房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與四

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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

第四講

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

2第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)在營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。3第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益總之，沒(méi)有市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資寸步難行！4第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

市場(chǎng)調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時(shí)效性原則●全面性原則

●針對(duì)性原則

●創(chuàng)造性原則

5第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

6第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段7第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問(wèn)題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋8第二醫(yī)節(jié)司房偽地產(chǎn)場(chǎng)市場(chǎng)衛(wèi)調(diào)查評(píng)程序房地養(yǎng)產(chǎn)市僅場(chǎng)調(diào)裝查準(zhǔn)治備階均段●提出尼問(wèn)題逝，確座定目僵標(biāo)●初步權(quán)情況猛分析創(chuàng)（非漫正式場(chǎng)調(diào)查昌）●制定攜調(diào)查小方案悟、計(jì)歲劃9第二慈節(jié)肺房駛地產(chǎn)丙市場(chǎng)紹調(diào)查訓(xùn)程序●提出呼問(wèn)題盲，確照定目升標(biāo)解決遣以下呈幾個(gè)悲問(wèn)題保：1、為埋什么壩要做算這項(xiàng)殲研究暫（研殿究背險(xiǎn)景）2、想購(gòu)要知予道什玻么（顆確認(rèn)施目標(biāo)醒）3、結(jié)桶果有走什么殿用（甩衡量哨價(jià)值興）以江甜西龍仰南項(xiàng)冬目為痛例……10第二村節(jié)日房湖地產(chǎn)竿市場(chǎng)匪調(diào)查情程序●制尊定調(diào)行查方默案和趟計(jì)劃討論媽：調(diào)格查什怪么以希及怎忽么調(diào)勇查？以南漁沙項(xiàng)衛(wèi)目為德例，諒明確國(guó)目的固范圍艱和方喚法……11第二哭節(jié)布房衰地產(chǎn)非市場(chǎng)呈調(diào)查懇程序12第二蘇節(jié)慌房槽地產(chǎn)兼市場(chǎng)沙調(diào)查招程序13第二融節(jié)蛋房丹地產(chǎn)迫市場(chǎng)聾調(diào)查孫程序調(diào)研絹計(jì)劃掠表(示例)項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問(wèn)法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對(duì)象、樣本對(duì)象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開(kāi)始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問(wèn)項(xiàng)目、問(wèn)卷項(xiàng)目（附問(wèn)卷表）、分類項(xiàng)目等14第二音節(jié)晉房躁地產(chǎn)哲市場(chǎng)陪調(diào)查短程序調(diào)研夠計(jì)劃愚表(示例)（續(xù)夸）項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書(shū)的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書(shū)等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開(kāi)支數(shù)目、總開(kāi)支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等15第二測(cè)節(jié)捷房而地產(chǎn)戀市場(chǎng)姐調(diào)查溉程序房地仆產(chǎn)市狐場(chǎng)調(diào)蕩查實(shí)啊施階疏段●建立活調(diào)查扯組織●收集揭第二柜手資溪料●收集思第一括手資撇料16第二弦節(jié)舉房蜘地產(chǎn)許市場(chǎng)速調(diào)查塔程序樣本無(wú)設(shè)計(jì)辟中幾個(gè)嫌需要綿考慮筒的問(wèn)發(fā)題：1.調(diào)研迷總體調(diào)研輔總體插又稱受為母奧體，葉是指倒要調(diào)膝研的紹對(duì)象午的總唯和。昨明確宣調(diào)研烈總體命有助在于保腫證抽置樣的逃規(guī)范弟和樣幅本的礙合格四。2.樣本男單位樣本桐單位轎就是建抽樣宴的基爹本單江元，創(chuàng)有時(shí)蒜是個(gè)徐人，味有時(shí)的是家訴庭，習(xí)有時(shí)襪是公抽司。3.抽樣您框抽樣到框是正代表伍調(diào)研雄總體今對(duì)象磨的樣燥本列班表。17第二妖節(jié)散房罪地產(chǎn)碌市場(chǎng)黎調(diào)查廉程序樣本檔設(shè)計(jì)桃中幾個(gè)巨需要黎考慮阻的問(wèn)剛題：4.抽樣授設(shè)計(jì)根據(jù)購(gòu)調(diào)研氣方法輝的不閘同而極采取沾的不樣同抽挺樣技武術(shù)，象可分嗚為隨駱機(jī)抽忘樣和碑非隨體機(jī)抽那樣。5.樣本變規(guī)模樣本扯規(guī)模悔是指絹所抽六取的釘樣本乘量的煮多少亭。18第二闖節(jié)束房學(xué)地產(chǎn)或市場(chǎng)顏調(diào)查盆程序房地雙產(chǎn)市寬場(chǎng)調(diào)牌查分電析和伏總結(jié)是階段●數(shù)據(jù)標(biāo)的分財(cái)析與抄解釋●編寫(xiě)筋調(diào)研衡報(bào)告●總結(jié)幻玉、反專饋19第二沒(méi)節(jié)痕房前地產(chǎn)竹市場(chǎng)沒(méi)調(diào)查翻程序調(diào)研筆報(bào)告環(huán)包括鋤的主策要內(nèi)妻容有亮：●調(diào)查愧目的春、方昏法、助步驟饒、時(shí)穿間等氧說(shuō)明唐；●調(diào)查軍對(duì)象芽的基導(dǎo)本情凈況；●所調(diào)南查問(wèn)斥題的污實(shí)際施材料木與分角析說(shuō)債明；●對(duì)調(diào)皆查對(duì)賽象的籮基本見(jiàn)認(rèn)識(shí)瞇，做靈出結(jié)揀論；●提出厲建設(shè)負(fù)性的圖意見(jiàn)亞和建蓮議；●統(tǒng)計(jì)歸資料攀、圖半表等信必要香附件描。20第三甲節(jié)濕房辦地產(chǎn)俗市場(chǎng)欠調(diào)查校研究辰的主嶼要內(nèi)喇容住宅純市場(chǎng)高調(diào)研辦公等樓市庸場(chǎng)調(diào)另研商業(yè)躁用房爹市場(chǎng)黃調(diào)研21第三跌節(jié)蹈房股地產(chǎn)恒市場(chǎng)地調(diào)查控研究船的主誰(shuí)要內(nèi)學(xué)容住宅患市場(chǎng)么調(diào)研住宅矛市場(chǎng)特性：1、住班宅產(chǎn)血品結(jié)致構(gòu)復(fù)獄雜，乳附帶苗相關(guān)廈因素旺多2、住隔宅的秩區(qū)位也或地刷段、最價(jià)格控差異殃明顯3、購(gòu)絲式買頻觀率較煌低、姿購(gòu)買索決策笛復(fù)雜4、住悲宅市娘場(chǎng)與鬼消費(fèi)票者的棗長(zhǎng)期直收入星關(guān)系倆較為肺密切5、消俗費(fèi)者婚的購(gòu)炒買決通策與戲融資范機(jī)制激相關(guān)6、住儲(chǔ)宅購(gòu)搜買和創(chuàng)持有亡決策汗與人啊們的組資產(chǎn)羊組合哲狀況侮聯(lián)系則密切22第三氏節(jié)班房畢地產(chǎn)叛市場(chǎng)菜調(diào)查傷研究繪的主老要內(nèi)旗容住宅發(fā)市場(chǎng)悅調(diào)研住宅虎市場(chǎng)懷調(diào)研沈的關(guān)鍵齡點(diǎn)：1、地錘區(qū)經(jīng)曾濟(jì)分月析2、人永口統(tǒng)陵計(jì)特妙征分暴析（市見(jiàn)美點(diǎn)國(guó)西痛雅圖分研究攜報(bào)告仍）3、供浮求關(guān)櫻系分掌析（騾三種觸類型愈及其淘判斷紙）4、價(jià)嫩格分巖析5、購(gòu)鍋買力允分析6、消嶺費(fèi)者著偏好麻分析牛（見(jiàn)叢時(shí)代辯地產(chǎn)思南海舟里水綢項(xiàng)目殼提案宮）7、競(jìng)吃爭(zhēng)分揪析8、產(chǎn)市品分魔析23第三牲節(jié)已房掩地產(chǎn)周市場(chǎng)麥調(diào)查涉研究忠的主閑要內(nèi)痰容辦公艘樓市疤場(chǎng)調(diào)志研辦公待樓市豎場(chǎng)特性：1、與第地區(qū)改經(jīng)濟(jì)莊增長(zhǎng)長(zhǎng)前景冒密切施相關(guān)(世界置最貴刪的寫(xiě)河字樓客在紐勁約、晨倫敦就、巴萄黎、寒東京辣和香葬港，卷近期影中國(guó)優(yōu)大陸魯寫(xiě)字拿樓租互金持慎續(xù)看貴漲)2、區(qū)膛位質(zhì)拼量對(duì)令辦公有樓市恭場(chǎng)的較影響李大3、辦吊公樓習(xí)沿重濱要交杠通線冶呈帶攀狀或葵在城擠市中流心區(qū)聯(lián)、次比中心永區(qū)塊協(xié)狀分坊布、削集聚辯效應(yīng)啦明顯4、辦掉公樓米本身是與客脖戶品乘質(zhì)的旱一致談性5、受僅交通叉、通便訊等罩基礎(chǔ)磁設(shè)施珍配套筑情況浙的影艇響（槐珠江良新城編中軸羽線地烏下將獄建設(shè)券直接眠通達(dá)爽白云故機(jī)場(chǎng)鬼的登敢機(jī)快父線）24第三典節(jié)撞房具地產(chǎn)肥市場(chǎng)步調(diào)查予研究廊的主揀要內(nèi)犧容辦公扒樓市澤場(chǎng)調(diào)簡(jiǎn)研辦公篇樓市姥場(chǎng)調(diào)右研的關(guān)鍵允點(diǎn)：1、地攀區(qū)經(jīng)鳳濟(jì)分朱析經(jīng)濟(jì)臟增長(zhǎng)退、消趕費(fèi)水稠平、毅人均脆收入擦、優(yōu)越勢(shì)產(chǎn)械業(yè)與稱劣勢(shì)稿產(chǎn)業(yè)扔情況壩等2、產(chǎn)需品分港析是起飼點(diǎn)也蝕是終翻點(diǎn)可以案分為失甲、腫乙、催丙、剃丁等繁四級(jí)原，研陪究包擱括區(qū)饑位質(zhì)賣量、現(xiàn)建筑格成新培度、志可租鴉面積稀比率危、樓念層及值層高堤、硬耐件設(shè)品施、榜租金孕水平烤、免葉租期彈及租墾金遞秒增速脆度、襖租戶石分析區(qū)等25第三喂節(jié)摩房鏟地產(chǎn)熔市場(chǎng)受調(diào)查賴研究伙的主滑要內(nèi)析容辦公登樓市孝場(chǎng)調(diào)忍研辦公搜樓市噴場(chǎng)調(diào)霧研的關(guān)鍵暑點(diǎn)：3、市辨場(chǎng)區(qū)料分析區(qū)位差通達(dá)冠度、爪商服候設(shè)施的完備遭度等4、需歌求分濾析宏觀珠層面澇，項(xiàng)棕目所螺在區(qū)卷域總序需求翠；微徐觀層腔面，峽結(jié)合沖項(xiàng)目些特征叉確定改潛在頂客戶叔的數(shù)酬量和姿定性蹦特征5、供新給分在析現(xiàn)場(chǎng)貓觀察亞獲得蕉現(xiàn)存下各級(jí)例寫(xiě)字奶樓的遞總面蓮積、倚已出源租面航積、倘空置忽面積絹等數(shù)警據(jù)；早各種自渠道叫估算愧未來(lái)餃的供瓦應(yīng)量（參奶見(jiàn)高室力報(bào)森告）26第三唇節(jié)果房模地產(chǎn)文市場(chǎng)淘調(diào)查蹦研究碌的主堅(jiān)要內(nèi)紹容辦公鏟樓市栗場(chǎng)調(diào)臉研辦公恒樓市主場(chǎng)調(diào)宇研的關(guān)鍵限點(diǎn)：6、市財(cái)場(chǎng)吸幫納速快度分叛析吸納阿速度憑是聯(lián)叉系供過(guò)求分價(jià)析和蹄競(jìng)爭(zhēng)灶分析龍的中秧間環(huán)乏節(jié)7、競(jìng)聰爭(zhēng)分雙析27第三飾節(jié)預(yù)房掘地產(chǎn)作市場(chǎng)林調(diào)查僻研究廈的主吐要內(nèi)俯容辦公顧樓市躍場(chǎng)調(diào)禮研辦公必樓市初場(chǎng)調(diào)燦研的注意表事項(xiàng)：1、研縱究方喚法選絲式擇因?yàn)橘e要訪姥問(wèn)機(jī)走構(gòu)，跑比較豈難入厘手，杏要建塔立人額脈；突受規(guī)肢劃等腎影響描大，轎要留體意政練府有宇關(guān)部拍門(mén)的貫動(dòng)向2、抽存樣方虎法不同音細(xì)分邪市場(chǎng)塊差異勸巨大唐，故截抽樣泳多使悲用分亞層抽她樣的殿辦法斯，特幼征變丘量取嫁區(qū)域渣和等灘級(jí)。賣需求拆分析般中，皺潛在皺消費(fèi)裙者也界可使糕用分范層抽奶樣的憐方法生進(jìn)行28第三雖節(jié)短房藝地產(chǎn)唇市場(chǎng)霸調(diào)查呢研究越的主徹要內(nèi)鐘容商業(yè)峽用房假市場(chǎng)矩調(diào)研商業(yè)萍用房狼市場(chǎng)特性：1、對(duì)驅(qū)商業(yè)努用房瘦的需欺求是閣一種蹈引致炊需求線（為掩什么蔬北京頁(yè)路開(kāi)偉六福衰金鋪它會(huì)成爪功，疊但到柏了沙悉河大早街就貨不行輝，到勾了芳鍋村東刃塱，啊就剩領(lǐng)下金阿六福饑了？胞）2、與恒地區(qū)劈燕經(jīng)濟(jì)貴發(fā)展貓狀況機(jī)密切默相關(guān)3、與課人口甘聚集柳度密南切相殖關(guān)（覺(jué)人口初紅利棵同樣袋對(duì)商逆業(yè)物赴業(yè)有挺影響調(diào)）4、受襖中等崗收入藏家庭考的收懂入水瓶平和路需求莖偏好斥影響型較大5、受趴交通益狀況漿的影堵響較碑大（閉人民鹽路的役蕭條糖）29第三染節(jié)隊(duì)房礎(chǔ)地產(chǎn)聯(lián)市場(chǎng)聾調(diào)查扇研究服的主瘦要內(nèi)跑容商業(yè)卸用房甚市場(chǎng)鬧調(diào)研商業(yè)反用房擇市場(chǎng)冬調(diào)研狼的關(guān)鍵題點(diǎn)：1、地薦區(qū)經(jīng)撒濟(jì)分抖析經(jīng)濟(jì)倦增長(zhǎng)先、消木費(fèi)水婆平、素人均惜收入臥、優(yōu)株勢(shì)產(chǎn)箱業(yè)與蟲(chóng)劣勢(shì)誓產(chǎn)業(yè)單情況蒸等30第三膝節(jié)尸房混地產(chǎn)潔市場(chǎng)踩調(diào)查慨研究膀的主叨要內(nèi)費(fèi)容商業(yè)疑用房劇市場(chǎng)具調(diào)研商業(yè)孝用房獅市場(chǎng)倡調(diào)研謊的關(guān)鍵懇點(diǎn)：2、商閥業(yè)用達(dá)房產(chǎn)紐奉品分蔑析內(nèi)、充外部鹽分析內(nèi)部帆分析閥包括找：營(yíng)搖業(yè)面顫積、華倉(cāng)儲(chǔ)判面積許、設(shè)乎備用撈房、艙管理爛辦公吊面積色、停排車場(chǎng)朵等其埋他面趴積外部替分析房誠(chéng)包括段：周崗邊街慣道系驗(yàn)統(tǒng)、訂所處掃具體吸位置玩、顧鏈客如踏何通噸達(dá)，豆與交溪通路齒線及瀉樞紐讀關(guān)系放、交領(lǐng)通流野量及嚷人流翻量等31第三蜜節(jié)除房廟地產(chǎn)魔市場(chǎng)往調(diào)查劫研究岡的主棚要內(nèi)腹容商業(yè)檔用房四市場(chǎng)鍬調(diào)研商業(yè)抗用房示市場(chǎng)瞧調(diào)研永的關(guān)鍵棚點(diǎn)：3、商鈴業(yè)經(jīng)濕營(yíng)領(lǐng)致域分邀析注意帝商業(yè)恭經(jīng)營(yíng)統(tǒng)上的以集聚肯效應(yīng)蔥（食脫街、件專業(yè)病市場(chǎng)味），霞面對(duì)生集聚踐，你親可以按選擇……32第三池節(jié)剝房?jī)|地產(chǎn)逼市場(chǎng)已調(diào)查惰研究瓣的主萄要內(nèi)錯(cuò)容商業(yè)嗎用房怨市場(chǎng)平調(diào)研商業(yè)置用房境市場(chǎng)婦調(diào)研務(wù)的關(guān)鍵覺(jué)點(diǎn)：4、競(jìng)撐爭(zhēng)分趁析兩個(gè)銷層次浸：直接舞層次順，商寨業(yè)用寬房投逐資者唉之間棍為爭(zhēng)誘奪租伶戶的胖競(jìng)爭(zhēng)李，廣樸大商懸業(yè)中洲心與Un膨i-刷Ma菜ll之間過(guò)的競(jìng)口爭(zhēng)間接深層次已，經(jīng)梅營(yíng)商酬品或才勞務(wù)巨的經(jīng)譽(yù)營(yíng)者換之間抬的競(jìng)量爭(zhēng)，臉即經(jīng)發(fā)營(yíng)者丟爭(zhēng)奪偏一般犯消費(fèi)膚者或搖顧客芽的競(jìng)啊爭(zhēng)，M記與KF鵲C競(jìng)爭(zhēng)兩者熔相互糟影響33第三齡節(jié)本房驅(qū)地產(chǎn)懶市場(chǎng)才調(diào)查胸研究巨的主貫要內(nèi)妖容商業(yè)噴用房藏市場(chǎng)甚調(diào)研商業(yè)行用房袋市場(chǎng)堂調(diào)研沙的關(guān)鍵屬點(diǎn)：5、市旗場(chǎng)容轉(zhuǎn)量分令析確定倆商業(yè)學(xué)用房壺所經(jīng)子營(yíng)的歉商品埋和勞完務(wù)準(zhǔn)攝備面宣對(duì)的支顧客探特征叛和規(guī)買模，登包括墊潛在帶顧客厚收入揪水平錯(cuò)、消纏費(fèi)支紫出、概消費(fèi)絕頻率銀、額忌度；概潛在跌顧客講的人煤口特座征和亞行為再特征茅等還要層估算紐奉本項(xiàng)毀目預(yù)挽計(jì)市診場(chǎng)占應(yīng)有率見(jiàn)吉覺(jué)之島燒案例34第三惹節(jié)上房抬地產(chǎn)符市場(chǎng)蛋調(diào)查案研究奶的主躁要內(nèi)哈容商業(yè)劍用房蜂市場(chǎng)務(wù)調(diào)研商業(yè)根用房唯市場(chǎng)櫻調(diào)研謀的關(guān)鍵脹點(diǎn)：6、供公求關(guān)紐奉系分姥析分為夸兩個(gè)還層次優(yōu)：銷閃售商振品和傅勞務(wù)盜的供荷求關(guān)晉系分辟析與弱商業(yè)舍用房橋本身鏟的供濫求關(guān)芳系分亦析例如搶：珠汁江新辭城還領(lǐng)能不談能增倘加五頭星級(jí)短酒店勾？35第三益節(jié)報(bào)房刃地產(chǎn)嶄市場(chǎng)救調(diào)查逝研究勻的主佳要內(nèi)定容商業(yè)店用房奴市場(chǎng)械調(diào)研商業(yè)墊用房慈市場(chǎng)再調(diào)研封的關(guān)鍵保點(diǎn)：7、商掏業(yè)用五房需役求潛陷力分莖析最后宏一步唯，也塵是最零重要兄一步皂，在腹前期稠研究肥基礎(chǔ)殖上估劍計(jì)供演求缺乞口、菊確定舒市場(chǎng)稀租金濾變化封趨勢(shì)禮及項(xiàng)路目的狐財(cái)務(wù)隊(duì)評(píng)價(jià)跟指標(biāo)36第三葵節(jié)忙房交地產(chǎn)凝市場(chǎng)唯調(diào)查經(jīng)研究含的主混要內(nèi)每容商業(yè)風(fēng)用房瞧市場(chǎng)嚇調(diào)研商業(yè)名用房亭市場(chǎng)碧調(diào)研蕩的注意路事項(xiàng)：1、研聾究方占法選腔擇直接披到現(xiàn)拘場(chǎng)觀繭察往竟往收燃效甚幸微，賄要有令內(nèi)線2、抽館樣方旗法多使滑用判慶斷抽棋樣的敏方法畏，做墓典型測(cè)調(diào)研37第三持節(jié)冬房灘地產(chǎn)細(xì)市場(chǎng)擴(kuò)調(diào)查牙研究兵的主帥要內(nèi)規(guī)容市場(chǎng)帳環(huán)境詢調(diào)研●宏觀鐘環(huán)境足調(diào)研●區(qū)域蚊環(huán)境稻調(diào)研●項(xiàng)目其微觀帳環(huán)境癢調(diào)研38第三糾節(jié)牽房飄地產(chǎn)鐵市場(chǎng)依調(diào)查堅(jiān)研究庭的主食要內(nèi)撕容宏觀胞環(huán)境掌調(diào)研經(jīng)濟(jì)醒環(huán)境政策膠環(huán)境人口嶄環(huán)境城市篩發(fā)展冰概況文化月、行堵業(yè)、未技術(shù)償?shù)雀黠暦N環(huán)訓(xùn)境39第三提節(jié)慣房交地產(chǎn)淘市場(chǎng)委調(diào)查段研究渾的主跡要內(nèi)辣容區(qū)域勸環(huán)境頸調(diào)研區(qū)域鳥(niǎo)規(guī)劃敢、景丈觀、元交通補(bǔ)、人苦口構(gòu)姿成交通鏟條件呈研究影響即區(qū)域勸發(fā)展筒的其倡他因堆素研循究（避歷史蹄、文財(cái)化等設(shè)）區(qū)域窩內(nèi)總言體價(jià)取格水診平與惕供求爺關(guān)系鉛分析40第三覺(jué)節(jié)替房沸地產(chǎn)模市場(chǎng)坦調(diào)查悶研究嶺的主壘要內(nèi)之容項(xiàng)目嶄微觀仰環(huán)境茂調(diào)研用地嚷?tīng)顩r惹及開(kāi)窯發(fā)條穴件分蟲(chóng)析項(xiàng)目浙所在劑地周掀邊環(huán)齒境分娘析（舍主要耐針對(duì)次配套戲設(shè)施董情況哨、人口脈數(shù)量裙和素泥質(zhì)分貍析等）對(duì)外陷聯(lián)系蒼程度關(guān)、交否通組今織分溜析41第三所節(jié)縣房會(huì)地產(chǎn)棚市場(chǎng)朵調(diào)查關(guān)研究甚的主雷要內(nèi)論容消費(fèi)科者調(diào)蠻研●消費(fèi)乘者的任購(gòu)買唇力水封平●消費(fèi)嬌者的效購(gòu)買塊傾向●消費(fèi)招者的案共同誘特性42第三眠節(jié)敘房而地產(chǎn)車市場(chǎng)慨調(diào)查激研究暈的主菌要內(nèi)稿容消費(fèi)銀者調(diào)仔研要西解決櫻的幾嫁個(gè)問(wèn)蔑題：買家逃是誰(shuí)(W拐ho貫)？栽購(gòu)買邊者（Oc版cu彎pa惰nt）買什覽么(W族ha客t)？紹購(gòu)訊買對(duì)職象(O足bj覽ec智t)為什蠶么買(W造hy石)？楚購(gòu)買愿目的(O追bj甜ec件ti規(guī)on澇)參與亭購(gòu)買(W火ho絨m)？襖購(gòu)什買組識(shí)織(O哪rg商an典iz渡at潑io爆n)什么牙時(shí)候孩買(W世he烏n)購(gòu)買滋時(shí)機(jī)(O忍cc控as柄io黑ns總)在哪寧里買(W巧he前re貢)？綿購(gòu)買申地點(diǎn)(O彼ut房誠(chéng)le件t)如何倒購(gòu)買(H破ow勿)？拔購(gòu)買癥行為(O現(xiàn)pe絮ra愛(ài)ti店on時(shí))43第三啄節(jié)詠房吼地產(chǎn)榴市場(chǎng)礙調(diào)查篇研究釀的主隙要內(nèi)唯容競(jìng)爭(zhēng)塔樓盤(pán)蹄調(diào)研（一骨類是紗與所飾在項(xiàng)首目處洋在同翻一區(qū)純域的刷樓盤(pán)寇；另迎一類禾是不杜同區(qū)他域但病定位菊相似罵的樓步盤(pán)）●產(chǎn)品耕（區(qū)剪位、乓產(chǎn)品英特征陳、分歪期開(kāi)之發(fā)情袖況、恨交樓攏時(shí)間難等）●價(jià)格悔（單脂價(jià)、辛總價(jià)乖、付有款方女式等享）●渠道籃（售鍬樓部繡、媒惕體選向擇、偏廣告這投入教強(qiáng)度聲、訴岡求點(diǎn)筑等）●促銷（促輛銷手凡法等請(qǐng)）●銷售標(biāo)情況圾（銷宜售率饅、銷晚售順棋序、拴客戶括群分搭析等垮）●物業(yè)碼管理蓮（管顧理內(nèi)餡容、術(shù)管理贏情況瓣、管誼理費(fèi)霜以及對(duì)管理占公司溉等斃）44第三兄節(jié)網(wǎng)房悠地產(chǎn)禽市場(chǎng)抱調(diào)查狀研究稻的主先要內(nèi)鏟容競(jìng)爭(zhēng)圣對(duì)手凱調(diào)研●確定小調(diào)研壩內(nèi)容●分析垃，評(píng)鏈價(jià)競(jìng)隱爭(zhēng)對(duì)抹手的凝優(yōu)勢(shì)畏與劣議勢(shì)●為機(jī)睛構(gòu)調(diào)扁整及窮開(kāi)發(fā)傘戰(zhàn)略摟提供芒準(zhǔn)確參依據(jù)45第四殖節(jié)禮房史地產(chǎn)嚼市場(chǎng)屑調(diào)查什方法滿分類按調(diào)葡查目壇的分做類探測(cè)迷性調(diào)液查、尾描述丹性調(diào)漁查、勉因果抽性調(diào)易查、丘預(yù)測(cè)鞭性調(diào)惰查按調(diào)限查范撕圍和唯對(duì)象遙分類全面虜普查毒、重欣點(diǎn)調(diào)續(xù)查、盡隨機(jī)噴抽樣章與非埋隨機(jī)吧抽樣按調(diào)腐查資垃料的熊來(lái)源層分類收集繩第二根手資薪料的氣案頭撿研究鋒和收祖集第背一手縮慧資料殿的初謙級(jí)研蛛究46第四涼節(jié)束房訪地產(chǎn)臟市場(chǎng)陣調(diào)查旬方法左分類按調(diào)麻查目殿的不燥同：探測(cè)括性調(diào)腰查又稱傘非正覺(jué)式調(diào)妨查。浙幫助月找出脫問(wèn)題杰的癥餃結(jié)所句在，用然后咱再作規(guī)進(jìn)一廳步研騾究，慶以明危確調(diào)麻查對(duì)庫(kù)象，棋確定逼調(diào)查捐重點(diǎn)牙，選喉?yè)裾{(diào)泊查方欠法，盾尋找扎調(diào)查印時(shí)機(jī)肚。回掙答的腸是“可以辱做什貝么”的問(wèn)才題。描述梳性調(diào)醒查指對(duì)賓確定乒調(diào)查造的問(wèn)趙題通刃過(guò)收澡集資惹料、兼做更鈔深入經(jīng)、更斃全面俗的分洽析，挖確認(rèn)臂問(wèn)題第真相長(zhǎng)，并瞧對(duì)問(wèn)瓦題的軍性質(zhì)爸、形裳式、迅存在興、變卻化等海具體上情況枕做出唯現(xiàn)象窄性和杠本質(zhì)萌性的煎描述西?；毓鸬木耸恰笆鞘怖拭础钡膯?wèn)己題。因果龍性調(diào)乒查是對(duì)狹導(dǎo)致量研究姨對(duì)象變存在扇或變兆化的興內(nèi)在令原因回和外姨部因鴨素的茅相互倉(cāng)聯(lián)系洗和制帶約關(guān)豆系做敞出說(shuō)摘明，伐并對(duì)涉諸因卻素之窯間因習(xí)果關(guān)言系、瓦主從星關(guān)系辨、自馳變量飼與因惱變量確的關(guān)全系進(jìn)皺行定喝量與改定性順的分成析，菊指出沿調(diào)查繁對(duì)象沖產(chǎn)生排的原泰因及甲其形窗成的莫結(jié)果踢。回總答的“為什姓么”的問(wèn)筐題。預(yù)測(cè)灶性調(diào)驕查是在敗經(jīng)過(guò)識(shí)調(diào)查辨研究蜂的基門(mén)礎(chǔ)上屈，對(duì)穿市場(chǎng)巧的發(fā)旁展趨豬勢(shì)及師其未法來(lái)變阻遷形撓態(tài)、淋變遷鐵原因桃、變圓遷時(shí)雹間進(jìn)夾行估君算、積預(yù)測(cè)刷?；孛鸬墓ナ恰皩?lái)生怎么陷樣”的問(wèn)魚(yú)題。47第四傭節(jié)滅房焦地產(chǎn)膏市場(chǎng)婆調(diào)查犧方法訴分類按調(diào)柄查范景圍和紹對(duì)象母不同毫：全面珍普查全面凱普查灰是指現(xiàn)對(duì)調(diào)科查對(duì)絞象總東體所夠包含做的全鏈部單傭位無(wú)況一例泉外地核逐個(gè)防進(jìn)行著調(diào)查玻。重點(diǎn)漢調(diào)查在調(diào)擠查對(duì)璃象中燃選擇刑一部瓣分對(duì)辰全局德具有賄決定淹性作跳用的笑重點(diǎn)貴單位股所進(jìn)滑行的群調(diào)查宵。隨機(jī)軍抽樣是從振母體窄中任養(yǎng)意抽概取樣質(zhì)本，沒(méi)根據(jù)貿(mào)調(diào)查智樣本餅空間免的結(jié)傲果來(lái)洪推斷鹿母體欺的情磁況。獎(jiǎng)（簡(jiǎn)茶單隨笨機(jī)抽重樣、件分層辰隨機(jī)濾抽樣維、分深群隨館機(jī)抽搏樣）非隨贊?rùn)C(jī)抽傍樣是指咐市場(chǎng)顯調(diào)查霜人員跳在選蜘取樣椒本時(shí)摟并不嘆是隨片機(jī)選秧取，攪而是病先確算立某穩(wěn)個(gè)標(biāo)掃準(zhǔn)，厲然后箱再選添取樣嗚本，亞這樣趕，每怖個(gè)樣撓本被醉選擇門(mén)的概怠率并月不是惹相等銅的。陣（任倚意抽花樣、宴判斷認(rèn)抽樣視、配寬額抽濃樣）48第四池節(jié)競(jìng)房羞地產(chǎn)耀市場(chǎng)腹調(diào)查乎方法技分類隨機(jī)逝抽樣簡(jiǎn)單憐隨機(jī)貪抽樣使用俊隨機(jī)諸選擇可的方眼法，闖保證蜓總體印中的梳每一悟個(gè)成遠(yuǎn)員被喪選中擱的機(jī)骨會(huì)都萬(wàn)相同摘。分層框隨機(jī)魄抽樣即對(duì)摧整體憶按某沈種特曲征（蔥如年序齡、狡收入倘、職莖業(yè)等鼓）分驚組（種分層膏），局然后塔從各粒組（辜層）缸中隨抬機(jī)抽妄取一抱定數(shù)逃量的謙樣本顯。分群筒隨機(jī)藥抽樣即將弟總體堂按一裕定特標(biāo)征分伶成若患干群每體，插隨機(jī)爽抽取獎(jiǎng)其中乏一部防分作拔為樣燃本。49第四翠節(jié)來(lái)房褲地產(chǎn)枯市場(chǎng)丙調(diào)查部方法目分類隨機(jī)緞抽樣分層剝隨機(jī)鐮抽樣Vs分群兔隨機(jī)確抽樣分群糧抽樣猾是將累樣本塞總體旺劃分五為不類同群趴體，煉這些持群體議間性光質(zhì)相積同，湖然后泊再將培每個(gè)折群體喜進(jìn)行蛇隨機(jī)存抽樣利，這咱樣，導(dǎo)每個(gè)臟群體辟內(nèi)部暗存在蒸性質(zhì)踐不同緩的樣擦本，彈即“群叔間差跟別小怨，群鍵內(nèi)差貨別大癢”；分層結(jié)抽樣蚊則是礦將樣陰本總癥體劃照分為漏幾大鳥(niǎo)類，偉這幾域大類饅之間慚是有限差別豈的，恒每一非類則箭是由臺(tái)性質(zhì)鐮相同嚴(yán)的樣銅本構(gòu)讓成。蓬即“層孤間差免別大倆，層西內(nèi)差故別小粗”。50第四膨節(jié)請(qǐng)房炊地產(chǎn)偏市場(chǎng)蚊調(diào)查慘方法拼分類非隨罷機(jī)抽耗樣任意間抽樣又稱熔偶遇賤抽樣遇，即優(yōu)市場(chǎng)立調(diào)查猛人員桌根據(jù)啦最方晨便的膊時(shí)間禾、地掙點(diǎn)，絮在調(diào)貝研對(duì)鞋象范僑圍內(nèi)倆任意砌選擇味一定新數(shù)量濱的樣侵本進(jìn)錘行調(diào)鈔查。判斷紡抽樣又稱劈燕目的技抽樣壇，即宮市場(chǎng)祥調(diào)查亭人員枯根據(jù)抹自己降的主座觀意懇愿、獲經(jīng)驗(yàn)傍和知未識(shí)，找從總防體中揮選擇英具有愉典型爸代表傳性樣膊本作卻為調(diào)鄙查對(duì)桌象的棕一種辜抽樣少方法伏。配額貪抽樣首先湊將總怖體中柔的所伶有單郵位按造一定灣的標(biāo)劈燕志分歉為若爸干類農(nóng)（組狂），域然后影在每姥個(gè)類毀（組虎）中春用任殃意抽厘樣或姨判斷占抽樣汪方法謙選取超樣本縣單位站。采用專配額鉆抽樣蝦，事木先要座對(duì)總尚體中夫所有耕單位照按其伸屬性榜、特徒征分暑為若撐干類堪型，海然后溝按各徑個(gè)控萍制特鹽征分爽配樣狠本數(shù)堆額。51第四四節(jié)喪房流地產(chǎn)餓市場(chǎng)窩調(diào)查擺方法漫分類按調(diào)諒查資徹料來(lái)轎源的瞧不同稠：案頭盼研究又稱霜為二和手資串料研碗究，訂是指咱利用殿第二辟手資封料來(lái)姓進(jìn)行齒部分討或全蘿部的遷研究禮工作供。初級(jí)毅研究又稱寶為第決一手霉資料儉的研見(jiàn)究。逝必須鋸在制別訂詳襪細(xì)的痛調(diào)查數(shù)方案模的基丘礎(chǔ)上亮，由惕調(diào)查滔人員和通過(guò)獄訪問(wèn)怨、實(shí)填驗(yàn)或漠觀察厲方法腥來(lái)獲趣取資榜料。1.碌觀察衛(wèi)法（如浩直接閥觀察殃、親罰自經(jīng)搏歷、語(yǔ)痕跡照觀察陽(yáng)、行牛為紀(jì)村錄等閉）2.癢實(shí)驗(yàn)境法3.詢問(wèn)足法（如株小組庸座談?wù)追ā⑻由疃戎吩L談霉法、總投影筋技法冶、面揮訪調(diào)訓(xùn)查法沿、電話撓調(diào)查逝法、郵寄車調(diào)查薯法等）（注討意每碧種方富法的睛定義章、應(yīng)織用范悅圍和洪優(yōu)劣呢）參塊見(jiàn)教忠材p1復(fù)20欣-1憑2452第四宴節(jié)法房掉地產(chǎn)雁市場(chǎng)崇調(diào)查蘆方法趕分類按調(diào)管查結(jié)吸果的船不同掩性質(zhì)磚分類撤：定性盆研究傳遞皺了一采種看擺法或賓直覺(jué)零，可巾以為按定量末研究匪提供飄作進(jìn)鋒一步謊深入稻探索舟的關(guān)經(jīng)鍵性隸信息塌，為仇定量德調(diào)研魂指明堂方向懇?？啥谭譃橐敝苯影菡{(diào)研僚和間燒接調(diào)漏研兩智種。定量研究定量它研究墳的方繩法主特要包角括詢纖問(wèn)法歸中的柿入戶鑒面訪果調(diào)查燙、郵貌寄調(diào)究查、艙電話批調(diào)查狠、留言置問(wèn)灑卷以偏及實(shí)泰驗(yàn)法泰等。53第五就節(jié)承房恢地產(chǎn)饅市場(chǎng)督調(diào)查妥問(wèn)卷鑒設(shè)計(jì)問(wèn)卷權(quán)功能能將筐所要被調(diào)查鉆的問(wèn)泛題明幣確地衫傳達(dá)迷給被婚調(diào)查擁者；設(shè)法奏取得寺對(duì)方自合作頓，最作終取芳得真摧實(shí)、嘉準(zhǔn)確勻的答崇案。問(wèn)卷立設(shè)計(jì)皆原則●目的捷性原難則：要求脊在問(wèn)菜卷設(shè)既計(jì)時(shí)膚重點(diǎn)鋤突出●可接專受性泥原則僻：要能與地比橡較容上易地灑讓被棉調(diào)查尖者接浸受●順序菜性原腔則：要講輝究問(wèn)醉卷的迅排列漿順序田，使壯問(wèn)卷必條理娛清楚●簡(jiǎn)明誰(shuí)性原頸則:內(nèi)容栗要簡(jiǎn)捏明、接調(diào)查莫時(shí)間哨要簡(jiǎn)哈短、罵形式萍要簡(jiǎn)加明易情懂、邁易談●匹配踢性原姨則：要使劫被調(diào)扮查者半的回教答便伙于進(jìn)惑行檢障查、降數(shù)據(jù)爹處理雪和分碼析54第五腫節(jié)韻房辟地產(chǎn)悼市場(chǎng)縱調(diào)查建問(wèn)卷橫設(shè)計(jì)問(wèn)卷充的一低般結(jié)睜構(gòu)●問(wèn)場(chǎng)卷標(biāo)衡題●問(wèn)錢(qián)卷說(shuō)盛明●被熔訪者基本遞情況●調(diào)查弱主題訂內(nèi)容●編碼●作業(yè)隸證明預(yù)的記蟲(chóng)載（參架見(jiàn)教規(guī)材P1車45頁(yè)）55第五振節(jié)怒房葛地產(chǎn)璃市場(chǎng)熄調(diào)查顏問(wèn)卷捉設(shè)計(jì)調(diào)查湖問(wèn)卷章的提勺問(wèn)形切式●封閉零式提型問(wèn)封閉射式提魔問(wèn)是桐指事婚先已專設(shè)計(jì)已出了美問(wèn)題系的各淘種可窄能的暢答案司，被春調(diào)查初對(duì)象皮只要妻或只慨能從厘中選粉擇一緞個(gè)或擔(dān)幾個(gè)賣現(xiàn)成忌答案款的提坐問(wèn)方占式。侄這種贈(zèng)提問(wèn)域方式雪便于算統(tǒng)計(jì)暈，但椒回答岸的伸糾縮性咸較小緞。56第五鴉節(jié)且房什地產(chǎn)屋市場(chǎng)捎調(diào)查開(kāi)問(wèn)卷橋設(shè)計(jì)調(diào)查奔問(wèn)卷愈的提砍問(wèn)形斯式●封閉銀式提飼問(wèn)（方續(xù)）二項(xiàng)勢(shì)選擇丈法：提出捎一個(gè)起問(wèn)題君，僅棕有兩召個(gè)答閃案可嗽供選屬擇。例：避“請(qǐng)?jiān)蕟?wèn)您枝是否再打算代在近挨年內(nèi)剝購(gòu)房搖？”是（）否（）多項(xiàng)槽選擇豎法：提出毫一個(gè)銷問(wèn)題境，給霞出兩愁個(gè)以環(huán)上的塘答案癢，被肢調(diào)查縣對(duì)象川可從紡中任篩選一谷項(xiàng)或苗幾項(xiàng)勁作為油回答剪。例：“請(qǐng)雙問(wèn)您裂打算溉購(gòu)買榜的住騾宅類凝型是屑什么錦？”裝（單墳選）多層規(guī)住宅除（6層或冠以下哄），喝沒(méi)有黨電梯楊（）多層語(yǔ)住宅代（6層或模以下肥），惡有電亮梯（）小高譯層住胞宅（險(xiǎn)約8—10層）（）高層稿住宅舍（超宣過(guò)1項(xiàng)0層駛）店（侵）57第五蕉節(jié)搭房祝地產(chǎn)塌市場(chǎng)蠅調(diào)查占問(wèn)卷襖設(shè)計(jì)調(diào)查萄問(wèn)卷巧的提每問(wèn)形擇式●封閉攜式提客問(wèn)（法續(xù)）程度掃評(píng)定矛法：對(duì)提撿出的失問(wèn)題似，給兄出程退度不逝同的牢答案景，被揉調(diào)查詳對(duì)象持從中端選擇葬同意隔的一償個(gè)做焦出回啟答。例：亭“在谷購(gòu)買覺(jué)商品壟房時(shí)鄰，您姥認(rèn)為育品牌溉得重冶要性份如何習(xí)？”很重健要土（繳）較重刻要軟（接）一麗般煙（羊）不太俗重要膀（霜）很不見(jiàn)重要偶（）58第五朋節(jié)課房施地產(chǎn)羨市場(chǎng)激調(diào)查愧問(wèn)卷搞設(shè)計(jì)調(diào)查榜問(wèn)卷灰的提乎問(wèn)形僚式●封閉婆式提暴問(wèn)（伏續(xù)）語(yǔ)意賣差別戰(zhàn)法欲：列出護(hù)兩個(gè)屋語(yǔ)意螺相反議的詞優(yōu)，讓質(zhì)被調(diào)穴查對(duì)冰象做悉出一薄個(gè)選化擇。例：牙“請(qǐng)叢問(wèn)您眾對(duì)XX花園蟻小區(qū)熊的看落法如仗何？燥”（壞每對(duì)傳只選全1個(gè)曠）建筑醒新穎否（堪）筑建即筑風(fēng)奪格陳陵舊（略）品味宏高蜂（抄）震品味迫低（惠）戶型論設(shè)計(jì)紙合理傘（嶼）吹戶茂型設(shè)攝計(jì)不歇合理局（貫）價(jià)格爐合理饑（）價(jià)格世偏高架（）59第五辛節(jié)份房腦地產(chǎn)互市場(chǎng)義調(diào)查撤問(wèn)卷盈設(shè)計(jì)調(diào)查挽問(wèn)卷竹的提近問(wèn)形喇式●開(kāi)放爸式提悠問(wèn)開(kāi)放艦式提圓問(wèn)是趣指對(duì)坐所提愛(ài)出的杯問(wèn)題碎，回侄答沒(méi)庭有限說(shuō)制，興被調(diào)運(yùn)查對(duì)齒象可治以根寨據(jù)自斑己的憐情況雄自由留回答卵。此浪種提載問(wèn)方闊式，井答案幫不惟純一，窗不易踢統(tǒng)計(jì)筐，不釀易分代析。60第五捆節(jié)碗房教地產(chǎn)撕市場(chǎng)練調(diào)查厚問(wèn)卷珍設(shè)計(jì)調(diào)查民問(wèn)卷蒸的提種問(wèn)形非式●開(kāi)放咸式提旺問(wèn)（緊續(xù)）自由冊(cè)式：被調(diào)鑼查對(duì)犯象可桌以不絮受任疼何限者制回嫌答問(wèn)各題。例：徑請(qǐng)給釋出給歐您印蘆象最歸深刻法的一某個(gè)房逼地產(chǎn)行廣告是（侵）。語(yǔ)句才完成究式：提出熊一個(gè)愁不完晌整的雁句子本，由磁被調(diào)雀查對(duì)籌象完紀(jì)成該隱句子頭。例：錫如果軋您欲當(dāng)購(gòu)房舅，您但購(gòu)房虹的主層要理相由是。字眼護(hù)聯(lián)想傲式：調(diào)查程人員薪列出中一些裝詞匯恒，每嗽次一炕個(gè)，臟由調(diào)薪查對(duì)似象說(shuō)灰出或族寫(xiě)出記他所省聯(lián)想賣到的田第一蛙個(gè)詞能。例：覺(jué)當(dāng)您皮聽(tīng)到轉(zhuǎn)以下隸詞句敘時(shí)，里首先帆會(huì)想沖到什虹么？麗江怖花園吊（）祈福纖新村鳥(niǎo)（）碧寬桂柄園（丈）61第五烤節(jié)姜房匙地產(chǎn)彩市場(chǎng)族調(diào)查亞問(wèn)卷替設(shè)計(jì)調(diào)查坡問(wèn)卷搏的提畜問(wèn)形按式●開(kāi)放似式提宜問(wèn)（眉續(xù)）順問(wèn)腐式：要求張被調(diào)宣查對(duì)鄉(xiāng)豐象根敏據(jù)自沈己的圖態(tài)度臟來(lái)評(píng)間定問(wèn)舅題的凝順序銹。例：害購(gòu)房甩時(shí)您悄所看圣中的夕因素濁依次假為（這請(qǐng)根女據(jù)您之認(rèn)為牌的重趕要程框度分俊別標(biāo)附上序泊號(hào)）地段佛（拖）價(jià)格司（巖）配套戲（果）環(huán)境飄（瓦）設(shè)計(jì)范（尤）服務(wù)營(yíng)（嘴）品牌幟（帆）其他乳：_孫__轟__濤__旅__藏(畏)62第五后節(jié)長(zhǎng)房顛地產(chǎn)幫市場(chǎng)帳調(diào)查橫問(wèn)卷由設(shè)計(jì)調(diào)查御問(wèn)卷陪的提箏問(wèn)形融式●開(kāi)放砍式提腎問(wèn)（門(mén)續(xù)）過(guò)濾踩法環(huán)：又稱“漏斗勞法”，是碗指最情初提墳出的冶問(wèn)題削較為爪廣泛她，離勢(shì)主題歡較遠(yuǎn)陪，再熟根據(jù)失調(diào)查材者回立答的戴情況劃逐漸橋縮小坐提問(wèn)自范圍紹，最按后有爺目的晚地引婦向要富調(diào)查技的某超個(gè)專棕題性險(xiǎn)問(wèn)題汁。例：添請(qǐng)問(wèn)宅您近在年內(nèi)污打算膛購(gòu)房呀嗎？是（婦）膜否義（懲）如果舟是，稅您打危算購(gòu)醉買住傻宅的叫建筑頌面積顆為：制__里__柔__編__濃_63第五坊節(jié)哄房蘇地產(chǎn)冒市場(chǎng)它調(diào)查擴(kuò)問(wèn)卷湖設(shè)計(jì)問(wèn)卷耽設(shè)計(jì)更中應(yīng)怕注意減的幾鴉個(gè)原鐘則●原混則1：避免獲使用態(tài)術(shù)語(yǔ)面和縮酬略語(yǔ)例：幅你是朗否認(rèn)偏為現(xiàn)敲在房判地產(chǎn)博開(kāi)發(fā)跨企業(yè)菜的DC清R普遍僑過(guò)低茂？●原逢則2：避免五用不僅確切藏的詞遠(yuǎn)或指擔(dān)代不偶清的階詞例：衫你最近是否漿打算脫購(gòu)買撿新房粱子？你在哪里出生識(shí)？●原沃則3：避免禽帶有傷偏見(jiàn)錯(cuò)的提膨問(wèn)例：必你是穗否認(rèn)茫為開(kāi)校發(fā)商詠應(yīng)該句降低高昂嫩的房?jī)r(jià)次？64第五個(gè)節(jié)拐房谷地產(chǎn)爬市場(chǎng)很調(diào)查摟問(wèn)卷游設(shè)計(jì)●原根則4：避蘭免雙黨向問(wèn)撥題例：膚你是萄否打包算明堵年賣掉榆現(xiàn)在金居住偶的房蛾子，再購(gòu)搏買一個(gè)縫房子濱呢？●原貴則5：避免雅帶有瓣導(dǎo)向第性的稻問(wèn)題例：很多趨專家腿都認(rèn)匪為上海微的房菌價(jià)超謠出了撫正常質(zhì)水平療，你扔同意肝嗎？●原則6：避腦免提幕出超殺越被奇調(diào)查概者回厲答能例力的段問(wèn)題例：凍你家去年在買蠢菜上一共花了值多少尾錢(qián)？65第五岔節(jié)率房禿地產(chǎn)銳市場(chǎng)膝調(diào)查分問(wèn)卷眼