房地產(chǎn)投資環(huán)境

第二章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)投資活動進行之前的分析論證過程。房地產(chǎn)投資分析概論房地產(chǎn)投資分析意義和作用

1、為投資者指示投資方向2、為投資者提供運作方式3、確定投資收益4、為投資者分析風(fēng)險及提供避險方法

房地產(chǎn)投資分析的原則客觀性策劃性全面性責(zé)任性房地產(chǎn)投資環(huán)境分析社會經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)市場周期借貸利率稅金及其他收費房地產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的風(fēng)險是房地產(chǎn)周期處于頂峰的----房地產(chǎn)泡沫泡沫經(jīng)濟的含義:泡沫經(jīng)濟是基于預(yù)期和投機而出現(xiàn)的價格劇烈波動。股票和房地產(chǎn)等是泡沫經(jīng)濟的主要載體，快速致富和從眾行為是泡沫經(jīng)濟的社會基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年香港房地產(chǎn)的價格上漲了三倍多。在“巔峰”時期，黃金地段寫字樓曾開出20萬港元/平方米的“天價”，豪宅10萬元/平方米不止，一手“樓花”開售頭次轉(zhuǎn)手要價達到10萬元。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月送交土地注冊處登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個月的16124宗也增加了五成多。此時的房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴重的泡沫。而正是這一階段，20萬后來淪為“負資產(chǎn)階級”的中產(chǎn)市民接過了房產(chǎn)高價的“接力棒”。1997年10月，東南亞金融危機刺破了香港房地產(chǎn)這個巨大的泡沫，更驚醒了無數(shù)投資者的發(fā)財美夢。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級居住社區(qū)的“太古城”當(dāng)屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級財富慘況的區(qū)域之一。其樓價從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以來香港房地產(chǎn)價格下跌超過60%20多萬個家庭成為“負資產(chǎn)階級”中央和香港特區(qū)政府陷入困境香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價格指數(shù)

(1997年7月為100)12寸月1頌6日娃，被世國務(wù)餐院任覽命為診香港英特別英行政亭區(qū)第門一任認行政闖長官嫌，并而于1尼99顏7年或7月差1日同就職匆，成榮為香照港特陡別行勞政區(qū)庭首位腔行政對長官炮，任慌期為罩5年奧。20鉤02壇年2捎月2蹲8日急，在奸無對蕉手的遵情況股下董葛建華分當(dāng)選揭連任煙特首循；同鹿年3械月4五日，漲獲中陶央人喬民政婦府正飾式委謀任為得第二膝任行臉政長任官，采任期盤由2穴00租2年風(fēng)7月樂1日誘開始狡。20園05剪年3硬月1殼0日原，董晴建華扁在香懷港宣畝布，幻玉他已宗正式隱向中助央政前府提南出辭款去香拆港特助別行蹄政區(qū)否行政隱長官公職務(wù)錘。董建收華房地浸產(chǎn)泡鳴沫引粗發(fā)政潑治難哀題董建陳華上蛙任之穗初，娛正是栗香港米樓價親瘋狂維飆升配之時洗，民腳眾要紡求平娛抑樓寇價，括董特禮首也寸認為歡樓價險高企索是窒額礙香錯港競陷爭力俘的“乓罪魁墾禍首叉”。蠶董特略首施滿政的巴第一遠炮，鉛就是臺推出藏“八海萬五誰”建授屋大先計，嚴宣布爆每年拒興建露85醋00催0單率位的餐目標仗，目售的是超將樓伙價降梢至香奪港市羽民所疾能夠?qū)秘摀?dān)芝的水缸平。政策但一出朱，香熄港住位宅市費場立蚊即感捎受到里壓力縣。恰金好亞傷洲金氧融風(fēng)截暴襲氧來，腿香港笛房地佛產(chǎn)市喇場一慮片凄專風(fēng)慘執(zhí)雨，陸樓價打下挫拳二至就三成裹，要斤求取固消"圖八萬顆五"粘建房茄目標母的呼剝聲趁布勢而萄起。躍反對誦者指以責(zé)董庫建華懂提出自"八衰萬五停"是勁共產(chǎn)般主義陽烏托劍邦，以破壞郊市場關(guān)經(jīng)濟侮的自貼由運闖作，此如果瞎香港丘經(jīng)濟災(zāi)的中貫樞神傾經(jīng)房結(jié)地產(chǎn)址業(yè)崩路潰了拖，整離個經(jīng)蠻濟也種將被助拖垮濃，百戲業(yè)蕭億條，笨"濟族貧"拐變成火"齊蝴貧"被。香港港經(jīng)濟胖問題歉成為哪中國瓜政治華問題日本復(fù)房地舉產(chǎn)泡夫沫終慶結(jié)日椅本經(jīng)沾濟輝飛煌從2瞞0世首紀8課0年嗎代開腳始到容90徑年代擾初，拆日本譽城市夠土地被價格繪的過終度增層長形祖成了溪嚴重滿的泡污沫經(jīng)葛濟，姿泡沫雀破滅呼和消敢散的耀過程況對實害體經(jīng)禾濟的吼打擊宅十分稀沉重后。到2減00州6年像初，頁全國毀地價圣水平寨比歷征史最隔高水鄉(xiāng)豐平下惜降了宰60騾%，朱全國艙土地譯資產(chǎn)策總值哈縮水紀56訓(xùn)%，慨損失巷的土陸地價剝值總型額達舍15且30隊萬億嚼日元挖，相詢當(dāng)于厲日本鑼股市但市值序最高蓄點（眨19扛89辛年）噴的2技.5布倍。地產(chǎn)裁泡沫嬸破滅擇導(dǎo)致萄的金宿融困劇難已洗經(jīng)使職日本威經(jīng)濟舉陷入鉆了困敬境，攜市場膝萎縮傅，政效治動士蕩，贏至今魂毫無隆起色豬。日本千六大朽都市復(fù)土地菜價格儉指數(shù)魚變化有趨勢2.道1房荒地產(chǎn)追投資圍環(huán)境矛概述投資啟與投內(nèi)資環(huán)花境一般窄所說盯的投耀資環(huán)團境是衛(wèi)指直苗接投蔥資的低環(huán)境慈。直差接投姨資是晴指一血個經(jīng)再濟體霸系內(nèi)鈴的某墻居民逢投資怒購買傳或設(shè)樹立在錢另一姑經(jīng)濟蹦體系辜內(nèi)的攤企業(yè)潛，兼勺并對責(zé)該企翠業(yè)有甩持久同利益紛或在不管理房誠方面礦具有敲相當(dāng)邊程度居的影仆響力饒和控攪制權(quán)擇；投資剪決策蠻包括側(cè)宏觀布和微誘觀兩關(guān)個層踏次。耗其中蛛微觀殘投資則決策悲是單秋個投續(xù)資者缸或單期個投躲資項顏目的吧決策廟，其冤基本坊問題援是如蝴何使或單個狂投資耽者或汪單個腎項目再在投液資額氏一定撐的條渡件下漠，獲搞得最福大的魂投資矩收益膀。這鏈就需過要著慚重考略察社謠會消即費水畜平結(jié)曲構(gòu)、販產(chǎn)品格物價疾和市稿場利俘息率碗等因勺素對施投資戶者個寶人或麻單個狀項目罷的影屑響和找制約展，即袋投資匯環(huán)境謠。投資忠環(huán)境撥：是指塑擬投引資的宇地域據(jù)（國伏家、跑地區(qū)濱、城析市和掩街區(qū)殼）在興一定臘時期謠內(nèi)所悔具有模的能膊決定讓和制久約項井目投耗資的飾各種牢外部留境況忙和條艘件的盼總和休，它叉具有講系統(tǒng)復(fù)性、副區(qū)域溉性和平動態(tài)年性等竿基本飛特點米。房地膊產(chǎn)投沖資環(huán)當(dāng)境分雀析的禿原則一）待客觀顫性原怨則二）赤全面廣性原金則三）嚷比較沖性原綢則四）拴預(yù)測世性原院則房地待產(chǎn)投宵資環(huán)陳境分砌析的睡含義以外索部環(huán)請境為泳對象還，從漁構(gòu)成火環(huán)境舒的各臂種因貝素入滴手，蛋定量擋與定嘗性相辨結(jié)合堡，綜癢合系計統(tǒng)地嶺分析濾環(huán)境登的構(gòu)委成、顯變化蟻的規(guī)念律以夕及研繞究對以象與纏環(huán)境攪之間增的相縣互作武用，穴從而捉對環(huán)倆境的皺發(fā)展用水平弦、費怠用效泥益以烏及協(xié)蠻調(diào)發(fā)竭展等遞方面波作出宅客觀披的評額價，甚為實能際的悉決策逐或應(yīng)亡用提痕供科口學(xué)的圣依據(jù)江。房地汁產(chǎn)投竟資環(huán)捉境的幫特征1、禁系統(tǒng)董性2、塞動態(tài)懲性3、咬主導(dǎo)分性4、兼地區(qū)柔差異部性房地眨產(chǎn)投獅資環(huán)直境的仰分類一）碎按表四現(xiàn)形遣態(tài)分福類1、伶硬環(huán)娘境：中影響佳項目宵投資貧的各仆種外栗部物灶質(zhì)條漁件2、亡軟環(huán)糞境：厭影響騙項目戴投資耀的各從種社居會經(jīng)懶濟文形化條輛件二）家按層撕次分雖類1、迫宏觀船投資橋環(huán)境撇：國尼家投物資環(huán)贈境2、娘中觀抹投資幻玉環(huán)境白：地忌區(qū)、引行業(yè)傍投資獻環(huán)境3、我微觀窄投資趴環(huán)境飯：地倡塊周忽邊及末地塊恰投資伴環(huán)境三）葛按研臥究角唇度分鐮類1、叮地區(qū)非環(huán)境2、揀產(chǎn)業(yè)盡環(huán)境房地牌產(chǎn)投增資環(huán)蠅境的冠構(gòu)成厘要素一）群政治咐環(huán)境犬因素二）疫經(jīng)濟肢環(huán)境矩因素三）杰社會炕環(huán)境恭因素四）壤文化可環(huán)境蹤蝶因素五）育法律唐環(huán)境茫因素六）倘自然梯環(huán)境解因素七）由基礎(chǔ)丈設(shè)施艦環(huán)境遣因素主要分包括蓄以下砍七個學(xué)方面袖：1）脫土地狀：如場供應(yīng)默數(shù)量愛、位顧置、趙價格箏和開蝴發(fā)程須度等疲；2）上資金沫：如姿銀行僅為開禾發(fā)者弊提供愁信貸灣的狀奧況；3）平物資耍：如池建筑乓材料場、設(shè)僚備的冤供應(yīng)戀和價軍格等傅；4）虹人員踢：如殃工人倉、技隊術(shù)人程員的例數(shù)量槳與質(zhì)本量，述工資緣瑞水平夕等；5）趁稅收鏟的影幕響：瞎如稅仿種和認稅率擠；6）臂管理傭與服泰務(wù)：7）臥廠商烤權(quán)益蜂的?？钫希嘿N包括諒產(chǎn)權(quán)啦的保掠障和旗實際環(huán)收益拴的保賣障等檢。房地聞產(chǎn)投圍資環(huán)忍境的簽具體反因素投資壯與房剪地產(chǎn)充投資候的含突義投資廣義合：指而人們丘的一候種有電目的裙的經(jīng)汪濟行鞭為狹義較：為運了獲為得可能幫的未來收益另而做樓出的確定伴的現(xiàn)值的犧逢牲基本俱要素主體客體目標營利礙性目伴標是身投資紡的動辟力源方式房地堆產(chǎn)投凡資：遷經(jīng)濟詠體以蠢獲得商未來征的房稿地產(chǎn)相資產(chǎn)財增值瞎或收毅益為妄目的心，預(yù)糧先墊銅付一顫定數(shù)副量的問貨幣刷與實斜物，四直接吐或間共接地知從事堪或參謠與房絹地產(chǎn)臥開發(fā)液經(jīng)營黨活動到的經(jīng)墓?jié)胁頌?。房地津產(chǎn)投犁資類愁型1、多樣愉性。房號地產(chǎn)艦投資篩環(huán)境后因素跨眾多屈，并雙且每若個因責(zé)素對記房地營產(chǎn)投腎資項現(xiàn)目的秒影響峽效果可和作衰用方膛式都肉存在蟲差異笨。2、系統(tǒng)尊性。房炊地產(chǎn)斃投資豎環(huán)境等的系登統(tǒng)性拾指房錦地產(chǎn)忌投資裝環(huán)境盛因素程之間勿是相服互影枝響、晶相互敗制約泥，存京在內(nèi)恨在的棗邏輯虛聯(lián)系淋。3、動態(tài)頁性。房善地產(chǎn)拔投資賭環(huán)境倆的動郊態(tài)性位指的促是眾難多的棟投資碰環(huán)境老因素炎是可鬧變的躍，并輸在動墊態(tài)變季化過痕程中侄相互優(yōu)依賴猾。房地徑產(chǎn)投化資環(huán)腥境的類特點房地池產(chǎn)投征資無終形收菊益的冊主要動表現(xiàn)投資搬者追辭求的惜是心詠理享先受許多攜公司誘花大槐筆資計金用部在辦京公樓讀的選恐址、級設(shè)計耗、建息造和炮裝修猴上，銀其目搶的就蘋是心秋理享捷受，茅就是翠無形紹收益房地牙產(chǎn)投食資者畫在投拜資開志發(fā)房感地產(chǎn)豈時，嶼必須燥對顏租色，鼠尤其饑是流捐行色究，進稍行深道入研健究房地味產(chǎn)購曉買者勺都喜航歡“挑風(fēng)水消”好沙的建姿筑物進住風(fēng)豪華食高層昨公寓福，是嫂提高姿個人段地位澡的最樹有效廣方法搬之一建筑賓北面紅有連窮續(xù)高夜山群因峰為鵝屏障秘，左泥右有版低嶺腎崗峰淡，面瓣前有機池塘區(qū)或河絮流轉(zhuǎn)籃經(jīng)過詳，水陳前又搏有遠缸山近兆丘的罪朝對岸呼應(yīng)禽。北你面為事山，干西面味為路青，東廳面為院河流悔，南舒面為遭池。導(dǎo)住宅皮背靠庭山朝訓(xùn)南，草宅前營要有欣河流堆環(huán)抱掠住宅甩，這綿樣，悲形成長典型挪的“堂山環(huán)壘水抱東”。楊瀾換訪貝泊聿銘讀談建劍筑風(fēng)何水楊：浸貝老安，您機相信罪建筑癥風(fēng)水險嗎？然貝梅：建部筑師納都相邪信建航筑風(fēng)脈水的串。不翠是迷泳信的欺建筑托風(fēng)水稱，建陣筑風(fēng)盾水有蘿好幾屆種，挽比如瓦說僅我們扁建筑猛要擺啊房子無，要答背山中傍水拍，這蜘也是堆建筑麥風(fēng)水隨。我習(xí)覺得蒙建筑請風(fēng)水套我們超應(yīng)該替相信互的，石可是浙建筑骨風(fēng)水燒如果撇弄得絞太過缺分一脫點，攤那就斷變成閉迷信膝了，塔這個孩我反隙對。頓楊乞：您句在香瓜港設(shè)倦計的種中銀穴大廈努，被橋很多泰香港族人認浙為是隨不吉伯利的蕉建筑啊風(fēng)水癢，鍛他狗們說很這座斧大廈盈像個新三棱儲的刀仇。旁性邊的丘居民冰都裝恥反光添鏡，做說要垮把這進個刀肌光擋希回去浪。還順有匯預(yù)豐銀嚇行上惱面，糊好像壟架了溪個水叫泥的多機關(guān)撇槍。編最有覽意思障的是劃：因揮為有片一個迫鋒面?zhèn)}是對皆著港仁督府加的，凍港督鳳府一運開始法種柳鼻樹來臉擋，割后來屢柳樹尿也死指了一逗次，翻然后初再種訓(xùn)上柳丑樹?？鷮赀@一洲切覺午得很浮好笑剩嗎？粉貝協(xié)：當(dāng)絕時不倒是笑鄰話，撓報紙詞還攻驗擊我刊。但任是我堂對當(dāng)芳時的冠港督護衛(wèi)奕航信和竭他的匠夫人仁說，倚誰叫雙你們來把香暖港的背地價伴抬得趴那么秧高？互我只魚有這何么一姜小塊獄地，駛當(dāng)然貧只有張往高胳處造需。楊：下但是桌人們志說您服也吸惜收了豬建筑叮風(fēng)水執(zhí)的一插些說聚法，剃比如根您一風(fēng)開始御在香呆港設(shè)蟻計中牌銀大崗廈的僚時候周，曾腦經(jīng)設(shè)花計過魔有一阿股泉棄水，忽是從肺后門浩進去竟前門范出塵來，原后來撈人家炭說水彎就是甚財，納您這咸樣就亭破財濕了。菊您是只不是階取消談了這貞樣的桑想法潮？患貝：砌有是卡有，跑懂建強筑風(fēng)困水的異人說旬得也惹很對黨，我酷用水訓(xùn)，這咐個高歐樓兩姓旁都膚有水城下來擱的，熄我接馬受這班一點勁。這晴個水傘是源典，是廊財源用，所梅以水墾到了友下面苦變成伙一個啊池子居。池娛子養(yǎng)軍魚，窄中國濁人認初為就壟把財侄給蓄紐奉住了竟，有緞點地魚方我具信的優(yōu)我就看做。香港局中銀詳大廈匯豐齊銀行2.松2房合地產(chǎn)燒投資敢環(huán)境遵分析烤的特丙點與倦構(gòu)成驢要素房地藥產(chǎn)投弊資環(huán)服境分被析的吵特點房地耽產(chǎn)投日資環(huán)諸境實舞際上純是影敲響房擱地產(chǎn)葵投資胃效果授的一蛛系列衣因素照所構(gòu)糞成的臟一個筍外部爽環(huán)境蠟。其迅中區(qū)銳位分碧析是萄分析諷的核總心點孟。在房倦地產(chǎn)貿(mào)投資紹環(huán)境椅的分援析中聾，區(qū)域揪科學(xué)已成細為房扇地產(chǎn)助投資崇環(huán)境牛分析躁的強陵有力當(dāng)?shù)睦硐摫晨凭?。欄在此塊理論仆背景微下，帆房地憂產(chǎn)投約資環(huán)厘境體汗現(xiàn)出爺有序案的結(jié)粒構(gòu)，柜這種煌結(jié)構(gòu)插決定鏡了區(qū)吧域投圣資的疼投向劇、布侍局、貿(mào)總量濁，同炒時投旺資的必流入柱又在因不斷敞完善府區(qū)域曬的投待資環(huán)名境，技體現(xiàn)肺了投勵資和識投資頃環(huán)境息客體摘之間住相互諒影響賺、相?；プ鞴斡玫幕鶆討B(tài)英關(guān)系奔。這漏種互勸動關(guān)液系的綁研究律，不糕但可掃以滿趟足投萌資主疾體獲濃取利仇潤的糞動機引，還調(diào)可以確為受趕資地價區(qū)吸撈引有耳利于餃區(qū)域染發(fā)展描的資灘金、適形成鴿“投波入－輔產(chǎn)出根”的您良性岡循環(huán)朗。房地性產(chǎn)投薪資環(huán)伏境分原析的凍構(gòu)成魂要素投資叨環(huán)境飯具有錢系統(tǒng)躬性的辣特征附，因咳而表宴現(xiàn)出傳與此禮相關(guān)翻的層量次特窯征。萬我們念可以破按照蠶層次蓄高低急將投嘆資環(huán)枯境區(qū)銜分為蠢宏觀洗投資證環(huán)境煌和地祥域投橋資環(huán)床境兩粗大部搞分。1、慮投資姿環(huán)境德宏觀敲要素賓分析在宏刷觀環(huán)虹境影疼響因妙素中墻，投亂資商泥必須奸監(jiān)測承六個妨主要來的因攜素，雪即人僚口統(tǒng)陜計因涉素、堂經(jīng)濟朝因素鍬、自烏然因帳素、增技術(shù)態(tài)因素部、政蔽治因斬素和僚文化埋因素顆。對筍房地情產(chǎn)投晶資而喘言，嶄人口佛統(tǒng)計耗因素蝴、經(jīng)折濟因為素、驗房地帳產(chǎn)金嘉融與溜產(chǎn)業(yè)孟政策薦是影返響宏逗觀投仍資環(huán)肥境的愧主要膀因素遵，其羞它影本響因甜素應(yīng)冒根據(jù)而項目爆的具昏體情耗況適坡當(dāng)增憤減。凍通過鋤對宏盈觀環(huán)擋境的火分析糟，有諸利于蒙投資營商選鋼擇投脖資時困機、踐投資臥區(qū)域倉、投酸資規(guī)盡模及遞物業(yè)隱類型簡、檔州次等央。2、刮區(qū)域狡性投扯資環(huán)起境因捆素分院析區(qū)域飄性因微素分隊析，祝即中惠觀層仇次的避投資替環(huán)境安分析他。應(yīng)攜該從羊六個午方面連分析鞭區(qū)域錦性因褲素。①地傻區(qū)經(jīng)寫濟發(fā)溝展水勉平②地橫區(qū)產(chǎn)雙業(yè)結(jié)茅構(gòu)和柿發(fā)展祥政策③地鵲區(qū)發(fā)困展戰(zhàn)攪略④地繪區(qū)人旗口因類素⑤地摘區(qū)自觀然環(huán)裂境因堪素⑥地收區(qū)基誼礎(chǔ)設(shè)彼施環(huán)栗境2.勿3房屑地產(chǎn)幫投資煉環(huán)境由分析劈燕方法層次毛分析冒法建沾模一患問題殿的提對出日常煉生活紀中有襲許多粒決策丸問題婦。決車策是塞指在勺面臨捷多種方案浮時需慚要依傳據(jù)一芒定的秋標準掘選擇鮮某一侄種方里案。例1寇購籮物買鋼請筆，躺一般禽要依昨據(jù)質(zhì)守量、必顏色鐵、實挺用性奏、價坐格、外形嘆等方負面的蟲因素瓜選擇求某一廟支鋼紹筆。買飯傾，則搬要依逐據(jù)色貼、香疫、味蝕、價閱格等忠方面雀的因射素選擇某懲種飯研菜。例2全旅挖游假期杰旅游訊，是屈去風(fēng)航光秀庸麗的堅蘇州彼，還巖是去錫迷人華的北戴河洋，或壤者是限去山逢水甲岔天下講的桂權(quán)林，均一般灶會依次據(jù)景攪色、費用嗚、食參宿條尸件、頃旅途后等因艷素選尖擇去阻哪個見地方辭。例3顏擇業(yè)面臨椒畢業(yè)輩，可國能有叛高校認、科盟研單飾位、殖企業(yè)準等單爪位可即以去選擇爛，一嫌般依蘆據(jù)工枯作環(huán)強境、拍工資脅待遇鐮、發(fā)租展前換途、濁住房嘩條件等淺因素提擇業(yè)波。例4估科劍研課莫題的容選擇由于病經(jīng)費已等因主素，套有時最不能去同時查開展和幾個歪課題所，一蒸般依據(jù)課毛題的奴可行衫性、變應(yīng)用唯價值醋、理旺論價研值、持被培掃養(yǎng)人啟才等賭因素進行括選題臘。面臨硬各種摧各樣壓的方德案，戀要進寶行比傅較、猛判斷定、評育價、蹤蝶最后作出構(gòu)決策梅。這江個過憂程主咸觀因斬素占憑有相財當(dāng)?shù)幕伪戎匕⒔o用尊數(shù)學(xué)區(qū)方法解決深問題健帶來咬不便奸。等奮人2托0世總紀在梁七十遲年代胞提出輸了一種著能有度效處殖理這絹類問雕題的貧實用緞方法偽。層次警分析乓法（A問na觸ly像ti鼠ca屢l階Hi均er搶ar切ch訪y炭P田ro姓ce然ss織,喘AH關(guān)P)這是望一種李定性鮮和定五量相惡結(jié)合喇的、巷系統(tǒng)蠶化的茂、層血次化析的分刻析方掃法。過去文研究翻自然鉛和社仿會現(xiàn)崇象主救要有機理奪分析領(lǐng)法和負統(tǒng)計堤分析龜法兩種方左法，輸前者追用經(jīng)典辮的數(shù)賀學(xué)工具餃分析且現(xiàn)象叮的因競果關(guān)蒸系，縮慧后者以隨機慌數(shù)學(xué)為工悶具，僚通過鐮大量裂的觀藍察數(shù)域據(jù)尋墊求統(tǒng)豎計規(guī)會律。祥近年發(fā)缺展的胃系統(tǒng)駱分析耐是又筆一種券方法喂，而層次門分析案法是系爆統(tǒng)分副析的數(shù)川學(xué)工裁具之疲一。層次杠分析埋法的準基本鏡思路全：與人流們對啟某一錢復(fù)雜孟決策爆問題繪的思麻維、猛判斷企過程崇大體載一致庸。選擇它鋼筆質(zhì)量桶、顏砍色、珍價格碎、外贈形、繼實用鋼筆血1、擋鋼筆邁2、矛鋼筆替3、枕鋼筆脂4質(zhì)量吼、顏提色、集價格昏、外白形、喊實用禽進行壇排序?qū)⒏鬟w個鋼共筆的選質(zhì)量培、顏幸色、好價格專、外遇形、醬實用催進行頃排序經(jīng)綜兆合分文析決善定買旗哪支陵鋼筆1.廁建立碑層次蒼結(jié)構(gòu)鼠模型首先捐要將知所包盡含的母因素泄分組窯，每廣一組嫩作為末一個壓層次諒，按纖照最追高層款、若膽干有慢關(guān)的向中間治層和諸最低潛層的許形式向排列割起來煉。對制于決熊策問碼題，廉通常芬可以刮將其條劃分言成層次口結(jié)構(gòu)嫁模型。最高牧層：表示策解決翅問題獸的目趁的，扎即應(yīng)士用AH代P所要盟達到衰的目牙標。中間毀層：它表集示采傾用某男種措挺施和淘政策刃來實轟現(xiàn)預(yù)宿定目冠標所施涉及洽的中廁間環(huán)觸節(jié)，脅一般劈燕又分硬為策摩略層砌、約懼束層盤、準尊則層床等。最低濱層：表示克解決萬問題掀的措森施或罰政策(即方賺案)。AH談P決刺策分固析法迫層次補結(jié)構(gòu)組示意本圖買鋼筆質(zhì)量顏色價格外形實用可供選擇的筆一般腔分為齒三層客，最秀上面津為目標沫層，最且下面焦為方案亮層，中策間是準則測層或上指標法層。例1焦的層尾次結(jié)蠟構(gòu)模率型準則械層方案抵層目標冶層選擇旅游地景色費用居住飲食旅途蘇州、杭州、桂林例2層次墾結(jié)構(gòu)擔(dān)模型準則墻層A方案藍層B目標慕層Z若上高層的典每個村因素竿都支驚配著隔下一彩層的芹所有兄因素返，或脾被下鮮一層澡所有因喪素影梢響，僑稱為完全窗層次工結(jié)構(gòu)，否距則稱挺為不完惕全層羨次結(jié)賀構(gòu)。房地半產(chǎn)投她資環(huán)桂境分愉析的擺原則鬼與標意準1、斧房地梢產(chǎn)投察資環(huán)下境評何價的賭原則①系融統(tǒng)性起原則②比觀較性蟲原則③時義效性沙原則④定廢性分巡壽析與鹿定量充分析旨相結(jié)晶合的犁原則⑤實脆事求鏟是、遭突出輔重點輛的原寨則2、休房地頁產(chǎn)投寄資環(huán)安境評蒸價的驗標準①適圾應(yīng)性弟標準②穩(wěn)哄定性莫標準③競鼻爭性低標準2.與3房山地產(chǎn)憲投資糟環(huán)境刊分析蛇方法多因漸素和業(yè)關(guān)鍵項因素梅評價辯法當(dāng)房挺地產(chǎn)期業(yè)投評資環(huán)側(cè)境評貓價采所用多輔因素墻評價靜法時闊，選鋒取的鋼投資概環(huán)境警的因炎素即作房地膊產(chǎn)投頭資環(huán)補境評由價要古素系榆統(tǒng)中愿的1階5個乓投資舊環(huán)境浴要素剪，子隨因素帖即投酒資環(huán)坦境要追素之蘿下的吃子要杠素，荒權(quán)數(shù)堂的計距取是抹在考冷慮因豬素影喘響大磁小之胸后綜曠合決同定的端?？蓺v將因霸素評怨為優(yōu)熱、良秩、中葬、可洪、差恥這樣擺五級外分別搶對應(yīng)涂分值鴿10墨0，丟80退，6劉0，選40擦，2爭0，粥這樣名評價鍋總分嚴取值府范圍膨即在喉20或~1幻玉00虧之間匪，滿摧分為膀10袋0分梨。房地第產(chǎn)投狠資環(huán)分境評芹價方庫法房地恢產(chǎn)業(yè)歐投資蜻環(huán)境鴿評價剃公式盞如下進：其中網(wǎng)，N韻——我表示胖投資罩環(huán)境昆總分Wi蒼——質(zhì)表示爭第i探類要遙素權(quán)察重Ui膚—隙—表圖示第徐i類倘要素跌評分而其中窩，j煉——銳表示未i類刪要素早下j寺類子虛要素Wj代——濫表示嗓i類數(shù)要素繳下第賞j類醉子要擱素的燥權(quán)重ai礎(chǔ)，b俊i，腦ci犯，d翁i，憶ei紋——關(guān)分別助是第堅j類鑄子因則素評爛價為眠優(yōu)、靈良、連中、凍可、克差的錦百分猴比；具體庫評價艇時，嫂先對耽各類融要素擺的子旺要素易做出咐評價府計算罩出U窩i后掘，再免套用院公式勵計算犬出投嗓資環(huán)完境總酬分N袍。當(dāng)舍然也咸可將犁兩個號公式課合并簡為一決個公堅式來帶計算欲，合外并后嚇的總抖公式哨為：其中逮，N臂——睜表示紫投資彼環(huán)境陣總分i,濁j屈——峰表示幣i類蠶要素房誠第j漫類子舟要素Wi麥,W葛j—潔—表服示i香類要瘋素、曾第j搏類子驅(qū)要素劫的權(quán)栽重ai忠，b選i，農(nóng)ci呢，d癥i，泳ei葬——介分別惡是第汁i類刪要素味下第敏j類嫁子因樓素評填價為濁優(yōu)、固良、腸中、干可、第差的居百分霧比；在房旗地產(chǎn)倍業(yè)投教資環(huán)鼓境評墳價的殲多因竄素評斥價法搶中，飯各子梅因素酬也因巾為各戚自影私響性啟不同甲而給抓予子津因素葵權(quán)重咸。對呢我國臉開發(fā)奏建設(shè)延的普欺通住售宅投叔資項希目其粒環(huán)境問評價振因素談可分慕類如卵下：①最繡重要貞因素潮：居習(xí)民收睬入水奸平，驚權(quán)重鳥系數(shù)皺：W莫i=梳0.印2②很那重要習(xí)因素陸：房誦地產(chǎn)星開發(fā)飄供應(yīng)床狀況賣，權(quán)友重系統(tǒng)數(shù)：獄Wi夠=0名.1賞5③重練要因泥素：朋基礎(chǔ)斥設(shè)施經(jīng)狀況殼、區(qū)假位交貝通條桌件、微環(huán)境充狀況嘩、稅抱費水嶺平，遼權(quán)重嘆系數(shù)境：W播i=肢0.艙1④較胡為重假要因發(fā)素：分經(jīng)濟何增長削水平送，權(quán)愈重系茄數(shù)：蔬Wi啦=0想.0份5⑤略供微重籍要因揀素：城土地舟狀況民、地抖價、否房地穴產(chǎn)政騾策、銜區(qū)域狡人口侮數(shù)量客、區(qū)溝域人濾口素睛質(zhì)、罷家庭獲人口遙數(shù)、精消費槐文化傅與觀困念，附權(quán)重垃系數(shù)誰：W毒i=爆0.殃02角5各投炸資環(huán)只境要僵素、奴子要燙素及尼相關(guān)輕權(quán)重雜如表蓬2-娛3所味示。表2粱-3家房見地產(chǎn)叫業(yè)投深資環(huán)食境要誰素、蠅子要凈素及犁相關(guān)漠權(quán)重系表投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.2）水運（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大?。?.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價地價水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟增長水平經(jīng)濟增長率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平均人口數(shù)（1.0）0.025消費文化與觀念消費文化與觀念（1.0）0.025準數(shù)糖分析繭法在房茂地產(chǎn)揮業(yè)投曉資環(huán)皮境評虛價采動用準慘數(shù)分正析法綠時，態(tài)按照敏房地孩產(chǎn)行努業(yè)影爐響要籮素的新分類溉習(xí)慣湯將評座分區(qū)辟間及伍準數(shù)飛計算恒公式夠作一鄰定修霉改，勇并去木除了政一些股不必遙要的雪因素癥，修住改后朗的房棗地產(chǎn)法業(yè)投拌資環(huán)應(yīng)境準莖數(shù)數(shù)搖群參樹照表與見表叔2-吉5：項目要素代號內(nèi)涵評分1.投資環(huán)境激勵系數(shù)K①地價；②房地產(chǎn)政策(含融資政策)0-52.城市規(guī)劃完善因子P①環(huán)境狀況；②土地狀況0-43.稅利因子S①稅費水平0-24.勞動生產(chǎn)率因子L①區(qū)域人口素質(zhì)0-25.地區(qū)基礎(chǔ)因子B①基礎(chǔ)設(shè)施狀況；②區(qū)位交通條件；③區(qū)域人口數(shù)量2-106.效率因子T①政府辦事效率

0-27.市場因子M①房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況；②居民收入水平；③消費文化與觀念；④家庭平均人口5-208.管理權(quán)因子F①經(jīng)濟增長水平0-2表2吊-5帝房地俊產(chǎn)業(yè)尾投資售環(huán)境你準數(shù)去數(shù)群送參照童表在房扁地產(chǎn)絨投資六環(huán)境崖評價卵的準怕數(shù)計小算公寨式中點，根己據(jù)各突要素乞本身構(gòu)重要象性及野其內(nèi)救在聯(lián)赤系差宅別，費將稅仇利因租子S曬和效疲率因摔子T參放到謀公式感的括覆號中羊，即箭讓其延作用質(zhì)效應(yīng)粒減小賓，而附讓市弦場因板子M指從括推號中倡調(diào)換使出來套，增藥大其隙作用裕效應(yīng)汪，評肌分區(qū)哄間相裝應(yīng)也增作一咬定變顯動，延就可讓以有香修改縮慧后的釀房地邪產(chǎn)投間資環(huán)庭境準誘數(shù)計之算公隱式：綜合云評價極法的酸基本胖步驟勁是由蜻層次舒分析猛法確脅定各贏環(huán)境糕要素款的權(quán)弦重系蘭數(shù)；脆由統(tǒng)佳計分耳析確汪定各峰環(huán)境蘋要素陪的得之分；裕計算鋪投資桿環(huán)境罪的綜私合評荒分；踏由靈終敏度鋒分析勉(敏淺感性日分析根)判必斷各熄環(huán)境幅要素罩發(fā)生條變化鏡對投宴資環(huán)章境分立析帶制來的搏影響塊。首先振，進興行環(huán)寄境要億素權(quán)倡重系黃數(shù)的拾確定毫。權(quán)重脖系數(shù)情是用共來描倆述環(huán)舒境要誤素在鍵投資脾環(huán)境幫分析悲中相肉對重唉要程服度的歉指標談。其匠大小裙既取平?jīng)Q于剛要素射自身接在投送資環(huán)頓境諸蕩要素闖中的列地位磨，又適取決開于投赤資者搭因投耽資動踏機或以主觀腹因素寨對投坦資環(huán)否境的番期望樸與要馬求。嫩因而閱權(quán)重孝系數(shù)弟一般蹲采用劑層次衡分析范法進繼行綜用合確夠定。柿基本多分析身步驟買為：綜合棟評價愉法①建伯立層炭次結(jié)洲構(gòu)模恥型按投陪資環(huán)戴境因磚素的練內(nèi)容趁及相遞互關(guān)禿系，霞將各貌環(huán)境屯要素催劃分鍛為層盼次結(jié)晉構(gòu)形管式②確湖定同冶層間破單權(quán)湊重系窄數(shù)同層兩間要戶素的互單權(quán)腿重系峽數(shù)是胞用以漫描述所位于義同一衡層次藍的各麗環(huán)境你要素技相對眼于上閥一層鼓因素煌重要血程度揚的系遭數(shù)，敢它是扯由求賊解該僑層的綢判斷筒矩陣來求得壺的。③一云致性劇檢驗④組沃合權(quán)詢重系仔數(shù)的兆確定目標米項目比投資否環(huán)境及的綜藥合評斜分：其中窯，G糾—翅目標抵項目段投資秤環(huán)境通的綜廁合評慮分AB赴CDj—第加j環(huán)紅境因轉(zhuǎn)素的殼權(quán)重誓系數(shù)Vj—第賀j環(huán)悠境因渠素的撈評分蜻分值n—絹—環(huán)弓境因漏素的態(tài)個數(shù)上式惜求得許的分岸值在豬1-嚼4之服間，支分值疼越高摧，說姨明對揚目標緒項目落投資沉環(huán)境啟的評腐價越閃好。敏感理性分圣析正宰是要岸考察畜當(dāng)這佩些環(huán)鬼境條粱件變蒸化時莖，對晝分析叛結(jié)果闊帶來妻的影張響及雁其影克響程沒度。霸其步斬驟如尖下：①逐碗項分糟析環(huán)綁境因香素的翅穩(wěn)定狀狀況引，判罪斷其緣瑞在房欠地產(chǎn)蜓投資束建設(shè)酷或經(jīng)臟營期脫內(nèi)發(fā)芽生變訴化的避可能萄性，啊并研福究其諸變化嗚的基春本趨河勢及謀變化籠程度裝；②對笨將要罵發(fā)生萄變化量的因糧素，峽依據(jù)亂其變壞化的詠趨勢昨及變面化程解度，墾請專垃家予灘以重或新評把價；③統(tǒng)溉計各轟因素紛的評諷價結(jié)跑果，并計算便它們杰的分榮值；④計秘算變逆化后躬的房權(quán)地產(chǎn)失投資害環(huán)境哨綜合啊評分厲值；⑤若嘴是不伴同地童點投床資環(huán)棗境的齡比較遲和排錯序，短則按闊新的摸綜合玻分值監(jiān)重新鞋排序珍，并約比較屢前后譽兩種勿排序前的差痛異，先分析過原因除，做菠出判波斷；另若是濾單一行項目嚼、單迎一地鈴點的叨投資裙環(huán)境頌評價賣，則助比較僅前后結(jié)兩次撒綜合顯評分駱值，航研究值其變奴化程濱度，遍分析解原因誘，做足出判掀斷。多因射素和溉關(guān)鍵敞因素羅法在房嫩地產(chǎn)糖投資居環(huán)境銀分析草的應(yīng)捐用中殲，既思充分俱考慮濫了投席