二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式_第1頁
二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式_第2頁
二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式_第3頁
二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式_第4頁
全文預(yù)覽已結(jié)束

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式

一、《基本法》頒布前,中國(guó)房地產(chǎn)登記的效力《商標(biāo)法》頒布前,中國(guó)房地產(chǎn)登記的有效性主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。(一)登記對(duì)抗主義與登記生效主義世界各國(guó)就不動(dòng)產(chǎn)的登記效力而言主要可以分為登記對(duì)抗主義(以法國(guó)、日本為代表)和登記生效主義(以德國(guó)、瑞士為代表)兩種模式。登記對(duì)抗主義與登記生效主義各有利弊。從價(jià)值取向上看,前者重效率而后者重安全。故各國(guó)都根據(jù)自己具體情況決定適合自己的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式。在《物權(quán)法》立法之前,對(duì)于究竟應(yīng)當(dāng)如何選擇適合我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式,一部分學(xué)者主張采用“登記對(duì)抗主義”,(二)在立法中,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定是不合理的1.不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力,我國(guó)基本上是采德國(guó)式的登記生效主義的立法模式,將不動(dòng)產(chǎn)登記視為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和消滅的生效要件,非經(jīng)登記不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效力。登記生效主義的公信力,雖能起到保護(hù)第三人利益,維護(hù)交易安全和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的作用。但因其過于絕對(duì)化,對(duì)善意合同相對(duì)方的利益保護(hù)不夠周全,對(duì)此在司法實(shí)踐中有淡化登記生效主義立法的趨勢(shì)。2.登記效力不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之立法例世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力。而我國(guó)《物權(quán)法》頒布之前的不動(dòng)產(chǎn)立法不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,對(duì)于因非法律行為如繼承、新建等取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,一律規(guī)定非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。這一規(guī)定,與國(guó)際通行的對(duì)因非法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的立法慣例相違背,也顯然與我國(guó)《繼承法》的規(guī)定相違背。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)《繼承法》第2條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時(shí)起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。3.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的成立我國(guó)《擔(dān)保法》第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國(guó)相關(guān)司法解釋也有類似的規(guī)定,如1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》中規(guī)定:“土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無效;……在土地使用權(quán)抵押時(shí),如果未辦理登記手續(xù),則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無效”。顯然,上述法律和司法解釋的規(guī)定沒有將登記當(dāng)作物權(quán)變動(dòng)成立、生效的條件,而是將其當(dāng)作債權(quán)法上的合同成立、生效的條件,混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)合同的成立、生效條件,其錯(cuò)誤就在于未能堅(jiān)持物權(quán)法上的區(qū)分原則,把結(jié)果行為當(dāng)作原因行為的生效條件,這就違背了原因與結(jié)果之間的最一般的邏輯關(guān)系。二、《財(cái)產(chǎn)法》頒布后,中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)登記的影響(一)元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式《物權(quán)法》第6條中明確規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。明確確立了物權(quán)公示原則,將不動(dòng)產(chǎn)登記首先視為是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法。與此同時(shí),針對(duì)我國(guó)理論界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式的重大分歧,《物權(quán)法》在借鑒德、日、法等國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國(guó)的歷史傳統(tǒng)、具體國(guó)情,最終確立了“登記生效主義為原則,登記對(duì)抗主義為例外”的二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式。具體說就是,規(guī)定在一般情況下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)經(jīng)登記生效,即房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采用登記生效主義模式。此外,在不動(dòng)產(chǎn)登記生效為主的基礎(chǔ)上,也確立了登記對(duì)抗主義模式作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的例外原則,即非經(jīng)登記不能對(duì)抗善意第三人。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義的適用范圍主要包括:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(《物權(quán)法》第129條)以及地役權(quán)(《物權(quán)法》第158條、《土地登記辦法》第37條)。(二)《物權(quán)法》上不經(jīng)登記不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)效力的情形我國(guó)之前的不動(dòng)產(chǎn)立法不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,對(duì)于因非法律行為如繼承、新建等取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一律規(guī)定非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力?!段餀?quán)法》則參照國(guó)際上慣行的物權(quán)法基本原則,對(duì)于不經(jīng)登記也發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的情形做出了具體的規(guī)定?!段餀?quán)法》之后的《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》也與《物權(quán)法》保持一致,同樣規(guī)定因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或受遺贈(zèng)等均屬于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形,不以登記為生效要件。(三)明確規(guī)定登記僅只是債權(quán)合同成立、生效的前提按照區(qū)分原則,以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系,即物權(quán)變動(dòng)的原因行為的成立,必須按照該行為成立的自身要件予以判斷,而不能以物權(quán)的變動(dòng)是否成就為標(biāo)準(zhǔn)判斷。如以《債權(quán)法》上的合同作為物權(quán)變動(dòng)的原因行為時(shí),其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)《債權(quán)法》,即以當(dāng)事人的意思表示真實(shí)而且一致為充分必要條件。至于物權(quán)變動(dòng)能否成就,并不是合同成立生效的必要條件。而關(guān)于物權(quán)的變動(dòng),必須以動(dòng)產(chǎn)的交付與不動(dòng)產(chǎn)的登記為必要條件,而不能認(rèn)為基礎(chǔ)關(guān)系即原因行為的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果?!段餀?quán)法》第15條的規(guī)定就體現(xiàn)了區(qū)分原則的思想。一方面,《物權(quán)法》區(qū)分原則的確立,徹底克服了以往我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)立法中將登記視為債權(quán)法上的合同成立、生效的要件,混淆物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)合同的成立、生效條件的缺陷;另一方面,區(qū)分原則的確立符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)的基本法理,被民法實(shí)踐證明是一條分清《物權(quán)法》和《債權(quán)法》的不同作用范圍、為物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)建立科學(xué)規(guī)范基礎(chǔ)、區(qū)分當(dāng)事人的不同法律責(zé)任的行之有效的原則。三、抗為輔的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式雖然隨著《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》的相繼出臺(tái),我國(guó)已建立了“登記生效為主、登記對(duì)抗為輔”的不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式,相較于以往的不動(dòng)產(chǎn)登記立法,《物權(quán)法》頒布后我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記效力上的創(chuàng)新可謂非同一般。但認(rèn)真考察我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法之后,我們不難發(fā)現(xiàn):《物權(quán)法》頒布之后,我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力在立法上雖有創(chuàng)新,但其缺陷也是同時(shí)存在的,有待進(jìn)一步完善。具體表現(xiàn)如下:(一)變更登記的問題《物權(quán)法》沒有明文規(guī)定宅基地使用權(quán)的設(shè)定和變更是否必須登記,僅在第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”。關(guān)于該登記的效力屬于登記生效還是登記對(duì)抗,目前理論界存有爭(zhēng)議:如有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)屬于登記對(duì)抗,因?yàn)樗^“已登記”的宅基地使用權(quán),其背后隱含的意思是承認(rèn)“未登記”的宅基地使用權(quán)……農(nóng)村集體的宅基地使用權(quán),如非耕地,經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)后即可取得,無須以登記為要件。(二)房屋登記中存在的問題一直以來,我國(guó)房屋登記存在著“重視城市,忽視農(nóng)村”的問題,突出表現(xiàn)在城鄉(xiāng)房屋登記發(fā)證上:城市房屋基本上已實(shí)現(xiàn)一房一證,房屋產(chǎn)權(quán)登記在城市已得到普遍推廣。而農(nóng)村的房屋卻恰好相反,絕大多數(shù)的農(nóng)村房屋僅有宅基地使用權(quán)證書而未曾登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。究其原因,一方面是因?yàn)橐恢币詠砦覈?guó)農(nóng)村的土地和房屋主要是自用,并沒有形成一定規(guī)模的交易市場(chǎng),而登記費(fèi)用在一定程度上會(huì)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);另一方面,也與我國(guó)農(nóng)村房屋登記無法可依、于法無據(jù)密切相關(guān)。我國(guó)現(xiàn)行房屋登記立法多以城市房地產(chǎn)為對(duì)象,如《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》等。與城市房屋登記立法相比,有關(guān)農(nóng)村房屋的登記立法就落后了許多。在《物權(quán)法》頒布之前僅零星見于一些層次較低的地方規(guī)章中,而《物權(quán)法》第10條雖然規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度,但統(tǒng)一登記的范圍由法律、行政法規(guī)規(guī)定,并未明確將農(nóng)村房屋納入登記范圍。直至2008年7月,建設(shè)部頒布實(shí)施的《房屋登記辦法》才第一次明確將集體土地范圍內(nèi)的房屋納入了登記的范圍。但《房屋登記辦法》并未對(duì)農(nóng)村房屋登記的效力問題做出例外規(guī)定,這意味著農(nóng)村房屋與城市房屋一樣是采登記生效的物權(quán)變動(dòng)模式。對(duì)此,筆者認(rèn)為不甚妥當(dāng),應(yīng)沿用《物權(quán)法》關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記對(duì)抗主義模式,而不應(yīng)與城市私有房屋一體采登記生效主義模式。1.農(nóng)村房屋買賣問題隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村人口流動(dòng)日趨加快,農(nóng)民到城鎮(zhèn)購(gòu)房,而將其遺留在農(nóng)村的私有房屋轉(zhuǎn)讓給他人的現(xiàn)象越來越多。農(nóng)村房屋買賣在農(nóng)村特別是在我國(guó)東部沿海農(nóng)村中已事實(shí)存在并呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)也并未禁止農(nóng)村房屋的買賣。2.登記的作用,在當(dāng)事人之間都有不辦理或被辦理其主要理由如下:一是與宅基地使用權(quán)一樣,農(nóng)村私有房屋的買賣、抵押通常發(fā)生在本村或相互認(rèn)識(shí)的熟人之間,即使不辦理登記也能為多數(shù)人所知悉,權(quán)屬也比較清楚,非要農(nóng)民辦理登記是沒有效用的。因?yàn)榈怯涍@種由登記官操作的專業(yè)系統(tǒng)在農(nóng)村社區(qū)這樣的熟人社會(huì)中是一種外來的陌生品,難以達(dá)到它在城市這樣的現(xiàn)代工商社會(huì)中所具有的功能。(三)登記對(duì)抗主義的優(yōu)化登記生效主義相較于登記對(duì)抗主義的優(yōu)勢(shì)在于:保障物權(quán)和物權(quán)變動(dòng)的確定性;為公示提供更為有效的激勵(lì);交易安全性高,有利于保護(hù)第三人;降低調(diào)查和舉證成本等。但其缺陷也顯而易見,如弱化真實(shí)權(quán)利人的保護(hù),抑制意思自治,不如登記對(duì)抗主義簡(jiǎn)便快捷,效率較低而且容易誘發(fā)“一物二賣”的道德風(fēng)險(xiǎn)等。由此可見,鑒于登記生效主義物權(quán)變動(dòng)模

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論