房地產(chǎn)開發(fā)流程和經(jīng)濟(jì)測算

開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評價顧問課程講義：版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本門課程的目的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經(jīng)濟(jì)評價及其在決策中的作用課程分兩節(jié)，預(yù)計時間3個小時；課程將會結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。2我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評價，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：什么時間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評價：評價哪些指標(biāo)？評價用在什么地方？如何進(jìn)行評價？3課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)4房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？市場未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會增多目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)15%返還指標(biāo)等6土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱；政府供應(yīng)計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價——建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）轉(zhuǎn)型企業(yè)高價——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤期望低）資金密集型無地企業(yè)——金地龍華地塊；（惡狼撲食型）非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）7地塊分析市場態(tài)勢售價預(yù)測開發(fā)模式利潤預(yù)期初步地價地價變量變量分析變量分析最高競拍價最可能地價最樂觀地價競爭對手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價格過程加價策略加價場外公關(guān)傳統(tǒng)價格模型合理價格模型土地喊獲取定位挖決策產(chǎn)品摘設(shè)計項(xiàng)目挪報建施工哀建設(shè)推廣征銷售物業(yè)懂管理企業(yè)惹如何嶼在招妄牌掛洞中為賢自己揉謀利盒？設(shè)定哭競拍暖門坎革：資般金門隆坎、天資質(zhì)旦門坎岔；改變抵用地班條件桂：附纖帶諸耗多規(guī)帆劃條荒件如纏加酒百店、恥降容涌積率灘、配豈套公膛建；帶方正案拍堅賣：客設(shè)定稠方案化或者料要求嫂短期孕給出顧方案博；人為鞭因素度：搞炮定拍播賣師善（敲仁錘）灶、搞紙定政神府（碎返利喝）、紫搞定扮對手港（給印錢）數(shù)。8土地水獲取定位艘決策產(chǎn)品材設(shè)計項(xiàng)目炒報建施工間建設(shè)推廣絞銷售物業(yè)啞管理主要筐決策繞問題您（錢悟、地戀、人煩）：決策嘩資金唐：如逢何使檔用、漁如何痛平衡沉、盈您利期鉤望、某融資改渠道決策竄項(xiàng)目擠：發(fā)際展方莖向、遭盈利仗模式北、承鼠擔(dān)功奧能、傾實(shí)施泡進(jìn)度決策畜人力靈：團(tuán)屆隊(duì)運(yùn)欄作能億力和笨執(zhí)行盞能力灶、合考作團(tuán)薄隊(duì)、仰主管犬部門9土地使獲取定位政決策產(chǎn)品蘭設(shè)計項(xiàng)目北報建施工側(cè)建設(shè)推廣己銷售物業(yè)么管理項(xiàng)目友決策磨案例鹽——添資金李如何其運(yùn)作跡？城市艦背景俗：山遙東省辰某地鴨級城撞市，20跳04榴.1地塊菊情況侍：10征36畝，r=杠1.霉3，30炒%高層掛牌翠：起普掛1.階36億，民原地仙安置連（約2.苗4億）開發(fā)推商賬舅面資傻金：40亭00萬銀行備信用常額度20哥00籠0萬，百通過丟另一柏正在誰建設(shè)司項(xiàng)目秤抵押戴，先袍拿12食00帆0萬投沃入土張地款白（類塔違規(guī)徐）土地糞獲取喚價格射：1.達(dá)46億；抵押膜給上治述銀害行再斧貸款80籍00萬提前口低價鞏賣圖名紙：16稈90元/平，烈開盤80宮0套，骨近兩望個億黎；銀行賓：快孝速放約按揭簡，作綢為條刺件；施工陡付款懲：3個1/既3，1/唐3房屋匹、1/朗3主材塘（開煩發(fā)商心賒銷叔）、1/棒3現(xiàn)金精，±0開始李付款魔；成本蕉：14書00元/平方挖米；啟動深資金撥：商蜻品房旨建設(shè)+回遷動建設(shè)資金擇平衡渡：快宗速的燥現(xiàn)金慕流滿儉足平丑衡vs10土地絲式獲取定位終決策產(chǎn)品景設(shè)計項(xiàng)目剩報建施工禮建設(shè)推廣甘銷售物業(yè)科管理開發(fā)烏商決與策常跌見的是問題肺是什呀么？迅舉例絨說明叉：關(guān)于茂資金督：以墾山東禮某開訓(xùn)發(fā)商爽為例餓，項(xiàng)畫目建敲設(shè)中晴的資昂金抽用出作胖為它跌用，木導(dǎo)致般項(xiàng)目打資金破流出釣現(xiàn)問別題；關(guān)于思項(xiàng)目鐮方向就，幾攔種死歌法？想賺辣想死構(gòu)的（老圣想多割賺，況違背浩市場切規(guī)律店），點(diǎn)體現(xiàn)霉在做眉了市柏場滯診銷的勝產(chǎn)品表，比存如商呆業(yè)問腐題、悉容積躬率問地題、影產(chǎn)品俱形態(tài)棕問題塞；逞能取能死竭的，不俗要和迎地價齒、政寨府、萄專業(yè)搬公司含過不綱去；療商業(yè)泛就是切商業(yè)逗不要弊牽扯惠其他孟的，告比如鹿教派皆、比澤如文賀化、稻比如貢面子吧工程代；省錢住省死揚(yáng)的，省晨錢省壺出事兆了，矛競爭窮問題引、質(zhì)瞞量問昌題、捆成本奸壓力慚問題綢；關(guān)于棵人力徹，是闊否具燃備了猛足夠竊的項(xiàng)鑼目運(yùn)張作、往工程叉管理岸、財染務(wù)管伶理、撫對外系公關(guān)歇人力半，是拘否理鋼順了嗓內(nèi)部青的管弄理體潑系；人力雁問題初其實(shí)默更是虧管理蓮問題。11土地鎖獲取定位憤決策產(chǎn)品退設(shè)計項(xiàng)目對報建施工囑建設(shè)推廣烈銷售物業(yè)合管理包含識的主膠要設(shè)新計階份段：地塊皇勘查柿測繪淡：提休供設(shè)鉆計依熊據(jù)，3—體10天規(guī)劃奇建筑若設(shè)計媽：落黃實(shí)決梅策思據(jù)路，3—隆6個月施工漫圖設(shè)偏計：你施工太標(biāo)準(zhǔn)淘和結(jié)今構(gòu)形載式，1—剩3個月景觀鏟設(shè)計掙：景澆觀環(huán)隊(duì)境設(shè)銀計，2—廈3個月樣板乞房及御會所藍(lán)設(shè)計嚷：營盞銷環(huán)良境設(shè)醉計，1個月討論牌：常下見的擺問題描有哪宿些？進(jìn)度幸問題框：進(jìn)犧度難紹以控徑制、社各專趕業(yè)公碑司難慎以銜閃接質(zhì)量絲式問題狹：評之價體何系和清評價托經(jīng)驗(yàn)薄的缺戒失12土地斥獲取定位姓決策產(chǎn)品態(tài)設(shè)計項(xiàng)目擇報建施工鮮建設(shè)推廣兵銷售物業(yè)運(yùn)管理最優(yōu)責(zé)化的銷設(shè)計跡階段筆流程委參考皺：各專哪業(yè)公們司的專合作過與分涌工如撒何？規(guī)劃浪單位恰與施仰工圖碌：初叉步設(shè)邀計、況施工腰圖把睡控規(guī)劃俯單位寶與景這觀：缺完善在、技天術(shù)交格底施工潛圖與槍景觀盜：隱然蔽管善線工功程設(shè)正計最優(yōu)敏秀的循設(shè)計火成果華是最逢能體替現(xiàn)開虛發(fā)商版開發(fā)真思維鴨和開籠發(fā)意紋識的卵成果廟，而導(dǎo)非作謊品。13土地寫獲取定位豬決策產(chǎn)品質(zhì)設(shè)計項(xiàng)目娃報建施工花建設(shè)推廣冊銷售物業(yè)殺管理開發(fā)誕辦開發(fā)愧經(jīng)營低許可嗽證項(xiàng)目月手冊計委固定險資產(chǎn)依投資磚計劃項(xiàng)目排立項(xiàng)規(guī)劃移局建設(shè)厚用地旺規(guī)劃偏許可土地忙測量貌、評羨估國土慮資源拾局國有虛土地志使用旺權(quán)證土地鞠確認(rèn)套、報編批土地盞交易開發(fā)兼辦人防紙辦墻改跡辦消防殼支隊(duì)環(huán)保惡局基礎(chǔ)錢設(shè)施牛牌套井費(fèi)開發(fā)術(shù)管理佛費(fèi)人防屆異地加建設(shè)省費(fèi)墻改桌基金消防贈設(shè)施己費(fèi)環(huán)境福評估秋及排您污費(fèi)規(guī)劃覽局建設(shè)回工程簡規(guī)劃今許可方案蹄審批規(guī)劃眠局中標(biāo)絕通知凡書質(zhì)檢都站散水速辦勞保腫辦定額員站安檢上站安全油許可定額閉鑒別勞保渡統(tǒng)籌散水腸押金質(zhì)檢摔委托城管挽大隊(duì)執(zhí)法虹大隊(duì)規(guī)劃赴局開發(fā)肢辦建委輩基建斬科開工蜘許可碧證預(yù)售率許可換證放線亮管理14土地想獲取定位聲決策產(chǎn)品蜜設(shè)計項(xiàng)目獸報建施工休建設(shè)推廣逆銷售物業(yè)肅管理工程飽建設(shè)京的相爆關(guān)知槐識：工程腿建設(shè)鈴組成燦部分：土象建、些水電社、安馳裝及修設(shè)備整體樣工程傷建設(shè)：單擁體部產(chǎn)分、松環(huán)境獵部分全、室亡外管跑線建筑陷結(jié)構(gòu)勉形式：磚告混、濤框架回、框鵲剪、恥鋼結(jié)攀構(gòu)等項(xiàng)目膽施工扮周期（平儀均進(jìn)床度、獲不考熟慮冰旗凍期警）：多層包及低嗽密度務(wù)：9—肥12個月小高喪層：1年半高層牲建筑旦：2年到宗兩年技半施工靠組織比次序：基礎(chǔ)屠部分→主體蓮工程→外墻幟裝飾略及安錫裝→園區(qū)絡(luò)管線→景觀傻施工→竣工盼驗(yàn)收15土地棕獲取定位渾決策產(chǎn)品庭設(shè)計項(xiàng)目本報建施工某建設(shè)推廣瞇銷售物業(yè)頃管理工程顛建設(shè)耕的相省關(guān)知馳識2荒：影響位工程置造價洲的主雞要因巴素：建筑畜結(jié)構(gòu)喂形式解及建敗筑形鵲態(tài)：砍鋼結(jié)阿構(gòu)＞框治剪＞牛（小稅）框燦架＞院磚混外立桑面材褲質(zhì)及謊設(shè)備羨等級搞：是廣否玻鎖璃幕輛、外浮立面閃選材汗標(biāo)準(zhǔn)施工逆取費(fèi)首等級展：在婚施工性定額漲的基麥礎(chǔ)上暴加減地基蒸情況只：是俱否巖炊石、衫是否撐流沙宣、是向否軟鋤基，燙決定額了基惹礎(chǔ)的存施工依成本場地姥條件塌：是喊否平害整、得是否捆山地抗震脾等級企：6級、7級、8級節(jié)能罵要求梅：是峽否滿至足節(jié)援能規(guī)語范景觀伴環(huán)境活造價關(guān)于怒施工淡的相該關(guān)問憲題探查討，槐大家駛在工留作中吹都會勸遇到陸什么紹問題采？16項(xiàng)目醒推進(jìn)睜慢在門各環(huán)顯節(jié)的孝主要霸原因最主葡要的層時間依耽誤插在項(xiàng)緞目開丹工前哲期：決策進(jìn)上的米時間丑反復(fù)幫；規(guī)劃準(zhǔn)設(shè)計色上的求時間壁耽誤芝；各專紫業(yè)單透位的懸銜接章不夠岔緊密下；規(guī)劃許報建靈的時猴間耽訊誤；亦可德能遇辯到不微常見姨的因昆素如姿：地基瞞問題捐導(dǎo)致孔的隱阿蔽工滑程施你工進(jìn)各度緩鳥慢資金嫂短缺劫導(dǎo)致棟的工金程施資工進(jìn)顛度緩刃慢天氣秘原因煤（雨境季做款基礎(chǔ)舉、冬峰天施叨工等屋導(dǎo)致眨）工地且事故佳和違恭章行概為導(dǎo)請致的冊臨時游停工竄和工哈地整腳改17如何乞加快產(chǎn)項(xiàng)目腿進(jìn)度念（以單某多遙層項(xiàng)好目為歇例）土地城獲取定位僅決策1—趣2個采月產(chǎn)品間設(shè)計6—撿8個喪月項(xiàng)目慶報建+1口個月施工蟲建設(shè)8—鐵10絲式個月推廣輕銷售物業(yè)都管理多層蘭項(xiàng)目旨從獲弦取土沿地至噸開始松銷售扒需要決的時彈間在1年左遵右；衰高層洋項(xiàng)目兇需要螞的時印間在1年半云至兩頭年；燙（順激馳最踩快半額年開蠅始銷把售）18課題井二：夢經(jīng)濟(jì)請評價諸的應(yīng)租用19我們瞞對課波程的趣展開葡角度姿，為柔什么去要了竊解流蓄程和晃經(jīng)濟(jì)客評價止，有炎什么誤實(shí)際獨(dú)應(yīng)用關(guān)于蓮開發(fā)樹流程梨：什么默時間索干什小么事趣？什么萍事情李誰來密辦？朝怎么渡辦最員好？環(huán)節(jié)村容易資出什倘么問字題？流程至對開畫發(fā)商遠(yuǎn)的影驕響是肅什么廳？關(guān)于丑經(jīng)濟(jì)裁評價羨：評價穗哪些凝指標(biāo)剩？評價基用在呢什么膛地方洽？如何央進(jìn)行膊評價共？20項(xiàng)目磨經(jīng)濟(jì)滴評價均的指造標(biāo)體福系—魚—對災(zāi)項(xiàng)目局盈利僵能力相和風(fēng)豈險的正模擬識和分棋析盈利餅評價慚指標(biāo)你：利潤復(fù)（凈叮利潤旦和稅榜后利換潤）利潤洽率（塑成本聯(lián)利潤爽率、覆自有險資金頭回報捉率）財務(wù)習(xí)凈現(xiàn)黎值投入生評價制指標(biāo)顯：投資蛇峰值資金木缺口評價滋體系核：現(xiàn)金鎖流分次析負(fù)債扛（資伶金來鈔源）診分析不確競定性棚分析項(xiàng)目珍前期商經(jīng)濟(jì)棗測算偷不同老于工暗程概吃預(yù)算遙和房診地產(chǎn)恥開發(fā)梁財務(wù)次。項(xiàng)目堤經(jīng)濟(jì)蹤蝶評價寶的使岡命是斑模擬積一條荷現(xiàn)金像流，虛幫助轟項(xiàng)目違開發(fā)雨者決睬策。21項(xiàng)目旋經(jīng)濟(jì)置評價挽的基仰本結(jié)隸構(gòu)—?dú)ぁ怨捶康亓P產(chǎn)開狂發(fā)項(xiàng)縫目為旺例指標(biāo)介和物釘業(yè)配恰比的還模擬成本訂和投坑入節(jié)量奏估爛算租、駁售計獄劃模成擬現(xiàn)金授流分斑析不確盟定性給分析模擬碧開發(fā)霞進(jìn)程財務(wù)棒評價22物業(yè)煎配比船模擬節(jié)的兩凡種方革法經(jīng)驗(yàn)漏值法確定晚容積登率，建根據(jù)紗經(jīng)驗(yàn)杜安排勝物業(yè)土配比缺點(diǎn)絲式：配捉比的笛落地木性不何強(qiáng)，乏很難絕反映塊社區(qū)姜形態(tài)配比仿反算眾法通過劍容積雜率和火產(chǎn)品括配比兔反算優(yōu)點(diǎn)季：較伙準(zhǔn)確鬧反映憶配比峽變化嫌對方出案的兩影響鴿，對炭方案跨的落才地性臥比較痰有把那握；缺點(diǎn)洽：過冷程比啟較復(fù)簽雜，短對經(jīng)醫(yī)驗(yàn)要螞求比拳較高23房地扇產(chǎn)開僅發(fā)成鞏本構(gòu)剪成開發(fā)薦成本土地觸出讓歇費(fèi)用土地虛拆遷雁和安洲置前期沒工程版費(fèi)建安繭工程倍費(fèi)室外賤工程子費(fèi)公共和配套馳設(shè)施錦費(fèi)不可宮預(yù)見甘費(fèi)用開發(fā)粘期間菊稅費(fèi)儉（包忍含稅始收和茫規(guī)費(fèi)酬）開發(fā)棗費(fèi)用管理瓶費(fèi)用銷售塌費(fèi)用財務(wù)寸費(fèi)用24現(xiàn)金平流量叼分析財務(wù)敲凈現(xiàn)孩值（FN巨PV著)：反徐映計偏算期夠內(nèi)的賄獲利悲能力內(nèi)部門收益居率(F優(yōu)IR盞R)：反披映項(xiàng)隱目成槽本和取效益畢相抵逃后的籌報酬俊率動態(tài)叉投資熔回收嶄期(Pt)：投笑資返抹本年踩限，沿反映科抗風(fēng)夫險能素力25不確喜定性念分析盈虧伙平衡伙分析又稱脫保本里點(diǎn)分檢析，肉分為莖：價格近保本業(yè)點(diǎn)分棋析銷售屯率（鵝租售悔率保近本點(diǎn)娛分析站）保跳本點(diǎn)抄分析敏感末性分拔析又稱限靈敏擠度分肥析反映些單種撲不確叨定因葬素對濫項(xiàng)目荷效益敵的影幸響一般群考慮途土地聰價格耐、建顛安成例本和駁售價蕩的不劇確定定性26我們蹲將結(jié)醉合具窄體案蓄例來鋸講解切經(jīng)濟(jì)菌評價瓜在決居策中蘆的運(yùn)互用—印—案例男1協(xié)助聞決策沫物業(yè)挨形態(tài)——案例庸2協(xié)助勤決策稀資金不計劃——案例勝3協(xié)助惹決策友容積棒率——27經(jīng)濟(jì)唱評價撿的基雅本原俊則客觀撒合理價值巴對等對于稻容積水率、匙成本雀、價框格等釋基本呆假設(shè)街的取苦值