房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)二

第五章房地產(chǎn)投資

分析基礎(chǔ)1第五章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)※本章要求了解房地產(chǎn)投資的概念、進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的原因；熟悉房地產(chǎn)投資的利弊與風(fēng)險、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的評價指標(biāo)掌握房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量構(gòu)成，投資、成本、經(jīng)營收入和利潤、資金時間價值與資金等效值計算。2第五章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成第三節(jié)資金時間價值與資金等效值計算第四節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標(biāo)3第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念和類型二、房地產(chǎn)投資的利弊三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險4一、房地產(chǎn)投資的概念和類型房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。房地產(chǎn)投資與其他投資方式相比既具有投資的共性，也具有特有的個性，房地產(chǎn)投資兼具消費和投資兩種功能，房地產(chǎn)投資還具有較大的風(fēng)險。5為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。6下列原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。投資的收益需要預(yù)測收益獲得的時間不同需要校正收益的置信程度即風(fēng)險需要考慮面臨多種投資機會但資源有限7（一摔）房見地產(chǎn)直接熊投資投資紡者直筋接參殘與房普地產(chǎn)廟開發(fā)撈或購憲買的秩過程1.房地兼產(chǎn)開辰發(fā)投狗資2.房地而產(chǎn)置德業(yè)投鋤資（二）匹房地遠(yuǎn)產(chǎn)間接互投資將資滑金投較入與雄房地日產(chǎn)相然關(guān)的宰證券才市場鐮的行診為1.購買珍住房做抵押蠻貸款奏證券2.購買條房地菜產(chǎn)開供發(fā)投泥資企款業(yè)的童債券歡、股惠票3.投資熊于房忙地產(chǎn)涌投資白信托擠基金(RE素IT乒s)房地紡產(chǎn)投韻資的嚇類型8（一霧）房建地產(chǎn)魯投資宴之利1.相對們較高觸的收必益水李平2.能夠施得到刷稅收何方面詠的好懼處3.易于嶼獲得遇金融膏機構(gòu)府的支端持4.能抵抄消通噴貨膨食脹的硬影響5.能提高高投網(wǎng)資者干的資土信等蹲級二、未房地廣產(chǎn)投稀資的耗利弊9（二揉）房透地產(chǎn)士投資晶之弊1.變現(xiàn)惹性差2.投資柳數(shù)額述巨大3.投資嗎回收產(chǎn)周期步較長4.需要抹專門乘的知慎識和層經(jīng)驗上述毅房地犧產(chǎn)投片資的授優(yōu)缺游點主遍要是旺針對盞直接丸投資影而言丸的。小對于丸小額乖投資斧者來搶說，灘他們秀可以濃通過系購買漏房地緊產(chǎn)公泊司發(fā)貴行的重股票駝、房壘地產(chǎn)惰投資究信托沈公司猶的債禿券等璃間接蘭地進(jìn)算行房比地產(chǎn)牧投資錫。10（一咳）房手地產(chǎn)柄投資伍風(fēng)險驗的含哪義房地芒產(chǎn)投顫資風(fēng)蛛險是聲指由啦于不駁確定廳性因綱素的錦影響閣所引倉起的范房地輔產(chǎn)投沃資收控益與寄預(yù)期驕?zhǔn)找嬷浦g宿的偏客離程殿度。房地輝產(chǎn)投損資風(fēng)莊險主悶要體嗽現(xiàn)在指以下良幾個鋼方面噸：投入翅資金陳的安粉全性??；期望痛收益露的可冊靠性原；投資堂項目米的變眠現(xiàn)性男；資產(chǎn)程管理障的復(fù)切雜性饒。三、悅房地佛產(chǎn)投機資的太風(fēng)險11在房煎地產(chǎn)街投資鬼活動隆中，忍風(fēng)險戴的具攜體表惑現(xiàn)形歸式有聚：高價防買進(jìn)紛的房色地產(chǎn)特，最相終以愚較低民的價邊格賣弊出盡管維賣出逮價高津于買喜入價卻，但糖是仍果低于嗓預(yù)期峰價格投資食于房詞地產(chǎn)甲商品甲的貨營幣資留金由峰于某斬種原昂因遭膚受各組種損恭失，科使得曬投資淘資金趨不能然按期商收回訓(xùn)，或術(shù)不能懇收回由于舊財務(wù)吳方面咐的原憲因，圖在違內(nèi)背自侍己意什愿的帽情況緣瑞下拋枕售房岔地產(chǎn)12（二旨）房柴地產(chǎn)拖投資依風(fēng)險系的分殊類房地產(chǎn)投資風(fēng)險系統(tǒng)風(fēng)險非系統(tǒng)風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險市場供求風(fēng)險周期風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險政策性風(fēng)險利率風(fēng)險政治風(fēng)險或然損失風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險未來經(jīng)營費用風(fēng)險資本價值風(fēng)險比較風(fēng)險時間風(fēng)險持有期風(fēng)險圖5-尸1房地補產(chǎn)投配資風(fēng)刊險的令分類13第二黨節(jié)蓮現(xiàn)金估流量軟的構(gòu)紗成一、泊現(xiàn)金筍流量二、市投資爸與成愧本三、值經(jīng)營嫌收入米、利會潤和童稅金14一、崖現(xiàn)金藏流量房地臉產(chǎn)開航發(fā)活熄動可吹以從物質(zhì)物形態(tài)與貨幣這形態(tài)兩個博方面還進(jìn)行宿考查滲。在房尺地產(chǎn)傭投資條分析藍(lán)中，拒把某新一項棉投資放活動母作為侄一個滲獨立邪的系扒統(tǒng)，想把一乘定時夫期各聚個時塔間點燭上實稱際發(fā)科生的完資金晝流出互或流助入叫至做現(xiàn)金吳流量。流出驅(qū)系統(tǒng)拳的資當(dāng)金叫現(xiàn)金術(shù)流出，流順入系虜統(tǒng)的鑰資金份叫現(xiàn)金遞流入，現(xiàn)咽金流彎出與危流入沙之差狡稱為凈現(xiàn)轎金流停量?，F(xiàn)金旨流入凳主要澡包括充：銷歡售收煙入、叉出租拴收入濃、利蝕息收懶入、鴨貸款漠本金遵收入盞等現(xiàn)金順流出麥主要映包括膏：土胞地費還用、慶建造廣費用念、還鎮(zhèn)本付然息、償經(jīng)營勤費用難、稅悟金等15投資廣義場投資忠是指境人們跟一種濫有目首的的顧經(jīng)濟俗行為塔，即秀以一咸定的撞資源葬投入壁某項閱計劃洽，以胸獲取撈所期背望的籠報酬蒼。投資雙可分聲為生產(chǎn)需性投宮資和非生濟產(chǎn)性毯投資。所宿投入標(biāo)的資摟源可賤以是經(jīng)資金辯，也股可以怕是土漲地、甜人力五、技截術(shù)、效管理屠經(jīng)驗娛或其盞他資登源。狹義盜的投芹資是偷指人新們在火房地纏產(chǎn)開葛發(fā)投田資活唐動中輩，為物實現(xiàn)龍某種向預(yù)定視的開僵發(fā)、廉經(jīng)營球目標(biāo)震而預(yù)膊先墊湊支的進(jìn)資金賓。房地予產(chǎn)投皺資分東析中摟所討王論的滋投資羽是狹罷義的二、鼓投資既與成民本16成本成本汁是指后人們沉為達(dá)仔成一帳事或俱取得懷一物殖所必蜘須付伶出或熊已經(jīng)君付出微的代捕價。投資篇分析丸中使狗用的樣成本牙概念縮慧與企康業(yè)財爭務(wù)會重計中慌使用定的成墊本概腔念不擇完全垂相同稻。財務(wù)掘會計史中的水成本朗是對鳴生產(chǎn)修經(jīng)營卡活動礦中實悉際發(fā)耍生費偵用的踢記錄粘；投資在分析已中使亭用的朝成本思有許憐多是瘡對擬騎實施鴨項目舌未來雅將要倡發(fā)生更的費棍用的綠預(yù)測哭和估瞧算17房地風(fēng)產(chǎn)投傷資分盜析中思的投良資與瘋成本開發(fā)術(shù)項目潛總投帥資：禽開發(fā)艷建設(shè)圾投資剩、經(jīng)攤營資飯金開發(fā)市產(chǎn)品肢成本經(jīng)營械成本期間殺費用館：經(jīng)自營費篇用、伍管理細(xì)費用杰、財毅務(wù)費粒用18經(jīng)營釣收入經(jīng)營杜收入禍?zhǔn)侵笓蜗蛏鐏G會出鑰售、凱出租矛房地憲產(chǎn)商里品或橡自營票時的圖貨幣半收入鼠。經(jīng)營評收入=銷售所收入+出租衫收入+自營瀉收入三、噸經(jīng)營犯收入貨、利益潤和然稅金19利潤企業(yè)戒利潤旅可分倦為4個層殘次：漿經(jīng)營嬌利潤欠、利驗潤總愚額、佳稅后番利潤寒和可蛙分配敲利潤經(jīng)營肌利潤=經(jīng)營同收入-經(jīng)營丟成本-期間擇費用-經(jīng)營恢稅金繼及附墊加-土地宣增值卻稅利潤少總額=經(jīng)營廊利潤+營業(yè)妥外收白支凈割額稅后膏利潤=利潤床總額-所得葵稅可供墓分配莖利潤=稅后籮利潤-（法岡定盈吐余公堤積金+法定分公益詞金+未分南配利碧潤）20稅金稅金是國肝家或薪地方夏政府遲依據(jù)刑法律每對有種納稅亮義務(wù)秋的單液位或投個人候征收隙的財緩政資甚金。稅收是國權(quán)家憑笑借政部治權(quán)圈利參永與國涉民收儲入分訪配和油再分環(huán)配的閉一種葬方式儉，具茄有強制婦性、壓無償母性和衣固定彎性的特吧點。21第三觀節(jié)荒資金幼時間餅價值必與資葉金等沫效值嫌計算一、氧資金授時間欺價值隙的概努念二、撤利息般與利揀率三、保單利夜計息愛與復(fù)以利計區(qū)息四、佩名義杠利率良與實由際利臟率五、陣資金滾等效斜值與傷現(xiàn)金壯流量匠圖六、犯復(fù)利喇計算看公式22一、娃資金黑時間庸價值獲的概郵念從投肅資者子的角所度來壯說，動資金片的運趁動伴忠隨著丘生產(chǎn)販與交市換的繡進(jìn)行采。生饒產(chǎn)與禮交換瓜活動波會給盤投資皆者帶援來利寫潤，裹表現(xiàn)周為資究金的定增值丑。從消傻費者括的角牽度來燒看，望資金歌的時落間價禮值體舞現(xiàn)為初放棄網(wǎng)即期蹈消費鑄的損暑失所統(tǒng)應(yīng)作事的必倉要補沈償。銀行鬼利息循也是證一種收資金停時間尚價值擊的表談現(xiàn)方拖式23二、紫利息陪與利溫率利息是占獅用資寫金所父付出皺的代吩價或舟放棄幣資金蝦使用宋權(quán)所陣得到嗚的補勇償利率是在惱單位糧時間(一個憂計息元周期)內(nèi)所學(xué)得的為利息展額與尚借貸峰金額(即本厭金)之比24影響薄利率得的因直素社會愈平均鏟利潤昏率資本戴供求鋪狀況通貨崇膨脹雄率水熟平政策霸性因針?biāo)貒H綠經(jīng)濟合環(huán)境森等25（一庭）單匹利計蛙息單利攔計息盯是僅演按本劣金計粗算利墨息，利息防不再莫生息我國畫個人韻儲蓄束存款茂和國根庫券擺的利湯息是鋤以單蘆利計圍算，紛計息迷周期難為“扇年”沖。三、丈單利唱計息乞與復(fù)額利計板息26（二釋）復(fù)開利計鐮息復(fù)利無計息籍方式百對于陣某一檔計息狗周期胃來說強，是免按本蜓金加山上先圣前計舌息周蔑期所民累計杯的利濕息進(jìn)稿行計站息，鹽即“利息議再生吃利息”。我國千房地劈燕產(chǎn)開蒸發(fā)貸涼款和竟住房團抵押壞貸款普等都炮是按衡復(fù)利跨計息塊的27復(fù)利汪計息俗還有間斷千復(fù)利和連續(xù)甩復(fù)利之分如果幼計息夫周期此為一織定的作時間森區(qū)間(如年職、季倉、月閘等)，并由按復(fù)紙利計磚息，慎稱為間斷疤復(fù)利；如果擺計息被周期飛無限鋼期縮救短，避稱為連續(xù)傻復(fù)利。從理堪論上吩講，歸資金嘆在不握停地濟運動洲，每用時每懼刻都淺在通嘗過生覺產(chǎn)和痛流通俘領(lǐng)域親增值夠，因醋而應(yīng)罪該采央用連暢續(xù)復(fù)輪利計潑息，銀但是勵在實后際使虛用中獄都采堅用較藥為簡怖便的粘間斷畜復(fù)利惹計息吵方式堪計算捕。28當(dāng)利中率標(biāo)否明的烈時間皮單位茂與計萄息周掀期不晃一致平時，匠就出費現(xiàn)了佩名義震利率角和實兇際利哀率的缸區(qū)別壁。例如使，年霧利率淹為12％，喝存款做額為1諒00殿0元，瞞期限苗為1年，龜分別伴以1年1次復(fù)斯利計鼻息、1年4次按特季利挑率計這息、1年12次按昏月利跨率計晚息(P沉15閘3)12袍%是名射義利音率1年計壇息1次花實際州利率=1且2%1年計揮息4次栽實際纏利率=(糊1+癥3%銳)4-1替=1殊2.蘋55第%1年計返息12次逮實際男利率=(味1+更1%渾)12-1耽=1永2.轎68枯%四、毯名義璃利率奔與實是際利倡率29名義良利率是指1年內(nèi)艦多次消復(fù)利檔時給酸出的杰年利納率實際版利率是指1年內(nèi)題多次落復(fù)利叉時年激實際泥增長底率二者票關(guān)系：實際護(hù)利率箱比名敘義利蘭率更蚊能反摸映資樓金的掌時間疼價值名義鐘利率步越大禁，計兆息周選期越桑短，繞實際絹利率宏與名吵義利釀率的集差異謙越大每年架計息欺周期賺數(shù)m＝1時，急名義巡壽利率跡等于枕實際臨利率當(dāng)每針年計衰息周言期數(shù)m>聾1時，甘實際押利率源大于效名義通利率當(dāng)每毀年計鋤息周挨期數(shù)m時，30資金撤等值是指告在考孝慮時逮間因王素的羅情況更下，濕不同幅時點蚊發(fā)生劑的絕鈔對值箱不等造的資擊金可塞能具蹤蝶有相膚同的桂價值在資俗金等林效值漸計算反的過街程中寫，人咱們把冰資金晌運動起點吐時的金詠額稱東為現(xiàn)值，把抬資金斤運動結(jié)束按時與現(xiàn)廉值等運值的村金額亂稱為終值五、代資金斧等效抓值與俗現(xiàn)金墾流量釋圖31現(xiàn)金棕流量黑圖是用脆以反注映投厘資項掛目在洽一定赴時期抬內(nèi)資電金運籠動狀佳態(tài)的敲簡化禍圖，小即把勝經(jīng)濟蠢系統(tǒng)史的現(xiàn)樸金流肝量繪仇入一罩個時畜間坐井標(biāo)圖佳中，駕表示敏出各厭現(xiàn)金唱流入揉、流俱出與鍋相應(yīng)駁時間肝的對蠟應(yīng)關(guān)慨系。32現(xiàn)金角流量貫圖畫彎圖規(guī)果則以橫屋軸為池時間狐軸，微從“0”點開盲始。濤“0”點表廊示當(dāng)害前時另點，烈初投限資一慌般在惡“0”點發(fā)鍬生“1”時點魔表示妨第1個計焰息周殘期的迅期末看，也德表示蛋第2個計邀息周博期的廣開始希，以財此類榨推。正現(xiàn)殊金流原量通月常表字示收聽入，貨負(fù)現(xiàn)摧金流般量通擠常表氏示支日出。粘箭頭襖的長卸短表孟示現(xiàn)虹金流戚量絕盆對值壇的大烘小。如果糧現(xiàn)金贊流出吵或流妥入不妄是發(fā)癥生在事計息樸周期軌的期井初或案期末形，而鑒是發(fā)蔥生在量計息慘周期棕的期剖間，柳公認(rèn)寧的習(xí)郵慣方怨法是臭將其盾代數(shù)袍和看仁成是瓶在計豈算周槽期末礙發(fā)生鉤，稱診為期末掃慣例雀法。33P—填—現(xiàn)值忍；F—藏—終值(未來捏值)；A—宴—連續(xù)滲出現(xiàn)京在各戚計息嗚周期期末的等輔額支練付金更額，曉簡稱絲式年值媽；N—鵝—計息具周期副數(shù)；i—頭—每個店計息慨周期訊的利勁率。六、墻復(fù)利城計算逝公式34一次吳支付濾的終端值系搭數(shù)一次魚支付洪的現(xiàn)分值系戴數(shù)35等額頃序列蛙支付師的現(xiàn)胖值系用數(shù)等額繡序列系支付技的資羊金回改收系蘋數(shù)36等額向序列垃支付影的終味值系符數(shù)等額綁序列嘗支付存的儲五存基宴金系馳數(shù)37例某家推庭預(yù)擔(dān)計今址后20年內(nèi)鍬的月溉收入卡為80以00元，賞如月歪收入討的30％可謠以用義于支栗付住接房抵澤押貸潑款的憤月還撓款額洽，在蜻年貸主款利梳率為6％的掠情況業(yè)下，釣該家列庭有爸償還貪能力射的最讀大抵賴押貸爹款額儀是多肅少？陵如市板場平諒均房恢價為50毅00元／m2，住房達(dá)首期30％自道己支而付，毯問該簡家庭座有償高付能干力的犁住房孝面積披為多霉少？解：島①月還怠款額80捷00×收30％＝24款00元②貸款功月利突率6％÷1習(xí)2＝0.罷5％③貸款桂計息哥周期緊數(shù)20嶄×1雕2＝24伏038④有償話還能旗力的日最大慕抵押支貸款騎額P＝A［（1＋i）n－1］／求［i（1＋i）n］＝24虹00夾×［（1＋0.速5％）24蔽0－1］／[0.測5％（1＋0.麥5％）24跌0]＝33豆90灣29釘.9盞3元⑤考慮扔自己痰支付落的30稼%首付百款,該家輔庭籌欣備的典購房籃款為33允90孔29比.9方3／(1－30％)＝48顏43歲28幕.4壤7元⑥有購感買能班力的稼住房駱面積絲式＝48襲43勺28贈.4雜7÷50盜00＝96歪.8烏7環(huán)m239第四稅節(jié)蔑房地付產(chǎn)投速資經(jīng)堅濟效遼果評碼價指鄉(xiāng)豐標(biāo)一、腥房地閥產(chǎn)投噸資經(jīng)民濟效域果的慢表現(xiàn)已形式二、紐奉經(jīng)濟刪評價戒指標(biāo)暢體系三、樣盈利靈能力財指標(biāo)膏的計殺算方批法四、首清償刻能力引指標(biāo)飲的計梯算方饅法40對于后置業(yè)厲投資會來說煮，房以地產(chǎn)滿投資異的經(jīng)悅濟效削果主辛要表楚現(xiàn)在租金疑、物涂業(yè)增背值、徑減少室稅收擦、股項權(quán)增吉加等4個方核面。對于攀開發(fā)陵投資加來說其，房絹地產(chǎn)款投資探的經(jīng)召濟效魔果主拾要表幟現(xiàn)為銷售安收入。一、陽房地把產(chǎn)投墳資經(jīng)校濟效針果的柔表現(xiàn)新形式41二、虹經(jīng)濟射評價謹(jǐn)指標(biāo)撞體系經(jīng)濟評價指標(biāo)體系盈利能力清償能力動態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期資本金凈利潤率投資利潤率資本金利潤率動態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率42（一謹(jǐn)）動爺態(tài)指旁標(biāo)財務(wù)酬凈現(xiàn)請值（NP姥V）指項報目按漲行業(yè)幕的基廟準(zhǔn)收識益率表或設(shè)磚定的另目標(biāo)冶收益釀率ic，將足項目搬計算愧期內(nèi)漲各年連的凈遠(yuǎn)現(xiàn)金梨流量固折算蟻到開秒發(fā)活富動起棄始點府的現(xiàn)值憑之和。如果NP榮V大于示等于0，說近明項衛(wèi)目在掛財務(wù)恭上可撥行。三、簽盈利羞能力廢指標(biāo)妄的計宣算方攪法43財務(wù)祝內(nèi)部第收益耳率（IR鴿R）指項棉目在費整個漸計算囑期內(nèi)懷，各年扛的凈驗現(xiàn)金犧流量現(xiàn)值腔累計慚等于離零時聰?shù)恼勖{現(xiàn)率。如果IR負(fù)R大于獄等于詠行業(yè)蛾基準(zhǔn)檔收益耐率或堅目標(biāo)垂收益迷率ic，說若明項痰目在憂財務(wù)濤上是徑可行茅的。44財務(wù)有內(nèi)部挺收益另率（IR瓦R）凈現(xiàn)什值與隸折現(xiàn)達(dá)率的照關(guān)系IRRNPV1NPV2i1i2NPVi45動態(tài)宴投資桶回收懶期（Pb）是指紐奉當(dāng)考拜慮現(xiàn)申金流刮折現(xiàn)芝時，融項目鐮以凈錦收益淹抵償萄全部催投資恭所需碗的時唇間，雪即累絕計凈橡現(xiàn)值爸等于箭零或間出現(xiàn)膀正值叉的年臂份。如果Pb小于欲等于諒基準(zhǔn)佛投資土回收句期Pc，則決項目底可行46（二江）靜鋒態(tài)指怒標(biāo)投資付利潤鉗率指項攀目經(jīng)顆營期岸內(nèi)一廣個正宇常年獻(xiàn)份的