美聯(lián)深圳萬科千山林居項目營銷推廣執(zhí)行報告

萬科千山林居項目營銷推廣執(zhí)行報告房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339楔子根據(jù)我司對項目的了解，如后打破項目目前的銷售僵局是本案的要問題……目前的市場情況是怎樣的？同類型的產(chǎn)品，其他項目的銷售情況的是怎樣的？客戶對休閑度假型的別墅接受度又是怎樣？項目的核心價值是否發(fā)揮到極致？項目如后優(yōu)化核心價值？項目應(yīng)怎樣營銷推廣？房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Part1·了解市場——————同類型產(chǎn)品銷售情——————況房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ12010年深圳一手房成交的整體市場情況（10月份再創(chuàng)新高）2010年深圳市一手房成交情況比較月份成交總價（億元）套數(shù)建筑面積（萬M2）均價（元/M2）1月43.30444539.2110452月53.62527548.8109883月89.92850981111014月92.36769474.6123815月100.12847977.6129026月98.99698266.4149087月87.00550154.8158758月72.68411438.6188309月69.94325233.42094010月100.56597749.720234合計808.4960228.00564.1014332房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ12010年10月深圳的整體市場情況（龍崗、寶安依然是熱點區(qū)域）2010年10月份全市新房共成交49.7萬平方米/5977套，成交均價20234元/平方米，寶安、龍崗、南山是成交量最集中的三個區(qū)域，占全市總量的85.8%。10月份深圳各區(qū)新房成交量比較行政區(qū)成交面積成交套數(shù)成交均價成交面積占全市百分比寶安區(qū)16331721562021732.90%龍崗區(qū)15184715841177630.50%南山區(qū)11138214652591522.40%羅湖區(qū)33802380319376.80%福田區(qū)21317246274144.30%鹽田區(qū)15230146271593.10%合計4968955977房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ12010年10月龍崗項目的市場情況（15.2萬平方米/1584套均價為11776元）2010年10月份樓盤成交龍虎榜之龍崗TOP10排名項目名稱成交面積成交套數(shù)參考價格1茗萃園18529.93213套73002君悅龍庭18225.51144套115003華業(yè)玫瑰郡13675.63176套80004公園大地13649.8490套150005第五園12017.53177套150006上品雅園9903.01116套12500片區(qū)被客戶認可度高，銷售7信義荔山公館9799.68114套17000價格節(jié)節(jié)攀高8中?？党腔▓@7399.6686套95009振業(yè)巒山谷7002.6385套750010海語山林6932.1878套8000房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Part2·項目的核心價值體現(xiàn)——————項目核心價值的提——————煉房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ1從品質(zhì)感出發(fā)，發(fā)現(xiàn)項目——優(yōu)勢產(chǎn)品不只是房子！更是理想與關(guān)懷！萬科能夠區(qū)別與普通開發(fā)企業(yè)，憑借“的讓正建是筑其贊美生命”的人文主義精神——戶型、細節(jié)、家居解決項目的產(chǎn)品，是支撐本項目高端第物一業(yè)大的優(yōu)勢房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ2從公信力出發(fā)，發(fā)現(xiàn)項目——優(yōu)勢品牌萬科，中國地產(chǎn)界的第一品牌。在中國，有多少人因為萬科而對一個區(qū)域產(chǎn)生信心在天津，有多少人愿意在價格較高的情況下選擇萬科的產(chǎn)品萬科的品牌，正是支撐本項目高端物業(yè)的第二大優(yōu)勢房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ3從資源優(yōu)勢出發(fā)，發(fā)現(xiàn)項——目優(yōu)環(huán)勢境千山林居數(shù)字：□4個梧桐山公園深圳唯一的濕地生態(tài)觀光地；□約相當(dāng)于17個蓮花山公園唯一未被開發(fā)的原生態(tài)森林公園；3000多畝的百果園黃龍湖湖面綿延3公里濕地面積將達2000畝的深圳西湖15余種開花的野生喬灌木二山三湖紅花嶺、洞其寨和千山林居、黃龍湖、三坑水庫千山林居的天然環(huán)境資源，正是支撐本項目高端物業(yè)的第三大優(yōu)勢房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Part3·整合優(yōu)勢資源，優(yōu)化看樓路線——————項目核心價值的充分——————體現(xiàn)房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ1項目目前的看樓路線區(qū)位沙盤的介紹項目沙盤的介紹以及項目交通區(qū)位的介紹樣板房以及小區(qū)景觀資源的介紹洽談議價房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ2美聯(lián)建議優(yōu)化看樓路線由于項目目前周邊的環(huán)境很差，加上客戶來看樓的路線必須經(jīng)過周邊雜亂的環(huán)境區(qū)，那么當(dāng)客戶的到達的項目時候我們首先應(yīng)該做的是讓客戶消除他所看到的顧慮以及展現(xiàn)項目獨一無二的環(huán)境資源，美聯(lián)建議在看沙盤前增加項目PPT講解這個環(huán)節(jié)，圖文并茂的進行項目的區(qū)位講解，包括龍崗中心規(guī)劃發(fā)展、以后來項目的路線以及所需要用的時間、千山林居森林公園到底有多美（增加各景區(qū)的圖片以及休閑的景點，讓客戶對未來生活充滿憧憬），講完這些接下來再看沙盤看樣板房（看產(chǎn)品），根據(jù)客戶的需求增加去千山林居森林公園實地參觀（具體路線待定）這樣操作的目的：讓客戶提前感覺到未來生活的方式，客戶購買的不僅僅是房子而是一塊理想的生活樂園最近成功優(yōu)化案例：東莞卓越蔚藍城邦，通過增加項目PPT的講解過程，讓客戶第一時間了解區(qū)位、了解項目的發(fā)展，從而實現(xiàn)1個月的時間銷售40余套別墅的業(yè)績（疊加＋連排）房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ3項目需增強價值思考功能附加值：會所功能附加配套：考慮本項目周邊的區(qū)域配套狀況以及本項目客群的實際需求，我司建議在現(xiàn)有會所功能項目會所的附加配套功能，從而增加項目的產(chǎn)品功能性附加值，完善項目的配套：橘林會所建議增加的附加配套：咖啡廳、美容美體中心、藥店、桑拿、兒圖書室等（部分可以放在商業(yè)街）二期會所的功能目前還未定，建議增加附加配套內(nèi)容：紅酒雪茄室、日式齡球練習(xí)場（簡易）、視頻會議室、棋牌室等房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Part4·項目推廣策略及效果預(yù)測——————2010年的營銷思——————路房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ1項目推廣策略目標(biāo)：2個月40多套別墅，總銷售額約3.6億核心推廣思路：1、擴大項目的認知度2、增加客戶來訪量3、促進成交房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339推廣建議1--二三級聯(lián)動原因:美聯(lián)在深圳約80家三級市場地鋪，近2000人的銷售團隊,采取二三級聯(lián)動能充分利用我司三級市場同事提供豐富的客戶群體,針對項目直接配對目標(biāo)顧客,促使成交.具體內(nèi)容:發(fā)展商提供項目宣傳資料,由我司項目部負責(zé)向三級市場同事作詳細的推廣培訓(xùn),然后讓三級市場同事把項目直接推廣到目標(biāo)顧客,完全”零”成本便可達到成交!成功的催化劑:建立激勵制度,如：現(xiàn)金獎（建議加大現(xiàn)金獎的激勵力度）、由萬科設(shè)立兩大獎項（銷售冠軍獎、三級市場推薦最佳區(qū)域獎），12月1日跟1月1日進行頒獎，調(diào)動積極性，提高士氣。房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339成功案例卓越·蔚藍城邦自我司接盤后（9月18日）,通過：下分行宣講、區(qū)域全民大會宣講、區(qū)域經(jīng)理大會等進行面對面的宣傳，通過二三級聯(lián)動,三級市場同事積極配合推薦顧客,僅1個多月的時間迅速促成該項目成功銷出40多套別墅!現(xiàn)金獎為：0.4％＋額外5000－10000元房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339三級市場推廣具體安排以及效果評估：1、下地鋪宣傳人員：萬科營銷部人員＋美聯(lián)項目負責(zé)人＋美聯(lián)銷售代表時間：11月9日－11日（周一－－周三）線路：華僑城片區(qū)－香蜜湖片區(qū)－福田中心區(qū)片區(qū)－南山后海片區(qū)－福田南片區(qū)－羅湖片區(qū)（紅色為重點區(qū)域）需要準備的東西：項目的宣傳物料、卡片、車輛安排2、全民大會以及區(qū)域經(jīng)理大會進行宣傳人員：美聯(lián)項目負責(zé)人＋美聯(lián)銷售代表時間：待定（根據(jù)每個區(qū)域開會的時間而定）（11月10美聯(lián)總部有區(qū)域經(jīng)理會）需要準備的東西：項目的宣傳物料、卡片預(yù)計效果：11月份通過三級市場的全面啟動預(yù)計可銷售12套左右，12月份預(yù)計15套左右房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339推廣建議2---商場展銷會建議地點:金光華廣場(重點推薦)\山姆會員店\中信廣場在11月做一個為期10天的展銷活動,場地費用約為1萬元/天.(如果效果理想,可考慮適當(dāng)延長展銷時期)建議時間:11月13－11月22日原因:在展場附近流動的均為高檔人群,設(shè)置展場能吸引更多的目標(biāo)顧客,從而讓客戶在深圳就可以先了解項目，有一個初步的認識.具體內(nèi)容:在展場設(shè)置項目的沙盤及介紹資料,并配備看樓專車和現(xiàn)場展銷人員現(xiàn)場配合：拿2－3套做這段時間的特價單元（或設(shè)特別大禮包），現(xiàn)場配合一些互動性的活動。預(yù)計效果：10天預(yù)計成交約5－10套。房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339成功案例雅居樂·中山凱茵新城在展場中吸引了大量顧客,擴大了薦目的知名度.為促進成交起了大大的推動作用.合生惠州項目通過展銷，2個月108套別墅全部銷售完畢雅居樂通過深圳展廳進行展銷，每月均有60－70的銷售業(yè)績，雅居樂選擇的位置有：金光華，山姆會員店，中信房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339推廣建議3—流動巴士廣告原因：在香港采用流動巴士做項目推廣活動,是我司首創(chuàng)的新穎的營銷推廣方法,雅居樂中山凱茵新城是此項推廣的成功之作,吸引了大量的香港顧客購買,達到了較高的成交量!具體內(nèi)容：在香港、深圳租用流動巴士,車身布置項目的宣傳廣告,并在車內(nèi)展示和講解樓盤,安排專業(yè)的銷售人員進行講解，另配備看樓專車,可接送香港、深圳客戶到項目現(xiàn)場參觀建議地點：深圳大型商場附近、高尚豪宅片區(qū)附近（如華僑城片區(qū))、五星酒店附近、高爾夫球場附近等預(yù)計效果：此方式為國內(nèi)首創(chuàng)，廣告巴士可以長期使用，可運用到萬科其它項目，預(yù)計采用此種方式可達到每月銷售5套左右的效果房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339“流動售樓處”車身噴繪項目宣傳圖片，車內(nèi)設(shè)吧臺、洽談座、小型沙盤、宣傳展板、短片宣傳（或PPT）、項目宣傳資料等房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339美聯(lián)其它方面的配合：1、將項目的宣傳PPT上傳到美聯(lián)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，所有的美聯(lián)員工（全國10000名