政府房地產(chǎn)調(diào)控政策和房價調(diào)控效果研究

政府房地產(chǎn)調(diào)控政策和房價調(diào)控效果研究

1.1討論背景、目的及意義

1.1.1討論背景

衣食住行,作為個人的基本生存條件,住房直接關(guān)系到每一個人的基本生存問題,房地產(chǎn)業(yè)不僅與每一個公民息息相關(guān),更是對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響。對于一個國家特殊是我國來說,房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)鏈長、資本密集、關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng),已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在我國經(jīng)濟(jì)社會中具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)、健康、穩(wěn)定的進(jìn)展,依靠于房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)行、政府宏觀調(diào)控和相關(guān)部門管理作用的有效發(fā)揮,其對于全面建設(shè)小康社會,構(gòu)建社會主義和諧社會都具有非常重要的意義。

然而,在改革開放前,住房作為福利手段的一種,是由國家統(tǒng)一安排的,房地產(chǎn)無法形成市場。隨著改革開放的深化,為了刺激國內(nèi)消費,拉動經(jīng)濟(jì)增長,各級地方政府樂觀尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點,房地產(chǎn)開發(fā)漸漸形成支柱產(chǎn)業(yè),并一度躍升為投資熱點。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的同時,商品房銷售價格也在快速上漲,且呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢,特殊是90年月以來,房價始終居高不下,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁華進(jìn)展的態(tài)勢。

房地產(chǎn)市場的繁華進(jìn)展,商品房價格的快速上漲,雖然成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點,拉動了經(jīng)濟(jì)增長,但商品房價格的上漲幅度已嚴(yán)峻超過了居民收入的增長幅度,我國房地產(chǎn)泡沫化的問題開頭顯現(xiàn)。我國房地產(chǎn)市場起步晚,進(jìn)展快,市場本身存在諸多問題,這些問題引起了我國政府及多方面的廣泛關(guān)注,中心政府為加強(qiáng)宏觀調(diào)控,出臺了一系列的管理政策和經(jīng)濟(jì)措施,意圖穩(wěn)定高漲的房屋銷售價格。2024年,總理在《政府工作報告》中明確提出抑制高房價的共同目標(biāo),3月建設(shè)部等七部委聯(lián)合了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(簡稱“國八條”),2024年出臺“國六條”,2024年出臺“國十條”,到2024年出臺號稱“史上最嚴(yán)格”的房地產(chǎn)調(diào)控措施(包括“新八條”、最新“國五條”)。以商品房限購、試點征收房產(chǎn)稅等重拳在前,以央行加息、提高存款預(yù)備金率和貸款利率等組合拳為輔,行政手段和經(jīng)濟(jì)手段并用,盼望能用密集出臺的各類管制措施來遏制房價的過快增長。無錫市政府也依據(jù)中心的宏觀調(diào)控精神出臺了種種政策及執(zhí)行方案,但無論政府制定何種政策,實行何種措施,都沒有對制約房價上漲起到根本性作用,商品房價格屢調(diào)不降,甚至逆勢增長,政策的執(zhí)行效果明顯沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

那么,始終未放松的房地產(chǎn)政策的調(diào)控效果究竟如何呢?為什么政府出臺房地產(chǎn)政策力度不斷加大卻不能取得預(yù)期的效果?為了得到答案,筆者選擇了“房價”作為解答以上問題的線索,房價作為房地產(chǎn)市場的重要表現(xiàn),房價的穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心目標(biāo),房價調(diào)控效果是最能反映公共政策調(diào)控效果的重要指標(biāo)。本文通過對中心和地方政府公共政策的階段性回顧,選取地價、房價、房價收入比三個可量化的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格調(diào)控的效果進(jìn)行綜合分析,查找我國房地產(chǎn)政策的所存在的問題,借鑒國外成熟閱歷,以探討新的形勢下,如何改善房地產(chǎn)政策的管理水平,如何確?！胺€(wěn)定房價”甚至“房價合理回歸”目標(biāo)的達(dá)成,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康進(jìn)展。

1.1.2討論目的

鑒于近年來國家宏觀調(diào)控的加強(qiáng),房地產(chǎn)市場受到了嚴(yán)峻影響,筆者作為一名從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的MPA學(xué)員,認(rèn)為有責(zé)任和義務(wù)利用所學(xué)的公共管理理論和學(xué)問,結(jié)合房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)問,對房地公共政策調(diào)控房價的效果進(jìn)行深化分析和討論。本文試圖通過對歷年中心政府和地方政府在房價調(diào)控時所實行的各種政策進(jìn)行梳理總結(jié),對房地產(chǎn)政策對無錫市房地產(chǎn)價格調(diào)控的效果進(jìn)行深化分析,以探討我國公共政策對房地產(chǎn)價格波動的影響,探明公共政策管理中存在的主要問題,針對性的提出合理化建議和意見,從而實現(xiàn)提高我國房地產(chǎn)政策管理水平,保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展的討論目的。

1.1.3討論意義

我國始終將建設(shè)“小康社會”作為重要戰(zhàn)略部署,小康社會的基本條件就是人民安居樂業(yè),因此,住房問題的妥當(dāng)解決不僅關(guān)系著社會的穩(wěn)定,更關(guān)系著是否實現(xiàn)建成小康社會的雄偉目標(biāo)。而所謂的住房問題,一般不是指住房供不應(yīng)求的“數(shù)量”問題,而是“價格”問題,對任何家庭來說,住房都是一項關(guān)鍵的購置型資產(chǎn),房地產(chǎn)價格直接關(guān)系到居民購房承受力量和居住水平。

第2章房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策理論基礎(chǔ)

2.1房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格概述

2.1.1房地產(chǎn)的概念及特征

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn),作為一個名詞,從字義上簡潔理解是“房屋”和“土地”兩種財產(chǎn)的合稱,房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)在一起被稱為“房地產(chǎn)”。房地產(chǎn)的內(nèi)涵可以從四個方面來理解,一是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體;二是財產(chǎn)及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和;三是房地產(chǎn)的核心是地產(chǎn),土地是房屋的載體;四是房地產(chǎn)具有財產(chǎn)屬性,即有商品、經(jīng)營屬性,同時具有公共物品屬性,是生活的必需品,房地產(chǎn)可以通過多種形式進(jìn)行劃分,依據(jù)房地產(chǎn)用途的不同,可以將房地產(chǎn)細(xì)分為商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等,本文主要圍繞住宅房地產(chǎn)部分綻開討論。

二、房地產(chǎn)的特征

1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建筑在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),從開頭在土地上建筑房屋,始終到房屋被拆除,在土地上消逝之前,它所處的空間位置都是長期固定的,并不能隨便移動。

2、使用長期性。房地產(chǎn)具有較長的使用壽命,土地作為生產(chǎn)要素之一,除了不行抗力的破壞和人為的改造,它的生產(chǎn)力及其使用價值不會磨損或消逝,建筑在土地上的房屋,只要使用得當(dāng),也擁有了較長的生命周期。出于平安或其他方面的考慮,政府通過立法對土地和房屋使用年限做出了規(guī)定,即便如此,房產(chǎn)相對于其他機(jī)器設(shè)備,具有使用長期性的特點。

3、地域差別性。房地產(chǎn)具有位置固定性,它的使用及價值受到地理位置和周邊環(huán)境的影響,這就打算了它具有很強(qiáng)的地域性,它

的市場供求和價格受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展水平的影響,不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格并不相同;由于位置、環(huán)境、甚至樓層的不同,同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價格也不相同。當(dāng)價格存在差異時,房地產(chǎn)不能像其他商品一樣通過流淌來縮小差異,地域的不行移動性導(dǎo)致了房地產(chǎn)的地域差別性。4、保值增值性。在國家政局穩(wěn)定,政策平穩(wěn)的前提下,由于土地的有限性,土地供應(yīng)的稀缺性使房地產(chǎn)消費需求不斷增長;房地產(chǎn)消費的無限需求和有限供應(yīng)的沖突使房地產(chǎn)具有保值增值的屬性,房地產(chǎn)的價格可以隨著通貨膨脹的增長而增長