房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃-中山LED九州城2013C區(qū)商鋪銷售價(jià)格定價(jià)方案9.12

中山『LED九州城』2013年C區(qū)商鋪銷售價(jià)格定價(jià)方案2013年9月12日一、C區(qū)商鋪銷售價(jià)格制定方案思路說(shuō)明由于現(xiàn)在中山照明市場(chǎng)沒(méi)有專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目商鋪在售，所以我們?cè)谥贫–區(qū)商鋪銷售價(jià)格可以通過(guò)以下方法來(lái)判斷合理的銷售價(jià)格：1、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊零售底商進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)各項(xiàng)目的商業(yè)地段、消費(fèi)人流、交通便利、市場(chǎng)定位、整體規(guī)劃、形象檔次、經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)配套、綜合標(biāo)量等進(jìn)行打分對(duì)比，推出本項(xiàng)目的零售成交均價(jià)；2、通過(guò)對(duì)周邊商業(yè)項(xiàng)目的租金及商業(yè)年收益回報(bào)率，可判斷本項(xiàng)目的年收益回報(bào)率；3、通過(guò)本項(xiàng)目各樓層商鋪的租金、年收益回報(bào)率可以判斷本項(xiàng)目各層售價(jià)；4、依據(jù)零售商業(yè)售價(jià)占比重30%，專業(yè)市場(chǎng)商鋪售價(jià)比重占70%，來(lái)綜合計(jì)算則可知我們項(xiàng)目的成交售價(jià)；加入“知識(shí)星球?行業(yè)與管理資源”庫(kù)，免費(fèi)下載報(bào)告合集1.

每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案）；2.

免費(fèi)下載資源庫(kù)已存行業(yè)報(bào)告。3.

免費(fèi)下載資源庫(kù)已存國(guó)內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運(yùn)營(yíng)制度。4.

免費(fèi)下載資源庫(kù)已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。微信掃碼加入“知識(shí)星球?行業(yè)與管理資源”，?獲取更多行業(yè)報(bào)告、管理文案、大師筆記加入微信群，每日獲取免費(fèi)3+份報(bào)告1.

掃一掃二維碼，添加群主微信（微信號(hào)：Teamkon2）2.

添加好友請(qǐng)備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域3.

群主將邀請(qǐng)您進(jìn)專業(yè)行業(yè)報(bào)告資源群微信掃碼二維碼，免費(fèi)報(bào)告輕松領(lǐng)報(bào)告整理于網(wǎng)絡(luò)，只用于分享，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系我們二、市場(chǎng)對(duì)比分—區(qū)析域零售商業(yè)市場(chǎng)對(duì)比本項(xiàng)目地上一層商鋪與周邊項(xiàng)目底商一層商鋪?lái)?xiàng)目售價(jià)對(duì)比打分計(jì)算表對(duì)比項(xiàng)目名稱比較因素權(quán)重天潤(rùn)盛興金屬原材料市場(chǎng)本項(xiàng)目光博匯名揚(yáng)世紀(jì)廣場(chǎng)天幕城大錦商貿(mào)城港澳城商圈地段消費(fèi)人流交通便利市場(chǎng)定位202015101379613101381717149191914711171211171411810777整體規(guī)劃10877887777形象檔次經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)配套綜合標(biāo)量10105867586878855434444410065546984876478相對(duì)系數(shù)?----10.831..061.2921.33871.2211.2--------成交售價(jià)?25391.414337.93360031360444902833327177二、市場(chǎng)對(duì)比分—區(qū)析域零售商業(yè)市場(chǎng)對(duì)比本項(xiàng)目地上一層商鋪與周邊項(xiàng)目底商一層商鋪?lái)?xiàng)目售價(jià)對(duì)比打分天潤(rùn)盛興金屬

名揚(yáng)世紀(jì)廣本項(xiàng)目1光博匯1.06天幕城1.33844490大錦商貿(mào)城1.221港澳城1.2材料市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱相對(duì)系數(shù)0.831.292成交售價(jià)25391.414337.931360336002833327177權(quán)加公式：項(xiàng)目售價(jià)=各對(duì)比打分項(xiàng)目的成交售價(jià)/相對(duì)系數(shù)之和的平均值:所以本項(xiàng)目售價(jià):（14337.9/0.83+33600/1.06+44490/1.338+28333/1.221+27177/1.2+31360/1.292)/6=25391.4元/平米三、本項(xiàng)目商鋪部分各樓層售價(jià)預(yù)估本項(xiàng)目C區(qū)每層商鋪可參照現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目參考相對(duì)值,來(lái)計(jì)算，本項(xiàng)目各樓層商鋪售價(jià)為:本項(xiàng)目各樓層

售價(jià)（元/㎡）參考相對(duì)值一層二層三層四層25391.418408.813330.510156.610.7250.5250.4四、市場(chǎng)對(duì)比分—項(xiàng)析目的年回報(bào)率本項(xiàng)目地上一層商鋪與周邊區(qū)域零售底商租金、售價(jià)、年收益回報(bào)率計(jì)算表對(duì)比項(xiàng)目名稱光博匯天幕城名揚(yáng)世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目天潤(rùn)盛興金屬材料市場(chǎng)本項(xiàng)目大錦商貿(mào)城港澳城綜合標(biāo)量相對(duì)系數(shù)6515484878464781.20.831.061.33871.2921.22140-50月租金100-115107.580-10080-100200-300300-400100-200（元/㎡）月租金相對(duì)值（元/㎡）909025035045150成交售價(jià)25391.14（元/㎡）14337.97.5%336003.21%4449031360283331.9%271776.66%年回報(bào)率6.56%6.74%13.39%三、本項(xiàng)目商鋪部分各樓層售價(jià)預(yù)估鑒于目前銀行1年期存款利率為2.75%，2013年全國(guó)CPI增長(zhǎng)3.3%，資金若想保值，年投資回報(bào)率必須在4%以上。按年投資回報(bào)率6.44%計(jì)算，本項(xiàng)目商鋪部分各樓層售價(jià)預(yù)估情況如下表所示：樓層

月租金（元/㎡）預(yù)計(jì)年投資回報(bào)率6.56%預(yù)估售價(jià)（元/㎡）21036.59一層二層三層四層115806.56%14634.15606.56%10975.61456.56%8231.7四、本項(xiàng)目商鋪部分各樓層售價(jià)綜合預(yù)估本項(xiàng)目本身定位為L(zhǎng)ED專業(yè)市場(chǎng)，從市場(chǎng)同類項(xiàng)目來(lái)看，區(qū)域內(nèi)同行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)相對(duì)零售商業(yè)更加具有可比性與參考意義,因此可參照在零售商業(yè)占30%和同類專業(yè)市場(chǎng)上占70%來(lái)綜合計(jì)算的數(shù)據(jù)就是參考價(jià)格。零售底商售

專業(yè)市場(chǎng)租金反推價(jià)（元/㎡）

售價(jià)（元/㎡）綜合售價(jià)（元/㎡）樓層一層二層三層四層計(jì)算依據(jù)修正值200001500011000800025391.418408.813330.510156.621036.5914634.1510975.618231.72234330%*零售底商售價(jià)+70%*專業(yè)市場(chǎng)租金返推售價(jià)15766.5411681.768809.17五、區(qū)域市場(chǎng)返租情況對(duì)比分析天潤(rùn)金屬材料名揚(yáng)世紀(jì)廣場(chǎng)大錦商貿(mào)城光博匯港澳城天幕城市場(chǎng)項(xiàng)目名稱成交售價(jià)2833314337.933600271773136044490100㎡以下的優(yōu)惠5萬(wàn)；按揭9.9X9.8折，

100-200㎡優(yōu)惠10萬(wàn)；200㎡以下9.8折，200㎡以上9.7折；1樓1萬(wàn)抵5萬(wàn)，2樓1萬(wàn)抵4萬(wàn)，3樓1萬(wàn)抵3萬(wàn)；一次性付款9.8折，按揭9.9折按揭無(wú)折扣，一次性付款9.8折，分期付款9.9折優(yōu)惠一次性付款9.8X9.8折200㎡以上的優(yōu)惠15萬(wàn)一次性付款9.5折，按揭付款時(shí)9.6折按揭返租年限返租率105未定未定555第1年8%，后4年每年遞增1%；第3-5年折扣基數(shù)為總價(jià)減前2年折扣額8%7.8%8%8%總價(jià)中一次總價(jià)中扣除前2年返租金，

扣除5年返租總價(jià)中一次扣除5年返租金支付方式每月返1次未定40%后3年每季度返1次金自行處理或交開(kāi)發(fā)商代租自行處理，或交開(kāi)發(fā)商代租（2-8分成）自行處理，或交開(kāi)發(fā)商代租合同返租期滿后自行處理或交開(kāi)發(fā)商代租自行處理未定總結(jié)：周邊市場(chǎng)以8%的年回報(bào)率、5年返租期限為主,建議本項(xiàng)目年返租率按8%，5年返租期執(zhí)行。加入“知識(shí)星球?行業(yè)與管理資源”庫(kù)，免費(fèi)下載報(bào)告合集1.

每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案）；2.

免費(fèi)下載資源庫(kù)已存行業(yè)報(bào)告。3.

免費(fèi)下載資源庫(kù)已存國(guó)內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運(yùn)營(yíng)制度。4.

免費(fèi)下載資源庫(kù)已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。微信掃碼加入“知識(shí)星球?行業(yè)與管