上海酒店式公寓專題報告案例

上海酒店式公寓專題研究2010.128/30/20231報告目錄概念分類及發(fā)展趨勢12產(chǎn)品特點(diǎn)3區(qū)域分布特征45產(chǎn)品定位思考附件：案例及區(qū)域市場分析酒店式公寓的起源及發(fā)展酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”。這就是酒店式公寓的雛形。酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大是在紐約。許多外來商務(wù)人士必須長期住在這個城市，但由于買房負(fù)擔(dān)太重，酒店價格比較貴而且沒有家的感覺，所以很多人選擇住在酒店式公寓，并且成為一種潮流。在一些國際大都市，酒店式公寓成為大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。起源發(fā)展傳統(tǒng)意義上的酒店式公寓概念定義：意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。是融合了星級酒店的設(shè)施與服務(wù)，專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營，提供低于酒店的價格和注重家庭特色于一體的自住式單位，其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓概念在上海獲得嶄新發(fā)展1993-19981990-19921998-20012001-2004興起：一枝獨(dú)秀初步發(fā)展低谷調(diào)整再發(fā)展百花齊放2004-背景主流產(chǎn)品代表作1.大產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓1.上海商城（僅此一家）1.大產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓1.小產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓2.產(chǎn)權(quán)式酒店1.小產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓2.小戶型產(chǎn)品1.香港廣場2.環(huán)球廣場3.芝大廈1.世紀(jì)時空2.芝大廈3.國際金融家4.嘉創(chuàng)華獅國際1.濟(jì)南路8號2.城市一品苑3.綠地1960項(xiàng)目4.綠地領(lǐng)海5.鉑悅818剛傳入上海，探索階段外銷房銷售低迷，開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租，開發(fā)空置房租賃業(yè)務(wù)亞洲金融危機(jī)及開發(fā)過剩，市場自發(fā)調(diào)整，新產(chǎn)品初試水上海金融中心地位確定、世博會申辦成功，大量外籍高端客戶及旅游人士的導(dǎo)入市中心土地稀缺，開發(fā)區(qū)域外擴(kuò)；辦公用地增多，住宅用地日漸稀缺1.小產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓2.產(chǎn)權(quán)式酒店1.太子公寓2.駿豪國際上海獨(dú)特市場條件下的酒店式公寓內(nèi)涵酒店式公寓自90年代初進(jìn)入上海市場后，和上海本土房地產(chǎn)市場結(jié)合，在傳統(tǒng)酒店式公寓原型的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了多種酒店式公寓物業(yè)形態(tài)：上述3類酒店式公寓，構(gòu)成了上海酒店式公寓市場的主體。1.產(chǎn)權(quán)式酒店2.服務(wù)式公寓3.小戶型產(chǎn)品大產(chǎn)權(quán)型（開發(fā)商自己持有或整棟出售）小產(chǎn)權(quán)型上海酒店式公寓分類1——產(chǎn)權(quán)式酒店定義：本質(zhì)是酒店，開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。特征：1.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)。2.酒店式管理運(yùn)營，管理費(fèi)用較高：產(chǎn)權(quán)式酒店也是酒店的一種，提供各種酒店服務(wù)，與傳統(tǒng)酒店并無兩樣，管理費(fèi)也較高。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、產(chǎn)權(quán)分割出售、售后委托專業(yè)公司按酒店方式經(jīng)營管理上海酒店式公寓分類2——服務(wù)式公寓定義：本質(zhì)上仍是公寓，是一種配有全套家私的、提供基本酒店服務(wù)的住宅公寓?？傊?，服務(wù)式公寓就是提供酒店式管理服務(wù)的公寓。依據(jù)產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營模式的不同，又可將其劃分為大產(chǎn)權(quán)型和小產(chǎn)權(quán)型兩類。關(guān)鍵詞：公寓、酒店式服務(wù)特征：1.提供酒店式服務(wù)和管理2.公共空間及室內(nèi)均提供精裝修2.小產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓：對外出售產(chǎn)權(quán)，由小業(yè)主自行使用或出租，同時提供一定的酒店式服務(wù)上海酒店式公寓分類2——服務(wù)式公寓按照產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營模式的不同，服務(wù)式公寓可分為以下兩類：大產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓：不分割出售產(chǎn)權(quán)。一般由水準(zhǔn)較高的跨國酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準(zhǔn)最高的。開發(fā)商或基金等持有整棟物業(yè)、產(chǎn)權(quán)不分割、統(tǒng)一經(jīng)營、高水準(zhǔn)酒店式服務(wù)產(chǎn)權(quán)分割出售、小業(yè)主自行使用或出租、酒店式服務(wù)上海酒店式公寓分類3——小戶型產(chǎn)品定義：只提供基本物業(yè)服務(wù)，無酒店式服務(wù)管理的小戶型產(chǎn)品。一般為40或50年產(chǎn)權(quán)，以“小戶型、低總價”作為其主要賣點(diǎn)。不像服務(wù)式公寓一樣要求必須精裝。特征：1.

只提供普通物業(yè)服務(wù)，無酒店式增值服務(wù)。2.

一般為商業(yè)或辦公性質(zhì)。3.非必須精裝，可為毛坯形式。4.面積較小，通過控制總價獲得競爭力。5.建筑形態(tài)多樣，可表現(xiàn)為LOFT、SOHO等。分割產(chǎn)權(quán)出售、小業(yè)主自行使用或出租、無酒店式服務(wù)上海酒店式公寓分類總結(jié)服務(wù)產(chǎn)權(quán)是否分割有酒店式服務(wù)無酒店式服務(wù)大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓（開發(fā)商自己持有或整棟出售給基金等）小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店第四象限根據(jù)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的關(guān)系進(jìn)行了分類小戶型產(chǎn)品考慮綠地一貫操作均以快速銷售為目標(biāo)，所以本報告研究對象排除產(chǎn)權(quán)式酒店，以其他類型為研究對象上海威酒店副式公故寓發(fā)瀉展趨奔勢1.右區(qū)位開發(fā)展：前幾吊年供體應(yīng)集睬中在五市中樹心C扶BD緩\市廣級商養(yǎng)圈\繼傳統(tǒng)扮高端居住宅哪區(qū)周邊圍，卵近年奏來呈凈現(xiàn)外擴(kuò)驕趨勢，目肥前供箱應(yīng)主倉要集貼中在嫁嘉定紀(jì)、金裁橋等咱外圍云區(qū)域橋。2.淘產(chǎn)品巧：①產(chǎn)品皇類型釋：小戶塌型產(chǎn)不品成勾為市彎場的膏一大熊主力插。②建筑知形態(tài)：越這來越香多的巷挑高必贈送絞等高蘆性價皺比產(chǎn)恩品。污③戶型嘩設(shè)計：更納多考詠慮居桿家氛河圍，讀創(chuàng)造冷長期膛居住伙的可巨能。涼④服務(wù)：物懷業(yè)服愁務(wù)個柴性化微，創(chuàng)腐造品簽質(zhì)生淚活意膛向。3.帖未來蠅競爭將主旺要集隨中在者三個杏方向文：①組服務(wù)脖的提尿升與疲增值犬；②斥戶型妻的設(shè)巡壽計與循創(chuàng)新純；③哈建筑稈新產(chǎn)秋品、帽新材亞料等獻(xiàn)環(huán)保隊(duì)技術(shù)梢的運(yùn)罪用。產(chǎn)撓品希特螞點(diǎn)服務(wù)惱式公本寓：分布面區(qū)位川：上穩(wěn)海內(nèi)晨環(huán)CB毀D、市抬級商婆圈、場傳統(tǒng)引高尚吐居住然區(qū)（濁古北米虹橋蜂由于刊地位缺特殊版，也厘屬于灣該類稅產(chǎn)品錘集中逃分布撫區(qū)域顧）上海灶市分軋布區(qū)編域：資徐匯日的衡撞山路耀和徐進(jìn)家匯叉、靜授安的拆華山婆路和舞南京螞西路舅、盧家灣新疾天地催、黃窮浦區(qū)敏人民供廣場炸、小犯陸家蠢嘴、席古北煩虹橋區(qū)位隨條件新：交腳通便內(nèi)利、沖商業(yè)探繁華映、配學(xué)套齊擔(dān)全、穗傳統(tǒng)長高尚深居住嗽區(qū)面積辮集中駱分布躁區(qū)間肥為1房49碧-7夜5平，2房75丟-1晴10平，淡另有生少量蹦高端況產(chǎn)品淘，戶光型較貧大，妨集中意在盧棕灣新享天地環(huán)區(qū)域上海姨服務(wù)疑式公激寓區(qū)引域分喉布圖南京西路華山路、新華路古北虹橋衡山路徐家匯新天地小陸家嘴人民廣場產(chǎn)品衛(wèi)特點(diǎn)患1—庫—酒劍店式閥公寓旗分布小戶窯型產(chǎn)賺品：分布幕區(qū)位復(fù)：集凍中在姑上海要外圍托區(qū)域上海位市分棉布區(qū)授域：滴浦東疫金橋脾和外番高橋遵、嘉嘩定新協(xié)城和舒安亭纏、松墊江大涌學(xué)城秘等區(qū)耽域區(qū)位涂條件們：交緞通便晚利，壞一般瘦都有提軌道專交通紐奉，能熱與市埋中心祖的商半務(wù)、陶商業(yè)目中心慨快速俯接駁面積停集中宰分布拴區(qū)間歪為1房49浴-6需5平，2房為80守-1此10產(chǎn)品濟(jì)建筑地形態(tài)距更多湊采用SO爺HO叮/L綱OF核T等附習(xí)送贈道送面化積，坡提高理性價恩比的斬方式待。上海鵲小戶雷型產(chǎn)立品區(qū)碼域分旋布圖嘉定新城安亭金橋外高橋松江大學(xué)城酒店干式公拐寓產(chǎn)絲式品特糾點(diǎn)2呆——妄產(chǎn)品六面積盧灣習(xí)產(chǎn)品微檔次著最高譯，出爹現(xiàn)了憑大面地積服綠務(wù)式五公寓鄙產(chǎn)品英；如球新天村地的斷翠湖寄天地攤，最仿大戶接型面蘋積達(dá)朱到3叔00嚷多平敲米，執(zhí)其次罩靜安礦區(qū)也塊有少團(tuán)量大貪戶型濃產(chǎn)品數(shù)，如揪TH俯E糧HO包US芹E.其余吐區(qū)域似均為蹲小面恒積產(chǎn)揀品，啦主力變面積番區(qū)間目為：肝1房辭：3戰(zhàn)5-至60宰平米陷；2叔房：公75壓-1拾10躬平米撫。嘉定夢、松娘江等熱區(qū)域速缺乏晚高端患客戶鎮(zhèn)及強(qiáng)箏有力蠢的外伐部配諸套，刮更容音易出軌現(xiàn)小肺戶型別產(chǎn)品酒，表流現(xiàn)為墓LO箭FT冊\S是OH夏O等踢形態(tài)救，提睡升項(xiàng)陽目自泰身價璃值。陣大量梢的高濱性價汗比挑劣高戶掛型獲脾得了唐市場漠好評改。市中路心區(qū)艇域產(chǎn)走品則蓋更多夫的為勺服務(wù)鴉式公翅寓，切通過克服務(wù)攤提升極品質(zhì)堅，除靠個別請大面肅積項(xiàng)姜目外聰，一悠般都裕為小壇面積揪產(chǎn)品固。酒店讓式公耍寓產(chǎn)跑品特孩點(diǎn)固3—屑—產(chǎn)厚品形肉態(tài)酒店撒式公添寓產(chǎn)憤品特森點(diǎn)鎮(zhèn)4—先—精左裝修市場以絕大假部分別酒店幣式公屯寓采爽取精授裝修慌方案愧；在商尤業(yè)繁蜂華的頑市中快心區(qū)權(quán)域，羞人民賠廣場葛、陸書家嘴蛇、徐奶匯等仆地段秤，因澤為產(chǎn)帖權(quán)式告酒店非的存縣在，儲精裝塵修加喝全套烘家具杏樓盤濃的占砌比高趙于其懶他區(qū)罰域；而外如圍區(qū)慕域的挺小戶密型產(chǎn)炊品，糖精裝遲修比奮相對為低些也，部暴分L廁OF棵T建芝筑形敞態(tài)的處樓盤卡僅提飾供中汪間夾蓮層；普通辱檔次索的服管務(wù)式某公寓口及小卵戶型斃產(chǎn)品盈精裝霸修標(biāo)虹準(zhǔn)一他般在商20歸00頁-3增00找0元遍/平射；部杏分高摔端服化務(wù)式陣公寓裳，如輛濟(jì)南劍路8激號，搜翠湖輪天地敵等，懇精裝呈修標(biāo)革準(zhǔn)在畫80講00倦-1度00跳00讀元/梨平酒店齒式公陰寓產(chǎn)芳品特魂點(diǎn)濤5—得—物蘿業(yè)服董務(wù)內(nèi)稈容服務(wù)給式公拼寓提供搶與酒各店管貌理類原似的償服務(wù)銷：1.西配有林大堂仰、商采務(wù)中繁心、巨會議壓中心頓等商賽務(wù)設(shè)釀施2.資配有伐西餐因、中伏餐、扯咖啡失廳等愉設(shè)施3.懲配有費(fèi)健身桂中心鬧、桑望拿等托娛樂肢休閑店設(shè)施4.案物業(yè)肌管理唐提供塑房間予打掃戶、叫選醒、帆洗衣憐、訂招票等鉆服務(wù)小戶翅型產(chǎn)因品1.提供閥基本武的公嚼共部肥分清話潔打我掃服復(fù)務(wù)2.物業(yè)源本身圍較少價提供紡餐飲閘、健驕身等躬配套朝設(shè)施繁，主買要依夠靠外妖部環(huán)惡境3.對生所活設(shè)恰施的腎功能答要求窯比較釋齊全指，有迅廚房磨等設(shè)胸施，環(huán)但要傻求不多高酒店牲式公壓寓產(chǎn)歌品塑折造內(nèi)艷容1冊——藥外立面面外立面服務(wù)式公寓1.主流做法：基部采用石材，主體采用面磚的方式，少量樓盤會運(yùn)用鋁板在細(xì)部進(jìn)行裝飾處理。2.少量高端樓盤采用全石材加玻璃幕墻的方式，如濟(jì)南路8號。小戶型產(chǎn)品1.主流做法：基座采用石材，主體采用面磚的做法2.少量樓盤采用全面磚的做法。戶型服務(wù)式公寓1.有相當(dāng)一部分樓盤有不規(guī)則戶型。2.一般檔次的公寓戶型面積與小戶型產(chǎn)品相當(dāng)，一房在49-75，2房在75-110；高檔次的公寓，戶型面積相對走大，一房面積在85-120平區(qū)間，2房間面積在160-185平區(qū)間。3.功能設(shè)計上以臥室、衛(wèi)生間、客廳、廚房等為基礎(chǔ)。提升功能空間有會客室、小酒吧等空間。小戶型產(chǎn)品1.多為方正的規(guī)則戶型.2.戶型面積1房在49-65區(qū)間，2房在80-110區(qū)間；部分挑空戶型用1房的面積，做出了2房的功能空間。3.功能設(shè)計上以臥室、衛(wèi)生間、客廳、廚房等為基礎(chǔ)。酒店枕式公洲寓產(chǎn)否品塑療造內(nèi)突容2逗——閑戶型建筑形態(tài)服務(wù)式公寓1.更多的采用普通層高的戶型設(shè)計，沒有面積贈送等方式。小戶型產(chǎn)品2.大量的樓盤采用了挑空戶型的設(shè)計，以求通過贈送面積提高項(xiàng)目性價比酒店裝式公程寓產(chǎn)竹品塑脖造內(nèi)揉容3臂——捏建筑低形態(tài)裝修服務(wù)式公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)在近年來大有提升，一般在4000-5000元/平左右，很多知名樓盤裝修標(biāo)準(zhǔn)號稱在8000-10000元/平的區(qū)間。1.大堂：挑空設(shè)計、石材拼花地面，增設(shè)會客、餐飲等功能空間。2.公共走道、地面、墻面：采用石材3.電梯：采用進(jìn)口電梯4.廚房間：采用國際一、二線知名品牌，如FRANK\博得寶等。5.衛(wèi)生間：采用國際一、二線知名品牌，如KOHLER,GROHE等。小戶型產(chǎn)品精裝修標(biāo)準(zhǔn)相對較低，大多對外報價在1500-3000元/平左右1.大堂，挑空設(shè)計，石材地面，部分會有小型會客空間，但一般為開放形式。2.公共走道、地面、石材：采用石材，也有樓盤運(yùn)用?；u的方式。3.電梯：采用知名品牌，如上海三菱等。4.廚房間：采用知名品牌：西門子、三星、松下等。5.衛(wèi)生間：采用知名品牌，櫻花、西門子、松下等。酒店古式公浮寓產(chǎn)咳品塑斑造內(nèi)劉容4芒——鴉精裝朋修配套服務(wù)式公寓1.由于針對客戶全體相對高端，以及外籍客戶居多，所以在功能設(shè)置上也體現(xiàn)了客戶的需求，體現(xiàn)了更多的商務(wù)性質(zhì)，以及高端客戶的生活方式。一般都擁有高級商務(wù)服務(wù)的會客廳，餐廳、高級健身會所，部分項(xiàng)目還擁有桑拿、水力按摩等設(shè)施。小戶型產(chǎn)品1.很多小戶型產(chǎn)品是某個樓盤中的一個物業(yè)類型，所以能夠享用整個樓盤的配套，如會所、健身場所等，整個配套更接近普通住宅項(xiàng)目。酒店丘式公悟寓產(chǎn)喝品塑膜造內(nèi)甚容5藏——彎配套區(qū)域悲分布葉特征上海讀酒店查式公予寓分孤布圖南京稍西路華山寒路、裳新華夾路古北虹橋衡山湯路徐家反匯新天亞地小陸悟家嘴人民籮廣場嘉定程新城安亭金橋外高噴橋松江哈大學(xué)側(cè)城酒店商式公趁寓區(qū)望域分皂布特楚征總焦結(jié)1腫——遷區(qū)域蠶特征CB欺D區(qū)花域市級隙商圈擾區(qū)域傳統(tǒng)攔高檔徹居住幼區(qū)產(chǎn)業(yè)煎園區(qū)彩附近主要礎(chǔ)集中淘分布得在以沿下區(qū)認(rèn)域周邊慣配套告完善交通圾便利定：中溜心區(qū)楚域出麥行便米利，搜外圍開區(qū)域遷能迅寄速與左市中混心繁落華區(qū)妙域?qū)κ罱臃植紟焻^(qū)域武基礎(chǔ)泄特征區(qū)域邊特征功及代盛表項(xiàng)嶼目統(tǒng)隸計表區(qū)域主要分布地區(qū)域特點(diǎn)代表項(xiàng)目靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路泛CBD區(qū)域中心商業(yè)繁華、交通便利高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚國際麗都、世紀(jì)時空徐匯徐家匯附近、衡山路商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利傳統(tǒng)高檔居住區(qū)兆峰帝景苑、徐匯苑盧灣新天地板塊商業(yè)繁華（淮海路商圈、新天地）交通便利翠湖天地、濟(jì)南路8號長寧虹橋、古北新華路、華山路（與靜安交界）有產(chǎn)業(yè)依托（虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)），多外籍常駐人口（區(qū)域內(nèi)多外國領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)）商業(yè)繁華（中山公園商圈等）現(xiàn)代廣場、衡辰公寓黃浦人民廣場城市核心CBD旅游商業(yè)氛圍濃厚（人民廣場和豫園）交通便利天賜公寓、中福世福匯浦東小陸家嘴陸家嘴金融中心交通便利東晶國際、萬源晶典金橋、高橋板塊交通便利：軌交6號線有依托產(chǎn)業(yè)（金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)）禹洲藍(lán)爵、樂非天地嘉定嘉定新城、安亭軌交11號線產(chǎn)業(yè)園：汽車城鉑悅818、晶鼎松江松江大學(xué)城軌道交通9號線大學(xué)城LOMO森活市場旱上產(chǎn)串權(quán)式縣酒店柱分布攻在靜穗安、錘盧灣賺、黃朗浦等選區(qū)域睛，該婦類區(qū)以域具念備一襯定的允旅游屋氛圍瞧，產(chǎn)參品打瞞造成幅酒店寒形式榴，可恥供旅芬客短記期落民腳。服務(wù)而式公梨寓提粥供相看對高音端的原服務(wù)容，客字戶群慢體也鬼對應(yīng)岔高端襯，一相般分馳布在亡區(qū)域息內(nèi)多憶外籍欺客戶溉、企抵業(yè)高摸管的飾CB潤D/伐核心殖商圈恥/傳飼統(tǒng)高承端居進(jìn)住區(qū)欣等，彼如長閑寧、鼠靜安番、徐盾匯、許盧灣議、黃掉浦、剩陸家堵嘴金串橋等呼。小戶碗型產(chǎn)嘩品檔億次相欣對較槳低，保一般租分布嘴在外督圍區(qū)香域，貸如嘉送定、銷松江圖等。產(chǎn)品絲式供應(yīng)繞類型恢：酒店訊式公憂寓區(qū)捏域分霸布特咽征總盟結(jié)2繪——龜區(qū)域承產(chǎn)品碎供應(yīng)區(qū)域主要分布地產(chǎn)品特點(diǎn)靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路早期產(chǎn)品居多，近年供應(yīng)量少多為服務(wù)式公寓，另有少量產(chǎn)權(quán)式酒店面積小，44-701房，90-110的兩房，控制總價裝修上大量項(xiàng)目精裝加全配市場唯一一個50年產(chǎn)權(quán)的大面積產(chǎn)品（御華山）銷售情況不佳，改售為租徐匯徐家匯附近、衡山路早期產(chǎn)品居多，近年供應(yīng)較少存在大量70年產(chǎn)權(quán)的服務(wù)式公寓面積小，主力戶型集中在58-85區(qū)間，控制總價全裝修產(chǎn)品為主盧灣新天地板塊產(chǎn)品檔次高，戶型面積較大多為外資酒店管理服務(wù)的服務(wù)式公寓，另外還有產(chǎn)權(quán)式酒店長寧虹橋、古北新華路、華山路以產(chǎn)權(quán)式酒店及服務(wù)式公寓為主面積小、控制總價部分產(chǎn)品實(shí)行包租黃浦人民廣場多數(shù)為產(chǎn)權(quán)式酒店小面積產(chǎn)品，38-60平的一房，80-101的兩房浦東小陸家嘴面積小，控制總價35-96的戶型為主服務(wù)式公寓為主精裝修金橋、高橋板塊大量小戶型產(chǎn)品和少量服務(wù)式公寓30-90平為主力供應(yīng)區(qū)間嘉定嘉定新城、安亭小戶型產(chǎn)品精裝修為主松江松江大學(xué)城小戶型產(chǎn)品為主區(qū)域兔產(chǎn)品朋供應(yīng)扇統(tǒng)計劍表酒店遷式公喉寓區(qū)批域分餐布特房誠征總?cè)饨Y(jié)3糾——暮各區(qū)芳購買躬客戶必總結(jié)除長蘭寧、雁盧灣攝外，貞絕大售多數(shù)躺區(qū)域嚼的購醒買客醫(yī)戶以既投資翅客為促主。長寧財購買口客戶堆以海嘩外華從僑、胳韓國肅日本際人居勸多，噸多為雁自住社。盧灣潛除投晚資客梢外，害擁有灶相當(dāng)膛一部技分全慣國乃掘至外井籍頂味級高閉端客餓戶，魔該類責(zé)客戶陪購買司物業(yè)富為自至住。購買策客戶蠻總結(jié)靜安癢、徐假匯、堂盧灣之、黃培浦、巡壽小陸循家嘴餅等區(qū)病域更謎多以荒外籍胖客戶偶為主討。嘉定山、松株江、蜜金橋答等區(qū)聯(lián)域更莊多以右區(qū)域足產(chǎn)業(yè)及園內(nèi)全客戶緣瑞及部枯分創(chuàng)栗意產(chǎn)斬業(yè)工憶作者滑、市捕中心厘價格拔外溢幻玉的年些輕白塘領(lǐng)為來主。租賃回客戶妻總結(jié)酒店娃式公撒寓區(qū)屈域分伏布特餐征總北結(jié)3冒——園各區(qū)嶄租賃暴客戶展總結(jié)租賃初客戶提具體思分類紐奉及需程求特裁征小申結(jié)服務(wù)搏型酒嫌店式汗公寓滴客戶外資肺公司春、跨誓國公辣司或臘機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)駐滬例的工卻作人邁員國內(nèi)照外知錫名企宵業(yè)駐讀滬的慢高級趕管理網(wǎng)人員海歸籍創(chuàng)業(yè)播派人裙士小戶呢型酒播店式總公寓濟(jì)客戶產(chǎn)業(yè)暢園區(qū)撿青年宰白領(lǐng)創(chuàng)意弓工作蝕者單身膨青年身份地的需攀要和廣象征需要或高檔牌、方犬便的沈上午敗環(huán)境瞎和細(xì)觸致入內(nèi)微的襖專業(yè)籌服務(wù)對廚水房設(shè)女施和駝使用挎情況訪要求健不高居住添功能算相對柳較全扯，但度要求小不高需要劇較為笨便利腎的環(huán)尋境和喉服務(wù)對廚釋房設(shè)芹施和愧使用死情況裙要求揭不高產(chǎn)權(quán)急式酒雷店式他公寓傅客戶外籍勝人士國內(nèi)抖外企遣業(yè)高雷管旅客前兩慮類客配戶與材服務(wù)翼型酒叔店式似公寓圈客戶燙雷同后類伏客戶販對便西利環(huán)瓶境和攻服務(wù)械要求激較高酒店惕式公溉寓區(qū)銅域分呼布特舌征總使結(jié)3憐——黨各區(qū)嘗租賃示客戶喬需求設(shè)總結(jié)區(qū)域主要分布地客戶特點(diǎn)靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路購買：投資客占絕大多數(shù)租賃：港臺人士、高級白領(lǐng)徐匯徐家匯附近、衡山路購買：投資客戶是主要客源租賃：外籍人士盧灣新天地板塊購買：1.投資客戶；2.神龍系的高端人士租賃：1.外籍人士：港澳臺、歐美為主；2.世界五百強(qiáng)高管長寧虹橋、古北新華路、華山路（與靜安交界）傳統(tǒng)富人區(qū)，以海外華僑、韓國日本人居多，多數(shù)客戶以自住為主要需求黃浦人民廣場購買：投資客占絕對多數(shù)租賃：外籍、大陸、港臺客戶三分天下浦東小陸家嘴購買：投資客占有絕對比例租賃：陸家嘴金融區(qū)工作的外籍人士、高級白領(lǐng)金橋、高橋板塊購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)租賃：大量園區(qū)內(nèi)工作年輕白領(lǐng)、部分城市外溢年輕客戶群體嘉定嘉定新城、安亭購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)租賃：大量區(qū)域內(nèi)工作年輕白領(lǐng)、部分城市外溢年輕客戶群體松江松江大學(xué)城購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)租賃：區(qū)域內(nèi)工作的教師、學(xué)生等客戶群體區(qū)域輔分布彼客戶鍋特點(diǎn)追統(tǒng)計析表酒店壓式公褲寓區(qū)侄域分漠布特輛征總紡結(jié)4四——酒價格敏特征醬總結(jié)盧灣脂、徐賴匯、切靜安學(xué)等區(qū)梳域近需幾年屬鮮有取供應(yīng)螞，多讓為早論些年吩產(chǎn)品亦，所優(yōu)以二僵手房掠價格跨相對神低廉刊，多武在2掀-4街萬區(qū)繭間近期鋒供應(yīng)宗主要插集中職在嘉舌定、載松江趨、金兩橋等爛外圍易區(qū)域臺，該俯類區(qū)園域普本通層腐高產(chǎn)飽品一希般低峰于區(qū)錯域內(nèi)浸普通境住宅匆價格旺5-省10冤%，染而挑餡空類飯產(chǎn)品皇一般照高于碼區(qū)域溪內(nèi)普峽通住煌宅價序格1稱0-閥15弊%。價格宣特征氧總結(jié)壤：全市尿盧灣肅日租繩金價誦格最英高，砌大多鞠數(shù)樓元盤在偶4元獸/平稀以上帶，其勝余市棕中心絮區(qū)域悟集中代在2幫-4格元/映平區(qū)唉間，師外圍蠶區(qū)域志在1超-1燭.5括元/兼平。租金標(biāo)回報耗率各壯區(qū)都肆處于俘低位盯，最村高的鴉黃浦磨區(qū)也遭只有女3%樓-6剃%，背其他袍區(qū)域端一般坡都集撥中在金2.節(jié)0-壞3.券5%餓區(qū)間畏。租金聾特征舊總結(jié)與：酒店食式公敘寓區(qū)蹲域分紋布特屆征總局結(jié)5槳——響租金朵特征賠總結(jié)區(qū)域主要分布地產(chǎn)品價格及租金靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路價格：樓盤開發(fā)早，二手房價格低，在2萬-4萬之間，市場新盤價格較高，可達(dá)10萬/平租金：租金在在2.1-3.7元/平/日區(qū)間，年租金回報率在1.9-6.4區(qū)間徐匯徐家匯附近、衡山路價格：樓盤開發(fā)早，二手房價格低，在3.5-5.5之間，新盤價格較高，可達(dá)6.5萬/平租金：租金在2.1-7.7元/平/日區(qū)間，租金回報率集中在2.0-3.0%區(qū)間盧灣新天地板塊價格：檔次高，大量樓盤價格都在60000以上，租金：全市最高，一半以上樓盤都在4元/平/日以上，投資回報率集中在1.9-3.2%區(qū)間長寧虹橋、古北新華路、華山路價格：市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在2萬-4萬區(qū)間租金：在1.6-2.9元/平/日區(qū)間，租金年回報率在2.1-6.6%區(qū)間黃浦人民廣場價格：市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在1.5萬-4萬之間租金：在2.1-4.4元/平/日區(qū)間，租金年回報率在2.9-5.8%區(qū)間，回報率相對全市較高浦東小陸家嘴價格：市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在1.5萬-2.8萬租金：租金在1.9-6.5元/平/日區(qū)間，租金年回報率在2.4-5.9%區(qū)間金橋、高橋板塊價格：普通層高小戶型產(chǎn)品價格低于周邊住房價格；但有特色的LOFT產(chǎn)品，價格高于周邊住房價格。租金：項(xiàng)目租金在1.0-1.5之間，相對處于全市低位，年投資回報率在1.9-4.9之間。嘉定嘉定新城、安亭價格：普通層高小戶型產(chǎn)品價格略低于區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品，降幅區(qū)間在5-10%，挑空產(chǎn)品價格略高于區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品，增幅在10-15%松江松江大學(xué)城價格：普通小戶型產(chǎn)品價格低于周邊住房價格；但有特色的LOFT產(chǎn)品，價格高于周邊住房價格。租金：項(xiàng)目租金在1.0-1.5之間，相對處于全市低位，年投資回報率在1.9-4.9之間。分布讀區(qū)域謹(jǐn)價格戴及租輪金特狼點(diǎn)統(tǒng)須計表產(chǎn)品淋定位愿思考市場逃形勢煌要求燃考慮那酒店伸式公雀寓辦公愿用地戴增多耐，住硬宅用逮地減筒少辦公哄住宅勁價格突倒掛辦公跡銷售法速度俊較慢不受滋日益妻趨緊歸的住危宅物薦業(yè)政絹策限裳制酒店此式公淘寓三告要素小面積辦公住宅價格倒掛成熟商圈什么達(dá)樣的否區(qū)域斃什么炊樣的車項(xiàng)目葛適刃合做證酒店桑式公棋寓？辦公袖與住寺宅售足價倒莫掛居住思氛圍貞濃厚收、成劈燕熟商冶圈小面事積分豎割項(xiàng)目酒店掘式公母寓?酒店冒式公拍寓產(chǎn)柔品缺粒陷1.分戶口狐不能縫遷入類住厲宅僅秤能提部供企軟業(yè)注塞冊，先不能恐遷入閃居民晌戶口品，未布來業(yè)漫主子劇女上績學(xué)會匹有困妻難。2.快使用紗成本刮高3.貪產(chǎn)權(quán)裳年限央短僅有40走—5幕0年的分產(chǎn)權(quán)棚年限椒，對崖自住孝客有棚一定拾的抗級性。4.構(gòu)貸款閣要求錫高一般津都要崇求首歷付5成，蝴最長稀貸款諒周期罩不超皂過10年，蠢利率原標(biāo)準(zhǔn)幅較高錘。按照新公建毯用途贈規(guī)定挺，水造電煤灶費(fèi)用似比民踢用標(biāo)徑準(zhǔn)高40普%，寬器帶上慌網(wǎng)費(fèi)佩用比店名用織標(biāo)準(zhǔn)筐高1倍，理物業(yè)超管理燥費(fèi)比載普通舊住宅蟲高50巴%-矮10童0%，且嘗轉(zhuǎn)讓敏契稅套、所農(nóng)得稅寄均無絨減免延，且賄面臨沫今后獻(xiàn)被征章物業(yè)秋稅的民可能薦。5.羨商住垂混合風(fēng)，居肚住氛系圍較淘差通常英類住占宅與握寫字濃樓、戒商鋪系等作拴為整某體立移項(xiàng)報簽建，辯導(dǎo)致插社區(qū)翁環(huán)境滅缺失著，社完區(qū)生塔活類孕配套附不足某，品腥質(zhì)感覽下降踩。6.獻(xiàn)朝向刑通風(fēng)爭采光輩問題7.乏難以焰滿足然各種習(xí)生活紫需要如曬市衣服漏的陽蒼臺，刮廚房待的消坐防、瀉通風(fēng)叨，采免光等恨，居寫住上綱存在小抗性吐。8.耍造價抱較高由于煩小戶將型進(jìn)例深不撈可太決大，LO煩FT挑空鈴的可袋能減掏少可飄建面煩積，斗損失無容積溫率，冶從而股提高支了單松位成腎本，圓同時叨按照季公建乏相關(guān)夏要求勁，人盼防和墻消防也等建沸設(shè)標(biāo)易準(zhǔn)較染高，搞對開堵發(fā)商運(yùn)而言鈴單位成成本駁提高裳。設(shè)計捐導(dǎo)向曲不同訪，公燥建物相業(yè)受味朝向釣、采熔光、碑進(jìn)深羞等限賄制，沫帶來懇部分敞類住膽宅朝裳向通規(guī)風(fēng)采壟光問姥題存鋒在。酒店曉式公貪寓產(chǎn)生品優(yōu)豪化要夕點(diǎn)一、連布局馬優(yōu)化進(jìn)：在平師面布削局上辱盡可汪能實(shí)喇現(xiàn)戶館型朝兇向的框均好溜性，菌盡量廁避免搬核心己筒設(shè)秒計帶刪來的疤北向宴單元玩過多窯的問潤題；二、允戶型樂優(yōu)化第：1.示控制榮面積蘆，低兼總價黃。2繳.部振分產(chǎn)忙品可養(yǎng)采用偽挑空浴方式姻，增振加附麻送空守間。開3.功能寨空間蠶布局撇居家顧化，上提升票舒適隊(duì)度。三、悉服務(wù)劈燕優(yōu)化盛：提供償特色高服務(wù)皂，增截加項(xiàng)陣目附滲加值四：南配套任優(yōu)化湯：1.取滿足惡基本獄生活色配套號：燃陣氣入川戶等碑。2趨.從配套碗完善猶，提焰升生鄙活方洋式:曉商務(wù)惹會客勁中心理、餐甩廳、奏桑拿連房等五、腔精裝乓修優(yōu)儀化：客戶釘需求領(lǐng)為導(dǎo)戶向，洪特色討的精櫻裝修佛方案六、備成本吃優(yōu)化繼：在建風(fēng)筑選鵲材上焰以市番場和畜客戶傅為導(dǎo)周向，孩避免泄價高努且接蒜受度收低的飛新技犯術(shù)新蠶產(chǎn)品出，選棄用性知價比壤高，迷客戶歐感知財明顯貪的產(chǎn)請品思考爺未來垮政策均變化你對產(chǎn)攻品定張位的旗影響有消斑息稱估，自20呀11年1月1日起珠，政昌府將漢對酒喇店式蝴公寓擊產(chǎn)品理出臺智新的鄭政策——酒店寧式公赤寓產(chǎn)墾品戶查型面花積必長須大能于15絹0平米鞭。政策酒店挖式公耽寓的科性質(zhì)傅介于助辦公好和住撞宅之乎間，購屬于稻投資鑰類產(chǎn)勺品，療較少恰自住租金室：辦灶公>酒店性式公訂寓>住宅價格縮慧：住風(fēng)宅>酒店礙式公滋寓>辦公無面感積限鑄制情奴況下繼：雖認(rèn)然單魚價高抓于辦職公，劈燕租金柴低于北辦公餅，但威由于丙總價鍵較低責(zé)，投羨資門舒檻相拾應(yīng)較襯低，講適合促投資程者進(jìn)尊入面積序限制紫：總脫價提艇高，針與部度分辦非公產(chǎn)葬品相閘比不胸具備糧總價側(cè)優(yōu)勢殖，同添時租顧金沒郵有辦蘋公高干，所熄以在壁投資鴿門檻鞭提高慮，而引投資距收益欄相對側(cè)較低棉的情仍況下捐，對拍于投品資者取而言主并不牢劃算拾，產(chǎn)絮品也牢就失向去了廊原本舟的競綱爭力政。政策哨限制捆下，稱一般齒情況影的產(chǎn)趙品定支位中蚊將不斥再考匠慮設(shè)麻置該象類產(chǎn)嫩品。15褲0平歉的限哥制對定贏位的講影響附件宅一、境酒店督式公伴寓案直例案例嗓1—州—芝摘大廈屯（產(chǎn)耽權(quán)式吃酒店謝公寓槳）項(xiàng)目旬名稱繁：芝寬大廈地址鑰：衡第山路急41繭號物業(yè)斃：K半em油pi優(yōu)ns州ki倦H耀ot偷el閣s&能Re痛so希rt曬s套房辜數(shù)：籌16蹤蝶4間套房對設(shè)計扒：獨(dú)底立客茫廳、堂臥房伍、廚荷房、福衛(wèi)生增間、正家具誓電器錯等餐飲與設(shè)施忽：中胃餐廳彎、西蜘餐廳神、酒聞吧娛樂踐設(shè)施江：健獨(dú)身中視心、卡按摩確室、困桑拿我浴室催、行帝政酒起廊服務(wù)忍設(shè)施價：會熟議廳預(yù)、商若務(wù)中寶心、過停車揮場、怖洗衣減服務(wù)謊、寬肯帶上窄網(wǎng)房型面積價格1房95平8000-9000元/平2房165平16000-20000元/平3房202平25000-30000元/平案例黃2—家—兆燃峰帝軋景苑屋（產(chǎn)能權(quán)式棗酒店污公寓妙）位置孕：肇牌嘉浜殼路99出9弄，輝徐家鎮(zhèn)匯公臭園對陳面產(chǎn)品物：1棟25層高賺層建遺筑，11裁2套，56逆-1盼56平米經(jīng)營火方式幟：統(tǒng)話一經(jīng)芬營裝修取：精籠裝、稠彩電渠、分饒體式格空調(diào)徒、微女波爐掘、滾泉筒式兩洗衣糊機(jī)、你烘干嫌機(jī)、敗電冰絹箱、狹網(wǎng)絡(luò)瘡等提供肆服務(wù)雜：商毛務(wù)服顫務(wù)、漸報刊芹訂閱瀉、代施購物街品、外預(yù)定膚機(jī)票鄉(xiāng)豐、叫緞車服暖務(wù)等配套譽(yù)：中固西餐地廳、偷會議注室、航健身請房、寒游泳咐池房型面積價格1房74平5000元/平2房114平7000-7500元/平3房155平11500-12000元/平案例小2—序—翠撞湖天坑地（搖大產(chǎn)恥權(quán)服故務(wù)式儲公寓盈）翠湖萄天地新御苑煤——嚇位于快市中龍心黃狼金地悟段淮絡(luò)海路沸商圈拘，環(huán)洞境成俊熟交臘通便嗚利，望樓盤沃定位哭全市約高端珍豪宅港，客餃戶以受港、笛臺、圾外籍測人士姐為主8號線10號線1號線項(xiàng)目愁位于應(yīng)盧灣狼區(qū)黃嶺金地死塊，未淮海幸路商號圈，攻距離旱新天命地咫旨尺之浴間，更太平舟橋人訴工湖晶、企夾業(yè)天碼地盡猜在周先圍周圍倡環(huán)境附繁華扇成熟識，尤總其是巖新天妥地是擠上海歲國外咱人士境消費(fèi)峰的首全選之戀地交通幫便利礙，1號、8號、10號地卸鐵環(huán)薄繞周遞圍新天嫩地摩根劫整棟梳收購詳翠湖明天地較御苑萍18潑號，娘改裝環(huán)成頂頁級酒削店式飽公寓滅租賃蹄經(jīng)營觀，現(xiàn)愧已被環(huán)韓國題未來箏資產(chǎn)企收購翠湖足天地下項(xiàng)目疾大都礦是超食高端釣住宅蛙，總肺建筑蝕面積娃為6培1.宋4萬劈燕平方悅米。塵主要謊圍繞雕太平叮湖環(huán)袍水而駐建，母形成辯一個想“都李市型障環(huán)湖漠住宅優(yōu)群落系”。截緊駝鄰上避海地既標(biāo)新而天地懼，企揭業(yè)天爺?shù)兀纬韶M一個鑄融合幣老上剪海建襲筑風(fēng)妻格與糧現(xiàn)代手化配倘套于譯一體臉的“億中心旁城商竿住辦率綜合菊區(qū)”20惹0620皮0720杜08基匯陣資本收購翠湖糊天地住御苑18鄉(xiāng)豐號改狹裝成生頂級酒軌店式夢公寓高檔魄服務(wù)耍式公別寓管理之公司Sh礙am網(wǎng)a集團(tuán)經(jīng)營星管理宅，大摩獵，基傲匯控長股韓國趕未來必資產(chǎn)收購舍18亞號樓織，仍由s洽ha詞ma淡管理LO偷CA松TI慘ON18盒號物暖業(yè)是證一幢胡高3族1層患的建亦筑，損共有移10造0套市豪華蛇公寓貢，其句中9免9套刊供出連租。該物陳業(yè)由綁Sh愁am輔a集洪團(tuán)改慚造成騾Sh錫am衡a少Lu節(jié)xe丈，述高端滾的酒授店式以服務(wù)扣帶來什高的繭租金垮收入釘，租您金比奶業(yè)主事自主代散租礙的高礙約3坦倍Sh皺am理a螺Lu豆xe漿新孩天地月租奔金一虧室的蠶3.嘆2萬哭元，箭三室妖的6貴.5叢萬元絕等，減其中倆唯一慚一套祥面積括達(dá)3灘85谷平方降米的顧4室潛復(fù)式種公寓傾，月軋租金奶則為揉11災(zāi)萬元食。翠湖膨天地欣雅苑10毀5平匠米左老右，債豪華該裝修月租殺金1遍10姐00顫-2績00配00糕元服務(wù)嶼增值稀：服務(wù)咸人員畢高配詠置：99套出砌租公煙寓的慌工作以人員辯達(dá)到55名。個性港選擇溝：多款唐不同妄面積影和靈犧活布瞞局的盜套房其供住稻客選著擇。豪華府酒店腎服務(wù)：每芳天打撈掃服安務(wù)、澡每周村更換3次床他單，24小時充保安險、禮放賓及震門房西服務(wù)鞋的常氏駐管怠家服膽務(wù)、屆專車脫接送甜來往毯機(jī)場醬服務(wù)典、專境業(yè)洗擱燙及鵝干洗練服務(wù)御，以籠及免拐費(fèi)自蘿助洗第衣設(shè)障備。項(xiàng)目浸區(qū)位完——惜位于夜新天爆地豪程宅板慚塊，挖周圍故繁華娃成熟齡便利鄙，客幼戶以沒新加澆坡、匆香港潤及外驕籍人無士為端主濟(jì)南勾路8號位由于盧幸灣區(qū)茶核心滅位置困的新彎天地勝板塊肅，北顆臨淮吉海公糠園，量南眺似太平譽(yù)橋人歪工湖糾，西忠面新井天地拳，東牽為企炕業(yè)天像地二術(shù)期，際為上交海市棚中心稱豪宅美的地葛標(biāo)性除建筑蕉。軌道柔一號艷線黃畫陂南勝路站想距離少小區(qū)邪步行10分鐘蹄，延塑安高骨架、維南北柿高架泊距離歌小區(qū)20些00米左士右，廟步行奸至淮物海路皂僅需涉要幾振分鐘豪，地洗理位膛置十誘分優(yōu)貨越。上海請酒店淚式公差寓案探例4薯——顧濟(jì)南缸路8睡號（勺小產(chǎn)驕權(quán)服孝務(wù)式積公寓添）項(xiàng)目墓地址冤：黃她陂南翅路5昌06報號物業(yè)泳形態(tài)勁：2失棟3法1層途高層占地儀：1攪.7娃萬平私方米總建邊面：汗6.夠5萬眼平方捷米容積搬率：烏5.削5總戶穩(wěn)數(shù)：滲36蛛4戶主力叮戶型尊：8牢2-虹14顧7m2項(xiàng)目霜均價童：8擋00幅00恒-1易00寬00石元/寺m2裝修留標(biāo)準(zhǔn)盞：1誦70遷00兩元/揚(yáng)m2開發(fā)魄企業(yè)孔：印逼度三芬林（助雅加伴達(dá)四只季麗揉晶豪掏庭開觸發(fā)商輕）物業(yè)量服務(wù)織公司藥：帕常默斯脈頓酒嬸店及管度假翻村公蒸司管理跡費(fèi)：品16哥元/熊m2·月項(xiàng)目銅簡介項(xiàng)目搞規(guī)劃巴卡平拉際濟(jì)南逗路8駝號由帆2座島31動層高抵層公流寓組育成，襪公寓燥房型污由8慚3-傾11犯9㎡位一房恩，1店47紙㎡二綠房組炸成，紫每棟拉塔樓惕僅有舅7套垂頂層市公寓析，面餃積從撞29閑5-愿80略5㎡強(qiáng)。項(xiàng)目燦戶型警規(guī)劃性分為該高中氧低三典區(qū)項(xiàng)目凈3-視27烏樓標(biāo)舌準(zhǔn)層領(lǐng)戶型養(yǎng)設(shè)計席——坐因本斧項(xiàng)目祥為酒高店式住公寓在，以凈投資妥客為復(fù)主，曬故主征力標(biāo)椒準(zhǔn)層倆產(chǎn)品俱為控退制總乞價的蚊小戶撕型項(xiàng)目繪頂層慌樓王皂戶型財——座在高遲區(qū)設(shè)紀(jì)計樓訊王產(chǎn)鋪品，獄作為菌項(xiàng)目有標(biāo)桿茅，拉竿升形蕉象客廳、餐廳地面大理石墻面石材裝飾、木飾面、涂料

吊頂石膏吊頂進(jìn)戶門門扇鋼木防火防盜門電器液晶體電視、DVD播放機(jī)、BOSE座臺揚(yáng)聲器臥室地面進(jìn)口大理石墻面木飾面、HERMAS定制皮革、鏡面、涂料吊頂石膏吊頂家具意大利家具設(shè)計巨頭B&BItalia公司原裝進(jìn)口家具寢具Frette羅馬教皇也在使用的品牌電器丹麥Bang&Olufsen電視和內(nèi)置DVD播放器及揚(yáng)聲器廚房櫥柜Poggenpohl（德國）地面品牌地磚墻面品牌墻磚頂面金屬扣板吊頂龍頭漢斯格雅（德國）電器冰箱Kuppersbusch（德國）微波爐GAGGENAU（德國）爐圈、排風(fēng)罩Kuppersbusch（德國）電磁爐kuppersbusch（德國）烤箱GAGGENAU（德國）洗碗機(jī)、洗衣機(jī)、干洗機(jī)kuppersbusch（德國）冷酒器瑞士Liebherr衛(wèi)生間墻面進(jìn)口石材地面進(jìn)口石材臺面進(jìn)口大理石吊頂金屬扣板吊頂衛(wèi)浴設(shè)備衛(wèi)浴DURAVIT（德國）潔具DURAVIT（德國）花灑DORNBRACHT（德國）龍頭DORNBRACHT（德國）項(xiàng)目侵精裝厘修明批細(xì)項(xiàng)目真精裝冊修實(shí)常景圖地址題：嘉執(zhí)定葉暖城路群81匙8號冒，靠憐近白捕銀路匆地鐵胳站交通素狀況皇：飼軌交古11份號線廈白銀尾路站尋，滬派嘉高皇速公什路、企上海總繞城鉆高速衡公路坦、A竄30生活研配套帖：步綱行范票圍內(nèi)掀有歐嘗尚超撞市、叢樂購忙大賣聞場、吳永樂脆家電勒、東旗方商換廈、狂麥當(dāng)貢勞、共肯德航基、格交行絞、建恒行、給招行學(xué)、工湯商銀歸行等隔生活欠業(yè)態(tài)燈。基勉本指含標(biāo)：株建面偏2稅48匯00柄平，缸占地員69磨43纖平，悅?cè)莘e遣率斯2.影80怨，綠銅化率慨2尋2%營，總股戶數(shù)糞3叮48建筑長類型季:1顏3層襖小高召層，干1-扔3層判為商虹鋪均價告15栗50未0元段/平刃方米戶型宜面積槳45價-7翠5平媽米產(chǎn)權(quán)座年限上50栗年層高欺：4衣.5令米物業(yè)舒費(fèi)3跪.5慕0元撥/月商業(yè)甲用水甩電煤裝修溝標(biāo)準(zhǔn)泉；3需00浪0元指/平緊米，屈拎包費(fèi)即可美入住上海制酒店煙式公槽寓案役例5觸——痰鉑悅迷81駕8（梁小戶勢型產(chǎn)系品）鉑悅寄81賣8戶博型采丑用挑濾空形捉式，忌高性心價比關(guān)：2交室2追廳1感衛(wèi)1猾廚7表5.怒00紙㎡層高畢4.淡5米底層濁2.辜2米上層逢2.敞15武米客戶宜多為虛投資懼客另有扁部分義工作寺地點(diǎn)鎖在靜丙安、視人民湖廣場極、嘉包定的解年輕紫白領(lǐng)犁。11楊月2堵8號否開盤融推出娃15輪0套喇房源框，開削盤當(dāng)澇天去紙化1甩00捉多套速。樣板躁間圖甜片附件印二、墾區(qū)域資市場株分析徐匯劈燕——淡區(qū)域納特點(diǎn)扮及樓卡盤分嫩布主要分布地區(qū)域特點(diǎn)徐家匯衡山路商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利高檔居住區(qū)芝大消廈東亞艦公寓兆峰撕帝景社苑尊園永新別城嘉匯再國際能廣場徐匯對御苑東方尾時空名仕革苑電影蚊華苑嘉創(chuàng)撤華獅概國際徐匯怨苑匯金建廣場河濱皂國際閱公寓項(xiàng)目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式東方時空200470年37平全裝修出售名仕苑200470年74平出售電影華苑200870年65平全裝修出售嘉創(chuàng)華獅國際200370年58平出售徐匯苑200970年120平，190平普通服務(wù)全裝修出租匯金廣場1998502房130，3房220酒店式服務(wù)全裝修芝大廈2000501房87平，2房108平，3房180平酒店式服務(wù)出售后統(tǒng)一經(jīng)營管理永新城20065067平全裝修出售+出租嘉匯國際廣場200862-125平米全裝修出售河濱國際公寓200770年63-70出售兆峰帝景苑20041房60平，2房120平裝修徐匯很——鉤產(chǎn)品掘特點(diǎn)供應(yīng)物：近扮兩年侮市場立供應(yīng)這量少產(chǎn)品偉：1度.大慈量7屠0年閑產(chǎn)權(quán)克的服令務(wù)式陡酒店偽公寓2.拘經(jīng)營欺模式基：出停租加狠出售3.獄全裝棵修為名主徐匯喜——摟價格冒及租菊金項(xiàng)目名稱價格租金年租金回報率%東方時空4萬3.02.7名仕苑3.7萬3.02.9電影華苑4萬3.22.9嘉創(chuàng)華獅國際3.8萬3.23.0徐匯苑6.5萬2.61.4匯金廣場335181.71.8芝大廈550007.75.0永新城560003.22.1東亞公寓350005.34.1尊園250002.37.6徐匯御苑380002.12.2河濱國際公寓300002.32.5兆峰帝景苑450002.601.8價格咬：大胸量樓紗盤開舌發(fā)年歲代較撥早，怪目前筋二手慈成交注價格乒較低霞，在首3.符5-全5.宿5之獲間，定市場永最高黑價是否徐匯訴苑，背價格娃6.穗5萬置/平租金篩：1即.市坐場整抹體租某金在球2.稈1-挪7.鬼7元黨/平括/日賞區(qū)間宴，租混金回呢報率猴集中獅在2懼.0劉-3孕.0鬼%區(qū)代間，鋸個別杜項(xiàng)目牽因自吼身素?fù)苜|(zhì)良妄好，只獲得盾遠(yuǎn)高鬧于市融場的旺租金徐匯焰客戶投資鞠客戶如是主炮要的瘋購買向客源外籍椒人士鈴成為寨區(qū)域項(xiàng)最主的要的料租賃蠶客源綢，并坊且非獸常穩(wěn)伶定靜安忠——脫區(qū)域擦特點(diǎn)功及樓逼盤分介布主要分布地區(qū)域特點(diǎn)鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路泛CBD區(qū)域中心商業(yè)繁華、交通便利高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚美麗寇園公搶寓達(dá)安滔河畔韻花園世紀(jì)惜時空協(xié)和鳴麗豪TH萌E與HO葵US習(xí)E華山級公寓國際筒麗都愛儷襯軒御華鴉山項(xiàng)目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式華山公寓200196平2房，110平3房，236平4房家居服務(wù)，含清潔，洗燙等精裝修出售世紀(jì)時空200250層高3.1-5.4米；44.86-67.21平酒店式管理全裝修產(chǎn)權(quán)酒店公寓協(xié)和麗豪20035053精裝修包租一年，年回報率8.5%國際麗都公館20045044-70出售愛儷軒20005054平1房，117平2房出售達(dá)安河畔花園20075085平2房全裝修分割產(chǎn)權(quán)出售THEHOUSE200370470全裝修出售美麗園公寓20001房-3房，90㎡—198㎡酒店式管理精裝修出售御華山200950327-737酒店式管理毛坯改售為租靜安尾——就產(chǎn)品坑特點(diǎn)供應(yīng)術(shù)：多咽為0統(tǒng)4年腳前產(chǎn)徒品，慌近幾乘年供解應(yīng)少產(chǎn)品浮：1少.多遠(yuǎn)為小顛戶型登酒店勞式公扶寓產(chǎn)丸品，穗提供勵酒店起式管修理服萍務(wù)，霧精裝冰修，職出售腐為主2.接或?yàn)槔?0碑年產(chǎn)屬權(quán)的緞服務(wù)芹式公置寓，好該類腫產(chǎn)品職面積就較大汪，出陪售為名主3.杏市場建唯一肆一個族50露年產(chǎn)翅權(quán)的慕大面攜積產(chǎn)既品，初因銷逢售不信良，派最終躲只能劫改為腰出租靜安踏——紛價格賄及租商金項(xiàng)目名稱價格租金年租金回報率%華山公寓286883.74.6世紀(jì)時空180003.26.4協(xié)和麗豪282663.03.8國際麗都公館250003.85.4愛儷軒291002.12.6達(dá)安河畔花園382002.42.2THEHOUSE650003.41.9美麗園公寓370002.82.7御華山95000價格早：大等量樓財盤開材發(fā)年心代較饒早，葬導(dǎo)致狼價格悄低下樓，在齒2萬培-4秩萬之驢間，噸市場寄新盤芳價格外較高預(yù)，可奔達(dá)1動0萬智/平租金機(jī)：1跟.市茅場整訓(xùn)體租平金在拌在2享.1嬸-3膚.7所元/晌平/藍(lán)日區(qū)認(rèn)間，倒年租茄金回蛙報率龜在1枝.9泡-6陣.4嗓區(qū)間將，租亡金回堆報率瓜與樓侍盤檔筐次未邁體現(xiàn)棒強(qiáng)烈獎的正但相關(guān)皇性靜安境——掘客源聚集虜了很扔大一手部分其港臺恢地區(qū)炸人士搏。部分謙小面室積酒蓮店式秒公寓繡也吸嘆納了名一部納分高知級白黎領(lǐng)。盧灣主要分布地區(qū)域特點(diǎn)徐家匯衡山路商業(yè)繁華（淮海路商圈、新天地）交通便利時代冰豪庭濟(jì)南鑒路8藥號香港艦廣場翠湖惑天地伊?xí)r氧代公幣寓綠洲狐仕格果維城市潛一品華苑項(xiàng)目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式香港廣場1998502房88平專業(yè)酒店公寓管理精裝修出售濟(jì)南路8號200782-147平提供酒店式管理服務(wù)精裝修出售綠洲仕格維2005精裝修出售城市一品苑200950年156-305平提供酒店式管理服務(wù)精裝修出售伊?xí)r代公寓200550年1房45平采取統(tǒng)一的酒店公寓管理精裝修出售，返租金7%/年翠湖天地200970年127-427平提供酒店式管理服務(wù)精裝出租盧灣薯——奧產(chǎn)品供特點(diǎn)產(chǎn)品版：1批.主宿要屬計于外膠資酒采店管仰理公真司經(jīng)綢營型熱服務(wù)謠式公寒寓2.垃產(chǎn)品政檔次嘩整體牽較高播，戶軍型面榮積都智較大3.皺精裝京修+喝出售盧灣偏——吵價格腔及租厘金項(xiàng)目名稱價格租金租金年回報率香港廣場550003.42.2濟(jì)南路8號900008.03.2綠洲仕格維780002.91.3城市一品苑600004.82.9伊?xí)r代公寓35000翠湖天地1600009.12.6價格舅：1權(quán).樓現(xiàn)盤檔晶次高濤端，蔽價格懷幾乎元都在武60釋00嚴(yán)0以壁上，2.鼻租金取也是竊全市搶最高豆，一左半以茄上樓渾盤都城在4半塊錢頑以上3.弦但租穗金投愧資回陵報率威相對產(chǎn)較低盧灣甜客戶主要磚的購棉買客吐源：穩(wěn)1.皮投資病客戶2.刮神龍草系的蛇高端蠻人士主要京的租滴賃客歲源：勤1.撲外籍近人士軋：港品澳臺勞、歐旋美為蹈主2.礦世界耕五百眠強(qiáng)高垮管區(qū)域敵分布屆總結(jié)區(qū)域主要分布地區(qū)域特點(diǎn)代表項(xiàng)目靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路泛CBD區(qū)域中心商業(yè)繁華、交通便利高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚華山公寓、世紀(jì)時空徐匯徐家匯附近、衡山路商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利高檔居住區(qū)徐匯苑、兆峰帝景苑盧灣新天地板塊商業(yè)繁華（淮海路商圈、新天地）交通便利：翠湖天地、濟(jì)南路8號長寧虹橋、古北新華路、華山路（與靜安交界）依托虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)、中山公園商圈等支撐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動頻繁區(qū)域內(nèi)多外國領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)；所以外籍常住人口較多，區(qū)域內(nèi)酒店式公寓起步早黃浦人民廣場地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)，人民廣場和豫園有著濃厚的旅游商業(yè)氛圍交通便利浦東小陸家嘴陸家嘴金融中心交通便利金橋、高橋板塊交通便利：軌交6號線金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)禹洲藍(lán)爵、樂非天地嘉定嘉定新城、安亭軌道交通11號線，與城市核心人民廣場等CBD區(qū)域迅速接駁周邊擁有產(chǎn)業(yè)園：安亭汽車城鉑悅818、晶鼎松江松江大學(xué)城軌道交通9號線大學(xué)城LOMO森活長寧主要分布地區(qū)域特點(diǎn)虹橋古北依托虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)、中山公園商圈等支撐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動頻繁區(qū)域內(nèi)多外國領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)；所以外籍常住人口較多，區(qū)域內(nèi)酒店式公寓起步早衡辰瞞公寓碧瑤炕行政究公館瑞庭觸酒店砍公寓現(xiàn)代銷廣場東方乞倫敦古北槍爵士眉財富兆豐隆園林吧天下長寧馬馥邦虹橋坐國際險大廈御風(fēng)場國際古北桃領(lǐng)峰番禺棒大廈湘江撤大廈項(xiàng)目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式衡辰公寓20065058-84精裝修出售碧瑤行政公館20065087平2房精裝修出售瑞庭酒店公寓20054071-78的1房實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理每套房包租五年，租金回報率在６％以上。現(xiàn)代廣場20054045-117㎡聘請知名酒店管理公司管理精裝修全配產(chǎn)權(quán)公寓酒店，售出后統(tǒng)一出租，也可自住，實(shí)行5年37.5%的固定回報春天花園3期20044057-63平方米虹橋國際大廈20055090-110平2房可提供日常酒店式服務(wù)精裝修出售御風(fēng)國際200350140平毛坯出售古北領(lǐng)峰200450出售番禺大廈200450出售湘江大廈2002502房102平出售長寧叮——裕產(chǎn)品滿特點(diǎn)產(chǎn)品理：1缸.以駕產(chǎn)權(quán)膽式酒盒店及簡服務(wù)某式公差寓為框主2.喬面答積小奇、控仔制總化價3.疾精榨裝為麥主，溪提供悶日常卵酒店標(biāo)式管彈理4.期出悟售為置主，抬部分側(cè)實(shí)行易包租項(xiàng)目名稱價格租金租金年回報率衡辰公寓362052.92.9碧瑤行政公館356402.32.3瑞庭酒店公寓200002.76.6現(xiàn)代廣場33205春天花園3期380002.42.3虹橋國際大廈350002.02.1古北領(lǐng)峰25000番禺大廈225001.62.5湘江大廈15000價格季：1摩.市呆場供臥應(yīng)多積為早旦年產(chǎn)卻品，蛛二手搖房價件相對黑較低繭，2.門租金油在1菌.6脊-2繁.9績元/應(yīng)平/走日區(qū)培間，逗租金宏年回煌報率促在2亞.1姻-6紅.6丸%區(qū)袍間長寧窄——強(qiáng)價格誰及租息金傳統(tǒng)谷富人紛區(qū)，案以海墻外華斃僑、司韓國虎日本藥人居這多，滅多數(shù)劫客戶翅以自原住為拘主要敘需求長寧商區(qū)—擔(dān)—客爺源浦東主要分布地區(qū)域特點(diǎn)小陸家嘴陸家嘴金融中心交通便利環(huán)球含廣場亞龍港國際訊大廈萬源政晶典東晶吩國際金隆翻海悅國際多金融模家中遠(yuǎn)果行家23犯35互欣朱商務(wù)疼酒店項(xiàng)目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式環(huán)球廣場1998401房：75，2房：89，3房：117酒店式服務(wù)精裝修出售亞龍國際大廈20055045-70平1房酒店式服務(wù)精裝修“包租”服務(wù)，為業(yè)主全面代理房屋出租、代收房費(fèi)、代繳水電座機(jī)費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)萬源晶典20004034-59平精裝修出售東晶國際2005不可分割酒店式服務(wù)精裝修出租金隆海悅20045056-73出售國際金融家200150精裝修全配出售中遠(yuǎn)行家2004501房：60，2房：89全裝修出售233520075023-35全配精裝修出售互欣商務(wù)酒店200650浦東獸小陸室家嘴妹——潮產(chǎn)品溝特點(diǎn)產(chǎn)品企：1佛.籠面積焰小、蠻控制羅總價憶的服色務(wù)式跑公寓棕為主2.搜精救裝為粱主，慌提供臨日常污酒店超式管犬理3.儉出蜜售為次主，霸部分與實(shí)行代包租浦東冠小陸兇家嘴賴——甚價格霞及租扒金項(xiàng)目名稱價格租金租金年回報率環(huán)球廣場200002.23.0亞龍國際大廈130004.2——萬源晶典220003.85.9東晶國際6.5——金隆海悅270002.53.3國際金融家265002.43.2中遠(yuǎn)行家230001.92.42335150003.35.3價格厭：1先.市壓場供上應(yīng)多圈為早堡年產(chǎn)漸品，冬二手鑰房價滑相對廢較低2.渴租金棒在1螺.9怕-6觸.5康元/拴平/迎日區(qū)串間，記租金喘年回凡報率芝在2絨.4妥-5咽.9己%區(qū)壟間浦東徒——漫客源投資慕客占鏈有絕竟對比熊例，但本區(qū)現(xiàn)域適朱合打爐造小姥面積絡(luò)投資耀型產(chǎn)驕品黃浦熱——途區(qū)域防特點(diǎn)主要分布地區(qū)域特點(diǎn)人民廣場附近地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)，人民廣場和豫園有著濃厚的旅游商業(yè)氛圍交通便利中福頭世福假匯天賜離公寓新世柏紀(jì)大嗚廈賽元畫大廈中福豆花苑視青年喇匯項(xiàng)目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式中福世福匯產(chǎn)權(quán)式酒店60平米酒店式服務(wù)精裝修全配出售后由專門酒店管理公司幫助經(jīng)營，以酒店方式運(yùn)轉(zhuǎn)天賜公寓200540一房38平，一房一廳65-92平，二房101-124平酒店式服務(wù)精裝修出售新世紀(jì)大廈20044033-58平方米的小戶型出售賽元大廈20045040-50平1房出售中?；ㄔ非嗄陞R產(chǎn)權(quán)式酒店42平的1房80平的2房出售后由專門酒店管理公司幫助經(jīng)營，以酒店方式運(yùn)轉(zhuǎn)黃浦微——點(diǎn)產(chǎn)品它特點(diǎn)產(chǎn)品盒：1駛.2.3.產(chǎn)品快：1暢.澆多產(chǎn)伯權(quán)式宿酒店軟，出攏售后歐由專攝門酒榨店管房誠理公珠司幫切助經(jīng)啞營，葵以酒蔥店方扶式運(yùn)失轉(zhuǎn)2.短產(chǎn)貍品多回為小德面積判、控龜制總豎價3.燒精基裝為酸主，族提供