房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義由此財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1、收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。4、進(jìn)行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述二、財(cái)務(wù)分析的作用

1、衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來進(jìn)行的。2、衡量項(xiàng)目的清償能力這種衡量主要是通過計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進(jìn)行的。3、衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行的。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。現(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費(fèi)、應(yīng)收款和應(yīng)付款等。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準(zhǔn)收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）自有秤資本松金現(xiàn)秘金流陳量表第二更節(jié)報(bào)財(cái)秒務(wù)分挺析基奇本報(bào)采表一、蹈現(xiàn)金代流量掃表2、現(xiàn)危金流月量表凱的種持類（3）針兵對(duì)兩魚表的債有關(guān)閘說明①凈屢現(xiàn)金嘗流量搞（項(xiàng)旁目的摧未來寬收益脈）是革項(xiàng)目瓶當(dāng)年嘆現(xiàn)金架流入貨與現(xiàn)附金流覺出的俱代數(shù)碰和。震根據(jù)愁需要尤，可憑以計(jì)模算稅擋前凈訓(xùn)現(xiàn)金婚流量呢，也房誠(chéng)可以撈計(jì)算勁稅后曠現(xiàn)金說流量兵。第二概節(jié)宮財(cái)尿務(wù)分希析基膛本報(bào)址表②全淘部投厭資現(xiàn)潮金流頌量表汽和資謀本金射現(xiàn)金暑流量輩表的互區(qū)別真：A、由事于全券部投段資現(xiàn)不金流婚量假擠定擬維投資倡項(xiàng)目險(xiǎn)所需膽的全宰部投框資均舍為投膜資者黑的自阻有資頁(yè)金，穩(wěn)因此凳全部外投資推中不飯含建塌設(shè)期豬利息解，同貍時(shí)也狹不考超慮全薄部投傻資的份本金笨和利均息的民償還移問題誰(shuí)。而乞在資基本金蔬現(xiàn)金哀流量簽表中蠻，由當(dāng)于假坐定了騰全部這投資乘中除暢資本拋金以謎外的結(jié)投資鹿都是定通過擴(kuò)債務(wù)放資金扒來解祝決的斑，所存以現(xiàn)權(quán)金流竭出項(xiàng)攀目增兼加了案“借轟款本撐金償販還”龜和“貢借款成利息訴支付墊”。在資霸本金君現(xiàn)金料流量植表中挽，房地儲(chǔ)產(chǎn)開參發(fā)項(xiàng)博目的蹄銀行娛借款吉是現(xiàn)每金流枝入，嘆但又昏同時(shí)緩將借緩款用旋于項(xiàng)緞目投垮資，則泛同時(shí)尤點(diǎn)、星等額東的流不入和清流出躺，兩絡(luò)者相享互抵悉消，搶因而只有優(yōu)自有倆資金失（即衫資本贊金）。第二悔節(jié)崗財(cái)惰務(wù)分荒析基密本報(bào)械表②全車部投臭資現(xiàn)周金流旁量表親和資驅(qū)本金節(jié)現(xiàn)金腦流量盒表的隨區(qū)別悉：B、在急現(xiàn)金讓流出憑欄目殲中，竟資本貫金現(xiàn)桂金流費(fèi)量表彎可能翅發(fā)生班“預(yù)傾售收痕入再溫投入藏”項(xiàng)懸目（擔(dān)如果擦項(xiàng)目緞?dòng)蓄A(yù)渣售收墳入再指投入朵），流而全駝部投斤資現(xiàn)句金流茶量表飾中卻旬可能夏沒有萬(wàn)這一弱項(xiàng)。C、資惕本金店現(xiàn)金自流量猛表中辣，土祝地增球值稅葵與所炎得稅誓的計(jì)書算基竿數(shù)中構(gòu)含財(cái)變務(wù)費(fèi)海用。咱而全營(yíng)部投四資現(xiàn)辭金流著量表驢中，等雖然隔全部尿投資眾中不予含財(cái)吸務(wù)費(fèi)戰(zhàn)用，談但在鐘表中斗所列烘的其敗他項(xiàng)脂目中嫩仍保凳留有潛財(cái)務(wù)姓費(fèi)用泡的影榮響。罩當(dāng)利自息增東大時(shí)演，應(yīng)籮納稅嚼所得惰額減須少，紀(jì)故土蓋地增屑值稅鼻和所炊得稅筆減少榆，從歉而增祝大了槐全部統(tǒng)投資盟稅后育內(nèi)部找收益加率。第二儀節(jié)速財(cái)趨務(wù)分輛析基注本報(bào)暖表③計(jì)寸算期房地決產(chǎn)開咱發(fā)出營(yíng)售型墓項(xiàng)目腰一般備只有醬建設(shè)漿期，費(fèi)所謂暑的經(jīng)膀營(yíng)期余也是號(hào)很短戰(zhàn)的銷蘇售期首間。嘩而置獨(dú)業(yè)投循資項(xiàng)滔目不鏡存在檔建設(shè)錯(cuò)期，河一般提只有掀經(jīng)營(yíng)陜期。由于暈預(yù)售傅和預(yù)祝租情鞋況的櫻存在鍛，這窩類開全發(fā)項(xiàng)攀目的憶建設(shè)豬期和鉆經(jīng)營(yíng)蠢期無(wú)播法截搬然分枝開，貌一般多統(tǒng)稱招為“開發(fā)丙經(jīng)營(yíng)洋期”。開發(fā)計(jì)出售用型的緊項(xiàng)目鑄是指罷從建欺設(shè)開牽始時(shí)摘起到煩全部鋤售出片時(shí)為筍止所朱經(jīng)歷段的是產(chǎn)時(shí)間悶；開棒發(fā)出株租型曬的項(xiàng)添目是診指從反建設(shè)刑開始兩時(shí)起赤到項(xiàng)罰目轉(zhuǎn)瀉售或?qū)Ы?jīng)濟(jì)文壽命呆結(jié)束饑所經(jīng)殊歷的穿時(shí)間訪。第二劈燕節(jié)邊財(cái)喊務(wù)分爆析基咬本報(bào)岡表④房蜻地產(chǎn)鵝投資偉項(xiàng)目讀往往論有開質(zhì)發(fā)后體出售掃項(xiàng)目示、開上發(fā)后嗚出租輩項(xiàng)目場(chǎng)和置稠業(yè)投辰資項(xiàng)狡目的歐區(qū)分蕩。開發(fā)羅出售歐型項(xiàng)瞧目的亞現(xiàn)金宮流量帥表中鄭沒有規(guī)“回鞠收經(jīng)舒營(yíng)資叔金”毅項(xiàng)目雪，運(yùn)貫營(yíng)費(fèi)帽用和冒修理程費(fèi)用枕也很燙少發(fā)坡生，門所以責(zé)不填增，也股不存巨在固殖定資扔產(chǎn)余寫值的料回收今。以出像租和僚自營(yíng)俘為主限的房妥地產(chǎn)兆投資討項(xiàng)目匯，也的會(huì)有懇一些蝦項(xiàng)目蝦與出矛售項(xiàng)秒目不狂同，館在持學(xué)有期芒末可捷能會(huì)共發(fā)生這“凈瘋轉(zhuǎn)售騾收入折”。第二燦節(jié)役財(cái)毀務(wù)分附析基酬本報(bào)尊表（4）投塌資者盟各方克現(xiàn)金來流量發(fā)表該表里以投五資者趨各方淚的出救資額擠作為蠻計(jì)算告基礎(chǔ)憐，用呼以計(jì)魚算投政資者缸各方磁財(cái)務(wù)植內(nèi)部抖收益吊率、否財(cái)務(wù)缸凈現(xiàn)蟲值等禁評(píng)價(jià)不指標(biāo)妥，反摟映投寫資者液各方驢投入炭資本送的盈咬利能促力。當(dāng)一好個(gè)房傳地產(chǎn)腔項(xiàng)目杠有幾種個(gè)投淺資者六進(jìn)行愚投資飾時(shí)，剃就應(yīng)雖編制兇投資我者各屠方現(xiàn)趨金流羞量表縣。投資隸者各浴方現(xiàn)層金流星量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤(rùn)資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量第二甜節(jié)票財(cái)親務(wù)分剖析基其本報(bào)惡表二、托資金減來源禍與運(yùn)睡用表1、資現(xiàn)金來建源與脅運(yùn)用堆表的階含義資金貍來源削與運(yùn)借用表喂是反剛映房費(fèi)地產(chǎn)撿投資嶺項(xiàng)目番在計(jì)冠算期鼻內(nèi)各姜年的店資金獲盈余乓或短豆缺情涌況以瞎及項(xiàng)狠目的溪資金載籌措濁方案涉和貸愁款償劫還計(jì)聾劃的留財(cái)務(wù)掉報(bào)表告，它春為項(xiàng)唇目資促產(chǎn)負(fù)些債表借的編宵制及妻資金副平衡倚分析來提供而了重健要的軋財(cái)務(wù)噸信息左。其應(yīng)表格拉形式歷見下爐頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4資本金1.5長(zhǎng)期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤(rùn)2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金資金保來源坑與應(yīng)帽用表第二對(duì)節(jié)敬財(cái)板務(wù)分忠析基間本報(bào)起表二、窮資金竄來源購(gòu)與運(yùn)凡用表2、資支金平靈衡分白析該表刊給出兼的盈不余資金金表勝示當(dāng)俱年資床金來襪源（溪現(xiàn)金當(dāng)流入齡）多套于資租金運(yùn)販用（疤現(xiàn)金趴流出挎）的浴數(shù)額檔。當(dāng)飼盈余鬧資金狀為負(fù)播值時(shí)壓，表綱示該棗年的將資金鄉(xiāng)豐短缺逝數(shù)?；弊鳛槲Y金與的平鐮衡，拔并不擁要求耳每年事的盈襖余資隙金不攔出現(xiàn)婆負(fù)值逢，而字要求欲從投猛資開覽始至稼各年男累計(jì)盼的盈釘余資陣金大余于零為或等粘于零紹。作為調(diào)項(xiàng)目模投資斬實(shí)施治的必勝要條潮件，蘿每期肅的盈場(chǎng)余資氣金應(yīng)偉不小芬于零旗。因肚而，洲房地慰產(chǎn)投銅資項(xiàng)撲目資是金平紀(jì)衡分牧析關(guān)閱注的乒重點(diǎn)休是資拋金來游源與撞運(yùn)用撞表的縣累計(jì)痰盈余腫欄目葡。出售敗項(xiàng)目葬資金骨來源駁與運(yùn)育用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款2資金運(yùn)用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營(yíng)收入）1.2資本金1.3折舊費(fèi)1.4攤銷費(fèi)1.5和1.6長(zhǎng)期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤(rùn)2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金出租雙和自不營(yíng)項(xiàng)失目的推資金堂來源寫與應(yīng)穴用表第二辛節(jié)謀財(cái)陽(yáng)務(wù)分沸析基牛本報(bào)渴表三、赤利潤(rùn)讀表（肅或稱你損益神表）1、損俱益表芝的含綿義損益嘗表是舟反映凍房地脈產(chǎn)投蒼資項(xiàng)需目計(jì)尺算期連內(nèi)各刃年的濤利潤(rùn)?？傤~擦、所優(yōu)得稅功及各脫年稅前后利貝潤(rùn)的謎分配貝等情歷況的妙財(cái)務(wù)斤報(bào)表雅。通雖過該缸表提男供的繞投資撇項(xiàng)目圣經(jīng)濟(jì)頂效益脹靜態(tài)漆分析臨的信團(tuán)息資權(quán)料，首可以樹計(jì)算才投資寒利潤(rùn)單率、統(tǒng)投資鼠利稅漁率、鋼資本賀金利志潤(rùn)率案、資寧本金鳥凈利栗潤(rùn)率嚇等指脾標(biāo)。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1商品房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤(rùn)9.3未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤(rùn)率（%）；4、資本金凈利潤(rùn)率（%）利潤(rùn)窯表第二欠節(jié)泄財(cái)勻務(wù)分訂析基烈本報(bào)公表三、頁(yè)利潤(rùn)禾表（會(huì)或稱剃損益疤表）2、損協(xié)益表調(diào)的數(shù)膛據(jù)來筍源與艇填列（1）關(guān)捐于利北潤(rùn)總臨額損益降表中摟的利栽潤(rùn)總略額一我般應(yīng)壟為：利潤(rùn)用總額=經(jīng)營(yíng)姿收入談－經(jīng)反營(yíng)成皆本－快運(yùn)營(yíng)皂費(fèi)用擇－修雷理費(fèi)艙用－貢經(jīng)營(yíng)辣稅金燒與附銜加－狀土地丸增值輛稅第二介節(jié)飛財(cái)蛾務(wù)分謎析基拘本報(bào)螺表三、誼利潤(rùn)丟表（等或稱毯損益撒表）2、損匪益表雄的數(shù)牲據(jù)來旦源與肺填列（1）關(guān)輪于利趟潤(rùn)總年額①以催出售迅為主販的房衫地產(chǎn)蓬項(xiàng)目政的利默潤(rùn)總膨額利潤(rùn)窗總額=銷售片收入腿－總禍成本版費(fèi)用潛－經(jīng)臂營(yíng)稅裝金與息附加術(shù)－土氧地增仆值稅序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤(rùn)率（%）4、資本金凈利潤(rùn)率（%）出售巾型房錦地產(chǎn)啟項(xiàng)目帶的損緊益表第二公節(jié)緣瑞財(cái)盟務(wù)分芹析基樹本報(bào)鎖表三、款利潤(rùn)案表（必或稱臟損益雙表）2、損水益表遞的數(shù)畫據(jù)來舒源與儀填列（1）關(guān)匹于利外潤(rùn)總回額②以核出租由為主窯的房涼地產(chǎn)功項(xiàng)目吼利潤(rùn)陶總額利潤(rùn)幕總額=出租絨收入侍－經(jīng)悟營(yíng)成招本－密運(yùn)營(yíng)昌費(fèi)用豈－經(jīng)兩營(yíng)稅尸金與澆附加序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）4經(jīng)營(yíng)稅金及附加5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)出租破型房嫌地產(chǎn)續(xù)項(xiàng)目枯的損陡益表第二點(diǎn)節(jié)叼財(cái)濟(jì)務(wù)分郵析基抄本報(bào)懸表三、絕利潤(rùn)扛表（嗚或稱掙損益珠表）2、損鞠益表骨的數(shù)瞧據(jù)來雷源與誼填列（2）關(guān)算于稅盈后利藍(lán)潤(rùn)稅后巡壽利潤(rùn)=利潤(rùn)貴總額射－所汽得稅其中帳，所糕得稅=應(yīng)納貝稅所矛得額×所得朱稅稅撤率一般面情況寒下，瀉應(yīng)納懼稅所袖得額勉（或銀應(yīng)納搭稅收歉入）倚就是簡(jiǎn)前面棟計(jì)算存出來濃的利炭潤(rùn)總艦額。房地糧產(chǎn)開攻發(fā)企范業(yè)的殃所得自稅稅足率一皮般為25暗%。第二雅節(jié)后財(cái)喂務(wù)分招析基蛙本報(bào)親表（3）關(guān)充于利或潤(rùn)分精配房地猛產(chǎn)企饑業(yè)交矮納所移得稅嶺后的捉利潤(rùn)仍為稅印后利窮潤(rùn)，鞭稅后由利潤(rùn)畢等于述可供榴分配抄利潤(rùn)朱，一佛般按校照下著列順炒序分背配：①?gòu)浖s補(bǔ)企剃業(yè)以捉前年沫度虧因損。②提澡取盈蔬余公籌積金粉。③向次投資躺者分川配利懷潤(rùn)，慕即表汗中的皂應(yīng)付退利潤(rùn)門?？紤]碌了這雅三項(xiàng)歡因素米后（映大部休分情卵況下壇只有口后兩謀項(xiàng)因勵(lì)素）功，余堪額即躬為表處中的別未分榜配利兔潤(rùn)，弓未分顫配利褲潤(rùn)主交要是時(shí)用于相歸還述借款籍。當(dāng)保借款禍還清零后，植一般蛛應(yīng)將蛋這部飛分利目潤(rùn)補(bǔ)店分給屠投資鵝者。第二稍節(jié)疤財(cái)避務(wù)分呆析基孕本報(bào)箏表四、耀資產(chǎn)朋負(fù)債意表1、資迎產(chǎn)負(fù)松債表串的含槳義資產(chǎn)此負(fù)債神表是宜反映役房地州產(chǎn)投專資項(xiàng)主目在查計(jì)算焰期內(nèi)庭各年乖末資尿產(chǎn)、寨負(fù)債玩與所園有者撐權(quán)益廈變化算及對(duì)家應(yīng)關(guān)畢系的位報(bào)表腫。該乏表主亦要用購(gòu)于考帝察項(xiàng)支目資析產(chǎn)、澇負(fù)債怎、所設(shè)有者傲權(quán)益趙的結(jié)做構(gòu)，警進(jìn)行痛項(xiàng)目寧清償帶能力仙分析環(huán)。各嶼期資劉產(chǎn)應(yīng)隔等于題負(fù)債規(guī)和所劇有者店權(quán)益技之和聰。2、資征產(chǎn)負(fù)違債表渾的內(nèi)并容從表鉆中可崇以看瓦出，磚資產(chǎn)外負(fù)債遣表由瞎三大蜻部分緣瑞組成沃：資墊產(chǎn)、跌負(fù)債吧和所緞?dòng)姓哐聶?quán)益專。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動(dòng)負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2長(zhǎng)期負(fù)債總額2.2.1經(jīng)營(yíng)資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計(jì)未分配利潤(rùn)資產(chǎn)作負(fù)債逆表第二漠節(jié)恩財(cái)緊務(wù)分厲析基號(hào)本報(bào)差表四、鮮資產(chǎn)留負(fù)債聽表2、資坑產(chǎn)負(fù)將債表趨的內(nèi)盛容從表心中可典以看寺出，擾資產(chǎn)琴負(fù)債破表由顫三大世部分鵝組成欲：資尼產(chǎn)、繭負(fù)債標(biāo)和所班有者彩權(quán)益旺。關(guān)于留開發(fā)盞企業(yè)種資本申金的焰有關(guān)澡規(guī)定烘：建設(shè)釋部于20怪00年3月發(fā)尺布的《房地聽產(chǎn)開驕發(fā)企插業(yè)資販質(zhì)管孤理規(guī)輸定》，房釣地產(chǎn)遍開發(fā)遵企業(yè)乖分為4個(gè)等增級(jí)。粘各個(gè)慎等級(jí)壤的注扮冊(cè)資許本金潮為：屯一級(jí)50盞00萬(wàn)元監(jiān)；二崗級(jí)20季00萬(wàn)元芽；三堤級(jí)80患0萬(wàn)元惠；四泛級(jí)10哭0萬(wàn)元館。第二春節(jié)師財(cái)件務(wù)分尖析基唯本報(bào)倉(cāng)表四、獲資產(chǎn)視負(fù)債翻表清償要能力拿分析誤是項(xiàng)災(zāi)目投爹資風(fēng)押險(xiǎn)、宿項(xiàng)目鉗經(jīng)營(yíng)脖安全浙性分莊析以憐及項(xiàng)訪目籌久資方嫩案分乳析的改重要勉內(nèi)容刪。運(yùn)用略資產(chǎn)本負(fù)債浮表可死以計(jì)額算兩字類指舒標(biāo)：①長(zhǎng)跪期償寇債能骨力指售標(biāo)，阻如資傍產(chǎn)負(fù)桐債率骨。②短攜期償砌債能行力指昌標(biāo)，詞如流旱動(dòng)比佩率、償速動(dòng)薪比率惹等第二殘節(jié)牽財(cái)帖務(wù)分泄析基樓本報(bào)甚表五、業(yè)各報(bào)黨表間偷的相怒互關(guān)騰系“利堡潤(rùn)表淚”與格“現(xiàn)獎(jiǎng)金流慕量表俊”都溉是為丹進(jìn)行流項(xiàng)目賭盈利奸能力繪分析爭(zhēng)提供枕基礎(chǔ)稀數(shù)據(jù)硬的報(bào)登表，席不同楚的是殲，通緒過“膀利潤(rùn)侍表”認(rèn)計(jì)算麗的是彎盈利叨能力祝的靜獵態(tài)指廉標(biāo)；舅通過搜“現(xiàn)驅(qū)金流褲量表弄”計(jì)湯算的選是盈央利能賠力的火動(dòng)態(tài)訂指標(biāo)想?！敖枘钸€高本付繩息表語(yǔ)”、纖“資糟金來彎源與菊運(yùn)用鍋表”險(xiǎn)和“唐資產(chǎn)度負(fù)債標(biāo)表”劍都是旗為進(jìn)冰行項(xiàng)廚目清酸償能捏力分學(xué)析提臂供基五礎(chǔ)數(shù)衛(wèi)據(jù)的亡報(bào)表爐。根失據(jù)“知借款券還本妨付息負(fù)表”等或“胃資金松來源躺與運(yùn)姓用表色”可錄以計(jì)具算借綠款償畏還期晃指標(biāo)柴，根栽據(jù)“隙資產(chǎn)疼負(fù)債放表”墳可以今計(jì)算代資產(chǎn)煮負(fù)債佳率、放流動(dòng)恭比率說和速稍動(dòng)比徑率等俱指標(biāo)悼。另外另，通殼過“脈資金呀來源撥與運(yùn)池用表姜”可孔以進(jìn)漠行項(xiàng)廈目的至資金具平衡鞠能力哀的分礙析。第二村節(jié)凈財(cái)京務(wù)分界析基轉(zhuǎn)本報(bào)司表五、躺各報(bào)情表間宜的相賴互關(guān)桐系各類衰報(bào)表味的填鐘寫順惑序：貝借款衛(wèi)還本尖付息鹽表（艦在此憲之前替需計(jì)育算“顛財(cái)務(wù)執(zhí)費(fèi)用椅或建乳設(shè)期詠利息活”）蔬土地禍增值筑稅計(jì)崇算表娘（在黃此之包前需色填好京“銷醒售收性入及儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)犯資金煮與附傅加”證計(jì)算座表、或“總蝦投資箱或總斧成本登費(fèi)用擋”計(jì)框算表策）席投資錘計(jì)劃它與資逮金籌栗措表日利軟潤(rùn)表貌現(xiàn)扒金流歌量表作資押金來嗽源與繼運(yùn)用噴表?yè)?jù)資產(chǎn)墓負(fù)債射表。第三催節(jié)隙傳榨統(tǒng)的盼財(cái)務(wù)雨分析盛指標(biāo)一、侄基本茅指標(biāo)1、收君益乘匯數(shù)收益乖乘數(shù)墾表示爐物業(yè)蕉的市濕場(chǎng)價(jià)用值（躍價(jià)格造）與眉總收桿入或健凈收忠入之凝間的窮比率眾關(guān)系勤。該指賊標(biāo)可砌用于勺將那些明然顯不俱能接亂受的逐項(xiàng)目音加以錦剔除治。收益敲乘數(shù)也按計(jì)疾算基股數(shù)的腎不同悠，分須為總?cè)嗍找媾醭藬?shù)任和凈阿收益央乘數(shù)閉?？倐兪找嫘喑藬?shù)=市場(chǎng)萬(wàn)價(jià)格÷總收纏入；開凈收撓益乘數(shù)=市場(chǎng)豆價(jià)格÷凈經(jīng)柴營(yíng)收得益。膛總收昏益乘疊數(shù)更遭常用準(zhǔn)一些義。第三譯節(jié)時(shí)傳企統(tǒng)的社財(cái)務(wù)論分析宅指標(biāo)一、缸基本搖指標(biāo)1、收冤益乘械數(shù)收益林乘數(shù)毫的應(yīng)欲用：收益邁乘數(shù)閱的數(shù)房誠(chéng)值越賊小，誕表示欺物業(yè)連的投粘資價(jià)叮值越爭(zhēng)高，知可獲圓得投反資報(bào)胡酬率搶也越罷高。將目蹦標(biāo)物瓶業(yè)的煉收益膛乘數(shù)始與市祥場(chǎng)上轉(zhuǎn)流行重的收診益乘迷數(shù)進(jìn)李行比俯較，鉛若低害于參吊照收春益乘豪數(shù)，震則物俗業(yè)的仆報(bào)出棄價(jià)格趣較有稼優(yōu)勢(shì)殃。一擴(kuò)般商易鋪的耍收益蓮乘數(shù)蔬在10左右模，而踐住宅寄的收房誠(chéng)益乘貓數(shù)稍吵高。第三梯節(jié)請(qǐng)傳倘統(tǒng)的陷財(cái)務(wù)先分析欠指標(biāo)一、味基本悟指標(biāo)2、財(cái)揭務(wù)比熔率財(cái)務(wù)齒比率誤一般英用于景所投忽資物眼業(yè)相修互間客的比棉較。委較為削常用巖的財(cái)棋務(wù)比輝率有熊營(yíng)業(yè)瘦比率月、損候益平鉤衡比半率和舞償債客保障夸比率近。第三扔節(jié)蜂傳飲統(tǒng)的嶄財(cái)務(wù)皮分析圣指標(biāo)一、沉基本怠指標(biāo)2、財(cái)迅務(wù)比外率（1）營(yíng)匹業(yè)比妄率：次它是刮項(xiàng)目庫(kù)的經(jīng)險(xiǎn)營(yíng)支詢出占惠實(shí)際處總收鈴入的尾百分澇比。營(yíng)業(yè)舍比率=經(jīng)營(yíng)受支出÷實(shí)際噸總收俊入×1盡00蜂%一般讓說來?yè)]，營(yíng)錢業(yè)比排率越材高代束表營(yíng)晴運(yùn)的啄效率蜘越差知，反險(xiǎn)之則獸效率兵越高兵。主要穿是考篇察與瓶物業(yè)搬本身悶生財(cái)孕能力沙有關(guān)陣的指倒標(biāo)。第三斬節(jié)屢傳值統(tǒng)的咳財(cái)務(wù)互分析裂指標(biāo)2、財(cái)都務(wù)比董率（2）損疏益平亡衡比徒率是項(xiàng)斷目的割經(jīng)營(yíng)諒支出塑與還涂本付鉤息額阿之和辨占潛闊在總泰收入?yún)f(xié)的百酒分比伶（也漂可以核看成鉤是物晃業(yè)的責(zé)盈虧日平衡尾比率趟）。叢這個(gè)忠比率呈越小邪，則勉潛在咱總收最入越芳大，也則項(xiàng)企目現(xiàn)凡金流裝量出正現(xiàn)負(fù)觸數(shù)之尚前的交項(xiàng)目圣總收懂入水痛平可放以越翁低。煮所以考，損允益平蜓衡比改率越臭低越杏好。損益容平衡擾比率=（經(jīng)記營(yíng)支施出＋還本汁付息間額）÷潛在陪總收趟入×1座00紛%第三徑節(jié)炸傳助統(tǒng)的腰財(cái)務(wù)便分析唉指標(biāo)2、財(cái)貸務(wù)比碰率（3）償揀債保忠障比荒率（見教駱材P2測(cè)20例6-華1）也稱焰償債糕能力陷比率部、還彩本付祖息比扛率。酸表示頃項(xiàng)目磚凈經(jīng)清營(yíng)收孤益與月年債刊息總兇額（袖年還達(dá)本付刺息額揉）之殊間的掌關(guān)系毛。這裕是項(xiàng)某目?jī)舯私?jīng)營(yíng)浙收入偵在降通到不高足以伴清償曲所欠宵的債膝務(wù)本嗽息之色前的賓下降霉程度閥。償債揉保障咱比率=凈經(jīng)途營(yíng)收求益÷年債挨息額明（年還冬本付勉息額）該倍藍(lán)數(shù)越歪大，段則周歸轉(zhuǎn)不弱靈的題可能吳性越捧小，標(biāo)因而游所面穴臨的河財(cái)務(wù)抄風(fēng)險(xiǎn)宜越小支，它猶表明患了貸泥款的匪安全稀程度蓬，所卵以該附指標(biāo)投越大艷越好咱。第三碗節(jié)賀傳個(gè)統(tǒng)的遣財(cái)務(wù)稼分析惡指標(biāo)3、盈軍利能勝力指羞標(biāo)所有諸盈利麥能力薦分析旨方法追的一湊個(gè)共盜同特管點(diǎn)是停將投兩資與桐收益稱有機(jī)維地聯(lián)優(yōu)系起據(jù)來。（1）全圾面資閣本化臘率表示遮預(yù)期侵凈經(jīng)丹營(yíng)收尤益占半市場(chǎng)候價(jià)格詳?shù)陌儋r分比介。全面峰資本晶化率=凈經(jīng)做營(yíng)收落益÷市場(chǎng)柳價(jià)格×1乞00公%全面掩資本唇化率吹是凈低收益我乘數(shù)催的倒攻數(shù)。因?yàn)樵茮]有芽反映型融資億狀況鼠對(duì)投麻資項(xiàng)青目的琴影響續(xù)，全速面資丹本化漫率這論個(gè)指宿標(biāo)的姨適用窯性受伐到一重定的防限制哭。第三影節(jié)撿傳按統(tǒng)的棵財(cái)務(wù)典分析閑指標(biāo)2、財(cái)敘務(wù)比民率（2）股亞本化筋率（也罷稱權(quán)掌益資雜本化慈率、艱權(quán)益爽報(bào)酬嚇率、怖資本浙金利炒潤(rùn)率搏）表示頸稅前尊現(xiàn)金填流量兵占初鈔始股岡本投建資的須百分縱比。股本裂化率=稅前什現(xiàn)金參流量÷初始內(nèi)股本柿投資×1言00瘦%其中途稅前屆現(xiàn)金濟(jì)流量=凈經(jīng)尖營(yíng)收伴益－允年還忘本付踐息額股本罵化率音反映尋股本布（自材有資俯金）捎投資舍所獲欲稅前恭現(xiàn)金剃流量冬大小遙?？寂螒]了謙不同拐融資倆條件夸對(duì)物溜業(yè)的纖影響闊，但需是它逮未能覺考慮你所得予稅對(duì)宴投資碧項(xiàng)目元的影喝響。第三翁節(jié)供傳忍統(tǒng)的妨財(cái)務(wù)時(shí)分析贈(zèng)指標(biāo)3、盈足利能彩力指蹦標(biāo)（3）現(xiàn)金泡回報(bào)昆率（訴也叫銷資本良金凈蠻利潤(rùn)畢率）怕：是敲指稅沃后現(xiàn)沙金流迅量與藥股本駝投資幟之比旋?，F(xiàn)金躲回報(bào)考率=稅后醬現(xiàn)金州流量÷初始樸股本倦投資×1世00雙%實(shí)質(zhì)超上是民稅后培的資孟本金塵報(bào)酬扭率。作為液考慮也了所酬得稅熟后的章指標(biāo)稠，它顧仍有經(jīng)缺點(diǎn)帥。它壁沒有赴考慮轉(zhuǎn)物業(yè)丑價(jià)值蕉的變鬧動(dòng)和啄稅后早現(xiàn)金算流量慌隨時(shí)拍間的順變化躲對(duì)投怨資績(jī)?cè)坌У念A(yù)影響謊。4、回劈燕收期按指標(biāo)僚（見教噸材P2囑23例6-咸2）回收既期是喂計(jì)算沙各投獲資項(xiàng)呼目的鞏預(yù)期教現(xiàn)金丸收益鉗等于璃初始幟投資維時(shí)的敏年數(shù)荒。收度回初立始投第資所仰需時(shí)異間越桶短的毫項(xiàng)目后越好肝。回收貧期與活收益她率之氣間也療存在趁著倒彎數(shù)關(guān)勞系。灣回收必期有剛多種避計(jì)算脅方法泰：回收刪期=市場(chǎng)叮價(jià)格÷凈經(jīng)稱營(yíng)收騰益（桃全面書資本押化率太的倒軟數(shù)）回收狹期=初始暫股本杏投資÷稅前碼現(xiàn)金藍(lán)流量游（股棄本化該率的仰倒數(shù)數(shù)）回收贊期=初始窗股本執(zhí)投資÷稅后薪現(xiàn)金畫流量焦（現(xiàn)塌金回質(zhì)報(bào)率趕的倒彎數(shù)）若每懇年預(yù)迅期現(xiàn)極金流竟量相渴同，瘡回收麗期=初始縫股本巖投資÷預(yù)期占年現(xiàn)跡金流蟻量。若每惑年預(yù)促期現(xiàn)憐金流連量不犯同，就則回星收期塑是將匹每年嘴預(yù)期鋤現(xiàn)金滿流量認(rèn)求和塌直到貧等于伐初始理投資留額為雜止的跨時(shí)間丘。第三以節(jié)恭傳煤統(tǒng)的息財(cái)務(wù)兔分析組指標(biāo)見教撞材P2鎖23貓-2妥25例6-腳3。計(jì)算器總收摔益乘棟數(shù)、冤凈收金益乘猴數(shù)、行營(yíng)業(yè)支比率兔、損涉益平哀衡比狠率、祝償債縫保障席比率奶、全漠面資筐本化貢率、攻股本組化率欲、現(xiàn)腫金回距報(bào)率坐、投駁資回湊收期掌等指勿標(biāo)。第三鎖節(jié)并傳璃統(tǒng)的擾財(cái)務(wù)姿分析愈指標(biāo)二、籃投資魂分析鎖的合無(wú)理化脫趨勢(shì)1、傳泰統(tǒng)財(cái)融務(wù)分旋析方蟻法的瞇不足（1）忽介略了爛整個(gè)催持有驗(yàn)期內(nèi)朋所有柳的預(yù)禍期的盜現(xiàn)金符流量層，而躍僅僅肉集中危在經(jīng)幟營(yíng)期攪的第1年，時(shí)最多淘也是耍前面番幾年輝的經(jīng)光營(yíng)情艦況。（2）未供考慮弦投資示期末膽處理繼（即賞銷售族）物干業(yè)所鴉帶來法的現(xiàn)則金流斃量。萄對(duì)于援有些館物業(yè)嚇投資緊來說侵，期旺末轉(zhuǎn)駱讓或忠銷售償物業(yè)溝的收攻益或侮許在汁整個(gè)袍物業(yè)慣投資醒收益能中占網(wǎng)有更杠大的譜比重綢。（3）忽良略了虧凈現(xiàn)惠金流豎量的輕時(shí)間勇問題煮。第三代節(jié)刻傳門統(tǒng)的罩財(cái)務(wù)盾分析篩指標(biāo)二、餐投資啟分析統(tǒng)的合雁理化姿趨勢(shì)2、發(fā)紐奉展趨根勢(shì)投資抓分析甩的合緞理化索的趨撇勢(shì)就跌是，奶項(xiàng)目濾的投足資收探益要仁作數(shù)翼量（業(yè)指期火望凈蜓現(xiàn)金循流量掘的大虹小，膏其他鉗投資顛機(jī)會(huì)承的收煉益水鑄平）邊、質(zhì)策量（弄指期蓋望現(xiàn)介金流填量的炎確定豎性（屆如置岔信程塵度）且、投健資者沈的風(fēng)鄭險(xiǎn)態(tài)逼度）務(wù)和時(shí)作間（畏獲取傾期望填現(xiàn)金膛流量絞的時(shí)視點(diǎn)）臉三方爽面的唐修正評(píng)。一般招情況謙下，鑄投資呼者會(huì)怨綜合衣考慮壯各種擺經(jīng)驗(yàn)振分析柴值以耗及項(xiàng)批目的躬凈現(xiàn)索值和擱內(nèi)部櫻收益朝率等紋指標(biāo)酬之后挽，再課做決驚策。第四叮節(jié)孤現(xiàn)哲代的輪財(cái)務(wù)閥分析虎指標(biāo)國(guó)外雨關(guān)于折房地潛產(chǎn)投頂資分某析的革趨勢(shì)暴和經(jīng)渴驗(yàn)：1、強(qiáng)宰調(diào)運(yùn)污用權(quán)濤益投億資收問益率2、強(qiáng)靜調(diào)現(xiàn)欄金流蔥量（材多采堪用稅拖后現(xiàn)國(guó)金流勵(lì)量以聲及減脈免所召得稅盟的數(shù)佛額來半分析授）3、投臨資者級(jí)多采愿用折頭現(xiàn)分亡析方餅法一、臂現(xiàn)代別財(cái)務(wù)許分析丈指標(biāo)箱的分前類1、根據(jù)佩是否蓬考慮腸資金蝦的時(shí)飄間價(jià)貓值，饑分為勻靜態(tài)螺分析筍指標(biāo)謊和動(dòng)邀態(tài)分宿析指芽標(biāo)兩脈大類硬。2、根培據(jù)分他析目折標(biāo)，舒分為微盈利葡能力握指標(biāo)冠、清怕償能肝力指暫標(biāo)、傲資金訓(xùn)平衡尖能力搖指標(biāo)儲(chǔ)。3、根喝據(jù)指巖標(biāo)性獻(xiàn)質(zhì)劃濫分，槳分為膜時(shí)間誼性指替標(biāo)、丙價(jià)值的性指扎標(biāo)和圈比率生性指伸標(biāo)三會(huì)大類神。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率二、此各財(cái)悟務(wù)分情析指婚標(biāo)與虜報(bào)表挺的關(guān)撤系分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期利潤(rùn)表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)第四樂節(jié)褲現(xiàn)屈代的校財(cái)務(wù)艱分析摔指標(biāo)三、淚各財(cái)辟務(wù)分恥析指短標(biāo)的早計(jì)算1、靜粘態(tài)指癢標(biāo)的急計(jì)算靜態(tài)親指標(biāo)廉是指筑不考隸慮資稱金時(shí)廢間價(jià)貴值因睛素計(jì)壩算的姨指標(biāo)柳。（1）投蒸資利即潤(rùn)率投資察利潤(rùn)狼率，丹是指風(fēng)房地孟產(chǎn)投笛資項(xiàng)伯目的格年利株潤(rùn)總身額（圍或預(yù)聲計(jì)回毀收期弦內(nèi)的乖年平藝均利黑潤(rùn)總說額）譯與項(xiàng)添目總摔投資蛋額的擋比率葛，主烏要用讀來評(píng)決價(jià)開絲式發(fā)投憑資項(xiàng)宴目獲擺利水善平。其計(jì)津算公顫式為辱：投資秤利潤(rùn)昏率=年利零潤(rùn)總璃額÷總投牌資額×1叉00扯%其中映，總牛投資誕額=開發(fā)灘建設(shè)騙投資＋經(jīng)營(yíng)猛資金系；年利蠟潤(rùn)總困額為房地石產(chǎn)開廳發(fā)商盾品的挑凈銷裙售收償入與忍成本破之差宵除以沖年數(shù)功。第四蠻節(jié)次現(xiàn)牧代的純財(cái)務(wù)悼分析消指標(biāo)（1）投膊資利繡潤(rùn)率實(shí)際贏工作新中可慚以將猶投資燒利潤(rùn)檢率分武為稅造前投伸資利須潤(rùn)率飽和稅彎后投韻資利累潤(rùn)率巖兩種桶。計(jì)算頌出來展的投多資利麗潤(rùn)率嘉要與像規(guī)定簡(jiǎn)的行睡業(yè)標(biāo)繁準(zhǔn)投雙資利掏潤(rùn)率巷或行檔業(yè)的遺平均反投資械利潤(rùn)功率進(jìn)夕行比洲較，痰如果摔預(yù)期葉的投鐵資利削潤(rùn)率倆（或虎收益悲率）托高于忙或等硬于基有準(zhǔn)投液資利爽潤(rùn)率捉（或花收益飯率）區(qū)，說甚明該到項(xiàng)目報(bào)投資聚經(jīng)濟(jì)類效益客高于辱或相叔當(dāng)于按本行惡業(yè)的陳平均祖水平咽，可窩考慮撲接受墓；反鏡之，土一般既不予擊接受常。第四奇節(jié)靜現(xiàn)盟代的州財(cái)務(wù)糞分析屋指標(biāo)（2）投責(zé)資利炸稅率投資洪利稅她率是銀項(xiàng)目遲利稅咳額與束總投享資額哭的比腥值。其計(jì)器算公絕式為解：投裕資利貴稅率=利稅煙額÷總投鞏資額×1麻00擾%式中免，利疤稅額耳為利轉(zhuǎn)潤(rùn)總非額與犬銷售罪稅金隆及附謊加之孕和。計(jì)算方出的半投資列利稅獲率同面樣也背要與術(shù)規(guī)定希的行鹽業(yè)標(biāo)肺準(zhǔn)投燈資利顧稅率村或行院業(yè)平蛙均投寧資利駕稅率喝進(jìn)行域比較凱，若協(xié)前者緣瑞大于降后者攪，則綱認(rèn)為班項(xiàng)目溝是可予以考撞慮接衣受的濃。第四趴節(jié)鳴現(xiàn)亭代的佩財(cái)務(wù)許分析哀指標(biāo)（3）資本霸金利稱潤(rùn)率資本澆金利底潤(rùn)率振是項(xiàng)埋目的聯(lián)利潤(rùn)孝總額稻（或宵年平系均利澆潤(rùn)總圓額）爭(zhēng)與項(xiàng)歇目資錦本金陪（即背自有傲資金槍或權(quán)撥益投夾資）減之比宵。其計(jì)蒜算公灑式為母：資活本金燙利潤(rùn)只率=利潤(rùn)晨總額÷資本縣金×1翠00阿%。計(jì)算穴出的皇資本伸金利猜潤(rùn)率介要與刮行業(yè)功的平萌均資兄本金押利潤(rùn)臥率或筐投資拐者的微目標(biāo)沒資本炮金利續(xù)潤(rùn)率啞進(jìn)行旬比較白，若菠前者演大于蹦或等唉于后茅者，晨則認(rèn)軌為項(xiàng)欲目是肉可以選考慮價(jià)接受歇的。第四千節(jié)而現(xiàn)吸代的澤財(cái)務(wù)售分析端指標(biāo)（4）資葡本金騎凈利寇潤(rùn)率資本席金凈宋利潤(rùn)均率是猜項(xiàng)目補(bǔ)所得滅稅后哀利潤(rùn)師與項(xiàng)畏目資鉆本金湊之比陡。其議計(jì)算播公式閥為：倒資本超金凈乒利潤(rùn)捆率=稅后拒利潤(rùn)÷資本誕金×1彎00荷%。資本戶金凈快利潤(rùn)藏率是怨投資姜者最歪關(guān)心視的一豆個(gè)指喜標(biāo)，乒因?yàn)槟X它反駁映投才資者甲自己貢出資借所帶杯來的悼?jī)衾葷?rùn)。第四救節(jié)縫現(xiàn)抬代的落財(cái)務(wù)哲分析安指標(biāo)（5）靜北態(tài)投騙資回玻收期靜態(tài)嬌投資請(qǐng)回收劉期是揭指以薦房地嗓產(chǎn)投餐資項(xiàng)亡目的災(zāi)凈收襖益來棕抵償妻全部辯投資舍所需倉(cāng)的時(shí)典間。靜態(tài)號(hào)投資瞧回收疲期的喇計(jì)算芳具體且有兩窩種方申法：①當(dāng)項(xiàng)醋目投動(dòng)入經(jīng)攝營(yíng)后樹，每地年的有收益灘額大汁致持跑平、狡比較賠均勻棉時(shí)，投資繩回收乏期=項(xiàng)目柄總投扯資÷項(xiàng)目通年平睬均收食益額例如布，某愉投資艘者投允資10國(guó)0萬(wàn)元透購(gòu)買宣一小翼型公仙寓項(xiàng)另目進(jìn)癥行出遼租，桶估計(jì)盆投入頑運(yùn)營(yíng)頁(yè)后各甩年的括凈租波金收材入穩(wěn)避定在10萬(wàn)元速。求京該項(xiàng)芳目的婦靜態(tài)膨投資愿回收?qǐng)銎凇Ｅ瓌t根業(yè)據(jù)公著式得杰：投豎資回倘收期=1屯00趕/1陰0=淋10（年鼻）第四佳節(jié)獅現(xiàn)鳴代的裁財(cái)務(wù)蹦分析存指標(biāo)（5）靜多態(tài)投度資回塘收期投資繁回收躲期=項(xiàng)目餐總投煩資÷項(xiàng)目拔年平算均收獵益額采用播以上古公式醒計(jì)算徑需要蘇具備3個(gè)條夫件：敞（1）全叨部投羨資額奔均發(fā)誦生在泉第1年年走初；喬（2）投吵資當(dāng)慨年即績(jī)有凈右收益稱；（3）每房誠(chéng)年的膀凈收副益相固等。檢一般粥情況宮下，器以上3點(diǎn)難豪以同翻時(shí)滿笑足。第四艇節(jié)憲現(xiàn)送代的絮財(cái)務(wù)悅分析逃指標(biāo)（5）靜該態(tài)投隙資回戰(zhàn)收期棗（見教禿材P2砌32例6-閥4）②當(dāng)尚項(xiàng)目諷投入辜經(jīng)營(yíng)鞭后，搞每年謹(jǐn)收益求額不精太均夏衡、尼相差蹦較大攻時(shí)，投資闊回收蟲期=（累賭計(jì)凈木現(xiàn)金割流量上開始積出現(xiàn)樂正值欄期數(shù)－1）＋（上濤期累城計(jì)現(xiàn)槍金流敏量的宇絕對(duì)告值÷本期滔凈現(xiàn)眨金流刪量）其中吉凈現(xiàn)納金流粒量和濱累計(jì)侮凈現(xiàn)重金流等量可隊(duì)直接哲利用級(jí)財(cái)務(wù)飯現(xiàn)金吩流量途表（促全部非投資恢）中榆的計(jì)擠算求奸得。伸當(dāng)累曠計(jì)凈模現(xiàn)金闖流量節(jié)等于域零或嬌出現(xiàn)吐正值株的年磚份，裹即為礎(chǔ)項(xiàng)目徐靜態(tài)脆投資仰回收失期的翻最終價(jià)年份振。該指廈標(biāo)比笛較適沿用于坦對(duì)出矮租和礙自營(yíng)鉤的房斬地產(chǎn)羨項(xiàng)目團(tuán)投資橫回收提的粗竹略評(píng)鈔價(jià)。第四吃節(jié)首現(xiàn)缸代的躲財(cái)務(wù)撞分析寒指標(biāo)（6）借薦款償旅還期借款筐償還旬期分品為國(guó)似內(nèi)借兆款償屈還期撐和國(guó)掌外借斜款償扇還期思。①國(guó)訓(xùn)內(nèi)借稀款償旬還期國(guó)內(nèi)切借款狡償還隸期是還指在唇國(guó)家響規(guī)定肆及房壘地產(chǎn)依項(xiàng)目蛛具體繪財(cái)務(wù)聾條件層下，手在房懷地產(chǎn)例項(xiàng)目瘡計(jì)算堂期內(nèi)含，使朗用可挑用作圖還款擋的利襯潤(rùn)（傷如預(yù)灰售收鉗入還棗款）賊、攤喂銷及蔬其他坑還款室資金莊，償潤(rùn)還房礙地產(chǎn)掏項(xiàng)目撿借款惡本息每所需紫要的濟(jì)時(shí)間奔。借款棄償還檔期可堤由“褲借款素還本屋付息煩估算忍表”岔、“但總成送本費(fèi)礎(chǔ)用表敗”、?！皳p顏益表羞”、頂“資復(fù)金來航源與瓜運(yùn)用暴表”蒙計(jì)算牢。第四詳節(jié)窮現(xiàn)潔代的極財(cái)務(wù)丙分析傻指標(biāo)（6）借岡款償偏還期其詳菜細(xì)計(jì)蔬算公予式為準(zhǔn)：借帆款償燙還期=借款懇償還淹后開通始出患現(xiàn)盈鉤余的旁期數(shù)－開始法借款傅的期要數(shù)＋（當(dāng)傘期償城還借奸款額÷當(dāng)期贊可用勿于還臥款的勤資金別額）或=償還戰(zhàn)借款尖本金代的資剩金額件大于訊年初材借款贊本息汁累計(jì)興的期豆數(shù)－開始蓋借款陪的期孩數(shù)＋（當(dāng)紗期償講還借冶款額÷當(dāng)期駛可用責(zé)于還遙款的天資金匆額）實(shí)際市操作除中，器項(xiàng)目貓借款倡償還鋼期往奶往已牢由借狡款合剛同確葉定。獅計(jì)算產(chǎn)出借訓(xùn)款償編還期稈后，索還要傷與貸抹款機(jī)抖構(gòu)的脫要求康期限揪進(jìn)行仿對(duì)比潮，等頸于或刺小于測(cè)貸款慣機(jī)構(gòu)恩提出沸的要戒求期盲限，解即可根認(rèn)為敏項(xiàng)目相是有株清償猶能力染的。戴否則懷，項(xiàng)翠目是鳴不可室行的患。第四痰節(jié)坊現(xiàn)蠟代的之財(cái)務(wù)虛分析拿指標(biāo)（7）財(cái)舍務(wù)比險(xiǎn)率這里竄財(cái)務(wù)阻比率氣與本太章第3節(jié)中堅(jiān)介紹遍的的烈財(cái)務(wù)殺比率晝不同滿，具篩體是熱指資嶼產(chǎn)負(fù)胖債率誕、流燒動(dòng)比途率和傲速動(dòng)獻(xiàn)比率奔。①資如產(chǎn)負(fù)知債率計(jì)算結(jié)公式蜓：資原產(chǎn)負(fù)息債率=負(fù)債裁總額÷資產(chǎn)蠅總額×1模00熟%資產(chǎn)埋負(fù)債粒率反猜映了吳項(xiàng)目蔬對(duì)債姜權(quán)人大資金萌償還亞的保嗎障程洽度。第四岡節(jié)冷現(xiàn)鈴代的創(chuàng)財(cái)務(wù)萄分析掩指標(biāo)①資辯產(chǎn)負(fù)圖債率資產(chǎn)信負(fù)債撈率沒鉗有統(tǒng)辟一的勝合理獄范圍勤，主酷要取戰(zhàn)決于您項(xiàng)目配或企追業(yè)的貼盈利裂水平碎、銀弊行貸賢款利擦率、教各行劈燕業(yè)特守點(diǎn)等斗。一摘般企抱業(yè)在40性%—浩60按%，而擠一些屬資金漏密集癢型行模業(yè)的值企業(yè)績(jī)?nèi)绶垮e(cuò)地產(chǎn)聲開發(fā)巧企業(yè)孔的資贏產(chǎn)負(fù)宮債率腸一般愛在70緞%—排80挑%。在分腐析時(shí)災(zāi)要結(jié)悲合資高金利矩潤(rùn)率王等指矮標(biāo)，卵如自滴有資惰金利模潤(rùn)率與上升嫂，且丙大于散銀行旋貸款泊利率哪時(shí)，抬說明逼負(fù)債閱經(jīng)營(yíng)潮、一練定程敞度地春提高聞資產(chǎn)走負(fù)債坊率是殺有利浸的。負(fù)反之超，則死不利帥。第四蟲節(jié)暢現(xiàn)握代的鴉財(cái)務(wù)漠分析棗指標(biāo)②流倘動(dòng)比快率計(jì)算袋公式競(jìng)：流姑動(dòng)比鬼率=流動(dòng)末資產(chǎn)÷流動(dòng)瞞負(fù)債×1煌00述%該指屋標(biāo)主那要反挽映流拾動(dòng)資押產(chǎn)變將現(xiàn)為剖現(xiàn)金中以償巨還流榨動(dòng)負(fù)削債的掠能力負(fù)，流賠動(dòng)比誘率越晚高，程說明筒項(xiàng)目營(yíng)償還明債務(wù)席能力挽越強(qiáng)劈燕。傳統(tǒng)餐觀念扭認(rèn)為側(cè)流動(dòng)柿比率寄為2左右壓比較而合理杯，但銹是現(xiàn)屑在有考些行尋業(yè)（暴如汽庭車、侄化工咽、家色電以涂及房我地產(chǎn)交開發(fā)駱企業(yè)遲等）冷的流裝動(dòng)比梯率都毅下降闖至1.觀2左右灑。第四郊節(jié)桂現(xiàn)枕代的陶財(cái)務(wù)廊分析種指標(biāo)③速膏動(dòng)比得率計(jì)算駝公式棄：速成動(dòng)比總率=速動(dòng)授資產(chǎn)÷流動(dòng)膊負(fù)債×1外00妹%，其診中速饑動(dòng)資餅產(chǎn)=流動(dòng)膀資產(chǎn)推－存競(jìng)貨由于唱一般臺(tái)存貨持的變舉現(xiàn)能繭力較愧差，握因此忍扣除詳了存早貨后永計(jì)算顆的速監(jiān)動(dòng)比維率更腔能準(zhǔn)班確反皂映項(xiàng)遙目的批短期浴償債慘能力胞。一般趨認(rèn)為系速動(dòng)歡比率附為1左右效較安逗全，訪但是促現(xiàn)在僑有些汪行業(yè)填（如掃汽車鐮、化早工、鞭家電堅(jiān)、制何藥、謊家電稼等）央流動(dòng)照比率被一般狹只有90貼%左右炒，而穗房地突產(chǎn)開當(dāng)發(fā)企剃業(yè)這睛一比摘率可離能在65賄%左右業(yè)。第四癢節(jié)烘現(xiàn)昏代的走財(cái)務(wù)票分析掛指標(biāo)（8）還慘本付讀息比變率還本把付息款比率蜻是物腔業(yè)投鞏資所偷獲得饑的年枯凈經(jīng)邪營(yíng)收銅益與燦年還瘦本付儲(chǔ)息額尸（或包年債模息總才額）炕之比遷。某物疊業(yè)投惱資的取還本需付息歲比率炮越高條，表遵明該稀投資寬的還幣貸能宿力越利強(qiáng)。第四嶺節(jié)薄現(xiàn)參代的袖財(cái)務(wù)充分析錢指標(biāo)2、動(dòng)阿態(tài)指猴標(biāo)的暑計(jì)算動(dòng)態(tài)躬指標(biāo)坊是指閑考慮強(qiáng)了資留金時(shí)敗間價(jià)龍值的里影響膀而計(jì)毀算的愉盈利津指標(biāo)想。常略用的閃動(dòng)態(tài)刷分析采指標(biāo)獻(xiàn)主要謀有凈梯現(xiàn)值錦、內(nèi)裁部收吩益率嗎和動(dòng)維態(tài)投傳資回紀(jì)收期棟。（1）財(cái)尿務(wù)凈疊現(xiàn)值①凈竹現(xiàn)值貼的含鼠義現(xiàn)值服是指豬未來牽預(yù)期慢收益答的現(xiàn)鑄在價(jià)松值。凈現(xiàn)里值是旱指按址照投李資者臉最低塵可接瘋受的咱收益尖率或析設(shè)定羞的基占準(zhǔn)收秘益率ic（合恩適的捐貼現(xiàn)鐵率）宵，將膝房地廈產(chǎn)投孝資項(xiàng)津目在盤計(jì)算燈期內(nèi)毛的各匯年凈歐現(xiàn)金間流量殖，折巾現(xiàn)到貴投資丘期初獅的現(xiàn)祖值之拾和。第四知節(jié)知現(xiàn)預(yù)代的但財(cái)務(wù)僻分析冰指標(biāo)一般形首先霉確定正每年燈的凈廈現(xiàn)金混流量牙，等隆于當(dāng)苦年現(xiàn)蓋金流受入減柏去現(xiàn)杯金流每出。版然后裂按照桃基準(zhǔn)須收益抄率對(duì)授每年謝的凈合現(xiàn)金盜流量再進(jìn)行透折現(xiàn)跟，再們把現(xiàn)互值求丈和，錄即得定到項(xiàng)叫目財(cái)帖務(wù)凈月現(xiàn)值傷（FN賣PV）式中通：NP密V：凈泊現(xiàn)值糖；CIt：第濱年的選現(xiàn)金松流入鼠量；COt：第娛年的翅現(xiàn)金鞋流出涌量；ic：行菠業(yè)或運(yùn)部門饑基準(zhǔn)僑收益懼率或聚設(shè)定默的目倚標(biāo)收絨益率等；t：項(xiàng)屑目計(jì)陽(yáng)算期伐。凈現(xiàn)暗值可博以通鮮過財(cái)屠務(wù)現(xiàn)智金流臭量表恩計(jì)算她求得掀。②關(guān)窯于凈時(shí)現(xiàn)值侍含義級(jí)的理箭解A、關(guān)阿于凈閑現(xiàn)金唐流量評(píng)的使懂用在各磚項(xiàng)目玻之間綁進(jìn)行圣比較承的時(shí)膜候需駐要統(tǒng)曲一可您比基貴礎(chǔ)。B、關(guān)酬于基嗽準(zhǔn)貼淹現(xiàn)率ic基準(zhǔn)椅貼現(xiàn)月率就仗是項(xiàng)休目?jī)麴埇F(xiàn)金秒流量占貼現(xiàn)織時(shí)所蛋采用粱的利教率。纏它反項(xiàng)映了山資金覆的時(shí)攤間價(jià)途值。在我辜國(guó)，法它一襯般由雀行業(yè)耳或部橋門制諒定基傍準(zhǔn)收陣益率濫作為學(xué)基準(zhǔn)趙貼現(xiàn)致率；本如果檔沒有乎規(guī)定店的基壇準(zhǔn)貼奏現(xiàn)率鞭，可喚以根蝦據(jù)銀罷行中舟長(zhǎng)期揉貸款災(zāi)的實(shí)或際利樓率確父定；挽也可攀以根旅據(jù)投范資者咐要求沃的目毛標(biāo)收彎益率控或最鏟低回丙報(bào)率便來確仔定。項(xiàng)目置分析腔評(píng)價(jià)黃人員抹在確如定財(cái)請(qǐng)務(wù)基號(hào)準(zhǔn)收駝益率葬時(shí)，重一般蔑綜合船考慮苦以下究因素定：當(dāng)鎖前整絮個(gè)國(guó)羞家的款經(jīng)濟(jì)歉發(fā)展?fàn)I狀況賀；銀燈行貸炊款利瓦率；叮其他盛行業(yè)群的投號(hào)資收盯益率蛛水平納；投責(zé)資者撐對(duì)項(xiàng)借目收恨益增鋪長(zhǎng)能收力的咸預(yù)期供；項(xiàng)楊目風(fēng)蛙險(xiǎn)的儉大小匪；項(xiàng)骨目的馬壽命壞期長(zhǎng)聚短等革。第四業(yè)節(jié)臭現(xiàn)旨代的谷財(cái)務(wù)木分析使指標(biāo)2、動(dòng)愁態(tài)指效標(biāo)的斃計(jì)算（1）財(cái)仙務(wù)凈贊現(xiàn)值臉（例題）③關(guān)外于計(jì)裹算期對(duì)開原發(fā)項(xiàng)策目而握言，鍵是指曬建設(shè)狡開始討到全諸部售脫出的冊(cè)時(shí)間在，有恰時(shí)也侵叫開矩發(fā)期鄭；對(duì)害開發(fā)盈后出茅租項(xiàng)陵目或盯置業(yè)配后出污租的閘項(xiàng)目遞而言修，是凳指從舉建設(shè)聰或購(gòu)廣買開誓始，或不斷被地獲銳取收鬼益直急到項(xiàng)聞目轉(zhuǎn)拘售或碗項(xiàng)目伏的經(jīng)紫濟(jì)壽受命結(jié)模束的和時(shí)間灣，有嘆時(shí)也各叫持污有期喝或經(jīng)俊營(yíng)期次。從計(jì)轎算凈唇現(xiàn)值騙的角繞度出刊發(fā)，痰這段楊時(shí)間距應(yīng)該儲(chǔ)是指非項(xiàng)目隨在經(jīng)蝕濟(jì)上宵的可款用時(shí)輸間而插非耐畢用年形限。2、動(dòng)雀態(tài)指院標(biāo)的適計(jì)算（1）財(cái)加務(wù)凈篇現(xiàn)值丑（例題）凈現(xiàn)累值指雞標(biāo)的補(bǔ)作用凈現(xiàn)似值指巖標(biāo)是摔用來恨判別缸投資壺項(xiàng)目予可行穿與否剝。凈合現(xiàn)值艙評(píng)價(jià)思標(biāo)準(zhǔn)屋的臨攪界值觀是零蟻。當(dāng)NP抓V＞0時(shí)，城表明吼投資竭項(xiàng)目醫(yī)的預(yù)郊期收遞益率補(bǔ)不僅隨可以肚達(dá)到隸基準(zhǔn)撕收益虹率或不貼現(xiàn)殲率所籮預(yù)定酷的投敗資收旨益水皂平，鍬而且而尚有昆盈余師（即私大于栗貼現(xiàn)勤率）御；當(dāng)NP憶V＝0時(shí)，兇表明綿投資哀項(xiàng)目券收益包率恰石好等處于基慨準(zhǔn)收棄益率壯或貼屆現(xiàn)率桂所預(yù)篇定的障投資虛收益拐水平作；當(dāng)NP扒V＜0時(shí)，榆表明杰投資鼓項(xiàng)目劍收益堵率達(dá)膨不到遞基準(zhǔn)心收益浴率或冰貼現(xiàn)亦率所盾預(yù)定火的投譯資收旋益水娃平（擠即小謙于貼劣現(xiàn)率傾）或其最低戶可接狗受的椒回報(bào)饅率，底甚至策可能殊出現(xiàn)迅虧損鍛。此勤時(shí)項(xiàng)細(xì)目不粘可行懶，應(yīng)蠻拒絕紛。因此格，只揀有NP販V≥鵲0時(shí)，鄭投資巡壽項(xiàng)目盾在財(cái)頸務(wù)上隙才是桃可取材的，罩值得毒進(jìn)一聯(lián)步考灰慮。第四等節(jié)丘現(xiàn)肯代的否財(cái)務(wù)隱分析拍指標(biāo)2、動(dòng)資態(tài)指紙標(biāo)的椒計(jì)算（2）財(cái)電務(wù)內(nèi)售部收雀益率練（例題）內(nèi)部券收益?zhèn)陕适羌ぶ疙?xiàng)攝目經(jīng)床濟(jì)壽登命期罵內(nèi)，跟各年蛙凈現(xiàn)悟金流日量的查現(xiàn)值政累計(jì)冬等于0時(shí)的醫(yī)折現(xiàn)溫率。實(shí)際往上如廳果折莫現(xiàn)率王等于味內(nèi)部社收益忘率，傲則凈