天津萬科仕林苑營銷策略總綱

萬科·仕林苑營銷策略總綱房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879目標(biāo)鎖定01.大勢研判項目梳理營銷策略

城市發(fā)展 城市規(guī)劃 行業(yè)發(fā)展 政策解讀本體分析 競品分析 價值提煉 客戶分析營銷問題 解決問題 策略總綱 策略執(zhí)行房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879自首開日起15個月實現(xiàn)總簽約額自首開日起15個月實現(xiàn)總回款額

20億20億以項目熱賣實現(xiàn)品牌落地以別墅提升整體項目品質(zhì)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略第一部分：大勢研判1234

城市發(fā)展城市規(guī)劃行業(yè)發(fā)展政策解讀房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part1 城市發(fā)展房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879在這里，智·富正在匯中產(chǎn)爆發(fā)集 全球最宜居城市內(nèi)地NO.1城市競爭力直追中國第三城富裕人士分布表：福布斯最新統(tǒng)計：地名排名千萬富豪（人）排名億萬富豪億萬富豪/十萬人人口?天津市總?cè)丝冢杭s1176萬人北京11430001880054?天津千萬富豪總數(shù)：約1.31萬人廣東2137000278008?天津億萬富豪總數(shù)：約900人上海31160003700038?天津人口資產(chǎn)總額約為：1.49萬億元……41105004630012?年收入總額150-300萬人口：約20-30天津1213100139008萬人山西13128001010503房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879PRICE

天津改善需求已到了從普宅時代到城市豪宅時代爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)60’70’核心人群財富需求正在呈現(xiàn)多元化豪宅產(chǎn)品：資本屬性日漸鮮明 多元在這里，欲望正在普通住宅：價格增值空間日漸飽和房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879天津，中國經(jīng)濟(jì)的第三極，渤海明珠步入高速發(fā)展軌道在世界看來，天津被確立為中國經(jīng)濟(jì)第三極，是中國在成功地實現(xiàn)"深圳帶動珠三角"、"上海帶動長三角"后，又一次具有深遠(yuǎn)意義的城市圈發(fā)展運(yùn)動。北京大連天津GDP突破7000億元，增速全國第一天津北方經(jīng)濟(jì)中心青島環(huán)渤海中心城市群中科院發(fā)布了《2010中國新型城市化報告》，該報告對全國50個主要城市進(jìn)行總體評價，其中天津在中國新型城市化總水平中排名第七位，并且有望在2020年前邁入GDP萬億俱樂部。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879全球最宜居城市新排行：天津獲評中國內(nèi)地第一宜居城市《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》第10次公布全球最宜居城市調(diào)查結(jié)果，范圍遍布全球140個城市，評價體系包括城市安全指數(shù)、醫(yī)療服務(wù)、文化與環(huán)境、教育、基礎(chǔ)設(shè)施等五大類三十項獨(dú)立指標(biāo)，中國內(nèi)地有天津、蘇州、北京、深圳、上海、大連、廣州、青島共８個城市進(jìn)入榜單。

經(jīng)濟(jì)特區(qū) 和諧城市環(huán)境優(yōu)美氣候怡人中國宜居名城山水相間旅游城市最具幸福城市房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part2 城市規(guī)劃房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879天天津津城城市市發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃中心城區(qū)規(guī)劃——一主兩副、沿河拓展、功能提升西站城市副中心商務(wù)金融、商業(yè)貿(mào)易、文化休閑居住小白樓城市主中心集商貿(mào)娛樂、商業(yè)金融、商務(wù)辦公于一體的城市核心天鋼柳林城市副中心商務(wù)會展、商業(yè)娛樂、創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)及休閑居住奧運(yùn)板塊城市次級中心商務(wù)會展、體育產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂及休閑居住房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879區(qū)域發(fā)展規(guī)劃津南區(qū)規(guī)劃建設(shè)——“東進(jìn)、西連、南生態(tài)、北提升”發(fā)展戰(zhàn)略，加快城市化進(jìn)程新立鎮(zhèn)軍糧城北提升西連南生態(tài)大港

無暇街塘沽東進(jìn)官港森林公園

中心城區(qū) 新都市中心濱海新區(qū)核心區(qū)城市服務(wù)帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶生態(tài)涵養(yǎng)帶中心城區(qū)和濱海新區(qū)的重要擴(kuò)展區(qū)以信息、現(xiàn)代冶金和精密制造產(chǎn)業(yè)為主的新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以生態(tài)、文化、旅游為底蘊(yùn)的海河南岸的生態(tài)宜居城區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879區(qū)域發(fā)展規(guī)劃河西區(qū)規(guī)劃建設(shè)——繁榮的商務(wù)中心區(qū)、高品質(zhì)的生活住宅區(qū)河西區(qū)地處天津市市區(qū)東南，總面積42平方公里，常住人口近80萬。河西區(qū)的功能定位為“市級行政中心、文化藝術(shù)中心、商務(wù)辦公中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)宜居城區(qū)”友誼路金融商務(wù)帶 解放南路綜合商務(wù)帶大沽南路商業(yè)商務(wù)帶

河西區(qū)發(fā)展框架規(guī)劃為“四區(qū)、四帶八大功能區(qū)”：四區(qū)：建設(shè)市級行政文化中心區(qū)小白樓商務(wù)中心區(qū)梅江生態(tài)居住區(qū)

天鋼柳林副中心本案陳塘科技商務(wù)區(qū)

陳塘科技商務(wù)區(qū)梅江、梅江東國際社區(qū)四帶：海河城市發(fā)展帶友誼路金融商務(wù)服務(wù)帶大沽南路-尖山商業(yè)商務(wù)帶解放南路綜合商務(wù)帶。本案緊領(lǐng)河西，可充分借其發(fā)展與定位之勢房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879區(qū)位價值——位于城市中軸線/承接高端客群富力城●天津的高端居住生活，占據(jù)著城市核心景觀資源，城南新世家●一直向南……向南，仁恒海河廣場●格調(diào)春天●再向南！環(huán)球金融中心●萬德花園●霞光道5號●從老城廂招商鉆石山●長虹到海光寺世紀(jì)梧桐公寓●水上中心文化江勝天鵝湖●再到天塔?水上柳林梅江大梅江，梅江東岸綠化梅江，后梅江風(fēng)景區(qū)城市景觀、公園仕林苑正位于高端改善流向的城市主軸大梅江后，梅江東岸，絕板地塊房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part3 行業(yè)發(fā)展房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879市場層面

行業(yè)發(fā)展—全市：受政策調(diào)控影響，成交量回落明顯，但整體價格水平穩(wěn)步上場新政前 新政后成交量方面，天津市2009年9月至2010年8月成交1059萬㎡，平均月去化面積88萬㎡，春節(jié)后成交量、成交價格均呈強(qiáng)勢反彈態(tài)勢，但5月后由于新政影響，成交量下挫明顯，月均去化面積僅有62萬㎡；成交均價方面，2009年9月至2010年8月全市成交均價小幅穩(wěn)步上漲，6月份由于新政初期，出現(xiàn)小幅下挫后，持續(xù)回調(diào)，8月份成交均價仍保持在9000-9500元/平米的高位。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879市場層面

行業(yè)發(fā)展——中心城區(qū)：受政策調(diào)控影響，成交量回落明顯，價格水平小幅調(diào)整新政前 新政后? 成交量方面，新政前，天津中心城區(qū)月均去化面積約20—25萬平米，4月份新政出臺后，對成交量影響非常大，5月-8月月均去化面積僅為8萬平米；? 和平區(qū)是中心城區(qū)的價格標(biāo)桿，其次是南開區(qū)、河西區(qū)，三區(qū)現(xiàn)階段均價分別為：21000、16500、16500元/平米左右；成交量方面，河西、河?xùn)|、南開領(lǐng)先區(qū)域市場；? 短期市場供求結(jié)構(gòu)看，中心城區(qū)土地稀缺性表現(xiàn)越發(fā)突出，整體供應(yīng)量走弱趨勢明顯。河西成交量、價格優(yōu)勢不明顯房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879市場層面

行業(yè)發(fā)展——環(huán)城四區(qū)：新政后成交量下跌幅度較大，但價格水平依然堅挺新政前新政后?成交量方面，新政前，天津環(huán)城四區(qū)月均去化面積約30萬平米，4月份新政出臺后，對成交量影響較大，5-8月月均去化面積僅為22萬平米左右；? 西青區(qū)是環(huán)城四區(qū)的價格標(biāo)桿，其次是東麗區(qū)、津南區(qū)，三區(qū)現(xiàn)階段均價分別為：12500、9500、8600元/平米左右；成交量方面，西青、津南絕對領(lǐng)先區(qū)域市場；津南成交量、價格優(yōu)勢不明顯房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879市場層面

行業(yè)發(fā)展——河西區(qū)：新政后成交量大幅下挫，價格調(diào)整上揚(yáng)新政前 新政后月均去化3.6萬平米月均去化2.1萬平米成交均價12000元/平米成交均價16000元/平米受新政及區(qū)域供應(yīng)量不足的影響，近期整體成交呈下降走勢，除7月份由于博軒園有較集中成交量，將當(dāng)月成交量及成交均價整體拉升外（當(dāng)月成交133套，成交面積17000平米，成交均價20700元/平米），其它月份月均成交量在1-2萬平米區(qū)間波動；成交均價方面，河西區(qū)市場整體價格走勢呈穩(wěn)步上漲趨勢，與09年同期相比，區(qū)域價格水平同比增長33%，目前整體穩(wěn)定在15000-17000元/平米之間。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879市場層面

行業(yè)發(fā)展——津南區(qū)：近期新房源推出，津南區(qū)成交量下幅相對較小，價格穩(wěn)步上揚(yáng)新政前 新政后月均去化9.6萬平米月均去化8.5萬平米成交均價7100元/平米成交均價8500元/平米成交量方面，津南區(qū)市場處于天津市領(lǐng)先水平，政策前月均成交量在10萬平米左右；近期如碧桂園、首創(chuàng)福緹山為代表的新開及加推項目集中，較之新政前成交量下幅較小，目前月均去化面積約8.5萬平米；成交均價方面，津南區(qū)市場整體價格走勢一路穩(wěn)步上漲，由于新近碧桂園、首創(chuàng)福緹山別墅在售，目前整體穩(wěn)定在8600元/平米左右。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879宏觀市場背景小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)背景：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)向好，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于穩(wěn)定；天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，中國經(jīng)濟(jì)增長第三極的地位已然確立；區(qū)域發(fā)展背景：項目輻射區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、城市建設(shè)、發(fā)展規(guī)劃均處于快速發(fā)展階段，是天津市較為成熟的生活居住區(qū)；行業(yè)發(fā)展背景：新政背景下天津樓市調(diào)整在所難免，但受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境拉動，整體市場仍將呈現(xiàn)出波動上漲的走勢，預(yù)計房地產(chǎn)市場將在2011周期。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part4 政策解讀房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879政策正確解讀政策走勢，是項目操作的基礎(chǔ)層面2007：9.27二套房貸收緊，樓市應(yīng)聲下挫2008：經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的雙重冬天，市場全面冰凍2009：政策扶持，樓市奇跡反彈2010：4.14新政、新國十條出臺，地產(chǎn)股全面領(lǐng)跌2010: 7月“津十條”出臺2010：8月“關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)項目開發(fā)監(jiān)管八項措施的通知”……政策重點(diǎn)打擊炒房和投機(jī)客戶政策首先打壓一線城市，二三線城市存在一定機(jī)會房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879政府 態(tài)度堅決、操作性強(qiáng)層面有史以來最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，精準(zhǔn)度高，可操作性強(qiáng)，且預(yù)留了后續(xù)繼續(xù)出政策的可能中央和地方政府都會出政策，政策會更徹底、措施會更堅決，而且有可能是長期持續(xù)ü央行：落實適度寬松貨幣政策嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸；ü住建部：房地產(chǎn)調(diào)控不達(dá)效果絕不放松；ü張平：部分大中城市房價仍過高下半年將穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策；ü李克強(qiáng)：八天內(nèi)兩提堅決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為；ü銀監(jiān)會：重申堅決遏制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求；ü住建部：商品住宅價格必須降下來；ü溫家寶：穩(wěn)定房價、提供住房保障、抑制投資投機(jī)性需求

打擊多次改善購房打擊投資投機(jī)購房打擊重點(diǎn)城市抵制外地炒房團(tuán)堅決實現(xiàn)房價下行相關(guān)政府職能部門口徑一致房商網(wǎng)堅—海決量房打地產(chǎn)擊資料投下載機(jī)！《炒2010作房決地產(chǎn)不營銷放策劃松大全》，QQ：1053527879銀行層面

政策收緊，直擊多套購房群體新“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，以家庭住房套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，首付最少5成，利率上浮至1.1倍新“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及貸款政策，對高層產(chǎn)品中改善型客戶存有較大影響停發(fā)三套房貸銀行天津已升至7家，可貸銀行首付最少6成，利率上浮至1.5倍別墅購房人群一般為多次置業(yè)，三套房停貸對此類型產(chǎn)品存有較大影響公積金貸款政策調(diào)整，三套及以上房貸被暫停公積金貸款政策，對于高額公積金繳納客戶購買存有較大影響“二套房”認(rèn)定趨嚴(yán)中行自9月1日起實施凡有過置業(yè)，無論是否貸款、已清貸或已賣，再置業(yè)均認(rèn)定為“二套房”，至此“二套房”認(rèn)定各銀行趨同銀行相關(guān)政策對本案影響較大房商未網(wǎng)來—海房量房貸地產(chǎn)政資料策下載很！《有2010可房能地產(chǎn)更營銷加策劃嚴(yán)大全厲》，QQ：1053527879開發(fā)商層面

08年淡市說明只有對市場快速反應(yīng)才能跑贏市場?提前加推動作，加速庫存消化：萬科：加緊出貨，快速消化此舉動可以應(yīng)對后期因為政策原因，產(chǎn)生房地產(chǎn)市場整體動蕩的可能。這部分開發(fā)商目前對于價格的持謹(jǐn)慎態(tài)度，通過快速加推，保持現(xiàn)有的銷售價格和利潤，快速回籠資金。?根據(jù)客戶首付執(zhí)行靈活優(yōu)惠政策泰達(dá)：針對不同首付給出優(yōu)惠政策此舉可以平衡客戶的購買心理，用優(yōu)惠抵消客戶因為新政所帶來的利率和首付上浮的購房成本。?不理會新政的出臺，繼續(xù)漲價：此舉產(chǎn)生的結(jié)果，對于成交有較明顯的負(fù)作用，客戶因為漲價，對產(chǎn)品的接受度本身就需要一定時間緩沖，而且新政的出臺，會使客戶對于后期市場走勢產(chǎn)生質(zhì)疑，放慢成交。精準(zhǔn)上市時機(jī)，保證既得利益不變以價換量，應(yīng)對調(diào)控保障資金順利回籠房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879客戶層面

改善和投資型物業(yè)受影響最為強(qiáng)烈2010年 4.14國十條500萬元/套以上200-500萬元/套

城市終極選擇城市高端改善

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月以別墅類產(chǎn)品為主，購買決策 到訪量下降40%左右，但對于房地產(chǎn)的較快 遠(yuǎn)期發(fā)展普遍呈現(xiàn)樂觀態(tài)度。具有資源稀缺性的項目受此類到訪量下降40%左右，客戶對政策關(guān)注客群青睞，多次改善客戶為主，程度較高，產(chǎn)生一定觀望情緒，但成經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng) 交比例并未受大的影響100-200萬元/套100萬元/套以下50-200萬元/套

城市主流改善城市剛性需求投資性需求

以環(huán)內(nèi)大戶型面積需求為主，首次改善和二次改善各占50%，更注重社區(qū)環(huán)境選擇以首改和婚房為主，著眼于近郊的普通住宅項目和部分環(huán)線內(nèi)的公寓產(chǎn)品，不急于成交，追求高性價比著眼于新城市發(fā)展空間，多為專業(yè)炒房客

到訪量下降50%以上，首付門檻提高，遏制了一部分經(jīng)濟(jì)實力相對較弱的改善型客戶進(jìn)入購買，產(chǎn)生退房現(xiàn)象到訪量沒有明顯變化，成交客戶比較急躁，擔(dān)心未來無法享受利率優(yōu)惠或房源有限，對新政并不敏感主力投資客群迅速離場，持嚴(yán)重觀望情緒政策打壓投資客及改善型客群初見成效房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879政策分析小結(jié)結(jié)論一：抓緊利好，把握入市先機(jī)（城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)層面利好、區(qū)域市場同類產(chǎn)品的供應(yīng)空缺）結(jié)論二：充分重視銷售速度帶來的效益和市場關(guān)注度結(jié)論三：重視客戶需求，滿足抄底預(yù)期充分分析客戶，市場不確定條件下，客戶需求（特別是客戶的價格預(yù)期），至關(guān)重要。結(jié)論四：重視價值展示，以高性價比優(yōu)勢突圍充分做足項目價值展示，外展場、銷售中心、示范區(qū)等展示品質(zhì)全面提升。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略第二部分:項目梳理1234

本體分析競爭分析價值提煉客戶分析房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part1 本體分析房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：了解項目用地面積：6.3萬平米建筑面積：11.4萬平米住宅建筑面積：11.04萬平米綠地面積：2.5萬平米建筑形式：聯(lián)排別墅+高層+多層建筑風(fēng)格：英式都鐸容積率：1.8建筑密度：25%項目位置：位于津南區(qū)北部，與河西區(qū)交界，浯水道與藝林路交口項目四至：北至泗水道，南至浯水道，東至地界，西至藝林路房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：產(chǎn)品構(gòu)成多層住宅高層住宅聯(lián)排別墅樣板間商業(yè)小端南入270中戶南入250大戶南入 300

共有4種產(chǎn)品：118套聯(lián)排別墅+876套高層住宅+48套多層住宅+2000平米商業(yè)聯(lián)排產(chǎn)品戶型配比面積 套數(shù)195平米 64230平米 44270平米 7高層產(chǎn)品戶型配比面積 套數(shù)135平米 20887平米 668多層產(chǎn)品戶型配比面積 套數(shù)88平米 48房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：萬科品牌 天津地產(chǎn)領(lǐng)跑者萬科自92年進(jìn)入天津以來，歷經(jīng)18年的市場深耕，已經(jīng)建立了強(qiáng)大的品牌公信力！萬科，中國地產(chǎn)界的第一品牌在中國，有多少人因為萬科而對一個區(qū)域產(chǎn)生信心。在天津，有多少人愿意在價格較高的情況下選擇萬科的產(chǎn)品萬科，天津城市別墅典范1999—花園新城，開始定義天津城市別墅生活2003—水晶城，天津高端人文住宅生活典范2005—東麗湖·萬科城，天津生態(tài)宜居住所典范本案 2008—萬科·霞光道五號，天津首席豪宅2009—萬科·朗潤園，理想城市別墅2011—萬科·仕林苑，萬科-南部環(huán)內(nèi)唯一別墅，更加值得期待房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：建筑風(fēng)格 都鐸建筑世襲珍品百年英式都鐸，具有無可比擬的深厚感、文化感與身份感，足以傳承后世英式都鐸城市別墅不僅是一種生活狀態(tài)，更珍藏了可傳承百年的居所價值占據(jù)城市與自然雙重珍稀資源，不可復(fù)制的稀缺性，居其間，身無價，歷久彌珍與天津頂級別墅霞光道5號系出同門，傳世家業(yè)升級演繹萬科仕林苑原汁原味都鐸風(fēng)格房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：區(qū)域行業(yè)現(xiàn)狀 領(lǐng)銜區(qū)域行業(yè)水準(zhǔn)? 小海地居住區(qū)的房屋以老式小區(qū)為主，一般房齡都是10年以上，如寬福里、賀福里等；? 新式小區(qū)相比較市內(nèi)而言并不多，但規(guī)模一般都較大，如海天馨苑等；? 在建新住宅項目較少，2年內(nèi)上市的只有本項目；? 因此，項目具有打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿型高老式小區(qū)端產(chǎn)品的先天市場條件。小海地 海天馨苑周邊現(xiàn)有社區(qū) 周邊現(xiàn)有社區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：區(qū)域價值u城市副中心中心城區(qū)實施“一主兩副”發(fā)展策略，“天鋼柳林地區(qū)”成為綜合性城市副中心，而本案毗鄰柳林南部。

借勢柳林城市升級u“雙城”相向拓展雙城相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，聯(lián)動發(fā)展，本案位于“雙城”相向拓展核心位。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：交通資源地鐵1號線15分鐘城市尺度天津大道30分鐘“雙城”CBDu城市發(fā)展之動脈全方位、立體交通體系?地鐵：地鐵1號線雙林車站距本案僅300米；?城市公路網(wǎng)：大沽南路、天津大道30分鐘分別可達(dá)小白樓CBD和濱海新區(qū)CBD；外環(huán)線20分鐘可達(dá)天津濱海國際機(jī)場、津濱高速；東南半環(huán)、黑牛城道、快速通達(dá)市內(nèi)六區(qū)；浯水道規(guī)劃連接解放南路，直達(dá)梅江居住區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：配套資源 高端學(xué)府區(qū)的生活家東部大學(xué)城北師大附中科技大學(xué)小海地生珠峰百貨商場活區(qū)財經(jīng)大學(xué)第四醫(yī)院夫高爾場蕃麥?zhǔn)哭r(nóng)夫市球海天馨園生活區(qū)配套場人人樂超市北馬集小學(xué)2km海天新苑生活區(qū)

u教育、商業(yè)、醫(yī)療，生活配套完備，盡享區(qū)域級中心配套教育配套東部大學(xué)城：科技大學(xué)、財經(jīng)大學(xué)、北師大附中等重點(diǎn)學(xué)校。商業(yè)配套人人樂超市、珠峰百貨等大型集中商業(yè)；也有蕃麥?zhǔn)哭r(nóng)夫市場、海天新苑配套區(qū)等完備生活配套。醫(yī)療設(shè)施天津第四醫(yī)院等房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：景觀資源 綠肺棋布水系環(huán)繞東:雙林引水河西:航道處宿舍南:柳林路北端北:海河柳林風(fēng)景區(qū) 占地6.6公頃，規(guī)劃總面積500畝海河上游八大節(jié)點(diǎn)之一;市內(nèi)海河沿岸最大公共綠地以柳趣、野味取勝的半開放型公園距離本案僅有1.3公里。1.3公里2.5公里3公里 1.5公里海河、外環(huán)河、長泰河環(huán)繞資源豐富、景觀宜人、文化氣息海河開發(fā)巨大潛力與城市發(fā)展動脈坐擁環(huán)內(nèi)海河沿岸最大的公共綠地——海河上游開發(fā)八大節(jié)點(diǎn)之“柳林風(fēng)景區(qū)”！天然水系旁，足以媲美紐約的長島、洛杉磯的比弗利山、西雅圖的華盛頓湖、香港的淺水灣、日本的東京灣等世界著名富人區(qū)！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879本體分析：資源價值 環(huán)內(nèi)唯一的高爾夫景觀別墅u稀世果嶺大宅邁步尚層人生！景觀資源項目西側(cè)為占地達(dá)10萬余平方米的格瑞高爾夫球練習(xí)場，內(nèi)設(shè)多處果嶺。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879規(guī)劃評價?萬科環(huán)內(nèi)的低密度別墅住區(qū)l 11萬建筑體量，1.8容積率，這種規(guī)模性的低密度社區(qū)，環(huán)內(nèi)幾乎不會再有。?純粹性l 別墅與高層之間的區(qū)隔，保證了別墅區(qū)高層區(qū)的兩種產(chǎn)品的純粹性；?私密性l 社區(qū)與外界和周邊社區(qū)的嚴(yán)密區(qū)隔，保證整個社區(qū)的高端性和相對獨(dú)立性；l 別墅與高層的規(guī)劃布局，達(dá)到了不同價值下的產(chǎn)品資源配置l 中央別墅組團(tuán)水系環(huán)繞，增強(qiáng)了別墅組團(tuán)規(guī)劃的趣味性。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879發(fā)揮“萬科”品牌影響力和農(nóng)墾集團(tuán)實力、以霞光道5號升級項目SWOT分析演繹為噱頭、借力區(qū)域綜合發(fā)展，以資源和景觀優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)造高附加值將是項目營銷的關(guān)鍵。外部環(huán)境機(jī)會opportunities威脅threats項目周邊新建商品房項目較少；2010年下半年至2011年初約有15新城市發(fā)展軸心區(qū)，區(qū)域價值潛力巨大；個英式別墅項目在市銷售；周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可見政府對區(qū)域發(fā)展的決心；信貸政策不斷收緊，多家銀行暫城市發(fā)展核心地段的升值潛力； 停三套房貸款；優(yōu)勢strengths萬科2011年環(huán)內(nèi)唯一別墅項目；霞光道5號英式都鐸風(fēng)格升級演繹；環(huán)內(nèi)低密度住區(qū)，稀缺；區(qū)域的通達(dá)性強(qiáng)；

屬地鐵1號線沿線。正面強(qiáng)勢戰(zhàn)略憑借萬科品牌號召力，對片區(qū)規(guī)劃進(jìn)行概念炒作，引發(fā)業(yè)界及市場對此區(qū)域的關(guān)注，創(chuàng)造愿景預(yù)期；構(gòu)建區(qū)域內(nèi)宜居高地形象，實現(xiàn)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者印象；

政府一再重申對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不會放松。差異化戰(zhàn)略區(qū)域缺乏標(biāo)桿產(chǎn)品，更容易樹立寡頭地位；以霞光道5號升級演繹為噱頭，從眾多英式項目中脫穎而出，與競品項目形成時間差；10萬平米高爾夫練習(xí)場近在咫尺。以霞光道5號為基礎(chǔ)，以高爾夫球場為依托，萬科物業(yè)全程品質(zhì)服務(wù)；以體驗營銷為手段，著力打造宜居舒適高尚緊跟市場節(jié)奏及政策導(dǎo)向，以絕部要社區(qū)。對的產(chǎn)品力彌補(bǔ)政策威脅。因劣勢weaknesses區(qū)域號召力不足；周邊缺乏別墅區(qū)的氛圍；周邊多個還遷性質(zhì)項目；項目“高+低”的規(guī)劃模式會影響別墅組團(tuán)的私密性。

扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略防御性戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)區(qū)域愿景預(yù)期，彌補(bǔ)區(qū)域號召力不足所弱化片區(qū)概念，以大區(qū)域發(fā)展理帶來的劣勢；念主導(dǎo)項目發(fā)展；通過建筑自身的景觀功能與園林規(guī)劃，加之價格策略采取錯位定價思路，面周邊自然景觀和交通優(yōu)勢，打造城市別墅宜對同質(zhì)競品，通過高品質(zhì)產(chǎn)品樹居之地。立寡頭位置。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879小結(jié)補(bǔ)缺者追隨者領(lǐng)導(dǎo)者價格壟斷性高目標(biāo)明確，挖掘客戶搭便車，借勢區(qū)域唯一性瞄準(zhǔn)市場縫隙價格戰(zhàn)的制造者壟斷價格創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化產(chǎn)品有不可重復(fù)性本案金地叁拾峯首創(chuàng)福緹山金地紫樂府招商鉆石山價格壟斷性低 遠(yuǎn)洋萬和城區(qū)域發(fā)展推動力弱 區(qū)域發(fā)展推動力強(qiáng)萬科的唯一的都市的傳承的稀缺的房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part2 競爭分析n 別墅競品分析n 高層競品分析n 未來市場供應(yīng)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879環(huán)線周邊及城市中心別墅將與本案形成直接競爭主要競品以外環(huán)線為界線，為城市別墅占據(jù)城市優(yōu)勢地段供應(yīng)量日益稀缺現(xiàn)狀供應(yīng)：老城廂、奧體、梅江存量日益東麗湖減少現(xiàn)狀供應(yīng)：u侯臺：中信珺臺未來供應(yīng)：西青城市別墅u河西腹地：博軒園u傳統(tǒng)水上：路德維希u河?xùn)|：金地紫樂府、招商雍華府、金隅悅城次要競品距離中心城區(qū)15~20km具備自然資源條件中低密度項目聚集津南現(xiàn)狀供應(yīng)：首創(chuàng)福緹山、碧桂園、朗潤園、團(tuán)泊湖社會山、萬科東麗湖、博文苑、恒大綠洲等未來供應(yīng)：u團(tuán)泊：香港建設(shè)項目、團(tuán)泊光耀城、金地項目、中惠項目u津南：中信項目、海爾項目、華潤項目、首創(chuàng)福特納灣、京基項目u東麗：萬科城南島房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879針對于本項目別墅組團(tuán)競爭格局綜合考量地段、項目資源、產(chǎn)品類型等方面因素，鎖定本項目主要競品為：

博軒園金地紫樂府中信珺臺

路德維希招商鉆石山朗潤園社會山碧桂園博文苑首創(chuàng)福緹山 金隅悅城招商雍華府博軒園、金地紫樂府、中信珺臺以上三個項目與本案，各具特色，在天津東南部城市別墅市場形成了的“四足鼎立”的局面房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879“四足鼎立”之全方位對比解析博軒園u8萬城市核心、稀缺地段中的低密社區(qū)u高+低規(guī)劃布局PKu城市核心地段的奢侈品u天津業(yè)內(nèi)知名操盤手操盤，海外投資基金投資的項目。

金地紫樂府u29.5萬東區(qū)高端低密度綜合體u高+低規(guī)劃布局u新古典別墅品質(zhì)，卓越產(chǎn)品力u金地集團(tuán)天津三盤齊發(fā)，品質(zhì)標(biāo)桿中信珺臺中信珺臺博軒園本案u18萬城市景觀資源低密度住區(qū)金地紫樂府u12萬城市高端低密度綜合u高+低規(guī)劃布局體u高+低規(guī)劃布局u英倫別墅品質(zhì)典范，引領(lǐng)2010年產(chǎn)品力本案u延續(xù)霞光道5號都鐸別墅時代u中信地產(chǎn)天津“3C”戰(zhàn)略布局首雕之品質(zhì)，卓越品牌力u萬科集團(tuán)天津南部旗作艦產(chǎn)品房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅競爭力之于區(qū)域發(fā)展力博軒園——城市核心區(qū)城市副中心輻射區(qū)——金地紫樂府u位于大沽南u位于承接市路城市核心區(qū)與濱海新區(qū)u臨近津河，發(fā)展軸帶上周邊具備完備u位于市區(qū)“一的城市配套，主兩副”副中心屬于繁華的市天鋼柳林區(qū)中心地段。侯臺小白樓u位于市區(qū)“一博軒園風(fēng)景區(qū)CBD主兩副”主中心小白樓CBD金地紫樂府中信珺臺u早期城市別天鋼柳林城市u位于大沽南路墅起步區(qū)域大副中心沿線地帶，河西u周邊具備基梅與津南交界處，礎(chǔ)型生活配套，江路網(wǎng)密集，通達(dá)但高端氛圍弱，區(qū)本案性強(qiáng)市場認(rèn)知度不域高u臨近東部大學(xué)u未來有點(diǎn)式城、“一主兩副”規(guī)劃支撐海河教育園區(qū)副中心天鋼柳林區(qū)中信珺臺——城市景觀區(qū) 新城市發(fā)展軸心區(qū)——本案博軒園的既有區(qū)域價值最大，中信珺臺屬于資源占有型項目，金地紫樂府和仕林苑同屬發(fā)展中區(qū)域，故在區(qū)域發(fā)展力方面紫樂府與仕林苑略勝一籌。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅競爭力之于品牌力博軒園安祖高頓是美國的國際著名投資金地集團(tuán)天津三盤，22年高金地紫樂府基金管理公司。08年來到天津，品質(zhì)服務(wù)，專注地產(chǎn)領(lǐng)域精力求為天津地產(chǎn)再樹標(biāo)準(zhǔn)品打造紫樂府叁拾峯團(tuán)博湖項目央企、金融背景、混業(yè)平臺、中房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先品牌，18年天津市中信珺臺信地產(chǎn)“3C”戰(zhàn)略場運(yùn)作經(jīng)驗，強(qiáng)勢品牌力！本案萬科品牌在天津十八年的經(jīng)驗累積，在購房者心中樹立的品牌形象，都決定了仕林苑無法比擬的強(qiáng)勢品牌號召力！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅競爭力之于城市資源占有力博軒園金地紫樂府u該項目未來將擁有海河文化資源u該項目未來將擁有海河文化資源u區(qū)域隸屬城市核心區(qū)，盡享區(qū)域級中心配套，u區(qū)域雖然無傳統(tǒng)文化沉淀，但借勢海河沿線發(fā)展，給項目帶來城市核心資源。及柳林副中心的規(guī)劃利好，給項目帶來未來升值空間水系資源 景觀資源 人文資源 教育資源 無形資源博軒園緊鄰海河周邊有人民公園區(qū)域人文素質(zhì)高中小學(xué)教育資源傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)域號召力較大金地紫樂府屬于海河流域周邊無城市公園非傳統(tǒng)高素質(zhì)區(qū)域中小學(xué)教育資源非傳統(tǒng)高尚住區(qū)，區(qū)域號召力較差中信珺臺無水系資源緊鄰侯臺風(fēng)景區(qū)非傳統(tǒng)高素質(zhì)區(qū)域大學(xué)城非傳統(tǒng)高尚住區(qū)，區(qū)域號召力較差本案屬于海河流域雙林風(fēng)景區(qū)輻射區(qū)非傳統(tǒng)高素質(zhì)區(qū)域海河教育園區(qū)非傳統(tǒng)高尚住區(qū)，區(qū)域號召力較差u該項目未來擁有侯臺風(fēng)景區(qū)資源u位于城市核心區(qū)邊緣，未來擁有東部大學(xué)城，交通u稀缺：城市最大的原生態(tài)濕地便捷，周邊具有傳統(tǒng)居住氛圍，柳林風(fēng)景區(qū)環(huán)境優(yōu)越u量級：占地3650畝，相當(dāng)于2個水上，1.5個梅江u區(qū)域處于海河流域，借勢柳林副中心的規(guī)劃利好，u天津2010年20項民心工程之一給項目帶來更大發(fā)展契機(jī)。中信珺臺本案博軒園由于地處城市核心區(qū)，且隸屬小白樓CBD區(qū)域，其城市資源占有力最強(qiáng)。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅競爭力之于規(guī)劃博軒園u“高+低”規(guī)劃，一灣津河、五級綠化、系統(tǒng)化園林景觀u整體社區(qū)注重景觀資源的均好性u“高+低”規(guī)劃，英式園林七重圍合，私密性極強(qiáng)u整體社區(qū)疏密得當(dāng)，布局疏朗，低密度特征濃厚中信珺臺

金地紫樂府u宗地由政府規(guī)劃路相隔，純粹別墅區(qū)u以原生態(tài)樹陣、水系景觀軸心u整體社區(qū)院落式錯落布局，景觀資源得以充分利用u“高+低”規(guī)劃，高層加別墅分組團(tuán)布局，保證私密性，體現(xiàn)低密特點(diǎn)u景觀綠化注重呈現(xiàn)出建筑在綠化中的掩映效果本案四個項目均采用“高+低”的規(guī)劃模式，均注重景觀與建筑的完美結(jié)合，而紫樂府由于宗地優(yōu)勢，在整體規(guī)劃上別墅區(qū)純粹性優(yōu)勢明顯。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅競爭力之于產(chǎn)品戶型博軒園產(chǎn)戶型中信珺臺紫樂府博軒園本案品別疊拼170-195180-200174—300——金地紫樂府聯(lián)排220-270200-310——190-270墅雙拼280-300——————前后庭院、每戶1-2個下沉庭院，端戶八角觀景面積約170-300平臺，雙車位車庫，地上總面積約210-300平，車庫面積在60-90平米中信珺臺產(chǎn)戶型中信珺臺紫樂府博軒園本案品別疊拼170-195180-200174—300——起居室挑空至聯(lián)排220-270200-310——190-270墅二樓是最大亮雙拼280-300——————點(diǎn)，220-270戶型面積195-270平米，均好性強(qiáng)，雖目前未確定最終平米戶型均好戶型圖，但“萬科”戶型設(shè)計上理念與品碑及霞光道5號性強(qiáng)的影響，將令人期待本案四個項目的產(chǎn)品類型和面積區(qū)間都比較接近，就目前項目信息釋放情況來看，紫樂府在舒適性、實用性、空間尺度方面較之中信珺臺更勝一籌。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅競爭力之綜合對比萬科仕林苑 博軒園 金地紫樂府 中信珺臺品牌維度√區(qū)域價值維度資源維度規(guī)劃維度風(fēng)格維度√產(chǎn)品維度√√最完善：博軒園——市中心級配套資源最宜居：中信珺臺——侯臺風(fēng)景區(qū)景觀資源最具潛力：金地紫樂府——天鋼柳林城市副中心配套房最商具網(wǎng)期—待海：量房仕地林產(chǎn)苑資——料下載萬！科《環(huán)2010內(nèi)唯房一地、產(chǎn)營霞銷光策道劃5大號全傳》承，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part2 競爭分析n 別墅競品分析n 高層競品分析n 未來市場供應(yīng)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879環(huán)線周邊及中心高端社區(qū)將與本案形成直接競爭地鐵1號衛(wèi)津領(lǐng)寓線世紀(jì)梧桐雙林站富力津門湖本案大梅江柳林居住區(qū)海逸長洲主要競品項目周邊高端區(qū)域及社區(qū)爭奪地緣型改善客戶現(xiàn)狀供應(yīng)u梅江：富力津門湖、水岸江南、海逸長洲u雙港：金地叁拾峯、富力桃園未來供應(yīng)水岸江南

金地格林世界

u外環(huán)線周邊：遠(yuǎn)洋萬和城、松江城遠(yuǎn)洋萬和城雙港外環(huán)線富力桃園大寺?項目核心競爭區(qū)域的主力在售項目多數(shù)處于尾盤銷售期，而富力津門湖有大量庫存；?本項目的高層的主力競品則來自于周邊地緣性項目，如：金地叁拾峯、遠(yuǎn)洋萬和城等。

次要競品中至外環(huán)高端社區(qū)爭奪市中心工作的地鐵族客戶現(xiàn)狀供應(yīng)融科金月灣、格調(diào)竹境未來供應(yīng)衛(wèi)津領(lǐng)寓房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879針對于本項目高層組團(tuán)競爭格局綜合考量地段、項目資源、產(chǎn)品類型等方面因素，鎖定本項目主要競品為：

富力津門湖金地叁拾峯遠(yuǎn)洋萬和城

融科金月灣富力桃園格調(diào)竹境中信珺臺高層衛(wèi)津領(lǐng)寓領(lǐng)世達(dá)觀松江城周邊次新房富力津門湖、金地叁拾峯、遠(yuǎn)洋萬和城以上三個項目與本案，在地理上相距較近，產(chǎn)品形態(tài)相似，未來會形成南部城區(qū)新的競爭格局房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層競爭力之于品牌力富力津門湖富力地產(chǎn)2010年戰(zhàn)略微調(diào)，深金地集團(tuán)天津三盤，22年高品金地叁拾峯耕產(chǎn)品營造品牌口碑，目前在質(zhì)服務(wù)，專注地產(chǎn)領(lǐng)域精品打售四個項目造富力城紫樂府富力灣叁拾峯團(tuán)博湖項目富力津門湖富力桃園遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為內(nèi)地在港上市房地房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先品牌，18年天津遠(yuǎn)洋萬和城產(chǎn)公司十強(qiáng)，天津四盤齊發(fā)市場運(yùn)作經(jīng)驗，強(qiáng)勢品牌力！本案萬科品牌在天津十八年的經(jīng)驗累積，在購房者心中樹立的品牌形象，都決定了仕林苑無法比擬的強(qiáng)勢品牌號召力！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層競爭力之于區(qū)域價值富力津門湖——大梅江核心區(qū)

天津大道起點(diǎn)區(qū)——金地叁拾峯u位于大梅江核心區(qū)，坐擁梅江區(qū)域成熟配套u(yù)紫金山路起始點(diǎn)，外環(huán)線以里，是衛(wèi)南洼地帶中距離市中心最近的

地鐵1號線快 速 路

天鋼柳林副中心柳林

u叁拾峯坐擁天津大道橋頭堡地位，20分鐘到達(dá)響螺灣CBDu位于市區(qū)“一主兩副”副中心天鋼柳一個項目。

大

陳塘科技服務(wù)區(qū)

風(fēng)景區(qū)

林區(qū)輻射區(qū)u緊鄰梅江區(qū)域，享有梅江配套資源u所在的友誼南路延長線與梨雙路這一區(qū)域，已被天津

梅富力津 江門湖 區(qū)域

本案線

天津大道金地叁拾峯

u位于大沽南路沿線地帶，河西與津南交界處，路網(wǎng)密集，通達(dá)性強(qiáng)u臨近東部大學(xué)市列為整體發(fā)展規(guī)劃的軸心區(qū)域

環(huán)遠(yuǎn)洋萬外和城

海河教育園區(qū)

城、“一主兩副”副中心天鋼柳林區(qū)遠(yuǎn)洋萬和城——后梅江區(qū)域

城市發(fā)展軸心區(qū)——本案三個競品項目在區(qū)域價值上各具優(yōu)勢，仕林苑地處津南、河西交界，鄰柳林副中心、海河教育園、雙港規(guī)劃區(qū)，共享資源優(yōu)勢明顯。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層競爭力之于公共交通價值地鐵1號線快速路大沽洞南路解庭友放富力津路本案誼南門湖道南路浯水路線外環(huán)遠(yuǎn)洋萬和城

天津大道金地叁拾峯通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，不僅是城市生活的保障，更房商是網(wǎng)—區(qū)海域量房發(fā)地展產(chǎn)資的料下保載障！《，2010仕房林地苑產(chǎn)營優(yōu)銷策勢劃突大全出》。，QQ：1053527879高層競爭力之于產(chǎn)品規(guī)劃及景觀富力津門湖u建筑臨湖依次抬高，最大限度保證觀景面u6公里水岸線，并引入了港灣、碼頭、半島、島嶼等形式。u采用新古典設(shè)計形式，全高層社區(qū)，俯瞰梅江u大師執(zhí)筆建造三大法式園林景觀，臺地設(shè)計實現(xiàn)純粹人車分流遠(yuǎn)洋萬和城

金地叁拾峯u全高層組團(tuán)社區(qū)，為金地格林世界第四期u組團(tuán)周邊景觀較少，內(nèi)部采用中央景觀模式u“高+低”規(guī)劃，高層加別墅分組團(tuán)布局，體現(xiàn)低密特點(diǎn)u高層產(chǎn)品超大樓間距，四面無遮檔，坐享城市果嶺、海景堤岸、城市綠地、社區(qū)景觀等本案富力津門湖大盤規(guī)劃、少見超長水岸線；遠(yuǎn)洋萬和城，純高層社區(qū)、三大園林景觀；整體規(guī)劃與景觀設(shè)計，略優(yōu)于其它兩個項目。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層競爭力之于產(chǎn)品戶型富力津門湖u以大尺度，舒適性戶型為主，配有少量經(jīng)濟(jì)型兩室u為了保證大面積戶型的觀景性和通透性，兩室戶型均設(shè)計為中間套。u戶型面積區(qū)間較大，各戶型的舒適度較高，擠壓掉一大部分中低端客群u主臥采用套間設(shè)計遠(yuǎn)洋萬和城

金地叁拾峯u戶型設(shè)計兼具實用與舒適，面積區(qū)間比較主流u各戶型均有贈送面積，綜合來看性價比較高。u本案具體戶型設(shè)計未完成，但2梯5戶會出現(xiàn)起居室為北向的產(chǎn)品，對于整體偏好度有所影響本案四個項目的面積區(qū)間都比較集中，且客群定位也較為相近，遠(yuǎn)洋萬和城兼顧經(jīng)濟(jì)與舒適的不同需求，大戶型面積區(qū)間與高端形象吻合。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層競爭力之綜合對比萬科仕林苑 富力津門湖 金地叁拾峯 遠(yuǎn)洋萬和城品牌維度√區(qū)域價值維度公共交通維√度規(guī)劃景觀維度戶型維度物業(yè)服務(wù)維√度最期待：遠(yuǎn)洋萬和城——北京萬和城升級版最宜居：富力津門湖——梅江區(qū)域湖景資源最具潛力：金地叁拾峯——天津大道起點(diǎn)升值潛力巨大房商網(wǎng)—最海便量利房：地產(chǎn)仕資林料苑下——載！《臨2010近地房鐵地，產(chǎn)貫營銷通策城劃市大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part2 競爭分析n 別墅競品分析n 高層競品分析n 未來市場供應(yīng)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879競品存量分析項目面積產(chǎn)品總套數(shù)存量中信珺臺別墅170-400400300套90-140800470套高層中信珺臺博軒園金地紫樂府博軒園別墅200-3003838套高層117-17039699套侯臺老河西河?xùn)|金地紫樂府別墅200-400252252套富力津門湖富力津門湖高層89-180——可售120套大梅江金地叁拾峯高層60-1651400340套遠(yuǎn)洋萬和城金地叁拾峯遠(yuǎn)洋萬和城高層95-26017001700套在售項目待售項目目前項目周邊主要競品中高層類存量超過48萬平米，大約3300套房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資別料墅下類載存！量《2010大約房在地15產(chǎn)萬營平銷策米劃左大右全，》近，QQ600：套1053527879未來潛在供應(yīng)分析金九銀十集中放量多地塊儲備2011蓄勢待發(fā)梅江理想城萬科城南島招商雍華府高層別墅高層+疊拼16萬平米6萬平米12萬平米遠(yuǎn)洋萬和城金隅悅城中惠團(tuán)泊湖華潤項目衛(wèi)津領(lǐng)寓高層高層+別墅別墅高層+別墅高層26萬平米29萬平米20萬平米15萬平米64萬平米2010年下半年2011年上半年9月10月11月12月4月京基津南項目金地國際廣場海爾項目路德維希金地團(tuán)泊湖中信津南項目洋房+別墅洋房+別墅高層+別墅+洋房高層+別墅別墅別墅85萬平米85萬平米52萬平米15萬平米博軒園香港建設(shè)團(tuán)泊湖光耀城首創(chuàng)福特納灣高層+別墅團(tuán)泊湖項目別墅洋房+別墅10萬平米洋房+別墅6萬平米16萬平米2010年下半年僅本案主、次競品就多達(dá)十余個2011年津南及團(tuán)泊湖片區(qū)的別墅項目有增無減www本案.銷fdcsky售期.net內(nèi)面房臨商嚴(yán)網(wǎng)峻—海的量競房爭地環(huán)產(chǎn)境資料，下唯載有！通《過2010品房牌地優(yōu)產(chǎn)勢營、銷產(chǎn)策劃品大優(yōu)全勢》和，服QQ務(wù)：優(yōu)1053527879勢突圍。小結(jié)別墅——全市放量集中，英式風(fēng)格別墅成為市場主流南部環(huán)內(nèi)未來1-2年無低密社區(qū)規(guī)劃，競爭主要來自博軒園、金地·紫樂府、中信珺臺霞光道5號的積淀，本案對都鐸風(fēng)格的延續(xù)演繹將是項目一大亮點(diǎn)高層——市場供應(yīng)量大，高端項目集中梅江及外環(huán)線周邊品質(zhì)項目將是本案高層的主力競品房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part3 價值提煉房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879概念導(dǎo)出項目品牌樹立提煉項目價值（DNA）針對人群傳播品牌板塊交通產(chǎn)品配置農(nóng)萬城地/升萬墾科市/精級科實品尺公高演服力牌//務(wù)度交層繹//障撐域網(wǎng)缺市價便別景值捷墅觀升&級通達(dá)項目基石房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879形象定位萬科新品質(zhì)地標(biāo)環(huán)內(nèi)純英倫生活房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part4 客戶分析n 別墅客戶定位n 高層客戶定位n 客戶定級篩選房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅競品客戶分析競品項目客戶來源客戶職業(yè)

朗潤園 中信珺臺首開以南開、河西、和平等地緣性客戶為主，二次開盤后異地客戶增加，跨城 河西、西青等地緣性客戶為主市客戶出現(xiàn)市中心改善客戶也占一定比例萬科老業(yè)主是很大客群首開時首置客戶以公務(wù)員、教師等為主，多次置業(yè)以私營企業(yè)主、企業(yè)高管為主；中信銀行品質(zhì)客戶、私營業(yè)主、企業(yè)二次開盤后外企高管及能源類自營業(yè)主高管有所增加客戶置業(yè)目的首開以圓夢型、改善型為主以改善型客戶為主年齡劃分l30-50歲l30-50歲別墅產(chǎn)品客戶經(jīng)濟(jì)實力較為雄厚，在銷售前期地緣性明顯，改善型居住型為主房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879按別墅客戶消費(fèi)水平劃分頂級富豪中級富豪準(zhǔn)富豪城市新貴城市中產(chǎn)

客戶類型頂級富豪富豪中級富豪主類別力客 準(zhǔn)富豪群城市新貴高 城市中產(chǎn)

客戶描述頂級的財富階層，追求對資源的占有，購買別墅作為收藏品，彰顯財富身份，以壟斷性行業(yè)為主，如石油、煤礦等，財富積累容易社會地位顯赫，資金積累型客戶，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，對市場有自己的判斷，多次別墅置業(yè)經(jīng)歷，購買因素多為占有稀缺城市資源，從事行業(yè)多以地產(chǎn)、貿(mào)易、金融等為主圈內(nèi)有一定知名度，屬于別墅改善型客戶，看好區(qū)域未來發(fā)展，關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，有別墅置業(yè)經(jīng)歷，追主求更力高的生客活品質(zhì)群，從事行業(yè)多為貿(mào)易、地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)較城市中產(chǎn)更有實力、更有見識；對產(chǎn)品品質(zhì)、純粹感的要求；從高端公寓到別墅的首次置業(yè)；家庭結(jié)構(gòu)簡單；消費(fèi)理念前衛(wèi)，能夠投資未來，以IT、電子、物流加工等新興行業(yè)為主，多次置業(yè)經(jīng)歷，追求低密度的舒適生活，但經(jīng)濟(jì)實力一般，且觀念較為保守，有身份體現(xiàn)的要求，以傳統(tǒng)行業(yè)的中層管理者為主房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879低按別墅客戶置業(yè)目的劃分城市距離相關(guān)-便利 市中心生活的倡導(dǎo)者生活質(zhì)量相關(guān)-改善 中年品質(zhì)別墅生活享受者自住物業(yè)形態(tài)相關(guān)-圓夢 強(qiáng)烈別墅情結(jié)的追隨者社會認(rèn)可相關(guān)- 目原標(biāo)住區(qū)域客圈層領(lǐng)群導(dǎo)者、追原住覺醒 求標(biāo)簽感

希望在家中能夠全面放松身心，在鬧市中找到一處屬于自己的品質(zhì)生活之地，享受家庭樂趣。習(xí)慣并享受城市生活，具備經(jīng)濟(jì)實力與社會地位，享受由品質(zhì)的居住生活。長期關(guān)注別墅項目，渴望擁有屬于自己的一套別墅追求身份的認(rèn)可，對資源有占有欲、更高圈層對其有較大吸引力房產(chǎn)投資經(jīng)驗豐富，注重對比不同投資 資產(chǎn)處置高度注重資產(chǎn)保值的投資者物業(yè)形態(tài)的投資回報，看重物業(yè)的保值能力，2-3年以上長期持有。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879品質(zhì)改善型客戶：市域圈層領(lǐng)導(dǎo)者、標(biāo)簽、強(qiáng)調(diào)資源占有 別墅自住客戶個體要素 性格特點(diǎn)：炫富、需要外化的東西獲得社會地位與認(rèn)可，看重地段、品牌，強(qiáng)調(diào)資源占有客戶敏感點(diǎn)營銷啟示點(diǎn)

個人經(jīng)歷：希望擺脫原有的圈層，但又無法完全擺脫，因此是原來圈子領(lǐng)導(dǎo)者，有需要上升的圈層對霞光道5號十分認(rèn)可，但沒有買到，存有遺憾；看中建筑的符號和標(biāo)簽感，關(guān)注身份象征；關(guān)注過程中得到的優(yōu)越感與尊貴感u私家宴：專屬性，以客戶名義宴請客戶朋友，提供五星級服務(wù)及餐點(diǎn)；u節(jié)點(diǎn)：生日等節(jié)點(diǎn)提供尊貴禮物，在朋友及親戚面前有面子；服務(wù)提示客戶語錄

u銷售溝通服務(wù)：多捧客戶，讓客戶有充分的面子；u增強(qiáng)五星級物業(yè)服務(wù)：例如門崗、門童標(biāo)準(zhǔn)化，增加尊貴感。u“你們的房子比歐洲還歐洲，太純粹了，外國人都做不出來。”u“萬科把重點(diǎn)都關(guān)注在產(chǎn)品設(shè)計上，是真正為業(yè)主的居住舒適度著想的?！狈可叹W(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879圓夢客戶：低密度、品質(zhì)生活驅(qū)動別墅自住客戶個體要素特點(diǎn):企業(yè)中高管、小型私企業(yè)主，同類項目中做對比，主要來源區(qū)域為河西及項目周邊資產(chǎn)狀況：有兩套以上房產(chǎn)，可能有過別墅居住經(jīng)歷，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，資金慢慢積累?？蛻裘舾悬c(diǎn)物業(yè)形式：市內(nèi)稀缺地段的別墅生活，對建筑、社區(qū)環(huán)境、居住品質(zhì)有較高的要求，關(guān)注別墅的符號，對細(xì)節(jié)敏感產(chǎn)品空間處理、細(xì)節(jié)、性價比、品牌u加強(qiáng)示范區(qū)及示范區(qū)“別墅”的氛圍-符號打造營銷啟示點(diǎn) u霞光道生活展示u加強(qiáng)可替換產(chǎn)品的了解：方便客戶對比項目時的引導(dǎo)；示范區(qū)沿線使用故事串聯(lián)，服務(wù)提示 讓客戶感受別墅獨(dú)有的文化氣息；生活理念引導(dǎo)；引導(dǎo)客戶在成品別墅逗留?？蛻粽Z錄 u這個“屋頂、老虎窗、高煙囪、紅磚墻面”，就是我想要的別墅！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879原住覺醒型客戶：原住圈層領(lǐng)導(dǎo)者、炫富、標(biāo)簽、強(qiáng)調(diào)資別墅自源占有住客戶個體要素客戶敏感點(diǎn)營銷啟示點(diǎn)服務(wù)提示客戶語錄

特點(diǎn)：炫富、需要外化的東西獲得社會地位與認(rèn)可，覺醒的原住民，經(jīng)常購買奢侈品，強(qiáng)調(diào)資源占有個人經(jīng)歷：利用城市發(fā)展機(jī)會“暴富”的一類人，希望擺脫原有的圈層，但又無法完全擺脫，因此是原來圈子領(lǐng)導(dǎo)者，有需要上升的圈層關(guān)注資源、一定要占有社區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的資源看中建筑的符號和標(biāo)簽感，關(guān)注身份象征，對實用性不看重關(guān)注過程中得到的優(yōu)越感與尊貴感u私家宴：專屬性，以客戶名義宴請客戶朋友，提供五星級服務(wù)及餐點(diǎn)；u節(jié)點(diǎn)：生日等節(jié)點(diǎn)提供尊貴禮物，在朋友及親戚面前有面子；u銷售中心物品獨(dú)有性：銷售中心使用專門定做的餐巾紙、水杯等物品，讓客戶感受獨(dú)特性。u銷售溝通服務(wù)：多捧客戶，讓客戶有充分的面子；u增強(qiáng)五星級物業(yè)服務(wù)：例如門崗、門童標(biāo)準(zhǔn)化，建立形象氣質(zhì)，增加尊貴感。u“我買大件東西不喜歡和朋友一起，我相信自己的判斷，怕會阻礙自己的選擇”。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879資產(chǎn)處置型：關(guān)注感受與產(chǎn)品價值 別墅投資客戶個體要素客戶敏感點(diǎn)可快速識別元素營銷啟示點(diǎn)服務(wù)提示客戶語錄

外地集群型客戶/天津近郊快速資本積累型客戶，與其他投資比較更愿考慮傳統(tǒng)的投資方式（地產(chǎn)），會各方面比較，購買周期較長置業(yè)目的：資產(chǎn)處置，長期持有項目市場影響力，在朋友圈中的口碑現(xiàn)場氛圍，自己的感受 情感消費(fèi)型區(qū)域未來發(fā)展所帶來的升值空間u圈層專屬話題與服務(wù)u現(xiàn)場品質(zhì)打造：建筑形式、材料運(yùn)用、現(xiàn)場(示范區(qū)+銷售中心)品質(zhì)打造；u需要引導(dǎo)，給到客戶信心；u學(xué)習(xí)投資理財，成為客戶信賴的投資置業(yè)顧問。u“我可能一年也在這兒住不了幾天，但就想在天津留一套好房子?！眜“財富積累到一定階段后，就需要一定得符合身份的生活環(huán)境相匹配?！狈可叹W(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅客群定位置業(yè)目的：購房的需求為品質(zhì)升級、改善型自住，對產(chǎn)品抱有收藏理念?？蛻羧后w：市區(qū)及沿外環(huán)線周邊客戶為主置業(yè)目的：改善、升級自住客戶群體：地緣型客戶為主置業(yè)目的：升級自住、追求圈層升級客戶群體：市內(nèi)及沿外環(huán)線周邊客戶置業(yè)目的：投資兼改善，保值增值資金

圓夢型客戶品質(zhì)改善型客戶原住圈層核心重要游離覺醒型客戶客戶客戶客戶資金處置客戶房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part4 客戶分析n 別墅客戶定位n 高層客戶定位n 客戶定級篩選房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層競品客戶分析競品項目富力津門湖金地叁拾峯客戶來源以地緣性為主，輻射河西、南開河西、西青為主客戶職業(yè)公務(wù)員、教師、白領(lǐng)私營業(yè)主、公務(wù)員客戶置業(yè)目的改善或剛需初次改善年齡劃分l25-50l25-50高層產(chǎn)品客戶大多是首置或初改型的地緣性客戶房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層產(chǎn)品對位客戶分析客戶屬性 首置為主家庭結(jié)構(gòu)青年之家、小小太陽、小太陽主力年齡層 25-35歲90平米

首置+首改為主 實用性改善為主小小太陽、小太陽、孩子三代、 兩代三代居多，有后小太陽 車家庭為主30-40歲 35-50歲135平米房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層客戶定位置業(yè)目的：在區(qū)域內(nèi)購房的需求為升級自住、婚房，存在重復(fù)購買的可能客戶群體：地緣性客戶置業(yè)目的：改善、升級自住客戶群體：市內(nèi)及沿外環(huán)線周邊客戶置業(yè)目的：投資，獲取一定的投資回報置業(yè)目的：養(yǎng)老、藍(lán)印客戶來源：外地客戶在津為父母置業(yè)或孩子就學(xué)

區(qū)域內(nèi)首置、改善需求區(qū)域外首置、改善需求投資客戶核心客戶重要游離偶得客戶客戶客戶藍(lán)印需求客戶房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part4 客戶分析n 別墅客戶定位n 高層客戶定位n 客戶定級篩選房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879項目客群區(qū)域定級核心區(qū)域：泛梅江河西區(qū)津南區(qū)次核心區(qū)域：南開區(qū)西青區(qū)東麗區(qū)和平區(qū)其他區(qū)域：河?xùn)|區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)……深耕地緣、挖掘泛周邊區(qū)域、覆蓋市內(nèi)六區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879資源客戶篩選定級萬客會萬科在天津擁有大量客戶積累，而且大部分對萬科品牌有著較高的追隨度，根據(jù)產(chǎn)品推售需求，進(jìn)行選擇性挖掘。l別墅產(chǎn)品選擇“水晶城”、“新城別墅”、“霞光道5號”、“朗潤園”等項目客戶積累初期，將萬科老社區(qū)資源作為主要突破口的老業(yè)主進(jìn)行挖掘l高層產(chǎn)品選擇“金色家園”、“都市花園”、“城市花園”、“水晶城”、“金奧國際”等項目的老業(yè)主進(jìn)行挖掘萬科其它售樓部 萬科天津項目互展項目信息逐步釋放后，拓展其它資源合作單位萬科、農(nóng)墾多年地產(chǎn)運(yùn)營，擁有眾多合作單位，如銀行、傳媒、建筑、設(shè)計等，通過活動，挖掘潛在客戶群房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略第三部分:策略分解1234

營銷問題解決問題策略總綱策略執(zhí)行房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879項目營銷節(jié)點(diǎn)梳理2010.10.2310月底11月 11月 12月 11.1月 3.18 4.1 4.30 12.7.31外展場儲客階段高端商產(chǎn)品發(fā)示范區(qū)+項目首開項目銷磬儲客萬科老業(yè)內(nèi)萬科社區(qū)開放啟動社區(qū)巡亮相品鑒系列業(yè)巡展布會樣板間開放展啟動行啟動啟動大量儲客信息逐步傳播邀約客戶體驗客戶履約回款建立聯(lián)系、營造期待提升市場關(guān)注程度保證首開熱銷項目口碑相傳房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part1 營銷問題房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879營銷所面臨的問題政策收緊VS如何理解政策，加速銷售，快速回款？快速銷售，高端客群積累慢市場競爭集中VS 如何突破市場競爭，搶奪高端客源？高端消費(fèi)群體有限產(chǎn)品客群多樣性VS 如何有效組織不同產(chǎn)品的推廣與推售？整盤營銷項目區(qū)域號召力不足，周邊項目低端VS 如何借助區(qū)域發(fā)展，樹立高端形象？高端定位儲客期間無固定接待中心VS 如何選擇外展場，如何開展客戶維系？客戶維系項目展示區(qū)開放與開盤間隔近VS 如何提前讓高端客戶對項目品質(zhì)有直接認(rèn)知？高端客群體驗需求房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part2 解決問題房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879如何解決問題？“核資源”營銷：品牌+地段+稀缺+傳承統(tǒng)領(lǐng)全盤營銷，兌現(xiàn)高品質(zhì)展示，實現(xiàn)項目城市發(fā)展前沿的地標(biāo)形象占位推售及價格策略：借助萬科環(huán)內(nèi)唯一聯(lián)排別墅稀缺性營造高端形象，制造火爆銷售場面；后統(tǒng)一的高端社區(qū)宣導(dǎo)口徑，實現(xiàn)形象統(tǒng)一期高層產(chǎn)品以優(yōu)勢價格入市，以高端社區(qū)形象，搶占剛性需求市場，避開主力競爭價格區(qū)間，霞萬低開高走保證首開熱銷及后續(xù)持銷；突光科p道推廣策略：線上線下全面發(fā)力，線上樹形象，立品質(zhì)，價值傳播；線下高端客戶渠道營銷鎖圍5環(huán)策略化推售,實現(xiàn)客戶融合競內(nèi)定別墅客戶，力保首開熱銷、電話營銷力挖剛性需求客戶；爭唯升p活動策略：事件營銷引發(fā)關(guān)注，現(xiàn)場體驗激發(fā)購買，主題活動拉動上門；環(huán)級一區(qū)分性拓展儲客,針對性線下活動境別p展示策略：打造天津第一展示區(qū)，超越客戶期望，營造超值感受；墅實現(xiàn)客戶積累繹p渠道策略：鎖定目標(biāo)，圈定圈層，對高端居住區(qū)域及高端消費(fèi)場所進(jìn)行重點(diǎn)突破；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part3 策略總綱房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879工程節(jié)點(diǎn)示范區(qū)：高層組團(tuán)：別墅北3排+多層：別墅中5排：開工：2010-7-1開工：2010-9-10開工：2010-9-30開工：2010-11-20銷許：2011-10-15銷許：2011-2-1銷許：2011-2銷許：2011-4-1入?。?011-4-1入?。?013-3-15入?。?011-9-30入?。?011-11-15營銷節(jié)點(diǎn)2010年10月下旬2011年4月1日2011年4月30日2012年7月31日外展場開放示范區(qū)、樣板間開放首開售磬客戶儲備量別墅共計約900組；高層共計約4800組營銷費(fèi)用全盤推廣費(fèi)占總銷售額2%，約4000萬（含示范區(qū)裝修費(fèi)）房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879開盤籌備期營銷策略疏導(dǎo)外展場開放售樓處開放開盤2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月銷售目標(biāo) 有效到訪300組，排卡75組，成交40套，實現(xiàn)均價24500元/平米儲客目標(biāo)推廣主題推廣目的

20組萬科2011最新力作仕林苑正式亮相，外展場開放告知

70組萬科定義新城市別墅賦予項目概念定位

60組萬科品質(zhì)環(huán)內(nèi)再塑品牌宣導(dǎo)+區(qū)域價值重塑

50組傳承霞光道5號純正血統(tǒng)借此提升項目整體品質(zhì)及預(yù)期價值

40組60組客戶升級宜居之所，連接雙城發(fā)產(chǎn)品信息展軸心區(qū)在萬科開盤信息著力打造第區(qū)域價值宣開盤前強(qiáng)力推一居所，宜導(dǎo)引起客戶居概念共鳴廣引爆市場推廣通路推廣活動

網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外、短信、電話Call客外展場開放儀式

網(wǎng)絡(luò)、戶外、軟文、DM、夾報業(yè)內(nèi)亮相

網(wǎng)絡(luò)、軟文、網(wǎng)絡(luò)、報廣、網(wǎng)絡(luò)、對賬單、網(wǎng)絡(luò)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、戶外、道旗、短信、戶外DM、夾報DM、夾報短信、雜志、DM夾報霞光道5號品鑒、萬科東麗湖品鑒、高端社區(qū)巡展、售樓處樣板間水晶城品鑒、高端社區(qū)巡展、高端社區(qū)巡展、商業(yè)巡展、產(chǎn)開放活動、開客戶答謝 商業(yè)巡展 商業(yè)巡展 品說明會 盤活動渠道拓展項目合作單位、高端社區(qū)巡展、高端社區(qū)巡展、高端社區(qū)巡展、高端社區(qū)巡展、萬客會資源萬客會資源萬客會資源區(qū)域內(nèi)知名企銀行客戶邀約業(yè)內(nèi)傳播業(yè)推廣費(fèi)用開盤前推廣費(fèi)用為總營銷費(fèi)用的45%，其中包括戶外合同、示范區(qū)、售樓處及現(xiàn)場圍擋、高層樣板間等相關(guān)費(fèi)用，故此階段占比較大朗潤園加推華潤項目開盤首創(chuàng)福特納博軒園開盤競品動態(tài)紫樂府開盤www.fdcsky京基.net項目房商路網(wǎng)德—維海希開量盤房地產(chǎn)灣資開料盤下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879持銷期營銷策略疏導(dǎo)2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年2月2012年5月2012年7月2012年8月高層儲客二次開盤三次開盤四次開盤五次開盤六次開盤七次開盤高層236套銷售目標(biāo)別墅41套高層416套別墅27套高層224套別墅10套多層48套儲客目標(biāo)高層客戶別墅客戶高層客戶別墅客戶高層客戶別墅客戶尾盤消化1420組308組2080組203組1120組75組推廣主題別墅首開熱銷，高層熱銷信息，區(qū)域價值宣導(dǎo)細(xì)節(jié)決定高度景觀樓王，高層完美收官，品牌宣導(dǎo)高層即將亮相珍藏別墅最后別墅加推與別墅為鄰的機(jī)會推廣目的制造熱銷氛圍，高層開盤信息引導(dǎo)非地緣以產(chǎn)品細(xì)節(jié)以樓王實現(xiàn)大以其稀缺性為提升萬科及高層產(chǎn)品信息釋放，制造熱性客戶進(jìn)入拓展客戶來價格大幅度提農(nóng)墾品牌形幅價格提升釋放銷氛圍購買源升做基礎(chǔ)象推廣通路網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶網(wǎng)絡(luò)、戶外、軟網(wǎng)絡(luò)、報廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、網(wǎng)絡(luò)、報廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶外、DM、電話、對賬單、短信、DM、外、短信、電話文、道旗、短信短信、DM短信夾報夾報夾報推廣活動高層樣板間示范以項目現(xiàn)場高頻次暖場活動為主線，配合萬科品牌推廣系統(tǒng)活動；別墅與高層活動獨(dú)區(qū)開放活動立、交替進(jìn)行渠道拓展 利用萬客會資源深挖萬科老業(yè)主，以區(qū)域內(nèi)企業(yè)、高端社區(qū)為重點(diǎn)，覆蓋銀行、俱樂部、商會等高端場所，以聯(lián)合活動、CALL客或聯(lián)動營銷為方式，大力拓展渠道客戶推廣費(fèi)用占總費(fèi)用15%占總費(fèi)用12%占總費(fèi)用10%占總費(fèi)用8%占總費(fèi)用5%占總費(fèi)用3%占總費(fèi)用2%（高層首次價格實現(xiàn)開盤，營銷高層140002600014561270001500029000多層15000房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，：費(fèi)用較高）價格實現(xiàn)統(tǒng)計別墅價格增長曲線高層價格增長曲線

聯(lián)排銷售合計：118套價格最終實現(xiàn)：29000元/㎡全盤均價實現(xiàn)：26000元/㎡高層銷售合計：876套價格最終實現(xiàn)：15000元/㎡全盤均價實現(xiàn)：14500元/㎡房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part4 策略執(zhí)行n 推售執(zhí)行n 價格執(zhí)行n 推廣執(zhí)行n 儲客執(zhí)行n 活動執(zhí)行n 展示執(zhí)行房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879全盤銷售思路2010年10月外展場開放，項目儲客；2011年4月30日首開，全盤銷售周期15個月；項目首次開盤以聯(lián)排別墅入市，拔高項目形象，樹立高端品質(zhì)，并探知其他產(chǎn)品可接受價位；此后以2月為基本周期，以別墅、洋房、高層產(chǎn)品穿插形式推案，以達(dá)到項目形象與銷售利潤的雙贏；2012年6月高層產(chǎn)品銷售進(jìn)入尾盤階段，為了滿足高層客戶對車位的需求，初定當(dāng)月推出車位資源，商業(yè)資源初定6月份上市銷售。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879全盤推盤思路推售推售時間產(chǎn)品樓號推售推售面積次序套數(shù)（㎡）12011年4月30日別墅1#—9#40843022011年7月2棟高層34#—35#23622696多層

①

②36#48422432011年9月別墅16#—24#41870542011年11月3棟高層29#、30#、4163603232#52012年2月別墅10#—15#27584562012年5月2棟高層31#、33#2242217672012年7月別墅25#-27#10236540套別墅2棟高層別墅48套多層3棟高層⑤④③⑦別墅蓄水期開盤期持銷期開盤期持銷期開盤期持銷期開盤期持銷期開盤期持銷期開盤期持銷期開盤期尾盤期2棟高層,6月推別墅商業(yè)、車位首次開盤二次開盤三次開盤四次開盤五次開盤六次開盤七次開盤.201111.4.301.4售樓處、樣www板間.開fdcsky放.net

11.711.911.1112.212.512.7房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：105352787901.大勢研判 02.項目梳理 03.營銷策略Part4 策略執(zhí)行n 推售執(zhí)行n 價格執(zhí)行n 推廣執(zhí)行n 儲客執(zhí)行n 活動執(zhí)行n 展示執(zhí)行房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879影響項目價格的三項因素1政策政府打擊投資影響改善釋放2市場集中放量競爭激烈3競品對手低價入市逆市狂銷房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879綜合以上影響因素：建議采取相對保守的價格策略！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879項目各產(chǎn)品線定位根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)、資源占有等指標(biāo)，利用波士頓矩陣，將產(chǎn)品分為明星、現(xiàn)金牛、嬰兒、瘦狗四類產(chǎn)品。根據(jù)所擁有的產(chǎn)品特點(diǎn)制定價格策略。

明星產(chǎn)品——聯(lián)排 形象及價格標(biāo)竿！產(chǎn)品特征：因產(chǎn)品形式及社區(qū)內(nèi)資源占有，具備明顯差異性優(yōu)勢以及稀缺性，可形成項目標(biāo)桿價值，并實現(xiàn)高市場價值。市場波士頓矩陣增長率明星嬰兒現(xiàn)金牛——高層目標(biāo)完成主力，走量！高現(xiàn)金牛瘦狗產(chǎn)品特征：市場主流產(chǎn)品，具有廣泛的客戶關(guān)注，且在產(chǎn)品。配比中占比最大，為目標(biāo)完成主力產(chǎn)品。高相對市場份額房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879項目價格策略——別墅價格參考（總價）首創(chuàng)福緹山朗潤園環(huán)線 中信珺臺別墅招商鉆石山城區(qū) 金地紫樂府別墅聯(lián)排產(chǎn)品

主力總220-400萬 價區(qū)間350-620萬300-1000萬500-2000萬約800-1500萬房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅價格測算由于項目位于環(huán)內(nèi)，因此這里選擇外環(huán)線周邊的在售典型項目進(jìn)行測算區(qū)位因素個體因素科目交通便捷配套成熟景觀資源周邊環(huán)境建筑規(guī)模宜居程度專業(yè)運(yùn)作開發(fā)商品度度牌綜合評分權(quán)數(shù)當(dāng)前價格0.10.05中信珺臺989989998.650.3521000萬科朗潤園87888810108.30.1513000招商鉆石山998888998.750.2530000首創(chuàng)福緹山978789998.250.2515000本案1089881010109.2——23378按市場比較法測算，項目別墅當(dāng)前市場成交均價約為23378元/平米房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅價格測算當(dāng)前時點(diǎn)價格萬科品牌力溢價：市場平均品牌溢價水平為3%—5%左右，在此暫取值5.0%，則項目別墅當(dāng)前入市銷售均價約為24500元/平方米考慮開盤前政策的不可預(yù)見性，建議入市價格暫以上述價格為準(zhǔn)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879項目價格策略——高層價格參考（總價）富麗津門湖120-245萬金地叁拾峯70-125萬主力總格調(diào)竹境價區(qū)間100-200萬遠(yuǎn)洋萬和城約135-265萬中信珺臺90-140萬高層產(chǎn)品房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層價格測算 由于項目位于環(huán)內(nèi)，因此這里選擇梅江及東南部外環(huán)線周邊的典型項目進(jìn)行測算區(qū)位因素個體因素科目交通便捷配套成熟景觀資源周邊環(huán)境建筑規(guī)模宜居程度專業(yè)運(yùn)作開發(fā)商品度度牌綜合評分權(quán)數(shù)當(dāng)前價格0.10.05富力津門湖89109999109.050.1515000金地叁拾峯98899910108.950.28500格調(diào)竹境91089999109.250.213000遠(yuǎn)洋萬和城777798797.50.2515000中信珺臺989998998.70.211000本案1089891010109.25——13621按市場比較法測算，項目高層當(dāng)前市場成交均價約為13621元/平米房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高層價格測算當(dāng)前時點(diǎn)價格萬科品牌力溢價：市場平均品牌溢價水平為3%—5%左右，在此暫取值5.0%，則項目高層當(dāng)前入市銷售均價約為14000元/平方米綜合考慮開盤前政策的不可預(yù)見性，建議入市價格暫以上價格為準(zhǔn)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879項目價格方案建議 說明：客戶驗證是確定價格方案的基礎(chǔ)，后期將根據(jù)客戶摸查及市場監(jiān)測，最終確定價格方案原則：1、保證首開資源對項目整體形象的提升作用；2、保證首開資源成交安全性，快速建立市場聲音；3、市場供給差異化路線（別墅產(chǎn)品稀缺、高層競爭相對激烈）4叫、短好期！內(nèi)市——場實現(xiàn)首熱開銷，別迅墅速建資立源市場，聲建音；立高端形象，形成口碑；5、客戶口碑形成。叫座！——高層產(chǎn)