歷史街區(qū)的功能拓展城市歷史街區(qū)產(chǎn)業(yè)功能拓展的規(guī)劃學(xué)思考

歷史街區(qū)的功能拓展城市歷史街區(qū)產(chǎn)業(yè)功能拓展的規(guī)劃學(xué)思考

一、歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略歷史建筑是城市文化的重要載體。目前對歷史街區(qū)的規(guī)劃一般都側(cè)重于物質(zhì)保護(hù)方面,國外學(xué)者如Forde、國內(nèi)一些專家如袁奇峰、崔延濤等對歷史街區(qū)的再生與利用提出了相應(yīng)的策略,邢同和等人則對具體的歷史建筑改建作了相應(yīng)的分析,阮儀三在上海、蘇州等地歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃中提出了歷史建筑功能置換的問題,其他如鮑展斌、楊麗萍、董雷也有類似研究。值得指出的是,目前很少從產(chǎn)業(yè)的角度對歷史街區(qū)進(jìn)行分析,國外如Philippe等人對歷史街區(qū)的產(chǎn)業(yè)分析也不多見。在市場化背景下的規(guī)劃管理操作中,基于歷史遺存的敏感性,有必要對歷史地段的功能拓展作進(jìn)一步的深入分析,從而制定出適合歷史建筑的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略。本文以上海市提籃橋?yàn)榘咐岢鲞m合歷史街區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能拓展框架。二、技術(shù)方法(一)功能拓展的依據(jù)本文對歷史街區(qū)的功能拓展提出了一個(gè)實(shí)際操作的分析框架,從保護(hù)規(guī)劃確定的功能定位分析空間供給,確定歷史街區(qū)的基準(zhǔn)功能,然后結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及各種業(yè)態(tài)自身的需求確定歷史街區(qū)與建筑的引導(dǎo)功能,從而為歷史街區(qū)的功能拓展確定依據(jù)。(見圖1)(二)歷史街區(qū)和歷史建筑保護(hù)區(qū)景觀和結(jié)合對地區(qū)的發(fā)展提出合理的分析前提,即在滿足地區(qū)功能拓展的基礎(chǔ)上,對歷史建筑進(jìn)行保護(hù)和合理利用,包括歷史街區(qū)和歷史建筑的風(fēng)貌保護(hù)區(qū),延續(xù)歷史城市人文脈絡(luò),提高歷史城市文化品位,創(chuàng)造具有城市歷史特色的歷史建筑、文化風(fēng)貌和人文景觀。所有的這些目標(biāo)實(shí)際構(gòu)成了整個(gè)分析的前置條件,為市場業(yè)態(tài)定位確定了準(zhǔn)入門檻。(三)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)功能歷史街區(qū)的功能拓展受制于一系列的因素,既有產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的特定需求和內(nèi)在相互關(guān)系,也有風(fēng)貌區(qū)物質(zhì)環(huán)境的特定要求和特定的區(qū)位條件,基于主要的影響因素,將其分為基準(zhǔn)功能和引導(dǎo)功能兩種。(四)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與建成環(huán)境的相互關(guān)系在市場需求方面,歷史街區(qū)的功能拓展要考慮功能業(yè)態(tài)對物質(zhì)環(huán)境的需求,而在空間供給方面,歷史街區(qū)的開發(fā)利用必須遵從相關(guān)規(guī)劃。從產(chǎn)業(yè)與建成環(huán)境的關(guān)系來看,一方面,不同的業(yè)態(tài)有不同的物質(zhì)環(huán)境要求;另一方面,不同類型的歷史街區(qū)也有不同的物質(zhì)空間供給形式,獨(dú)特的歷史內(nèi)涵使得業(yè)態(tài)的發(fā)展具有較好的人文歷史底蘊(yùn),但對功能的轉(zhuǎn)換也有一定的制約。產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與建成環(huán)境的相互關(guān)系構(gòu)成了歷史街區(qū)及建筑功能拓展的基準(zhǔn)條件?；鶞?zhǔn)功能的劃定實(shí)際上是在建筑和街區(qū)的功能上明確了其允許用途,即在地塊土地和建筑用途的規(guī)劃控制中確定了“可以做什么”的范圍。1、部分業(yè)態(tài)在空間利歷史街區(qū)的市場需求應(yīng)從產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)方面進(jìn)行仔細(xì)的篩選和劃分,這也是政府進(jìn)行引導(dǎo)和干預(yù)的主要方面。首先,分析各種業(yè)態(tài)的空間需求,不同業(yè)態(tài)在土地上的投入—產(chǎn)出比是不一樣的,對建筑空間的需求也不一樣,并且會對物質(zhì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響,因此對部分業(yè)態(tài)的市場需求,需要結(jié)合地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)設(shè)置一定的門檻,實(shí)行準(zhǔn)入制度。其次,根據(jù)地區(qū)發(fā)展的既定目標(biāo),挑選與地區(qū)發(fā)展目標(biāo)相符合的業(yè)態(tài)類型,從區(qū)域整體發(fā)展的角度,確定合理、且有可能成為該歷史街區(qū)功能的市場需求業(yè)態(tài)。2、歷史街區(qū)的外溢效應(yīng)分析由于歷史街區(qū)地段的特殊性,既給產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一定的機(jī)遇(如歷史風(fēng)貌可以增加業(yè)態(tài)的“軟實(shí)力”),也因?yàn)闅v史街區(qū)特定的建筑高度、風(fēng)貌乃至門面裝修的規(guī)定和控制,對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會產(chǎn)生較大的限定作用。在分析歷史街區(qū)的外溢效應(yīng)時(shí),可以先分析哪一些業(yè)態(tài)類型可能會從建成環(huán)境的歷史意義中受益;而在分析歷史建筑的外部負(fù)效應(yīng)時(shí),應(yīng)從對產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)不利因素出發(fā),分析其突破供給限定可能產(chǎn)生的不利影響,即從供給的角度出發(fā)分析最大的開發(fā)容量和可承受范圍,避免過度開發(fā)對歷史建筑造成毀壞。(五)體現(xiàn)業(yè)態(tài)功能的市場營造歷史街區(qū)作為空間資源具有不可移動性,而各種類型業(yè)態(tài)的經(jīng)營對區(qū)位、交通也有特定要求。從優(yōu)化資源配置、體現(xiàn)市場價(jià)值的角度,歷史街區(qū)的保護(hù)性開發(fā)必須體現(xiàn)業(yè)態(tài)功能對空間分布的市場要求。產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)對區(qū)域位置的不同要求以及相互關(guān)系構(gòu)成了歷史街區(qū)及建筑功能拓展的引導(dǎo)條件,即在地塊土地和建筑用途的規(guī)劃控制中確定“鼓勵(lì)做什么”的范圍,并在已有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出建筑功能拓展的具體空間策略。三、區(qū)域1的產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件(一)開設(shè)“小私家車”上海虹口的提籃橋風(fēng)貌區(qū)原屬租界。20世紀(jì)30~40年代,為躲避納粹的屠殺,大批猶太人在此地找到棲身之所,開設(shè)面包店、咖啡館、鞋帽店、舊貨店等,從事各種商業(yè)活動,使舟山路一時(shí)有“小維也納”之稱。另外,提籃橋監(jiān)獄、下海廟、摩西會堂等建筑使得這一街區(qū)又有著多元的文化特征。改革開放后,這一地區(qū)被列為上海市重點(diǎn)保護(hù)風(fēng)貌區(qū),2003年提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃完成,使提籃橋再次受到了海內(nèi)外的高度矚目。(二)提籃橋歷史街區(qū)公共設(shè)施現(xiàn)狀提籃橋街區(qū)地段內(nèi)用地性質(zhì)比較復(fù)雜,總的說以居住用地為主,沿城市道路為配套服務(wù)的公共設(shè)施,并有各種自發(fā)形成的小型沿街服務(wù)設(shè)施。特殊用地(監(jiān)獄)和宗教用地是提籃橋歷史街區(qū)的特點(diǎn)。目前歷史街區(qū)范圍內(nèi)有七個(gè)居委會,共有居民5365戶。居住人口密度過高,一方面使居住質(zhì)量得不到保證,另一方面對歷史建筑使用形成較大的壓力。(三)不同類型建筑的質(zhì)量差異提籃橋歷史街區(qū)保存著摩西會堂、舟山路猶太人舊居、下海廟、提籃橋監(jiān)獄等一批具有歷史文化價(jià)值的建筑。規(guī)劃范圍內(nèi)建筑類型較多,居住建筑有花園住宅、舊式和新式里弄、公寓、新公房、新建住宅等建筑類型,非居住建筑類型也較多。大部分建筑物結(jié)構(gòu)老化,質(zhì)量較低。沿街商業(yè)檔次較低,多為自發(fā)形成的小商品零售店及低檔服裝店,綠化及公共活動空間較為缺乏。(四)提籃橋監(jiān)獄建筑的歷史價(jià)值風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的猶太教堂、住宅、店鋪、學(xué)校等建筑物及猶太人生活過的歷史環(huán)境在虹口區(qū)甚至整個(gè)上海都具有獨(dú)特的歷史價(jià)值;位于風(fēng)貌區(qū)北側(cè)的提籃橋監(jiān)獄建筑本身有一定特色,又具有重大的歷史意義,曾關(guān)押過許多革命烈士和名人,被列入市級優(yōu)秀近代建筑保護(hù)單位;區(qū)內(nèi)道路、街道、建筑基本保持原有空間格局,沿街小商業(yè)功能也保持較好;大空間建筑,如監(jiān)獄、倉庫的再利用潛力較大。四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)在開口的發(fā)展(一)通過對職業(yè)業(yè)態(tài)的分析,為產(chǎn)業(yè)功能拓展提供依據(jù)根據(jù)提籃橋歷史街區(qū)這一特定地域,結(jié)合虹口區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)特別是第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析,選取與地區(qū)發(fā)展關(guān)聯(lián)較大的產(chǎn)業(yè)——航運(yùn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲業(yè)和社會零售業(yè)進(jìn)行深入分析,從而為歷史街區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能拓展提供依據(jù)。(二)分析整個(gè)行業(yè)的服務(wù)1、水上零售業(yè)的行業(yè)分布航運(yùn)業(yè)作為虹口區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),是提籃橋街道產(chǎn)業(yè)的重中之重,對地區(qū)經(jīng)濟(jì)有著直接的影響。從交通運(yùn)輸分組的財(cái)務(wù)狀況來看,相比較其他運(yùn)輸業(yè)而言,虹口區(qū)的水上運(yùn)輸業(yè)屬于產(chǎn)值和利潤非常突出的行業(yè)(見表1)。由于虹口區(qū)的航運(yùn)業(yè)主要集中在提籃橋地區(qū),因此航運(yùn)業(yè)的發(fā)展對提籃橋地區(qū)的發(fā)展具有十分重大的意義。值得注意的是,與航運(yùn)業(yè)高端市場有關(guān)聯(lián)的行業(yè)——金融、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的就業(yè)崗位所占比重很小,僅占4.53%,說明航運(yùn)業(yè)相關(guān)高端市場在提籃橋地區(qū)提供就業(yè)崗位的貢獻(xiàn)較小。2、上海核心cbd地區(qū)的舊區(qū)現(xiàn)狀從2004年虹口區(qū)街道房地產(chǎn)業(yè)的情況來看,提籃橋地區(qū)處于房地產(chǎn)發(fā)展的低谷,2004年提籃橋街道固定資產(chǎn)投資處于全區(qū)倒數(shù)第二,利潤則以負(fù)3963.5萬元排在最后(見表2)。有著良好區(qū)位優(yōu)勢的提籃橋地區(qū)成為上海核心CBD地區(qū)的塌陷區(qū),說明舊區(qū)發(fā)展形勢嚴(yán)峻。當(dāng)然,隨著北外灘地區(qū)商務(wù)辦公樓群體的興建,這一格局將會出現(xiàn)較大的變化。另外,從虹口區(qū)街道的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類型來說,提籃橋地區(qū)以普通住宅作為主要開發(fā)對象,其投資比重在全區(qū)最高,而商業(yè)、辦公的投資開發(fā)則相對較低,這也是造成提籃橋地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后的原因之一。從這個(gè)意義上來說,避免開發(fā)資金的過分集中、促進(jìn)開發(fā)的多元化應(yīng)是提籃橋地區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)方向。3、統(tǒng)一的中小型企業(yè)是過程中最大的增期增商的主要企業(yè)從全區(qū)來看,提籃橋地區(qū)的住宿餐飲情況有著數(shù)量大、規(guī)模小的特征,住宿餐飲行業(yè)的虧損在全區(qū)也是最多的,而其主要的虧損額就在于限額以下的住宿餐飲業(yè)虧損較大(見表3),因此住宿餐飲業(yè)發(fā)展面臨的主要瓶頸是單個(gè)經(jīng)營單位的規(guī)模太小,質(zhì)量不高。4、均水平均水平從提籃橋地區(qū)的零售業(yè)情況來看,提籃橋地區(qū)限額以上零售點(diǎn)相對較少,比全區(qū)66.56%平均水平低了30個(gè)百分點(diǎn)以上(見表4)。提籃橋地區(qū)的零售業(yè)發(fā)展面臨的主要問題與住宿餐飲業(yè)類似,即單個(gè)經(jīng)營單位的規(guī)模太小,質(zhì)量不高。五、獨(dú)立衛(wèi)生間與相關(guān)功能的形成本次問卷調(diào)查的主要內(nèi)容是居民對提籃橋地區(qū)發(fā)展的意見,問卷調(diào)查在歷史風(fēng)貌區(qū)內(nèi)設(shè)7個(gè)點(diǎn),共發(fā)出問卷192份,有效回收率為78.12%。受訪者中將近1/3的居民住房只有一間房間;在住房條件方面有獨(dú)立廚房的比例為58%,有獨(dú)立衛(wèi)生間的為63%,意味著有相當(dāng)一部分的受訪者居民住房條件屬于擁擠類型的;在居民與社區(qū)互動方面,大部分受訪者表示在自家院落和鄰近街坊(這兩項(xiàng)合計(jì)占到了65%)休息聊天,且有近一半的受訪居民表示希望延續(xù)這種鄰里關(guān)系。在對提籃橋地區(qū)發(fā)展的方面,本次調(diào)查涵蓋了歷史建筑、特征建筑、地區(qū)主導(dǎo)功能等方面。其中,有66%的受訪者趨向于完全保留或基本保留歷史建筑,說明大部分受訪者意識到了歷史建筑對地區(qū)的重要性;在對歷史地段拆遷問題上,44%的受訪者贊同遷出部分居民,30%受訪者趨向于維持現(xiàn)狀;在問到提籃橋地區(qū)功能發(fā)展時(shí),24%的受訪居民選擇了文化,21%的受訪者選擇了休閑,其次是餐飲、商務(wù)、居住和零售,以旅館功能最少,只占3%。(見圖2)六、功能決定設(shè)計(jì)原則:形成“多功能”的復(fù)合景觀結(jié)合現(xiàn)階段對歷史文化風(fēng)貌保護(hù)的重視,以及發(fā)展的功能設(shè)想,提籃橋保護(hù)規(guī)劃對本風(fēng)貌區(qū)的定位為:以文化博覽功能以及商業(yè)居住混合功能(酒店公寓)為主體,輔以適當(dāng)?shù)穆糜斡^光功能,成為有機(jī)結(jié)合的多功能城市復(fù)合區(qū),注重文化品質(zhì)的提升,居住環(huán)境的優(yōu)化,商業(yè)功能的重現(xiàn),建設(shè)成為北外灘地區(qū)有特色的歷史文化風(fēng)貌區(qū)和現(xiàn)代商業(yè)居住區(qū)。在用地性質(zhì)和兼容規(guī)定方面,保護(hù)規(guī)劃提出:為增加風(fēng)貌區(qū)的生命力和活力,規(guī)劃規(guī)定在不損害歷史文化風(fēng)貌和符合歷史建筑保護(hù)要求的前提下,規(guī)劃允許部分地塊土地使用的兼容和復(fù)合。另外,按照《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》,優(yōu)秀歷史建筑的使用性質(zhì)、內(nèi)部設(shè)計(jì)使用功能不得擅自改變。在規(guī)劃實(shí)施及管理建議方面,保護(hù)規(guī)劃提出:拓寬保護(hù)與開發(fā)投融資渠道;風(fēng)貌區(qū)保護(hù)與開發(fā)資金來源渠道以境內(nèi)外企業(yè)投資為主,鼓勵(lì)民營資本參與保護(hù)與開發(fā)。七、服務(wù)業(yè)的界定針對目前市場業(yè)態(tài)、公眾意愿和相關(guān)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定,本分析將提籃橋地區(qū)的服務(wù)業(yè)按照商業(yè)零售型態(tài)、休閑型態(tài)、商務(wù)型態(tài)、文化型態(tài)、餐飲型態(tài)等進(jìn)行細(xì)分并分別闡述。(一)強(qiáng)化商業(yè)商業(yè)形態(tài)針對提籃橋歷史風(fēng)貌區(qū)的零售業(yè)態(tài)存在本地化、小型化和分散型的格局,應(yīng)結(jié)合歷史風(fēng)貌區(qū)的旅游和北外灘地區(qū)的開發(fā)建設(shè),在聚集各類品牌商店形成高端消費(fèi)場所的市場定位基礎(chǔ)上,強(qiáng)化面向高端市場、富有個(gè)性化的零售商業(yè)型態(tài)。零售業(yè)態(tài)對人流可達(dá)性有著較高的要求,因此在歷史街區(qū)的商業(yè)布局上,一方面要利用商場和娛樂場所吸引大量消費(fèi)客流,為周邊歷史街區(qū)帶來商機(jī);另一方面需要對街區(qū)沿街的歷史建筑進(jìn)行評估,街區(qū)四周的建筑如舊里、公寓、公共建筑等類型的建筑底層均可以作為商業(yè)零售用途。對于這些建筑中除文物保護(hù)單位和優(yōu)秀歷史建筑外的一般歷史建筑底層可作適當(dāng)改造,以克服街坊內(nèi)部的土地資源沒有得到有效利用的問題。在街坊內(nèi)部梳理巷弄的步行體系,構(gòu)筑滲透整個(gè)地區(qū)的公共空間網(wǎng)絡(luò)。(二)功能2:歷史建筑休閑區(qū)提籃橋歷史街區(qū)深厚的歷史人文底蘊(yùn)為休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),也是體現(xiàn)其獨(dú)特魅力的主導(dǎo)元素。在街坊中一方面應(yīng)充分利用歷史建筑作為活力節(jié)點(diǎn),如在霍山公園、咖啡館、酒吧、茶室、餐館的基礎(chǔ)上,充分利用歷史建筑的歷史文化魅力,發(fā)展主題博物館等新型態(tài)的休閑場所;另一方面在街坊內(nèi)部梳理步行體系,形成網(wǎng)絡(luò)化的休閑、旅游體系。對公共性較強(qiáng)的地塊例如沿舟山路和霍山公園的地塊,強(qiáng)調(diào)街坊內(nèi)部與外部的通透性,將公共空間和街道有機(jī)地聯(lián)系起來,形成富有人氣的休閑場所。(三)開發(fā)公共空間近年來上海的辦公機(jī)構(gòu)也有利用歷史建筑特別是新里和花園洋房作為辦公場所的趨勢。提籃橋地區(qū)比鄰北外灘開發(fā)地區(qū),有著諸多猶太人遺留建筑可以開發(fā)成環(huán)境宜人的小院落空間,這些建筑具有改造為商務(wù)辦公場所的潛力。從房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)來看,促進(jìn)商業(yè)辦公為開發(fā)主體應(yīng)是提籃橋地區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)方向。因此,在北外灘大型A級商務(wù)辦公樓宇吸引大公司和大機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上,充分利用提籃橋歷史風(fēng)貌區(qū)的歷史文化魅力,開發(fā)新型態(tài)的公寓式辦公物業(yè),吸引高附加值的中小型咨詢公司。(四)其他克氏原螯蝦居住建筑提籃橋監(jiān)獄、百老匯戲院屋頂花園和摩西會堂形成一規(guī)模很大的特色建筑地區(qū),另外猶太人遺留居住建筑作為歷史事件的見證,是吸引海外游客認(rèn)識上海、了解虹口的重要場所。按照建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市的要求,綜合開發(fā)利用歷史建筑作為文化設(shè)施(如博物館),將能更好地彰顯提籃橋的地方特色。(五)開發(fā)高端市場,帶動企業(yè)發(fā)展結(jié)合住宿和餐飲業(yè)現(xiàn)狀基本情況,可以預(yù)見提籃