房地產(chǎn)估計(jì)成本法相關(guān)知識講座

第四章成本法

房地產(chǎn)估價(jià)成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容主要內(nèi)容

5.1成本法的基本原理

5.2房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

5.3成本法的計(jì)算公式

5.4建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格

5.5建筑物折舊

（折舊類型計(jì)算方法）

5.6房屋完損等級評定和折舊有關(guān)規(guī)定

（一）概念：成本法又稱承包商法，在評估舊的房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)通常稱為重置成本法或重置成本折余法。

成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用成本法求得的價(jià)格為積算價(jià)格。非歷史成本是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本是社會平均成本基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第四章成本法一、成本法的基本原理基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,即房地產(chǎn)的價(jià)格是根據(jù)其“生產(chǎn)費(fèi)用”來計(jì)算，重視過去的投入。銷售價(jià)格≥成本=各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤和稅金從買方的角度來看：成本法的理論依據(jù)是替代原理。支付的最高價(jià)格≤他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)第五章成本法一、成本法的基本原理買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)“成本”包含正常的費(fèi)用、利潤和稅金在內(nèi)。新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。特別適用于既無收益又很少交易的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施。化工廠、電廠、鋼廠、油田、碼頭、機(jī)場等只針對個別客戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其它損害賠償。特殊房地產(chǎn)如寺廟、道觀、教堂以及橋梁、涵洞等估價(jià)。適用對象基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第五章成本法一、成本法的基本原理1.自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)采用逼近原則：成本的增減≠價(jià)值的增減即：以下情況實(shí)際不成立。價(jià)格等于“成本加平均利潤”的條件是：基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例注意：1.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本2.依據(jù)市場供求確定評估價(jià)值供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào)難第五章成本法一、成本法的基本原理成本法使用條件搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；估算重新購建價(jià)格或重置價(jià)格；估算折舊；利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成：土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成本法估價(jià)步驟基本喊原理概念理論石依據(jù)適用鏟對象使用謙條件估價(jià)易步驟價(jià)格夸構(gòu)成價(jià)格源構(gòu)成征地趨估價(jià)拆遷梯估價(jià)商品除房經(jīng)濟(jì)索適用碗住房計(jì)算業(yè)公式重置餅價(jià)格建筑機(jī)物折朽舊運(yùn)用震舉例（一糞）房制地產(chǎn)拐價(jià)格恢的基換本組棍成：土地守取得后成本開發(fā)吹成本管理僑費(fèi)用投資羽利息銷售源費(fèi)用銷售圈稅費(fèi)開發(fā)賄利潤第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成本祝法估鈔價(jià)步蚊驟1、土浪地取沙得成典本通常葬稱為較土地宣費(fèi)用手，是硬指取置得房落地產(chǎn)包開發(fā)赴用地幸的必孔要支伙出，拐一般囑包括江土地快使用低權(quán)出臣讓金同、城耗市基基礎(chǔ)設(shè)爸施建布設(shè)費(fèi)用、土餃地開槳發(fā)建厚設(shè)補(bǔ)黃償費(fèi)探（征帆地拆爺遷補(bǔ)豎償安蜜置費(fèi)圍、相慕關(guān)稅綱費(fèi)、臺地上聽物拆振除費(fèi)挽、渣絞土清授運(yùn)費(fèi)垃、場舍地平因整費(fèi)童等）蛛和土妖地取送得稅蟻費(fèi)。土地湖取得或成本闊依用信地途憤徑不拆同而傭不同鍬，分歡為以蒜下3種類毫型：（1）市學(xué)場購隙買下無的土稻地取頭得成紡本A建設(shè)勿用地延使用踏權(quán)購禮買價(jià)拐格（裁市場及法求土?。〣土地舟取得弄稅（2）征澆收集羞體土妙地的籃土地盾取得扎成本不（農(nóng)治地征元用）（3）征創(chuàng)收國恥有土落地上眠房屋示的土蝕地取所得成理本（樹城市涂用地延征用即）第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本粒原理價(jià)格器構(gòu)成價(jià)格筋構(gòu)成土地何取得舒成本征地源估價(jià)拆遷柜估價(jià)商品拉房經(jīng)濟(jì)感適用餅住房計(jì)算辭公式重置排價(jià)格建筑厭物折程舊運(yùn)用鹽舉例（2）農(nóng)夠地征仆用的僑估價(jià)燙規(guī)定（征趟收集啄體土丑地）征地老估價(jià)霞是指更在將心集體坐所有埋的土紛地，科經(jīng)依沃法征從用轉(zhuǎn)懼為國慨有土外地的滿過程組中，落對被遺征用別土地妖的補(bǔ)刊償價(jià)惹格進(jìn)竊行的定評估誤。征地探估價(jià)貸內(nèi)容牲及補(bǔ)想償標(biāo)掩準(zhǔn)：（1）土太地補(bǔ)偉償費(fèi)局：為該獲耕地尚被征喪用前聾三年至平均投年產(chǎn)歲的值交的6至10倍；（2）征授用耕源地的鍵安置惑補(bǔ)助秧費(fèi)：每個娘需要斜安置續(xù)的農(nóng)障業(yè)人朋口的喂安置恒補(bǔ)償鞏費(fèi)為甘該耕去地被餃征用臣前三壓年平賠均年誰產(chǎn)值誦的4至6倍，叉每公裝頃被酷征用感耕地掃安置耍補(bǔ)償太費(fèi)，顆最高編不超旺過被均征用橫前三洪年平廁均年堂產(chǎn)值15倍；（3）青斤苗補(bǔ)托償費(fèi)竟和地忽上附某著物長補(bǔ)償款費(fèi)；（4）征命地房數(shù)屋拆希遷補(bǔ)氣償費(fèi)洲。第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本秘原理價(jià)格讀構(gòu)成價(jià)格脖構(gòu)成征地怒估價(jià)拆遷評估價(jià)商品赴房經(jīng)濟(jì)舍適用錘住房計(jì)算陰公式重置覺價(jià)格建筑主物折頑舊運(yùn)用渠舉例征地遞房屋度拆遷幟補(bǔ)償凡安置飛辦法（3）城監(jiān)市房剝屋拆缸遷補(bǔ)睬償?shù)念I(lǐng)估價(jià)完規(guī)定城市嫌房屋禿拆遷禮估價(jià)姑（以毒下簡奇稱拆演遷估權(quán)價(jià)）粗，是距指為泄確定捧被拆敘遷房診屋的佳貨幣辭補(bǔ)償襖金額各，根繩據(jù)被鴿拆遷恰房屋工的區(qū)嗚位、陷用途命、建竹筑面挪積等襖因素渴，對趕其房迫地產(chǎn)容市場句價(jià)格托進(jìn)行桂的評煌估?！冻鞘杏龇课葶暡疬w呢管理通條例》是城敢市房張屋拆計(jì)遷和腫拆遷沾估價(jià)飾工作瘡的指笨導(dǎo)性見文件泡。城市禁房屋雖拆遷予中發(fā)榮生的劍有關(guān)縱稅費(fèi)獅包括嚇：被治拆遷揀房屋潛及附伏屬物交的補(bǔ)法償費(fèi)餓、搬濫遷補(bǔ)兄助費(fèi)彈、臨濤時(shí)安由置補(bǔ)倆助費(fèi)栗或周診轉(zhuǎn)房英費(fèi)、汁拆遷啦非住江宅房愁屋造雪成停啟產(chǎn)、喉停業(yè)漠的補(bǔ)捉償費(fèi)訂、拆各遷服魄務(wù)費(fèi)鎖、拆騙遷管立理費(fèi)蔑和政緞府規(guī)辮定的活其他襖有關(guān)計(jì)稅費(fèi)罩。第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本欺原理價(jià)格音構(gòu)成價(jià)格昆構(gòu)成征地催估價(jià)拆遷接估價(jià)商品父房經(jīng)濟(jì)竿適用驅(qū)住房計(jì)算忌公式重置瘦價(jià)格建筑爪物折每舊運(yùn)用失舉例（3）城撈市房喂屋拆勇遷補(bǔ)鄭償?shù)挠纼r(jià)震規(guī)定拆遷近補(bǔ)償蠶估價(jià)育對象春為拆也遷范適圍內(nèi)主土地者、建更筑物疫、構(gòu)做筑物纏和依革托在鎖其實(shí)蝕體上大的權(quán)乒益。城市算房屋槐拆遷蒼補(bǔ)償仿估價(jià)請的標(biāo)使準(zhǔn)與亞方法皆：貨發(fā)幣補(bǔ)現(xiàn)償?shù)拇嘟痤~呆，根午據(jù)被憲拆遷細(xì)房屋洪的區(qū)菠位、提用途賞、建蓬筑面替積等極因素紋，以安房地基產(chǎn)市妄場評共估價(jià)碌格確延定。拆遷爽估價(jià)墊的工坡作方摸式測。第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本摧原理價(jià)格兼構(gòu)成價(jià)格傘構(gòu)成征地吧估價(jià)拆遷石估價(jià)商品夫房經(jīng)濟(jì)腔適用拍住房計(jì)算芽公式重置冷價(jià)格建筑苦物折煤舊運(yùn)用洞舉例（4）現(xiàn)易行商可品房分和經(jīng)新濟(jì)適捉用住鞏房價(jià)蓬格構(gòu)脂成商品頑房=成本+利潤+稅金+地段知差價(jià)經(jīng)濟(jì)渾適用型房=成本+利潤+稅金2、開潛發(fā)成獲本開發(fā)符成本歇是在匙取得麗開發(fā)必用地默后進(jìn)蟻行土引地開敘發(fā)和肌房屋漫建設(shè)忌所需嘴要的緒直接鵲費(fèi)用恭、稅督金等系。在實(shí)寶際中給主要燭包括開下列售幾項(xiàng)瘡：（1）勘央察設(shè)尺計(jì)和弊前期里工程授費(fèi)（功土地蘆平整厘費(fèi)在耍土地宜取得康費(fèi)中痛可能暑已經(jīng)困包括院）（2）基薦礎(chǔ)設(shè)栽施建司設(shè)費(fèi)友（如專果取喊得的塵是熟占地則賽基礎(chǔ)步設(shè)施緣瑞建設(shè)續(xù)費(fèi)已穴包括知在土跨地取攝得成胖本里藝面）（3）建協(xié)筑安室裝工漿程費(fèi)（4）公構(gòu)共配協(xié)套設(shè)睜施建鑄設(shè)費(fèi)墻（教楚育、戚醫(yī)療肚、文衰化體度育、雖社區(qū)傍服務(wù)濫配套鐮設(shè)施旅建設(shè)著）（5）其粘他工涉程費(fèi)裁（工屈程監(jiān)斑理費(fèi)喉、竣命工驗(yàn)爪收費(fèi)政）（6）開換發(fā)過據(jù)程中勒的稅朵費(fèi)注：痰有時(shí)寶將開發(fā)爬成本劃分候?yàn)橥恋啬洪_發(fā)湖成本和建筑未物開清發(fā)成賭本。第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本怖原理價(jià)格股構(gòu)成價(jià)格辱構(gòu)成土地檔取得搶成本開發(fā)幟成本征地租估價(jià)拆遷炒估價(jià)商品椅房經(jīng)濟(jì)橋適用賴住房計(jì)算夢公式重置嗽價(jià)格建筑勤物折震舊運(yùn)用儲舉例3、管眨理費(fèi)媽用：主要黎是指頭開發(fā)計(jì)過程奔中管傻理人燭員工瘡資等，為土紡地取久得成毯本與務(wù)開發(fā)趨成本偷之和紐奉的一第定比角率抱。4、銷瓦售費(fèi)蛾用銷售柜費(fèi)用彈是預(yù)怪售或踩銷售艦開發(fā)慎完成屬后的相房地軋產(chǎn)所辭需的饞費(fèi)用鑒，如廣告揉費(fèi)、代理當(dāng)費(fèi)、樣板蹲間和廣售樓誦處建左設(shè)費(fèi)等，屯為便純于投艙資利敬息的刺計(jì)算登應(yīng)區(qū)報(bào)分銷尿售之植前發(fā)被生的鍛費(fèi)用蓋和銷受售之棒后發(fā)習(xí)生的召費(fèi)用否。5、投息資利座息：投資愉利息口與會俱計(jì)上螞的財(cái)皺務(wù)費(fèi)卵用不竟同，輛在房籮地產(chǎn)廁開發(fā)逢完成姑或?qū)嶊P(guān)現(xiàn)銷死售之沃前發(fā)曠生的漆所有卸必要熟費(fèi)用帝應(yīng)計(jì)情算的自利息拴。它傭包括逆土地糊取得魚成本蒼、開渾發(fā)成頸本和州管理徐費(fèi)用巴以及倦銷售死之前凳的銷滾售費(fèi)證用投吼入，脹無論星它們旁的來械源是穗借貸就資金襯還是撓自有皇資金洗，都污應(yīng)計(jì)層算利悉息。任因?yàn)槁?lián)借貸耍資金難要支耕付貸呼款利槽息，扇自有鍵資金狡要放行棄可殺得的延存款川利息和。（27針9頁投朗資利舒息的協(xié)計(jì)算床）第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本董原理價(jià)格培構(gòu)成價(jià)格齊構(gòu)成土地改取得停成本開發(fā)賴成本管理交費(fèi)用銷售只費(fèi)用投資盤利息開發(fā)濤利潤征地恩估價(jià)拆遷丘估價(jià)商品印房經(jīng)濟(jì)燈適用顧住房6、銷孟售稅降費(fèi)銷售資稅費(fèi)古是銷慰售開剖發(fā)完慨成后議的房哲地產(chǎn)妄應(yīng)由狹開發(fā)辮商（漆賣方旁）交搬納的渣稅費(fèi)麻，按艷售價(jià)填乘以炮這一墻比率啞來估饒算。可晉分為甩兩類頑：（1）銷狂售稅礎(chǔ)金及戰(zhàn)附加米：營辭業(yè)稅渣、城扛市建伯設(shè)稅皮、教典育附架加（2）其探他銷似售稅風(fēng)費(fèi)：嘴由賣蛇方負(fù)鍵擔(dān)的云印花千稅、率交易皺手續(xù)患費(fèi)、巡壽產(chǎn)權(quán)濫移轉(zhuǎn)舅登記饑費(fèi)第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本潮原理價(jià)格莖構(gòu)成價(jià)格忽構(gòu)成土地哲取得謹(jǐn)成本開發(fā)池成本管理湊費(fèi)用銷售貧費(fèi)用投資撈利息開發(fā)孟利潤征地暈估價(jià)拆遷賄估價(jià)商品殲房經(jīng)濟(jì)渴適用兆住房7、開洲發(fā)利嗚潤現(xiàn)實(shí)株中的償開發(fā)千利潤足是一因種結(jié)命果，糧是由極銷售拔收入揪（售洗價(jià)）神減去灘各種孝成本松、費(fèi)劈燕用和瞧稅金腎后的碧余額緒。估算跌開發(fā)列利潤仰應(yīng)掌帶握以粉下幾帥點(diǎn)：（1）開妥發(fā)利舟潤是文所得腥稅前蘆的，吼即開賞發(fā)利侍潤=開發(fā)結(jié)完成略后的猴房地遷產(chǎn)價(jià)垂值-土地績?nèi)〉煤鄢杀?開發(fā)菌成本-管理憲費(fèi)用-投資江利息-銷售秘費(fèi)用-銷售茶稅費(fèi)（2）開蝦發(fā)利算潤是戚在正男常條茶件下壇開發(fā)信商所歐能獲叉得的基平均施利潤拴，而曬不是頭個別腦開發(fā)置商最年終獲氏得的烤實(shí)際鹽利潤眉，也覆不是娛個別細(xì)開發(fā)辣商所賭期望挖的利益潤。（3）開巨發(fā)利套潤是孤按一術(shù)定基雞數(shù)乘坦以同駝一市尊場上杯類似抓房地賢產(chǎn)開蘆發(fā)項(xiàng)舍目所唱要求鉤的相潑應(yīng)平解均利變潤率具來計(jì)塵算。第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本勇原理價(jià)格驗(yàn)構(gòu)成價(jià)格梅構(gòu)成土地縣取得牢成本開發(fā)棋成本管理襪費(fèi)用銷售菊費(fèi)用投資憑利息開發(fā)箱利潤征地囑估價(jià)拆遷純估價(jià)商品博房經(jīng)濟(jì)茄適用濾住房第五章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成7、開購發(fā)利潮潤的膜計(jì)算鞏公式（一墾）最促基本買的公裳式估算忙價(jià)格=重新潤購建葡價(jià)格-折舊第五章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本夕原理價(jià)格損構(gòu)成計(jì)算困公式重置寇價(jià)格建筑萍物折跨舊運(yùn)用僵舉例步驟霉：①秀搞清翁房地批產(chǎn)價(jià)素格構(gòu)濫成②估譜算各券構(gòu)成遇部分舅的金俱額③將瞇各構(gòu)怪成部遍分的找金額顏累加針對趣對象A新開窯發(fā)的衫土地B新建掌的房開地產(chǎn)變（房鑰地、幫建筑鳳物兩禍種情議況）C舊的讀房地干產(chǎn)（外房地滿、建勻筑物慣兩種畏情況鴉）（二挎）適運(yùn)用于參新開咱發(fā)土致地的解成本止公式新開釀發(fā)土磨地價(jià)護(hù)格=土地鵲取得敗成本+土地罪開發(fā)熊成本+管理航費(fèi)用+投資奔利息+稅費(fèi)+開發(fā)鵝利潤第五章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本顏原理價(jià)格逮構(gòu)成計(jì)算邀公式重置貧價(jià)格建筑傳物折刑舊運(yùn)用借舉例新開魯發(fā)土廣地是映指包競括填懼海造搏地、燈開山墻造地敞、征開用農(nóng)堡地后謠進(jìn)行填“三俱通一薯平”給、“渾五通爹一平嚇”、豬“鮮七通任一平塵”等手開發(fā)錯的土錢地或捉城市某舊城纏區(qū)待瓜拆遷病改造間的土宗地開溝發(fā)為趟可以蒙直接藝?yán)玫牡某晴P市建棍設(shè)用至地。新開索發(fā)區(qū)透某宗載土地待的單炎價(jià)=（取腥得開奸發(fā)區(qū)禮用地貍的總扯費(fèi)用+土地艦開發(fā)戲總費(fèi)贊用+總管胖理費(fèi)熄用+總投紹資利餅息+總銷蛙售費(fèi)鼻用+總銷烏售稅薄費(fèi)+總開災(zāi)發(fā)利攏潤）÷(開發(fā)增區(qū)用眉地總池面積×可轉(zhuǎn)恥讓土租地面廟積的散比率)逐×用途比、區(qū)賊位等換因素站修正未系數(shù)可轉(zhuǎn)襲讓土蠢地面耗積的井比率=開發(fā)宿完成甜后可貸轉(zhuǎn)讓永土地惰總面哲積÷開發(fā)手區(qū)總進(jìn)面積×盞10流0%對于援新開倒發(fā)區(qū)柴土地釣的分宗估價(jià)1．計(jì)濫算開物發(fā)區(qū)貫全部漆土地咳的平撇均價(jià)清格。2．計(jì)旁算開膝發(fā)區(qū)沒可轉(zhuǎn)奴讓土子地的踐平均亮價(jià)格縱。3．計(jì)臟算開吼發(fā)區(qū)漁某宗撐土地憶的價(jià)逝格。林將第感二步財(cái)計(jì)算幟出的角平均碧價(jià)格免，根妹據(jù)宗地地的妨規(guī)劃惕用途咽、具包體位票置、鉗使用坐年限牙、容謊積率虜?shù)冗M(jìn)脅行適恐當(dāng)?shù)娜驹鰷p招修正私。第五章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例步驟宗地債是地籍革的最銷小單夫元，是指以游權(quán)屬姿界線澆組成箏的封朵閉地墳塊。第五章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本聞原理價(jià)格僑構(gòu)成計(jì)算溫公式重置喝價(jià)格建筑完物折瘋舊運(yùn)用及舉例【例4-網(wǎng)1】某成棍片荒賊地面悉積2k領(lǐng)m2．取趙得該戲荒地輪的代羞價(jià)為1.注2億元墨，將季其開稍發(fā)成困“五拉通一伸平”淡熟地愁的正亞常開呢發(fā)成能本和棗管理申費(fèi)用幣為2.想5億元判，開拜發(fā)期貞為3年，臟貸款介年利香率為10抓%，銷浙售稅牲費(fèi)和價(jià)開發(fā)頁利潤罰為可咸轉(zhuǎn)讓堂熟地賢價(jià)格魂的5.倆5%和9.侍5%，開歌發(fā)完衰成后氧可轉(zhuǎn)懷讓土對地面紋積的壩比率牲為60％。叮試求貍該荒揮地開熊發(fā)完棚成后熱可轉(zhuǎn)筑讓熟疼地的顧成本圍價(jià)格簡為每等平方豆米多池少元校?！窘狻坑深}魂意：設(shè)荒由地開撐發(fā)完擴(kuò)成后瞞可轉(zhuǎn)才讓熟董地的責(zé)總價(jià)呼為V，則駛：V=舒1.抹2+項(xiàng)2.賤5+嘆[1唇.2姓*（1+膛10爬%）3-1楊.2照]+[否2.孤5*（1+針10仙%）1.束5-2姨.5曾]+并V（5.程5%釘+9校.5叮%）單價(jià)=V壁/（總玩面積改*60騾%）新建掙房地尊價(jià)格=土地吸取得腫成本+土地抄開發(fā)迅成本+建筑濃物建召造成積本+管理儀費(fèi)用+投資補(bǔ)利息+銷售朽費(fèi)用+銷售瘋稅費(fèi)+開發(fā)虹利潤新建尿建筑宰物價(jià)羊格=建筑班物建老造成吼本+管理賀費(fèi)用+投資定利息+銷售閘費(fèi)用+銷售衛(wèi)稅費(fèi)+開發(fā)溉利潤（三棗）適播用于助新建漁房地大產(chǎn)的武基本遼公式新建頑房地畝產(chǎn)采陣用成患本法閘估價(jià)堂時(shí)一旅般不掙應(yīng)扣族除折當(dāng)舊，肢但應(yīng)態(tài)考慮謙其工領(lǐng)程質(zhì)滲量和軋周圍豪環(huán)境絞等因雙素給望予適衣當(dāng)修伶正。第五章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例舊房鳳地價(jià)率格=土地帶的重并新取不得價(jià)套格+建筑鄰物的們重新自構(gòu)建浸價(jià)格-建筑青物的賀折舊（注嫁意土毅地重敞新取騾得價(jià)誓格里落的年嚼限問掛題）舊建連筑物椅價(jià)格=建筑斯物的蕉重新神購建壇價(jià)格-建筑誦物的倍折舊（四敢）適用血于舊疼房地兄產(chǎn)的愉基本蝕公式由于紙舊建棉筑物矩所造熄成的挎土地哀價(jià)值逃減損阻，應(yīng)鐘扣除質(zhì)該減械損部那分。注意第五章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一儉）重稈新構(gòu)核建價(jià)毒格也芳稱重新糠建造獻(xiàn)成本集是假己設(shè)在怎估價(jià)指時(shí)點(diǎn)玩重新廉建造青或購僑買全旱新狀琴況的落估價(jià)要對象惑所需艇的一課切合冬理、拜必要挖的費(fèi)皇用、摘稅金疼和應(yīng)京得的導(dǎo)利潤場之和耗。注意米：第一沾、重涉新建義造成脖本是省估價(jià)磚時(shí)點(diǎn)誘的；第二點(diǎn)、必波要成睬本或薪價(jià)格喚指其給是客辦觀的悅成本魚，社奏會一料般平馬均耗企費(fèi)；第三拔、建桌筑物矩的重翠新購帖建價(jià)辯格是就全新莖狀況養(yǎng)下的道價(jià)格崗，未爽扣除幣折舊掙。四、重新熊構(gòu)建握價(jià)格圓的求憐取第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例房地剖產(chǎn)重釘新建葵造成魔本的束求取鉛方法節(jié)：先矮求取嬸土地氧的重浪新取島得成蝴本，籍再加適上建狹筑物歸的重崇新建桑造成脂本。若土賴地難的以把岡握其燙重新侮開發(fā)撞成本蓄時(shí)，楚則通印常是茶采用陜市場吃比較惡法或跳收益音法等生其他置估價(jià)鳴方法戲，求檢取假懂設(shè)地掏上建宰筑物僅不存擔(dān)在時(shí)途的實(shí)吃地價(jià)趙格。重置浮價(jià)格，指熊在估忽價(jià)時(shí)禿點(diǎn)的紙建筑瞎及裝聾修材喇料價(jià)漢格和馳人工沒勞務(wù)射費(fèi)用擔(dān)情況現(xiàn)下，嶼采用疑新的油建筑葡材料箱、建肉筑技修術(shù)與葛工藝客，重川新建天造一賄棟與陣原建充筑物辱在結(jié)遷構(gòu)、功能籠、效自用上相同族的新邪建筑陸物的突正常照價(jià)格秋。重建砍價(jià)格，是青指在昏估價(jià)示時(shí)點(diǎn)旱的建剝筑及裹裝修貝材料和價(jià)格喊和人趙工勞叛務(wù)費(fèi)微用情久況下港，采椒用原餐有的雨建筑甚材料舍、建剩筑技鋪術(shù)與途工藝苦，重廢新建詢造一暫棟與垂原建系筑物旅完全表相同禿的新蜘建筑尖物的舅正常柔價(jià)格速。重置妻價(jià)格斃的出地現(xiàn)是調(diào)技術(shù)定進(jìn)步具的必晌然結(jié)昂果，霧同時(shí)總也是傅“替鑄代原橫理”溉的體綁現(xiàn)。重置困價(jià)格嗎和重斑建價(jià)沾格的調(diào)基本陶含義一般竟重建煌價(jià)格大于筑重置昌價(jià)格第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（二烏）重勝新構(gòu)歸建價(jià)壺格的卸分類（三兵）建筑挺物重識新構(gòu)碑建價(jià)碼格的絹求取輕方法第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例1．單把位成厘本法(單位元比較差法)2．分套部分堆項(xiàng)法3．工侍料測電量法4．指測數(shù)調(diào)決整法第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格單位成本法建筑物折舊運(yùn)用舉例例5-跑2：現(xiàn)愚有一愛幢建熊筑面商積為25荒0m2的獨(dú)市立式汁住宅央需要輪評估悲，經(jīng)低查閱殃資料達(dá)得知術(shù)類似謊建筑睡物(沒有儉廚房殊和空六調(diào)設(shè)蜘備)的重巴置價(jià)牙格和兔待估梯建筑富物的床規(guī)模奪、形徐狀修附正系流數(shù)，脖則運(yùn)讓用單堵位成啊本法女對該日建筑理物的奔重置今價(jià)格素進(jìn)行繳評估妨。第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格分部分項(xiàng)法建筑物折舊運(yùn)用舉例第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重新構(gòu)建價(jià)格工料測量法建筑物折舊運(yùn)用舉例工料層測量擠法：主逢要用補(bǔ)于具度有特渴殊價(jià)乘值或流歷史孫價(jià)值納建筑株物的路估價(jià)破。該方風(fēng)法先臥估算籮建造字建筑禽物所屑需的金各種融材料就、設(shè)閉備的供數(shù)量緩和標(biāo)界準(zhǔn)人正工時(shí)幸數(shù)，閣然后間逐一素乘以梯估價(jià)梢時(shí)點(diǎn)行各該倉材料潛、設(shè)免備的東單位效價(jià)格午和人舉工勞寶務(wù)費(fèi)卡標(biāo)準(zhǔn)舉，再稈累加古求和犁得建突筑物鮮的重隙置價(jià)嘴格。敗這一閘方法鵲與建泉筑工裝程概汪預(yù)算殼的方啄法相齊類似房誠。顯慰然，陶采用君這一儀方法呆需要奧估價(jià)嚷人員土掌握侍豐富漲的建孕筑概燈預(yù)算準(zhǔn)知識寒．并綁較費(fèi)寄時(shí)費(fèi)站力。才如對棒建筑騎概預(yù)閣算不店甚了娛解，納各項(xiàng)歡費(fèi)用譯累加渡后的朗誤差坑將會推很大風(fēng)。因物此，磚這一倡方法振在估粒價(jià)實(shí)散務(wù)中巷應(yīng)用芒較少聽。第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重新構(gòu)建價(jià)格指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊運(yùn)用舉例指數(shù)鳳調(diào)整娛法根據(jù)揪建筑圾成本芳指數(shù)鋪或變鍋動率蔥，將相其修鴉正到六估價(jià)碧時(shí)點(diǎn)街，以羞求取圾建筑蛇物的控重置森價(jià)格債。簡馳便算尾法，航常用瓜于檢也驗(yàn)其栗它方丑法的牢估算亂結(jié)果土的可畏靠性巨。建筑醉物折焦舊是校指建勾筑物閣從建桑造完饒成以識后，貼隨著顯時(shí)間茶的推懷移而薦發(fā)生招價(jià)值午減損斬的現(xiàn)耕象，醫(yī)建筑塑物在恢使用雄年限份內(nèi)減達(dá)少的撈建筑絕物價(jià)恥值的餐貨幣川表現(xiàn)非稱折創(chuàng)舊額或，房合地產(chǎn)錦估價(jià)權(quán)中折蹄舊是因指在竊估價(jià)宗時(shí)點(diǎn)付待估釣建筑鍵物相謠對于閣全新間建筑只物的錫價(jià)格扒差異蘆，是斷對建槳筑物睬的一潮種減布價(jià)修輪正。（一霧）建矛筑物創(chuàng)折舊妹的概應(yīng)念會計(jì)墾折舊怒是原窩始賬芳面價(jià)太值的皺減損估價(jià)筋的折冤舊是衫價(jià)值膊的減盒損修亞正第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例求取社建筑殺物折成舊應(yīng)舍注意估價(jià)湊上的籌折舊與會計(jì)贈上的恭折舊的區(qū)辛別。估價(jià)竄上的汽折舊注重丟的是蘭市場習(xí)價(jià)值劑的真慮實(shí)減味損，節(jié)科學(xué)懇地說擾不是念“折團(tuán)舊”淘，而儲是“虛減價(jià)爬調(diào)整盾”；將會計(jì)掏上的蟻折舊納注重巖的是推原始蒼價(jià)值贊的分豈攤、假補(bǔ)償輪或回朽收。在會唯計(jì)上，C為資臺產(chǎn)原粘值，慌是當(dāng)關(guān)初購紫置時(shí)增的，籌不隨相時(shí)間界的變工化而愉變化茄；在膀估價(jià)插上，C為重榨新購統(tǒng)建價(jià)順格，塑是估瘡價(jià)時(shí)敗點(diǎn)時(shí)等的，葉估價(jià)膀時(shí)點(diǎn)梁不同梨，C的值妄可能袖不同在。在會但計(jì)上藝，資報(bào)產(chǎn)原椅值與帽累計(jì)傷折舊浙額的剪差被邪稱做達(dá)資產(chǎn)娃的賬債面價(jià)灶值，歉它無西須與朱資產(chǎn)賢的市誦場價(jià)疼值相杰一致泰；在池估價(jià)矛上，幸重新飄購建精價(jià)格茄與折能舊總吊額的票差被海視為移資產(chǎn)徐的實(shí)把際價(jià)企值，害它必雀須與暑資產(chǎn)劑的市慕場價(jià)剃值相蠅一致警。常常怒出現(xiàn)取這種姻情況育：有殃些房巾地產(chǎn)鐘，盡規(guī)管在滅會計(jì)欣賬目負(fù)上折東舊早感已提急足或銷快要嗓提足陶，但跳估價(jià)跳結(jié)果貴卻顯荷示其遍仍有畝較大削的現(xiàn)訂時(shí)價(jià)崇值；職而有判些房陶地產(chǎn)償，盡拳管在逐會計(jì)健賬目衰上折針舊尚驢未提疾足或渴遠(yuǎn)未盈提足撐，但慎估價(jià)饅結(jié)果巴卻顯察示其噴現(xiàn)時(shí)尚價(jià)值伯已所暫剩無慰幾。（二）折矮舊的內(nèi)涵第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例耐用溉年限哈的確卷定我國糟納人奸市場劣的城子市土蠅地是鵝一定旱使用懷年期騰的使代用權(quán)蒜，而氧不是侵所有謠權(quán)。中華棕人民俘共和盈國城監(jiān)鎮(zhèn)國迅有土勉地使專用權(quán)看出讓思和轉(zhuǎn)款讓暫超行條趟例規(guī)諷定（1）居順住用標(biāo)地七勉十年幅；（2）工濫業(yè)用頑地五性十年魂；（3）教解育、愚科技詢、文莊化、溪衛(wèi)生子、體知育用跑地五底十年滿；（4）商憲業(yè)、嗎旅游飲、娛蠢樂用踏地四宮十年撫；（5）綜源合或曾者其忙他用選地五害十年餃。這一網(wǎng)年期勺限制嘗可能浸與建翁筑物眼的耐貫用年旁限相李沖突衡。如葉某宗碑地土伶地使務(wù)用權(quán)共出讓味年期袋為50年，應(yīng)取得諸土地尿使用回權(quán)后現(xiàn)進(jìn)行挺建筑發(fā)開發(fā)趣的時(shí)陵間是3年，岡建筑碼物耐障用年化限按舒規(guī)定善為60年(鋼混賭結(jié)構(gòu))。顯服然．拍由于恢受土玩地使昨用權(quán)北年期余的限尊制，牛實(shí)際測用于膝建筑際物折黑舊的皺年限鄭只有47年。胸因此糊，在鏡耐用猶年限徹與實(shí)造際使類用年斥期相狀沖突鼓時(shí)，斬應(yīng)以宏時(shí)間畝較小夸者為俘建筑貝物的堆耐用蝦年限知。（三）耐用壟年限陽與建岡筑物討折舊誓的關(guān)同系第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例耐用廉年限拴的確蠶定求取志建筑四物折零舊應(yīng)浴注意盛土地厲使用盡年限拐對建捆筑物粒經(jīng)濟(jì)掌壽命亂的影進(jìn)響。棒在實(shí)旬際估達(dá)價(jià)中汽，由位于土右地是繭有期寄限的戰(zhàn)使用漿權(quán)，雙建筑脖物的撞經(jīng)濟(jì)唱壽命隱與土綠地使你用年鴉限可解能不憲一致胸，所呆以，抖計(jì)算銷建筑珍物折短舊所再采用盛的經(jīng)地濟(jì)壽警命遇夠到下巴列情向況時(shí)冒的處看理為腳：(1期)建筑辛物的祖經(jīng)濟(jì)黑壽命敗早于況土地塵使用炕年限運(yùn)而結(jié)污束的出，應(yīng)援按建病筑物州的經(jīng)烏濟(jì)壽問命計(jì)蘋算建賣筑物府折舊爭。(2奔)建筑嫩物的南經(jīng)濟(jì)煩壽命李晚于祝土地卸使用叢年限囑而結(jié)崗束的救，應(yīng)督按建吃筑物槽的實(shí)奮際經(jīng)暑過年戰(zhàn)數(shù)加序上土放地使窩用權(quán)踢的剩夾余年收限計(jì)透算建說筑物倦折舊盛。實(shí)際戴估價(jià)順中，飄建筑闊物的鬼折舊罰包括3個方祖面：①物首質(zhì)折吸舊商②功慢能折告舊利③經(jīng)極濟(jì)折題舊（三）耐用弱年限構(gòu)與建幫筑物撒折舊撓的關(guān)脹系第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（四）建由筑物匹折舊搜的類型折舊往的實(shí)缺質(zhì)（尾類型哄）1.物質(zhì)橫折舊它：是由戰(zhàn)物理塊因素決引起慶的折啞舊，猜又稱遲物質(zhì)而磨損伸、有烈形損豆耗，愿是建竹筑物概在實(shí)董體方雜面的儲損耗黎所造狹成的洋價(jià)值以損失改。進(jìn)一妖步可屬歸納殺為4個方摩面：①自墓然經(jīng)霉過的深老朽廳：（感自然蘋力引章起如擠風(fēng)吹煎、日佩曬、屢雨淋妹等）②正豬常使魚用的甘磨損繩：（欲如使蝕用工增業(yè)建托筑過強(qiáng)程中介產(chǎn)生嘗對建西筑物余有腐測蝕作就用的動廢氣燈、廢泰液）③意破外的騎破壞咬損毀④延仗遲維懷修的俊損壞欣殘存2.功能遲折舊陶：稱無匠形損牛耗、繡精神促磨損區(qū)，是冰指由跡于消良費(fèi)觀冠念變伏更、潤設(shè)計(jì)錘更新削、技束術(shù)進(jìn)術(shù)步等溉原因永導(dǎo)致倆在功卷能方點(diǎn)面的幻玉相對吳殘缺死、落彈后或字不適繁用所痛造成萬的價(jià)浮值損雞失。如建飼筑式代樣過磁時(shí)，誦內(nèi)部窯布局沸過時(shí)秤，設(shè)揉備陳束舊落肉后等旬。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（四）建嗓筑物踏折舊毯的類型折舊含的實(shí)遙質(zhì)（厘類型悲）3.經(jīng)濟(jì)彎折舊郵：稱外捎部性直折舊拾，指霧建筑辮物本段身以習(xí)外的們不利炒因素重所造期成的郵價(jià)值貫損失遵。包括供給電過量庫、需確求不功足、脊自然繁環(huán)境彎惡化瞎、噪汁聲污孤染、?？諝赓I污染喉、交積通擁冷擠、親城市強(qiáng)規(guī)劃墻改變醉和政毒府政暖策變賭化、猴住宅彩附近格建工參廠等撈造成位其價(jià)怪值的耍損失。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例【例4-止2】某舊埋住宅鄙，估躲計(jì)其括重置恒價(jià)格嚇為40萬元攔，地帶面、址門窗食等破壞舊引悟起的即物質(zhì)塌折舊全為3萬元吐，戶量型不膚好、噴沒有嫂獨(dú)用廣廁所既和共城用電蘇視天互線等豪導(dǎo)致偷的功稀能折側(cè)舊為8萬元刷，由尤于位牛于城撐市衰型落地羞區(qū)引用起的位經(jīng)濟(jì)折折舊斥為7萬元容。試隙求該仆舊住蠢宅的悉折舊訪總額霸和現(xiàn)讀值?！窘狻坑深}迫意：該舊夫住宅探的折蚊舊總家額=柿3+值8+筒7味=損18（萬巖元）該舊扇住宅呢的現(xiàn)議值=重置旅價(jià)格-折舊=4絞0-掙18粉=2楊2（萬鼓元）（五）建葛筑物拿折舊土的求取市方法求取芳建筑估物的帥折舊標(biāo)方法臉主要乞有：暫年限內(nèi)法、暫市場銜提取潛法和字分解業(yè)法。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例1、年有限法年限政法是怒把建夫筑物金的折礦舊建侄立在凈建筑岡物的捕壽命串、經(jīng)戀過的傳年限吵或剩盛余壽抬命之確間關(guān)煮系的湯基礎(chǔ)竹上。建筑桶物壽乎命有店自然委壽命軟和經(jīng)辛濟(jì)壽倒命之慢分。自然伙壽命蠶是指模從建耍成之歸日起元到不妹堪使鴉用的船年數(shù)覺。經(jīng)濟(jì)買壽命暴是指震建筑卻物從努建成池之日梨起預(yù)輛期產(chǎn)界生的赤收入掌大于懇運(yùn)營護(hù)費(fèi)用忙的持頓續(xù)年竊數(shù)。建筑將物的拉經(jīng)過繭年數(shù)恥分為緩實(shí)際跑經(jīng)過穩(wěn)年數(shù)搞和有梳效經(jīng)屑過年賭數(shù)。（五）建估筑物燃折舊披的求取光方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例1、年壩限法經(jīng)濟(jì)佛壽命士是指濱建筑站物從雞建成跳之日薄起預(yù)杜期產(chǎn)毛生的濫收入外大于派運(yùn)營醬費(fèi)用暫的持踏續(xù)年寧數(shù)。（五）建饅筑物尖折舊滾的求取記方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例1、年妹限法建筑刻物的炕經(jīng)過跳年數(shù)鋸分為實(shí)際孩經(jīng)過常年數(shù)和有效它經(jīng)過溜年數(shù)。關(guān)系恐：有效楚經(jīng)過止年數(shù)劫可能裕短于霜也可嫩能長省于實(shí)靜際經(jīng)棟過年鄙數(shù)。軍有效愁經(jīng)過副年數(shù)過通常票是在撇實(shí)際災(zāi)經(jīng)過繁年數(shù)孔的基絨礎(chǔ)上碗進(jìn)行稅適當(dāng)頓的調(diào)斷整后騾得到下：①當(dāng)狼建筑巴物的釋維修代養(yǎng)護(hù)擠為正常的，帆其有墨效經(jīng)屬過年撐數(shù)與胡實(shí)際瓶經(jīng)過鑒年數(shù)相當(dāng)；②當(dāng)梅建筑堡物的弱維修找養(yǎng)護(hù)暗比正衰常維遺修養(yǎng)將護(hù)好或經(jīng)爸過更新改造界的，匪其有澆效經(jīng)艇過年車數(shù)短于實(shí)際復(fù)經(jīng)過竟年數(shù)我；③當(dāng)派建筑蘭物的勸維修陳養(yǎng)護(hù)習(xí)比正繼常維歌修養(yǎng)據(jù)護(hù)差的，屆其有俊效經(jīng)膏過年匆數(shù)長于實(shí)際折經(jīng)過擋年數(shù)幸。維修保養(yǎng)情況有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的關(guān)系正常相當(dāng)好或重新改造有效短于實(shí)際差有效長于實(shí)際（五）建凱筑物玩折舊航的求取話方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例1、年識限法建筑笛物的愈剩余爬壽命述是其垂壽命猾減去濫經(jīng)過搞年數(shù)付之后末的壽窮命，泊分為難剩余貞自然飽壽命紙和剩衰余經(jīng)飽濟(jì)壽寶命。剩余府自然控壽命荒＝自瞇然壽夜命－淹實(shí)際睜經(jīng)過槳年數(shù)剩余廚經(jīng)濟(jì)碼壽命合＝經(jīng)板濟(jì)壽配命－掠有效狗經(jīng)過鑼年數(shù)（五）建炒筑物津折舊層的求取死方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運(yùn)用舉例1、年禽限法年限晝法計(jì)靈算方須法又份分為（1）直故線折螞舊法飲（2）成店新折枕扣法（1）直牽線折貿(mào)舊法責(zé)：在建秀筑物圾的耐址用年閥限期駕間每誓年的枕折舊倒額相劣等。每年晚的折掃舊額結(jié)：其中河：Di：第i年的頓折舊繡額；C：建座筑物偽的重躲新建毒造成嚷本；S：預(yù)竊計(jì)的加建筑浮物的同凈殘糊值（赴殘值兼）；N：建灶筑物慣的耐嘉用年跨限；R：建巖筑物兔的殘木值率t刑—建筑泛物的蚊經(jīng)過陡年數(shù)累計(jì)扒折舊毫額折舊早率建筑只物估頭價(jià)時(shí)電點(diǎn)價(jià)幕值第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運(yùn)用舉例（1）直般線折漆舊法建筑貓物的數(shù)經(jīng)過撕年數(shù)板分為愛實(shí)際教經(jīng)過鑰年數(shù)名和有當(dāng)效經(jīng)魯過年邊數(shù)。突實(shí)際愁經(jīng)過惡年數(shù)轉(zhuǎn)是建互筑物沉從竣姨工驗(yàn)撇收合料格之曾日起本到估傅價(jià)時(shí)假點(diǎn)時(shí)灣的日格歷年籌數(shù)。部有效費(fèi)經(jīng)過卷年數(shù)妹是建姥筑物劑在估豈價(jià)時(shí)荒點(diǎn)按皆其狀讓況與品效用滿所顯佛示的匯年數(shù)異。有咬效經(jīng)皮過年忍數(shù)可舅能短兇于也周可能司長于晝實(shí)際蘆經(jīng)過益年數(shù)姜。在成際本法紙求取臭折舊捕中，俯建筑潔物的根壽命搏應(yīng)為刺經(jīng)濟(jì)種壽命爪，經(jīng)痛過年遇數(shù)應(yīng)米為有汽效經(jīng)正過年屬數(shù)，臂剩余談壽命進(jìn)應(yīng)為杠剩余連經(jīng)濟(jì)妙壽命質(zhì)。例5-臺4：栽有一最建筑自物，礎(chǔ)建筑咸總面體積10慌0濕m2，已良使用10年，牙單位現(xiàn)建筑敗面積裳的重劑置價(jià)潑格拔為50膜0元/平米肥，耐惜用年迎限30年，理殘值擾率5％。跳試用靜直線眠法計(jì)匆算該故建筑長物的青年折防舊額蘿、折啟舊總污額，第并估川計(jì)其站現(xiàn)值征。房屋他折舊伙和完哈損等疤級評詢定的礎(chǔ)有關(guān)黑規(guī)定建設(shè)抹部、擊財(cái)政節(jié)部制剩定的《房地濕產(chǎn)單作位會賴計(jì)制患度——會計(jì)齒科目蔥和會第計(jì)報(bào)果表》對經(jīng)甘租房賊產(chǎn)折扎舊時(shí)塌采用棗的一特些參結(jié)數(shù)的滾有關(guān)全規(guī)定赴如下：第五章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運(yùn)用舉例房屋仿結(jié)構(gòu)驕分類駐表4-廈4序號結(jié)構(gòu)類型定義1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全2磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋6磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋7簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等房屋網(wǎng)折舊涂和完亮損等幼級評尖定的撐有關(guān)皆規(guī)定第五章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運(yùn)用舉例各種灣結(jié)構(gòu)云房屋優(yōu)的耐良用年絡(luò)限（米單位賄：年鵝）附表4-同5結(jié)構(gòu)

用途鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等生產(chǎn)用房504040303030受腐蝕的生產(chǎn)用房353030202020非生產(chǎn)用房605050404040簡易結(jié)構(gòu)10各種堵結(jié)構(gòu)甩房屋避的殘浮值率謹(jǐn)一般疲為：灰鋼筋連混凝蘇土結(jié)榴構(gòu)和貍簡易堤結(jié)構(gòu)神為0、磚憂混結(jié)熊構(gòu)2％、巨磚木剛結(jié)構(gòu)察一等6％、射磚木侮結(jié)構(gòu)媽二等4％、刻磚木牧結(jié)構(gòu)竿三等3％。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運(yùn)用舉例（2）成刮新折技扣法根據(jù)加建筑免物的部建成作年代宅、新慮舊程若度等依，確屬定建婆筑物南的成胸新折考舊程霉度，睛直接皇求取密建筑蜻物的親估價(jià)平時(shí)點(diǎn)欲價(jià)值蘿。V＝C色q式中V仰─建筑勸物現(xiàn)社值（接元，溫元/m圖2）；C叫─建筑石物重激置價(jià)子格或冬重建腎價(jià)格練（元吩，元/m2）；t格─建筑貫物已念使用裹年限胃（年劍）；N轟─建筑膠物耐荷用年乎限（王年）夢；q伏─建筑耗物成唱新率鞭（％膝）。建筑俱物估撈價(jià)時(shí)逼點(diǎn)價(jià)裳值=建筑致物的老重新歷建造明成本×建筑拐物的翅成新農(nóng)率在實(shí)尋際估窩價(jià)中斥，成舉新率身是一賺個綜退合指傳標(biāo)，秋其求秘取可使以采什用“嚇先定馬量，抓后定卡性，哀再定挖量”暢的方皆式依競下列3個步修驟進(jìn)隊(duì)行：(1回)用年博限法身計(jì)算檢成新運(yùn)率。(2充)根據(jù)初建筑嘴物的菠建成火年代問對上正述計(jì)檔算結(jié)藝果作拆初步懶判斷愁，看攝是否繁吻合宿。(3仇)采用幣實(shí)際舍觀察饞法對鍛上述憲結(jié)果棚作進(jìn)共一步哨的調(diào)奴整，牲并說鄉(xiāng)豐明上犯下調(diào)秀整的屆理由煩。當(dāng)薯建筑充物的停維修醒養(yǎng)護(hù)斤屬于逼正常合的，鴨實(shí)際它成新蹲率與耍直線些法計(jì)撐算出靈的成刪新率扇相當(dāng)償；當(dāng)壘建筑執(zhí)物的憑維修猛養(yǎng)護(hù)倆比正碎常維細(xì)修養(yǎng)評護(hù)好之或經(jīng)娘過更附新改豪造的階，實(shí)腥際成舟新率申應(yīng)大飽于直峽線法笑計(jì)算隔出的誼成新繳率；拿當(dāng)建暖筑物蔥的維得修養(yǎng)鮮護(hù)比帥正常幫維修劉養(yǎng)護(hù)附差的愧，實(shí)魯際成局新率恰應(yīng)小夸于直勿線法榜計(jì)算趴出的玩成新宏率。當(dāng)R=穩(wěn)0時(shí)，用直歐線法悄計(jì)算雙成新臣率的淋公式岔為：第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運(yùn)用舉例（2）成蕩新折虎扣法成新炒折扣司法比阻較粗鋼略，茶主要汗用于裙初步配估價(jià)堅(jiān)，或訴者同固時(shí)需勁要對讀大量讀建筑司物進(jìn)摧行估拔價(jià)的光場合槍，尤盡其是辣開展超大范金圍的屬建筑業(yè)物現(xiàn)社值摸爸底調(diào)許查。例題逮：某10年前視交付份使用晃的建月筑物,估價(jià)罩人員立實(shí)地牲觀察包判斷鼻其剩盟余經(jīng)礎(chǔ)濟(jì)壽貢命為30年,殘值藍(lán)率為抽零.試用觀直線店法計(jì)槍算該飛建筑并物的紹成新衫率.該建慘筑物倚的成聰新率=3壟0/指(3服0+蟲10宋)=疤75斑%第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例2、市關(guān)場提真取法臂求折擦舊利用誰含有哥與估即價(jià)對舟象中逃建筑侍物具第有類得似折炭舊狀芽況的狐建筑牲物的斗可比陶實(shí)例岸，來姨求取控估價(jià)蝦對象驗(yàn)中的幣建筑疲物折巡壽舊的斬方法弓。所謂灶類似閉折舊效狀況，是指柱可比彩實(shí)例寒中的色建筑凱物的姓折舊它類型(物質(zhì)狀折舊破、功珠能折永舊、蹈經(jīng)濟(jì)質(zhì)折舊)和折貫舊程許度與棄估價(jià)診對象鄭中的甲建筑鋸物的本折舊果類型廣和折面舊程閃度相煤同或揪者相獻(xiàn)當(dāng)。舊房爐地的渣成本糖法公弦式為:舊的誘房地算價(jià)值=土地帖重新蛋購建職價(jià)格+建筑派物重益新購那建價(jià)戰(zhàn)格-建筑重物折盈舊建筑紗物折勸舊=土地座重新起購建央價(jià)格+建筑些物重紹新購?fù)敖▋r(jià)龜格-舊的獵房地休價(jià)值=建筑墳物重笨新購是建價(jià)堵格-(舊的優(yōu)房地顛價(jià)值-土地烏重新畝購建冷價(jià)格)=建筑惡物重斤新購構(gòu)建價(jià)繭格-建筑搶物折怒舊后界價(jià)值第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例2、市鄙場提深取法據(jù)求折文舊市場霜提取扶法求識取建盼筑物脾折舊愧的步盲驟和難主要窮內(nèi)容感如下:(1總)從當(dāng)迷地房依地產(chǎn)歡市場沙上搜瓶集大勺量的容交易象實(shí)例貼。(2確)從所破搜集器的交神易實(shí)伯例中傻選取欠三個員以上尋的可婆比實(shí)借例。馬要求時(shí)所選刪取的階可比騰實(shí)例簡中的董建筑版物與乳估價(jià)置對象章中的只建筑鼠物具赴有類卡似折欺舊狀牲況。(3拼)對每薪個可沒比實(shí)抱例的讀成交好價(jià)格胡進(jìn)行股付款女方式票等有寫關(guān)換決算、爺交易贊情況況修正煎、房容地產(chǎn)炒狀況職調(diào)整(注意放不對易其中墾的折笨舊狀擊況進(jìn)其行調(diào)岡整),但不瀉進(jìn)行暮市場賢狀況諸調(diào)整料。注意豈：不對祝折舊繳進(jìn)行舞調(diào)整后是因射為如生果對忽折舊趨進(jìn)行勁了調(diào)嗎整，默就提季取不劍出可傳比實(shí)隨例的慣折舊斧了。庸不進(jìn)藏行市獨(dú)場狀玻況調(diào)液整，壞是因總為市昏場狀度況的妨變化箏是折部舊的憲一部竭分，縫它屬壁于經(jīng)窄濟(jì)折踢舊的建范疇際，如愉果進(jìn)吸行了御調(diào)整濱，就豪相當(dāng)是于減打少了燒經(jīng)濟(jì)個折舊淹。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例2、市疫場提底取法茄求折披舊(4使)求取皺每個王可比貧實(shí)例課在其累成交銀日期產(chǎn)時(shí)的演土地躁重新范購建顏價(jià)格氏，然雜后將造前面羅換肥算、皆修正民和調(diào)朵整后沃的可虎比實(shí)霉例成莖交價(jià)聲格減疾去土咸地重美新購惹建價(jià)冠格得緊出建鐘筑物柱折舊擇后價(jià)宰值。(5委)求取醉每個絕可比是實(shí)例制在其趣成交獵日期戴時(shí)的工建筑蔥物重哥新購坊建價(jià)梯格，忠然后多將每動個可奧比實(shí)辮例的那建筑糠物重拐新購崇建價(jià)螺格減澇去前芹面求攪出的扣建筑詞物折坦舊后含價(jià)值閃得出適建筑攤物折餓舊。(6拜)將每功個可盡比實(shí)份例的舞建筑哀物折汗舊除廉以建雖筑物例重新紫購建綢價(jià)格痕轉(zhuǎn)換升為總片折舊看率。(7遣)將估罵價(jià)對捆象建露筑物截的重依新購勝建價(jià)搞格乘批以總?cè)闭叟f遞率，粱或者搏乘以警年平萄均折軟舊率缸再乘徒以建姑筑物求年齡相，便雁可以菊得到撓估價(jià)聰對象球建筑肅物折直舊，退即：建筑蔽物折襖舊=建筑中物重困新購均建價(jià)賠格×總折河舊率第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例2、市埋場提躍取法家求折庸舊建筑倉物折禾舊=建筑阻物重蔽新購愉建價(jià)羅格×年平學(xué)均折削舊率×建筑謠物年佛齡利用祖市場壟提取寶法求富出的智年平錄均折鳳舊率打，還陽可以媽求取藍(lán)年限活法所庫需要況的建掙筑物勺經(jīng)濟(jì)盆壽命偵。在繁假設(shè)復(fù)建筑丹物的從殘值多率為俊零的販情況辰下:建筑廚物經(jīng)關(guān)濟(jì)壽綁命=1/平均辮年折票舊率例如固，如假果通農(nóng)過市豬場提跑取法涼求出簽的估治價(jià)對側(cè)象建顆筑物售的年魔平均押折舊掛率為2%派,則可炎以根挺據(jù)2%的倒岔數(shù)估結(jié)計(jì)估否價(jià)對螺象建誼筑物覽的經(jīng)無濟(jì)壽問命為50年。此外耳，利跡用總水折舊汽率還惹可以迎求出殼建筑還物的信成新賄率：建筑丹物成者新率=1-總折傾舊率第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運(yùn)用舉例3、分楚解法分解高法是秋對建縫筑物獵各種羨類型鐘的折堤舊分差別予羊以分耀析和飛估算飛，然掠后將憂它們獲加總翻來求誓取建復(fù)筑物庫折舊輔的方姥法。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質(zhì)折舊B功能折舊C外部折舊運(yùn)用舉例3、分句解法A物質(zhì)粱折舊切的求評取方片法（1）將物照質(zhì)折銷舊項(xiàng)罪目分感為可修領(lǐng)復(fù)項(xiàng)寇目和不可法修復(fù)乖項(xiàng)目兩類暮。修或復(fù)是激指恢威復(fù)到雜新的漸或者論相當(dāng)號于新辱的狀織況，欲有的激是修落理，郵有的徑是更觸換。爛預(yù)計(jì)初修復(fù)憂所必示要的費(fèi)費(fèi)用噴小于昨或者欣等于衫修復(fù)際所能歡帶來反的房奶地產(chǎn)捕價(jià)值錫增加妄額的奪，是眠可修瓣復(fù)的遮，即：修復(fù)丙所必社要的紀(jì)費(fèi)用為≤希修趴復(fù)后巡壽的房啞地產(chǎn)沸價(jià)值-修復(fù)污前的房僻地產(chǎn)創(chuàng)價(jià)值反之抗，是克不可獻(xiàn)修復(fù)幅的。（2）對耀于可獨(dú)修復(fù)項(xiàng)目柳，估沸算在羞估價(jià)培時(shí)點(diǎn)漫采用店最優(yōu)筑修復(fù)紗方案鏡使其圈恢復(fù)年到新形的或策者相緩當(dāng)于敬新的兔狀況略下所本必要趴的費(fèi)供用作街為折塞舊額晝。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質(zhì)折舊B功能折舊C外部折舊運(yùn)用舉例3、分井解法A物質(zhì)煎折舊蘋的求給取方乳法（3）對于各不可管修復(fù)蹦項(xiàng)目病，根遇據(jù)其前在估狹價(jià)時(shí)飛點(diǎn)的毅剩余糖使用底壽命甲是否露短于嗓整體金建筑誕物的絮剩余倆經(jīng)濟(jì)越壽命蛋，分眼為短屬壽命筑項(xiàng)目唇和長虛壽命略項(xiàng)目批兩類汪。短壽告命項(xiàng)樣目是疾剩余墓使用臭壽命揚(yáng)短于伸整體納建筑住物剩沙余經(jīng)貴濟(jì)壽景命的夕部件變、設(shè)撒備、虜設(shè)施育等，甘它們仔在建盤筑物棋剩余李經(jīng)濟(jì)變壽命半期間曉遲早越需要漠更換得，甚益至需帥要更柱換多穴次。長壽租命項(xiàng)卵目是票剩余遇使用兵壽命塊等于嫂或者彈長于澆整體覆建筑稱物剩耽余經(jīng)佩濟(jì)壽股命的兼部件亮、設(shè)詳備、謀設(shè)施芳等，播它們充在建迎筑物脫剩余閱經(jīng)濟(jì)隸壽命伸期間氧是不僚需要攏更換沖的。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質(zhì)折舊B功能折舊C外部折舊運(yùn)用舉例3、分欣解法A物質(zhì)筐折舊回的求稀取方午法短壽潛命項(xiàng)夜目分別旨根據(jù)倒各自徐的重濾新購耍建價(jià)增格(通常噸為市己場價(jià)襯格、賊運(yùn)輸羞費(fèi)、肌安裝鼓費(fèi)等甘之和)、壽敵命、支年齡體或剩姨余使市用壽侮命，球利用鋸年限側(cè)法計(jì)氧算折炭舊額勤。長壽席命項(xiàng)殊目是合激在一蹈起，燭根據(jù)場建筑均物重挨新購詳建價(jià)機(jī)格減釀去可輝修復(fù)勤項(xiàng)目伯的修慶復(fù)費(fèi)升用和睡各短睬壽命菜項(xiàng)目蹤蝶的重承新購蘇建價(jià)團(tuán)格后葛的余礙額、筆建筑掩物的巨經(jīng)濟(jì)買壽命池、有距效年線齡或神剩余俱經(jīng)濟(jì)歌壽命機(jī)，利渴用年黎限法愈計(jì)算雨折舊鞭額。長壽搬命項(xiàng)煤目折舊條基數(shù)=建筑掌物重僑新購倚建價(jià)象格-可修黎復(fù)項(xiàng)帝目的遠(yuǎn)修復(fù)漢費(fèi)用-各短江壽命頑項(xiàng)目六的重府新購敘建價(jià)貸格(4柳)將可棚修復(fù)耕項(xiàng)目堅(jiān)的修熔復(fù)費(fèi)撲用、管短壽衡命項(xiàng)遙目的響折舊素額、也長壽崖命項(xiàng)寧目的頌折舊撫額相饒加，掘即為虹物質(zhì)壓折舊倡額。宜先逐將建續(xù)筑物緞區(qū)分券為可掠修復(fù)妖項(xiàng)目梢和不懶可修嗚復(fù)項(xiàng)隆目；對于咽可修技復(fù)項(xiàng)訂目，羊估計(jì)兆其修蘿復(fù)費(fèi)挺用作濁為折瞧舊額搬；對于沾不可解修復(fù)威項(xiàng)目嘉，再繁將其堤分為退短壽敏命項(xiàng)茅目和且長壽鹿命項(xiàng)柱目；甜其次溫采用對年限都法或蹄成新演折扣術(shù)法分箱別計(jì)塞算其廁折舊凍額將修未復(fù)費(fèi)倚用、邀短壽答命項(xiàng)聾目的笨折舊快額、愧長壽塵命項(xiàng)省目的榜折舊件額相籍加，亂便得朱到建協(xié)筑物懶的折脾舊總字額?！纠?-考6】某建咱筑物濱的重仇置價(jià)尋格為18碌0萬元早，經(jīng)迅濟(jì)壽鄭命為50年，車有效遺經(jīng)過晌年數(shù)跨為10年。艇其中沒，門盾窗等聽損壞鑄的修伸復(fù)費(fèi)吳用為2萬元追；裝腥修的灶重置浴價(jià)格依為30萬元虹，平遠(yuǎn)均壽桐命為5年，贈已使哥用3年；勞設(shè)備泉的重坐置價(jià)堡格為60萬元岡，平電均壽牧命為15年，少已使徹用10年。齊殘值屠率假樹設(shè)均紹為零震，試參計(jì)算篩其物妄質(zhì)折播舊總動額。【解】折舊尚總額名的計(jì)奶算分孝為以編下幾職個部尤分：（1）可抱修復(fù)距部分舊的折嘗舊額但：門窗辨等損氣壞的捉折舊及額=訓(xùn)2（萬爛元）（2）短仗壽命松項(xiàng)目閱的折減舊額勸：裝修爪的折跟舊額=熄30慘×（1/裁5）×3塌=風(fēng)1屆8（萬召元）設(shè)備來的折膊舊=策60蕉×（1/賄1唇5）×1桐