958.259.160606056.456.155.754.756.957.460606055.655.154.153.154.252.860606050.249.648.448.648.451.7606060102.3租金舒適區(qū)間對比：城市數(shù)量增加明顯租賃群體在租房時最關(guān)注什么？根據(jù)貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受訪者最關(guān)注的因素分別為交通便利，職住距離、租金、小區(qū)配套情況及房屋室內(nèi)裝修，并且影響因子的排名在各年齡段中大致相同，也就是說，相較于租金，租客更關(guān)心的是居住便利性。當(dāng)然，租金仍是比較關(guān)鍵的影響因子，理論上，交通越便利，距離商業(yè)區(qū)越近的小區(qū)，租金相應(yīng)越高。那么，對于樣本城市而言，舒適的租金區(qū)間應(yīng)該是多少？表1受訪者最關(guān)注的租賃因素占比交通便利程度距離公司遠近租金71.51%66.47%65.50%48.92%41.47%39.66%38.70%28.49%25.00%11.18%1.08%周邊配套設(shè)施房屋室內(nèi)設(shè)施小區(qū)環(huán)境室友/房東戶型面積租金支付方式樓齡其他為了回答這個問題，我們首先應(yīng)該回答，什么是舒適的區(qū)間，我們認為合適的租金范圍應(yīng)該是租金占據(jù)房租收入在10%-30%之間，租金過低，顯然會影響到居住品質(zhì)，租金過高又會帶來沉重居住負擔(dān)（貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，8成以上新青年可接受的房租占工資收入比重在30%以下，10-20%是新青年群體可接受房租收入比最多的區(qū)間段，占比約為39%），據(jù)此我們根據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布2019及2020年白領(lǐng)青年月薪水平，以其10%作為最低舒適線，以其30%作為最高舒適線，即測算租金的舒適區(qū)間。同時，以最高舒適線與貝殼找房平臺新青年租賃套均總價比較，高出套均總價表示租金過高。如表所示，2019年，30個樣本城市中，有23個處在舒適區(qū)間范圍，2020年這一數(shù)量增加到了26個，增加了3個，分別是廣州、南京及蘇州。1112PART3遷徙中的新青年“遷徙中的新青年”隨著城市化進程加速推進，城市基礎(chǔ)建設(shè)較高，產(chǎn)業(yè)布局完善，就業(yè)機會多的一線及新一線城市人口虹吸效應(yīng)明顯，同時，以大都市為核心的都市圈集聚效應(yīng)明顯。133.1購房主力仍以本地戶籍為主如圖11所示，貝殼研究院以樣本城市作為購房目的城市，按照戶籍所在地聚合計算購房者來源地百分占比情況，表現(xiàn)出的共同點是：交易量占比最高的仍是本地戶籍人群，即購房主力仍以本地戶籍為主。除此之外，外地引入人口多以周邊城市為主，跨省級購房者比例并不高。以北京為例，除了北京外，保定、石家莊、唐山及天津等城市新青年為購房主力。以廣州為例，除了廣州外，梅州及湛江等城市新青年為購房主力，其他城市表現(xiàn)出類似特征。圖11：新青年跨城購房百分占比單位：%戶籍城市購房目的城市長春大連上海寧波濟南39.150.445.844.441.1長春沈陽大連武漢上海北京寧波南京34.7南京濟南青島34.3青島38.1沈陽合肥28.5合肥37.8武漢西安26.2西安35.2北京廣州22.8廣州鄭州20.9成都19.5鄭州深圳成都杭州東莞惠州19.1杭州7.57.45.2東莞惠州深圳143.2新青年跨城買房趨勢，城市間差異明顯隨著城市化進程加速推進，城市基礎(chǔ)建設(shè)較高，產(chǎn)業(yè)布局完善，就業(yè)機會多的一線及新一線城市人口虹吸效應(yīng)明顯，同時，以大都市為核心的都市圈集聚效應(yīng)明顯。以都市圈核心城市深圳、廣州為例，憑借活躍的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)及寬松的人才引進政策，吸引人口大規(guī)模流入，兩個城市2016-2019年均常住人口分別增長49.8萬、45.1萬；以杭州、成都及西安為代表的次級都市圈核心城市為例，三個城市2016-2019年均常住人口分別增長33.6萬、48.1萬、37.4萬；以北京、上海為代表的都市圈核心城市常住人口呈微降或穩(wěn)定趨勢，隨著核心城市產(chǎn)業(yè)資源向周邊城市輻射，人隨產(chǎn)業(yè)走，都市圈其他城市呈凈流入趨勢。隨著人口流動趨勢越發(fā)明顯，我國已進入大都市圈時代，反映在房地產(chǎn)領(lǐng)域，30個樣本城市，表現(xiàn)出的共同特點是本地戶籍依舊是購房主力軍，但百分占比上差異明顯。深圳作為典型的“移民”城市，同時以年輕人口為主，城市保持較高活力，在統(tǒng)計周期內(nèi)，本地戶籍購房者占比僅有5%左右，可以說，外來人口撐起了深圳的城市發(fā)展。同樣，惠州、東莞、佛山等大灣區(qū)城市表現(xiàn)出相似特點。南通、石家莊、煙臺等城市，60%以上購房主力軍仍是本地戶籍人口，在城市人口吸引力方面，仍有進步空間。持續(xù)的人口流入為城市經(jīng)濟發(fā)展注入活力，也是房地產(chǎn)發(fā)展的根基所在。從這點來看，城市間分化趨勢會進一步加劇，馬太效應(yīng)明顯。如果從人口流出角度考慮，那些人口凈流出明顯的城市居民，又到了哪里去買房？我們根據(jù)126個城市統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計公報，統(tǒng)計出2018-2019年度常住人口數(shù)量，以淄博、平頂山、泰安、周口及南充為代表的城市，人口凈流出現(xiàn)象明顯，那么，以此為代表的城市居民，都是流向了哪里？我們從交易數(shù)據(jù)入手，試圖進行分析。1、人口流出以三四線城市為主。城市化進程加劇城市間分化，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的三四線城市人口流失嚴重。以四線城市周口為例，作為有著超過1100萬的人口大市，每年約有300萬的外出人口規(guī)模，是名副其實的河南人口流出第一大市。2、首選區(qū)域核心城市。以平頂山、南充、連云港、岳陽、周口等三四線城市為例，這些城市新青年去了哪里購房？如表3所示，平頂山、周口等新青年首選鄭州，南充首選成都、連云港首選蘇州、岳陽首選長沙，可見這些地方城市的新青年多會選擇一線及新一線城市。主要原因是這些城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對雄厚，就業(yè)機會多且相對公平，新青年為了獲得更好的勞動報酬，無疑會將這些城市作為首選項。人隨產(chǎn)業(yè)走，人隨就業(yè)機會走，這是客觀存在的規(guī)律。3、一線城市聚集效應(yīng)明顯。如表3示，除了省會城市外，以北京、上海及深圳為代表的一線城市也是新青年定居的熱衷目的地。我們列舉了部分人口流出較多城市新青年熱門居住地TOP5，百分占比表示購買目的城市交易量與總交易量的比值。統(tǒng)計結(jié)果發(fā)現(xiàn)，熱門目的城市中，一線城市均在TOP5之列，說明一線城市虹吸效應(yīng)依舊明顯。15表3部分戶籍城市新青年TOP5熱門購房目的城市及百分占比情況戶籍城市淄博目的城市淄博北京青島濟南上海濟南北京青島泰安天津鄭州北京天津上海杭州成都南充重慶深圳北京蘇州南京上海杭州無錫濰坊青島北京濟南上海百分占比42.913城市群山東半島山東半島山東半島山東半島山東半島其他城市級別三線三線三線三線三線三線三線三線三線三線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線三線三線三線三線三線三線三線三線三線三線戶籍城市岳陽目的城市長沙深圳岳陽廣州北京武漢深圳北京廣州杭州鄭州周口杭州北京天津沈陽大連北京天津上海天津北京張家口石家莊廊坊丹東沈陽大連北京天津百分占比19.312.99.9城市群長江中游長江中游長江中游長江中游長江中游長江中游長江中游長江中游長江中游長江中游中原城市級別三線三線三線三線三線三線三線三線三線三線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線四線淄博岳陽淄博10.47.1岳陽淄博岳陽8.5淄博4.6岳陽8.3泰安22.415.510.57.4荊州40.111泰安其他荊州泰安其他荊州5.6泰安其他荊州5.4泰安6.2其他荊州4.9平頂山平頂山平頂山平頂山平頂山南充43中原周口36.912.35.58.2中原周口中原5.1中原周口中原4.8中原周口5.4中原4.7中原周口4中原68.111.16.4成渝錦州40.221.212.75.6其他南充成渝錦州其他南充成渝錦州其他南充1.5成渝錦州其他南充1.2成渝錦州2.1其他連云港連云港連云港連云港連云港濰坊25其他張家口張家口張家口張家口張家口丹東28.824.621.83.7京津冀京津冀京津冀京津冀京津冀遼中南遼中南遼中南遼中南遼中南18.68其他其他6.3其他6其他3.539.415.613.46.1山東半島山東半島山東半島山東半島山東半島50.515.514.17濰坊丹東濰坊丹東濰坊丹東濰坊3.8丹東216PART4獨居新青年生活真相“獨居已經(jīng)成為一種習(xí)慣”芝加哥大學(xué)教授約翰?卡喬波與人合著的《孤獨》一書中指出，是否獨居生活并不重要，重要的是人們是否感覺寂寞。獨居就意味著孤獨，就意味著寂寞嗎？對于不同的年齡段人群，對此也許會有不同的答案。不可否定的是，獨居時代正在加速到來，2011年全球有2.77億獨居人口，相較于1996年的1.53億人增長55%，獨居家庭的數(shù)量增長迅猛。174獨居新青年生活真相調(diào)查租房獨居成新青年主流，房租收入比普遍在30%以下受制于居住成本等因素影響，租房獨居仍是90后青年們選擇的主流居住形式，在調(diào)查中，47%的90后受訪者當(dāng)前處于租房獨居的狀態(tài)，尤其是整租獨居最受90后城市青年歡迎。生活在城市里，90后獨居青年們普遍可接受的房租收入比是多少？貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，8成以上90后獨居青年可接受的房租占工資收入比重在30%以下，10-20%是90后獨居群體可接受房租收入比最多的區(qū)間段。您目前的居住狀況是？整租獨居37.02%29.39%14.12%12.40%4.01%2.48%0.19%0.19%0.19%自有房獨居合租隱性獨居(與陌生人合租零溝通式隱性獨居)與熟人(熟人指朋友、同事或親人)租房與熟人共住自有房其他其他〖父母同住〗其他〖公司宿舍〗其他〖宿舍〗您獨居的原因是？單身27.63%22.46%19.39%12.63%10.53%6.93%新青年獨居原因TOP3：單身、享受自由、異地工作享受獨居自由和清凈異鄉(xiāng)工作所迫性格內(nèi)向，不善于和人打交道想獨立生活是什么讓新青年選擇了一個人生活？調(diào)查顯示，單身（27.63%）是獨居最主要原因此外，享受自由（22.46%）、異鄉(xiāng)工作所迫（19.39%）、性格內(nèi)向（12.63%）以及想獨立生活（10.53%）也是導(dǎo)致獨居的重要原因。想養(yǎng)寵物其他0.26%其他〖沒遇到對的人

只能當(dāng)獨行俠〗其他〖學(xué)習(xí)〗0.09%0.09%新青年獨居幸福感勝過孤獨感，且女性比男性更享受獨居狀態(tài)獨居時，您給生活幸福感打多少分？經(jīng)常感到幸福沒感覺42.75%31.49%12.40%10.69%2.67%很幸福獨居青年究竟是“一直獨居一直爽”還是“越獨居越孤單”呢？4成90后獨居青年（42.75%）表示自己“經(jīng)常感到幸?！保J為自己“經(jīng)常感到孤獨”的獨居青年占2成（26.15%），整體上90后獨居生活的幸福感高于孤獨感，就男女差異而言，女性獨居質(zhì)量高于男性，更加享受一個人獨居的狀態(tài)。進一步調(diào)查顯示，90后認為獨居幸福感集中體現(xiàn)在“生活自由不受打擾（25.52%）”、“不用照顧/配合他人的生活習(xí)慣（21.70%）”、“有獨立隱私和空間（21.05%）”，相比熱鬧的合租生活，這屆90后更注重個人自由和隱私，享受獨處的樂趣。不太幸福不幸福您認為獨居的好處有什么？生活自由不受打擾25.52%21.70%21.05%15.93%13.55%2.09%不用照顧/配合別人的生活習(xí)慣有獨立隱私和空間提高獨立生活的能力有更多時間做自己想做的事可以隨時邀請朋友來家做客其他0.14%184獨居新青年生活真相調(diào)查過半數(shù)新青年拒絕“租房結(jié)婚”，缺乏安全感是首要原因您能否接受租房結(jié)婚？否能52.29%47.71%貝殼研究院調(diào)查顯示，在90后獨居青年中，“接受租房結(jié)婚”和“不接受租房結(jié)婚”幾乎各占一半，過半數(shù)90后拒絕“租房結(jié)婚”，其中缺乏安全感是首要原因；近半數(shù)90后獨居青年接受租房結(jié)婚，但其中21.68%人認為“可暫時性租房，未來需要有自己的房子”，結(jié)婚成家房子仍是必需品，不同的是從“買房結(jié)婚”到“結(jié)婚買房”的些許轉(zhuǎn)變。能接受原因是？可暫時性租房，未來需要有自己的房子可以根據(jù)工作換房，搬家靈活不用當(dāng)房奴，經(jīng)濟壓力小愛情與房子無關(guān)21.68%12.26%11.10%10.71%8.26%可以體驗不同居住環(huán)境租房結(jié)婚是一種新潮流其他0.65%35.35%未來獨居趨勢：超7成認為獨居現(xiàn)象將越來越多超6成意向“購房獨居”不能接受的原因是？沒有安全感21.33%17.60%12.70%11.77%4.08%不想體驗“寄人籬下”的感覺不利于將來小孩入學(xué)辦理不能盡興裝飾房子別人都是買房結(jié)婚，不能落于人后害怕他人非議無論選擇結(jié)婚還是一個人獨居生活，買房都是一件必要的大事，對于未來獨居趨勢，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，80.73%的90后獨居青年認為獨居現(xiàn)象會越來越多，63.74%的90后獨居青年認為未來獨居生活也需要擁有一套自己的房子，選擇租房獨居的占比僅為25.19%。此外，對于90后來說獨居并不等于蝸居，對未來獨居理想房屋面積的調(diào)查顯示，有61.64%的90后獨居青年認為理想居住面積應(yīng)該在50平方米及以上，其中50-80平方米大小的房子最受歡迎。3.38%其他29.14%您認為未來獨居現(xiàn)象會越來越多嗎？不會不知道會9.35%9.92%80.73%如果未來獨居，您會選擇哪種居住方式？購房獨居租房獨居無所謂63.74%25.19%11.07%未來獨居環(huán)境：生活氣息要濃厚，大陽臺最受熱捧品質(zhì)生活成未來獨居生活要義之一，在住房類型選擇方面，47.99%的90后獨居青年偏好生活氣息濃厚的小區(qū)居民房，獨居也要有煙火氣；在居住環(huán)境方面，小區(qū)交通便利度、綠化景觀環(huán)境以及周邊購物娛樂設(shè)施都是90后獨居青年看重的方面在居住空間配置上，通透大陽臺、朝南落地窗保證了居住空間的采光與審美，成為許多獨居青年的理想選擇。“一個人也要好好過”，獨居居住環(huán)境功能空間和居住體驗一點不能少。如果未來獨居，您理想的房屋面積是50-80平37.40%24.24%21.37%16.03%0.95%80-100平20-50平100平以上20平以下19PART5新青年客群分析5.1新青年漸成購房主力如圖12所示，以30個樣本城市為研究樣本，貝殼研究院將購房者按照5歲一個年齡段進行離散化處理，分別統(tǒng)計2017年-2020年購房行為情況。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，80后及85后購房占比呈現(xiàn)逐年下降趨勢，但仍是購房主力。按照年齡劃分，80及85后人群已31-40歲，是財富迅速積累的年齡段，且購房行為多以改善型換房為主，更追求居住品質(zhì)。而新青年年齡段集中在21-30歲，是組建家庭、結(jié)婚生子，也是花銷較大的年紀，且購房目的多以剛需為主，購房時更關(guān)注周邊配套。隨著年齡增大，新青年購房比例會逐漸上升，直至改善型換房，中間一般會有3-5年過渡期。如果按照10年一個代際，80后為置換會賣掉首套房產(chǎn)，而90后會為剛需接盤，以保證存量房市場的流通性，同樣，85后為置換會賣掉首套房產(chǎn)，而95后會為剛需接盤。以此類推，在房價平穩(wěn)的假設(shè)條件下，新人群不斷進入房地產(chǎn)市場，才能保持市場的流通性?，F(xiàn)實情況是，受制于較高的房價，換房人群購買力不足，因此房源的流動性就會降低。分城市級別看，一線城市新青年購房占比明顯低于新一線及二線城市，主要是由于一線城市剛需上車成本較高，所以購房者平均年齡延遲現(xiàn)象明顯。圖12：不同年齡段人群購房占比隨年份變化情況3085后25201510580后90后75后70后95后02017年2018年2019年2020年5.2女性新青年購房占比逐年增加如圖13所示，以30個城市為研究樣本，筆者按照性別計算了交易占比情況，發(fā)現(xiàn)2017-2019年間，女性購房占比在逐年增加，與此同時，男性占比在逐年下降，但依舊是購房主力軍。時代發(fā)展的浪潮之下，越來越多的獨立女性在職場中的表現(xiàn)一點也不遜色于男性，收入水平不斷提高，物質(zhì)自信和消費自由能夠支撐她們與男方共同出資購房甚至是獨立購房，且在購房決策中的話語權(quán)顯著提升。205.2女性新青年購房占比逐年增加城市女性的購房實力不可忽視，房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)在產(chǎn)品端或銷售端都應(yīng)有相應(yīng)的策略方案充分把握住女性消費群體的買房偏好，多傾聽女性購房客戶的意見，這或許更有利于促成交易。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2020年女性居住現(xiàn)狀調(diào)查報告》顯示，66.14%的女性受訪者表示，婚前需要有一套自己的房子。針對認為婚前需要有一套屬于自己的房子的女性受訪者而言，約36.18%的女性受訪者表示，需要”有一個為自己擋風(fēng)遮雨的地方“，其次，約26.73%表示，”房子比婚姻更讓人有安全感“。圖13：女性購房占比變化情況2017年2018年2019年男性56.68%女性43.32%女性44.17%女性45.57%男性55.83%男性54.43%0204060801005.3婚前購房情況：一線城市婚前購房比例降低，新一線及二線城市在上升如表4所示，以北京、深圳為代表的一線城市，婚前購房的比例是逐年下降的，這表4部分城市女性婚前購房百分占比變化情況主要是因為一線城市購房成本較高，由男方準備婚房的傳統(tǒng)正被打破，需要雙方家城市深圳2018年55.3445.5843.8630.3954.8653.4961.1761.6254.8755.9260.3352.4558.22019年42.1239.8641.8347.9850.5348.6748.4747.1452.6754.2854.1954.4955.0757.2157.3162.9771.0867.8961.642020年31.9836.6938.4541.1146.2647.3548.9250.3251.4452.5453.5754.6155.0758.4459.2464.9667.1468.1庭共同出資才能上車。這種情況看，男女雙方為保證“安全”，多選擇先結(jié)婚，再廈門北京去購房。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2020剛需購房城市報告》顯示，一線城市中北石家莊京、深圳和上海剛需上車門檻較高，總價超過300萬，廈門剛需上車套均總價266杭州合肥萬元緊隨其后。長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百長沙天津鄭州萬以內(nèi)。作為新青年，單靠男女雙方的工資性收入，在一線城市上車難度較大，多數(shù)需要家庭資助。而以大連、惠州、沈陽及重慶為代表的城市，剛需上車門檻相對青島煙臺較低，婚前購房比例仍處于相對較高水平。濟南南京武漢西安沈陽重慶大連惠州57.944.5562.6777.6270.3649.8375.26215.4新青年居住品質(zhì)偏好購房偏好分析把影響新青年消費者購房及租賃的因素羅列出來，采用五等量表的形式進行計分，強對應(yīng)5分，較強對應(yīng)4分，一般對應(yīng)3分，較弱對應(yīng)2分，弱對應(yīng)1分。從均值來看，購房可以自主裝修風(fēng)格成為新青年選擇購房的最重要因子，這也跟新青年喜歡弘揚自我個性相符；有歸屬感及安全感的重要性較高，買房就擁有了住房的所有權(quán)；其后是落戶、房屋質(zhì)量及結(jié)婚等因素。新青年購房偏好影響因子分析重要性排名影響因子均值4.354.194.064123456789自有住房可以自主選擇裝修風(fēng)格自有住房才有歸屬感、安全感自有住房能夠落戶自有住房的質(zhì)量好自有住房擁有產(chǎn)權(quán)3.863.673.663.483.25結(jié)婚需要買房自有住房能夠增值目前缺少長期穩(wěn)定可租的房源金融貸款、公積金政策利于購房新青年社區(qū)不滿意因子分析我們采集了相關(guān)不滿