運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引

運(yùn)營(yíng)中心

項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引2020年12月集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心引言1指引目標(biāo)剛調(diào)入集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)中心新員工2必要前提需要有一定的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)3準(zhǔn)備工作閱讀、熟悉啟動(dòng)會(huì)的制度和模板4適用范圍僅限本中心使用，不得對(duì)外宣揚(yáng)目錄定位會(huì)階段工作一階段啟動(dòng)會(huì)階段工作二階段啟動(dòng)會(huì)階段工作啟動(dòng)會(huì)變更定位會(huì)階段工作——項(xiàng)目來(lái)源新取得的項(xiàng)目老項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目取得土地之后盡快跟進(jìn)投資要到投資任務(wù)書。目前投資會(huì)集中發(fā)給石苑，石苑發(fā)大家。投資任務(wù)書的指標(biāo)，是啟動(dòng)會(huì)的指標(biāo)的參考標(biāo)準(zhǔn)。需盯住抓住。合作和勾地的項(xiàng)目，可能未取得土地的時(shí)候需要先行啟動(dòng)的，地區(qū)公司提出需求，在與職能負(fù)責(zé)人溝通后同意后，組織一次立項(xiàng)會(huì)，過(guò)會(huì)后可先行啟動(dòng)每次中心例會(huì)都會(huì)過(guò)這塊的內(nèi)容，找到你的前任的文件，了解近期要開的啟動(dòng)會(huì)。中遠(yuǎn)期的啟動(dòng)會(huì)安排，除了工作交接之外，可以逐步跟地區(qū)公司了解，或者向中心負(fù)責(zé)人咨詢。定位會(huì)階段工作定位會(huì)前期工作拿地后天數(shù)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作3定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)5建立項(xiàng)目門戶5項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建10啟動(dòng)版全景計(jì)劃審批完成25-28完成三個(gè)評(píng)審30上定位會(huì)35會(huì)議紀(jì)要審批完成定位會(huì)階段工作定位會(huì)前期工作投委會(huì)資料

第一時(shí)間向項(xiàng)目總監(jiān)或者投資的同事要到，快速了解下項(xiàng)目的體量、業(yè)態(tài)、開盤時(shí)間、結(jié)利時(shí)間等關(guān)鍵信息；定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)：

客研牽頭，主要是確定客研工作的方向，我們需要參加，了解相關(guān)信息啟動(dòng)版全景計(jì)劃：

這個(gè)要追，地區(qū)公司容易拖延。全景計(jì)劃管理制度中有要求；原則上按照期量安排，特別需要延遲時(shí)間的，在充分了解客研的意見后，要單獨(dú)跟老蘇申請(qǐng)；定位斜會(huì)階汁段工霸作定位要會(huì)前耗期工遞作對(duì)新嘩公司別、快咸速成善長(zhǎng)的與公司董，應(yīng)沃特別發(fā)關(guān)注倉(cāng)：項(xiàng)目濤團(tuán)隊(duì)抬：人耐員是到否齊圍整，筆是否甲因?yàn)轵?yàn)人員類不足桶或者膀能力宋不足跟而導(dǎo)銳致工辰作偏湯離；工作導(dǎo)方法影：職考能是秀否給圾予了鋸足夠輔的支堪持，蹦工作狠站模痰式是捆否得豬以遵誕循，械職能戒是否運(yùn)充分芹碰撞岸；制度融理解牢：有磨什么舒困惑蠅，項(xiàng)音目糖與集植團(tuán)溝跟通中陽(yáng)有什認(rèn)么困萍難，毯如有璃困難波要參惑與解創(chuàng)決；定位末會(huì)階勵(lì)段工被作定位乒會(huì)前羞期工敏作拿地點(diǎn)到上拆定位響會(huì)，追這個(gè)賤階段裁運(yùn)營(yíng)泉片區(qū)幕負(fù)責(zé)淺要多揪介入灶，充慣分了砍解項(xiàng)饑目的尚基本掩邏輯憲，各恥類評(píng)砍審要全參加該。如果角遇到駝推進(jìn)拴不順絨利的鄙項(xiàng)目廈，需笛要充蟻分了趨解其毒原因驗(yàn)，并給藥出解雅決建沖議。定位菊會(huì)階急段工閥作定位題會(huì)前攝評(píng)審運(yùn)營(yíng)記關(guān)鍵踢指標(biāo)異評(píng)審埋：運(yùn)楚營(yíng)牽求頭拉隨著財(cái)公務(wù)一脂起開死，關(guān)退鍵問(wèn)律題同粘模板攻，關(guān)錦注重巴點(diǎn)：其實(shí)滲就是嶺指標(biāo)歇（貨脖值、標(biāo)毛利亭、IR絲式R，去顯化率拆、現(xiàn)臉?lè)俊⒇Q結(jié)利蜓、成唇本）稅，節(jié)破奏、宴風(fēng)險(xiǎn)賀、團(tuán)淹隊(duì)。捷毛利崗和IR鍵R比較濤關(guān)鍵稈，指蜘標(biāo)對(duì)垮比資矛任務(wù)塞書，再有年伙度預(yù)套算的米話，撈也關(guān)百注預(yù)袋算指樂(lè)標(biāo)。關(guān)注點(diǎn)說(shuō)明運(yùn)營(yíng)節(jié)奏不宜過(guò)激或過(guò)緩，對(duì)照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)期量，考慮投委會(huì)要求分期分組團(tuán)需要合理，小步快跑，不應(yīng)過(guò)大；分期“高層不宜超過(guò)15萬(wàn)平米，別墅不宜超過(guò)5萬(wàn)平米”前序組團(tuán)去化關(guān)注存貨情況，貨量、結(jié)構(gòu)、去化速度；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不觸碰紅線，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案要充分；內(nèi)外一致關(guān)鍵突破點(diǎn)與政府口的溝通到什么層級(jí)，是否基本靠譜。定位舞會(huì)階泉段工指作定位討會(huì)前乳評(píng)審客研砌評(píng)審/概念巾方案棒評(píng)審深度蕩參與慣和理折解會(huì)益議內(nèi)記容；尊重芒客研握和研馳發(fā)職杯能的乏意見慌，但栽如有貓明顯傲的問(wèn)掩題應(yīng)徹提出殃來(lái)；至少頑提前2個(gè)工矛作日綠完成舅評(píng)審商，并身發(fā)出蓄會(huì)議植通知徑，通愚知由川佟振尖杰統(tǒng)酷一發(fā)可。如拋果到間這個(gè)蔬時(shí)間羨還評(píng)戰(zhàn)審不暴完，煤一般愁就不原排會(huì)六了。循一旦駛遇到引大的吵節(jié)假概日等匠，項(xiàng)辱目著梯急需隸要過(guò)曉會(huì)的搬情況盒，對(duì)曬評(píng)審古要早姻抓，瞞早評(píng)卵，別映耽誤省了?？赡馨⒂龅綗舻膯?wèn)嚼題：某職貧能不磨同意辯上會(huì)宴，則魄應(yīng)盡走快弄抓清原暗委，理拉通理各職廢能保塘證信濱息交舌圈，限設(shè)法交解決腳，如隸解決券不了遍應(yīng)及膊時(shí)升炒級(jí)；定位轉(zhuǎn)會(huì)階我段工列作定位飛會(huì)的揭會(huì)前雀準(zhǔn)備關(guān)注點(diǎn)說(shuō)明時(shí)間人員在中心排期中應(yīng)盡早占上檔期；但具體上會(huì)前，需確定具備上會(huì)條件；會(huì)議室會(huì)前應(yīng)保證會(huì)議室、視頻連接完好，至少提前十分鐘到場(chǎng)安排；最好是集團(tuán)培訓(xùn)室，盡量減少視頻參會(huì)的人員和會(huì)場(chǎng)數(shù)量上會(huì)資料至少提前1天取得，請(qǐng)財(cái)務(wù)的同事也提前看。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)量大，晚了會(huì)導(dǎo)致上會(huì)前看不完，會(huì)后再來(lái)找補(bǔ)，特麻煩；消除疑問(wèn)在有疑問(wèn)時(shí)，提前咨詢主要相關(guān)職能對(duì)上會(huì)的意見，避免會(huì)上反對(duì)；模棱兩可的時(shí)候，寧愿不上會(huì)或者咨詢職能老大，并盡快澄清；會(huì)議紀(jì)要參照現(xiàn)有的紀(jì)要模板，以及上會(huì)的資料，會(huì)前把會(huì)議紀(jì)要需初步擬好，上會(huì)的時(shí)候可加快捷的做記錄。（1）指標(biāo)要填完；（2）關(guān)鍵的問(wèn)題預(yù)先寫下，會(huì)上記結(jié)論。定位違會(huì)階足段工鍵作定位政會(huì)會(huì)中宅管控運(yùn)營(yíng)俱片區(qū)椒負(fù)責(zé)威是會(huì)鋸議的怒協(xié)調(diào)杠人，斃應(yīng)對(duì)倍會(huì)議牽有一孔定的完掌控她能力況；開蒸始前倘宣布徑開會(huì)惰，結(jié)濫束后膨宣布煙散會(huì)伴；應(yīng)午關(guān)注巧會(huì)議秘的進(jìn)劈燕展，找如果弄出現(xiàn)腿明顯潮的議咐題發(fā)偶散、禾過(guò)分尚討論齊、超毅時(shí)、別會(huì)場(chǎng)覽音效漁和視壟頻效胡果不堡好等逃意外織，均巾應(yīng)出蘭面干朝涉，毛不要敘怯場(chǎng)燙；會(huì)議矛的運(yùn)仰營(yíng)部抽分匯徑報(bào)完訊成，瓜應(yīng)發(fā)篇言闡爹述運(yùn)寇營(yíng)評(píng)估審的播主要棍內(nèi)容心、主死要問(wèn)遼題和只結(jié)論初；準(zhǔn)確揮的記濟(jì)錄會(huì)蹤蝶議的白主要裹結(jié)論醉，尤然其是們光建賺總和爐蘇總昂的重賺點(diǎn)結(jié)細(xì)論。梨意見椅不清隸晰或飛者不任完整久的時(shí)遺候，案需要直給予扁追問(wèn)駕或者厭重復(fù)懸，避劑免問(wèn)尿題懸睬而未笨決；會(huì)議俊結(jié)束陡前，晝當(dāng)場(chǎng)鴿閱讀吉會(huì)議侮紀(jì)要兩，如東有修信改意畫見，校盡量慮現(xiàn)場(chǎng)送改好噴；定位玻會(huì)階哨段工婆作定位喇會(huì)會(huì)后腥工作把會(huì)飛議紀(jì)扒要完因善之屯后，移發(fā)財(cái)遷務(wù)同賊事看坐一下竄，并瘡盡快旺提交今給中魚心運(yùn)蛾?duì)I專增員提事交OA；會(huì)議板紀(jì)要腳第一桂時(shí)間調(diào)發(fā)地呆區(qū)公摟司；會(huì)議憶遺留影問(wèn)題檢按時(shí)房誠(chéng)跟進(jìn)瓜落實(shí)母；目錄定位斬會(huì)階裳段工耐作一階辨段啟我動(dòng)會(huì)株階段主工作二階聚段啟妻動(dòng)會(huì)鳳階段妨工作啟動(dòng)萍會(huì)變宅更一階貪段啟懷動(dòng)會(huì)佳的工存作一階僻段啟材動(dòng)會(huì)絕的會(huì)墨前溝執(zhí)通主要口日程巖和成裙果：25藝-3縣0天研鑄發(fā)和奪成本謹(jǐn)評(píng)審律（研湊發(fā)評(píng)器審單反、成境本評(píng)涌審單翅、精孔裝評(píng)克審單案、景薄觀評(píng)解審單鑼）、歪營(yíng)銷儉和體哥驗(yàn)區(qū)暮評(píng)審違（營(yíng)缺銷評(píng)消審單土、體枕驗(yàn)區(qū)拖評(píng)審張單）貪、運(yùn)機(jī)營(yíng)和呀財(cái)務(wù)償評(píng)審愈（運(yùn)而營(yíng)評(píng)村審單悅）。旺精裝鳴、景盆觀評(píng)套審，椒有時(shí)濤會(huì)被賀漏掉連，或哀者標(biāo)構(gòu)準(zhǔn)不娃夠，紫要關(guān)桐注。每個(gè)趙評(píng)審乓都要鏈跟進(jìn)舞結(jié)論卷，千末萬(wàn)不身要翻穩(wěn)車，爐評(píng)審礎(chǔ)太多因，怕跨漏；體驗(yàn)渠區(qū)方描案一姻定要匆這階姐段敲翁死，設(shè)出過(guò)瓶問(wèn)題逮，后驅(qū)面再槐變時(shí)稅間來(lái)競(jìng)不及燈了；一階欺段啟施動(dòng)會(huì)配的會(huì)撓前評(píng)嘆審比果較多少，最喬好能境稍微柏提前科一些誕。參灶與這映些評(píng)笑審全愁過(guò)程付需要警很多狗的時(shí)烘間，閘可能羊不能額完全奪做到摟，但羅研發(fā)間的建菜筑部雕分的盒評(píng)審煩需要紫全程面參與遮。工程銹沒(méi)有淘評(píng)審盈單需擋要提撫交，動(dòng)但會(huì)均前工倆程會(huì)歡做完宣整的訊評(píng)審園并且泛會(huì)打津分。一階針段啟壇動(dòng)會(huì)仙的工何作一階烘段啟惜動(dòng)會(huì)血的會(huì)駁前溝聾通重點(diǎn)顆關(guān)注：產(chǎn)品/成本她端常他見的私問(wèn)題抹，需逼要提生早做限對(duì)口場(chǎng)溝通套，會(huì)敞上做談決策局：配置憶標(biāo)準(zhǔn)斧超限背額：拘精裝僚、景洞觀、竭立面鴿、門蜘、窗絲式、五警金、病空調(diào)鎖、智悠能化……不采炭用集喝采品搬牌，柳或者謙集采炕型號(hào)茂；贈(zèng)送誘面積虜、地覽庫(kù)面剝積增邪加太渡多；不總規(guī)價(jià)包稼干，撇包括扛大區(qū)庫(kù)和樣在板區(qū)級(jí)；定位胡會(huì)關(guān)廉注的租所有低的點(diǎn)痕，一飲階段營(yíng)也應(yīng)嘆該關(guān)揭注運(yùn)營(yíng)高評(píng)審奏要拉麥著客仙服、拘財(cái)務(wù)秧一起矮；關(guān)扒注重盛點(diǎn)詳囑見模瀉板；呼項(xiàng)目墳風(fēng)險(xiǎn)凝需要幼過(guò)得噴詳細(xì)厚。全需景計(jì)管劃基乘準(zhǔn)版碗的所橋有節(jié)令點(diǎn)應(yīng)喝在一到階段脅啟動(dòng)掌會(huì)完懸全確燙定，駐與標(biāo)萌準(zhǔn)期茅量不掃一致沾時(shí)應(yīng)民給出蹦說(shuō)明潛；一稼階段雀指標(biāo)凝為啟番動(dòng)會(huì)忠最終奮指標(biāo)溫，允縣許跟偶定位善會(huì)有套點(diǎn)出叨入。一階雹段啟朋動(dòng)會(huì)糾的工溝作一階適段啟掠動(dòng)會(huì)在的會(huì)仁議準(zhǔn)躍備、搬會(huì)議派過(guò)程暈、會(huì)尖后工棗作定位齒會(huì)要包求同飄適用靜；目錄定位篩會(huì)階病段工擴(kuò)作一階衰段啟晴動(dòng)會(huì)錫階段泉工作二階嶄段啟控動(dòng)會(huì)扁階段尖工作啟動(dòng)御會(huì)變核更二階旋段啟壺動(dòng)會(huì)腔的工浸作二階扔段啟悅動(dòng)會(huì)謀的工腿作二階汗段啟倦動(dòng)會(huì)忽屬于尿停止數(shù)點(diǎn)檢芳查的端內(nèi)容崇，參隆照停菊止點(diǎn)嘆檢查獵的制牽度，睛以及至二階偏段的圓模板麗；二階鳴段三頓大塊傲，工昨程會(huì)疊有詳飼細(xì)的繁評(píng)審觸和打嶼分，扯會(huì)上傷可以枕只說(shuō)疏問(wèn)題滴，不際詳細(xì)沸展開研；會(huì)前神要求茄把資嘉料發(fā)聾給各坡個(gè)職瓣能；風(fēng)險(xiǎn)傻部分轎是運(yùn)退營(yíng)關(guān)都注的么重點(diǎn)釘，需鍬要做煤正規(guī)殊的風(fēng)局險(xiǎn)評(píng)嶄審，少參照證風(fēng)險(xiǎn)敗及?？钢裹c(diǎn)釘管理局的內(nèi)浴容。目錄定位盒會(huì)階加段工渣作一階兆段啟候動(dòng)會(huì)栽階段崗工作二階堂段啟稱動(dòng)會(huì)姨階段蠻工作啟動(dòng)時(shí)會(huì)變書更二階英段啟郵動(dòng)會(huì)照的工擱作啟動(dòng)翅會(huì)變作更的粗來(lái)源（1）主鵝要業(yè)拼態(tài)發(fā)迷生顛滲覆性招改變呼；（2）總牌圖、糟戶型絹發(fā)生縫較大長(zhǎng)變化澡；（3）結(jié)擱算時(shí)螺間調(diào)賀整跨灣半年歌度；（4）組奶團(tuán)口軋徑的憐毛利鴉率較閉啟動(dòng)須會(huì)版還減少衛(wèi)≥1%。。二階獸段啟創(chuàng)動(dòng)會(huì)儲(chǔ)的工陜作啟動(dòng)遮會(huì)變辣更的針操作難：會(huì)前之了解你變更案的“弄點(diǎn)”習(xí)，以述及這隊(duì)個(gè)點(diǎn)反涉及始的職夾能；會(huì)前鞋沒(méi)有競(jìng)