房地產研究報告

2023讀懂地產迷局地產迷局現(xiàn)況行業(yè)專家聲音市場后期預測華星公司戰(zhàn)略1/40地產迷局現(xiàn)況2/402023我們面向什么樣迷局？國家發(fā)改委出臺一份最新報告顯示，今年前6個月，全國商品住房銷售面積增幅同比下降近30個百分點。23年曾經火遍大江南北，讓某些開發(fā)商賺得盆滿缽盈,而23年這樣輝煌卻已悄然止步。一時間，“拐點論”、“漲跌說”已成為各大媒體焦點……

那么目前全國樓市究竟怎么樣？3/404/40上海：六個月成交量僅為去年同期二分之一北京：六個月住宅成交同比去年下降近四成深圳：新居下跌30%關內樓盤首破萬元國內典型都市上六個月體現(xiàn)：5/40似乎這樣疑惑，讓樓市籠罩著陰霾。尤其是23年房價三級跳廣州、深圳等地，目前已出現(xiàn)下滑態(tài)勢。廣州越來越多開發(fā)商頂不住壓力，紛紛加入優(yōu)惠降價隊伍中，令目前整個市場都彌漫著擔心氣氛。而深圳開發(fā)商想快點套現(xiàn)，開始出現(xiàn)降價、送家電、送裝修、送鈔票等變相降價伎倆?！皟r滯量縮”已經是目前房地產市場“標準姿態(tài)”！6/40房子不外乎賣給有“剛性需求、投資打算、換房意愿”三類人，而目前不明朗樓市讓客戶產生了眾多顧慮，于是有投資打算、有換房意愿人紛紛收緊錢袋靜觀其變。接著成交量開始萎縮，房產商為那有限剛性需求客源各想其招……全國樓市在發(fā)生這樣變化那么寧波樓市又在經歷什么？觀望！7/40寧波23年上六個月整體市場環(huán)境雖然價格同比增加幅度逐月回落，環(huán)比指數(shù)穩(wěn)定。受銀根緊縮，準備金利率上調,加息等影響，投資客離場，自住型客戶占主導地位。受各大媒體輿論導向以及市場波動造成觀望情緒較為濃厚。90/70政策效應逐漸凸顯，90產品供應量逐漸攀升，品質參差不齊整體市場價格上漲空間出現(xiàn)瓶頸，小面積高總價產品屢屢出現(xiàn)寧

波房屋銷售價格指數(shù)新建住房價格指數(shù)90平方米住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比環(huán)比同比環(huán)比12月114.8100.2117.3100.3/116.51001月115.699.9119.9100.1100113.799.72月114.5100118.9100100112.6

99.83月113.7100118.2100.1100.1111.599.84月112.9100.3117.8100.4100.6110.8100.35月112.2100.5116.6100.6100.1110.6100.38/40上六個月主要在售樓盤銷售情況分析剛性需求為主低總價產品與高端產品仍然穩(wěn)定.受總價影響，各樓盤銷售速情況體現(xiàn)各異成交以90平方米小戶型為主參數(shù)均價（元/M2）主力面積（M2）主力總價（萬）23年上六個月銷售套數(shù)榮安和院9500100-120114210都市花園1100090；13099；143315金色水岸1100090；140；160；20099；154；176；220156格蘭春晨700070－11350-80483盛世天城1100090；110；12099；121；13276紫郡830080－9066－75264皇冠花園10000130-150120-1708529/40綠城皇冠花園，一種月內狂銷800套，與去年銷售勢頭相比仍然不減。中建格蘭春晨,第一組團銷售率96%,第二組團在20多天時間內取得了204套業(yè)績(超出瑞園與緣園第二組團銷售之和)雅戈爾大湖公館，位于稀缺東錢湖景區(qū)，均價高達：11000元/平方米，開盤幾天內推出近200套房源去化大半以上。雅戈爾海景花園挑高獨身公寓,開盤一天售完!在這樣市場環(huán)境下，我們發(fā)覺一種看似奇怪現(xiàn)象具有稀缺性質項目仍然熱銷10/40寧波自住需求仍然剛性，寧波消費者觀望情緒最主要來自于媒體輿論導向。觀望氣氛越濃厚，說明關注點高，需求量越大，被壓抑需求極有也許在很快后爆發(fā)。借鑒：2023年觀望與2023年需求爆發(fā)11/40從上六個月市場體現(xiàn)來看：寧波雖然受到全國大市場影響，不過相對幾個熱點大都市來說，體現(xiàn)較為穩(wěn)定，價格仍然堅挺。從寧波目前在售項目來看，銷售始終較為穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)冷盤、死盤現(xiàn)象。與全國典型都市相比，寧波樓市泡沫成為較小，市場風險更小。(用供需分析法來看待寧波樓市)

12/40近期專家聲音13/40大幅度下跌絕不也許董藩北京師范大學房地產研究中心主任2023年房地產價格走勢該是趨穩(wěn)，甚至微升一點，大幅度下跌是不也許。房市跟股市不同樣，股市是大漲必然有大跌，房市則不然。國外某些國家房價曲線好多都連續(xù)上張。目前只要市場稍微一恢復，價格很快就會上漲，后續(xù)供應量還是沒有跟上。關鍵觀點:房市與股市不一樣,股市能夠大起大落,但房地產業(yè)作為國民經濟支柱行業(yè)必須要穩(wěn)定,大幅度下跌就意味中國經濟大蕭條.14/40對將來樓市不看空顧云昌中國房地產及住宅研究會副會長根據就是三個基本面沒有變：第一種是中國宏觀經濟基本面沒變，仍將保持高速增加速度，今年雖然存在通脹等原因，也將保持在10%左右，仍是世界上經濟發(fā)展最快增加體，人們預期仍將看好。第二基本面，中國房地產成長型性質沒有變，尚有很大發(fā)展空間，雖然中間出現(xiàn)了小曲折，還將繼續(xù)向上。(千億美元熱錢涌入)第三，中國流動性過剩問題仍難以處理，在這種情況下，中國缺乏良好投資渠道，房地產仍將是投資熱點。去年供求關系太不平衡了，供應太擔心，而需求又太旺盛，供需比達成了了0.69：1，不太正常，在這樣情況下，房價自然就高漲了。今年在金融政策調控等作用下，供求將保持平衡狀態(tài)，價格自然將有所回落，這是一種理性回歸。對于將來樓市，我不看空，不悲觀，謹慎樂觀。

15/40房價回調是正常李伏安中國銀監(jiān)會監(jiān)管主任

房價回調是正常，目前成交量下降，購房者等候觀望也是正常，由于過去兩年房價上漲是不符合市場規(guī)律。我以為目前情況下，在政策上應當加強監(jiān)管力度，銀行仍然應當堅持收緊銀根，多方面加強市場管理。對于人為炒高房價行為，應當給予打擊。伴隨生活水平不停提升，再加上老百姓對于住房改善需求是實實在在，因此從久遠以來，我還是看好房地產市場。假如開發(fā)商要找好自己定位，推出能夠滿足購房者需求，價格合理產品，成交量就不會始終低迷下去。16/40后市預測（宏觀分析）17/40觀點一(經濟預測)寧波強勁“經濟內力”為樓市保駕護航雖然寧波與杭州，蘇州等大都市級別有差距，不過寧波民營經濟占90%，高收入人口較多，人均可支配收入比蘇州杭州等一線都市高，良好民間資本為寧波樓市發(fā)明了良好條件。18/40沿海都市人口增加迅速特性擴大房地產需求就日本、歐美來說，全國人口百分之六十到七十多集中在都市，例如東京、名古屋、大板，這三個板塊占到全國人口72％，而我國沿海長三角、珠三角、環(huán)渤海一帶，只占全國人口26%，因此沿海都市發(fā)展尚有很大發(fā)展空間。觀點二（人口總量預測）19/40外來人口超出市區(qū)人口,剛性需求連續(xù)增加“十五”期間，寧波常駐人口進入迅速增加期，外來流感人口成為寧波常駐人口主要組成部分，其總量從2023年75.25萬增至2023年300萬，占寧波總人口二分之一以上，增加速度遠遠超出上海等大中都市.從寧波外來人口來看，白領，個體商人等具有消費能力優(yōu)質人員比重較大，對住房需求將產生極大刺激。觀點三:（需求構造預測）20/40寧波住宅供地逐漸減少，與增加人口速度不對稱觀點四（供應總量預測）寧波每年住宅剛性需求量基本上都穩(wěn)定在250萬平方米,可見每年供應量都處于供不應求狀態(tài),目前寧波住宅用地指標已經用完.21/40市委書記巴音朝魯:再過23年寧波將無地可用伴隨寧波都市拓展與房地產市場發(fā)展，寧波面臨著土地危機。市委書記巴音朝魯說:“按照目前發(fā)展模式，再過23年寧波將無地可用?！卑殡S鄞州中心區(qū)土地供應日益稀少與江北北區(qū)地價攀升，寧波急需開辟新集中大規(guī)模供地域域，鎮(zhèn)海新城無疑是首選。8月22日，寧波市十三屆人大常委會第三次會議審議通過《寧波市都市近期建設規(guī)劃（2006-2010）》，將鎮(zhèn)海北侖劃入中心城規(guī)劃，這是一種值得解讀信號.(當代金報)22/4027輪后東錢湖磚瓦廠地塊成交高端住宅被看好--2023.7.2寧波晚報7月2日下午2：30在海曙區(qū)老實巷70號基威大廈7樓寧波市國土資源局舉辦寧波市國有建設用地使用權掛牌出讓會議。本次出讓土地分別是寧波高新區(qū)DM-8-B地塊和東錢湖磚瓦廠Ⅰ#和Ⅲ#地塊。拍賣會最先拍出是寧波高新區(qū)DM-8-B地塊，寧波海景房地產開發(fā)有限公司順利地以2100元/平米起始樓面價競得。據悉，寧波高新區(qū)DM-8-B地塊位于寧波高新區(qū)，西鄰其他地塊，東鄰楊木碶路，南鄰通途路綠化帶，北鄰楊木碶路。共37524平米，容積率為5.0。本次拍賣會最大懸念要屬于東錢湖磚瓦廠Ⅰ#和Ⅲ#地塊拍賣，有臨富物業(yè)投資發(fā)展有限公司、廣博建設開發(fā)有限公司和上海新茨萊投資開發(fā)有限公司三家公司參與競拍，通過長達二十七輪競投后，最后由寧波廣博建設開發(fā)有限公司以3900元/平米樓面價成功競得。

土地市場迅速復蘇，意味著區(qū)域樓市前景被連續(xù)看好。－－－－摩根斯坦利謝國忠23/40我們面向是:經濟充滿活力且良性發(fā)展城市有購買力而僅僅觀望消費者不斷增加具備剛性需求購房群體未來供不應求已經成為定局市場趨勢思考:營銷“MAN”原則,我們有悲觀理由么?24/40華星戰(zhàn)略(開拓戰(zhàn)略)25/40穩(wěn)重而富有遠見戰(zhàn)略布局華星公司在市場開拓中有一套明確開拓思緒:評判都市經濟評判市場風險評判行業(yè)規(guī)范評判消費習性研展部每年接觸新項目高達近百個,每個新項目都要各個角度進行全方位評定,只有具有市場可行性項目以及產品對接市場后才介入,嚴格篩選程序讓公司項目贏在起跑線上.華東區(qū):謹慎評定,重點突破華中區(qū):以點帶面,樣板出擊華南區(qū):深耕發(fā)展,蓄勢待發(fā)26/40專項溝通

項目簽約項目評定

市場調研動腦會議完成初稿內部審稿正式提案接案程序流程“天龍八部”27/40項目評定“三理解四預估”項目背景初步理解市場收費標準理解合作范圍理解可售面積預估可售金額預估銷售周期預估市場風險預估28/40專項溝通公司決策層對接合作意向溝通項目困惑重點項目有關資料索取政府有關資源理解配合與對接人員確定公司實力與資金、資源配給情況29/40市場調研－八面玲瓏看市場（設定紅線范圍）經濟面都市面政策面市場面行業(yè)面消費面技術面媒體面研展報告“四化”要求數(shù)據化系統(tǒng)化專業(yè)化自動化30/40大膽構想小心求證N種方案構想評定與測算風險最小化、利潤最大化可實現(xiàn)根據邊界明確動腦會議31/40初稿完成報告架構探討內容查漏補缺結論再次確認語言語句檢查關重視點突出32/40內部審定提前溝通測算、數(shù)據確認士氣鼓舞提案演練33/40正式提案守時，符合規(guī)范與要求以溝通方式進行觀測現(xiàn)場、用心提案答疑準備互相配合34/40協(xié)議簽約談判小組不亢不卑堅持標準充滿信心緣分天定35/40企劃部、研展部、策略委員會定期對各項目梳理與診斷36/40總結一下：公司對于品牌、資源、剛性需求對接項目進行優(yōu)先選擇，使得項目在市場發(fā)展期能夠最大發(fā)明價值，做到“叫好又叫座”在市場進入調整期中，所體現(xiàn)出最大抗跌性與平穩(wěn)性，甚至逆市飄紅。我們相信：最佳市場也有滯銷樓盤，最差市場也有旺銷樓盤。只是取決于對于市場把握與產品定位以及營銷策略執(zhí)行。37/40公司在行業(yè)調整期理念“對于環(huán)境透徹理解與充足準備，假如我們不能變化風向，我們就變化風帆”“我們不執(zhí)著做大，苦練基本功，順勢而動