基于土地產(chǎn)權(quán)的城市地下空間發(fā)展研究

基于土地產(chǎn)權(quán)的城市地下空間發(fā)展研究

1連通及網(wǎng)連通連接地下空間通常分為三種主要形式：點連接、面連接和網(wǎng)絡連接。（1）點連通：兩處空間通過通道等節(jié)點相連。（2）面連通：兩處空間大范圍直接連通。（3）網(wǎng)連通：多處空間通過系統(tǒng)的公共空間相連。2案例與實踐2.1地下行人系統(tǒng)規(guī)劃及建設(shè)過程中的問題上海虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過20多年的發(fā)展，土地空間趨于飽和狀態(tài)。長寧區(qū)政府針對其土地空間不足的現(xiàn)狀，規(guī)劃確定了3.15km上海虹橋地區(qū)樓宇間勾連項目從規(guī)劃研究到具體實施歷經(jīng)8年時間，規(guī)劃從2012年開始，經(jīng)過與長寧區(qū)建交委、虹橋辦、規(guī)劃局等多個部門討論，詳細分析了研究區(qū)域自2004年以來的各項研究成果、規(guī)劃資料，并詳細調(diào)研了區(qū)域內(nèi)60多個主要地塊的地下空間現(xiàn)狀情況，各主要道路地下管線情況等，結(jié)合《上海長寧區(qū)地下空間總體規(guī)劃》（2009年）、《長寧區(qū)天山—古北—仙霞社區(qū)控制性詳細規(guī)劃》提出了該區(qū)域范圍內(nèi)“雙軸、多點、南北樞紐、主次分明”的“目”字形地下空間布局結(jié)構(gòu)。以婁山關(guān)路、遵義路為地下空間步行主軸，通過與東西向及各樓宇間的地下人行通道的互聯(lián)互通，形成一體化的步行系統(tǒng)連接了南北兩個地鐵車站（北側(cè)為2號線婁山關(guān)路站、南側(cè)為10號線伊犁路站），同時打破了延安西路的阻隔，將天山、仙霞及古北社區(qū)進行整體有機串聯(lián)。由于地鐵區(qū)間的建設(shè)、市政管線的影響、交通的影響以及資金方面的問題，長寧區(qū)政府決定將整個地下人行勾連系統(tǒng)分近遠期實施，考慮到虹橋天都、綠城（SOHO）、南豐城、尚嘉中心、友誼商城這5棟樓宇有的正在建設(shè)，有的正在改造，此時是建設(shè)這5個樓宇間地下連通道的最佳時機，應作為近期實施內(nèi)容并盡快啟動。遠期根據(jù)實際建設(shè)條件，進行婁山關(guān)路與遵義路的大開挖方案研究，實現(xiàn)以地下步行為主軸，最終完善整個虹橋拓展區(qū)的地下步行體系。2013年初，遵義路（虹橋天都—綠城廣場）人行地下通道、紫云路（綠城廣場—上海城三期）人行地下通道、紫云路（上海城一期—尚嘉中心）人行地下通道及仙霞路（尚嘉中心—友誼商城）人行地下通道項目陸續(xù)立項進入實施階段。由于前期土地出讓時規(guī)劃并沒有對地塊的地下連通方案進行具體控制，各樓宇預留的地下連通道接口水平位置和豎向標高差別很大，有的甚至將預留口設(shè)置在車庫坡道處、卸貨區(qū)等，導致實際工程很難利用或需要內(nèi)部改造才能利用。4條人行地下通道方案大多需要采用轉(zhuǎn)折及扶梯解決水平及高差不統(tǒng)一的問題。4條人行地下通道的消防設(shè)計也是一個問題，由于規(guī)劃的限制，使地面無法設(shè)置出入口。根據(jù)當?shù)叵啦块T意見，4條人行地下通道不單獨劃分防火分區(qū)，全部并入相鄰地塊防火分區(qū)，相關(guān)的疏散距離和疏散寬度需要相鄰地塊復核并滿足《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2014）的要求。7年間，項目歷經(jīng)坎坷，困難重重，但最終還是在區(qū)政府、代建單位及各開發(fā)商的全力配合下完成了4條人行地下通道的建設(shè)。4條人行地下通道最終以“春意、夏韻、秋實、暖冬”四季變換作為裝修風格意向呈現(xiàn)在市民眼前，如圖1所示。4條人行地下通道實現(xiàn)了虹橋功能拓展區(qū)主要商業(yè)樓宇間的互聯(lián)互通，為緩解該區(qū)域的交通壓力，提升該區(qū)域慢性交通的品質(zhì)做出了積極的貢獻。2.2綠帶下j-4、w-2地段地下空間黃浦江兩岸綜合開發(fā)是上海市委、市政府在世紀之交做出的重大戰(zhàn)略決策，是提高上海作為國際化大都市綜合競爭力的一項世紀性工程。上海世博會的建設(shè)促進了黃浦江兩岸南延伸段的改造，推動了黃浦江綜合開發(fā)的現(xiàn)代化進程。項目所在的上海中心城區(qū)南部WS5單元是黃浦江南延伸段浦西片區(qū)的中心，也是徐匯區(qū)近期開發(fā)的重點。WS5單元控制性詳規(guī)提出充分利用軌道交通11號線的軌道交通站點，并結(jié)合濱江商貿(mào)區(qū)重要公共活動節(jié)點進行地下公共空間的綜合開發(fā)。注重腹地公共地下空間與濱江的聯(lián)系，加強濱江可達性。規(guī)劃在云錦路西側(cè)設(shè)置了30～50m寬的綠化帶，為地下空間設(shè)計的開發(fā)提供了有利條件。云錦路西側(cè)綠帶下（J-4地塊、W-2地塊）地下空間項目依托軌道交通11號線云錦路站，開發(fā)綠帶下地下空間，地下空間各功能用房主要有人行公共通道、配電間、環(huán)控機房等，其中消防泵房、變電所等部分設(shè)備用房與W-1地塊共享，不獨立設(shè)置。地下空間的人流通過地下人行公共通道北與J-4地塊地下空間及11號線云錦路站相連接；南與過云錦路地下聯(lián)絡通道相接，接入X-1地塊的下沉廣場，溝通W-1及X-1東西兩個地塊人流，如圖2所示。公共人行通道寬6～9m，通道兩側(cè)為下沉庭院和設(shè)備用房，標高與周邊地塊的地下一層標高基本一致。通過公共人行通道及接口將整個區(qū)域地塊連成一個整體，形成完整的地下空間系統(tǒng)。大量人流乘坐軌道交通引入地下，從而促進了城市地下空間的迅速發(fā)展。綠帶和地下空間的開發(fā)建設(shè)，將促使啟動項目地塊日益繁華。隨著經(jīng)濟水平的提高，將會吸引更多的人流來此觀光，進行商務休閑購物活動，從而滿足城市發(fā)展的需要，實現(xiàn)徐匯區(qū)商業(yè)功能向濱江的延伸。該項目在消防問題上也是有所突破，該項目的使用功能為人行地下通道（不設(shè)商業(yè)），由于沒有特別的人行地下通道消防規(guī)范，故參考《城市人行天橋與人行地道技術(shù)規(guī)范》（CJJ69—95）中的相關(guān)條文，明確規(guī)定根據(jù)實際使用情況，并參照現(xiàn)行的《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2014）確定安全疏散距離2.3分步驟推進的地下行人系統(tǒng)于家堡金融區(qū)位于塘沽區(qū)海河北岸，是濱海新區(qū)中心商業(yè)商務區(qū)的核心組團，未來中國經(jīng)濟增長第三極。2008年5月，天津市政府決定成立天津新金融投資有限責任公司作為開發(fā)建設(shè)于家堡金融區(qū)的主體公司，全面負責統(tǒng)籌于家堡金融區(qū)土地一級開發(fā)、前期規(guī)劃編制、審查、報批，并負責投資建設(shè)于家堡金融區(qū)市政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，招商引資等。于家堡金融區(qū)地下空間平面布局以軌道系統(tǒng)為骨架，綜合考慮結(jié)合地上開發(fā)密集程度，按照圈層式的結(jié)構(gòu)型態(tài)分別布置地下軌道交通系統(tǒng)、地下人行系統(tǒng)、地下車行系統(tǒng)、市政共同溝系統(tǒng)。圈層式的布局型式可有效避免地下空間各系統(tǒng)之間的相互干擾，對于地下空間的分期實施和分期利用奠定了基礎(chǔ)。于家堡地下人行系統(tǒng)以高鐵換乘樞紐為交通發(fā)散點，以軌道交通站點作為系統(tǒng)錨固，并聯(lián)系區(qū)域內(nèi)開發(fā)的重要節(jié)點，最終形成“日”字形的地下人行網(wǎng)絡主系統(tǒng)。由于“日”字形地下空間體量規(guī)模巨大，實際建設(shè)過程中也不可能同時開工建設(shè)，故該項目選取了十字街及北延通道作為于家堡地下空間起步區(qū)試點，項目在2010年正式進入立項實施階段。十字街地下空間位于于家堡半島腰部核心區(qū)域的西側(cè)、友誼道、堡興路“十”字步行街下方，與規(guī)劃軌道交通B2、B3線換乘樞紐平面同位。為避免金融區(qū)建成后軌道交通建設(shè)對環(huán)境的二次影響，軌道交通土建部分結(jié)合于家堡金融區(qū)起步區(qū)地下工程的建設(shè)同步完成。北延通道項目位于十字街項目北側(cè)，串聯(lián)了于家堡高鐵站與十字街，完善了高鐵站至南面商業(yè)樓宇的地下步行路徑，提升了起步區(qū)的慢性交通品質(zhì)，如圖3所示。整個地下步行街位于道路紅線內(nèi)，設(shè)計總寬為30m，按地下人行系統(tǒng)規(guī)劃中對地下步行街尺度的相關(guān)要求，步行主通道設(shè)計為寬10m、高3.5m，居中布置，兩側(cè)商鋪均分，重點塑造南北、東西兩條公共通道，地下一層標高約-9m（考慮市政管線的敷設(shè)需預留3m左右覆土）與周邊地塊的地下二層商業(yè)平接。通過地下一層公共通道及與各地塊的連接口將整個區(qū)域地下連成一個整體，形成完整的全天候地下步行空間系統(tǒng)。如此大體量的地下商業(yè)街在消防問題上也是一個極大的挑戰(zhàn)，十字街項目共分為36個防火分區(qū)，其中夾層共有6處無人設(shè)備用房區(qū)，每處無人設(shè)備用房作為1個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積均不大于1000m于家堡的地下人行勾連系統(tǒng)無疑是上述三個案例中做得最好的，得益于政府統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一實施的先進理念。但遺憾的是在2017年，由于國家層面的戰(zhàn)略調(diào)整，于家堡的控規(guī)也進行了一輪修編，調(diào)整后改變了原有土地使用性質(zhì)，使很多商業(yè)用地變?yōu)榱司幼∮玫?。如此一來，原“日”字形地下人行網(wǎng)絡系統(tǒng)的想法僅僅實施了起步區(qū)部分就戛然而止。3連接地下空間的總結(jié)和反思3.1資源浪費，接口未統(tǒng)一規(guī)劃可以修改，但地下工程是不可逆的，于家堡的地下空間規(guī)劃由于上位規(guī)劃的改變也需要進行修改，但由于地下已經(jīng)實施了一部分工程，這部分工程又并不能發(fā)揮其最大化效益，因此這是一種資源的浪費。虹橋地區(qū)的地下空間控規(guī)雖然對地塊提出了預留接口的宏觀要求，但并沒有具體實施細則，導致地塊預留的接口位置、標高均不統(tǒng)一，增加了后續(xù)公共地下空間的建設(shè)成本及難度。地下空間規(guī)劃是地上規(guī)劃的補充，前期應充分論證其必要性，一旦規(guī)劃確定，應當堅持“一張藍圖干到底”的原則，避免造成資源浪費3.2地下商業(yè)采用地下消防方案，應根據(jù)下計算分根據(jù)上述三個案例的消防分析可以看出有將地下通道防火分區(qū)并入相鄰地塊的，有獨立考慮防火分區(qū)但不考慮疏散寬度的，按地下商業(yè)考慮計算防火分區(qū)及疏散寬度，消防方案的選擇大多以當?shù)叵啦块T意見為準。目前，相關(guān)部門并沒有針對此類地下人行通道提出專門的相關(guān)規(guī)范，消防法規(guī)的相對空白也阻礙了此類地下空間的發(fā)展，希望相關(guān)主管部門能夠順應時代發(fā)展的需求，及時編制相關(guān)規(guī)范，積極推動勾連型地下空間的發(fā)展。3.3項目進展緩慢由于部分地下人行通道規(guī)劃明確不允許設(shè)置任何商業(yè)設(shè)施，也就不存在商業(yè)價值和收益，但是地下通道的防火分區(qū)、用水、用電等需要劃給某個相鄰地塊，而地塊會因為沒有經(jīng)濟效益不配合政府的工作或者被動地接受，最終導致項目困難重重，進展緩慢。這一點，于家堡項目的經(jīng)驗值得借鑒，首先成立一家獨立法人公司負責區(qū)域的土地一級開發(fā)、前期規(guī)劃編制、審查、報批，并負責投資建設(shè)，地下公共通道的運營收益可以補貼建設(shè)成本，然后在前期將地塊與地下公共通道連通的土建預留條件納入土地出讓條件中，最后形成法律文件，讓拿地企業(yè)遵守規(guī)定，履行連通義務4地下空間發(fā)展錢七虎院士說：“