【S房地產(chǎn)公司納稅籌劃問題研究10000字（論文）】

S房地產(chǎn)公司納稅籌劃問題研究目錄21734（一）研究背景 118238（二）研究目的 16763（三）研究意義 216565二、納稅籌劃概述 321266（一）納稅籌劃的含義 37736（二）納稅籌劃原則 3164481.合法性原則 3289722.時效性原則 4299663.財務(wù)性原則 4210924.整體綜合性原則 414492（三）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性 58118三、案例分析——以S房地產(chǎn)公司為例 68150（一）S房地產(chǎn)公司基本情況 614109（二）S房地產(chǎn)公司涉稅現(xiàn)狀 6170231.S房地產(chǎn)公司納稅特征 692542.S房地產(chǎn)公司稅負分析 619841四、S房地產(chǎn)公司納稅籌劃方案 86512（一）增值稅籌劃方案 812351.選擇適當(dāng)?shù)募{稅人類型 880742.擴大銷項稅稅率與進項稅稅率的差異 865153.延長納稅義務(wù)時間 9275174.及時應(yīng)對稅收政策的變化 97236（二）土地增值稅籌劃方案 988811.普通住宅與高檔住宅核算的籌劃 9237632.精裝修的籌劃 1016159（三）企業(yè)所得稅籌劃方案 10151851.業(yè)務(wù)招待費的籌劃 1076582.利用財政性補貼與國債利息的籌劃 11284803.合理籌劃利息支出 1121455五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中存在的問題分析 114259（一）國家稅收政策利用不充分 1132271（二）納稅籌劃執(zhí)行不到位 1124511（三）企業(yè)涉稅風(fēng)險的管理不當(dāng) 1215301（四）納稅籌劃人員專業(yè)水平不足 1226526六、完善房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議 126850（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策 1214840（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系 1323649（三）健全稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險的管理與調(diào)控 1314135（四）提高納稅籌劃人員隊伍的業(yè)務(wù)質(zhì)量 1323031參考文獻 14一、緒論（一）研究背景納稅籌劃是運營企業(yè)能夠健康平穩(wěn)發(fā)展的重要事項，貫穿于企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)，涉及整個企業(yè)的執(zhí)行。早在19世紀(jì)中葉，意大利已經(jīng)有了專門的稅務(wù)專家進行企業(yè)稅務(wù)成本的咨詢與處理工作，并在西方國家中納稅籌劃已經(jīng)發(fā)展的相對成熟，具備專業(yè)化的知識體系和籌劃框架，而我國對納稅籌劃的研究和發(fā)展還相對匱乏緩慢滯后。近幾年，我國許多宏觀調(diào)控政策的出臺，企業(yè)也逐漸加強了對納稅籌劃的重視，有更多的學(xué)者開始重視對企業(yè)納稅籌劃進行以局部或全面的經(jīng)濟活動、單個稅種或多個稅種為依托進行研究分析。對此，本文主要以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象，進行納稅籌劃的研究分析根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2021年的最新數(shù)據(jù)運行顯示，2021年1—12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%，增速比1—11月份提高0.2個百分點，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的貢獻率約為5.8%。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響較大，對國家經(jīng)濟有著不可忽視的作用。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，作為本次研究對象主要是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)沉重的稅負壓力使得房價居高不下，國家對其的宏觀調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)競爭激烈，加之新的稅收制度環(huán)境對企業(yè)納稅籌劃有了更高的要求。倘若對新的稅務(wù)制度政策認知不夠清晰，反而會增加企業(yè)實際納稅成本。使得企業(yè)不得不對納稅籌劃更加看重，相比于之前只注重會計方面的納稅籌劃，現(xiàn)在的納稅籌劃更要求稅務(wù)和財務(wù)水平。（二）研究目的房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)日益壯大，已然成為了國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，與百姓的生活息息相關(guān)。對此國家也在不斷的出臺政策大力進行宏觀調(diào)控，但由于房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資環(huán)境不斷惡化，市場宏觀調(diào)控運營情況緊張，房地產(chǎn)企業(yè)可節(jié)省成本緊缺，驅(qū)使行業(yè)內(nèi)利潤平均化，市場競爭激烈。同時，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，資金鏈脆弱，開發(fā)建設(shè)周期長，環(huán)節(jié)繁多，涉及納稅事項復(fù)雜，不利于納稅人利潤最大化與國家稅收政策實施。所以，首先就房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃作為研究對象，并提出完善房地產(chǎn)納稅籌劃的對策。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的目的和意義主要是為了獲得“節(jié)稅”的稅收收益，提升企業(yè)競爭力，確保企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。一般情況下，一個企業(yè)的管理人員都應(yīng)該具備大局意識和一定的納稅籌劃意識。納稅籌劃主要是對企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)、對象及內(nèi)容的影響，對經(jīng)濟發(fā)展有著重要作用，并潛移默化的影響著企業(yè)內(nèi)部每一項經(jīng)濟活動和員工工作。財務(wù)管理目標(biāo)方面：有效實現(xiàn)企業(yè)短期內(nèi)的利益關(guān)系；更好的促進企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。財務(wù)管理對象方面：納稅籌劃對管理對象進行有效稅務(wù)管理，在一定程度上實現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部財務(wù)情況的發(fā)展和分析，和影響了我國企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量。財務(wù)管理內(nèi)容方面：企業(yè)內(nèi)部的日常活動進行合理的納稅籌劃，將能夠在我國合法范圍內(nèi)降低企業(yè)稅費成本；有效的投資籌劃將能夠獲得足夠的外界資金支持，并能夠以投資的方式實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。（三）研究意義房地產(chǎn)企業(yè)納稅是企業(yè)成本的最為重要的一項。隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，市場不斷完善，對納稅籌劃的深入研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)納稅籌劃不僅有助于企業(yè)提高盈利效益并有利于國家整個經(jīng)濟健康發(fā)展。在國家層面來講，納稅籌劃使得整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，使得國家稅收的經(jīng)濟調(diào)控作用得到充分發(fā)揮；在企業(yè)層面來講，納稅籌劃使得企業(yè)盈利最大化，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本，利于企業(yè)的良性競爭；在百姓層面來講，納稅籌劃的實施有助于納稅人積極主動納稅?？傊?，納稅籌劃是為了給企業(yè)合理減稅，為企業(yè)增加競爭力。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理有著重要作用，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的重要手段，在經(jīng)濟發(fā)展方面有重大影響，對國家對企業(yè)本身都帶來了不少好處。現(xiàn)在有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員都認識到納稅籌劃的重要意義，并將納稅籌劃運用在企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理中。保證企業(yè)運用科學(xué)合理有效的納稅籌劃計劃，將納稅籌劃落實到企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的每一環(huán)節(jié)和企業(yè)員工工作中，將更好的發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的有效性，有效實現(xiàn)企業(yè)納稅籌劃，確保企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。本文將從各個角度對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃進行分析研究，目的在于勾畫出我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體框架和基本思路，為我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究方面提供借鑒意義，為國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究盡微薄之力。二、納稅籌劃概述（一）納稅籌劃的含義納稅籌劃（TaxPlanning)在企業(yè)財務(wù)管理中占據(jù)著極為重要的位置，其含義是在相關(guān)法律法規(guī)的允許下，企業(yè)借助合理規(guī)劃經(jīng)濟活動以及企業(yè)稅收的籌劃，使企業(yè)稅收減少的財務(wù)管理目標(biāo)順利實現(xiàn)。與相比漏稅和偷稅，納稅籌劃有所不同其表現(xiàn)為以下幾點：第一，納稅籌劃具有合法。其是通過國家相關(guān)法律法規(guī)政策的允許開展的，在合法的范圍內(nèi)與當(dāng)前法律法規(guī)明文規(guī)定的有關(guān)原則相符合，所以不同于偷稅漏稅等違法違規(guī)行為；第二，預(yù)見性。即在籌集和規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)濟活動和納稅行為具有預(yù)見性的特點。第三，目的性。納稅籌劃目的性明確，通過合理籌劃，使稅收成本最小化的目的實現(xiàn)。但值得注意的是，在實際操作中，納稅籌劃和避稅會在嚴(yán)格意義上區(qū)分比較困難，納稅主體不能只注重眼前利益采用避稅這種狹隘的方式，而應(yīng)站在經(jīng)濟社會整體效益的出發(fā)點，尋求企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的節(jié)稅之路。（二）納稅籌劃原則納稅籌劃在西方國家已經(jīng)是一個非常成熟的產(chǎn)物，而在我國，是一個新生事物，還有很長的路要走。納稅籌劃是一個要求很高，技術(shù)性很強的工作，稍有不當(dāng)，不僅不能給企業(yè)減輕負擔(dān)，反而會給企業(yè)帶來巨大壓力。因此，納稅籌劃的原則可以說是納稅籌劃的基礎(chǔ)理論中的核心。1.合法性原則納稅籌劃是極其需要注重在合法的范圍內(nèi)進行的工作，因此合法性原則應(yīng)當(dāng)作為納稅籌劃的最基本的原則之一。進行納稅籌劃應(yīng)該以現(xiàn)行稅法及相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，熟知遵守理解稅法。作為納稅人，無論其主觀意識是否有意識地去觸犯法律，都會受到懲戒，所以納稅籌劃的最基本原則或最基本特征就是是否遵守了稅法，這也是納稅籌劃區(qū)分于偷、逃、欠、抗、騙稅的關(guān)鍵點。納稅人為了降低企業(yè)的稅收風(fēng)險，需要學(xué)習(xí)更新稅法知識和稅收信息，充分理解稅法含義。2.時效性原則時效性原則是作為納稅籌劃的一個最基本原則存在，同時也是最本質(zhì)內(nèi)容。一般情況下，納稅人履行其納稅義務(wù)時往往具有滯后性，納稅籌劃的實施讓納稅人能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生的納稅問題提前做出計劃和安排。例如，企業(yè)營業(yè)稅，只有企業(yè)銷售出產(chǎn)品后才會有營業(yè)稅繳納行為的發(fā)生。但在納稅籌劃下，企業(yè)借助合理籌劃，就能使納稅負擔(dān)有效降低。3.財務(wù)性原則納稅籌劃有狹隘與廣義之分，而廣義含義中尤為重要的就是涉稅零風(fēng)險，需要納稅人嚴(yán)格遵守稅法法律法規(guī)。稅法對財務(wù)制度的規(guī)定要求納稅人在整個涉稅活動中有完整規(guī)范的財務(wù)制度，如果企業(yè)沒有個完整規(guī)范的財務(wù)制度，將無法進行正常的財務(wù)工作，納稅籌劃的工作也會受到影響。4.整體綜合性原則整體綜合性原則上升到管理層面，隨著稅收成本問題成為目前越來越突出的問題之一，企業(yè)需要進行整體籌劃，綜合衡量，以求整體稅負最輕，防止顧此失彼。為此，為了能夠?qū)⒄w綜合性原則得到實現(xiàn)，企業(yè)需要做到的：在進行納稅籌劃時，制定短期目標(biāo)的同時兼顧長期目標(biāo)，做到兩者相結(jié)合；在制定納稅籌劃方案時，要結(jié)合多個稅種進行籌劃，不能僅僅局限于某一單個稅種的籌劃。（三）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃不僅關(guān)系到企業(yè)本身的利益也關(guān)系到國家的利益，因此有必要對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性和可行性進行分析和研究。以下分別從國家的角度和企業(yè)的角度分析其納稅籌劃的必要性。從國家的角度來說，首先，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃有利于其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的投資方向，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進而有利于整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，使得國家稅收的經(jīng)濟調(diào)控作用得到充分發(fā)揮。其次，房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃有利于規(guī)避企業(yè)的偷稅和逃稅行為，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險，相對規(guī)范企業(yè)的納稅實務(wù)，有利于穩(wěn)定國家的財政收入。再次，房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃在一定程度上有利于我國稅收法律制度的不斷完善。房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃換句話說，也是對我國稅收法律制度的反饋與檢驗。企業(yè)在納稅籌劃的過程中發(fā)現(xiàn)我國稅制中的一些問題，而國家根據(jù)這些問題不斷改革和完善我國的稅收法律制度?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃從總體來說對國家是有益，即站在國家的立場上，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是很必要的。從企業(yè)的角度來說，首先，房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本占其成本總量的比例比較高，稅負沉重，房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃可以降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)的自由現(xiàn)金流量，成本的降低有利于提高企業(yè)整體競爭力。其次，由于企業(yè)納稅籌劃貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，納稅籌劃過程中無形的提高了企業(yè)的經(jīng)營管理水平和效率。再次，企業(yè)的納稅籌劃有利于提高企業(yè)的會計核算水平。納稅籌劃方案的成功實施需要企業(yè)會計人員必須充分掌握稅法和會計準(zhǔn)則的具體差異，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平，這在一定程度上會促進企業(yè)會計核算水平的提高。最后，企業(yè)要進行合理的納稅籌劃，就需要加強稅法的學(xué)習(xí)和研究，這會提高企業(yè)的納稅意識，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險。總之，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是企業(yè)生存發(fā)展提高競爭力的客觀要求，對處在激烈競爭中的房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為必要。三、案例分析——以S房地產(chǎn)公司為例（一）S房地產(chǎn)公司基本情況S房地產(chǎn)公司股份有限公司經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟最具活力的三大經(jīng)濟圈及重點城市。2017年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2018年、2019、2020年和2021年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254位和第208位。2015年，S房地產(chǎn)公司將公司的“三好住宅供應(yīng)商”的定位延展為“城市配套服務(wù)商”。在2019年將這一定位進一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經(jīng)濟生力軍，創(chuàng)新探索試驗田，和諧生態(tài)建設(shè)者。（二）S房地產(chǎn)公司涉稅現(xiàn)狀1.S房地產(chǎn)公司納稅特征S房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其主要納稅特征為業(yè)務(wù)多元化和資金密集度高。一方面，企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍較大，涉及到經(jīng)營過程中的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)，同時其上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)數(shù)量也較多，所以S房地產(chǎn)公司納稅具有業(yè)務(wù)多元化特征。另一方面，S房地產(chǎn)公司開發(fā)項目多，經(jīng)營范圍廣，項目的開發(fā)成本組成部分也比較多。S房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本包括開發(fā)項目過程中產(chǎn)生的銷售費用、財務(wù)費用和管理費用，如銷售產(chǎn)品所需繳納的相關(guān)稅款。房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，需要大量資金支持，且只有項目竣工后才能獲得收益，所以S房地產(chǎn)公司稅款的繳納時間較為集中，一般集中在開發(fā)過程的后期，此時稅負壓力比較大。2.S房地產(chǎn)公司稅負分析表3-1統(tǒng)計了2016至2020年S房地產(chǎn)公司各稅種納稅金額，從表3.1中我們可以看出，S房地產(chǎn)公司的納稅總額呈逐年上升趨勢，這表明“營改增”后，企業(yè)應(yīng)納稅額并沒有減少。同時，增值稅納稅額自“營改增”后開始大幅上漲，2017年的增值稅納稅額比2016年增加了76297.16萬元，同比上漲2210.49%；2018年的增值稅納稅額比2017年增加了80937.01萬元，同比上漲101.49%；2019年的增值稅納稅額比2018年增加了63595.81萬元，同比上漲39.58%。雖然增值稅的增長幅度在逐年下降，但仍然保持了快速增長趨勢，這在一定程度上增加了S房地產(chǎn)公司的稅收負擔(dān)。表3-1S房地產(chǎn)公司納稅統(tǒng)計表（單位：萬元）項目2016年2017年2018年2019年2020年企業(yè)所得稅473126.15599307.62722461.37943537.741301636.85土地增值稅160034.42234731.46128783.55587098.36697813.16增值稅3451.5979748.75160685.76224281.57327996.63營業(yè)稅58389.39城建稅5659.298522.9017277.3134572.0873062.47教育費附加4346.666582.5814210.2630815.1158852.27其他32390.5526415.134072.3752781.2251611.73合計737398.05955308.411077490.631873086.082510973.11表3-1描述了S房地產(chǎn)公司2016到2020年各稅種納稅額占總納稅額的比重情況，通過比較各數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，S房地產(chǎn)公司2016繳納的主要稅種為企業(yè)所得稅、土地增值稅和營業(yè)稅，而2017年由于“營改增”稅制改革，增值稅占比飛速上升，取代了營業(yè)稅，與企業(yè)所得稅、土地增值稅成為了S房地產(chǎn)公司的三大主要稅種，這也表明增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅的籌劃空間較大。表3-2S房地產(chǎn)公司稅負結(jié)構(gòu)表項目2016年2017年2018年2019年2020年企業(yè)所得稅64.16%62.73%67.05%50.37%51.84%土地增值稅21.70%24.57%11.95%31.34%27.79%增值稅0.47%8.35%14.91%11.97%13.06%營業(yè)稅7.92%城建稅0.77%0.89%1.60%1.85%2.91%教育費附加0.59%0.69%1.32%1.65%2.34%其他4.39%2.77%3.16%2.82%2.06%合計100%100%100%100%100%四、S房地產(chǎn)公司納稅籌劃方案（一）增值稅籌劃方案1.選擇適當(dāng)?shù)募{稅人類型S房地產(chǎn)公司旗下子公司眾多，往往于新項目所在之處設(shè)立子公司。S房地產(chǎn)公司的子公司在納稅申報上保持獨立性，獨立于母公司自主納稅。由于各子公司涉及不同的開發(fā)項目，其財務(wù)和經(jīng)營狀況各不相同，所以他們可以根據(jù)自身的實際情況選擇適當(dāng)?shù)募{稅人身份。若為一般納稅人，可按照適用稅率選擇一般計稅方法；若為小規(guī)模納稅人，可按照征收率選擇簡易計稅方法。適當(dāng)?shù)募{稅人身份對納稅籌劃工作的開展更有利。S房地產(chǎn)公司的子公司可以根據(jù)以下兩方面選擇納稅身份：一方面是比較增值稅稅負率與征收率孰高孰低：若征收率高，便作為小規(guī)模納稅人納稅；若征收率低，便作為一般納稅人納稅。另一方面是考慮交易對方的納稅人身份，對方是否能夠及時提供有效抵扣憑證，若能及時提供，便可作為一般納稅人納稅。2.擴大銷項稅稅率與進項稅稅率的差異房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為9%，因而在采購建筑材料過程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)向增值稅稅率為13%的一般納稅人企業(yè)采購原材料，會產(chǎn)生4%的稅率差，如果向增值稅稅率為3%的小規(guī)模納稅人企業(yè)采購原材料，會減少6%的稅率差，因此房地產(chǎn)企業(yè)在采購環(huán)節(jié)應(yīng)該深入研究稅率差，在采購購進價格高和數(shù)量多的材料時，如鋼筋等，其進項額較多，可抵扣進項稅額也較大，可選擇一般納稅人供貨商，能夠獲得較多有效抵扣憑證。但在采購數(shù)量小、價格低的材料時，如輔助材料，增值稅專用發(fā)票難以獲取，此時房地產(chǎn)企業(yè)處于買方市場，便可優(yōu)先選擇報價低廉的供應(yīng)商進行合作。3.延長納稅義務(wù)時間延長納稅義務(wù)時間是利用貨幣的時間價值來節(jié)減稅收，是S房地產(chǎn)公司納稅籌劃的目標(biāo)之一。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到銷售款項或收到銷售款憑證的當(dāng)天；如果款項尚未結(jié)清已開具發(fā)票的，開具發(fā)票當(dāng)天也是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間。S房地產(chǎn)公司在簽訂商品房銷售合同時，應(yīng)盡可能地不要出現(xiàn)先開具發(fā)票后收取銷售款項的行為。同時，S房地產(chǎn)公司應(yīng)該針對當(dāng)期預(yù)繳的增值稅，考慮開具發(fā)票的進度，以此控制增值稅應(yīng)納稅額，但該項籌劃的實施需要結(jié)合實際銷售情況，因而籌劃空間有限。4.及時應(yīng)對稅收政策的變化財稅2019年32號文規(guī)定從5月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，原適用11%稅率，現(xiàn)調(diào)整為10%。這表明X地產(chǎn)企業(yè)只要在2019年5月1日之后開具增值稅發(fā)票，便適用10%的稅率。S房地產(chǎn)公司一些項目雖然在2019年5月1日之前就已經(jīng)完成建設(shè)，但只要響應(yīng)稅率新政，開盤時間定于5月1日之后，便可依據(jù)10%的稅率納稅。（二）土地增值稅籌劃方案1.普通住宅與高檔住宅核算的籌劃土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人銷售自行建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，若增值額未超過扣除項目總額的20%，可以免征土地增值稅。國家稅務(wù)總局規(guī)定當(dāng)同一開發(fā)項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，納稅人應(yīng)該分別核算增值額，若沒有分別核算增值額的，其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用上述免征土地增值稅的優(yōu)惠條款。因此，S房地產(chǎn)公司應(yīng)該考慮普通住宅與非普通住宅增值額的合并與分離核算，綜合比較各自的應(yīng)納土地增值稅稅額的大小，從而選取合適的增值額核算方式，以此減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。2.精裝修的籌劃S房地產(chǎn)公司出售的房產(chǎn)一共有兩種形式：毛坯房和精裝房，毛坯房銷售價格低，但無需支付裝修的費用；精裝房雖然需要支付大量的裝修費用，但是該類費用可以在計算土地增值稅時計入開發(fā)成本并作為允許扣除項目進行抵扣，此外精裝房的銷售價格要高于毛坯房的價格。因此，S房地產(chǎn)公司應(yīng)該綜合比較毛坯房與精裝房所需花費的土地增值稅，從而確定房產(chǎn)的出售形式，來減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。（三）企業(yè)所得稅籌劃方案1.業(yè)務(wù)招待費的籌劃企業(yè)所得稅規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費可以按照其發(fā)生額的60%和營業(yè)收入的0.5%兩者之間取小數(shù)的原則在稅前扣除。S房地產(chǎn)公司2019年的業(yè)務(wù)招待費為1065.17萬元，營業(yè)收入為303241.67萬元，其可扣除業(yè)務(wù)招待費計算如下：業(yè)務(wù)招待費發(fā)生額的60%=1065.17×60%=639.1萬元營業(yè)收入的0.5%=303241.67×0.5%=1516.21萬元按照取小數(shù)原則，可扣除業(yè)務(wù)招待費限額為639.1萬元，應(yīng)納稅所得額調(diào)增426.07萬元。S房地產(chǎn)公司支出的業(yè)務(wù)招待費較多，經(jīng)查詢，得知業(yè)務(wù)招待費偏高的原因是財務(wù)人員無法判定餐飲費是否應(yīng)歸類為業(yè)務(wù)招待費，而將餐飲費全部納入業(yè)務(wù)招待費中核算。但是業(yè)務(wù)招待費扣除金額有限制，并且不是所有的餐飲費都可以歸類為業(yè)務(wù)招待費，這導(dǎo)致S房地產(chǎn)公司的企業(yè)所得稅增加，對此，本文給出以下納稅籌劃的建議：出差員工的餐飲費可歸類為差旅費；年終晚會的聚餐費可歸類為應(yīng)付福利費；在酒店舉行會議時發(fā)生的餐飲費可歸類為會議費；員工培訓(xùn)期間產(chǎn)生的餐飲費可歸類為職工教育經(jīng)費。S房地產(chǎn)公司的財務(wù)人員要全面掌握業(yè)務(wù)招待費的范圍，對業(yè)務(wù)招待費做好籌劃工作，減少業(yè)務(wù)招待費的支出，從而減少企業(yè)所得稅的支出，減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。2.利用財政性補貼與國債利息的籌劃企業(yè)所得稅準(zhǔn)予扣除的項目包括財政補貼收入和國債利息收入等。S房地產(chǎn)公司可以將閑置資金購買國債，增加國債投資資金占投資總額的比重，獲得的利息收入無需繳納所得稅，屬于資金的凈流入。S房地產(chǎn)公司可以深入分析國家財政補貼政策，貼合財政補助發(fā)放要求，從而獲取由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，這些款項允許作為不征稅收入，可以在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中扣除，這些款項增加了企業(yè)可用資金，緩解了資金流通壓力，減輕了企業(yè)的負擔(dān)。3.合理籌劃利息支出根據(jù)企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營的需要向金融機構(gòu)借款的利息支出，按實際發(fā)生數(shù)扣除；其向非金融機構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。根據(jù)企業(yè)年報，S房地產(chǎn)公司有向銀行申請貸款，也會依靠民間借貸公司融資，這兩種融資方法對企業(yè)所得稅產(chǎn)生不一樣的作用。五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中存在的問題分析（一）國家稅收政策利用不充分企業(yè)對稅收政策的理解不當(dāng)，進而導(dǎo)致稅收政策利用不充分。對納稅籌劃有著錯誤的理解，企業(yè)為了降低納稅額而隱匿真實賬目、偷逃稅款，企圖與稅務(wù)征管部門投機取巧來達到減免稅的錯誤做法。對納稅籌劃理解不到位，未做到為企業(yè)長遠利益著想，僅僅為短暫當(dāng)下可減少稅負而導(dǎo)致的違法行為。嚴(yán)重擾亂了我國稅務(wù)核算管理的正常秩序，存在極大的法律制裁風(fēng)險，不利于企業(yè)的健康發(fā)展。（二）納稅籌劃執(zhí)行不到位房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對納稅籌劃的工作上，存在以下三點矛盾。第一，調(diào)節(jié)稅前應(yīng)納稅額最少與稅后收益最多的矛盾。稅前納稅額不是越低越好，相對于的合理避稅是從企業(yè)長遠經(jīng)營目標(biāo)來講的，講究稅收制度優(yōu)惠最大化的利用。第二，調(diào)節(jié)企業(yè)單一稅賦最小與整體稅賦最小的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅目種類繁多，即使同一項業(yè)務(wù)，涉及的稅目計稅依據(jù)也隨外部環(huán)境變化。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)從整體出發(fā)，相互協(xié)調(diào)。第三，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃工作時，方法未與時俱進，應(yīng)將多種節(jié)稅途徑結(jié)合企業(yè)特點進行調(diào)節(jié)，選擇最適合企業(yè)發(fā)展的方案進行納稅籌劃。（三）企業(yè)涉稅風(fēng)險的管理不當(dāng)在納稅事務(wù)的處理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏事前、事中監(jiān)管，缺乏全局性，僅僅在納稅管理中出現(xiàn)失誤或問題后，才進行事后的補救，著眼于眼前的利益而忽視了稅務(wù)方面的風(fēng)險。并且當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)一旦開發(fā)新項目時，現(xiàn)金流量時有短缺，資金出現(xiàn)缺口，便會延遲稅款的繳納，這在一定程度上增加了稅務(wù)風(fēng)險。（四）納稅籌劃人員專業(yè)水平不足目前，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作基本上還是由財務(wù)部門來執(zhí)行的。對于財務(wù)工作與納稅籌劃工作，兩者之間，缺乏獨立性。兩者雖然互有關(guān)聯(lián)，但納稅籌劃更應(yīng)該當(dāng)做獨立的個體來看待。因為納稅籌劃工作要求工作人員全面并且專業(yè)的掌握業(yè)務(wù)知識，僅僅只有財務(wù)部門的工作人員而沒有專業(yè)的團隊來執(zhí)行這項工作，按所產(chǎn)生的效果應(yīng)該遠遠不如預(yù)期。六、完善房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃之前，企業(yè)的財務(wù)人員必須先了解國家現(xiàn)行稅務(wù)征收的內(nèi)容、形式以及方法等。然后才能在合法的范圍內(nèi)進行合理的納稅籌劃，達到為企業(yè)降低經(jīng)營成本的目的。首先應(yīng)提高房地產(chǎn)企業(yè)所有者、管理者乃至全體員工的納稅管理意識，將納稅管理提高到戰(zhàn)略層面上來，這樣才能全力應(yīng)對信息時代和全球化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視納稅籌劃工作，端正思想，擺正態(tài)度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合稅務(wù)征管部門的工作，依法按時繳納稅金。并以稅收法律與會計法規(guī)作為基礎(chǔ)，在合法的范圍內(nèi)進行納稅籌劃工作，徹底擺脫靠與稅務(wù)征管部門搞好關(guān)系達到節(jié)稅目的地這種愚昧思想。（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)只有將各種不同利益之間的關(guān)系處理得當(dāng)才有可能實現(xiàn)這一目標(biāo)。首先是要在最小納稅額與企業(yè)最多收益之問進行協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要縱觀全局，考慮稅種之間的關(guān)聯(lián)影響，進行多種搭配，制定出最優(yōu)化的方案。最后是協(xié)調(diào)好同一稅目下不同納稅籌劃方法之間的關(guān)系，節(jié)稅不同于避稅，其操作起來的方法也不盡相同，可以將兩者相結(jié)合起來，使利潤最大化。（三）健全稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險的管理與調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主題之一就是降低涉稅風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過以下三個方面來降低風(fēng)險：一是企業(yè)應(yīng)經(jīng)常分析風(fēng)險狀況，結(jié)合自身特點準(zhǔn)備風(fēng)險應(yīng)對方案；二是把握外部大環(huán)境，及時調(diào)整籌劃方案，大大降低各種潛在的風(fēng)險的發(fā)生；三是提高處理涉稅風(fēng)險的能力，一方面，應(yīng)對涉稅風(fēng)險的發(fā)生，要做好緊急處理，運用預(yù)先制定的風(fēng)險處理方案來控制風(fēng)險，以防風(fēng)險帶進一步擴散；另一方面，方案的靈活性要高，要可以隨時調(diào)整以應(yīng)對不同狀況發(fā)生，盡量縮小風(fēng)險帶來的損失。（四）提高納稅籌劃人員隊伍的業(yè)務(wù)質(zhì)量從事納稅籌劃的工作十分復(fù)雜，工作人員需要透徹的了解相關(guān)法律法規(guī)，國家政策。這就要求工作人員全面并且專業(yè)的的掌握業(yè)務(wù)知識。因為納稅籌劃工作復(fù)雜且多變，只有專