2023年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析報(bào)告

2023年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析報(bào)告2023年4月目錄一、全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：風(fēng)起云涌，五足鼎立 PAGEREFToc372212194\h41、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)概述 PAGEREFToc372212195\h4（1）代理銷(xiāo)售 PAGEREFToc372212196\h5（2）代理租賃 PAGEREFToc372212197\h5（3）物業(yè)管理 PAGEREFToc372212198\h6（4）資產(chǎn)管理 PAGEREFToc372212199\h7（5）咨詢(xún)顧問(wèn) PAGEREFToc372212200\h72、服務(wù)業(yè)五大行：物管業(yè)務(wù)占據(jù)半壁江山 PAGEREFToc372212201\h73、崛起：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線(xiàn)擴(kuò)張與兼并收購(gòu) PAGEREFToc372212202\h9（1）地域擴(kuò)張 PAGEREFToc372212203\h10（2）產(chǎn)品線(xiàn)擴(kuò)張 PAGEREFToc372212204\h12（3）兼并收購(gòu) PAGEREFToc372212205\h13二、中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：星星之火，燎原之勢(shì) PAGEREFToc372212206\h141、伴隨行業(yè)走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)前景廣闊 PAGEREFToc372212207\h142、發(fā)展歷程：傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)現(xiàn)代 PAGEREFToc372212208\h16（1）萌芽階段（1988-1995） PAGEREFToc372212209\h16（2）起步階段（1996-2023） PAGEREFToc372212210\h16（3）擴(kuò)張階段（2023-2023） PAGEREFToc372212211\h17（4）整合階段（2023至今） PAGEREFToc372212212\h173、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)由住宅主導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)過(guò)渡 PAGEREFToc372212213\h184、具體業(yè)務(wù)發(fā)展的方向 PAGEREFToc372212214\h20（1）傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)：傭金費(fèi)率下調(diào)，市場(chǎng)集中度提升 PAGEREFToc372212215\h20（2）物業(yè)資產(chǎn)管理：市場(chǎng)空間廣闊，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 PAGEREFToc372212216\h22（3）金融服務(wù)：蓄勢(shì)待發(fā)，靜待機(jī)遇 PAGEREFToc372212217\h25三、標(biāo)桿分析：世聯(lián)地產(chǎn) PAGEREFToc372212218\h271、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)龍頭：全國(guó)布局完成，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn) PAGEREFToc372212219\h272、一手代銷(xiāo)+顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先位置 PAGEREFToc372212220\h29（1）代理銷(xiāo)售 PAGEREFToc372212221\h29（2）顧問(wèn)策劃 PAGEREFToc372212222\h313、有取：拓展物管金融，延長(zhǎng)服務(wù)線(xiàn) PAGEREFToc372212223\h31（1）拓展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) PAGEREFToc372212224\h32（2）進(jìn)入金融服務(wù)業(yè) PAGEREFToc372212225\h33（3）提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) PAGEREFToc372212226\h344、有舍：做自己，不跟隨 PAGEREFToc372212227\h34（1）二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) PAGEREFToc372212228\h35（2）電商代銷(xiāo) PAGEREFToc372212229\h355、盈利預(yù)測(cè) PAGEREFToc372212230\h36一、全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：風(fēng)起云涌，五足鼎立1、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，狹義的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)指房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，廣義的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包含了物業(yè)管理業(yè)，形成包括研發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售（包括樓盤(pán)代理、經(jīng)紀(jì)）、物業(yè)管理、投資顧問(wèn)、評(píng)估等的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)相輔相成，圍繞著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，針對(duì)不同主體的服務(wù)需求開(kāi)展業(yè)務(wù)，形成了包括顧問(wèn)策劃、資產(chǎn)評(píng)估、代理銷(xiāo)售、二手經(jīng)紀(jì)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊。目前我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍主要集中在住宅物業(yè)市場(chǎng)，相比之下國(guó)外的大型綜合房地產(chǎn)服務(wù)公司業(yè)務(wù)重心更集中在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，并提供了物業(yè)管理、租賃代表、資產(chǎn)管理等房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的服務(wù)。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)總體景氣趨勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)高度相關(guān)，但房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊特性，受到不同因素的影響，面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)的敏感程度亦有所不同。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)主要為五個(gè)業(yè)務(wù)板塊：（1）代理銷(xiāo)售代理銷(xiāo)售的范疇涵蓋了住宅、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類(lèi)型，以及一手物業(yè)和二手物業(yè)的銷(xiāo)售代理服務(wù)，收入主要來(lái)源于成功交易所帶來(lái)的傭金收入。代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的發(fā)展取決于物業(yè)成交量及物業(yè)成交價(jià)格兩個(gè)關(guān)鍵因素，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣，信貸環(huán)境寬松且市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)仍將上漲時(shí)，代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)將呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。由于傭金收入的性質(zhì)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入隨周期波動(dòng)較大。（2）代理租賃代理租賃涵蓋了寫(xiě)字樓、商場(chǎng)及住宅等物業(yè)的租賃服務(wù)，其中不同房地產(chǎn)服務(wù)商的業(yè)務(wù)重點(diǎn)不同，房地產(chǎn)中介類(lèi)公司以住宅租賃業(yè)務(wù)為主，而國(guó)際五大行則集中于商業(yè)物業(yè)及豪宅的租賃服務(wù)。代理租賃業(yè)務(wù)收入性質(zhì)也屬于傭金類(lèi)收入，因此受經(jīng)濟(jì)周期影響亦頗大。但與代理銷(xiāo)售不同之處在于其與企業(yè)發(fā)展情況聯(lián)系更緊密，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，就業(yè)人數(shù)增加時(shí)，企業(yè)對(duì)于商業(yè)物業(yè)的租賃需求上升，帶動(dòng)租賃業(yè)務(wù)的活躍程度及租金的增長(zhǎng)。（3）物業(yè)管理與傭金類(lèi)收入的業(yè)務(wù)板塊不同，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入屬于費(fèi)用類(lèi)收入，企業(yè)客戶(hù)希望通過(guò)外包物業(yè)管理的形式節(jié)省資源投入，提升管理效率，并以簽訂管理合同的形式厘定管理費(fèi)率，每年向物業(yè)管理公司提交固定比率的管理費(fèi)用。因此，物業(yè)管理費(fèi)用收入有一定的“粘性”，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較小。隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓及高檔商場(chǎng)存量的增加，企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)水平要求的提升以及物業(yè)持有公司資源集中及成本控制的需求，未來(lái)物業(yè)管理業(yè)務(wù)仍有較大發(fā)展空間。由于業(yè)務(wù)發(fā)展仍不成熟，管理水平亟需提高，目前我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)商該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展較為緩慢，高端物業(yè)管理市場(chǎng)目前主要仍被國(guó)際五大行壟斷。（4）資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)屬于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中定位較高也較難進(jìn)入的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展需要依托于成熟的金融體系和投資環(huán)境，隨著房地產(chǎn)基金的興起，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在發(fā)達(dá)國(guó)家已取得較大進(jìn)展，我國(guó)目前仍處于起步階段。與基金管理相似，資產(chǎn)管理的收入分為管理費(fèi)用及激勵(lì)費(fèi)用，前者取決于管理資產(chǎn)規(guī)模（AUM）的大小，后者取決于基金的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，因此該項(xiàng)業(yè)務(wù)雖對(duì)周期有一定的防御性，但爆發(fā)式增長(zhǎng)仍取決于物業(yè)價(jià)值表現(xiàn)。（5）咨詢(xún)顧問(wèn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)涵蓋的范圍很廣，包括項(xiàng)目前期咨詢(xún)服務(wù)、土地及物業(yè)估值服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢(xún)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)策劃咨詢(xún)服務(wù)等貫通產(chǎn)業(yè)鏈上下游的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)對(duì)象也不局限于開(kāi)發(fā)商，還包括政府、銀行、企業(yè)等主體。咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的發(fā)展而逐漸形成的，與市場(chǎng)上咨詢(xún)公司的業(yè)務(wù)模式相似，其收入以顧問(wèn)費(fèi)的形式產(chǎn)生，隨著企業(yè)咨詢(xún)需求而產(chǎn)生。收入隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、并購(gòu)等活動(dòng)而波動(dòng)，屬高附加值、高壁壘的業(yè)務(wù)板塊。2、服務(wù)業(yè)五大行：物管業(yè)務(wù)占據(jù)半壁江山房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展至今，涌現(xiàn)出5家具有多年物業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)商，分別是戴德梁行（DTZ）、世邦魏理仕（CBRE）、仲量聯(lián)行（JLL）、高力國(guó)際（Colliers）及第一太平洋戴維斯（Savills）。五大行均為大型跨國(guó)集團(tuán)，在世界主要地區(qū)和城市均有布點(diǎn)，業(yè)務(wù)范圍涉及物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷(xiāo)售及租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問(wèn)研究、物業(yè)估值、市場(chǎng)推廣和工程顧問(wèn)等，打造房地產(chǎn)行業(yè)全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。從五大行總體情況來(lái)看，物業(yè)管理是五大行收入占比最多的部分，平均占40%，物業(yè)租賃收入約占26%。在地區(qū)分布方面，美洲是第一大市場(chǎng)，收入占比高達(dá)54%。盡管?chē)?guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司的業(yè)務(wù)范圍和區(qū)域布局都很廣，但是每家公司都會(huì)有自己強(qiáng)項(xiàng)和重點(diǎn)區(qū)域，如世邦魏理仕的優(yōu)勢(shì)主要在高端物業(yè)管理上，第一太平洋戴維斯的優(yōu)勢(shì)在于高端寫(xiě)字樓和住宅物業(yè)管理上，高力國(guó)際的強(qiáng)項(xiàng)在于零售、招商，戴德梁行更多涉足估價(jià)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，仲量聯(lián)行的優(yōu)勢(shì)在于一手交易。從區(qū)域分布來(lái)看，盡管都經(jīng)過(guò)了全球化的歷程，但各個(gè)公司的側(cè)重區(qū)域也有所不同，世邦魏理仕與高力國(guó)際的業(yè)務(wù)主要集中在美洲，戴德梁行和仲量聯(lián)行區(qū)域分布相對(duì)均衡，仲量聯(lián)行更集中于歐洲，第一太平洋戴維斯美洲業(yè)務(wù)較少，主要集中在歐洲和亞太地區(qū)。中國(guó)作為一個(gè)兵家必爭(zhēng)之地，早在上世紀(jì)80年代就獲得五大行垂青，以世邦魏理仕為例，由1988年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)至今，業(yè)務(wù)遍及北京、長(zhǎng)沙、成都、重慶、大連、廣州、杭州、青島、上海、天津、武漢、沈陽(yáng)、深圳以及全中國(guó)100多座城市約13處項(xiàng)目辦公室，提供的包括零售地產(chǎn)、住宅、辦公樓、工業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)設(shè)施管理、投資、戰(zhàn)略顧問(wèn)、項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)服務(wù)以及市場(chǎng)研究等專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及服務(wù)。3、崛起：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線(xiàn)擴(kuò)張與兼并收購(gòu)全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了3個(gè)階段：第一階段：1780-1950：18世紀(jì)末五大行中的仲量聯(lián)行和戴德梁行的前身分別在英國(guó)成立，業(yè)務(wù)主要集中在個(gè)別城市的單項(xiàng)業(yè)務(wù)，各公司的初始業(yè)務(wù)板塊有所不同，如第一太平洋戴維斯以處理農(nóng)業(yè)用地起家，仲量聯(lián)行起初是一家拍賣(mài)行，發(fā)展速度較為緩慢。第二階段：1950-1980：本土整合階段，有實(shí)力的房地產(chǎn)服務(wù)商開(kāi)始在本土（歐洲、美國(guó)）大規(guī)模擴(kuò)張，整合后的世邦魏理仕及高力國(guó)際均于70年代崛起，業(yè)務(wù)模式逐漸多樣化，形成如今全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的雛形。第三階段：1980至今：全球整合階段，五大行開(kāi)始真正崛起，隨著全球化的發(fā)展，五大行通過(guò)大規(guī)模并購(gòu)的方式進(jìn)入全球市場(chǎng)，并發(fā)展成涵蓋物業(yè)租賃、物業(yè)管理、資本市場(chǎng)、投資管理、評(píng)估咨詢(xún)、開(kāi)發(fā)服務(wù)的全服務(wù)跨國(guó)集團(tuán)，行業(yè)集中化和精細(xì)化程度加強(qiáng)。從五大行的歷史發(fā)展軌跡，我們總結(jié)出三個(gè)特點(diǎn)：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線(xiàn)擴(kuò)張、兼并收購(gòu)。以上三個(gè)特點(diǎn)也是使得五大行可以在上世紀(jì)80年底以來(lái)規(guī)模得以迅速擴(kuò)大的主要原因。（1）地域擴(kuò)張五大行的發(fā)展均經(jīng)過(guò)了由本土區(qū)域擴(kuò)張向全球擴(kuò)張的階段，通過(guò)區(qū)域擴(kuò)張，房地產(chǎn)服務(wù)商可以進(jìn)入市場(chǎng)容量較大（如美國(guó)、歐洲）或市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大（如亞太地區(qū)）的國(guó)家和地區(qū)，通過(guò)利用現(xiàn)有品牌及成熟的商業(yè)模式在異地?cái)U(kuò)張復(fù)制，并借助并購(gòu)加快擴(kuò)張速度，獲取當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)知識(shí)、人才。以世邦魏理仕為例，1968年上市之后，借助并購(gòu)，公司業(yè)務(wù)先后拓展到西北部西雅圖；東部的馬里蘭州，弗吉尼亞州，華盛頓哥倫比亞特區(qū)，賓夕法尼亞州，紐約州，馬薩諸薩州；東南部的佐治亞州和佛羅里達(dá)州；中北部的明尼蘇達(dá)州，伊利諾亞州，堪薩斯州和科羅拉多州。1996年，從西爾斯中獨(dú)立出來(lái)的世邦魏理仕于實(shí)現(xiàn)第二次IPO，募資8000萬(wàn)美元，并制定了更為雄心勃勃的戰(zhàn)略目標(biāo)：“成為行業(yè)領(lǐng)先的，具備全球覆蓋，業(yè)務(wù)垂直整合的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。確立新戰(zhàn)略定位后，世邦魏理仕開(kāi)始第二輪整合，業(yè)務(wù)迅速由美國(guó)拓展到全球57個(gè)國(guó)家400多間辦公室，成為全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)商。（2）產(chǎn)品線(xiàn)擴(kuò)張五大行的發(fā)展均經(jīng)過(guò)由單一產(chǎn)品向全服務(wù)產(chǎn)品線(xiàn)的擴(kuò)張過(guò)程，各個(gè)公司的產(chǎn)品線(xiàn)發(fā)展略有不同，如仲量聯(lián)行最早是一家拍賣(mài)行，第一太平洋戴維斯以處理農(nóng)業(yè)用地起家，世邦魏理仕成立之初主要業(yè)務(wù)是物業(yè)銷(xiāo)售和租賃，其后逐漸向物業(yè)外包、按揭服務(wù)等業(yè)務(wù)線(xiàn)延伸。進(jìn)入20世紀(jì)末，五大行更大舉發(fā)展投資管理業(yè)務(wù)，其中最引人注目的是2023年仲量聯(lián)行前身JonesLangWootton與以投資管理見(jiàn)長(zhǎng)的LaSallePartners合并，形成現(xiàn)在的仲量聯(lián)行JonesLangLaSalle，截至2023年，仲量聯(lián)行的管理463億美元的房地產(chǎn)投資資產(chǎn)，在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金公司中排名第五，管理資產(chǎn)規(guī)模大于凱雷、高盛等知名投資管理機(jī)構(gòu)。產(chǎn)品線(xiàn)的擴(kuò)張除了單純擴(kuò)大業(yè)務(wù)總體規(guī)模之外，還有顯著的協(xié)同效應(yīng)，產(chǎn)生各業(yè)務(wù)線(xiàn)之間的交叉銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，提升公司在全行業(yè)的整體影響力。未來(lái)客戶(hù)一定是多樣化需求，綜合服務(wù)是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)椴豢赡茏鳛橐粋€(gè)項(xiàng)目選十多家中介公司來(lái)服務(wù)，這樣不是創(chuàng)造價(jià)值，而是增加成本，因此公司通過(guò)產(chǎn)品線(xiàn)擴(kuò)張形成了一個(gè)服務(wù)鏈?zhǔn)潜赜芍?。?）兼并收購(gòu)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在全球范圍來(lái)講是一個(gè)相對(duì)分散的行業(yè)，近年來(lái)隨著大型房地產(chǎn)服務(wù)商全球擴(kuò)張及產(chǎn)品線(xiàn)擴(kuò)張，行業(yè)集中度逐漸提高，五大行從2023年-2023年4年期間營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)37.83%，達(dá)到156億美元，而促使五大行發(fā)展的重要途徑和手段則為兼并收購(gòu)。通過(guò)收購(gòu)，公司既可以彌補(bǔ)弱勢(shì)區(qū)域，進(jìn)入新市場(chǎng)，也可以延長(zhǎng)并強(qiáng)化公司的業(yè)務(wù)線(xiàn)。在2023年JonesLangWootton與LaSallePartners合并后，仲量聯(lián)行在接下來(lái)10年間完成了涉及13個(gè)國(guó)家業(yè)務(wù)的35筆兼并收購(gòu)，其中僅2023年一年就完成了13筆收購(gòu)，擴(kuò)張速度驚人。2023-2023年期間，五大行用于收購(gòu)的現(xiàn)金支出累計(jì)達(dá)到57.21億美元，僅世邦魏理仕2023年收購(gòu)TrammellCrowCompany單筆交易金額就高達(dá)22億美元（非全部現(xiàn)金支付）。未來(lái)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張，將呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，相當(dāng)一批規(guī)模小、實(shí)力弱、專(zhuān)業(yè)化水平低的公司將被淘汰出局或被兼并，整個(gè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)向規(guī)?；图谢~進(jìn)。二、中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：星星之火，燎原之勢(shì)1、伴隨行業(yè)走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)前景廣闊以中國(guó)大陸、香港和發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)為代表，我們將房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式演變過(guò)程劃分為三個(gè)主要階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)金融每一個(gè)階段，特有的經(jīng)濟(jì)特征、優(yōu)勢(shì)特征與需求特征綜合決定了行業(yè)內(nèi)主流的業(yè)務(wù)模式。目前我國(guó)城市化率剛剛突破50%，處于開(kāi)發(fā)與持有模式并重的階段，同時(shí)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)開(kāi)始起步，未來(lái)隨著城市化率的提高，發(fā)展空間巨大。同時(shí)，與美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)收入結(jié)構(gòu)相比，我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)占行業(yè)總收入比例較少，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍以住宅開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)、人口、行業(yè)發(fā)展的變化，房地產(chǎn)服務(wù)占全行業(yè)總收入的比例將逐漸上升。2、發(fā)展歷程：傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)現(xiàn)代總體而言，我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：（1）萌芽階段（1988-1995）1988年12月深圳成立了國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)股份，成為我國(guó)第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。1992年鄧小平同志南巡講話(huà)之后，商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展，在改革開(kāi)放的前沿地區(qū)和沿海大城市，零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)。（2）起步階段（1996-2023）1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到法律承認(rèn)。2023年出臺(tái)“23號(hào)文”停止福利化分房，一方面促進(jìn)了大量存量房進(jìn)入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，從而使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)獲得了快速的發(fā)展。（3）擴(kuò)張階段（2023-2023）中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛，全面住房體制改革使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)。該時(shí)期行業(yè)中成長(zhǎng)起一批門(mén)店過(guò)百、人員過(guò)千的大型企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國(guó)、合富輝煌、偉業(yè)顧問(wèn)等。（4）整合階段（2023至今）伴隨著限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)以及全球金融危機(jī)來(lái)帶的增長(zhǎng)放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)、投資需求受到較大程度的抑制，商品住房市場(chǎng)和二手住房市場(chǎng)開(kāi)始盤(pán)整，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也相應(yīng)出現(xiàn)了“洗牌”的局面，一些品牌不過(guò)硬、經(jīng)營(yíng)管理不善的企業(yè)逐步被淘汰出局，而一些優(yōu)秀的品牌企業(yè)則逆市擴(kuò)張，布局全國(guó)，占據(jù)了更大的市場(chǎng)份額。在集中度提升的同時(shí)，行業(yè)開(kāi)始往專(zhuān)業(yè)化和精細(xì)化方向發(fā)展，部分企業(yè)開(kāi)始探索新的業(yè)務(wù)模式，如房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、物業(yè)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)投資及金融服務(wù)等。縱觀國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)逐步走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并成為房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行中不可或缺的重要一環(huán)。目前我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)正漸漸由傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，伴隨嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制建立、全社會(huì)地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)邁向深層次、高附加值，我們有理由相信，未來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將大有可為。3、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)由住宅主導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)過(guò)渡通過(guò)對(duì)比世邦魏理仕和世聯(lián)地產(chǎn)的收入占比可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍以傭金類(lèi)收入業(yè)務(wù)為主，代理銷(xiāo)售占世聯(lián)地產(chǎn)收入的73%，而物業(yè)管理則占世邦魏理仕收入的35%，傭金類(lèi)收入占比極少。這與我國(guó)當(dāng)前以住宅物業(yè)為主的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特性有關(guān)，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，城市化率及第三產(chǎn)業(yè)占比較高，使得商業(yè)物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)成為國(guó)際五大行的主要業(yè)務(wù)核心。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以住宅物業(yè)為主導(dǎo)，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，支撐住宅物業(yè)的18-44歲居民的居住需求將達(dá)到頂峰并開(kāi)始進(jìn)入停滯期，新增住宅套數(shù)增量明顯下降，空臵率上升，住宅市場(chǎng)趨于飽和。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)GDP及就業(yè)人口占比將不斷提升，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的需求，未來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)也將由住宅主導(dǎo)的傭金類(lèi)中介服務(wù)向以商業(yè)住宅為主導(dǎo)的物業(yè)管理、投資管理、咨詢(xún)顧問(wèn)等費(fèi)用類(lèi)咨詢(xún)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變，并打造包括物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷(xiāo)售及租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問(wèn)研究、物業(yè)估值、市場(chǎng)推廣和工程顧問(wèn)等業(yè)務(wù)范疇的房地產(chǎn)行業(yè)全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。4、具體業(yè)務(wù)發(fā)展的方向（1）傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)：傭金費(fèi)率下調(diào)，市場(chǎng)集中度提升房地產(chǎn)住宅一手代理及二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，進(jìn)入門(mén)檻較低，但由于上世紀(jì)90年代以來(lái)，尤其是2023年出臺(tái)“23號(hào)文”停止福利化分房后，商品房市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)，也為房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)帶來(lái)了快速發(fā)展的“黃金十年”，涌現(xiàn)出過(guò)萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。然而隨著金融危機(jī)帶來(lái)的市場(chǎng)降溫以及調(diào)控政策的出臺(tái)，這項(xiàng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出優(yōu)勝劣汰，集中度提升的局面。未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)仍將是兵家必爭(zhēng)之地。代理經(jīng)紀(jì)收入很容易受到房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)波動(dòng)的影響，主要受到成交量、成交價(jià)格以及傭金費(fèi)率的影響。今年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額同比增速達(dá)到19.7%，商品房銷(xiāo)售額54028億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)33.9%。伴隨行業(yè)調(diào)控機(jī)制轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效，新一屆政府上臺(tái)后的表態(tài)不談壓抑房?jī)r(jià)，而是以更市場(chǎng)化的手段增加供給，有利于平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，有利于行業(yè)向穩(wěn)定健康的方向發(fā)展，房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)將會(huì)在這一大背景下逐步趨穩(wěn)，行業(yè)集中度繼續(xù)攀升。價(jià)格方面，2023年9月，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比上升9.48%，環(huán)比上升1.07%，漲幅不斷擴(kuò)大；一線(xiàn)城市同比上升19.56%，環(huán)比上升2.48%；二線(xiàn)城市同比上升8.45%，環(huán)比上升0.73%；三線(xiàn)城市同比上升3.63%，環(huán)比上升0.69%。一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)維持上漲態(tài)勢(shì)，供應(yīng)充足的三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)。從市場(chǎng)占有率上來(lái)看，行業(yè)集中度提升的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的四家上市房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的代理銷(xiāo)售市場(chǎng)份額已經(jīng)從2023年的4.9%上升到2023年的8%，三年時(shí)間提升了3.1個(gè)百分點(diǎn)，隨著龍頭企業(yè)完成全國(guó)布局，市場(chǎng)資源不斷向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，并形成信息和房產(chǎn)資源網(wǎng)絡(luò)，提供更多選擇，降低購(gòu)房者的時(shí)間成本。與此同時(shí)，大型企業(yè)也通過(guò)并購(gòu)的方式進(jìn)入自己不熟悉的區(qū)域，例如世聯(lián)地產(chǎn)收購(gòu)濟(jì)南信立怡高、四川嘉聯(lián)興業(yè)、重慶緯聯(lián)地產(chǎn)等公司股權(quán)，以此加快區(qū)域擴(kuò)張的速度。房地產(chǎn)策劃代理Top10企業(yè)的市場(chǎng)份額自2023年以來(lái)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由7%上升至12%。市場(chǎng)集中度提升趨勢(shì)明顯。另一方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大企業(yè)已可通過(guò)擴(kuò)張形成規(guī)模效益，并以降低傭金費(fèi)率的方式提高市場(chǎng)份額，近年來(lái)傭金費(fèi)率已由過(guò)去的1%以上降至0.9%以下，并穩(wěn)定在0.8%-0.9%區(qū)間。傭金費(fèi)用率的下調(diào)使得市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)策略更集中于擴(kuò)大市場(chǎng)份額，無(wú)法形成規(guī)模效益的企業(yè)將面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，而龍頭受益于行業(yè)集中度提升，未來(lái)傳統(tǒng)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍有發(fā)展空間，最后形成類(lèi)似香港的地區(qū)乃至全國(guó)寡頭市場(chǎng)。（2）物業(yè)資產(chǎn)管理：市場(chǎng)空間廣闊，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理涵蓋的意義很廣泛，包括了公寓、辦公樓、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)的資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)持有者對(duì)于物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)水平的要求越來(lái)越高。與此同時(shí)，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)資源集中及成本控制，物業(yè)管理服務(wù)外包的需求也不斷提高，行業(yè)市場(chǎng)前景空間廣闊。在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，寫(xiě)字樓的物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比較大。自90年代后，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)一二線(xiàn)城市開(kāi)始大規(guī)模建立辦公寫(xiě)字樓，在短短二十年，中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸從零星開(kāi)發(fā)發(fā)展到相當(dāng)規(guī)模和層次。在數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，寫(xiě)字樓的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提升，新落成的寫(xiě)字樓中5A標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的數(shù)量不斷增加，而這部分寫(xiě)字樓對(duì)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)也將相應(yīng)提高。目前我國(guó)地產(chǎn)服務(wù)商物業(yè)管理業(yè)務(wù)仍處于起步階段，無(wú)論是從管理項(xiàng)目的個(gè)數(shù)還是管理面積上來(lái)看都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際五大行，一線(xiàn)城市的高端寫(xiě)字樓委托管理項(xiàng)目大多由五大行等國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)商包攬，而我國(guó)本土服務(wù)商則主要擴(kuò)張青島、合肥等二線(xiàn)城市項(xiàng)目。目前國(guó)際五大行對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)要求了一定的利潤(rùn)率，價(jià)格未必是二線(xiàn)城市業(yè)主承受范圍之內(nèi)，因此我國(guó)地產(chǎn)服務(wù)商于二線(xiàn)城市具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于代理、經(jīng)紀(jì)乃至于咨詢(xún)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理具有一定的抗周期屬性，物業(yè)管理收入屬于費(fèi)用類(lèi)收入，隨經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)小，且寫(xiě)字樓等物業(yè)一旦選定一家房地產(chǎn)服務(wù)商作為物業(yè)管理公司，更改或棄用原公司的幾率不大，具有粘性，有助于穩(wěn)定公司業(yè)績(jī)，平滑收入波動(dòng)。從第一太平洋戴維斯的業(yè)務(wù)收入情況來(lái)看，交易顧問(wèn)等業(yè)務(wù)受到金融危機(jī)沖擊較大，而物業(yè)管理業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率受到金融危機(jī)的影響最小，且收入一直呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出物業(yè)管理業(yè)務(wù)起到的穩(wěn)定作用。根據(jù)《2023-2023年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》，截至2023年上半年全國(guó)二十大主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量接近3400萬(wàn)平方米，而新增供應(yīng)面積則達(dá)到1121萬(wàn)平米，增長(zhǎng)幅度高達(dá)32%。截至2023年底，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占就業(yè)人數(shù)比例僅為36.1%，而這一比例在美國(guó)則高達(dá)81.9%，未來(lái)十年間產(chǎn)業(yè)升級(jí)將繼續(xù)持續(xù)，而第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也將進(jìn)一步快速向二十大主要城市聚集。按照每年20%的增速推算，到2023年底全國(guó)二十大主要城市寫(xiě)字樓總量約為2.1億平米。經(jīng)測(cè)算，由此產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)總收入為247億/年。注：美國(guó)市場(chǎng)包括八大核心區(qū)域：亞特蘭大、芝加哥、達(dá)拉斯、休斯頓、洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓目前大部分國(guó)內(nèi)企業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)還停留在物業(yè)管理價(jià)值鏈的低端，即基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占據(jù)主營(yíng)收入的90%以上，屬于勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù)，進(jìn)入門(mén)檻低，運(yùn)營(yíng)毛利低，易于復(fù)制，既無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)要求，也無(wú)法在市場(chǎng)上形成持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要突破價(jià)值鏈低端，應(yīng)通過(guò)合理運(yùn)籌、技術(shù)整合與運(yùn)營(yíng)手段，全面提高物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率及收益，提供基礎(chǔ)服務(wù)以外的增值服務(wù)，例如世聯(lián)地產(chǎn)目前就物業(yè)管理業(yè)務(wù)，正與IBM合作開(kāi)發(fā)一套物業(yè)管理IT服務(wù)系統(tǒng)，整合數(shù)據(jù)及各種溝通聯(lián)絡(luò)方式，提升租戶(hù)與業(yè)主體驗(yàn)，為物業(yè)持有人提供長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)健的現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值，從而改變當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的微利模式與發(fā)展困境。（3）金融服務(wù)：蓄勢(shì)待發(fā)，靜待機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)與金融緊密掛鉤，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資還是房地產(chǎn)參與群體，都呈現(xiàn)出金融化的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，不管是前期拿地、中期建設(shè)，還是后期回款，現(xiàn)金流的充裕及健康程度，都將在很大程度上決定地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至開(kāi)發(fā)企業(yè)的成敗。從投資的角度來(lái)講，房地產(chǎn)的商品屬性越來(lái)越向金融產(chǎn)品靠近，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)貨幣市場(chǎng)有巨大的相互作用力，而且房地產(chǎn)作為一種獨(dú)特的資產(chǎn)類(lèi)別，為投資者提供了投資的機(jī)遇，投資者可通過(guò)多種方式參與房地產(chǎn)投資。目前我國(guó)仍未推出REITs、MBS等具有房地產(chǎn)屬性的金融工具，隨著房地產(chǎn)金融頂層設(shè)計(jì)的逐步完善，市場(chǎng)空間將進(jìn)一步釋放。最后，從參與群體來(lái)看，金融類(lèi)機(jī)構(gòu)的參與度不斷提高，銀行、信托、私募房地產(chǎn)基金等金融機(jī)構(gòu)紛紛入場(chǎng)，根據(jù)西方經(jīng)驗(yàn)，各類(lèi)房地產(chǎn)基金在市場(chǎng)中的比重未來(lái)將進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)服務(wù)商提供的金融服務(wù)包括按揭代理、融資擔(dān)保、小額貸款、投資管理等服務(wù)，其中市場(chǎng)空間最廣闊的是投資管理服務(wù)，也是國(guó)際五大行金融服務(wù)中的業(yè)務(wù)重心，仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資及世邦魏理仕旗下的世邦魏理仕環(huán)球投資分別在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金公司中排名第五和第十二位，領(lǐng)盛投資管理資產(chǎn)高達(dá)463億美元。我國(guó)的房地產(chǎn)基金起步較慢，2023年上海中城聯(lián)盟投資管理股份作為國(guó)內(nèi)最早的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)由多位地產(chǎn)商共同出資設(shè)立。經(jīng)過(guò)10年發(fā)展，截至2023年底，活躍于中國(guó)市場(chǎng)的私募房地產(chǎn)基金管理公司共178家，其中本土私募房地產(chǎn)基金管理公司141家，外資公司31家，合資機(jī)構(gòu)6家。根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2023年到2023年共有221支針對(duì)亞洲市場(chǎng)（投資范圍包括中國(guó)大陸地區(qū)）的私募房地產(chǎn)基金成功完成募集，涉及募資總額達(dá)366.68億美元，涉及投資總金額為186.67億美元。然而，我國(guó)私募房地產(chǎn)基金的法律地位還沒(méi)有完全確立，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的投資主體—機(jī)構(gòu)投資者還沒(méi)有形成，缺少私募房地產(chǎn)基金的合格基金管理人才等。我國(guó)私募房地產(chǎn)基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，正在探索的發(fā)展初期。三、標(biāo)桿分析：世聯(lián)地產(chǎn)1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)龍頭：全國(guó)布局完成，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)的服務(wù)機(jī)構(gòu)之一；2023年8月28日，世聯(lián)地產(chǎn)在深交所上市，成為目前唯一一家家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國(guó)性的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，擁有子公司、控股公司共53家（含并購(gòu)公司），為全國(guó)200多個(gè)城市的客戶(hù)、超過(guò)5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。截止2023年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國(guó)設(shè)立并運(yùn)營(yíng)的全資子公司41家、控股子公司3家（不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司）基本完成代理顧問(wèn)業(yè)務(wù)的全國(guó)布局；業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售、顧問(wèn)策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，公司將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)。2、一手代銷(xiāo)+顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先位置（1）代理銷(xiāo)售公司2023年前三季度一手物業(yè)代理銷(xiāo)售額為2208億元；同比增加57.15%；一手物業(yè)代理市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升至4.1%，持續(xù)領(lǐng)銜全行業(yè)。代理費(fèi)模式上，主要為純粹的代理費(fèi)，即合同約定初始代理費(fèi)率，根據(jù)銷(xiāo)售情況，對(duì)代理費(fèi)率跳點(diǎn)爬坡；部分采取保證金收益分成方式，即公司預(yù)先會(huì)給開(kāi)發(fā)商打保證金（基本約100~200萬(wàn)元），若達(dá)合同規(guī)定，則有代理費(fèi)，如不達(dá)則承擔(dān)喪失保證金風(fēng)險(xiǎn)；公司未來(lái)有望更為傾向于保證金模式，一定保證金下，公司涉及房屋驗(yàn)收等更多環(huán)節(jié)，更多參與更多發(fā)現(xiàn)，可更早知道相關(guān)需求（如裝修服務(wù)等），有助于公司服務(wù)點(diǎn)的新增與拓展；為避免資金壓力過(guò)大，合理控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，公司代銷(xiāo)業(yè)務(wù)不采取包銷(xiāo)模式，穩(wěn)健增長(zhǎng)舍棄其較高銷(xiāo)售費(fèi)率；整體看，公司代銷(xiāo)費(fèi)率與行業(yè)前10名中較低，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健且議價(jià)能力明顯。行業(yè)洗牌，大浪淘沙的時(shí)代下，作為具規(guī)模效應(yīng)、專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)勢(shì)的龍頭，公司有望進(jìn)一步拓展市場(chǎng)份額：未來(lái)公司代銷(xiāo)業(yè)務(wù)，在布局城市的逐步成熟下，調(diào)到新區(qū)域的人員其人均效能能不斷提升；公司在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化方面進(jìn)行提升，亦能降低整體成本；此外，當(dāng)前公司代銷(xiāo)額在深圳市占率高達(dá)50%，與中原地產(chǎn)基本持平；考慮當(dāng)前公司代銷(xiāo)業(yè)務(wù)全國(guó)布局已基本完成，考慮到中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)代理市場(chǎng)正處于“規(guī)?；毕颉熬奂鞭D(zhuǎn)變的階段，而深圳等成熟市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入平衡階段：處于領(lǐng)導(dǎo)地位2至3家企業(yè)會(huì)占據(jù)絕大部分市場(chǎng)份額，其他競(jìng)爭(zhēng)者影響力和市場(chǎng)份額極為有限。未來(lái)，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)集中度的提升將體現(xiàn)在每一個(gè)城市和地區(qū)，深圳今天的競(jìng)爭(zhēng)格局很可能成為其它城市的未來(lái)。（2）顧問(wèn)策劃公司顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)于國(guó)內(nèi)市占第一，策劃業(yè)務(wù)目前主要分為戰(zhàn)略顧問(wèn)（面向地方政府或土地運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)）、住宅開(kāi)發(fā)咨詢(xún)顧問(wèn)及商用綜合體物業(yè)服務(wù)（面向開(kāi)發(fā)商），業(yè)務(wù)當(dāng)前形式主要為咨詢(xún)服務(wù)及銷(xiāo)售報(bào)告，平均單案子咨詢(xún)費(fèi)約在40-50萬(wàn)左右；對(duì)智力較高要求的特性，及公司多年專(zhuān)業(yè)化知識(shí)積累形成較高壁壘，且顧問(wèn)策劃使公司可于項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的早期即進(jìn)入，先行優(yōu)勢(shì)促使該業(yè)務(wù)與代理銷(xiāo)售等后續(xù)業(yè)務(wù)良性聯(lián)動(dòng)。3、有取：拓展物管金融，延長(zhǎng)服務(wù)線(xiàn)長(zhǎng)期來(lái)看，隨城市化階段及購(gòu)房人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間收窄的大背景下，傳統(tǒng)代理銷(xiāo)售及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定收益能力有限，城市功能和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，以及客戶(hù)需求層次的提升對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品和服務(wù)提出了更高的要求。與合富輝煌等大部分房地產(chǎn)服務(wù)商不同，世聯(lián)地產(chǎn)不滿(mǎn)足于將業(yè)務(wù)重心完全放在代理銷(xiāo)售上，而是向世邦魏理仕等五大行學(xué)習(xí)，大力發(fā)展金融服務(wù)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，致力于成為全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)集成式服務(wù)商。（1）拓展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)公司于2023年通過(guò)對(duì)青島雅園物業(yè)管理60%股權(quán)的收購(gòu)，正式進(jìn)軍物業(yè)管理業(yè)務(wù)，青島雅苑原為新地地產(chǎn)集團(tuán)旗下物業(yè)管理公司，所管主要為新地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；今年8月，公司對(duì)北京安信行資產(chǎn)管理公司60%股權(quán)進(jìn)行收購(gòu)，安信行主要專(zhuān)注于IT、通訊企業(yè)總部辦公樓物業(yè)管理，總部物業(yè)單樓業(yè)權(quán)較為集中，管理成本較低。物業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展使得公司進(jìn)入物業(yè)營(yíng)運(yùn)階段，進(jìn)一步延伸物業(yè)服務(wù)鏈；未來(lái)公司將進(jìn)一步通過(guò)收購(gòu)合適物管企業(yè)，及利用代銷(xiāo)顧問(wèn)早期介入物業(yè)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步拓展物管業(yè)務(wù)，有望于在做大基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，結(jié)合世聯(lián)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，疊加高利潤(rùn)的資產(chǎn)策劃、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和租賃服務(wù)業(yè)務(wù)，形成高于同行的盈利能力。（2）進(jìn)入金融服務(wù)業(yè)公司2023年通過(guò)對(duì)盛澤擔(dān)保（持股62.5%）、世聯(lián)投資（持股100%）、世聯(lián)信貸（間接持股100%，2023年3月末調(diào)整后股權(quán)結(jié)構(gòu)為：世聯(lián)地產(chǎn)持71%，世聯(lián)投資持29%）三家公司的收購(gòu)，進(jìn)軍金融服務(wù)行業(yè)。目前公司金融服務(wù)業(yè)務(wù)區(qū)域上仍局限于深圳，當(dāng)前為與房地產(chǎn)相關(guān)的擔(dān)保、小額貸款及按揭服務(wù)；其中小額貸款占比較重，主要貸給代銷(xiāo)的購(gòu)房者，幫其支付部分首付款，利率在14%左右；未來(lái)將進(jìn)一步利用其主業(yè)積累優(yōu)勢(shì)，拓展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資咨詢(xún)及相關(guān)基金服務(wù)；若頂層設(shè)計(jì)放松后，公司將積極進(jìn)軍房地產(chǎn)基金等新業(yè)務(wù)。（3）提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)8月19日，公司與臺(tái)灣恒安照護(hù)（臺(tái)灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌）集團(tuán)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，當(dāng)前協(xié)議仍為框架；目前世聯(lián)地產(chǎn)已于北京、成都、南昌、武漢等地接觸較多前期養(yǎng)老項(xiàng)目，公司由于自身缺乏具體實(shí)施養(yǎng)老服務(wù)能力，與較為成熟的專(zhuān)業(yè)第三服務(wù)方，而另一方面，恒安照護(hù)于大陸缺少渠道，公司可成為其與需求對(duì)接的橋梁，合作促使雙方資源共享，共同拓寬服務(wù)點(diǎn)及范圍；當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目仍處?kù)短接懫?，公司提早進(jìn)入為未來(lái)相關(guān)需求涌現(xiàn)建立應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)，奠定先行優(yōu)勢(shì)。未來(lái)在公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)持續(xù)拓展下，公司逐步進(jìn)入中高端住宅社區(qū)物管，著眼社區(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)需求，有望通過(guò)其物管及咨詢(xún)對(duì)接服務(wù)點(diǎn)，外包于恒安照護(hù)進(jìn)一步展開(kāi)合作。4、有舍：做自己，不跟隨業(yè)務(wù)拓展考驗(yàn)公司如何在有限的資源下做出最優(yōu)的選擇，而世聯(lián)在業(yè)務(wù)選擇上不盲從，根據(jù)自身情況，明確戰(zhàn)略導(dǎo)向，有所取舍，合理配臵。（1）二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以“世聯(lián)行”為品牌，定位于中高端客戶(hù)市場(chǎng)，服務(wù)內(nèi)容為二手房租賃與買(mǎi)賣(mài)。目前現(xiàn)狀：公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)份額、門(mén)店數(shù)量、營(yíng)業(yè)收入等整體規(guī)模方面均低于行業(yè)內(nèi)的大型經(jīng)紀(jì)公司（中原、合富）?？紤]實(shí)體店鋪?zhàn)饨鸱矫孑^高開(kāi)支，以及較大業(yè)績(jī)波動(dòng)特性，公司不斷對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)門(mén)店進(jìn)行縮減，視其為公司戰(zhàn)略保留業(yè)務(wù)，控制規(guī)模保障風(fēng)險(xiǎn)，可視局勢(shì)變化靈活調(diào)整。（2）電商代銷(xiāo)基于“實(shí)體至線(xiàn)上”的銷(xiāo)售渠道部分轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)下，相對(duì)易居積極進(jìn)軍電商代銷(xiāo)業(yè)務(wù)（新浪房產(chǎn)頻道及百度房產(chǎn)頻道），出于建立自身的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)所面臨競(jìng)爭(zhēng)者先行優(yōu)勢(shì)、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力要求、過(guò)大成本開(kāi)支等多方面因素，世聯(lián)地產(chǎn)并未發(fā)展自身電商業(yè)務(wù)（兩年前曾開(kāi)發(fā)居善網(wǎng)，后取消）。從當(dāng)前臵業(yè)習(xí)慣及特點(diǎn)看，線(xiàn)上代銷(xiāo)沖擊有限；在天津四個(gè)項(xiàng)目的聯(lián)合代理中，公司利用自身渠道與易居“線(xiàn)上下互動(dòng)”渠道較量下，所售樓盤(pán)量結(jié)果約為4:3（世聯(lián)：易居），公司自身代銷(xiāo)渠道優(yōu)勢(shì)仍然明顯；在獲取電商對(duì)于公司擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)輻射面等優(yōu)點(diǎn)上，未來(lái)公司有望采取與電商（如搜房網(wǎng)）合作的方式，不建立自身互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，也更有利于合作開(kāi)展。5、盈利預(yù)測(cè)我們預(yù)測(cè)公司2023-2023年?duì)I業(yè)收入分別為27億、35億和43億，EPS為0.76、1.00和1.21元。公司定位清晰，業(yè)務(wù)體系完善，完成全國(guó)布局，規(guī)模優(yōu)勢(shì)盡顯，并將在未來(lái)繼續(xù)擴(kuò)張物業(yè)管理與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)板塊，向“中國(guó)的世邦魏理仕”這一目標(biāo)大步闊進(jìn)。我們看好房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)后，與之相伴而生的服務(wù)業(yè)的廣闊前景，并認(rèn)為作為A股中絕無(wú)僅有的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)標(biāo)的，世聯(lián)地產(chǎn)將以其“咨詢(xún)+實(shí)施”的優(yōu)質(zhì)模式和卓越的戰(zhàn)略管控在未來(lái)為投資者交上一份滿(mǎn)意的答卷。

2023年胰島素行業(yè)分析報(bào)告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、胰島素是人體血糖控制的關(guān)鍵 PAGEREFToc368763251\h41、胰島素是人體內(nèi)唯一能夠降低血糖的激素 PAGEREFToc368763252\h42、胰島素分泌異常會(huì)導(dǎo)致糖尿病 PAGEREFToc368763253\h53、我國(guó)糖尿病發(fā)病率快速提升 PAGEREFToc368763254\h54、胰島素產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)展到第三代 PAGEREFToc368763255\h75、不同胰島素生產(chǎn)工藝差別較大 PAGEREFToc368763256\h8二、醫(yī)生在處方胰島素的時(shí)候考慮的問(wèn)題 PAGEREFToc368763257\h91、隨著病程的推進(jìn)，胰島素使用量逐步加大 PAGEREFToc368763258\h92、胰島素的注射模擬體內(nèi)分泌過(guò)程 PAGEREFToc368763259\h103、胰島素一般采用筆式注射，注射部位有講究 PAGEREFToc368763260\h13三、市場(chǎng)容量能夠支撐胰島素的快速增長(zhǎng) PAGEREFToc368763261\h141、使用胰島素的患者群體龐大 PAGEREFToc368763262\h152、胰島素的使用費(fèi)用 PAGEREFToc368763263\h163、胰島素國(guó)內(nèi)市場(chǎng)容量超過(guò)200億 PAGEREFToc368763264\h17四、基層需求推動(dòng)二代胰島素放量 PAGEREFToc368763265\h181、二、三代胰島素聚焦市場(chǎng)不同 PAGEREFToc368763266\h182、二代胰島素在定價(jià)和醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)方面具備優(yōu)勢(shì) PAGEREFToc368763267\h193、價(jià)格合理使得國(guó)產(chǎn)二代胰島素進(jìn)入多省基藥增補(bǔ)目錄 PAGEREFToc368763268\h204、基層放量，提前布局是關(guān)鍵 PAGEREFToc368763269\h21一、胰島素是人體血糖控制的關(guān)鍵1、胰島素是人體內(nèi)唯一能夠降低血糖的激素血糖是人體血液中所含的葡萄糖，人體細(xì)胞從血液中攝取糖分用以提供能量，血糖是人體最為直接的能量供應(yīng)物質(zhì)。血糖的含量過(guò)高和過(guò)低都會(huì)對(duì)人體產(chǎn)生不利影響，過(guò)高的血糖含量會(huì)引起心血管疾病以及視網(wǎng)膜等組織的病變，而過(guò)低的血糖含量則會(huì)使人體能量供應(yīng)不足，產(chǎn)生暈厥等癥狀。胰島是人體內(nèi)調(diào)節(jié)血糖濃度的關(guān)鍵臟器，其分泌胰高血糖素用于提升血糖濃度，分泌胰島素用于降低血糖濃度，兩者相互制約達(dá)到體內(nèi)血糖濃度的平衡。糖尿病患者就是胰島素的分泌出現(xiàn)異常，使得體內(nèi)血糖濃度過(guò)高。2、胰島素分泌異常會(huì)導(dǎo)致糖尿病糖尿病是由于胰腺分泌功能缺陷或胰島素作用缺陷引起的，以血糖升高為特征的代謝性疾病。糖尿病主要分為I型和II型兩種，I型糖尿病主要是自身胰島細(xì)胞受損引起，占比較小約為5%；II型糖尿病主要是由于胰島素分泌不足引起，與生活習(xí)慣聯(lián)系緊密，占比較高，在90%以上。3、我國(guó)糖尿病發(fā)病率快速提升我國(guó)居民生活水平提升較快，但保健意識(shí)未相應(yīng)跟上，這直接導(dǎo)致我國(guó)糖尿病發(fā)病率急劇提升。目前我國(guó)已經(jīng)超越印度成為全球糖尿病患者數(shù)量最多的國(guó)家，糖尿病患者人群已達(dá)9,000萬(wàn)。巨大的患者人群也為糖尿病治療產(chǎn)品提供了廣闊的市場(chǎng)空間。我國(guó)糖尿病發(fā)病率隨著年齡的增長(zhǎng)而迅速提升，國(guó)內(nèi)人口結(jié)構(gòu)的老齡化也將推升糖尿病發(fā)病率。從糖尿病發(fā)病的絕對(duì)人口數(shù)量來(lái)看，目前我國(guó)城市人口發(fā)病數(shù)量較農(nóng)村略多；但是從潛在人口來(lái)看，農(nóng)村患前驅(qū)糖尿?。ㄆ咸烟谴x異常）的人口遠(yuǎn)多過(guò)城市，農(nóng)村的糖尿病治療市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨大的增長(zhǎng)潛力。4、胰島素產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)展到第三代胰島素最初是從豬和牛等動(dòng)物臟器中獲取，但是動(dòng)物源性胰島素注射到人體內(nèi)之后會(huì)引起較強(qiáng)的排異反應(yīng)，效果較差，這是第一代胰島素。隨著基因工程技術(shù)的發(fā)展，到20世紀(jì)80年代，丹麥諾和諾德公司率先體外合成人胰島素，由于與人自身胰島素結(jié)構(gòu)類(lèi)似，人工合成胰島素逐步替代動(dòng)物源性胰島素，這是第二代胰島素。到2023年的時(shí)候，人們發(fā)現(xiàn)通過(guò)改變體外合成胰島素的結(jié)構(gòu)，能夠控制其在體內(nèi)發(fā)揮效果的時(shí)間，效果能夠得到更好的控制，胰島素衍生物應(yīng)運(yùn)而生，這是第三代胰島素。那么在國(guó)內(nèi)這三代胰島素的使用情況如何？第一代動(dòng)物源性的胰島素由于療效問(wèn)題在國(guó)際上基本已經(jīng)被淘汰，在國(guó)內(nèi)僅在農(nóng)村地區(qū)使用；第二代胰島素由于療效穩(wěn)定，價(jià)格相對(duì)便宜，性?xún)r(jià)比較高，是目前國(guó)內(nèi)使用的主力品種；第三代胰島素目前正在國(guó)內(nèi)推廣，但由于價(jià)格相對(duì)較高，目前主要在一線(xiàn)城市使用。5、不同胰島素生產(chǎn)工藝差別較大第一代胰島素來(lái)自于動(dòng)物，主要從屠宰場(chǎng)豬和牛胰腺中獲取。從第二代胰島素開(kāi)始，人們首次通過(guò)基因工程在微生物中體外合成胰島素，目前主要以大腸桿菌和酵母兩種菌類(lèi)為載體合成，通化東寶和禮來(lái)通過(guò)大腸桿菌培養(yǎng)體系合成，諾和諾德通過(guò)酵母合成。第三代胰島素同樣以微生物為載體合成，在第二代胰島素的基礎(chǔ)上做了一些基因修飾，即基因片段與人體內(nèi)合成胰島素的基因片段不完全一致，具備不同的功效，所以也叫胰島素類(lèi)似物。二、醫(yī)生在處方胰島素的時(shí)候考慮的問(wèn)題1、隨著病程的推進(jìn)，胰島素使用量逐步加大對(duì)于胰島素依賴(lài)型的I型糖尿病患者，只能通過(guò)終生胰島素的注射來(lái)治療。對(duì)于占患者大多數(shù)的非胰島素依賴(lài)型的II型糖尿病患者，在初次診療的時(shí)候一般會(huì)選用口服降糖藥來(lái)進(jìn)行治療，在治療后期機(jī)體對(duì)于口服降糖藥不敏感的時(shí)候才轉(zhuǎn)為胰島素治療。我們首先來(lái)了解一下幾類(lèi)口服降糖藥的機(jī)理，目前口服降糖藥主要分為三大類(lèi)，分別是：促胰島素分泌藥、胰島素增敏藥、a-葡萄糖苷酶抑制劑，它們分別從增加胰島素分泌，增強(qiáng)機(jī)體對(duì)胰島素敏感性、降低營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)吸收等方面來(lái)降低血糖。機(jī)體對(duì)于口服降糖藥有一個(gè)耐受的過(guò)程，胰島β細(xì)胞在藥品刺激下超負(fù)荷運(yùn)分泌胰島素，時(shí)間長(zhǎng)了之后可能會(huì)逐步喪失功能，一旦體內(nèi)無(wú)法分泌正常所需胰島素，就需要外源注射胰島素來(lái)補(bǔ)充，這個(gè)時(shí)候就需要口服降糖藥和胰島素的聯(lián)合治療，如果控制效果仍不夠理想，需要逐步加大胰島素的使用量，直至完全使用胰島素。隨著病程的推移，大部分糖尿病人在病程的中后期都會(huì)開(kāi)始使用胰島素，從下圖中我們可以看到國(guó)內(nèi)使用胰島素病人的比例處于提升的過(guò)程之中。2、胰島素的注射模擬體內(nèi)分泌過(guò)程胰島素的使用需要模擬體內(nèi)分泌的過(guò)程，因此臨床胰島素的分為基礎(chǔ)胰島素和短效胰島素?；A(chǔ)胰島素主要用于保持體內(nèi)胰島素含量穩(wěn)定，而短效胰島素主要用于進(jìn)餐后血糖濃度快速升高的時(shí)候，迅速降低血糖。從下圖我們可以很清晰看到，體內(nèi)胰島素的分泌與進(jìn)餐時(shí)間幾乎同步，因此注射胰島素的時(shí)候也應(yīng)模擬體內(nèi)分泌的過(guò)程，在進(jìn)餐時(shí)注射起效快短效胰島素，而用長(zhǎng)效胰島素維持基礎(chǔ)濃度，理論上凌晨3-4點(diǎn)應(yīng)該是體內(nèi)胰島素含量最低的時(shí)候。根據(jù)上圖我們大概可以將外源注射的胰島素分為兩類(lèi)，一類(lèi)是在餐后快速控制血糖的短效胰島素，一類(lèi)是用于維系體內(nèi)胰島素濃度的長(zhǎng)效胰島素。對(duì)于短效胰島素，要求是注射后能夠迅速吸收，使血液中胰島素的濃度在短期類(lèi)達(dá)到波峰，用于降低餐后體內(nèi)迅速上升的血糖，而在血糖波峰過(guò)后，又能夠快速代謝掉，避免出現(xiàn)低血糖風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于長(zhǎng)效胰島素，要求是注射后能夠在體內(nèi)穩(wěn)定的釋放，不出現(xiàn)明顯的波峰與波谷。那么胰島素類(lèi)藥品為什么會(huì)有長(zhǎng)效和短效之分呢？我們需要了解一下胰島素在體內(nèi)吸收的過(guò)程。體外合成的重組人胰島素在溶液中會(huì)以六聚體的形式存在，在體內(nèi)逐步分解為單體后發(fā)揮作用。超短效胰島素就是通過(guò)改變胰島素部分結(jié)構(gòu)，但保留有效部位，這樣生產(chǎn)的胰島素類(lèi)似物會(huì)以二聚體的形式存在，進(jìn)入體內(nèi)后迅速分解為單體發(fā)揮作用，較短效的六聚體更快。后面科研人員又發(fā)現(xiàn)胰島素與大分子的魚(yú)精蛋白結(jié)合能夠大大延緩體內(nèi)釋放速度，由此便形成了長(zhǎng)效的魚(yú)精蛋白鋅胰島素，這是在二代胰島素的基礎(chǔ)上添加大分子蛋白形成聚合物從而達(dá)到緩釋的目的。在三代胰島素類(lèi)似物中，科研人員通過(guò)改變胰島素結(jié)構(gòu)使得其釋方速度變慢，形成了長(zhǎng)效產(chǎn)品，詳細(xì)原理請(qǐng)見(jiàn)下面表格。3、胰島素一般采用筆式注射，注射部位有講究目前胰島素的注射分為胰島素注射筆和胰島素注射器兩種，胰島素注射器相對(duì)便宜一些，但攜帶不太方便，并且每次注射前需要抽取胰島素，會(huì)造成一定不便，所以逐步被淘汰。各廠(chǎng)家生產(chǎn)的胰島素注射筆基本區(qū)別不大，胰島素注射筆上標(biāo)有劑量刻度，每次使用能夠較為精準(zhǔn)的定量，其使用的注射筆用針頭非常細(xì)小，因此能減少注射時(shí)的痛苦和患者的精神負(fù)擔(dān)。此外，胰島素注射筆使用方便，便于攜帶。由于胰島素在脂肪組織中吸收較快，而在肌肉組織中不易吸收，所以胰島素一般需要注射至皮下脂肪組織。由于腹部脂肪較多，所以一般使用短效或與中效混合的胰島素的時(shí)候優(yōu)先考慮腹部；而使用長(zhǎng)效胰島素的時(shí)候，由于希望胰島素緩慢的釋放，合適的注射部位是脂肪組織相對(duì)較少的上臂，臀部或大腿。三、市場(chǎng)容量能夠支撐胰島素的快速增長(zhǎng)接下來(lái)我們會(huì)對(duì)胰島素的市場(chǎng)容量做一個(gè)測(cè)算，以便使得投資者有一個(gè)定性的認(rèn)識(shí)。在測(cè)算之前我們首先得弄清楚胰島素在什么情況下使用，使用胰島素的病人群體有多大，使用胰島素的費(fèi)用有多高。1、使用胰島素的患者群體龐大目前糖尿病主要分為I型和II型，I型糖尿病人需要終生使用胰島素，約占患者數(shù)量的5%，按照9200萬(wàn)的患者數(shù)量來(lái)計(jì)算，I型糖尿病患者數(shù)量大概在460萬(wàn)人。II型糖尿又稱(chēng)非胰島素依賴(lài)型糖尿病，病患者約占患者數(shù)量的90%，約為8,200萬(wàn)人，部分II型糖尿病人需使用胰島素，具體用量要根據(jù)患者病情而定，一般會(huì)在口服胰島素逐步失效的情況下，開(kāi)始加用胰島素。具體使用胰島素的II型糖尿病人比例目前還沒(méi)有精確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們?cè)谧咴L(fǎng)臨床醫(yī)生的過(guò)程中了解到了一些經(jīng)驗(yàn)性的數(shù)據(jù)，大多數(shù)臨床醫(yī)生認(rèn)為接診的II型糖尿病患者中約有20%需要使用胰島素進(jìn)行治療，如果按照上面我們測(cè)算的II型糖尿病患者8,200萬(wàn)人，那么需要使用胰島素進(jìn)行治療的II型糖尿病患者數(shù)量約為1,600萬(wàn)人。合并以后，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)需要使用胰島素糖尿病患者的數(shù)量約為2,000萬(wàn)。2、胰島素的使用費(fèi)用前面我們已經(jīng)談到目前市場(chǎng)上胰島素分為三代，每一代之間的價(jià)格差別比較大，并且國(guó)產(chǎn)胰島素與進(jìn)口胰島素之間也有價(jià)格差別。我們選取最具代表性的兩家企業(yè)來(lái)進(jìn)行價(jià)格的比較，國(guó)產(chǎn)選取通化東寶（二代胰島素為主），進(jìn)口選取諾和諾德（占據(jù)國(guó)內(nèi)胰島素市場(chǎng)70%以上的市場(chǎng)份額）。通過(guò)以上表格我們對(duì)不同類(lèi)型胰島素的價(jià)格有了一個(gè)大致的了解，那么一個(gè)糖尿病人一天應(yīng)該使用多少胰島素呢？在臨床上醫(yī)生對(duì)糖尿病人胰島素用量的方法比較復(fù)雜，個(gè)體差別較大，為了便于計(jì)算，我們采用簡(jiǎn)易的計(jì)算方式——按病人體重來(lái)測(cè)算。對(duì)于病情較輕的糖尿病人胰島素的使用量為0.4-0.5IU/kg，對(duì)于病情較重的糖尿病人胰島素的使用量為0.5-0.8IU/kg，我們擇中選