房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖模板

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖招投標管理流程

房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎,可是涉及的稅種很多,需要采取一定手段合理規(guī)避,它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外,基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進行核算做詳細闡述。一、土地使用權(quán)取得階段:需繳納契稅、印花稅(還有政府相關(guān)部門收取的交易費等),但有時土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時會要求拿凈值,而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。(1)契稅:是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù),基本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率(2)印花稅:是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應(yīng)納稅額=合同金額×0.05%

注:印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段,公司成立繳納注冊資本金的印花稅,立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅,開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅,以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止,每年繳納土地使用稅。

土地使用稅:城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù),按規(guī)定稅額征收的一種稅。

年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額三、預(yù)售階段:需繳納營業(yè)稅及附加,預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。(1)營業(yè)稅:在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅人。銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用×5%(2)營業(yè)稅附加稅:城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅額×7%

教育費附加=營業(yè)稅額×3%(3)土地增值稅:是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除

《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,為增值額。

海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅,?？?、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳,其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。(3)企業(yè)所得稅:企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其它所得。

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅,每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā)()31號以及國稅函[]299號規(guī)定預(yù)繳每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=(季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費用)×22%備注:新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后,海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策,新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率,老企業(yè)22%,24%,以后執(zhí)行25%。四、當年度有完工樓盤,則完工年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳,每年5月31日之前申報(詳見國稅發(fā)()31號文)。每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年年度彌補虧損五、項目銷售達到85%或銷售完畢,進行土地增值稅清算。(一)、土地增值稅的清算條件:(1)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證三年仍未銷售完畢。(二)、應(yīng)納稅額的計算

1、計算增值額

增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率

增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據(jù)增值率確定適用稅率。

4、依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)備注:實行四級累進稅率(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分,稅率為30%;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖招投標管理流程

房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎,可是涉及的稅種很多,需要采取一定手段合理規(guī)避,它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外,基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進行核算做詳細闡述。一、土地使用權(quán)取得階段:需繳納契稅、印花稅(還有政府相關(guān)部門收取的交易費等),但有時土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時會要求拿凈值,而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。(1)契稅:是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù),基本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率(2)印花稅:是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應(yīng)納稅額=合同金額×0.05%

注:印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段,公司成立繳納注冊資本金的印花稅,立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅,開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅,以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止,每年繳納土地使用稅。

土地使用稅:城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù),按規(guī)定稅額征收的一種稅。

年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額三、預(yù)售階段:需繳納營業(yè)稅及附加,預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。(1)營業(yè)稅:在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅人。銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用×5%(2)營業(yè)稅附加稅:城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅額×7%

教育費附加=營業(yè)稅額×3%(3)土地增值稅:是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除

《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,為增值額。

海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅,?？凇⑷齺喢吭掳翠N售額的2%預(yù)繳,其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。(3)企業(yè)所得稅:企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其它所得。

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅,每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā)()31號以及國稅函[]299號規(guī)定預(yù)繳每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=(季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費用)×22%備注:新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后,海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策,新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率,老企業(yè)22%,24%,以后執(zhí)行25%。四、當年度有完工樓盤,則完工年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳,每年5月31日之前申報(詳見國稅發(fā)()31號文)。每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年年度彌補虧損五、項目銷售達到85%或銷售完畢,進行土地增值稅清算。(一)、土地增值稅的清算條件:(1)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證三年仍未銷售完畢。(二)、應(yīng)納稅額的計算

1、計算增值額

增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率

增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據(jù)增值率確定適用稅率。

4、依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)備注: