江蘇高層現(xiàn)代風(fēng)格城市綜合體建筑設(shè)計(jì)方案文本

Dongbaoresidentail&commercialprojectConceptDesign

Xuzhou,China

東寶地塊商住項(xiàng)目

建筑概念設(shè)計(jì)方案

徐州，中國(guó)

2013.05.18conceptdesign/position

概念設(shè)計(jì)/總體定位Dongbaoresidentail&commercial住宅商業(yè)用地面積：88,081m2建筑面積：255,408m2毛容積率：2.9凈容積率：3.1用地面積：41,460m2建筑面積：120,000m2毛容積率：3.0凈容積率：4.4將北京路沿線規(guī)劃為商業(yè)用地，占總用地面積的三分之一。80米進(jìn)深的可建設(shè)用地范圍，以及4.4的凈容積率，可形成大、中、小型商業(yè)組合的業(yè)態(tài)布局。

東側(cè)三分之二用地規(guī)劃為住宅用地，用地較為規(guī)整，3.1的容積率，可形成高層與小高層組合的住宅布局。N引領(lǐng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)文化與體驗(yàn)的娛樂(lè)聚集地；將建筑、人、物完美融合的時(shí)尚設(shè)計(jì)舞臺(tái)；集商業(yè)、酒店、辦公、公寓一體的多元復(fù)合載體；background/site

項(xiàng)目背景/基地概況同京路北昌西路天津路距離城市中心9KM黃河路高層退讓紅線多層退讓紅線用地紅線基地至福建9KM9KM新城區(qū)銅山區(qū)老城區(qū)京杭大運(yùn)河至霍爾果斯至連云港北京路至北京基地面積容積率建筑密度綠地率總建筑面積住宅面積商業(yè)面積

其中可售

持有129,541m22.9小于30%大于30%375,669m2255,669m2120,000m260,000m260,000m2項(xiàng)目位于銅山新區(qū)，東至天津路，南至黃河路、西至北京路、北至同昌路，用地性質(zhì)為商住用地。北京路是銅山新區(qū)連接徐州市區(qū)和工業(yè)園區(qū)的重要交通干道，也是銅山新區(qū)最重要的景觀商務(wù)大道，北京路沿線地塊是銅山新區(qū)近期重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，也是集商務(wù)、商業(yè)與居住為主要功能的城市片區(qū)。Dongbaoresidentail&commercialN星級(jí)酒店及辦公大型購(gòu)物中心酒店式公寓零售商業(yè)銷售方式產(chǎn)品類型建筑面積（M2）建筑層數(shù)（層）總建筑面積（M2）持有星級(jí)酒店及辦公30,0002660,000大型購(gòu)物中心30,0005可售酒店式公寓45,00020,2460,000零售商業(yè)15,0003商業(yè)總計(jì)

120,00026F5F3F24F20Fcommercial/proportion

商業(yè)/業(yè)態(tài)分布NDongbaoresidentail&commercial縱觀當(dāng)下大型商業(yè)建筑，我們發(fā)現(xiàn)普遍存在著一個(gè)共同的問(wèn)題——那就是設(shè)計(jì)往往只關(guān)注于商業(yè)建筑自身價(jià)值的體現(xiàn)；Dongbaoresidentail&commercialBEYONDTHEBOX隨著時(shí)代的進(jìn)步，購(gòu)物者需求的提高，消費(fèi)行為開(kāi)始升級(jí)——購(gòu)物者消費(fèi)的不僅是產(chǎn)品，更多的是消費(fèi)過(guò)程的體驗(yàn)；RETAILENTERTAINMENTDongbaoresidentail&commercialDongbaoresidentail&commercialTHINKOUTSIDETHEBOX而對(duì)于消費(fèi)的產(chǎn)品本身，人們?cè)絹?lái)越多的追求和崇拜那些——極具時(shí)尚藝術(shù)感以及工業(yè)設(shè)計(jì)感的產(chǎn)品；購(gòu)物者產(chǎn)品商業(yè)建筑Dongbaoresidentail&commercial正真舞意義摟的商柴業(yè)建明筑——是能催提升縣購(gòu)物倍樂(lè)趣友的消孩費(fèi)場(chǎng)興所；是能逮展示位其售岡賣產(chǎn)享品設(shè)傳計(jì)價(jià)壟值的廣舞臺(tái)刃；是將建筑滴、人考、物做到窩完美嗎結(jié)合呼的藝榜術(shù)佳沈品；Dongbaoresidentail&commercialDongbaoresidentail&commercialDongbaoresidentail&commercialDongbaoresidentail&commercial基地懲緊鄰登連接熱市中嶺心與今銅山郵區(qū)域嘩中心蛙的城幣市干透道，斯發(fā)展敲前景朱可期撈；周邊把缺少翅規(guī)模剛化大巖型商轉(zhuǎn)業(yè)，擔(dān)有市陳場(chǎng)需怨求及游生存帝優(yōu)勢(shì)擋；本區(qū)下域的廳住宅饑非限諷購(gòu)政陶策，難可加弄快去雀化速瞞度，培提高籌盈利巧空間遷；優(yōu)勢(shì)地塊良周邊郊業(yè)態(tài)折多數(shù)舅為小謎型配糾套商他業(yè)，晚租金香水平掌較低壘；劣勢(shì)北京無(wú)路作套為銅唱山新陶區(qū)最寸重要荒的景湖觀商啊務(wù)大漢道，忙沿線饑地塊險(xiǎn)是近允期重慘點(diǎn)發(fā)惑展的鉛區(qū)域遺；規(guī)劃豎中的淡北京來(lái)路地體鐵站懇，將研大大拌提高蠶與市斧區(qū)的丹緊密潤(rùn)聯(lián)系音；機(jī)遇在本本區(qū)域謹(jǐn)缺失固商圈翠效應(yīng)納的現(xiàn)我狀下纏，通告過(guò)本就項(xiàng)目域的確錯(cuò)立，短形成型本區(qū)毫域的恩商業(yè)聾中心窄；高品倚質(zhì)的頂小高彈層住桌宅在絮本區(qū)識(shí)域有扒較高拆溢價(jià)遷空間孤，但鍛近3.瘋0的容而積率頁(yè)對(duì)用陣地壓罩力較遼大；挑戰(zhàn)ba紙ck仁gr營(yíng)ou黎nd斷/sw達(dá)ot項(xiàng)目覆背景/優(yōu)勢(shì)蹲與劣憑勢(shì)、書機(jī)遇劍與挑碎戰(zhàn)Dongbaoresidentail&commercialco泊mm邀er聰ci真al儲(chǔ)/pr仿in漸ci抗pl竟e商業(yè)/設(shè)計(jì)法導(dǎo)則Dongbaoresidentail&commercial通過(guò)品星級(jí)來(lái)酒店斧的確汁立，酷樹(shù)立丟區(qū)域盛門戶拾地標(biāo)深形象嚇；利用薄大型呆購(gòu)物淹中心勤的設(shè)該立，啦形成謠規(guī)模繡化商電圈效芒應(yīng)；控制炒零售細(xì)商業(yè)褲部分值體量掙，加揉快銷濫售速某度及棕溢價(jià)答空間費(fèi)；商業(yè)春動(dòng)線己的人榨性化驗(yàn)設(shè)計(jì)梢，注暑重購(gòu)蠟物過(guò)瞞程中驚的體廳驗(yàn)；工業(yè)金化且穩(wěn)富有誼設(shè)計(jì)金感的術(shù)整體矛造型頭，提門升可恢識(shí)別詞性；深圳揮華潤(rùn)揮中心盲二期包含49啄1間客杠房的祖君悅糟酒店侵，以刪及高掛端購(gòu)?fù)谖镏凶行?。酒店闖面積擱：9萬(wàn)平寶米商業(yè)沃面積擇：3萬(wàn)平瞧米深圳些華潤(rùn)么中心雁二期箏君悅響酒店桃及其衡商業(yè)星級(jí)惕酒店+購(gòu)物規(guī)中心co屋mm味er決ci么al酬/re蔬fe蛇re水nc脈e商業(yè)/案例抹分析NDongbaoresidentail&commercial零售基商業(yè)則廊co穴mm屬er才ci挨al序/re討fe者re令nc沿e商業(yè)/案例喂分析N三層立零售爪商業(yè)帥內(nèi)街循鑲嵌材在大冬體量振裙房染之間洽，橫鎖向連燃廊穿猶插其擦中，律連接廟各個(gè)師節(jié)點(diǎn)藥空間派。Dongbaoresidentail&commercialHot象el30能,0氏00平方檢米星乒級(jí)酒下店提饒升地役塊品勢(shì)質(zhì)，腸百米茅塔樓計(jì)為整胸體地么塊樹(shù)壓立標(biāo)荷志性崗門戶洋形象綿；Dongbaoresidentail&commercialApa可rt晌me滿nt45憐,0漸00平方套米高飯檔酒陜店式箭公寓電，借擦助酒貸店整兇體管億理，員提高金公寓`檔次煌及溢飼價(jià)空備間；Dongbaoresidentail&commercialDongbaoresidentail&commercialSho黎pp橡in穴g等ma碰ll30君,0飼00平方紙米大慎型購(gòu)犁物中柏心，祝帶動(dòng)建周邊宇商業(yè)憶氛圍壘，形籍成規(guī)樂(lè)模性鉤商圈勺效應(yīng)償；Dongbaoresidentail&commercialDongbaoresidentail&commercialRet余ai米l15瘋,0夜00平方魂米零胖售商女業(yè)以攝散鋪梳形式斷出售芳，控怪制面典積及畢總價(jià)凈，去瓦化快臉，提旗高資狼金回玩收效貴率；Dongbaoresidentail&commercialRet臂ai謙lDongbaoresidentail&commercialRet綱ai僅lRet覆ai皇lDongbaoresidentail&commercialco就nc遇ep隊(duì)t素de飯si晃gn相/ur患ba斤np愿la判n概念淚設(shè)計(jì)/總體共規(guī)劃Dongbaoresidentail&commercialN基地籃面積總建假筑面溝積住宅侮面積商業(yè)香面積總?cè)萏J積率12乘9,厭54應(yīng)1你m237碑5,蔥35控0串m225慚5,季35完0m212貞0,烏00駱0坡m22.且90商業(yè)宜部分紫將凸愁顯項(xiàng)斃目品熄質(zhì)的距星級(jí)聾酒店鋤與購(gòu)僵物中慶心布撫置于煎靠近井主城感區(qū)方評(píng)向的聽(tīng)北側(cè)義，未宗來(lái)將噸成為戰(zhàn)整個(gè)兵區(qū)域雄的地昌標(biāo)。卷南側(cè)疾結(jié)合葡地鐵上出入顛口布剝置零遞售商賞業(yè)街殘入口跳，向兩北延抽伸至佛北側(cè)難商業(yè)態(tài)綜合射體，紋形成英完整獨(dú)的商蹲業(yè)動(dòng)抗線。住宅娃部分停采用窯高低左配的攀策略另，大租高層哀區(qū)域綁形成童雙中張央景己觀花幫園，敏提升膛大高恨層區(qū)司域品坡質(zhì)，輕小高腔層區(qū)噴域利擺用戶填型優(yōu)約勢(shì)，金提升冶溢價(jià)取空間招。26F5F3F24F20F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F18F18F18F動(dòng)感泛的曲壁線將江工業(yè)梨設(shè)計(jì)土的速度與設(shè)計(jì)感融鍵入總希體規(guī)辛劃，業(yè)讓建王筑與鴿場(chǎng)地湯達(dá)到剛高度差得統(tǒng)指一與蜜和諧蔑。Dongbaoresidentail&commercialDongbaoresidentail&commercialDongbaoresidentail&commercialre喉si殼de簽nt方ia壘l/pr壤in商ci訪pl業(yè)e住宅/設(shè)計(jì)長(zhǎng)導(dǎo)則Dongbaoresidentail&commercial通過(guò)潮高低袍配增洗加小撫高層議部分乓的溢潤(rùn)價(jià)空由間；高層勻部分煌打造享雙中鏈央景纖觀花匹園，凝提升趕高層醬品質(zhì)們；控制小戶型滾面積乘配比忌，增截強(qiáng)產(chǎn)巴品合估理性??；場(chǎng)景泛設(shè)計(jì)巷和營(yíng)蘇造，凍提升尿到訪摩體驗(yàn)做，樹(shù)澆立整常體形傻象；通過(guò)貨戶型濃優(yōu)化剃及立沈面造輕型，途提升鈴住宅尤產(chǎn)品藏附加籃值；N產(chǎn)品類型戶型戶型面積（M2）戶數(shù)（戶）總建筑面積（M2）百分比合計(jì)高層住宅小高層住宅A9079271,28028.1%85.6%B11059465,34025.8%C13559480,19031.7%D14525236,54014.4%14.4%住宅

2,232253,350100.0%100.0%幼兒園

2,000

住宅總計(jì)

255,350

一梯漫四戶覺(jué)，緊薄湊小允戶型升，剛其需產(chǎn)腎品一梯和四戶扔，南甩北通團(tuán)透型戶，改濫善產(chǎn)恒品一梯輸四戶霉，景盼觀型碌，改債善產(chǎn)敘品一梯君兩戶蘇，大損面寬梁舒適宿型，敘高端杰產(chǎn)品幼兒箱園33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F18F18F18F3Fre損si悉de慈nt考ia楚l/pl圈an船ni崗ng住宅/總體培布局Dongbaoresidentail&commercialN情感練召喚（建惜筑群白組天乓際線溝）心境程沉淀（林血蔭大喂道）情感育歸屬（酒孤店化廣社區(qū)舉入口額）溫馨您期待（禮肢儀化狡樓宇扮門廳爹）re槍si是de捉nt奪ia聽(tīng)l/sc吃en兄e格de絮si興gn住宅/場(chǎng)景稍設(shè)計(jì)Dongbaoresidentail&commercial情感慕召喚（建妙筑群項(xiàng)組天盜際線板）心境義沉淀哪（林他蔭大框道）情感公歸屬代（酒棋店化胃社區(qū)搬入口送）溫馨喪期待溜（禮緣瑞儀化數(shù)樓宇秀門廳種）re筐si寺de窩nt艙ia蛛l/sc鮮en蓮e晌de止si插gn住宅/場(chǎng)景陣設(shè)計(jì)Dongbaoresidentail&commercial情感冊(cè)召喚（建夸筑群慨組天淋際線柔）心境脈沉淀?yè)恚炙なa大監(jiān)道）情感臉歸屬危（酒場(chǎng)店化疾社區(qū)套入口傭）溫馨摔期待叫（禮搶儀化儀樓宇從門廳質(zhì)）re墾si束de糾nt歌ia察l/sc辟en墾e說(shuō)de鍵si沈gn住宅/場(chǎng)景唇設(shè)計(jì)Dongbaoresidentail&commercial情感廊召喚睬（建瞎筑群硬組天花際線陪）心境插沉淀（林糟蔭大展道）情感當(dāng)歸屬泥（酒蜓店化寫社區(qū)磨入口反）溫馨幣期待稻（禮保儀化卸樓宇漆門廳屠）Dongbaoresidentail&commercialre融si染de泊nt刮ia玩l/sc阻en值e仆de泛si喇gn住宅/場(chǎng)景擦設(shè)計(jì)情感值召喚飾（建鳳筑群翁組天杰際線舉）心境故沉淀脆（林例蔭大蟲道）情感憂歸屬（酒嘴店化立社區(qū)淘入口躲）溫馨巨期待緒（禮味儀化憑樓宇屬門廳謙）Dongbaoresidentail&commercialre交si鴿de絹nt險(xiǎn)ia首l/sc能en經(jīng)e權(quán)de禿si似gn住宅/場(chǎng)景思設(shè)計(jì)情感漏召喚所（建虜筑群禿組天謠際線租）心境承沉淀非（林疏蔭大堂道）情感映歸屬倡（酒棚店化乘社區(qū)捕入口張）溫馨扎期待（禮店儀化胡樓宇已門廳秤）re拍si殘de升nt魚ia躺l/sc跪en避e吉de凍si露gn住宅/場(chǎng)景辭設(shè)計(jì)Dongbaoresidentail&commercial南北右通透完整繪正氣幣的公級(jí)共空貿(mào)間可靈程活利說(shuō)用的良收納圣空間超大斯角度丙的景健觀視見(jiàn)線范理圍高效呼率的法干濕包分離雅衛(wèi)生餡體系re存si什de墻nt史ia賞l/pr鄉(xiāng)豐od靠uc難t應(yīng)ad微di擇ti貫on住宅/產(chǎn)品巾附加父值Dongbaoresidentail&commercial11蕉0m213閥0m2re藏si掀de鋼nt汽ia紗l/pr飾od里uc夏t妄ad浴di踩ti奶on住宅/產(chǎn)品墻附加鈴值大進(jìn)冠深，鹿提高雖用地麗效率短走決廊，迎提高喬得房呢率戶型關(guān)緊湊公共妥空間聲完整牛正氣Dongbaoresidentail&commercial90m2re愛(ài)si趣d