上海萬科金色城市傳播推廣策略

金鱗豈是池中物——創(chuàng)造基于人生追求的高認(rèn)同感 上海萬科·金色城市傳播推廣策略白羊上海 2008.07.03本次議題1、營銷目標(biāo)2、策略構(gòu)建3、創(chuàng)意導(dǎo)出1、營銷目標(biāo)金色城市的營銷目標(biāo)——單價16000-18000開盤2、策略構(gòu)建猶疑的市場——多空爭奪、消息混亂、觀望增加上海的決心——核心都市區(qū)人口密度的下調(diào)、基于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的人口結(jié)構(gòu)調(diào)整《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃綱要》從八個方面進(jìn)一步明確了長三角地區(qū)的功能、定位與作用。一是明確長三角區(qū)域發(fā)展指導(dǎo)思想原則。長三角地區(qū)將逐步在壯大東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力、推動長江流域快速崛起、帶動中西部加快發(fā)展、促進(jìn)全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、引領(lǐng)我國全面參加全球競爭中，發(fā)揮核心作用。二是將長三角區(qū)域功能定位為：我國綜合實力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)中心、亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的先進(jìn)制造業(yè)基地和我國率先躋身世界級城市群的地區(qū)。三是確定區(qū)域發(fā)展總體布局框架為“一核六帶”?！耙缓恕奔磸?qiáng)化上海這個發(fā)展核心，充分發(fā)揮上海作為國內(nèi)外交通樞紐、長三角地區(qū)要素資源配置中心和文化交流中心以及創(chuàng)新源頭的作用，整合利用周邊地區(qū)的資源優(yōu)勢，增強(qiáng)上海集聚和組織引導(dǎo)能力，以促進(jìn)區(qū)域整體優(yōu)勢的發(fā)揮和競爭力提升?！傲鶐А奔磧?yōu)化提升滬寧、滬杭沿線發(fā)展帶，重點(diǎn)建設(shè)沿江發(fā)展帶、沿(杭州)灣發(fā)展帶，積極開發(fā)沿海發(fā)展帶，培育寧湖(湖州)杭發(fā)展帶，引導(dǎo)發(fā)展沿湖(太湖)生態(tài)服務(wù)帶。……核心都市區(qū)人口密度的下調(diào)一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠(yuǎn)未得到解決，浦西9個中心城區(qū)的人口密度都在1.8萬人／平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人／平方公里，相當(dāng)于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當(dāng)于東京的3倍。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人／平方公里左右，相當(dāng)于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。2010年將有1000萬人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1300萬左右，對消費(fèi)零售市場業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需具有前瞻性?！虾Ｊ姓?guī)劃

上海市人口分布統(tǒng)計(單位:萬人/公里)黃浦區(qū)4.63盧灣區(qū)4.09徐匯區(qū)1.94長寧區(qū)1.83靜安區(qū)4.01普陀區(qū)1.92閘北區(qū)2.73虹口區(qū)3.67楊浦區(qū)2.05閔行區(qū)0.33寶山區(qū)0.30嘉定區(qū)0.16浦東新區(qū)0.46金山區(qū)0.10松江區(qū)0.11青浦區(qū)0.09南匯縣0.11奉賢縣0.09崇明縣0.06基于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的人口結(jié)構(gòu)調(diào)整浦東2010年擴(kuò)充金融人才到22萬為了縮小與國際金融中心之間的差距，浦東計劃利用一系列的舉措吸引人才，從而將2010年金融從業(yè)人員擴(kuò)充到22萬人。浦東正在籌劃制訂相關(guān)優(yōu)惠政策，政策將傾斜于金融人才，特別是國際金融高端人才和領(lǐng)軍人物。如在住房、子女就學(xué)補(bǔ)貼等方面對金融企業(yè)高管給予獎勵，通過各項優(yōu)惠，填平移居地之間的差距，使其生活水準(zhǔn)不降低。同時，浦東也在加緊創(chuàng)建一流的雙語幼兒園等教育場所，希望讓這些高級人才能舉家居住在浦東。此外，對在金融機(jī)構(gòu)就業(yè)的年輕白領(lǐng)，嘗試提供可租賃的中等檔次單身宿舍；針對金融高端人才，浦東正在建設(shè)可供租售的金融家公寓。對于符合上海人才引進(jìn)條件的金融人才，浦東將加大力度引進(jìn)，分別采用人才居住證和入上海戶籍的措施，給金融人才到上海工作解除后顧之憂。據(jù)悉，對于急需的那些對浦東經(jīng)濟(jì)、社會、科技的發(fā)展能夠起到重要作用的關(guān)鍵性國外金融機(jī)構(gòu)高層次人才和海外留學(xué)金融人才，盡一切努力讓他們?yōu)槠謻|的金融業(yè)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。另外，浦東將在軟環(huán)境上給人才提供更舒適的服務(wù)，重點(diǎn)吸引銀行、證券、保險等各類金融人才?？梢灶A(yù)見，今后金融高級人才在上海的生活將更加方便。——《東方早報》結(jié)論一：政府的力量是決定性的金色城市的歷史性機(jī)遇——浦東產(chǎn)業(yè)分布、人口導(dǎo)入、浦東房地產(chǎn)（住宅）發(fā)展趨勢——大發(fā)展人民廣場 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)15KM12.5KM新里程5KM

金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)14.5KM8.5KM地杰國際城中環(huán)外環(huán)

南匯人口導(dǎo)入政策：一、資金獎勵政策：招收一名博士后獎勵10萬根據(jù)新政策，浦東在未來三年內(nèi)將投入不少于20億元的人才發(fā)展資金。二、人才公寓政策：三年建造 3.7萬套人才公寓三、戶籍傾斜政策：根據(jù)新政策，浦東將對符合《上海市吸引國內(nèi)優(yōu)秀人才來滬工作實施辦法》規(guī)定，浦東重點(diǎn)發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等其他的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的單位高管、主要研發(fā)人員、主要技術(shù)骨干、學(xué)科帶頭人和為浦東做出一定的貢獻(xiàn)的，得到了市場和社會認(rèn)可的特殊人才，優(yōu)先解決戶籍。浦東高端人才稅負(fù)有望被控制在20%～25%關(guān)于“上海市張江高科技園區(qū)激勵自主創(chuàng)新人才發(fā)展的暫行辦法”中規(guī)定，對于四類告急人才個人所得中的年工資薪金和勞務(wù)所得，形成功能區(qū)域地方財力部分的，給予100%補(bǔ)貼。也就是說，四類高級人才在張江園區(qū)內(nèi)繳納的稅收部分將獲得全額補(bǔ)貼。浦東房地產(chǎn)（住宅）發(fā)展趨勢結(jié)論二：產(chǎn)業(yè)的力量是決定性的結(jié)論三：浦東地產(chǎn)目前向南走趨勢更佳金色城市的先天優(yōu)勢——交通條件、與黃浦、盧灣、徐家匯（核心都市區(qū)）的銜接、世博會帶動的區(qū)域認(rèn)知、市政設(shè)施的集中規(guī)劃——大交通、大配套隨著浦東源深和世紀(jì)公園板塊體土地開發(fā)殆盡，購房人群會北上金橋高行，東向張江川沙，南下三林北蔡。其中三林北蔡的配套相對完善，居住氛圍較佳，一些追求居住氛圍客戶更多會選擇南面。同時依賴世博，兩岸4條隧道完工，和7，8號軌道開通，浦東南進(jìn)一步得拉近了與浦西盧黃浦和徐匯的距離。Top1G2，1.8萬元/平米陸家嘴世紀(jì)公園，源深G3，1.35萬元/平米(毛)G3+C，1.6萬元/平米北蔡三林北三林南C，10500元/平米（毛）C+G3，1.2萬元/平米（毛）交通條件、與黃浦、盧灣、徐家匯（核心都市區(qū)）的銜接、世博會帶動的區(qū)域認(rèn)知陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)環(huán)

金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)

交通 狀態(tài) 完成滬南路上幾公交 十條公交線 目前路外環(huán)線，滬南路等快速目前開車干道往人民廣場

軌道13號線

滬南路

中環(huán)

中環(huán) 2008年13號線（往2012年人民廣場）往南站

外環(huán)

軌道11號線（往軌道11號線

往臨港新城南站）

2012年市政設(shè)施的集中規(guī)劃宗地北側(cè)和南側(cè)分別是北蔡鎮(zhèn)和康橋鎮(zhèn)中心區(qū)，生活配套成熟。宗地西側(cè)為規(guī)劃占地1300畝的都市商貿(mào)中心，將集合具汽車品牌展示、銷售相關(guān)的專業(yè)賣場，以及文體中心、國際物流展銷中心。目前已形成通用和豐田汽車公司的集合品牌展銷中心。紅星美凱龍集團(tuán)將于2008年在滬南路、華夏西路處建“一站式購全”大賣場，規(guī)劃引進(jìn)一個的家電超市、一個數(shù)碼城、一個家樂福連鎖店，打造時尚的主題購物商區(qū)。宜家也將在此設(shè)立全球最大的門店，百安居的總部也將設(shè)立在此。宗地東側(cè)是規(guī)劃的北蔡楔形綠地，將建成浦東新區(qū)的六大綠肺之一。

北蔡楔形綠地北蔡楔形綠地 御橋B塊都市商（地杰國際貿(mào)中心 城）結(jié)論四：必要乃至超出必要的市政配套建設(shè)金色城市的產(chǎn)品理念突破——高人均社會資源占有量、“綠、靜、美、安”的社區(qū)營造、90/70政策下高舒適度的產(chǎn)品營造（90+）、顯性符號價值的借用、PC產(chǎn)業(yè)化加速項目的質(zhì)量承諾——大綠化、大品牌規(guī)劃布局23萬M2景觀園林25萬M2商業(yè)配套幼兒園中教育配套學(xué)二所幼兒園一所小學(xué)一所中學(xué)幼兒園小學(xué)90/70政策下高舒適度的產(chǎn)品營造（90+）、顯性符號價值的借用、PC產(chǎn)業(yè)化加速項目的質(zhì)量承諾——大綠化、大品牌結(jié)論五：萬科大盤系列的成熟之作——開創(chuàng)性項目金色城市的客戶來源及心理洞察——區(qū)域：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)、浦東、浦西；家庭收入：20萬以上；職業(yè)：公務(wù)員、企業(yè)中高層、中高級專業(yè)人員；洞察：上海壓力的背后是——上海機(jī)會——風(fēng)險越大、利益越大——只有上海，能匹配這群人的人生目標(biāo)——渴望更大的成就、更高的認(rèn)可——這是他們生活的主旋律——他們正在、未來也會繼續(xù)堅持這一目標(biāo)——這是他們一切行為的前提——誰能滿足他們？——大夢想洞察：上海壓力的背后是——上海機(jī)會——風(fēng)險越大、利益越大——只有上海，能匹配這群人的人生目標(biāo)——渴望更大的成就、更高的認(rèn)可——這是他們生活的主旋律——他們正在、未來也會繼續(xù)堅持這一目標(biāo)——這是他們一切行為的前提——誰能滿足他們？——大夢想許天健：一個臺商的上海創(chuàng)業(yè)故事上個世紀(jì)80年代，臺灣的裝修行業(yè)已十分紅火，本著自己已經(jīng)先行一步，有大把經(jīng)驗在手的許先生初闖上海，便看準(zhǔn)了上海剛剛出現(xiàn)的壁紙行業(yè)。一開始他也只是賣進(jìn)口產(chǎn)品。慢慢地隨著壁紙科技含量的逐步增加，市民需求的逐漸多樣化，許先生便和幾個朋友在宜山路合伙開了歐雅壁布時尚廣場。4年來，許先生和朋友一直在投入，他對這個自己選定的行業(yè)充滿信心。他說，目前上海壁布在民用、娛樂以及飯店賓館等都有市場潛力，因為現(xiàn)在上海這個市場還不到2%，可以預(yù)測，上海在5年內(nèi)完全可以達(dá)到10%的市場量，那就意味著自己公司還有5倍的成長空間，所以他很看好壁布的前景。如今歐雅除了總店，還開出了兩個分店。他們未來的計劃是在上海開5個分店，根據(jù)區(qū)域定位，然后再做全國加盟店。敢于闖關(guān)上海人的精明，在全國是比較出名的。孫先生是一家證券公司的技術(shù)主管，被公司從北京挖到上海后，工作上雖然沒有被排斥的感覺，但上海人的精明也一度讓他很頭疼。“上海人做事情是認(rèn)真的，但太過于計較。比如我們做一個項目，需要加班，上海人大多心里想的是加班費(fèi)而不是技術(shù)難題?！薄霸谏虾Ｕ衅竼T工，他們對工資、福利、加班這些細(xì)節(jié)問得非常細(xì)。相較之下，北京人更關(guān)心公司的前景與發(fā)展?！北本┤嗽谶x擇自己的職業(yè)發(fā)展時往往是跳躍前進(jìn)的，從一個公司跳到另外一個公司，收入、職位都越跳越高。上海人更謹(jǐn)慎，更愿在一個公司里從底層做起，一步一步地向上爬。對于上海人的職場游戲規(guī)則——各人做好自己分內(nèi)的工作就好，盡管這一點(diǎn)讓很多外地人不適應(yīng)，但郭濤認(rèn)為，這其實是給外地人一個發(fā)展的空間?！耙驗橥獾厝丝铣钥?，不計較，付出的多獲得的也多，所以外地人在上海更容易得到機(jī)會?！惫鶟枪纠镂┮坏耐獾厝耍褪且驗樗哪艹钥嗪驮敢獬霾睿F(xiàn)在包攬了公司對全國大部分地區(qū)的業(yè)務(wù)，而其他兩個營業(yè)代表是上海人，他們只負(fù)責(zé)上海周邊的業(yè)務(wù)。郭濤說：“上海是個有生機(jī)有活力的城市，不過外地人在上海創(chuàng)業(yè)要有些勇氣，要敢于闖關(guān)。只要你有信心，保持好心態(tài)，上海就是一個充滿機(jī)會的城市?！倍床欤荷虾毫Φ谋澈笫恰虾C(jī)會——風(fēng)險越大、利益越大——只有上海，能匹配這群人的人生目標(biāo)——渴望更大的成就、更高的認(rèn)可——這是他們生活的主旋律——他們正在、未來也會繼續(xù)堅持這一目標(biāo)——這是他們一切行為的前提——誰能滿足他們？——大夢想上海人的性格特征2007-12-1210:48:23本文已公布到博客頻道文化·原創(chuàng)分類精明……自信自負(fù)……精于商戰(zhàn)上海具有商業(yè)競爭的傳統(tǒng)。早在20世紀(jì)二三十年代，上海市場雖尚不成熟，此時的商業(yè)競爭卻十分殘酷。洋商與洋商之間、上海商人與洋商之間、上海商人之間，競爭都十分激烈。其競爭手段、激烈程度都給人以震撼。上海，商家必爭之地，誰能立足上海，誰就意味著擁有財富。上海是鑄造商界精英的大熔爐，在這熔爐里，培養(yǎng)出了一大批商界精英。作為中國現(xiàn)代商業(yè)的精英，上海商人給人們留下了深刻的印象，其商業(yè)手段之繁雜、經(jīng)營思想之寬闊，令各地商人驚嘆。中國近代商業(yè)精英云集上海，使他們在大上海各展雄才大略，各占“地盤”，從而使得大上海的商戰(zhàn)十分殘酷。上海商人個個都精于商戰(zhàn)?！康拿鞔_經(jīng)濟(jì)利益是惟一原則受長期的商業(yè)傳統(tǒng)影響，上海商人形成了以個人本位為核心的價值觀念，在日常生活中表現(xiàn)出講求實惠，關(guān)心個人和家庭生活，在商界則體現(xiàn)只講經(jīng)濟(jì)利益，重利潤的商人風(fēng)格。上海在長期的工商業(yè)歷史的影響下，實惠哲學(xué)成為上海人根深蒂固的觀念。追求實惠的上海人總是會在各種復(fù)雜的情況下，迅速找到自己的最大利益所在。結(jié)論六：在上海開創(chuàng)事業(yè)的“行進(jìn)中產(chǎn)”對未來充滿信心金色城市可能的競爭者一、萬科新里程本期房源:近期將推出高青路以北的別墅區(qū)部分房源，開盤價格未定。前批精裝修公寓房源已消化無幾。優(yōu)點(diǎn)分析:項目最后一批公寓房為沿街房，現(xiàn)余量不多，可挑選已余地不大。缺點(diǎn)分析:目前該案周邊交通不是很便利，走到高青路和浦三路上的車站均要10－15分鐘。楊高南路以西的建材市場難免會產(chǎn)生一定粉塵和噪音額污染。樓盤概述:項目最后一批公寓房目前所剩不多。本批以72㎡的一房和90㎡的兩房為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000元/㎡。售價較其前期毛坯房有很大程度的上浮，但就其裝修品質(zhì)而言還是很劃算的，畢竟萬科的裝修細(xì)節(jié)非常人性化，而且質(zhì)量和選擇的裝修標(biāo)準(zhǔn)都比較透明，讓居住在此的人更能感受人性化光懷。除裝修質(zhì)量外，萬科的品牌優(yōu)勢體現(xiàn)在物業(yè)管理方面，也給準(zhǔn)購房者吃了顆定心丸。另外，引進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化概念，提高了住宅的整體質(zhì)量，降低了物耗和能耗。二、尚東國際名園二期本期房源:在售的是二期一批房源，由8層電梯情景公寓、4＋1花園情境洋房等組成。位置更靠近地鐵6號線高青路站。優(yōu)點(diǎn)分析:全新樣板房即將公開；項目往西、云臺路東側(cè)規(guī)劃有15萬方的三林城市綠地，規(guī)劃還將拓寬西中汾涇天然河道。缺點(diǎn)分析:目前坂泉路到楊高南路已經(jīng)通車，可繞行建材市場。但是建材市場對樓盤的噪音和粉塵污染是不可忽視的。樓盤概述:項目位于浦東中環(huán)以內(nèi)，處于世博輻射區(qū)域。東起東明路，西至云臺路，北接楊思路，南達(dá)高青路，規(guī)劃總用地面積約為22萬平方米，總建筑面積約為32萬平方米，規(guī)劃1,800戶，分三期開發(fā)。項目以東規(guī)劃有總建筑面積為約2萬平方米的下沉式步行商業(yè)街，還規(guī)劃設(shè)置兩個會所和一個幼兒園，總面積近3000平方米。一期東面的市政配套預(yù)計于2009對外啟用，包括占地1.5萬平方米的大型商業(yè)中心及1萬平方米的交通樞紐。小區(qū)容積率為1.14，綠化率高于50%，包括8層電梯情景公寓、4＋1花園情境洋房等低密度物業(yè)形態(tài)。主力房型為85-120平方米二房，114-148平方米三房，152-162平方米四房，126-192平方米復(fù)式，得房率達(dá)83%左右。三、中房三林城金誼河畔本期房源:二房約107-113平方米，三房約134平方米。其中約113平方米的二房因客廳和兩房均朝南，較受歡迎。優(yōu)點(diǎn)分析:位處上南路和永泰路口，臨近正在建設(shè)的中環(huán)線和上中路隧道；配套設(shè)施齊全，社區(qū)還規(guī)劃大型商業(yè)配套。缺點(diǎn)分析:新推房源17號樓靠近中央景觀和社區(qū)中心，今后社區(qū)活動將可能影響該棟居民的休息。樓盤概述該樓盤位于上南路與永泰路交匯之處，目前所剩房源已不多。本期房源相較一期，地理位置更接近規(guī)劃中的盛會大道和軌道交通6號線上南路站；樓間距最大達(dá)120米，視野更加開闊；底層大堂裝修更加新穎大氣。項目周邊主要有中房三林城和三林公園兩大商業(yè)配套，小區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有近5萬平米的商業(yè)配套。臨近規(guī)劃中的中環(huán)線，通往在建的上中路隧道。小區(qū)綠化率達(dá)66％，其中有2.5萬平米的集中綠地。四、海上國際花園二期本期房源:商住兩用精裝修小戶型房源，兩房現(xiàn)已售罄，目前在售的是約54平方米的一房。優(yōu)點(diǎn)分析:該板塊內(nèi)稀缺的公寓式辦公小戶型房源，但水電煤等生活成本較高。目前周邊人氣尚缺。缺點(diǎn)分析:由于該樓盤商住兩用，所以物業(yè)及水電煤等生活成本將有所提高。樓下為中央花園，與本期房源北面一墻之隔的是社區(qū)配套初中，不排除建成后存在噪聲污染。樓盤概述:11月13日推出2號樓108套商住兩用小戶型，為本期首批房源。交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，主力房型為54-77㎡的一房和兩房?，F(xiàn)已銷售過半，面積較大的兩房最為熱銷。位于其小區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)街以東，成山路以北，博華路以東，白蓮涇河以西。從樓上望去，可以看到規(guī)劃中的初中，視野開闊。周邊有浦東最大的綜合性小區(qū)錦繡華城，因此，可與該樓盤共享周邊成熟的生活配套，雖然目前絕大部分公共交通都沒有延伸到成山路上，但該小區(qū)一期房源自住率較高，借助成山路錦繡路口的樂購大賣場，這里的生活氛圍還是很濃厚的。在建的7號線文化公園站位于錦繡路高科西路上，距離大概1500米。引進(jìn)“金鑰匙”服務(wù)理念，承諾給業(yè)主提供禮賓級的物業(yè)管理服務(wù)。五、大華錦繡華城二紀(jì)公園紀(jì)本期房源:16街區(qū)上個月推出276套房源，142套為小高層公寓，其余134套均為花園洋房。優(yōu)點(diǎn)分析:花園洋房售價22000元/平方米，小高層公寓房售價17500元/平方米，較前期在售房源售價調(diào)低了不少。缺點(diǎn)分析:目前在建的16街區(qū)分2期開發(fā)，工期要延續(xù)到2009年，所以后期工期的開發(fā)建設(shè)難免會影響到前期業(yè)主的入住。樓盤概述：16街區(qū)在售房型較全。其中包括60㎡的一房和90㎡的兩房，面積比較適中，有效的控制了總價，適合青年置業(yè)的需求，目前各樓層和戶型均有充足供應(yīng)。大華集團(tuán)斥資引進(jìn)的40000多平方米的樂購錦繡生活購物中心現(xiàn)已開張，以及與大賣場形成互補(bǔ)的，以中小尺度商業(yè)面積為主，集購物、休閑、娛樂于一身的200米歐洲街，帶給居住者豐富自主的生活環(huán)境，另外規(guī)劃內(nèi)還有大型商業(yè)廣場等。該案位于北蔡板塊西南，直接與大三林相接，在地理位置上可受世博區(qū)域輻射；板塊內(nèi)距離該案不遠(yuǎn)處，規(guī)劃有文化公園項目，將是繼世紀(jì)公園以外浦東第二個大型公園，也是首個以“文化”為名的公園。六、金色雅筑本期房源:上月推出新房源，以90+房型為主，另有部分情景花園洋房，價格相對較高，均為精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)點(diǎn)分析:區(qū)域內(nèi)稀少的創(chuàng)新房型——90+，90平方米造三房，設(shè)計合理，空間顯得很寬敞，使用不顯局促。樓盤概述:項目周邊交通出行主要依靠自駕車，三林路、云臺路延伸段開通后，本案去往軌道6號線華夏西路站距離將大為縮短，屆時出行將便捷許多。項目北邊有三林生態(tài)運(yùn)動公園，目前一期已經(jīng)落成；往西不遠(yuǎn)有金誼河。萬科沿襲其特色產(chǎn)品——情景花園洋房，面積為76平方米～146㎡，每棟4-5層。房源以建筑面積約70-90㎡的二房二廳一衛(wèi)或三房二廳一衛(wèi)為主；部分房型附贈有地下室、露臺。萬科“全面家居解決方案”是一個從項目定位、設(shè)計、部品配置、項目施工到后期服務(wù)一系列的標(biāo)準(zhǔn)體系，為業(yè)主提供具有國際水準(zhǔn)的全裝修住宅，從各細(xì)微處體現(xiàn)對業(yè)主的關(guān)心七、金地灣流域本期房源即將推出的房源以240-260平方米的雙拼別墅為主，九開間全部朝南，套內(nèi)規(guī)劃有約百平米的小花園，另有區(qū)域稀有的景觀大平層推出。優(yōu)點(diǎn)分析:約90%的土地為3-6層的別墅和洋房，降低容積率；兩條天然河流將小區(qū)與外界環(huán)境獨(dú)立，提供了良好的居住環(huán)境。樓盤概述項目南鄰三林港、東靠東明路，屬浦東世博輻射區(qū)，體量近20萬平方米。全地下車庫人車分流設(shè)計，小區(qū)內(nèi)更加安靜有序。小區(qū)南側(cè)為7萬平米的三林生態(tài)公園，又緊鄰兩條天然河流，觀景效果極佳，居住品質(zhì)也得到提升。待周邊道路完成建設(shè)后，項目出行將便捷許多，去往軌道交通6號線和在建的中環(huán)線等都很方便。小區(qū)還規(guī)劃有商業(yè)街和含室內(nèi)游泳池、瑜伽會館的會所。項目集雙拼別墅、洋房、小高層等為一體，除高層建筑外，90%的土地保持3－6層為主的低層形象，以“兩灣一園”規(guī)劃理念，營造出一個舒適怡人、天然靜謐的社區(qū)八、浦發(fā)博園本期房源：最后一批小高層公寓房,主推130㎡左右的三房。前期消化狀態(tài)良好。近期將有別墅項目推出，建筑面積約180-200㎡。優(yōu)點(diǎn)分析:社區(qū)臨近同汾涇，觀景效果佳；周邊5分鐘步行圈內(nèi)配套完善；聯(lián)排別墅戶型精致合理，區(qū)域內(nèi)性價比較親民的樓盤。缺點(diǎn)分析:商業(yè)配套處于發(fā)展階段，周邊人氣還不是很旺。樓盤概述:項目為高層公寓和聯(lián)排別墅的混合型社區(qū)，東臨同汾涇，南側(cè)與御橋路沿街商業(yè)街相鄰，西向和北向與西泰林路相接，總建筑面積約為8.5萬㎡。周邊配套齊全，五分鐘內(nèi)步行可到達(dá)易買得、浦發(fā)公園、東林中學(xué)等。小區(qū)房型以約91㎡的2房為主，占公寓總量的70%，另外，還有約130㎡的三房。本批開盤房源量以三房為主。項目房型的設(shè)計還是比較人性化：“四明設(shè)計”使每戶均盡量獲得“明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳”的“四明”格局；同時，盡可能使每戶兩到三間居住空間朝南、每戶兩間居住空間朝向主要景觀。買博園的都是以年青的婚房為主的地杰國際城：百萬平米國際社區(qū)浦發(fā)博園：東三林別墅區(qū)新中產(chǎn)生活（1.55萬）金色雅筑：萬科中林苑浦東中環(huán)精粹生活（1.95萬精裝）金誼河畔：盛會大道旁城市新中心31萬平米完全社區(qū)（1.5萬）金色里程：中環(huán)內(nèi)的英倫聯(lián)排（1.8萬精裝）大華錦繡華城：比想象更多（1.9萬）海上國際花園：新海派文化新上海生活（1.4萬精裝）一品漫城：漫生活（1.6萬）消費(fèi)者很聰明，但他們同時也很感性——尤其在產(chǎn)品差不多的時候——更何況，金色城市表現(xiàn)更優(yōu)異！——我們看到了一個必然結(jié)果——競爭者都不大——不是規(guī)模，是眼界結(jié)論七：基于人生追求的高認(rèn)同感將創(chuàng)造競爭壁壘金色城市的訴求邏輯——不是未來將會很好——也不是規(guī)模很大——而是，只有它能匹配您的人生追求——所以——不是等它好了、成熟了再買——而是現(xiàn)在就買、馬上就買——因為，你不可能買別的了——除非你放棄了追求——但這不可能——因為——你還在上海產(chǎn)品描述：三林南中東環(huán)··萬科創(chuàng)創(chuàng)世世大大城城主推區(qū)位價值 品牌價值 產(chǎn)品價值備選訴求變得很簡單——為您，開創(chuàng)生活大場面——事業(yè)是大場面、出行是大場面、交際是大場面、消費(fèi)是大場面、回家是大場面、臨窗眺望是大場面——行養(yǎng)體、居養(yǎng)氣，生活的大場面帶來心胸的大場面，那么——事業(yè)的大場面也會一再出現(xiàn)——不會再有別的選擇了結(jié)論八：一個創(chuàng)世大城，開創(chuàng)一個生活大場面最后，我們的傳播——當(dāng)然也應(yīng)該是——大場面——?dú)赓|(zhì)的契合會帶來最深切的認(rèn)同感市場引爆期 強(qiáng)銷期生活大場面夢想述求與萬科大城宣言價值對位戶型創(chuàng)新特點(diǎn)、品牌物業(yè)等賣點(diǎn)解讀線上傳（項目形象建立）(項目賣點(diǎn)釋放）播策略首次開盤二次開盤7月8月9月10月11月12月線下傳金色城市五大價值系統(tǒng)與萬科創(chuàng)世大盤價值對位宣告熱銷、購房客戶訪談播策略(項目價值點(diǎn)釋放）(市場造勢，促進(jìn)銷售）第一階段：市場引爆期時間節(jié)點(diǎn)：2008年7月上旬－9月開盤線上傳播策略：生活大場面夢想述求與萬科大城宣言價值對位（項目形象建立）物 料：戶外、硬廣線下傳播策略：金色城市五大價值系統(tǒng)與萬科創(chuàng)世大盤價值對位(項目價值點(diǎn)釋放）物 料：DM、新聞通稿、路演第二階段：強(qiáng)銷期時間節(jié)點(diǎn)：2008年9月開盤后－12月線上傳播策略：戶型創(chuàng)新特點(diǎn)、品牌物業(yè)等賣點(diǎn)解讀(項目賣點(diǎn)釋放）物 料：硬廣、雜志線下傳播策略：宣告熱銷、購房客戶訪談(市場造勢，促進(jìn)銷售）物 料：軟文、PR活動3、創(chuàng)意導(dǎo)出如何一鳴驚人？大盤要有大盤的氣勢正如王者駕臨,居高臨下,俯瞰眾生氣勢是可以通過儀式化的場面來展示與放大厚積薄發(fā)，集中投放，力求引起市場轟動建議金色城市首次媒體投放采取跨全版，6版連投的方式報廣你有生活的大理想，大創(chuàng)意，大藍(lán)圖？在上海，認(rèn)真傾聽每一個夢想的聲音，是為了開啟一個共同的未來。萬科，將憑借二十余年植根本土，興地造城的深厚成就，于浦東盛世繁景之地，構(gòu)筑一個近百萬平米的超大型社區(qū)。為上海，為你的生活夢想，以人筑城，創(chuàng)建立可實現(xiàn)的廣闊舞臺。開創(chuàng)生活大場面，從傾聽一座城市的夢想開始。三林東 萬科創(chuàng)世大城跨全版你筑夢，我們筑城！萬科金色城市，獻(xiàn)給開創(chuàng)上海大場面的你。一代人的興盛，啟自一座城的崛起。萬科，在你推動上海向前的同時，將持續(xù)推動你的生活向前。萬科金色城市，承載上海城市中心外擴(kuò)的規(guī)則，緊鄰2010上海盛會核心地塊。隨著盛會倒數(shù)，將凝聚諸多版塊、交通、配套、景觀等黃金優(yōu)勢，為你的盛世理想，成就所托。開創(chuàng)生活大場面，以理想筑夢，為成就筑城。三林東萬科創(chuàng)世大城開創(chuàng)生活大場面萬科大城宣言在土地價值遠(yuǎn)未如此稀貴的昨天，造城壯舉更多停留于建筑群落的堆迭，少有真正基于未來大社區(qū)需求的生活洞察與人本開發(fā)理念。時至今日，面對上海的繁盛，在寸土比金的時代，2008萬科，以城市運(yùn)營專家的姿態(tài)，復(fù)造大城崛起之心，再次