投資測(cè)算成本及總結(jié)

2019年3月投資錯(cuò)漏缺專項(xiàng)分析及總結(jié)目錄投資錯(cuò)漏缺分析1投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單2后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方向3分析說明?樣本：11個(gè)項(xiàng)目?數(shù)據(jù)來源：投資測(cè)算、目標(biāo)成本?背景：投資測(cè)算是項(xiàng)目定案的決策依據(jù)，是風(fēng)險(xiǎn)前控的重要內(nèi)容，是對(duì)擬獲取項(xiàng)目經(jīng)營狀況預(yù)判的基礎(chǔ)導(dǎo)向。項(xiàng)目獲取后能否健康發(fā)展，是項(xiàng)目投資的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。?形式：通過總結(jié)與分析以往編制目標(biāo)成本的相關(guān)項(xiàng)目投資錯(cuò)漏缺的情況，形成關(guān)注清單。通過標(biāo)準(zhǔn)管控動(dòng)作降低投資測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)，提高資金安全和盈利能力。01投資錯(cuò)漏缺分析1成本錯(cuò)漏缺科目分析：工程類中主體建安影響占比56%；

費(fèi)用類中財(cái)務(wù)費(fèi)用影響占比70.59%2成本錯(cuò)漏缺原因分析：72%因?qū)I(yè)欠缺所致3成本錯(cuò)漏缺科目分析：8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%；

占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%二、成本錯(cuò)漏缺原因分析72%12%10%6%前期缺乏數(shù)據(jù)庫或數(shù)據(jù)庫不足，計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算基礎(chǔ)明顯錯(cuò)誤、費(fèi)用計(jì)算隨意前期無相對(duì)明確的計(jì)算方案，導(dǎo)致實(shí)際成本增加的，如基礎(chǔ)工程費(fèi)按建筑預(yù)估拿地對(duì)地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)致成本少算漏算投資階段對(duì)項(xiàng)目定位不清，導(dǎo)致成本漏算少算，如產(chǎn)品定位不清專業(yè)欠缺方案不明調(diào)研不足定位不清通過對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，造成成本錯(cuò)漏缺的主要以下幾點(diǎn)原因，其中：2018年啟動(dòng)的項(xiàng)目多為2015/2016年獲取的老地塊，由于前期缺乏完整的數(shù)據(jù)庫與測(cè)算模型；原因說明前期各項(xiàng)機(jī)制尚未完善，缺乏對(duì)市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品及去化情況、客戶群、優(yōu)劣勢(shì)、地塊內(nèi)外四至等風(fēng)險(xiǎn)因素深入研究與分析，建造標(biāo)準(zhǔn)不明確三、成本錯(cuò)漏缺科目分析結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺金額中建造成本占比最高（81%）結(jié)論：費(fèi)用類成本缺漏中，財(cái)務(wù)費(fèi)用占比70.59%總成本建造成本三費(fèi)結(jié)論：主體建安占建造成本錯(cuò)漏缺的56%監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27%；8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%，占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%。序號(hào)項(xiàng)目名稱目標(biāo)成本目標(biāo)總成本

（萬元）投資錯(cuò)漏缺（萬元）占比（%）按類別合計(jì)按類別合計(jì)土地成本建造成本三費(fèi)土地成本建造成本三費(fèi)1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%匯總69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指標(biāo)：投資錯(cuò)漏缺金額比例大于5%四、成本錯(cuò)漏缺項(xiàng)目分析02投資拍錯(cuò)漏飽缺關(guān)蠻注清底單12專項(xiàng)攤成本冶類3土地邁成本拾類4其他前類規(guī)劃免指標(biāo)當(dāng)類投資駛錯(cuò)漏季缺關(guān)里注清糟單020103規(guī)劃包條件垃“四輔”要素堂、產(chǎn)償品配傍置、遙公配嶼配置忘、車奴位配么比、強(qiáng)地上腰車位世停車芒占比貝、停等車效拐率、知可售罪面積融、售遮價(jià)等規(guī)劃突指標(biāo)肥類原有課設(shè)施乎遷移壩、升設(shè)級(jí)改造蛾、建造稈標(biāo)準(zhǔn)右、周狼邊環(huán)拼境影回響（拖環(huán)評(píng)與日食照影響）、慘回遷這物業(yè)慨、財(cái)竿務(wù)專祖項(xiàng)，淹規(guī)劃柴后期威改造趨成本專項(xiàng)心成本罪類土地雄協(xié)議脊相關(guān)嗽風(fēng)險(xiǎn)土地憤成本刷類04盡職調(diào)查毀（股輔權(quán)收蔑購類臂項(xiàng)目）、羞增值制稅稅牽率、參成果蜜復(fù)核其他妄類一、借規(guī)劃勸指標(biāo)圖類—規(guī)劃條件雞“四蟲”要鹽素20祖1420囑1520京1620章17投資返測(cè)算江時(shí)，網(wǎng)需與營銷幣、設(shè)寬計(jì)等垃部門做好柏充分排的溝舞通與嬸聯(lián)動(dòng)謀，在簡產(chǎn)品弊強(qiáng)排姿方案道時(shí)結(jié)捧合產(chǎn)暑品類墊型、從售價(jià)貓與開競(jìng)發(fā)成職本，父以達(dá)暫到最優(yōu)倘容積艱率的要興求。通常痛情況衛(wèi)，容時(shí)積率否未做繡足時(shí)妄需做專項(xiàng)托說明。投資糾測(cè)算殺時(shí)，哭規(guī)劃宇指標(biāo)犁中建筑踩密度嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)硬值填開寫，劍需要弟根據(jù)尾項(xiàng)目艦設(shè)計(jì)掛條件院進(jìn)行填寫斃。（比如估：規(guī)蜂劃設(shè)燃計(jì)條搞件告既知書藝）；園建工猶程的系工程攀量需根筆據(jù)建康筑密沿度、其綠地趴率等婆進(jìn)行壘閉合隨計(jì)算墓。投資持測(cè)算渴，需明重點(diǎn)敬關(guān)注臉建筑汁限高姓，建柏筑限闖高會(huì)影響謀產(chǎn)品默方案庸類型責(zé)的選拒擇，建仰筑物類高度千不同脫，結(jié)敬構(gòu)、困電梯建、消服防和卡抗震談等成筋本也嶺不同規(guī)劃指標(biāo)勤中綠地基率嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)類值填貍寫，喬需要污根據(jù)襪項(xiàng)目遵設(shè)計(jì)椒條件盜進(jìn)行填寫傲。（比如念：規(guī)頸劃設(shè)辦計(jì)條朵件告旺知書）綠化工程鎮(zhèn)的工強(qiáng)程量需根拖據(jù)綠地英率進(jìn)享行算。容積潔率建筑霜密度建筑機(jī)限高綠地死率一、益規(guī)劃言指標(biāo)能類—產(chǎn)品現(xiàn)配置眼不合理風(fēng)險(xiǎn)型項(xiàng)：投銀資強(qiáng)排旅方案竟均為高售價(jià)價(jià)、打高利水潤產(chǎn)品想，實(shí)際晌方案蛛規(guī)劃滾階段無法則落地，又友調(diào)整滴為其栽他低售憂價(jià)產(chǎn)品踐。建議：公非司整姨體的大宗氏資產(chǎn)桃去化相對(duì)姿較慢，念易形螺成沉楊淀。夠投資測(cè)算濾時(shí)，惹需聯(lián)素動(dòng)營偶銷、釀設(shè)計(jì)昂等部辣門充分跡調(diào)研。在產(chǎn)品盜配置聯(lián)時(shí)，拆商業(yè)餅配比不宜曉過多（但以應(yīng)滿璃足規(guī)副劃條灰件），商業(yè)愈配比跪需結(jié)乏合項(xiàng)目脂的區(qū)憑位、產(chǎn)區(qū)位既間競(jìng)恨品的刑商業(yè)猾去化情況常、售愉價(jià)等各方評(píng)面綜合豆考慮?！竟緟⒖贾i建議棍值為商業(yè)娃貨值吊占項(xiàng)辰目總參貨值5%】產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商業(yè)街1600016000158402500039600合計(jì)216198284798211660.02/251685.72方案愈調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）銷售總價(jià)（萬元）計(jì)容面積可售面積洋房187368185494不變185494.3商業(yè)街10000990024750底商不變合計(jì)216198211660

/242775.7投資嶺測(cè)算傲階段實(shí)際瞇規(guī)劃釣階段增加60唇00章m2減少60廟00駕m2貨值減噸少89歐10萬?某案羅例項(xiàng)悅目數(shù)低據(jù)商業(yè)另貨值已占總不貨值公比為29若%商業(yè)勤貨值狡占總垂貨值倆比為24憑%，仍崖存在桿較大風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控：在巷投資吩拿地鋤階段薯，3個(gè)項(xiàng)貸目未簽按規(guī)滲劃要?dú)v求配梅置幼其兒園蜓，占池總統(tǒng)肢計(jì)監(jiān)法控項(xiàng)貧目的27昂.2絨7%。風(fēng)險(xiǎn)菠項(xiàng)：投學(xué)資拿蕩地階段指，物爹業(yè)及抬配套籠用房與憑其他亂配套浮（幼兒親園、揉學(xué)校黎、醫(yī)刊院、父肉菜挖市場(chǎng)）等公配預(yù)浩估不藥足。在實(shí)獻(xiàn)際方配案規(guī)裁劃設(shè)瘡計(jì)階鑼段時(shí)員，按市實(shí)配誓置后啊直接損導(dǎo)致貨值減少、可臘售比貝下降與可售成本灶增加。建議：在嫩項(xiàng)目組做投肝資拿磚地測(cè)逮算時(shí)，應(yīng)鎮(zhèn)嚴(yán)格喚按規(guī)螺劃設(shè)計(jì)宜相關(guān)監(jiān)制度辛文件規(guī)定考配置態(tài)公配巡壽，在摧規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注曾應(yīng)配訪置的葛物業(yè)及配讀套用暈房與董其他慎配套勻（幼囑兒園遲、學(xué)廈校、干醫(yī)院榴、肉見菜市愈場(chǎng)）等塘公配的嶼配建押規(guī)模擾，杜姨絕缺燈漏項(xiàng)蜂或者栽配建刪不足晶。一、慚規(guī)劃指標(biāo)便類—公配預(yù)掃估不角足項(xiàng)目名稱投資測(cè)算目標(biāo)成本階段貨值影響（萬元）可售比增加成本金額（萬元）A均未考慮相關(guān)配套按規(guī)定配置2708m2幼兒園-3652-2.34%497B按規(guī)定配置2685m2幼兒園-2685-0.96%493C按規(guī)定配置2729m2幼兒園與物管用房-3684-1.25%594貨值減遵少、司可售蹄比下炭降和巾成本培增加利潤朗率不木同程午度上俱受到蒙了極怖大的買影響勒！備注動(dòng)：貨料值影識(shí)響=因公梨配不仰足導(dǎo)己致減匠少的附可售泄面積*主力牙產(chǎn)品搖售價(jià)接；增加槽成本此金額澇為主瞇體建碎安成魄本上述膝可售肢比數(shù)良據(jù)列勇僅為嫁公配不足拾對(duì)可值售比爛的影牙響?某案報(bào)例項(xiàng)歸目數(shù)扶據(jù)風(fēng)險(xiǎn)身項(xiàng)：投啞資測(cè)錘算時(shí)罪，車軟位未根據(jù)蕩市有關(guān)失規(guī)劃煩設(shè)計(jì)光的技?xì)g術(shù)管椒理規(guī)異定進(jìn)執(zhí)行車饅位配近比計(jì)賠算，導(dǎo)致車位配比脾不足，且人防工程校未按朗實(shí)際突規(guī)劃要求預(yù)估面積。在實(shí)際鼓方案職規(guī)劃設(shè)計(jì)想時(shí)，按實(shí)計(jì)放算配黎置后摧，地迅下室勻面積負(fù)增加同，成本僅增加。建議：投棄資測(cè)輪算時(shí)屆，充啄分調(diào)災(zāi)研當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)規(guī)劃贏設(shè)計(jì)燃政策的規(guī)欣定，謙以及充土地歷出讓事時(shí)的規(guī)劃河設(shè)計(jì)唐條件托告知瓜書進(jìn)行撇車位終配比將計(jì)算切（比潔如：A市車位憂配比炮一般寇住宅按地罪上每10幅0m麻2計(jì)容駁物業(yè)斧建筑艙面積柄≥1.岔0個(gè)，勸商業(yè)然按每10腦0m畫2計(jì)容音建筑擠面積云≥0.繞5個(gè)）財(cái)，嚴(yán)溉禁少配與超配。人防還工程食應(yīng)嚴(yán)芽格按噴實(shí)際偏規(guī)劃薪要求譜預(yù)估酸面積潑?？捎崊⒖肌度嗣駪?yīng)政府關(guān)于揮規(guī)范碗我市雖新建縱民用婚建筑示修建彩防空和地下熱室建惱設(shè)和驗(yàn)易地約建設(shè)饒費(fèi)收尋費(fèi)管甘理的通知》的要塊求置進(jìn)行計(jì)算矮。一、數(shù)規(guī)劃指標(biāo)穿類—車位益配比改不足?某案濱例項(xiàng)權(quán)目數(shù)全據(jù)分項(xiàng)投資測(cè)算目標(biāo)成本面積差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)面積A車位個(gè)數(shù)面積B車位個(gè)數(shù)非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合計(jì)////33228/9118備注信：影核響金寸額=（目晃標(biāo)成何本地芝下室滴面積-投資扶測(cè)算只地下資室面積）*孝地下萌室主體聰建安成本地下繪室主煤體建崗安成陵本參屯考數(shù)義據(jù)庫灣：非人防碑按25穿51元/m裙2,人防朗按33險(xiǎn)75元/m2地下背室面虎積增存加33零22態(tài)8m別2，預(yù)路估增加成本91仔18萬元一、礦規(guī)劃指標(biāo)頌類—可售株面積攀預(yù)估炸過高監(jiān)控：在劣投資浩拿地飾階段，7個(gè)項(xiàng)板目直雪接采士用可售面騙積=計(jì)容澤面積，占總殊統(tǒng)計(jì)見監(jiān)控革項(xiàng)目的63飼.6寶4%。風(fēng)險(xiǎn)植項(xiàng)：項(xiàng)您目實(shí)黨際開發(fā)結(jié)過程贊中，醉存在居發(fā)生預(yù)（泳實(shí)）慰測(cè)繪救、架鐘空層等影揉響導(dǎo)洽致可絲式售面連積相興對(duì)計(jì)尺容面鐘積減今少的該風(fēng)險(xiǎn)兩，導(dǎo)紋致項(xiàng)目始整體歷貨值成減少。建議：在算投資測(cè)算時(shí)，策應(yīng)當(dāng)辦考慮刃預(yù)（悶實(shí)）則測(cè)繪耕、架空養(yǎng)層的廊影響客導(dǎo)致估可售頁面積泉相對(duì)息計(jì)容息面積蛇減少纏的風(fēng)險(xiǎn)，根畏據(jù)區(qū)木域以壇外經(jīng)驗(yàn)悅，地?fù)跎蠘I(yè)態(tài)邊的可爭售面年積按指照相秒應(yīng)業(yè)漆態(tài)計(jì)容面積胖*99壤%考慮睡進(jìn)行款測(cè)算新。產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商業(yè)街1600016000160002500040000合計(jì)216198284798213798

254228方案波規(guī)劃墳綜合奴考慮粘風(fēng)險(xiǎn)廈后投資夢(mèng)測(cè)算臉階段方案裳規(guī)劃栗階段貨值減賄少25諷42萬?某案耀例項(xiàng)圍目數(shù)耳據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房不變179554.32不變179554.32底商16265.732531.4商業(yè)街1584039600合計(jì)211660.02

251685.72可售面積漂按計(jì)蟻容面鋒積的99庭%考慮逐風(fēng)險(xiǎn)密后風(fēng)險(xiǎn)壟項(xiàng)：投資送測(cè)算葵時(shí)，地梯上車位域占比考糊慮過于激進(jìn)，高掏于地句方規(guī)救定。實(shí)際面規(guī)劃暫設(shè)計(jì)睜時(shí)，狂在項(xiàng)斗目容憑積率佳不變績的情我況下遠(yuǎn)，地上擱車位隱占比其減少，直困接導(dǎo)京致地開下室建設(shè)面積增加駱，成巷本增序加。（目前晶市場(chǎng)地下篩室車哲位的類售價(jià)頭相對(duì)鬼成本如來說解，大部塊分是虧計(jì)本銷宅售）。建議：目魔前市叼場(chǎng)地下告室車限位的史售價(jià)冶相對(duì)盈成本思來說嚇，大瞇部分詞是虧油本銷進(jìn)售，止而且?guī)とセ^慢言。在旨投資湊測(cè)算食時(shí)，拜充分汪調(diào)研拌當(dāng)?shù)靥淼厣险赐＼嚸魑坏鸟傉急日b規(guī)定漂，在門滿足唉項(xiàng)目熊規(guī)劃鉛車位次配比早的情逆況下肢，考片慮地蹤蝶上車兩位占超比時(shí)偏按地痛方規(guī)尋定上跡限，熱盡量鼻減少辜地下液室車葛位占堪比。市地上蠻車位巷占比灶上限軍一般層為10從%，如片果后雙期存六在突首破空隨間，在目善標(biāo)成豪本目燈標(biāo)成險(xiǎn)本階喉段做優(yōu)尺化即齒可。一、規(guī)劃仆指標(biāo)震類—地上車位配比預(yù)估掃過高產(chǎn)品投資測(cè)算目標(biāo)成本差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)建筑面積車位數(shù)量A占比建筑面積車位數(shù)量B占比地上車位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防車位66000200074%70455213579%1356%1136人防車位1080030011%1080030011%00%/合計(jì)768002706100%812552706100%00

?某案姥例項(xiàng)財(cái)目數(shù)鉛據(jù)備注菠：影鼠響金守額=（目演標(biāo)成聾本地滋下室派面積-投資醫(yī)測(cè)算療地下漫室面積）*兩地下巾室主體歌建安成本地下攻室主布體建雪安成翁本參奶考數(shù)紛據(jù)庫般：非人防允按25我51元/m2地上本車位施占比姓由15座%調(diào)整怎為10帆%后，腐地下最室面危積增加44今55僑m2,預(yù)估膨影響慘成本11寺36萬元風(fēng)險(xiǎn)沒項(xiàng)：投資疼階段戚停車鵝效率師考慮過于僵樂觀，項(xiàng)尾目存見在先宗天條勢(shì)件限蹦制，蠢導(dǎo)致實(shí)際停投資毫測(cè)算結(jié)限額設(shè)計(jì)紋標(biāo)準(zhǔn)每無法御落地翠，如地塊形狀埋、人別防設(shè)管計(jì)規(guī)跌范要附求、喬設(shè)備桌用房慘面積想大、建筑縮慧退線等導(dǎo)靈致停車短效率言無法聾實(shí)現(xiàn)，停帖車效率惡相對(duì)讀降低鏈，地下拔室面鼻積增大，導(dǎo)致成本排增加。建議：投綿資測(cè)象算時(shí)，需除充分與設(shè)森計(jì)管態(tài)理部消門溝挨通，在抓參考遺集團(tuán)限額停車想效率的基綠礎(chǔ)上糠，非人襲防地滔下室眠為33仿m2/個(gè)，人尿防地疤下室笑為36奴m2場(chǎng)/個(gè)。根蘋據(jù)地塊賽形狀、人亭防設(shè)屢計(jì)規(guī)香范要個(gè)求、貸設(shè)備鴉用房面積龜預(yù)布到置情欄況、浮建筑社退線屑等因淚素綜跑合考慮停車到效率歪，適蝕當(dāng)考慮聞風(fēng)險(xiǎn)殼（建爭議2~姜3m摩2/個(gè)）。如簽后期凍強(qiáng)排障方案芒可優(yōu)免化，房誠過程報(bào)中適樹時(shí)做粘優(yōu)化浮即可抹。一、緩規(guī)劃貞指標(biāo)顆類—停車獻(xiàn)效率杏考慮冤過于樣樂觀項(xiàng)目名稱投資測(cè)算停車效率A目標(biāo)成本停車效率B差異（B-A）差異率（B-A）/A目標(biāo)成本車位個(gè)數(shù)影響金額（萬元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退線+規(guī)劃市政路穿過地塊B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退線+車庫形狀不規(guī)則C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遺留問題D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地塊分散+長條狀E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499負(fù)一層半地下室不滿足人防設(shè)計(jì)要求，局部設(shè)置負(fù)二層布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369車庫形狀不規(guī)則+塔樓下剪力墻較密+設(shè)備用房面積大備注暴：影側(cè)響金拐額=（目肆標(biāo)成吊本停勾車效率-投資港測(cè)算餐停車效率牢）*目惰標(biāo)成灘本的車位企個(gè)數(shù)旱*地竭下室擇主體么建安成本地下貫室主秤體建徑安成衛(wèi)本參益考數(shù)幟據(jù)庫云：非人防鈔按25縫51元/m撈2,人防危按33鞋75元/m2?某案逢例項(xiàng)棗目數(shù)甘據(jù)風(fēng)險(xiǎn)通項(xiàng)：多種洞敏感剛性因垮素共同橋作用撇下，禿多個(gè)者項(xiàng)目至可售找比出到現(xiàn)了反不同立程度迎的下降，成本資增加侮、貨甘值減湯少。一、紐奉規(guī)劃扭指標(biāo)考類—可售近比下康降公配配置不足可售面積預(yù)估過高地上車位配比預(yù)估過高車位配比不足停車效率考慮過于樂觀可售杜比直字線下火降監(jiān)控：在列投資吼拿地痰階段，9個(gè)項(xiàng)斗目可眠售比遠(yuǎn)出現(xiàn)不同巧程度餓的下?lián)u降，占總區(qū)統(tǒng)計(jì)壇監(jiān)控瘡項(xiàng)目的81嗓.8辯2%。項(xiàng)目投資測(cè)算目標(biāo)成本差異主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配預(yù)估不足+停車效率考慮過于樂觀+可售面積預(yù)估過高B75.34%72.23%-3.11%停車效率考慮過于樂觀C66.67%63.44%-3.23%規(guī)劃調(diào)整，總建筑面積增加D77.23%74.39%-2.84%收購項(xiàng)目，車位不滿足規(guī)劃驗(yàn)收要求，投資測(cè)算未考慮此項(xiàng)E79.36%78.90%-0.46%可售面積預(yù)估過高F80.70%77.59%-3.11%停車效率考慮過于樂觀+公配預(yù)估不足G80.67%79.47%-1.20%停車效率考慮過于樂觀H78.76%75.27%-3.49%停車效率考慮過于樂觀+公配預(yù)估不足I88.95%74.48%-14.47%車位配比不足+公配預(yù)估不足?某案愚例項(xiàng)妹目數(shù)攪據(jù)建議：建立歇規(guī)劃怪指標(biāo)雁承責(zé)綢機(jī)制，重轉(zhuǎn)視可針售面尤積管挺理，竟對(duì)于聞?wù)g文件死明確劑規(guī)定甲的規(guī)膊劃指借標(biāo)，他人為辛原因注造成彼漏記緞、少瓶記公良配或蓬地下寫室面館積，租或樂貧觀預(yù)澇估地禍上車篩位占劍比等鋤情況千，建迅立承光責(zé)機(jī)公制。棋項(xiàng)目疊獲取螺時(shí)需辮對(duì)及時(shí)很識(shí)別征各類典風(fēng)險(xiǎn)，避斬免投資儀決策甚失誤。風(fēng)險(xiǎn)叔項(xiàng)：在跟目前市場(chǎng)誕下行伶、政自府限善價(jià)的情麥況下犯，需饅結(jié)合藏市場(chǎng)花競(jìng)品買、項(xiàng)群目自嬌身競(jìng)晉爭力有與產(chǎn)豈品力畢，合廣理預(yù)狠估售諷價(jià)。乞在投厚測(cè)時(shí)一旦蛾預(yù)期商售價(jià)扭預(yù)估溉過高，則娃容易評(píng)形成虛假特的經(jīng)蝦營指軟標(biāo)，導(dǎo)魂致投資寒決策報(bào)失誤，無鄉(xiāng)豐法真派正實(shí)蛋現(xiàn)科學(xué)態(tài)合理地拿面地。一、扇規(guī)劃朗指標(biāo)會(huì)類—售價(jià)割預(yù)估令過高湊及車產(chǎn)位去趴化過瀉于樂獅觀?某案雹例項(xiàng)洞目數(shù)估據(jù)產(chǎn)品投資測(cè)算目標(biāo)成本差額面積/個(gè)數(shù)售價(jià)貨值（萬元）面積售價(jià)貨值（萬元）高層洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55別墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合計(jì)

//

314543.12//

243639.70-70903.42投資些拿地護(hù)時(shí)，碎周邊慰市場(chǎng)橋火爆敏；方案經(jīng)測(cè)算脹時(shí)經(jīng)姿綜合摘考慮伍，方盾案調(diào)拖整且襯受政渠策影釋響，懇項(xiàng)目全貨值伴直降7個(gè)億建議：建立駝售價(jià)劈燕承責(zé)亮機(jī)制，建肆議遵輝循市挎場(chǎng)規(guī)敘律，拿地每階段種定價(jià)頭應(yīng)承晌責(zé)任。備注關(guān)：項(xiàng)夏目獲披取時(shí)勢(shì)需對(duì)青非人塵防車搬位考慢慮10庭0%去化朋，方犬案規(guī)軍劃時(shí)鄰僅考哈慮50宮%去化怕。風(fēng)險(xiǎn)婦項(xiàng)：因愁項(xiàng)目窯獲取廣時(shí)調(diào)研事不足，導(dǎo)脈致項(xiàng)傻目自身定位旨不清丹、各類淋專項(xiàng)方案老不明，導(dǎo)時(shí)致在跪投資承測(cè)算尿中超配或虧者少告配，影海響項(xiàng)押目科學(xué)糟合理地拿脈地建議：需組織摸投資腳、營噴銷、手項(xiàng)目液、設(shè)預(yù)計(jì)、損開發(fā)孫、成蒸本等檔部門現(xiàn)場(chǎng)脊踏勘，充席分溝通愿后，編制劈燕出項(xiàng)殖目投塘資測(cè)富算建慰造標(biāo)洪準(zhǔn)配眾置表。由各部袍門確認(rèn)光后，膠根據(jù)兔項(xiàng)目投資臨測(cè)算雕建造苦標(biāo)準(zhǔn)畜配置壯表的襖相關(guān)束信息蔥來進(jìn)濱行投岡資測(cè)衛(wèi)算，貓準(zhǔn)確測(cè)算建造遭成本軌。二、音專項(xiàng)芝成本源類—建造鞋標(biāo)準(zhǔn)鏈的確踏定包括鼠是否蜻選用蟻新體盆系、育各類產(chǎn)品緣瑞敏感湯性成亂本與軋專項(xiàng)薄方案飼、，最調(diào)后需謹(jǐn)經(jīng)辦揚(yáng)人與釣部門辱負(fù)責(zé)墊人簽字鈔確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)寇項(xiàng)：在蝦項(xiàng)目旋獲取致投資測(cè)算龜時(shí)，元沒有民詳盡勿調(diào)研粥當(dāng)?shù)胤N的壟斷摔工程及其每價(jià)格水平愛。如剩按照正常啄成本屯水平薯測(cè)算，會(huì)熊導(dǎo)致成本悲偏低。。建議：調(diào)創(chuàng)研當(dāng)隊(duì)地的墾壟斷貍工程最及其歌價(jià)格鼻水平息。如據(jù)：建材用、土班方、攀大市針政等。建材方面寒主要北關(guān)注秩預(yù)拌峽砼及逗砂漿佩，充鮮分了部解當(dāng)橡地價(jià)聚，測(cè)僻算時(shí)廁充分剖考慮圾比正柔常市延場(chǎng)價(jià)哪增加艇的成燃本；土方、大韻市政嗚等根血據(jù)調(diào)摸研的欣當(dāng)?shù)赜螇艛喑韮r(jià)格殲進(jìn)行叨合理租預(yù)估。。二、丈專項(xiàng)籠成本尖類—地方駁市場(chǎng)深壟斷建議揚(yáng)：調(diào)研地塊昨周邊棍的基熱礎(chǔ)配船套情行況及證仔細(xì)悼研讀糊土地所出讓酒合同然等資萬料（私收購羞類項(xiàng)種目）分析是否破有需賄自行伶配建搏、捐裕建道柴路等基涉礎(chǔ)設(shè)休施的筍條款，或政旋府規(guī)辰劃路查是否影響仿我司眨開盤，投資測(cè)算時(shí)需預(yù)留該筆成本。原有翼基礎(chǔ)籮設(shè)施裙遷改配建趁、捐櫻建道芽路等基礎(chǔ)巡壽設(shè)施紅線迫外景吉觀升疑級(jí)二、截專項(xiàng)巖成本披類—原有祝設(shè)施寨遷移笑、升變級(jí)改宋造風(fēng)險(xiǎn)茅項(xiàng)：在把項(xiàng)目希獲取河時(shí)，未對(duì)漲地塊內(nèi)外截鄰近原有弄設(shè)施脫是否粗需要渾遷移系、升滾級(jí)改鋪造等進(jìn)頓行排查，在鵝投資菠測(cè)算基預(yù)留雅相關(guān)龍的建設(shè)成本壘，導(dǎo)致成本版漏項(xiàng)。備注：可災(zāi)結(jié)合項(xiàng)目投資嚴(yán)測(cè)算啄建造謠標(biāo)準(zhǔn)雄配置表，在攀此基忌礎(chǔ)上標(biāo)進(jìn)行殘進(jìn)一某步的并深化臉與調(diào)惱研，庭以便彎指導(dǎo)科學(xué)摸合理地拿明地。高壓分線、塊輸油師管等市政低設(shè)施較遷移建議惰：充分調(diào)研地塊笨內(nèi)是逐否存鐵在原有辨村道等饅基礎(chǔ)隱設(shè)施左進(jìn)行頭勾選逃排查。若存在垮需要土進(jìn)行雜道路積遷改失建設(shè)桌，需羽合理妨預(yù)測(cè)緊相關(guān)跌成本緞。建議壯：充分調(diào)研疑項(xiàng)目卵現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)茫判是粗否存叨在高站壓線餐遷移塊、輸罪油管索道遷卡移、鐵市政原管道津遷移使等市娘政設(shè)懷施遷移若存在上述情況，需合恨理預(yù)竭測(cè)相歷關(guān)成貿(mào)本。建議服：充分調(diào)研煙項(xiàng)目雨現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判紅線外需錘景觀策是否餅需升憑級(jí)改唐造如需廣則可柳通過憂圈圖福的形撤式確躺定景照觀升幻玉級(jí)改臟造的雄面積夸，并言合理桑預(yù)估圈風(fēng)險(xiǎn)駐系數(shù)澡，確包定其脖敏感末性，別選取闖相對(duì)賞應(yīng)的筋套餐慰標(biāo)準(zhǔn)片。關(guān)注幼點(diǎn)：在轎村企合浩作項(xiàng)鐘目中狡，如刮果合張作協(xié)痕議里辭注明掛部分主開發(fā)科物業(yè)浪，投蒙資測(cè)氧算時(shí)曠，這里部分開發(fā)櫻物業(yè)謝的建緞設(shè)成刺本需計(jì)腎算，鮮并攤銹入到瓜其他加可售嶼產(chǎn)品銀中。二、短專項(xiàng)局成本殃類—回遷餅物業(yè)回遷物業(yè)建設(shè)成本回遷物業(yè)稅費(fèi)關(guān)注勸點(diǎn)：股椒權(quán)收購普后開闖發(fā)物宴業(yè)回遷槳一定比例廚的物難業(yè)給村道民，緞開發(fā)喜公司理轉(zhuǎn)讓循物業(yè)踏給村冠民確權(quán)時(shí)堆，期間孟會(huì)產(chǎn)膛生契滅稅、察增值暖稅及恒附加基稅、彩土地索增值講稅、小所得踐稅（濾稅費(fèi)預(yù)的計(jì)墓算基熱數(shù)可躺能按斗照物粉業(yè)成練本價(jià)鏈或者頃評(píng)估機(jī)價(jià)、醋或者粱本項(xiàng)妹目銷腸售價(jià)谷確定泄，具裕體根最據(jù)當(dāng)彩地稅牲法規(guī)蟲定）活。?說明膛：僅份針對(duì)股權(quán)棟收購著類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)憲項(xiàng)：在星項(xiàng)目憲獲取艘階段陵，方咬案強(qiáng)必排規(guī)磨劃時(shí)尤未關(guān)蜘注項(xiàng)眠目對(duì)槽周邊挨的環(huán)咳境的控影響穿，未及防時(shí)識(shí)施別風(fēng)劉險(xiǎn)。在投心資測(cè)傘算中橫未預(yù)堂留相炮關(guān)成瞇本，歐造成投測(cè)溪成本矩失準(zhǔn)，影響友經(jīng)營叉決策。二、決專項(xiàng)嚷成本冰類—周邊堆環(huán)境獅的影果響周邊樓房的日照影響環(huán)境評(píng)價(jià)影響政策攜規(guī)定：根據(jù)罷國家猜規(guī)范婚，應(yīng)純滿足曾受遮勁擋建筑魯?shù)木邮医镌诖笮购栈挠心I效日胃照不瘦低于2小時(shí)，居遷室是魂指臥冊(cè)室、厚起居聯(lián)室；敬老森院、撲老人像公寓孟等特銅定的減為老捉年人肯服務(wù)毯的設(shè)虧施，慣其居住鳴空間或不應(yīng)低役于冬始至日2小時(shí)精的日磨照標(biāo)舉準(zhǔn)；托兒販所、幼爬兒園顫的生翁活用驕房應(yīng)覽不低屈于冬溫至日3小時(shí)腫的日舒照標(biāo)蠶準(zhǔn)。紙中小齒學(xué)教建學(xué)樓執(zhí)的教歲學(xué)用吊房應(yīng)晴不低晃于冬扁至日2小時(shí)色；醫(yī)院妙病房威樓的奮病房尺部分嚼應(yīng)滿刺足冬峰至日渴不低杠于2小時(shí)迫的日戶照標(biāo)昂準(zhǔn)。浪滿足傘以上消日照擾要求料時(shí)即帆視為灶日照但不受笛影響眾。需關(guān)注桃地塊柴周邊葡是否保有緊挨究著紅母線邊次的建筑桿物。若有，惜在規(guī)皆劃階匹段需諒考慮單體鄰建筑言對(duì)周贊邊樓是房的峰日照影響魔。超浸出國桑際規(guī)浙范時(shí)詢，需澡及時(shí)咽評(píng)估騰周邊物受影銅響居皆民協(xié)枯商賠泄償成針本，艙或者目規(guī)劃丑強(qiáng)排找調(diào)整。若需和茄解賠君償，削投資掃測(cè)算嶺需計(jì)車入成糾本。環(huán)評(píng)主歉要涉及到：隔音、污系水處梯理、卷空氣柱污染，需分別對(duì)應(yīng)視增加幸隔音喇成本處（樓擴(kuò)面隔桃音措假施、競(jìng)鋁窗泉隔音鼓措施壁等）像、環(huán)伐保工蒙程（終污水獅處理軌）、牙環(huán)境獻(xiàn)批復(fù)樹報(bào)告費(fèi)用課（其他耀通過蛙環(huán)評(píng)啦批復(fù)虛措施）做好周邊捎環(huán)境逢影響江調(diào)研慨，根怕?lián){(diào)棒研結(jié)題果，在相掛對(duì)應(yīng)飲科目繞中預(yù)估谷相關(guān)成本赴。建議：投資界測(cè)算鵝時(shí)，荷同設(shè)候計(jì)部間門確康認(rèn)別再墅產(chǎn)田品、矩洋房厚產(chǎn)品倘的面積餐贈(zèng)送瞇比例芬及架賓空層出面積，合理漆預(yù)估混該部缸分成淺本。將此部胖分面該積結(jié)榮合相哨應(yīng)單馳價(jià)進(jìn)伏行折色算，黎增加話到單價(jià)中，并且室保持原規(guī)劃乎指標(biāo)籮的建筑揚(yáng)面積不變奸。風(fēng)險(xiǎn)拔項(xiàng)：在描投資暗方案喊產(chǎn)品陶強(qiáng)排緊時(shí)，步別墅產(chǎn)品堪業(yè)態(tài)胞規(guī)劃真時(shí)均福會(huì)考帥慮面積猶贈(zèng)送，待芳項(xiàng)目穿規(guī)劃橋驗(yàn)收戰(zhàn)后再免進(jìn)行堆二次澡改造恰，改松造內(nèi)番容包孫含但術(shù)不限恒地下誘室房塔間改造仁、加擁建樓氧板、陽間臺(tái)封逆窗、很室內(nèi)裝修等。投米資測(cè)坐算時(shí)臉按照建筑虎面積=計(jì)容脫面積缸計(jì)算呆建筑社成本水，未劫考慮面積段贈(zèng)送所增詠加建瞞筑成本務(wù)。二、冤專項(xiàng)赤成本臥類—規(guī)劃后期葵改造熄增加成本面積贈(zèng)送加建樓板地下室方面改造陽臺(tái)封窗股權(quán)比例：必堡須以項(xiàng)目愉公司為主胳體單雄位核殘實(shí)土襪地價(jià)贊款是掠否遺左漏總收防購（收出讓另）價(jià)組成：包羞含協(xié)議歸中約唱定的明示傷、暗拖示部分需分覽攤費(fèi)用：協(xié)伍議中哪匆些費(fèi)橫用需浪要分卷攤、附加槽條件有哪驕些；惱是否庭包含其他蜂代建（費(fèi)謀用由餐誰承斥擔(dān)）市，已桌建完殊成項(xiàng)湯目中性接盤浩過來認(rèn)后是慎否要趙對(duì)先現(xiàn)期建過完的嘴部分偵成本爸進(jìn)行勇分?jǐn)偨灰族e(cuò)稅費(fèi)：股邪權(quán)交易灰或股伏權(quán)變糠更所吧發(fā)生貴的稅衡費(fèi)，新關(guān)注承擔(dān)椒費(fèi)用便主體；了凱解付款眼方式條款勤中隱艷含的斃費(fèi)用樓條款。土地稅票：關(guān)員注有票暗、無啟票；關(guān)志注計(jì)稅駝方式繪和土缸地稅紐奉票是否冬匹配調(diào)容朵、補(bǔ)年限：關(guān)含注國土漠證期留限、