中糧置地有限公司中小戶型住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計指引

中糧置地有限公司中小戶型住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計指引

中糧置地有限公司中糧置地有限公司

中小戶型住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計指引

（適用于諸如長陽半島模式經(jīng)濟性產(chǎn)品

的戶型設(shè)計的詳細指導(dǎo)）的戶型設(shè)計的詳細指導(dǎo)）

中糧置地規(guī)劃設(shè)計推進委員會

規(guī)劃設(shè)計推進小組

2011年10月

南京公司

2011年10月

COFCO

中小戶型

目錄

第一章前言：創(chuàng)新與變革的時代

第二章中小戶型住宅分類及特征分析

第三章中小戶型住宅產(chǎn)品市場分析（以目前的南京市場為例）（）

第四章場地規(guī)劃設(shè)計要點

第五章建筑設(shè)計要點第五章建筑設(shè)計要點

第六章室內(nèi)裝飾設(shè)計要點

第七章中小戶型住宅設(shè)計新方向研究第七章中小戶型住宅設(shè)計新方向研

第八章結(jié)論與展望

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引2

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中小戶型

一前言：創(chuàng)新與變革的時代

——中小戶型住宅將成為未來住宅市場的主要需求中小戶住宅將成為未來

住宅市場的要需求

1.中國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的格局

2中小戶型住宅市場形成的原因2.中小戶型住宅市場形成的原因

3.中小戶型住宅的概念

4.中小戶型住宅的特點

5.中小戶型住宅比例增加對于房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計的影響

3

COFCO1中國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的格局中小戶型

自1998年以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其地位始終沒有改

變。從

1.中國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的格局

2005年開始，房價出現(xiàn)快速上漲的勢頭。目前，北京、上海等一線城市房

價已經(jīng)處于高位，

一些中西部城市以及發(fā)展迅速的中小城市房價相對較低，但也保持了高速的

增長。

針對房價不斷上漲的情況，政府出臺了多項政策措施來加強對房地產(chǎn)市場的

監(jiān)管，旨

在防止房價過快增長。2006年5月29日國務(wù)院九部委下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住

房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定

房價的意見》明確規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品

住房建設(shè)，套型

建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到

開發(fā)建設(shè)總面積

的70%以上。2010年4月17日，國務(wù)院為了堅決遏制部分城市房價過快上

漲，發(fā)布《國

務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，實行更為嚴(yán)格的差別化

住房信貸政策，

對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不

得低于30%。這

些量化的強制性規(guī)則必然會對房地產(chǎn)的供應(yīng)和市場帶來巨大的影響。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引4

房地產(chǎn)智庫.fdc014>>

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中小戶型

在市場方面，城市人口的增加以及家庭結(jié)構(gòu)的變化帶來了巨大的剛需購買

力，另一

方面僅就目前市場的狀況來看，“國十條”的限購、限價、限貸政策使房價

在一定程度方面僅就目前市場的狀況來看，國十條的限購、限價、限貸政策使

房價在定程度

上得到抑制，但是即使房價增速變緩乃至回落，依然有相當(dāng)數(shù)量的人群難以

承受已經(jīng)高

企的房價。同時，市場對高房價也產(chǎn)生一系列反應(yīng)，客戶觀望情緒加強，

總價較低的住房，房產(chǎn)列反應(yīng)，客觀加強，較低

宅供不應(yīng)求等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。市場對調(diào)控政策的巨大反應(yīng)也迫使產(chǎn)品供應(yīng)開

始尋求變化，

以適應(yīng)中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展。因此，服務(wù)于剛性需求的住宅產(chǎn)品受到越來

越多的關(guān)注，

市場將目光投入到中小型住宅的市場上來，中小戶型將成為未來市場的主流

產(chǎn)品之一。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引5

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

家庭人結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

2.中小戶型住宅市場形成的原因

（一）家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

社會的開放帶來了各種新的思潮與新的生活方式。個性化生活成為時尚，三

口之家、

“丁克”家庭越來越多多代同堂已不多見單個家庭人口變少直接導(dǎo)致所需

居室數(shù)量變丁克家庭越來越多，多代同堂已不多見。單個家庭人口變少直接導(dǎo)

致所需居室數(shù)量變

少。

（二）消費觀念發(fā)生變化，過渡型消費永遠存在。

房屋的品質(zhì)不在面積大小，而決定于是否能滿足它所對應(yīng)客戶的需求。如今

“一步到

位，買個大房子”的置業(yè)觀念已經(jīng)發(fā)生了變化，多次分階段置業(yè)的觀念正在

為更多的人所

接受。一部分比較年輕、經(jīng)濟承受能力有限的人群把中小戶型作為自己某一

人生階段的住

宅；一部分成長型的公司把中小戶型當(dāng)做他們特定時期的辦公場所因為這

種梯級消費的宅；一部分成長型的公司把中小戶型當(dāng)做他們特定時期的辦公場

所，因為這種梯級消費的

原因，使中小戶型這種過渡型產(chǎn)品將一直存在。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引6

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型（三）房產(chǎn)功能發(fā)生變化。

小額不動產(chǎn)投資在各大中城市越來成為廣大居民的投資手段之一。在包括教

育、股票、

商業(yè)保險、汽車、銀行儲蓄和房地產(chǎn)六大行業(yè)的理財綜合指數(shù)比較中，房地

產(chǎn)的份額占到

了35%,高居第一，其次是教育，占25%,小戶型房地產(chǎn)住宅項目一般具有

低總價、投資

回報率高易于出租風(fēng)險相對較低準(zhǔn)入的資金門檻低交易費用低容易轉(zhuǎn)

讓等特點回報率高、易于出租、風(fēng)險相對較低、準(zhǔn)入的資金門檻低、交易費用低、

容易轉(zhuǎn)讓等特點，

較適合資金量不大的中小投資者。

（四）房價不斷攀升，總價相對較低，目標(biāo)客戶群體龐大。

年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自經(jīng)濟壓力，他們面臨的不是能夠買

多好的房

子而是是否能夠買得起房子的問題所以對他們來說總價較低的中小戶

型具有強大子，而是是否能夠買得起房子的問題。所以，對他們來說，總價較低

的中小戶型具有強大

的吸引力。

除了買得起還要住的起這其中既包含了前期購房費用如購房款契稅維

修基除了買得起，還要住的起，這其中既包含了前期購房費用，如購房款、契稅、

維修基

金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業(yè)費等，這些費用主要

依據(jù)建筑面積

來核算，選擇小戶型也會使后期居住費用降低。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引7

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中小戶型

3.中小戶型住宅的概念

對于中小戶型住宅的概念，目前沒有一個嚴(yán)格規(guī)范的說法。

通?？梢赃@樣理解：通常可以這樣理解：

建筑面積為40—60平方米的一居室；

建筑面積為60—80平方米的二居室；

建筑面積為80—100平方米的三居室；

都可認為是中小戶型。其中，由于氣候的差異與生活習(xí)慣的不同，對于以上

的

面積概念在南方與北方也有所不同面積概念在南方與北方也有所不同。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引8

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

4中小戶型住宅的特點

(一)面積分配合理空間安排緊湊

4.中小戶型住宅的特點

()面積分配合理，空間安排緊湊。

中小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，每個房間面積都比較小，但能

滿足

人們生活的基本需求人們生活的基本需求。

值得注意的是，中小戶型不是越小越好，而是應(yīng)該在注重功能的基礎(chǔ)上，盡

量將

戶型做到緊湊合理不讓消費者花錢購買浪費的面積不讓住戶花冤枉錢去

購買使用戶型做到緊湊合理，不讓消費者花錢購買浪費的面積。不讓住戶花冤枉

錢去購買使用

不合理和浪費的面積，是中小戶型設(shè)計的靈魂所在。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引9

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中小戶型

（二）功能設(shè)計合理，功能齊全。

設(shè)計合理，功能齊全，在滿足居住的前提下，還應(yīng)滿足住戶會客，休閑等其

它生活

要求。重點考慮收納功能，雖然根據(jù)市場定位可對某一功能進行偏重，但仍

應(yīng)做到功能

齊全齊全。

（三）配套設(shè)施齊全，符合日常生活需要。

良好的區(qū)位、便捷的交通、方便的購物和娛樂環(huán)境等因素是消費者選擇小戶

型的重

要考察因素。

中小戶型的配套建設(shè)方面主要注重三點：符合日常生活的需求，符合日常生

活的成

本，符合日常生活的習(xí)慣。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引10

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中小戶型

5.中小戶型比例的增加對于房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計的影響

（一）改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式與居民的住房消費模式。

以往房地產(chǎn)的開發(fā)模式是誰拿到土地就由誰來決定建什么樣的房子而大

戶型以往房地產(chǎn)的開發(fā)模式是誰拿到土地，就由誰來決定建什么樣的房子，而大

戶型

定位于高端客戶，單價高、利潤高，導(dǎo)致了開發(fā)商生產(chǎn)的住房越來越向高端

產(chǎn)品靠攏。

現(xiàn)在政府用細則、量化的方式把中小戶型所占的比例規(guī)定下來，那么未來國

內(nèi)房地產(chǎn)

開發(fā)商就必須在限定的模式下進行開發(fā)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中低端產(chǎn)品也就

會越來越

多，這樣將從根本上改變目前的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使?jié)M足一般城市居民需求的

中小戶型

項目成為主流同時把住房面積限制在個較小的范圍在單價基本不變的

情況下項目成為主流。同時，把住房面積限制在一個較小的范圍，在單價基本不

變的情況下，

每一套住房的總價自然下降，這樣將有更多的民眾進入住宅市場。在這種情

況下，整

個房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和消費者住房模式將會發(fā)生很大的改變個房地產(chǎn)

市場的供求關(guān)系和消費者住房模式將會發(fā)生很大的改變。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引11

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中小戶型

（二）“90/70”新規(guī)定改變了小區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，同樣容積率下小區(qū)人口將

增多。

開發(fā)規(guī)模是以可建設(shè)用地面積和容積率指標(biāo)來控制的，戶均面積是與總戶數(shù)

成反比的，

戶均面積減小也就意味著總戶數(shù)的增加。戶均面積為90平方米的居住小區(qū)

比戶均面積為

120平方米的小區(qū)總戶數(shù)會增加約33%按照35人/戶計算所容納的總?cè)藬?shù)

會增加約120平方米的小區(qū)總戶數(shù)會增加約33%,按照3.5人/戶計算，所容納的

總?cè)藬?shù)會增加約

33%,以戶數(shù)和千人指標(biāo)為基數(shù)的所有配套設(shè)施的規(guī)模均需相應(yīng)增加，比如

汽車庫的停車

位、自行車庫面積、配套商業(yè)規(guī)模、幼兒園班數(shù)等。

與此同時，戶數(shù)的增加及中小戶型的客戶群體決定了中小戶型社區(qū)的銷售與

入住率會

比大戶型社區(qū)高許多。

（三）中小戶型比例增多將對小區(qū)配套提出更高的要求。

小戶型的住戶年齡結(jié)構(gòu)、行為方式與生活理念等與一般社區(qū)有很大的區(qū)別，

其價格、

區(qū)位、環(huán)境配套、產(chǎn)品定位、功能劃分、產(chǎn)品形態(tài)也發(fā)生了很大的變化，中

小戶型業(yè)主對

于社區(qū)配套的要求正在走向多元化、家庭化與生活化。同時，將家庭活動延

展到社區(qū)正在

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成為一種趨勢，使中小戶型的社區(qū)生活更加精彩紛呈。

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中小戶型

（四）每單元多戶的建筑格局將成為主流。

每單元兩戶南北通透的板樓最大限度地滿足了居住者對采光和通風(fēng)的需求

但對高每單元兩戶、南北通透的板樓最大限度地滿足了居住者對采光和通風(fēng)的需

求。但對高

層帶電梯的住宅卻難免帶來較大的公攤面積。公攤面積包括樓梯、電梯、電

梯等候區(qū)域、

設(shè)備管井、走廊、前室以及其他輔助面積。其面積大小與寬度要滿足使用要

求和各項規(guī)范，設(shè)備管井、走廊、前室以及其他輔助面積。其面積大小與寬度要

滿足使用要求和各項規(guī)范，

一般調(diào)整的余地很小。

也就是說，公攤面積是一個調(diào)整余地較小、相對固定的值。這樣的話，如果

戶型面積也就是說，公攤面積是個調(diào)整余地較小、相對固定的值。這樣的話，

如果戶型面積

大小一定，戶數(shù)越多，每戶的公攤面積越小，實用率越大。與此相反，戶數(shù)

越少，每戶的

公攤面積越大，實用率則越低。

一旦90平方米及以下的戶型成為主流，每單元兩戶很可能被每單元多戶的

樓層格局所

取代。同時塔樓、板塔結(jié)合等建筑樣式將成為市場上的主要產(chǎn)品類型，這樣

才能符合高實

用率的要求。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引13

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中小戶型每單元多戶住宅的常用的單元形式有塔

式（圖1.1）、板塔結(jié)合式、連廊式住宅

（圖1.2）等。

圖11塔式住宅圖12連廊式住宅

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圖1.1塔式住宅圖1.2連廊式住宅

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中小戶型（五）立面造型相對瑣碎。

中小戶型戶數(shù)多，相應(yīng)的門窗會顯得較密，立面就會變得比較瑣碎，凹凸不

平，立面

線條與分割將顯著增多，從成本投入上看，外延面的增多，門窗數(shù)量的增加,

保溫面的增

加等，也增加了建筑立面裝修的費用（圖1.3-圖1.5）。

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圖1.3深圳金地?名津圖1.4深圳金地?名津

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房地產(chǎn)智庫房c01>

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中小戶型

圖1.5深圳繽紛

時代廣場

（六）總體建造成本增多。

由于中小戶型內(nèi)部分隔墻較密集，外延面也較曲折，內(nèi)墻與外墻的分布數(shù)量

較之大戶由于中小戶型內(nèi)部分隔墻較密集，外延面也較曲折，內(nèi)墻與外墻的分布

數(shù)量較之大戶

型有所增加，從而增加了結(jié)構(gòu)主體的含鋼量和基礎(chǔ)的費用，從智能化的投入

到電氣與給排

水管線數(shù)量也會有所增加。同時，由于居民的增加和戶數(shù)的增多而導(dǎo)致的地

下車庫和相應(yīng)

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

配套設(shè)施增加也會較大幅度提升建造總成本。

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中小戶型

（七）90平方米套型建筑面積對不同類型，不同地區(qū)的住宅意味著不同的

使用面積。

“90/70”政策沒有對住宅類型和地區(qū)進行區(qū)分，統(tǒng)一將套型建筑面積控制

在90平方

米以下。但是，對于不同類型與層數(shù)（高層，小高層，多層）和不同地區(qū)（南

方與北方）

的住宅，同樣是90平方米的建筑面積，在使用面積上會產(chǎn)生數(shù)平方米的區(qū)

別。

高層與多層住宅，以及不同層數(shù)的高層住宅，在樓梯與電梯的個數(shù)方面，在

消防前室高層與多層住宅，以及不同層數(shù)的高層住宅，在樓梯與電梯的個數(shù)方面，

在消防前室

的設(shè)置要求上面有著不同的要求，高層的交通分攤面積要大于多層的交通分

攤面積，18層

以上的高層的交通分攤面積要大于18層以下的高層的交通分攤面積（圖

1.6）。以上的高層的交通分攤面積要大于層以下的高層的交通分攤面積（圖）。

而北方地區(qū)由于保溫要求需要墻體較厚，以及需要分攤鍋爐房面積等因素也

使同樣建

筑面積的住宅北方住宅的使用率要低于南方住宅的使用率筑面積的住宅，

北方住宅的使用率要低于南方住宅的使用率。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引17

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中小戶型

9

圖L6不同層數(shù)住宅的交通核分類

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引18

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中小戶型

第二章、中小戶型住宅的分類及特征分析

中小戶型住宅具有不同的產(chǎn)品屬性——中小戶型住宅具有不同的產(chǎn)品屬性

1.居家型

2.商務(wù)型

3.商住型

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引19

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中小戶型

中小戶型住宅雖應(yīng)小但作為房地產(chǎn)市場上一種獨立的產(chǎn)品形態(tài)在房地產(chǎn)

消費領(lǐng)域中小戶型住宅雖應(yīng)小，但作為房地產(chǎn)市場上一種獨立的產(chǎn)品形態(tài)，在房

地產(chǎn)消費領(lǐng)域

與人們居住、工作等生活過程中擔(dān)當(dāng)了重要角色，中小戶型按照住戶使用需

求不同可分為

居家型、商務(wù)型和商住型三類。其中的一居室戶型按照樣式不同則可分為合

體一居和分體

一居。

1居家型1.居家型

能滿足居家生活的多功能要求是居家型中小戶型的核心所在，除保證基本的

就餐、洗

浴寢宿和會客外還盡可能地增加讀書休閑等功能浴、寢宿和會客外，還

盡可能地增加讀書、休閑等功能。

居家型中小戶型應(yīng)盡量能夠做到功能齊全，在寸土寸金的面積中，應(yīng)盡量滿

足生活多

方面的需要，本文所討論的主要是居家型中小戶型。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引20

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

COFCO2商務(wù)型中小戶型2.商務(wù)型

商務(wù)型中小戶型的產(chǎn)生源于兩個方面，一方面，開發(fā)商利用商務(wù)型公寓立項

開發(fā)中小

戶型住宅較寫字樓能節(jié)省大量前期開發(fā)費用從而降低了項目開發(fā)成本另

方面置戶型住宅，較寫字樓能節(jié)省大量前期開發(fā)費用，從而降低了項目開發(fā)成

本；另一方面，置

業(yè)者在購買商務(wù)型戶型時比購買寫字樓至少節(jié)省10%的商業(yè)貸款，這個優(yōu)勢

對急需資金運

營的小型企業(yè)和個人來說，無疑是至關(guān)重要的。營的小型企業(yè)和個人來說，

無疑是至關(guān)重要的。

同時，這類小型而獨立的辦公空間使得眾多處于初創(chuàng)階段的公司和個人獲取

了能暫時

安身立命的場所（圖2.1）。安身立命的場所（圖2.1）。

圖21深圳群星廣場圖2.1深圳群星廣場

A座公寓28-32層平面圖

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引21

房地產(chǎn)智庫房c01>

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中小戶型

商務(wù)型中小戶型的具體特征體現(xiàn)在以下四點：

（一）周邊商務(wù)環(huán)境氛圍濃厚

商務(wù)型中小戶型的主要功能是能夠適應(yīng)商務(wù)辦公的需要因此周邊的商務(wù)

環(huán)境商務(wù)型中小戶型的主要功能是能夠適應(yīng)商務(wù)辦公的需要，因此，周邊的商務(wù)

環(huán)境

條件是至關(guān)重要的，商務(wù)型中小戶型同樣要具備設(shè)施醒目、交通便捷，便于

客人尋找等

一般寫字樓特征。

（二）戶型室內(nèi)格局要求相對較低

商務(wù)型中小戶型相對于居家住宅其室內(nèi)格局要求相對較低并不強求“動靜

分商務(wù)型中小戶型相對于居家住宅，其室內(nèi)格局要求相對較低，并不強求動靜

分

區(qū)”、“潔污分離”、“公私分開”等，能達到一些基本要求就足夠了，比如：

有一個

大廳，開成公共辦公區(qū)，另外小一點的房間可以作經(jīng)理室、財務(wù)室、會議室

或者談判室。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引22

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中小戶型

（三）戶型使用率相對不高

商務(wù)型小戶型的使用率相對于真正的寫字樓要低，一方面因為寫字樓房間的

格局都比

較方正，便于辦公設(shè)施的擺放，從而空間浪費較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開

水間等為多家

公司共同使用共同分攤面積而商務(wù)型小戶是按住宅設(shè)計要求拐角相對較

多大多數(shù)公司共同使用，共同分攤面積，而商務(wù)型小戶是按住宅設(shè)計要求，拐

角相對較多，大多數(shù)

也沒用共同分擔(dān)的公共輔助設(shè)施，除去每戶都有的衛(wèi)生間、廚房、陽臺等，

辦公面積將大

打折扣打折扣。

（四）商務(wù)配套設(shè)施齊全

商務(wù)型中小戶型以商為主因此要具備商務(wù)設(shè)施的感覺如大堂比較寬大裝

修比較商務(wù)型中小戶型以商為主，因此要具備商務(wù)設(shè)施的感覺，如大堂比較寬大,

裝修比較

豪華，臨時車位充足，通訊設(shè)備暢達，服務(wù)設(shè)施配套齊全。

商務(wù)型中小戶型的主要消費群是初創(chuàng)型公司或投資個人商務(wù)型中小戶型的

主要消費群是初創(chuàng)型公司或投資個人。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引23

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

3.商住型

商住型中小戶型主要是指位于商務(wù)中心區(qū)以及附近

的商住型公寓。這類產(chǎn)品主要是針對商務(wù)人士日常起居

所設(shè)立的居所，最為常見的是建筑裝修高檔、設(shè)施配套

精致、服務(wù)水準(zhǔn)一流的酒店式服務(wù)公寓。

酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑布局形式類似于酒

店，由專門的物業(yè)公司提供與酒店相類似的服務(wù)，如打

掃衛(wèi)生預(yù)約送餐等概括地說就是“住宅式開發(fā)掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等。概

括地說，就是“住宅式開發(fā)，

酒店式服務(wù)”。購買者擁有產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，

也可以轉(zhuǎn)售（圖2.2）。也可以轉(zhuǎn)售（圖2.2）。

圖22深圳各仕閣

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

圖2.2深圳各仕閣

24

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

［合體一居與分體一居］

合體一居就是將臥室和起居室合二為一。

這種戶型的基本特征是廚衛(wèi)等基本生活設(shè)

［合體一居與分體一居］

這種戶型的基本特征是，廚衛(wèi)等基本生活設(shè)

施仍然具備；居室除廚衛(wèi)外，只擁有一個窗

戶或陽臺的采光面。合體一居的設(shè)計形式主戶或陽臺的采光面。合體居的

設(shè)計形式主

要為超小戶型采用（圖2.3）。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

圖2.3中糧卡羅社區(qū)A1戶型

25

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

圖2.4中糧卡羅社區(qū)B5戶型

26

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

分體一居的主要特征是睡眠和起居分成兩個居室，各自擁有采光、通風(fēng)面,

也即

通常市場上的一室一廳。

對于舒適度較高的分體一居設(shè)計而言，其室內(nèi)格局及面積分配應(yīng)遵循如下通

則：

(1)客廳應(yīng)擺得下三件沙發(fā)、餐桌或書桌；

(2)臥室不僅滿足“臥”的基本需要還可以增加電視桌梳妝臺等(2)臥

室不僅滿足“臥”的基本需要，還可以增加電視桌、梳妝臺等；

(3)衛(wèi)生間能設(shè)置沐浴器或小浴缸、洗手盆、坐便器；

(4)廚房布局與櫥柜長度要能滿足洗菜，切菜，烹調(diào)等功能要求；(4)廚

房布局與櫥柜長度要能滿足洗菜，切菜，烹調(diào)等功能要求；

(5)至于陽臺、儲藏間、玄關(guān)等附屬功能空間，在保證主要居室面積的前

提下增

設(shè)將提升居室的品質(zhì)(圖2.4)。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引27

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

第三章、中小戶型住宅產(chǎn)品市場分析

以目前的南京市場為例——以目前的南京市場為例

1.簡述

2.典型項目分析

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引28

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型1.簡述

凱潤金城

甲殼蟲目前南京市在售小戶型樓盤多達

83家，其中近一半位于江寧，其次為

城中與江北（圖31）

金地自在城

德盈國際廣場城中與江北（圖3.1）o

從中小戶型樓盤的分布上可以看

出江寧為項目聚集地面向的人群花語南亭

合家春天

誠基百家湖小公館

出，江寧為項目聚集地，面向的人群

以青年人為主。

江寧中小戶型住宅的均價維持在

東渡國際青年城

融僑世家

合家春天江寧中小戶型住宅的均價維持在

12000元/平米左右。城北、城南的中

小戶型住宅比較少，但稀缺性使其受融僑世家

雅居樂

小戶型住宅比較少，但稀缺性使其受

追捧程度不亞于江寧中小戶型產(chǎn)品。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

圖3.1南京在售小戶型

29

房地產(chǎn)智庫,fdc01>

COFCO

2.典型項目分析

甲克蟲中小戶型

指標(biāo)甲殼蟲

(-)甲克蟲

經(jīng)

濟

技

術(shù)

指

項目規(guī)模

（建筑面

積）

17857.44M2

占地面積4960.4M2指

標(biāo)容積率3.4

綠化率57.2%

用地性質(zhì)商業(yè)、商務(wù)、辦公、文化娛樂等混合用地用地性質(zhì)商業(yè)、商務(wù)、

辦公、文化娛樂等混合用地

區(qū)

位

條

件

項目位置甲殼蟲位于建鄴區(qū)漢中門大街100號，處

于漢中門大街和鳳凰西街交匯處。

交通配套項目緊鄰地鐵二號線漢中門站，交通十分

便捷附近有5W9W18W68W等公件便捷，附近有5W、9W、18W>68W

等公

交線路

周邊環(huán)境

配套

處在秦淮河風(fēng)光帶沿線，可觀莫愁湖之光；

更有金鷹商場、莫愁湖公園、鬼臉城、漢

中門市民廣場與之相鄰附近還有南京審中門市民廣場與之相鄰。附近還有

南京審

計學(xué)院、南京曉莊學(xué)院以及南京醫(yī)科大學(xué)

等高等學(xué)府；中小學(xué)有29中分校、第四中

學(xué)和莫愁新寓小學(xué)，文化氛圍較為濃厚。

周邊生活也十分便利緊靠蘇果超市銀

價格及銷售情況：

項目在售主力面積20-60平方米的精裝公寓，40年產(chǎn)權(quán)，

民用水，商用電，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，目前還剩100

多套均價25000元/平方米單價20400元/平方米起總

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

周邊生活也十分便利，緊靠蘇果超市，銀

行等便民商業(yè)網(wǎng)點眾多。多套，均價25000元/平方米，單價20400元/平

方米起，總價50多萬起，全款92折，貸款96折。

30

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

指標(biāo)凱瑞金城

（二）凱瑞金城

經(jīng)

濟

技

術(shù)

項目規(guī)模

（建筑面積）

210000M2

占地面積35961M2術(shù)

指

標(biāo)容積率2.98綠化率25%

用地性質(zhì)公寓、寫字樓、商業(yè)

區(qū)

位

條

項目位置玄武區(qū)長江路2號

交通配套602718等多路公交多條公交

項目特色：

稱比肩世界影響南京繁華之上的城市美庭現(xiàn)條件交通配套60、27、18

等多路公交多條公交線路通行。地鐵一號線珠江路站、

新街口站。

周邊環(huán)境配套項目周邊有洪武路小學(xué)、長江路小

學(xué)緊鄰新街口大型商圈商場

項目稱比肩世界，影響南京繁華之上的城市美庭，現(xiàn)

實與夢想的完美對接。景觀設(shè)計寓意著歷史和現(xiàn)在的結(jié)合。

價格及銷售情況：

凱潤金城在售酒店式公寓65年產(chǎn)權(quán)面積4879平學(xué)，緊鄰新街口大型商圈,

商場、

醫(yī)院、超市等配套齊全，60、27、

18等多路公交多條公交線路通行，

地理位置絕佳。

凱潤金城在售酒店式公寓，65年產(chǎn)權(quán)，面積48-79平

方米，均價38000元/平方米，精裝標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米，

全款9折、商貸92折優(yōu)惠，2012年1月份底交付。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引31

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

指標(biāo)德盈國際廣場

（三）德盈國際廣場

經(jīng)

濟

技

術(shù)

項目規(guī)模

（建筑面

積）

350000M2

占地面積63500M2術(shù)指

標(biāo)

占地面積63500M2

容積率3.5

綠化率35%綠化率35%

用地性質(zhì)住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)

區(qū)項目位置鳳臺南路以東寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交區(qū)

位

條

件

項目位置鳳臺南路以東寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交

的東南側(cè)

交通配套步行5分鐘可達中華門地鐵站，未來規(guī)劃中

的8號地鐵賽虹橋站，

周邊環(huán)境德盈國際廣場規(guī)劃近11萬平米的虹悅城周邊環(huán)境

配套

德盈國際廣場規(guī)劃近11萬平米的虹悅城，

其中包括國際大型超市、時尚百貨、餐飲

美食、五星級影城、旱冰溜冰場、兒童主

題商業(yè)等多種商業(yè)，走入其中，購物、休

閑、運動、文化、餐飲、娛樂……

價格及銷售情況：

德盈國際廣場5號樓還有49、75平方米房源在售,

20000-25000元/平方米,全款97折，按揭98折。此外還

有2號樓5.2米挑高房源，均價20000元/平方米，剩余49

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

閑、運動、文化、餐飲、娛樂平方米戶型；6號樓剩37、56、77平方米戶

型，均價

17500元/平方米。

32

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

指標(biāo)金地自在城

（四）金地自在城

經(jīng)

濟

技

術(shù)

項目規(guī)模

（建筑面

積）

約1030000M2

占地面積468049術(shù)指

標(biāo)

占地面積468049m2

容積率2.2

綠化率36%

用地性質(zhì)住宅、別墅、商業(yè)

區(qū)

位

條

項目位置項目位于南京城南板橋新城

交通配套96、153等公交約50分鐘直達安德門，轉(zhuǎn)

乘地鐵可迅速到達各個方位距離南京市條件乘地鐵可迅速到達各個方位。

距離南京市中心新街口約21公里，車程約25-30分鐘；

周邊環(huán)境

配套

奧南體育公園、金地自在城配備有兩所雙

語國際幼兒園，超五星會館配有恒溫游泳

池室內(nèi)籃球場臺球羽毛球等各類球價格及銷售情況：池、室內(nèi)籃球、場

臺球、羽毛球等各類球

場，有氧跳操館、力量健身區(qū)、兒童才藝

室、咖啡吧、棋牌室等娛樂設(shè)施，10萬平

米商業(yè)以運動、休閑、餐飲、商業(yè)為主題

的生活服務(wù)設(shè)施為住戶提供多層次的消

項目六期均價9800元/平方米，公積金總價減2000元，

全款、商貸總價減2000再享97折優(yōu)惠。現(xiàn)105平方米戶型

所剩不多。項目前期房源還有少量在售，花園洋房還剩10

套左右，主要為2層250平方米戶型，均價13000元/平方

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

的生活服務(wù)設(shè)施，為住戶提供多層次的消

費選擇以及更便利的出行消費。米；四期房源還有145、170平方米戶型,

均價9800元/平方米。

33

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型

指標(biāo)花雨南庭

（五）花雨南庭

經(jīng)

濟

技

項目規(guī)模

（建筑面

積）

48425.37M2

術(shù)

指

標(biāo)

占地面積28602.6M2

容積率1.5

綠化率35%綠化率35%

用地性質(zhì)住宅、商業(yè)

區(qū)

位

項目位置花雨南庭位于雨花臺區(qū)養(yǎng)回紅村139號,

雨花東路與龍蟠南路交匯處具體為龍蟠位

條

件

雨花東路與龍蟠南路交匯處，具體為龍蟠

南路、卡子門廣場以西，雨花東路以北,

開源小區(qū)、普天通信公司以西南

交通配套14、33、46、60、84、101、102、103、

106118120126129137路106、118、120、126、129、137路

周邊環(huán)境

配套

上海華聯(lián)超市、開源農(nóng)貿(mào)市場等購物場所，

南京市第一人民醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施，南

京東方智幼兒園秦淮分院雨花臺區(qū)試驗小

學(xué)等學(xué)校有商建設(shè)交銀行

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

學(xué)等學(xué)校，還有工商，建設(shè)，交通銀行。

34

房地產(chǎn)智庫房c01>

COFCO

中小戶型

第四章、場地規(guī)劃設(shè)計要點

——根據(jù)中小戶型住宅特點調(diào)整規(guī)劃思路及方法

1.場地規(guī)劃的特殊性及目標(biāo)

根據(jù)中小戶住宅特點調(diào)規(guī)劃思路及方法

場地規(guī)劃的特殊性及目標(biāo)

2.充分利用場地及周邊條件

3合理的總圖規(guī)劃3.合理的總圖規(guī)劃

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引35

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

COFCO1場地規(guī)劃的特殊性及目標(biāo)中小戶型1.場地規(guī)劃的特殊性及目標(biāo)

中小戶型住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅區(qū)的特殊性主要體現(xiàn)在兩個方面：中小戶型

住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅區(qū)的特殊性，主要體現(xiàn)在兩個方面：

(1)用地有限，需提高用地效率。

(2)戶數(shù)的增加造成配套設(shè)施量的增加，需集中考慮，統(tǒng)一規(guī)劃。(2)戶

數(shù)的增加造成配套設(shè)施量的增加，需集中考慮，統(tǒng)規(guī)劃。

目標(biāo)：經(jīng)濟、合理地使用土地和空間，以節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保為

原則。目標(biāo)經(jīng)濟、合理地使用土地和空間，以節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保

為原則。

應(yīng)對措施——提高規(guī)劃的系統(tǒng)性及經(jīng)濟性。

??建筑外墻緊貼用地控制線，將盡可能多的空間納入住宅區(qū)內(nèi)。

??盡可能將組團用地劃分為矩形和梯形，避免三角形空間出現(xiàn)，保證空間的

舒適度

及利用度。

??控制道路面積，同時保證公共活動空間的完整性，故多將道路沿居住區(qū)外

圍布置。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引36

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

COFCO

中小戶型2.充分利用場地及周邊條件

居民應(yīng)充分享有周邊商業(yè)文化體育教育醫(yī)療休閑娛樂等社會公共服

務(wù)設(shè)居民應(yīng)充分享有周邊商業(yè)、文化、體育、教育、醫(yī)療、休閑、娛樂等社會公

共服務(wù)設(shè)

施，靠近就業(yè)密集區(qū)和公共交通站點。

借助城市公共服務(wù)設(shè)施可以保證居住質(zhì)量降低住區(qū)自身配套帶來的成本

也能提高借助城市公共服務(wù)設(shè)施可以保證居住質(zhì)量，降低住區(qū)自身配套帶來的成

本，也能提高

城市公共設(shè)施的使用效率?？拷蜆I(yè)密集區(qū)和公共交通站點主要為方便居民

就業(yè)、降低交

通能耗和交通成本等通能耗和交通成本等。

市場對于住宅類型的空間分布會產(chǎn)生影響，其結(jié)果會產(chǎn)生同類住宅的過度集

聚，也會

導(dǎo)致居住群體的單不利于社會融合從住區(qū)建設(shè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗來看居住

群體的多導(dǎo)致居住群體的單一，不利于社會融合。從住區(qū)建設(shè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗來

看，居住群體的多

元化是創(chuàng)造多樣性生活和維持社區(qū)活力的重要因素。

積極發(fā)展公共交通，提倡以公共交通為主的出行方式。

倡導(dǎo)公共交通，既節(jié)約資源，降低居民的交通成本，也有利于引導(dǎo)合理的出

行方式。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引37

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

COFCO3合理的總圖規(guī)劃中小戶型3.合理的總圖規(guī)劃

（一）提倡采用復(fù)合型、開放型、混居型住區(qū)模式。

主要作用是提高土地使用率加大公共設(shè)施人流量充分使用道路和開放空

間等以主要作用是提高土地使用率，加大公共設(shè)施人流量，充分使用道路和開

放空間等，以

及可以增加臨時就業(yè)，縮短出行距離，同時，有利于居民交融，促進社會和

諧。

復(fù)合型住區(qū)：改變單一居住功能的模式以居住為主將住宅、產(chǎn)業(yè)（多種經(jīng)

營）、復(fù)合型住區(qū)：改變單居住功能的模式，以居住為主，將住宅、產(chǎn)業(yè)（多種

經(jīng)營）、

辦公、文化等建筑混合建在同一地塊上，可以集約利用土地，就近解決就業(yè),

縮短交通距

離，方便日常生活與豐富文化生活等，創(chuàng)造了多元化的城市空間形象。

開放型住區(qū)：改變大院封閉的格局，將住區(qū)管理單元縮小，主路面向城市開

放，住區(qū)

配套公建和公共綠地可與市民共享，城市交通避免被長距離、大范圍封閉住

區(qū)所阻隔，減

少城市交通壓力，居民出行距離與時間縮短。

混居型住區(qū)：改變同一階層居民居住的形式。居住群體多元化是創(chuàng)造多樣性

生活與維

持住區(qū)活力的重要元素，混居人群在使用公共資源如綠地空間、配套公建等

時得以相互交

流與熟悉，增進共識，減少偏見，從而創(chuàng)建和諧社會。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引38

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

（二）適度提高容積率，節(jié)約用地，并確保居住環(huán)境質(zhì)量（二）適度提高容

積率，節(jié)約用地，并確保居住環(huán)境質(zhì)量

合理節(jié)約土地要把握好土地節(jié)約與居住質(zhì)量的平衡關(guān)系。中小套型的容積率

應(yīng)適度。

首先應(yīng)確?；旧钯|(zhì)量滿足居民生活的需求其次應(yīng)符合經(jīng)濟性原則在

資源技術(shù)首先應(yīng)確?；旧钯|(zhì)量，滿足居民生活的需求；其次應(yīng)符合經(jīng)濟性

原則，在資源、技術(shù)、

經(jīng)濟、生活質(zhì)量之間找到平衡。

??積極利用地下空間

??合理開發(fā)較難利用的土地

??適當(dāng)加大進深縮小面寬

??合理處理屋頂，保證間距。

向??塔式高層節(jié)地效果明顯

??適當(dāng)偏角布置住宅

??圍合院落空間

??設(shè)計東西向住宅

??做好盡端單元戶型

??住宅朝向考慮??圍合院落空間？?住宅朝向考慮

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引39

房地產(chǎn)智庫房c01>

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中小戶型

（三）交通系統(tǒng)規(guī)劃

交通組織首先要處理好公共交通站點與住區(qū)出入口的銜接，方便居民的出

行。住區(qū)內(nèi)

的道路網(wǎng)絡(luò)要有利于保持車內(nèi)安全、寧靜與通達，避免與人行的交叉，盡可

能做到人車分

流。當(dāng)人車混行時，應(yīng)設(shè)置人行便道，提供休閑、健身條件，并保證其連續(xù)

性。停車可采

用多種方式，應(yīng)做到存取方便，建造經(jīng)濟和節(jié)約用地。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引40

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

第五章、建筑設(shè)計要點

——根據(jù)中小戶型住宅特點調(diào)整設(shè)計思路及方法

1.中小型戶型基本設(shè)計要求

根據(jù)中小戶型住宅特點調(diào)整設(shè)計思路及方法

2.中小型住宅戶內(nèi)各空間精細化設(shè)計要求

3.中小型住宅室內(nèi)設(shè)計新手法中小住宅內(nèi)設(shè)計新手法

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引41

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型

1.中小型戶型基本設(shè)計要求

（一）緊湊的空間布局與合理的面積分配

設(shè)計中小型住宅產(chǎn)品，首先要保證空間布局緊湊，盡量減少交通面積，避免

浪費，同

時各空間之間緊密聯(lián)系,使各種動線組織更加集中，為家居生活增加便利。

另外，要根據(jù)各功能空間的活動特點與使用要求，在套型面積一定的情況下,

慎重考

慮各空間面積的相互制約與協(xié)調(diào)，不能將某些空間面積設(shè)定過大，而過度縮

減其余空間，

這樣會影響正常的使用功能，降低居住品質(zhì)。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引42

房地產(chǎn)智庫.fdc01>

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中小戶型（二）精細化的細節(jié)設(shè)計是打造市場優(yōu)勢產(chǎn)品的核心，細節(jié)決定成

敗

隨著買方市場的逐步形成，發(fā)展商只有依靠優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品才能贏得市場。對于

中小型住

宅產(chǎn)品，只有通過精細化的設(shè)計、仔細推敲住戶的各種生理與行為習(xí)慣，創(chuàng)

造出滿足不同

客戶需求的各類空間，才能夠持久地贏得市場，贏得客戶。

中小型住宅的精細化設(shè)計涵蓋套型內(nèi)所有的居住使用空間，對于每個空間都

應(yīng)仔細研

究，精細設(shè)計，這樣才能設(shè)計出契合居民生活習(xí)慣，具有可持續(xù)發(fā)展的人性

化住宅，打造

中小戶型產(chǎn)品的核心競爭力。

（三）均好性與補償原則（三）均好性與補償原則

在總面積一定的的情況下，開發(fā)中小型住宅較開發(fā)舒適性住宅而言，在實現(xiàn)

均好性方

面是一個挑戰(zhàn)，因為同一單元住宅套數(shù)總數(shù)的增多，單套的采光及觀景面就

會受到限制。面是個挑戰(zhàn)，因為同單元住宅套數(shù)總數(shù)的增多，單套的采光及觀

景面就會受到限制。

由于樓體位置、朝向、通風(fēng)、采光、樓層等差異，在項目中會有一些條件較

差的單元，對

后期銷售帶來一定壓力。一般通過以下兩種手段實現(xiàn)戶型布置上的均好性。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引43

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中小戶型

(1)因地制宜，根據(jù)項目所處區(qū)域和周邊資源情況選擇不同的戶型平面。

()

目前市場上的中小戶型產(chǎn)品的布局形式多數(shù)采用內(nèi)廊式，單廊式，每單元多

戶等方式。

內(nèi)廊式與單廊式一般有較長的公共走道，鄰里之間私密性不高，很多住戶反

映有點像早期

的筒子樓或者集體宿舍，但這種平面布局公攤小，實用率高，能夠比較好的

解決高密度小

戶型的設(shè)計問題，在實際生活中這樣的樓型平面普遍存在。

值得注意的是，內(nèi)廊式與單廊式并不等同于低檔次，如果能夠比較好地解決

通風(fēng)，采

光，公共部位裝修，空間尺度與隱私性等問題，內(nèi)廊式與單廊式布局也能成

為高端樓盤。

另外，在北方地區(qū)采用內(nèi)廊式布局，應(yīng)注意妥善解決北向房間的日照問題。

每單元多戶適

用性廣泛，但需綜合比較通風(fēng)采光等要求。

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中小戶型（2）采用技術(shù)手段提高薄弱環(huán)節(jié)的舒適性能，如噪音、遮陽、通

風(fēng)技術(shù)等。

住宅布置宜遠離噪聲源如不能避免時應(yīng)采取減噪措施如人工堆坡綠化隔

離實體住宅布置宜遠離噪聲源，如不能避免時應(yīng)采取減噪措施，如人工堆坡綠

化隔離、實體

圍墻等低成本的設(shè)計手法。

小區(qū)內(nèi)建筑的布局對通風(fēng)起決定作用可以通過計算機模擬輔助手段綜合

分析每個小區(qū)內(nèi)建筑的布局對通風(fēng)起決定作用，可以通過計算機模擬輔助手段,

綜合分析每個

單元的采光通風(fēng)問題，并作布局調(diào)整。

在東西向單位除采用通常的保溫與隔熱技術(shù)措施還可通過各種遮陽百葉

LOEE門在東西向單位除采用通常的保溫與隔熱技術(shù)措施，還可通過各種遮陽

百葉、LOE-En

窗的構(gòu)造處理達到降低能耗效果。在不可避免噪音位置可通過墻樓板厚度控

制、門窗構(gòu)造

措施等達到受噪音影響單位的補償效果。措施等，達到受噪音影響單位的

補償效果。

某些產(chǎn)品如果在日照，噪音，通風(fēng)，保溫或者隔熱等方面明顯劣于其他產(chǎn)品

時，除通

過以上的先進技術(shù)手段進行處理之外還應(yīng)在建筑細節(jié)與品質(zhì)設(shè)計上投入更

多的精力如過以上的先進技術(shù)手段進行處理之外，還應(yīng)在建筑細節(jié)與品質(zhì)設(shè)計

上投入更多的精力，如

可以采用多“偷面積”和多贈送面積等方法使住戶得到更多的實惠。打造新

的特色及閃光

點，這樣便可實現(xiàn)產(chǎn)品均好性，避免在銷售中出現(xiàn)部分產(chǎn)品暢銷，部分產(chǎn)品

滯銷的局面。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引45

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COFCO2.中小型住宅戶內(nèi)各空間精細化設(shè)計要求

中小戶型（一）門廳

門廳是從戶外進入室內(nèi)的必經(jīng)之處是聯(lián)系內(nèi)外門廳是從戶外進入室內(nèi)的必

經(jīng)之處，是聯(lián)系內(nèi)外

的緩沖空間，兼具交通和停留的功能，門廳作為進入

戶內(nèi)第一個空間，給人深刻的第一印象（圖5.1）o

門廳家具的布置應(yīng)本著“宜少不宜多，宜整體不

宜分體”的原則，盡量使門廳空間顯得完整。坐凳與

鞋柜的關(guān)系應(yīng)方便取放鞋，且不應(yīng)與門的開啟發(fā)生沖

突。在套型設(shè)計中要盡量留出一定寬度的門旁墻垛以

便住戶安裝門套對講機關(guān)以張貼對聯(lián)等如便住戶安裝門套，對講機，開

關(guān)以及張貼對聯(lián)等，如

有條件應(yīng)設(shè)置鞋柜，單獨鞋柜寬度不宜小于300mm,

若鞋柜衣柜合用時則不應(yīng)小于550mm若鞋柜、衣柜合用時則不應(yīng)小于

550mmo

電表箱和門鈴喇叭的位置應(yīng)預(yù)先考慮，不要與可

能設(shè)置的家具沖突

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

能設(shè)置的家具沖突。

圖5.1門廳

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中小戶型

（二）起居室

起居室的主要功能是滿足家庭成員公共活動的需要，如一家人團聚在一起娛

樂消遣，

或是招待來訪親朋。其設(shè)計直接關(guān)系到住戶的生活質(zhì)量?；蚴钦写齺碓L親朋。

其設(shè)計直接關(guān)系到住戶的生活質(zhì)量。

如今的業(yè)主已經(jīng)不再一味追求大而豪華的起居空間，淡化了其展示，招待的

作用，而

是注重個性化設(shè)計更加務(wù)實是注重個性化設(shè)計，更加務(wù)實。

同時家具設(shè)計的多樣性與液晶電視的普及，起居室面寬的寬容度已較以往有

較大的提

高基本以在之間節(jié)在今的套設(shè)計中若遇到地條件或套高，基本可

以在3600?4500mm之間調(diào)節(jié)。在今后的套型設(shè)計中，若遇到用地條件或套型

總面積受到某些因素限制時，可以適當(dāng)壓縮起居室的面寬以降低總面積。

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中小戶型

（三）餐廳

餐廳是家居生活中的進餐場所，同時滿足待客等其他功能需求。

當(dāng)戶型面積受限時可以考慮將餐廳與起居室之間的空間連通視線通透穿

越距離當(dāng)戶型面積受限時，可以考慮將餐廳與起居室之間的空間連通，視線通透,

穿越距離

長，有增大空間的效果。因此建議在套型設(shè)計中全面考慮各房間的相互位置

關(guān)系，當(dāng)總面

積有限時可以考慮將餐廳與起居室合并積有限時可以考慮將餐廳與起居室

合并。

通過實際生活經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，很多住戶家中都布置了餐具柜，或叫餐邊柜，

而那些由

于考慮不周或是空間局促而沒有設(shè)置餐具柜的家庭往往也有增加餐具柜的

愿望歸納起于考慮不周或是空間局促而沒有設(shè)置餐具柜的家庭，往往也有增加

餐具柜的愿望。歸納起

來，餐具柜的主要作用有，放置牙簽、餐巾紙之類的零碎物品，接納收拾餐

桌時暫時移放

的物品儲藏茶具酒具等物品隨著生活水平的提高在很多家庭中餐具柜

成了餐廳的的物品，儲藏茶具、酒具等物品。隨著生活水平的提高，在很多家庭

中餐具柜成了餐廳的

對景，又進一步增加了展示和營造宜人的就餐氣氛的功能。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引48

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中小戶型

因此在設(shè)計餐廳時，應(yīng)考慮在餐桌旁邊能留有一定完整的墻面，以便設(shè)置一

個既有

裝飾性有實性的餐具柜圖裝飾性又有實用性的餐具柜（圖5.2）。

在進行餐廳布置的時侯，應(yīng)妥善考慮餐廳的設(shè)備布

置經(jīng)常有住戶反映在裝修時對餐廳內(nèi)的設(shè)備作了改置，經(jīng)常有住戶反映,

在裝修時對餐廳內(nèi)的設(shè)備作了改

動，主要包括：

（1）加設(shè)電源隨著飲水機電冰箱的普遍使用（1）加設(shè)電源。隨著飲水機、

電冰箱的普遍使用，

餐廳備餐功能的日趨完善（如微波爐、烤箱的應(yīng)用），

餐廳的電源插座不足已成為普遍問題。

（2）改變電燈埋線甩頭的位置。由于未能詳細考慮

空間的利用情況和家具的布置，套型設(shè)計中往往只是簡

圖5.2餐具柜設(shè)計單將餐廳的燈口留在頂棚中央。而實際生活中，多數(shù)戶

希望將燈設(shè)在餐桌上空，凸顯菜肴的色澤，營造溫馨氣

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

氛，故而，不得不改變原有燈口的位置。

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中小戶型

因此，在餐廳設(shè)計時，要綜合考慮以上電器的使用情況，在合適的位置增加

電源插座

的設(shè)置提倡在留燈位置時要結(jié)合空間的使避交通空間和餐具柜所處

的位置的設(shè)置。提倡在預(yù)留燈口位置時，要結(jié)合空間的使用，避開交通空間和餐

具柜所處的位置，

盡量設(shè)在放置餐桌的區(qū)域（圖5.3）。

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圖5.3餐廳設(shè)計

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中小戶型（四）主臥室

主臥室是用于滿足業(yè)主睡眠需求的私密性較強的空間，但其功能不能僅限于

睡眠，同

時還應(yīng)包括貯藏、更衣、化妝、工作等功能要求。作為個人活動空間，主臥

室的私密性要

求較高，不應(yīng)受其他房間活動的影響。

常有住戶經(jīng)常反映主臥室開間偏小，房間內(nèi)擺入一張雙人床后，床與對面墻

之間留下

的距離不夠再擺放一個電視柜，有的住戶只好在房間一角斜擺放一個電視

柜，來滿足在主

臥室看電視的需求有的主臥室進深也偏小擺下雙人床之后也沒有充足的

空間再擺下臥室看電視的需求。有的主臥室進深也偏小，擺下雙人床之后，也沒

有充足的空間再擺下

一個化妝臺。

在以往主臥室的開間尺寸現(xiàn)在看來已不能滿足現(xiàn)代生活的需求有待進一步

擴大究在以往主臥室的開間尺寸現(xiàn)在看來已不能滿足現(xiàn)代生活的需求，有待進

一步擴大。究

其主要原因有兩個，一個是家具尺寸的增加和高檔家具的普遍使用，一個是

儲藏空間需求

的增多，另外就是很多住戶喜歡在臥室中從事一些與興趣愛好有關(guān)的事情，

比如看書，上

網(wǎng)，彈鋼琴等，上述需求在一定程度上影響了主臥室的開間與進深尺寸，因

此在確定主臥

室的開間與進深尺寸時要綜合考慮，盡量為上述需求留有余地（圖5.4）。

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中小戶型

另外，有不少用戶偏好使用雙控?zé)?，希?/p>

躺在床上以后還能夠方便關(guān)閉、開啟頂燈，這

一點對老年用戶更加有意義。因此在設(shè)計時應(yīng)

事先考慮到住戶這方面的要求在布置床的墻事先考慮到住戶這方面的要

求，在布置床的墻

面預(yù)留電線甩頭、方便用戶進行后期改造，避

免入戶之后再去鑿墻布線，但要注意位置的選免入戶之后再去鑿墻布線，但

要位選

定，盡可能適應(yīng)不同床的大小和布置方式。

中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引

圖5.4主臥室尺寸

52

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中小戶型

（五）廚房

廚房是為人們提供日常飲食服務(wù)的空間，其基本功

能包括烹調(diào)、備餐及餐后整理、清潔洗滌和儲藏。

在設(shè)計中，應(yīng)盡量使廚餐空間緊接，除了聯(lián)系方便

之外，還應(yīng)滿足廚房開敞與封閉的有雙重要求，也可以

在視覺上擴大空間使住戶裝修的自由度更大為日后圖55可開可閉式廚

房在視覺上擴大空間，使住戶裝修的自由度更大，為日后

改造創(chuàng)造條件（圖5.5、圖5.6）o

另外很多住戶都認為廚房面積不夠用主要反映

圖5.5可開可閉式廚房

另外，很多住戶都認為廚房面積不夠用，主要反映

在操作臺面不足。形成這一問題的主要原因包括：廚房

面積的限定，設(shè)備布置的影響，以及住戶對電器設(shè)備用面積的限定，設(shè)備布

置的影響，以及住戶對電器設(shè)備用

量估計不足以及櫥柜設(shè)計欠合理等。

圖5.6開敞式廚房

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中小戶型

隨著人們生活的富裕及飲食習(xí)慣的多樣化，對廚房臺面要求

高但房求臺夠?qū)嵲絹碓礁?，但一味擴大廚房面積以求臺面的夠用是不

現(xiàn)實的，而

是應(yīng)巧妙設(shè)置和利用臺面，其設(shè)計手法有以下幾種：

結(jié)合餐在合適的位布備餐臺分擔(dān)房的部分(1)結(jié)合餐廳在合適的位置

布置備餐臺，分擔(dān)廚房的部分

工作，如在餐廳包餃子、拌涼菜、或是用微波爐、電飯煲等不會

產(chǎn)生油煙的設(shè)備進行半成品加工補充廚房操作的臺面產(chǎn)生油煙的設(shè)備進行

半成品加工、補充廚房操作的臺面。

(2)考慮在廚房中結(jié)合櫥柜或利用角落空間設(shè)置可收放的

早餐臺加大操作臺面同時方便住戶在此簡易就餐早餐臺，加大操作臺面同

時方便住戶在此簡易就餐。

(3)在“L”形布局的廚房面寬允許的情況下，在長邊的操

作臺對面加設(shè)一條寬450mm臺面用來放置微波爐電飯煲等作臺對面加設(shè)

條寬