合作項目管理制度

發(fā)布日期:地產(chǎn)控股股份有限公司合作項目管理辦法2020版修訂記錄批準(zhǔn)日期修訂內(nèi)容修訂審核批準(zhǔn)目錄TOC\o"1-5"\h\z總則3合作項目分類3合作協(xié)議簽訂3管控模式與授權(quán)4決策權(quán)與溝通機制4信息報送與檢查機制6合作項目的退出7附則7.總則目的：為更好地指導(dǎo)正榮地產(chǎn)合作項目工作推進(jìn)，提高總部與區(qū)域公司合作項目推動效率，規(guī)避合作過程中的風(fēng)險，保障正榮地產(chǎn)合作權(quán)益，特制定本辦法。適用范圍：本辦法適用于正榮地產(chǎn)參控股的合作項目。.合作項目分類主導(dǎo)操盤項目：由我司組建開發(fā)團(tuán)隊，并行使項目操盤決策權(quán)的項目；聯(lián)合操盤項目：股東各方聯(lián)合組建開發(fā)團(tuán)隊，我司負(fù)責(zé)部分部門組建，行使對等操盤權(quán)利的合作項目；3財務(wù)投資項目：我司不負(fù)責(zé)任何部門組建，且不參與項目日常管理的合作項目。.合作協(xié)議簽訂3.1尋求合作方總部投資發(fā)展部作為合作項目的牽頭部門，負(fù)責(zé)與潛在合作方的接觸，合作框架協(xié)議的談判以及上報決策。3.1.2總部投資發(fā)展部會同區(qū)域公司負(fù)責(zé)人與意向較強的潛在合作方進(jìn)行溝通，明確初步合作意向，合作方原則上控制在3家以內(nèi)；3.1.3總部投資發(fā)展部、區(qū)域公司負(fù)責(zé)人與合作方簽訂《合作意向書/框架協(xié)議》，明確項目合作基本原則、目標(biāo)合作地塊、股權(quán)分配比例等；.2合作協(xié)議簽訂3.2.1合作項目獲取3日內(nèi)，區(qū)域公司明確項目牽頭人，對接項目前期工作開展。新進(jìn)城市，由總部人力資源部明確項目（城市）負(fù)責(zé)人。合作項目獲取5日內(nèi)，由總部投資發(fā)展部牽頭，會同區(qū)域公司第一負(fù)責(zé)人，就項目基本情況向總部財務(wù)管理部、營銷管理部、運營管理部、產(chǎn)品研發(fā)部及成本管理部做項目交底；項目獲取后，合作項目事項推動主體變更為區(qū)域公司，由區(qū)域公司第一負(fù)責(zé)任人牽頭，30天內(nèi)完成《項目合作開發(fā)協(xié)議書》并按照協(xié)議約定完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜；3.2.4項目獲取后30日內(nèi)區(qū)域公司擬定參與操盤團(tuán)隊組建方案報總部審批，虛擬操盤團(tuán)隊向總部報備。.管控模式與授權(quán)管控模式序號是否操盤操盤類型管控模式1參與操盤主導(dǎo)操盤按自有項目模式全程管控。2聯(lián)合操盤召開標(biāo)準(zhǔn)形式經(jīng)營啟動會，部分業(yè)務(wù)授權(quán)各區(qū)域公司；3不參與操盤（財務(wù)投資）重點防控產(chǎn)品定位風(fēng)險。4.2根據(jù)操盤類型，項目前期工作分類開展序號操盤類型市場定位報告產(chǎn)品定位經(jīng)營啟動1聯(lián)合操盤完整報告標(biāo)準(zhǔn)定位會（設(shè)計主責(zé)）/虛擬定位會（設(shè)計不主責(zé)）標(biāo)準(zhǔn)啟動會聯(lián)合操盤項目，營銷或設(shè)計由我司組建的，按標(biāo)準(zhǔn)形式完成市場定位報告或召開產(chǎn)品定位會。.3非主導(dǎo)項目的授權(quán)聯(lián)合操盤項目，經(jīng)營啟動會后，影響經(jīng)營利潤實現(xiàn)等重大問題，及時與總部運營管理部溝通，協(xié)調(diào)處理。非主導(dǎo)操盤項目業(yè)務(wù)層面問題，對經(jīng)營利潤實現(xiàn)影響在區(qū)域公司經(jīng)營授權(quán)內(nèi)，原則上區(qū)域公司范圍內(nèi)處理，具體參見業(yè)務(wù)條線相關(guān)管理要求。.決策權(quán)與溝通機制合作項目公司決策權(quán)管理重大決策事項公司主要通過在合作項目公司股東會、董事會行使表決權(quán)，實現(xiàn)對合作公司重大事項的決策權(quán)審批流程1）合作協(xié)議簽署后1個月內(nèi)，操盤團(tuán)隊?wèi)?yīng)當(dāng)與合作方共同梳理合作公司各經(jīng)營事項審批流程，對審批流程達(dá)成一致意見后進(jìn)行書面確認(rèn)。審批流程應(yīng)按照合作協(xié)議規(guī)定進(jìn)行梳理2）合作項目公司管理團(tuán)隊組建后，應(yīng)在項目總經(jīng)理主持下制定項目公司管理制度，并在第一次董事會上表決通過。3）新增合作項目首次董事會為經(jīng)營計劃一級節(jié)點，（參考）標(biāo)準(zhǔn)期量為拿地后45天內(nèi)，且不超過合作協(xié)議簽訂后30天內(nèi)。決策監(jiān)督機制1）操盤團(tuán)隊?wèi)?yīng)當(dāng)監(jiān)督、要求合作公司及時將應(yīng)當(dāng)提報合作公司股東會、董事會決議的事項提報股東會、董事會決議；2）擬由合作公司股東會、董事會決議的事項，操盤團(tuán)隊項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)組織提報區(qū)域公司商議達(dá)成一致意見后，提報總部最終審批同意，股東代表、董事、監(jiān)事按照總部的最終審批意見，在合作公司的股東會、董事會、監(jiān)事會中進(jìn)行表決；合作各方經(jīng)營匯報會合作項目公司應(yīng)每季度召開至少1次會議，由操盤團(tuán)隊向合作各方匯報合作公司經(jīng)營情況；區(qū)域運營管理部督促操盤團(tuán)隊及時召開每季度管理經(jīng)營匯報會議；會議關(guān)注重點包括但不僅限于關(guān)鍵節(jié)點、目標(biāo)成本、營銷費、管理費、銷售定價、銷售回款、融資成本及規(guī)模等。合作會議決議跟蹤合作各方在經(jīng)營會議中審議的事項，屬于應(yīng)提報合作公司股東會、董事會審議事項的，區(qū)域運營管理部應(yīng)當(dāng)要求操盤團(tuán)隊提交合作公司股東會、董事會進(jìn)行表決并做出書面決議?？倢倻贤C制投資管理中心負(fù)責(zé)合作方總對總溝通名單的確認(rèn)及溝通平臺的搭建；溝通平臺小組成員包含但不限于總部各職能中心總；溝通平臺適用于合作各方職能條線間日常信息的交互以及特定事項的跟蹤。.信息報送與檢查機制合作項目的對內(nèi)負(fù)責(zé)人每月7日內(nèi)編制項目運營月報遞交區(qū)域公司運營管理部，項目月報經(jīng)區(qū)域公司分析、核實后形成結(jié)論，于月初10日內(nèi)報地產(chǎn)總部運營管理部。區(qū)域公司運營管理部統(tǒng)籌合作項目經(jīng)營管理風(fēng)險監(jiān)控預(yù)警，并協(xié)助合作項目對內(nèi)負(fù)責(zé)人推進(jìn)處理相關(guān)事宜；3合作項目的動態(tài)成本利潤應(yīng)定期或不定期進(jìn)行評估：1合作項目成本利潤應(yīng)每年度6月份、12月份進(jìn)行梳理評估，以確定對區(qū)域公司的經(jīng)營授權(quán)基準(zhǔn)；項目開盤前15日，可售貨值去化達(dá)到50%、可售貨值去化達(dá)到90%、整體竣備以及交付前15日應(yīng)即時進(jìn)行成本利潤梳理評估；當(dāng)項目出現(xiàn)重大的規(guī)劃調(diào)整、價格變更以及成本支出增加等影響項目利潤目標(biāo)實現(xiàn)的重要因素變動，區(qū)域公司需及時對成本利潤梳理評估，以確定業(yè)務(wù)影響是否在區(qū)域公司經(jīng)營授權(quán)范圍內(nèi)。4對聯(lián)合操盤項目，區(qū)域公司運營管理部牽頭，每半年組織各部門針對合作協(xié)議、第一次董事會及固定季度董事會決議管控要求執(zhí)行情況、公司合作項目標(biāo)準(zhǔn)管控動作執(zhí)行情況進(jìn)行聯(lián)合巡檢，防范經(jīng)營管理風(fēng)險。對于不參與操盤項目，總部財務(wù)管理部每半年進(jìn)行專項巡檢。5對于聯(lián)合巡檢發(fā)現(xiàn)重大問題的，總部職能部門會同區(qū)域公司進(jìn)行督促整改，必要情況下可對我司派駐項目人員進(jìn)行盡職調(diào)查，并啟動問責(zé)。合作項目的退出合作項目滿足如下條件,可觸發(fā)退出機制。1.1合作項目已達(dá)到合作協(xié)議約定的退出條件及時點；1.2地產(chǎn)總部重大戰(zhàn)略調(diào)整或財務(wù)需要，經(jīng)投資決策會同意且與合作方協(xié)商一致；1.3協(xié)議中任何一方不履行協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，造成項目公司無法達(dá)到經(jīng)營目的；.2合作退出條件一經(jīng)觸發(fā)，區(qū)域公司牽頭，總部運營管理部、財務(wù)管理部、營銷管理部、法律事務(wù)部參與，擬定退出方案，報投資決策會同意后執(zhí)行。.附則本辦法由正榮地產(chǎn)運營管理中心負(fù)責(zé)制定與解釋。本辦法自發(fā)布日起生效，2017年5月4日下發(fā)之《正榮地產(chǎn)合作項目管理辦法》同期廢止。.附件（另詳）正榮地產(chǎn)合作項目談判要點、管控要點9.2正榮地產(chǎn)合作項目財務(wù)管理制度9.3正榮地產(chǎn)合作項目綜合事務(wù)管控規(guī)范9.4正榮地產(chǎn)合作項目設(shè)計管控機制工作指引9.5正榮地產(chǎn)合作