保險養(yǎng)老地產(chǎn)合作項目計劃書

11234我國社會發(fā)展階段的主要特征養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢服務陸家嘴集團戰(zhàn)略養(yǎng)老地產(chǎn)項目合作計劃我國社會發(fā)展階段的主要特征化化化1982年1990年2000年2010年2014年2025年2027年2030年2040年2050年資料來源：中國青年網(wǎng)速增加、社會老齡化日趨嚴重根據(jù)國家統(tǒng)計局《2014年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2014年中國13.67億人口中，60歲及以上的老人2.12億人，占總?cè)丝诒壤秊?5.5%，65歲及以上1.37億人，占比10.1%，中國已經(jīng)進入老齡化的門檻，處于老齡化逐步加深的階段。60歲及以上老年人口65歲及以上老年人口人口預期壽命：60歲及以上老年人口65歲及以上老年人口人口預期壽命：82.75歲每10萬人中百歲老人資料來源：《上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查制度》，截至2015年底總資產(chǎn)規(guī)模總資產(chǎn)規(guī)模年的104萬億，增長到2015年的230萬億，實現(xiàn)翻番，年均增長率17.17%?銀行業(yè)復合增長率17%，保險業(yè)復合增長率20%收入收入2011-2016H1人身險保費收入(千億元)保費(千億)增長率保費(千億)增長率2011年2012年2013年2014年2015年2016年H1013年以后，人身險保費增速明顯，年增長超過兩位數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢國務院2014年《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務業(yè)的若干意見》養(yǎng)老產(chǎn)品服務險機構(gòu)投資養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，促業(yè)與養(yǎng)老服務業(yè)融合發(fā)展業(yè)和健康服務業(yè)用地保障人民政府要在土地利用總體規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮服務業(yè)發(fā)展需要，擴大養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)態(tài)億城投資、越秀地產(chǎn) 產(chǎn)融建多元化份股份、美都能源光萊茵置業(yè)產(chǎn)業(yè)態(tài)億城投資、越秀地產(chǎn) 產(chǎn)融建多元化份股份、美都能源光萊茵置業(yè)化經(jīng)營趨勢加快潤置地2潤置地逐漸萎縮，目前地產(chǎn)商都謀求轉(zhuǎn)型，娛樂地產(chǎn)、旅游地?一方面圍繞房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)進行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游地產(chǎn)。?另一方面，房企積極參股或控股其他行業(yè)，實現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型。?由于行業(yè)的競爭力度逐漸加大，中小房企的多元化經(jīng)營趨勢將加快。大型房企的轉(zhuǎn)型也將逐步落地。 (萬達進軍娛樂業(yè)，恒大進軍旅游、體育等行業(yè))其他行業(yè)宜華健康萬好萬家 ：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)現(xiàn)下滑H現(xiàn)下滑。統(tǒng)計指出，A股的125家房地產(chǎn)股，上半年凈利潤按年下滑53家，其中虧損23家。 (拿地成本不斷提升，利潤不斷下滑)服務陸家嘴集團戰(zhàn)略愛建證券有限責任公司陸家嘴國際信任有限公司愛建證券有限責任公司陸家嘴國際信任有限公司陸陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司陸陸家嘴國泰人壽保險有限公司養(yǎng)老地產(chǎn)項目合作計劃金地產(chǎn)公司金地產(chǎn)公司商業(yè)模式構(gòu)建客客戶月租費等其他費用養(yǎng)老社區(qū)服務保險公司保險公司兩個著力點協(xié)助養(yǎng)老地產(chǎn)項目蓄客(期貨客戶：中青年人)角地區(qū)網(wǎng)點眾多、客戶量大4萬對有養(yǎng)老需求的客戶，在購買一定額度(保費200萬元)的保險產(chǎn)品后，即可獲得養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)滿足養(yǎng)老地產(chǎn)客戶的保險需求(現(xiàn)貨客戶：老年人)針對老年人癌癥高發(fā)的況，主打以癌癥保障針對老年人易發(fā)生意外跌倒，主打以骨折保障針對老年人養(yǎng)老金保值值的需求，主打以財針對老年人生活無法自理，主打以長期護理保定期護理服務社區(qū)的運營成本務務服務THANKSFORLISTENINGXXXXXX01投資方式02經(jīng)營方式03經(jīng)營案01投資方式02經(jīng)營方式03經(jīng)營案例tOne?獨立開發(fā)?獨立開發(fā)?股權(quán)模式?債權(quán)模式定，保險公司不能參與商業(yè)住宅開發(fā)，但可以投資與保險業(yè)務相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)，進行獨立開發(fā)的保險企業(yè)有新?泰康人壽下屬“泰康之家”是專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與投資運營的投資公司。?首期，泰康人壽投資40億元興建養(yǎng)老社區(qū)，目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)于2014年建成；?對于養(yǎng)老社區(qū)，泰康人壽的規(guī)劃是先打高端市場，等成熟后再收購100所中小養(yǎng)老院。投資商、運營商為一體投資商、運營商為一體?可控性強，保險公司能按照自己的目標制定投資計劃并實施，避免與合資方出現(xiàn)管理矛盾；?可探索適合自身的模式，便于將經(jīng)驗向多個社區(qū)復制?保險公司可能沒有投入養(yǎng)老市場的相關(guān)經(jīng)驗，缺乏專業(yè)的管理技能；?資金占有規(guī)模大、回收周期長投資商、運營商、開發(fā)商?有利于充分挖掘開發(fā)商和保險公司各自的長處，有效規(guī)避保險公司盲目投資帶來的風險。?與地產(chǎn)商的合作，能學習社區(qū)管理經(jīng)驗，有望成為國內(nèi)保險公司進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式 股投資商、運營商、開發(fā)商?有利于充分挖掘開發(fā)商和保險公司各自的長處，有效規(guī)避保險公司盲目投資帶來的風險。?與地產(chǎn)商的合作，能學習社區(qū)管理經(jīng)驗，有望成為國內(nèi)保險公司進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式發(fā)商提供坊一塊養(yǎng)老用地。該項目于2012年11月開工建設(shè)，同時被授?該項目在居住、餐飲、醫(yī)療等方面全都“高檔化”，具有充足經(jīng)濟能力的人群才能消費得起。勢?資金占用規(guī)模大、回收周期長為合作體，共擔風險、共享利潤戰(zhàn)略性入股運營較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，收益回紅回報 股權(quán)模式(股權(quán)投資)：戰(zhàn)略入股分紅回報戰(zhàn)略性入股運營較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，收益回紅回報產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段，但房企聯(lián)手險資掘金養(yǎng)老地產(chǎn)的勢頭仍是高漲。在此背景下，一些地產(chǎn)公。合作。?萬達與太平保險合作協(xié)議內(nèi)容顯示，中國太平將推進與萬達集團在一攬子保險服務領(lǐng)域的合作?合作開發(fā)文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目 ?充分發(fā)揮綜合和境外金融平臺優(yōu)勢，滿足萬達集團在并購重組和海外投資過程中的風險管理和資金融通需求勢?面臨不能及時退出的風險?保險公司可在人力資源投入較少的情況下充分享受養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整發(fā)展帶來的回報?2011年太平洋資產(chǎn)管理公司曾發(fā)起設(shè)立“太平洋-上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”，該計劃募集資金40億元，主企有望將參與保障房、公租房的運作經(jīng)驗借鑒到養(yǎng)老收益較為固定，吸引較多的資金進入融資的成本相對較低，可享受較為固定的分紅勢缺乏靈活性，受限的因素較多PartTwo?銷售模式?銷售模式?持有模式?銷售加持有模式三種模式介紹●銷售模式：即在普通住宅的基礎(chǔ)上增加適老化的設(shè)計，成本可控，是住三種模式介紹●銷售模式：即在普通住宅的基礎(chǔ)上增加適老化的設(shè)計，成本可控，是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選；●銷售加持有模式：以銷售住宅為主并配有經(jīng)營的部分；●持有模式：即完全的自主經(jīng)營，對養(yǎng)老專業(yè)管理要求比較高。模式銷售可以通過銷售來回籠資金無法獲得經(jīng)營和物業(yè)增值且沒有后續(xù)管理的問題收入配套欠缺或影響去化銷售+持有回款較快，兼得前期自持部分對服務和銷售收益和后期運營收益管理水平要求較高持有服務水平和管理有效性高投資回收期長利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報前期資金壓力大PartThree?泰康人壽?泰康人壽養(yǎng)老模式介紹?合眾人壽養(yǎng)老模式介紹?布局情況?布局情況?服務內(nèi)容?入住條件?盈利模式?保單權(quán)益?盈利情況123412342009年11月泰康人壽是最早試水養(yǎng)老社區(qū)的險企，2009年11月，2009年11月監(jiān)會批準了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃2012年6月養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基2012年4月泰康人壽推出了國內(nèi)第一款保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計劃2012年4月命名為“泰康之家·燕園”的養(yǎng)老社區(qū)實體模式亮相，該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共約800位居民于2015年入住。服服務內(nèi)容 級裝修豪華裝修，全適老化設(shè)計，智能系統(tǒng)，家私齊全等CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)(ContinuingCareRetirementCommunity)持續(xù)照護醫(yī)養(yǎng)頂級機構(gòu)等管理服務、生活管家、養(yǎng)生膳食等院心、文化娛樂中心和運動健康中心三個重點區(qū)塊；老年大學入住基本條件入住基本條件?女性需已滿55歲，男性已滿60歲?無傳染性疾病?無精神病且無精神病病史?從未以任何方式吸食、使用毒品?不酗酒，無酗酒史?無暴力傾向?養(yǎng)老社區(qū)規(guī)定的其他條件述泰康之家養(yǎng)老社區(qū)的入住各項標準就可以保險費+月費泰康的盈利模式，主要是通過在傳統(tǒng)的保單之外，將房屋出租給老年人，再提供一條醫(yī)療綠色通道。目前泰康的目標客戶分為期貨客戶和現(xiàn)貨客戶在泰康人壽購買至少兩百萬的相關(guān)險種，作為入駐泰康之家的門檻費，將享有入住的資格往往是需要入住的老年人，以押金加月費支付入住，除醫(yī)療以外的社區(qū)入住、服務月費接近萬元據(jù)了解，泰康針對養(yǎng)老社區(qū)的運營特征，設(shè)計了“樂享新生活養(yǎng)老年金保險(分紅型)”，繳費起點為200萬元人民幣，分為一年期躉繳和十年期期繳。定年齡開始、按月領(lǐng)取的年金，可作為養(yǎng)老的日常生活費，年金在85歲之前保，可作為養(yǎng)老生活的啟動資金。可附加終劃特權(quán)：保證入住泰康養(yǎng)老社區(qū)如不入住，可每月領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金益特許：父母優(yōu)先入住優(yōu)先入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利特惠：配偶獨享優(yōu)惠人入住后，配偶同住一間房收房屋使用費居家費用按照屆時規(guī)定的標準減半大額生存金≥10000任身故保險金已交納的保險費(年交保費*交費年數(shù))?押金：包含按戶繳納20萬入門費以及根據(jù)戶型不同(40-)需繳納60-230萬左右的樂泰財富卡費用。?月費：目前每月不含餐費的月費根據(jù)戶型和人數(shù)不同大概預定一個約40平米的戶型，押金和月費如下：?押金：需付20萬元；?月租：住一人9800元月租，住兩人1300-18000元月租，醫(yī)療保險。入門費和樂泰財富卡都是押金，押金在入住社區(qū)三個月之內(nèi)退出或入住社區(qū)三年以上退出社區(qū)的，可全額無息返還泰康人壽董事長陳東升表示:養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達到85%的入住率大概需要3-5年時間；一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年的時間；還如此形容：一個養(yǎng)老社區(qū)的入住率只有達到90%以上的時候，它的年資回報率才能達到5%~6%。老篇?布局情況?武漢合眾優(yōu)年介紹?一期會所介紹?優(yōu)年社區(qū)2014年價格表?盈利情況社區(qū)建國飯店天津西安鄭州西安鄭州成都注：安徽、廣西、遼寧(沈陽)2013年6月動工情況不同于泰康等保險公司將養(yǎng)老社區(qū)定位于高端市洽談地區(qū)武漢合眾優(yōu)年生活社區(qū)由合眾保險投資的實物養(yǎng)老保險社區(qū)，采用“保單+實物養(yǎng)老”雙保障的保險模式，為客戶提供保障+收益的“看得見”的養(yǎng)老新體驗。集居家養(yǎng)老、社區(qū)生活和機構(gòu)服務于一體，社區(qū)借鑒國際先進的CCRC養(yǎng)老新模式，涵蓋老年俱樂部、健康管理、養(yǎng)生服務、護理康復和醫(yī)院醫(yī)療五大平臺，滿足“一站式”養(yǎng)老需求。 (1)AAC活躍長者社區(qū)(ActiveAdultCommunity)是專為有活力的長者設(shè)計的社區(qū)，針對即將退休或已經(jīng)退休，各項身體機能健康，暫時無需他人護理 (2)CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)：以70歲以上的老人為主要目標，為其提供私人管理式服務、康復療養(yǎng)、專業(yè)醫(yī)護照料為一體的居住設(shè)施和服務的養(yǎng)老社區(qū)。生活會所：為整個社區(qū)提供全面的生活服務，包括銀行、超市、商務中心、美容美發(fā)、家庭會客廳及可容納700人的健康美食餐廳。藝術(shù)會所：包括一座可容納500人的藝術(shù)禮堂、練歌室、電腦室、游戲室、書法室等豐富的藝術(shù)空間，并根據(jù)優(yōu)年大學教學所需，特設(shè)音樂、舞蹈、手工、陶藝、遠程教育、電影院健康會所：從更衣室到健身中心、游泳池、瑜伽室、舞蹈室、乒乓球室、按摩室、棋牌室、再到SPA水療館，社區(qū)均提供“一站式”陪同健康服務，保障老年人安全。養(yǎng)生會所：包括中西醫(yī)診所、中醫(yī)保健以及理療中心。其中，中醫(yī)診所為老年人提供專屬中醫(yī)經(jīng)絡調(diào)理服務，集針灸、按摩、拔罐、藥浴、足療等養(yǎng)生治療于一體。會所日常活動：混元太極、好報天天讀、服裝DIY、手工紙?zhí)倩?、佳木斯快樂舞、中國書畫、哈他瑜伽、歡樂乒乓球、以茶會友、老年運會等。入住資格及費用1、入門費(入住資格)