民商行為法的不動產(chǎn)界定標(biāo)準(zhǔn)

民商行為法的不動產(chǎn)界定標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)是法律理論的基本問題之一。對此問題,當(dāng)代諸國諸地區(qū)民法,多將筆墨著于不動產(chǎn)的界定上,規(guī)定除上述界定之不動產(chǎn)外,物皆為動產(chǎn)。如此一來,如何界定不動產(chǎn)則成為解決從法律上區(qū)分不動產(chǎn)與動產(chǎn)的關(guān)鍵。綜覽現(xiàn)代民法,界定不動產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)有二:第一,移動則重大貶損其價值?；?第二,本身價值巨大。采此標(biāo)準(zhǔn)之學(xué)者,均稱其依據(jù)源于羅馬法。然而,羅馬法上界定不動產(chǎn)的依據(jù)并非現(xiàn)代民法所使用的上述在邏輯上具有析取關(guān)系的兩個標(biāo)準(zhǔn)。在羅馬法上,雖然不動產(chǎn)的形式多種多樣,包括土地、河流、莊稼、房屋、永佃權(quán)、房屋上的永久附著物等等,但是定義不動產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)只有一個:是否直接或間接依附于土地。本文將以此標(biāo)準(zhǔn)為核心,以土地,這一當(dāng)然的不動產(chǎn)為邏輯起點,論述羅馬法界定不動產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)在邏輯上的演進(jìn)過程。1.不可移動性原則羅馬法上對不動產(chǎn)的一切劃定標(biāo)準(zhǔn)皆源于土地。那么土地,這一不動產(chǎn)之源泉,其自身又是如何成為不動產(chǎn)的呢?結(jié)論很明顯,土地依其性質(zhì)而當(dāng)然歸屬于不動產(chǎn)。從物的性質(zhì)上看,土地既不能像奴隸家畜等“自動產(chǎn)”那般,不借人力之作用自行移動,也不能同桌椅器皿等他動產(chǎn)這樣借助外力而移動。根本上看,土地具有不可移動性,因而成為羅馬法上當(dāng)然的不動產(chǎn)與一切不動產(chǎn)的源頭。然而,在歸納將土地納入不動產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)時,是否于“不可移動”之外,尚需添加“或者移動即嚴(yán)重減損其價值”的標(biāo)準(zhǔn)呢?筆者認(rèn)為,答案是否定的。在羅馬時代,生產(chǎn)力還不發(fā)達(dá),改造自然的大型機(jī)械設(shè)備尚未出現(xiàn),故人們在那時并沒有掌握大范圍移動土地的技術(shù),也就不存在“移動即嚴(yán)重減損其價值”一說。若挖掘部分泥土,而以器皿盛放之后移動。則承受此移動者,非土地也,而系瓶中之土,性質(zhì)已發(fā)生變化。綜上,可以得出結(jié)論,土地系羅馬法上當(dāng)然的不動產(chǎn),具有基礎(chǔ)地位,其所以然者,全在于土地之“不可移動性”這一特性。其他物之所以成為不動產(chǎn),蓋因其直接或間接依附于土地。這一點將在下文逐一論述。2.直接附著于土地的自然物眾所周知,莊稼、樹木、河川、礦藏等生于土地的自然物,在羅馬法上被歸入不動產(chǎn)的行列,而砍下的莊稼,挖出的礦藏等物又被納入羅馬法上的動產(chǎn)序列。那么,是什么樣的共性使得莊稼、河川、礦藏等同為不動產(chǎn)?又是什么樣的區(qū)別使砍下的莊稼、挖出的礦藏與他們的原始形態(tài)相區(qū)分,從而脫離不動產(chǎn)的隊伍,被確定為動產(chǎn)的呢?這兩個問題的答案是相同的,那就是判斷一個自然物是否不動產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)在于,該自然物是否直接依附于土地這一基礎(chǔ)的不動產(chǎn)。樹木植于大地之上,河流浮于土地之表,礦藏隱于山地之內(nèi)。凡此種種皆因其直接附著于土地,而具有了原先土地才具有的不動產(chǎn)性質(zhì)。雖有如此判斷,是否仍可以拋開土地,而單依上述自然物自身的不可移動性來將其界定為不動產(chǎn)呢?萬萬不可。莊稼可以收割,樹木可以砍下,其均非不可移動。且上述種種自然物于移動之后即喪失不動產(chǎn)性質(zhì),而淪為動產(chǎn)。故拋卻其于土地之聯(lián)系,來討論它的不動產(chǎn)性質(zhì)是不切合客觀實際的。那是否可以認(rèn)為:上述自然物雖可移動,但移動后會發(fā)生性質(zhì)變化或重大價值貶損,而將其視為不動產(chǎn)呢?結(jié)論同樣是否定的。從莊稼、樹木等植被來看,此說尚無不可。然,考慮此說對礦藏這一自然物的適用時,卻發(fā)現(xiàn)其明顯不具說服力。礦物質(zhì)從地里移動之于地表,并不會使其發(fā)生性質(zhì)變化,亦不能貶損其價值。如何能將“移動后會發(fā)生性質(zhì)變化或重大價值貶損”作為判斷其為不動產(chǎn)的獨(dú)立標(biāo)準(zhǔn),而拋卻其于土地的聯(lián)系呢?因此,羅馬法上判斷自然物是否不動產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)在于其是否直接依附于土地。從邏輯的角度看,土地是不動產(chǎn)序列中起基礎(chǔ)作用的第一步,而自然附著物則是其自然延伸,為第二步的第一個分支。3.房、場地等為羅馬法上不動產(chǎn)的共性當(dāng)羅馬法邏輯的腳步從基礎(chǔ)不動產(chǎn)土地出發(fā),攜著不動產(chǎn)的屬性,在分岔路口轉(zhuǎn)向,避過地上自然物的分支,踏出另一條徯徑,則地上構(gòu)筑物就成了邏輯上順理成章的不動產(chǎn)延伸,成了一種新的不動產(chǎn)。民宅、磨房、浴場等皆為羅馬法上的不動產(chǎn),其所具有的共性就在于:他們都是直接附著于土地的人為構(gòu)筑物。于羅馬法而言,現(xiàn)代民法所通用的“移動則重大減損其價值”與“本身價值巨大”兩個標(biāo)準(zhǔn)若直接用于房屋等土地構(gòu)筑物上,則在羅馬時代顯得過于牽強(qiáng),不若“直接依附于土地”這一判斷標(biāo)準(zhǔn)來的可靠。在羅馬時代,房屋等建筑物多為石材所構(gòu)建,重量驚人,以當(dāng)時之技術(shù)水平根本無法整體移動,更無所謂移動后減損其價值一說。至于房屋本身的價值雖高,但與現(xiàn)今中國大城市的商品房稀缺度相比,羅馬的房屋尚未達(dá)如此之重要程度。可見,羅馬法上,民宅、浴場等土地上之人為建筑物、構(gòu)筑物,皆因其直接附著于土地而被界定為不動產(chǎn)。4.直接無體物之特性在羅馬時代,地役權(quán)、永佃權(quán)等用益物權(quán)被法律視為物的一種——無體物,而被賦予物的法律地位。這些無體物又因其直接附著于土地,而被羅馬法確認(rèn)為不動產(chǎn),構(gòu)成了羅馬法上不動產(chǎn)的又一個重要類別。將權(quán)利視為無體物并列入不動產(chǎn),是羅馬法所特有,而現(xiàn)今民法所罕有的現(xiàn)象。但并非所有的權(quán)利在羅馬法上都被作為不動產(chǎn)對待。判斷一個權(quán)利是否為羅馬法不動產(chǎn)的關(guān)鍵依然在于:該權(quán)利是否直接依附于土地。土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村地役權(quán)、城市地役權(quán),雖有要式轉(zhuǎn)移物與略式轉(zhuǎn)移物之區(qū)別,卻同歸屬于不動產(chǎn)之序列,皆因其同屬土地依附之無體物也。如用現(xiàn)代民法之標(biāo)準(zhǔn),衡量上述土地權(quán)利,則難以得出其為不動產(chǎn)之結(jié)論。以“移動則重大減損其價值”標(biāo)準(zhǔn)為例,土地使用權(quán)不存在事實意義上的“移動”,若考慮其法律歸屬上的“移動”,則土地使用權(quán)可依約定流轉(zhuǎn),其歸屬之移轉(zhuǎn),并不妨礙其價值之彰顯。因此,依移動減價之標(biāo)準(zhǔn),土地使用權(quán)顯然不能歸入不動產(chǎn)。再以“本身價值巨大”視之,地役權(quán)之價值大小,需視需役地之價值等具體情況而定,并沒有一個可以脫離需役地權(quán)利主體之特殊需求(如眺望觀景)而獨(dú)立存在并可客觀估量之價值。故不存在土地上各權(quán)利本身價值巨大一說。所以,就界定不動產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)而言,羅馬法與現(xiàn)代民法有著重要的區(qū)別,該區(qū)別于土地權(quán)利這一無體物上體現(xiàn)尤為明顯。其中,羅馬法的不動產(chǎn)界定標(biāo)準(zhǔn)簡潔明了,即,不論自然物、構(gòu)筑物、權(quán)利等,直接附著于土地者,為不動產(chǎn)。5.羅馬法上的遮附物將直接依附于土地的自然物、構(gòu)筑物、權(quán)利等確定為不動產(chǎn)后,羅馬人的邏輯繼續(xù)向前延伸,最終將該上述直接依附于土地的物上又人為依附上之物確定為不動產(chǎn)。該第三層邏輯上的不動產(chǎn),筆者依其存在基礎(chǔ),將其命名為間接附著于土地上的人造物。為避免抽象空洞,筆者試引述經(jīng)典事例說明之。例一:用若干木板為一個涼臺之過冬御寒制作的遮蓋物,被著名羅馬法學(xué)家拉貝奧認(rèn)為是不動產(chǎn)。蓋因拉氏堅信,永久地用于建筑物上的物,或為了永久使用而安裝至建筑物上的物為不動產(chǎn)。在該例中,房屋所建于其上的土地為基礎(chǔ)不動產(chǎn),該房屋為直接附著于土地而形成的不動產(chǎn)(二級不動產(chǎn)),搭建在房屋上的遮蓋物,即為直接依附于二級不動產(chǎn),從而間接依附于一級不動產(chǎn)土地的三級不動產(chǎn)。此處的遮蓋物,可在夏天拆卸,而冬天復(fù)裝之。其顯然不屬于現(xiàn)代民法上所謂“移動則重大貶損其價值”之物,亦不屬于“本身價值巨大”之物。此等人造物之所以位列不動產(chǎn)之屬,惟因其間接附屬于土地也。再舉一例(例二)說明之。羅馬時代,有在水流上搭建構(gòu)筑物者,其所建之構(gòu)筑物在羅馬法上以不動產(chǎn)論處。詳析之,大抵邏輯如下:土地系依其性質(zhì)作為基礎(chǔ)的一級不動產(chǎn),水流系直接依附于土地的二級不動產(chǎn),水流上搭建的人造構(gòu)筑物系直接依附于水流即間接依附于土地的三級不動產(chǎn)。故在此皈依不動產(chǎn)方面,水上人造物與房屋上人造物具有相同的原理