類住宅推案建議報告

上海祥騰青浦假日風(fēng)情商業(yè)體類住宅產(chǎn)品推案提議

弘策中國2023-01-281/39序言Part1、產(chǎn)品分析一期銷售情況概括類住宅產(chǎn)品屬性深入淺出Part2、產(chǎn)品推案方向探討類住宅產(chǎn)品推廣提議媒體宣傳方向探討Part3、產(chǎn)品定價方案探析類住宅產(chǎn)品定價標(biāo)準(zhǔn)及價格表目錄2/39序言3/392023年二期產(chǎn)品可銷售量統(tǒng)計序言類住宅一批次產(chǎn)品底層小商鋪類住宅二批次產(chǎn)品沿街組合商鋪類別數(shù)量體量69套12套131套43套6940.18㎡618.55㎡11642.42㎡7910.70㎡統(tǒng)計：200套住宅+55套商鋪約18582.6㎡住宅+8529.25㎡商鋪4/39Part1、產(chǎn)品分析

5/39類住宅產(chǎn)品被賦予優(yōu)勢分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目專享4.8萬㎡綜合商業(yè)配套，將日常生活便利化項(xiàng)目周圍有市級幼稚園及九年一貫制學(xué)校，政府規(guī)劃銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場近在咫尺與周圍返遷住宅相比，擁有產(chǎn)權(quán)成為較有力優(yōu)勢離11號線墨玉路站約13公里，自駕15分鐘可達(dá)到；離20號線匯金路站約10公里，自駕10分鐘能夠達(dá)到，項(xiàng)目旁現(xiàn)有10路公交可直達(dá)匯金路站。小高層電梯公寓與周圍非常普遍且千篇一律化農(nóng)家別墅產(chǎn)品產(chǎn)生優(yōu)勢化差異性大一室、大二室產(chǎn)品可作為舒適類住宅享用，戶型設(shè)計上讓出較大裝修想象空間一室、二室均可自由區(qū)隔變換成緊湊型二室、三室功能性住宅產(chǎn)品約86㎡及約110㎡面積設(shè)置符合居住類產(chǎn)品初次置業(yè)面積區(qū)間選擇86㎡產(chǎn)品具有均好性；110㎡產(chǎn)品均為南北通透戶型，主臥及客廳均朝南6/39軌道交通20號線情況檢索預(yù)定2023年5月1日正式通車虹橋火車站(與10號、2號線同站換乘)--徐涇新區(qū)站(盈港路嘉金高架東側(cè))--徐涇鎮(zhèn)站(盈港東路明珠大道)--方家窯站(奧特萊斯)(盈港路方松路口)--趙巷站(盈港路趙重路)--匯金路站(華科東路匯金路)--華青路站(上海工商信息學(xué)院門口)--三元河站(城中西路海盈路)--雕塑公園站(朱家角三汾蕩)--朱家角新鎮(zhèn)站(復(fù)興路祥凝浜路)--東方綠舟站匯金路站距我項(xiàng)目約10公里，自駕10分鐘能夠達(dá)到10路公交可直達(dá)匯金路站。7/39大虹橋交通樞紐經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)以青浦作為對接長三角樞紐中轉(zhuǎn)站對外輸送物資資源同步也引入人才資源8/39類住宅產(chǎn)品主要抗性產(chǎn)品推案方向探討產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及年限項(xiàng)目區(qū)域較偏周圍商業(yè)配套不完善產(chǎn)品實(shí)為辦公性質(zhì)首付百分比為50%生活圈層孤立商業(yè)發(fā)展?jié)摿幼∩畛杀据^高9/39現(xiàn)產(chǎn)品純住宅使用年限50年70年居住成本物業(yè)費(fèi)：超出3元低于3元水、電、煤費(fèi)：高于一般30％居民使用標(biāo)準(zhǔn)買賣成本買稅費(fèi)契稅：3％（房款）契稅：1-3％（房款）賣稅費(fèi)契稅：3％（房款）營業(yè)稅：5％（差價）營業(yè)附加稅：11％（營業(yè)稅）土地增值稅：30-60％（差價扣所有費(fèi)用后）所得稅：20％（凈收入）契稅：1-3％（房款）營業(yè)稅：5.55％（總價或差價）營業(yè)附加稅：免征或5.5％（總價或差額）所得稅：1-2％或免征購買門檻首付50％（總價）30％（總價）本項(xiàng)目產(chǎn)品和純住宅對比：在居住成本下本產(chǎn)品居住成本高；在買賣成本對比下本產(chǎn)品投資付出大。市場調(diào)研回憶10/39例：一套100㎡純住宅產(chǎn)品與一套100㎡辦公性質(zhì)類住宅產(chǎn)品相比：市場調(diào)研回憶費(fèi)用事項(xiàng)住宅辦公水1.03元/立方+0.9元排污3.6元/噸電0.61元/度(22點(diǎn)-6點(diǎn)半價)1元/每度(根據(jù)不一樣用度上下有所浮動)煤氣2.5元/立方3.3元/立方固定電話24元/月租安裝費(fèi)310元/每門.35元/月租寬帶市區(qū)120元/月.郊區(qū)80元/月668元/月物業(yè)費(fèi)各住宅小區(qū)各異3.8元/㎡/月純住宅產(chǎn)品月費(fèi)用：約450元辦公類產(chǎn)品月費(fèi)用：約1500元標(biāo)準(zhǔn)：水：45立方+30立方電：60度煤氣：50立方通話費(fèi)：10元寬帶：郊區(qū)物管：1.6元/㎡/月11/39Part2、產(chǎn)品媒體宣傳策略探討12/39類住宅產(chǎn)品目標(biāo)客群分析產(chǎn)品媒體宣傳策略探討年收入穩(wěn)定家庭固定存款金額大于80萬個人身份地位處于社會中等水平有投資經(jīng)驗(yàn)或嘗到過投資初級商業(yè)市場甜頭在市區(qū)有著穩(wěn)定工作青浦人由父母贊助婚房80后青年擁有或準(zhǔn)備孕育下一代小夫妻工業(yè)園區(qū)工作外地小青年為幫忙帶孩子雙親購買便于孩子讀書學(xué)區(qū)房自住同步或兼顧后期出租投資客群自住客群13/39針對目標(biāo)客群宣傳訴求點(diǎn)產(chǎn)品媒體宣傳策略探討突出戶型自由可變性借勢軌道交通發(fā)展，吸引購房資金較為匱乏外地青年客群突出產(chǎn)權(quán)房交易優(yōu)勢放大自屬祥騰假日風(fēng)情商業(yè)街所帶來生活便利性已有市級幼稚園及開年即投入使用九年一貫制學(xué)校近在咫尺14/39產(chǎn)品媒體宣傳策略探討如何選擇媒體宣傳載體？房產(chǎn)市場走勢是如何呢？何時投放媒體更有效？15/39政策面：住房貸款收緊,優(yōu)惠政策到期輿論面：地王再現(xiàn)，房價反彈過快過高消費(fèi)面：剛性需求積壓爆發(fā)，通脹預(yù)期投資資本入市市場面：一季度始“回暖”,二季度“井噴”,三季度初現(xiàn)盤整23年走勢回憶16/39市場部分市場走勢預(yù)測房價經(jīng)歷23年急速上漲已處于或已高于歷史高位水平；抑制了自住需求，造成成交量下滑，供大于求局面出現(xiàn)。價格過快上升價值未能跟上市場有利好面，同步面臨某些不利原因，走勢撲朔迷離！估計23年房價將短期（2-3個月）維持高位，若成交繼續(xù)萎縮，勢必將再次出現(xiàn)變相降價局面。政府嚴(yán)格控制市民觀望情緒上漲針對全市形成“信息轟炸”，促使產(chǎn)品迅速去化17/39宣傳區(qū)域側(cè)重方向產(chǎn)品媒體宣傳策略探討媒體投放主要方向——面向青浦及周圍區(qū)縣，同步覆蓋臨近青浦市區(qū)西片區(qū)——選擇大眾傳媒重點(diǎn)針對青浦趙屯、白鶴、華新等區(qū)域加大對九亭、寶山、泗涇、安亭等區(qū)域客群宣傳18/39媒體宣傳計劃——指導(dǎo)思想產(chǎn)品媒體宣傳策略探討類住宅加強(qiáng)青浦西區(qū)點(diǎn)對點(diǎn)宣傳，選擇電信賬單選擇覆蓋面大，查閱度較好，訂閱率較高報刊夾報；針對鋼構(gòu)造大面積商鋪宣傳因加強(qiáng)加大力度，選擇專業(yè)報刊雜志、電視專欄、財金類網(wǎng)絡(luò)宣傳補(bǔ)足；針對主要時間點(diǎn)，選擇整版硬廣、電視專項(xiàng)、軟性SP活動19/39產(chǎn)品媒體宣傳策略探討時間節(jié)點(diǎn)2月2月5日14日2月20日30日3月3月18日31日4月4月18日30日5月6月6月18日7-12主要事件

甲方放假

甲方上班

22#開盤

一期交房

二期開盤

宣傳排期

報媒密集強(qiáng)推期

報媒密集強(qiáng)推期

不間斷系列宣傳期不間斷系列宣傳期不間斷系列宣傳期郵政信件針對青浦全區(qū)域公布

針對青浦全區(qū)域公布針對青浦全區(qū)域公布電信賬單針對青浦及市區(qū)西片區(qū)發(fā)送青浦及市區(qū)西片區(qū)發(fā)送夾報青浦及市區(qū)指定區(qū)域針對青浦及市區(qū)指定區(qū)域

財金硬廣

硬廣-熱銷+交房信息

尾盤推廣看房欄目

燈光工程

電視硬廣

硬廣-住宅+商鋪

硬廣-住宅+商鋪

看房專項(xiàng)

硬廣-住宅樣板房硬廣-住宅+商鋪報紙軟文

2整版軟文

3期軟文報紙硬廣

2期硬廣

2期硬廣

雜志

2期住宅+2期商鋪

網(wǎng)絡(luò)上班年覆蓋，載體選擇：青浦本地網(wǎng)站+小眾搜房網(wǎng)+上海搜房網(wǎng)+sina等大眾網(wǎng)絡(luò)做形象宣傳

20/39產(chǎn)品推案策略探討類住宅產(chǎn)品營銷思緒21/39類住宅產(chǎn)品營銷思緒產(chǎn)品推案策略探討一批次69套住宅 ——高度總價控制 ——從價格上體現(xiàn)同類產(chǎn)品均好性二批次131套住宅 ——視一批次銷售情況 ——目標(biāo)客群接收程度 ——在一批次住宅基礎(chǔ)上調(diào)整價格及推案方向22/39銷售計劃：產(chǎn)品推案方向探討3月中旬4月下旬3/18開盤蓄水期第一次開盤收尾期銷售周期類住宅完成50%商鋪完成20%合計銷售約2230萬元實(shí)現(xiàn)清盤第二批蓄水6月下旬6/18開盤類住宅完成80%商鋪完成60%合計銷售約3776萬元第二次開盤10月下旬類住宅完成100%商鋪完成80%合計銷售約4757萬元類住宅完成50%商鋪完成30%1月下旬方案制定12月下旬商鋪完成90%合計銷售約4832萬元類住宅完成80%商鋪完成50%23年6月23/39類住宅產(chǎn)品面世時間產(chǎn)品推案方向探討不可調(diào)時間點(diǎn)：4月18日一期商鋪交房6月18日二期住宅產(chǎn)品面世二批次131套住宅 ——視一批次銷售情況 ——目標(biāo)客群接收程度 ——在一批次住宅基礎(chǔ)上調(diào)整價格及推案方向主要時間點(diǎn)：5月1日世博會10月31日世博會閉幕24/39類住宅產(chǎn)品鎖定客源方式：產(chǎn)品推案方向探討以購卡形式——預(yù)售售卡針對房源為200套類住宅69套低總價房源為一批次限量發(fā)售，為能成功選購者，在2批次開盤房源中具有優(yōu)先選購權(quán)——“購卡即擁有兩次選擇機(jī)會”25/39Part3、產(chǎn)品定價方案探析26/39產(chǎn)品定價方案探析商鋪產(chǎn)品定價標(biāo)準(zhǔn)及價格表27/3922#底層商鋪產(chǎn)品定價標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品定價方案探析單價根據(jù)近三個月成交13#、15#樓1F商鋪成交均價12023.06元/㎡來調(diào)整二級指標(biāo)從人流、交通、視野、面寬、面寬進(jìn)深比、配備方面來做差異評分三級指標(biāo)從樓層、商鋪面積方面來做產(chǎn)品差異評分

一級指標(biāo)

單方樓號

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

平均售價

單方造價層高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境分值小計22幢11#0.0-1.51.50.012023150001800022幢17#0.0-1.50.5-1.011880148501782022幢22#0.0-1.5-1.0-2.511700146251755028/39產(chǎn)品定價方案探析

調(diào)整后

銷售

套編號房號單方售價得房率建筑面積總售價11單元（一）9#1242080.66%42.7953140511單元（一）10#1236080.66%59.4073418211單元（一）12#1236080.66%71.8488788411單元（一）13#1212080.66%41.9650850217單元（一）15#1199980.71%41.2049431417單元（一）16#1223680.71%56.3568952117單元（一）18#1229680.71%80.2698689517單元（一）19#1217780.71%41.9351055722單元（一）20#1199380.71%41.9350283322單元（一）21#1222780.71%71.7987773722單元（一）23#1291780.71%26.2833945322單元（一）25#1214580.71%42.83520235合計：80.69%618.557583479.629/39調(diào)價后價格分布情況統(tǒng)計單價基準(zhǔn)價為12023.00元/㎡調(diào)整后均價為12260.09元/㎡

得房率建筑面積總銷金額平均售價

%平方米元元/平方米22#樓住宅總計80.71%618.557583479.612260.09偏離率%（1%>r>-1%)

2.17%30/39產(chǎn)品定價方案探析類住宅產(chǎn)品定價標(biāo)準(zhǔn)及價格表31/39類住宅產(chǎn)品定價標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品定價方案探析22#樓住宅8層及9層，設(shè)4層為基準(zhǔn)系數(shù)±0，層次系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)樓層越往上越高，越往下越低，考慮到使用功能和顧客心理特點(diǎn)，9層和2層系數(shù)略減；22#住宅一梯三戶，設(shè)5層B室為基準(zhǔn)系數(shù)±。A、B、D三室朝向差異不大，戶型面積差異不大，但在戶型排布設(shè)計有差異。22#樓住宅一室戶型為：C戶型；二室戶型為：A、B、D戶型；一室單價略高于二室單價一批次客戶積累量不足，客戶反饋情況為看樣板間后再做考慮一批次定價需為二批次131套商鋪價格調(diào)整留增幅空間32/39類住宅產(chǎn)品定價標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品定價方案探析二級指標(biāo)從舒適度、朝向、產(chǎn)品屬性三個方面來做差異評分三級指標(biāo)從樓層差異所帶來便力度和上下層之間差異來做產(chǎn)品評分一級指標(biāo)從22#樓與整體項(xiàng)目相比，期所處樓位優(yōu)劣來做差異評分33/39產(chǎn)品定價方案探析幢單元樓層房號套型單方售價建筑面積總售價22#11#（二）021668486.61057889022#17#（二）021662386.11157027522#22#（二）021663586.12857144422#11#（三）021669686.61057995222#17#（三）021665386.11157291522#22#（三）021665986.12857355622#11#（四）021670886.61058101422#17#（四）021666586.11157397122#22#（四）021667886.12857514122#11#（五）021677086.61058632522#17#（五）021678286.11158400422#22#（五）021670886.12857778222#11#（六）021679486.61058845022#17#（六）021680086.11158558822#22#（六）021673386.12857989422#11#（七）021676486.61058579422#17#（七）021675186.11158136322#22#（七）021669686.12857672522#11#（八）021673386.61058313922#17#（八）021673386.11157977922#22#（八）021669086.12857619722#17#（九）021674585.97357990822#22#（九）021665386.12857302834/39產(chǎn)品定價方案探析幢單元樓層房號套型單方售價建筑面積總售價22#11#（二）0125494115.57263498422#11#（二）0325942106.91863529622#11#（三）0125507115.57263640122#11#（三）0325985106.91863988622#11#（四）0125507115.57263640122#11#（四）0325991106.91864054122#11#（五）0125531115.57263923622#11#（五）0326009106.91864250822#11#（六）0125556115.57264207122#11#（六）0326034106.91864513122#11#（七）0125580115.57264490622#11#（七）0326058106.91864775322#11#（八）0125623115.57264986622#11#（八）0326126106.91865496535/39產(chǎn)品定價方案探析幢單元樓層房號套型單方售價建筑面積總售價22#17#（二）0125635108.03460880422#17#（二）0325690109.99962595122#17#（三）0125672108.03461277922#17#（三）0325697109.99962662522#17#（四）0125678108.03461344122#17#（四）0325703109.99962730022#17#（五）0125697108.03461542822#17#（五）0325721109.99962932322#17#（六）0125715108.03461741622#17#（六）0325740109.99963134722#17#（七）0125733108.03461940322#17#（七）0325758109.99963337022#17#（八）0125819108.03462867822#17#（八）0325905109.99964955922#17#（九）0125838108.03463066522#17#（九）0325813109.99963944136/39產(chǎn)品定價方案探析幢單元樓層房號套型單方售價建筑面積總售價22#22#（二）0125703106.32360633522#22#（二）0325531114.92963567922#22#（三）0125721106.32360829122#22#（三）0325537114.929636384