XX公司XX項(xiàng)目展示區(qū)、樣板房開放前風(fēng)險(xiǎn)自查報(bào)告模板專題培訓(xùn)課件

XX公司XX項(xiàng)目展示區(qū)、樣板房開放前風(fēng)險(xiǎn)自查報(bào)告模板XX公司XX項(xiàng)目展示區(qū)、樣板房開放風(fēng)險(xiǎn)自查報(bào)告XX公司客戶服務(wù)部2017年XX月XX日1項(xiàng)目基本信息2銷售準(zhǔn)備情況3開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估4問題闡述目錄5檢查結(jié)論一、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)單位檢查時(shí)間檢查人員房屋結(jié)構(gòu)□磚混結(jié)構(gòu)□鋼結(jié)構(gòu)□框架結(jié)構(gòu)□框剪結(jié)構(gòu)房屋類型□公寓□洋房□別墅裝修類型□毛坯房□精裝修戶型操盤公司計(jì)劃開盤時(shí)間二、銷售準(zhǔn)備情況1.銷售文書公示情況附圖：國有土地使用證附圖：建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證附圖：建設(shè)工程施工許可證《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》二、銷售準(zhǔn)備情況1.銷售文書公示情況附圖：商品房預(yù)售許可證附圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書附圖：開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照附圖：銷售企業(yè)營業(yè)執(zhí)照《商品房預(yù)售許可證》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》《開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》《銷售企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》二、銷售準(zhǔn)備情況2.銷售物料準(zhǔn)備銷售說辭、樓書、戶型單頁、沙盤、示范區(qū)域等銷售物料是否經(jīng)過營銷、研發(fā)、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實(shí)內(nèi)容并進(jìn)行審批，審批通過后才使用。（提供文件及審批截圖）《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《前期物業(yè)管理示范文本》、《xx市商品房買賣合同示范文本》（包含合同附圖）、《補(bǔ)充協(xié)議》是否經(jīng)過營銷、研發(fā)、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實(shí)內(nèi)容并進(jìn)行審批，審批通過后才使用。（提供文件及審批截圖）銷售說辭、百問百答、精簡介紹等外宣資料是否經(jīng)過營銷、研發(fā)、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實(shí)內(nèi)容并進(jìn)行審批，審批通過后才使用。（提供文件及審批截圖）二、銷售準(zhǔn)備情況2.銷售物料準(zhǔn)備情況附圖：業(yè)主臨時(shí)公約附圖：前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附圖：前期物業(yè)管理示范文本附圖：xx市商品房買賣合同示范文本《業(yè)主臨時(shí)公約》《前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《前期物業(yè)管理示范文本》《xx市商品房買賣合同示范文本》二、銷售準(zhǔn)備情況2.銷售物料準(zhǔn)備情況附圖：合同附圖附圖：補(bǔ)充協(xié)議附圖：項(xiàng)目紅線內(nèi)外不利因素公示附圖：現(xiàn)場(chǎng)免責(zé)聲明《合同附圖》《補(bǔ)充協(xié)議》項(xiàng)目紅線內(nèi)外不利因素公示現(xiàn)場(chǎng)免責(zé)聲明二、銷售準(zhǔn)備情況2.銷售物料準(zhǔn)備情況附圖：物業(yè)形象展示附圖：沙盤附圖：沙盤免責(zé)聲明附圖：集團(tuán)400展示物業(yè)形象展示沙盤沙盤免責(zé)聲明集團(tuán)400展示三、開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容常見案例是否存在風(fēng)險(xiǎn)1.1預(yù)售證取得預(yù)售證預(yù)計(jì)取得時(shí)間是否在開盤前無證開盤預(yù)售證取得前相關(guān)證件的取得情況取得預(yù)售證的前置證件未達(dá)成導(dǎo)致預(yù)售證無法取得1.2商品房買賣合同及補(bǔ)充條款建設(shè)合同竣工時(shí)間、保修期等與房屋銷售合同一致，相關(guān)內(nèi)容對(duì)公司沒有違約風(fēng)險(xiǎn)或其他風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)合同約定的竣工時(shí)間與房屋銷售合同時(shí)間不一致

建設(shè)合同約定的保修期與房屋銷售合同不一致

合同約定的保修期低于法律法規(guī)時(shí)長合同中規(guī)定的建設(shè)指標(biāo)（容積率、綠化率等）以及配套建設(shè)指標(biāo)（如車庫、會(huì)所、居委會(huì)用房、物業(yè)管理用房、民警室、教育配套等），公司已按照其規(guī)定報(bào)批及建設(shè)（有無漏留或分布在不同期交房的標(biāo)段中）該地塊中無幼兒園，但合同中有幼兒園配套項(xiàng)目名稱和地名命名批復(fù)一致項(xiàng)目名使用推廣名簽約建筑結(jié)構(gòu)形式和工程設(shè)計(jì)一致框架誤寫為框剪層高的約定與交付標(biāo)準(zhǔn)一致合同約定為3.1米層高，實(shí)際為2.9米交房條件應(yīng)具備可操作性，且符合當(dāng)?shù)卣咭蠼环織l件約定過多過于苛刻配套交付時(shí)間在配套工程完工之后合同約定的配套交付時(shí)間在工程完工前產(chǎn)證辦理時(shí)間與義務(wù)的約定合理當(dāng)?shù)匾话銥?20日辦理完畢分戶產(chǎn)權(quán)，而項(xiàng)目簽署為720個(gè)工作日關(guān)于會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、車位的所有權(quán)、廣告收益、樓體字等約定準(zhǔn)確，相鄰權(quán)益、后期經(jīng)營收益的分割合理小區(qū)內(nèi)廣告收益未明確約定分割收益關(guān)于庭院、露臺(tái)、地下室等部位的權(quán)益約定準(zhǔn)確，涉及贈(zèng)送、改建的，免責(zé)表達(dá)、交付標(biāo)準(zhǔn)，改造與驗(yàn)收、改造工期與工作量做了充分估計(jì)地下室贈(zèng)送面積計(jì)入合同面積

未單獨(dú)簽署改造協(xié)議填寫是否，具體描述在后面單頁呈現(xiàn)三、開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容常見案例是否存在風(fēng)險(xiǎn)1.2商品房買賣合同及補(bǔ)充條款分期建設(shè)的，對(duì)于配套等的分期交付有補(bǔ)充約定，若前期宣傳有誤的，補(bǔ)充條款有更正說明宣傳中提及有幼兒園但未明確提及在后批次交付使用與銀行的合作，抵押、擔(dān)保責(zé)任的明確；產(chǎn)權(quán)辦理約定與我司承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé)任匹配貸款客戶不辦理產(chǎn)權(quán)對(duì)我司的不利影響紅線內(nèi)外不利因素列入補(bǔ)充條款緊鄰項(xiàng)目的紅線內(nèi)外不利因素為列入合同，業(yè)主后期投訴特殊房源有重大差異的應(yīng)單獨(dú)與客戶進(jìn)行書面確認(rèn)落地窗在非標(biāo)房源中由50cm的窗臺(tái)

客廳正對(duì)有立柱遮擋

相似戶型中存在差異點(diǎn)約定代收費(fèi)或預(yù)交費(fèi)用的,約定內(nèi)容合理合法當(dāng)?shù)卣呓归_放單位代收代繳維修基金、產(chǎn)權(quán)費(fèi)用合同配置標(biāo)準(zhǔn)：沒有不準(zhǔn)確或夸張的修飾用詞，交付標(biāo)準(zhǔn)和宣傳、設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)一致合同中出現(xiàn)“五星級(jí)、超豪華”等語句

墻面合同約定為乳膠漆，實(shí)際為水泥砂漿面層購房合同中水、電、燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套應(yīng)與施工合同一致銷售合同約定的水、電接通時(shí)間與實(shí)際基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套合同不符銷售合同中是否有對(duì)于銷售現(xiàn)場(chǎng)物料、口頭說辭等的免責(zé)條款合同中未出現(xiàn)免責(zé)條款填寫是否，具體描述在后面單頁呈現(xiàn)三、開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容常見案例是否存在風(fēng)險(xiǎn)1.3商品房買賣合同附圖如有方位指示的應(yīng)清楚明晰，不得產(chǎn)生歧義原意指示項(xiàng)目整體方位卻有指示戶位方向的歧義涉及使用功能的,名稱標(biāo)識(shí)及圖例準(zhǔn)確煙道在合同附圖中未按標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)識(shí)繪制附圖應(yīng)全部為商品房買賣合同配置的相關(guān)項(xiàng)內(nèi)容毛坯交付的合同附圖中有精裝部品部件合同附圖與設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)一致使用銷售彩圖作為合同附圖，導(dǎo)致合同附圖與施工圖不符如附小區(qū)平面圖的，平面圖與最終規(guī)劃一致平面圖與規(guī)劃圖不符1.4前期物業(yè)服務(wù)合同選聘物業(yè)管理企業(yè)：當(dāng)?shù)厝裘鞔_要招投標(biāo)，公司已按規(guī)定執(zhí)行；中標(biāo)企業(yè)具備相關(guān)資質(zhì)，無違約風(fēng)險(xiǎn)；物業(yè)服務(wù)合同已按規(guī)定備案；物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)不違反當(dāng)?shù)匾?guī)定被投訴后不能出具招投標(biāo)文件

中標(biāo)企業(yè)資質(zhì)不符

被業(yè)主投訴服務(wù)合同未按規(guī)定備案

物業(yè)費(fèi)金額超過當(dāng)?shù)叵迌r(jià)物業(yè)管理費(fèi)的約定合法被業(yè)主投訴不符合當(dāng)?shù)卣叽召M(fèi)用/增值服務(wù)的約定合法、合規(guī)、合理水、電代收費(fèi)用中增加高額服務(wù)費(fèi)對(duì)共有部分經(jīng)營收益的約定合法合同中約定廣告收益100%歸物業(yè)管理方所有物業(yè)管理服務(wù)的明細(xì)與實(shí)際相符合同中服務(wù)內(nèi)容在實(shí)際中無法達(dá)成或需額外增加費(fèi)用1.5沙盤及模型

（含區(qū)位圖）免提示語內(nèi)容準(zhǔn)確、字體/位置醒目

方位指示明晰無歧義沙盤無總體免責(zé)提示

方位指示錯(cuò)誤對(duì)后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施、周邊環(huán)境/配套的提示或介紹準(zhǔn)確，需體現(xiàn)可能存在變更的提示二期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃未確定，未在沙盤提示。建筑物的整體布局、朝向、間距、綠地、景觀、園區(qū)主要出入口、車庫出入口等標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確出入口與報(bào)建方案不符三、開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容常見案例是否存在風(fēng)險(xiǎn)1.5沙盤及模型

（含區(qū)位圖）項(xiàng)目樓盤模型的外立面、窗、陽臺(tái)、花園、地平標(biāo)高、色彩等業(yè)主關(guān)心且易于對(duì)照的因素，是否存在未按設(shè)計(jì)方案準(zhǔn)確體現(xiàn)的情況。樓盤模型外立面為白色，實(shí)際為灰色

樓盤外立面為石材，實(shí)際為真石漆

模型為飄窗，實(shí)際為窗戶沙盤上車位的標(biāo)示與總圖相符（車位的位置和個(gè)數(shù)與規(guī)劃報(bào)建相符）露天車位與總圖不符公共設(shè)備及周邊配套等在沙盤以及總平面圖上標(biāo)注或相關(guān)說明，特別是在規(guī)劃中、建設(shè)中的，需進(jìn)行標(biāo)注在建超市在區(qū)位圖中有明確，但后期違建客戶投訴沙盤紅線位置準(zhǔn)確、連續(xù)，紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確。沙盤中紅線出現(xiàn)缺失

后期開發(fā)工地未確定規(guī)劃的情況下明確體現(xiàn)且無提示紅線內(nèi)外不利因素中列明的不利因素是否在沙盤上一一對(duì)應(yīng)，是否存在與現(xiàn)實(shí)不符的情況。不利因素1號(hào)內(nèi)容為配電室，沙盤為水泵房紅線內(nèi)外代征代建用地的標(biāo)識(shí)是否符合實(shí)際情況，紅線外代建綠化帶后期打造與實(shí)際情況不符沙盤比例是否有故意夸大或縮小的情況。重點(diǎn)關(guān)注：園區(qū)配電房、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、公廁等配套設(shè)備設(shè)施。沙盤樓棟位置故意夸大

不利因素（如配電室、垃圾中轉(zhuǎn)站等）位置故意夸大或縮小戶型模型是否存在相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同的情況，是否在明顯位置進(jìn)行了相關(guān)提示。模型為開敞陽臺(tái)實(shí)際為封閉陽臺(tái)。戶型模型應(yīng)與合同附圖一致，如為裝修房的應(yīng)與交付標(biāo)準(zhǔn)盡量一致。戶型模型與合同附圖不符，業(yè)主投訴欺詐景觀綠化：公共與私人綠化空間劃分、擋墻及柵欄、水系水景面積、種植密度、高差、消防回車場(chǎng)、周界圍墻應(yīng)標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確，不得出現(xiàn)過于夸張的情況。無法區(qū)分綠地權(quán)屬

水系面積比例失真

沙盤為實(shí)體擋墻實(shí)際為綠籬隔斷

下沉式入戶未在沙盤中體現(xiàn)三、開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容常見案例是否存在風(fēng)險(xiǎn)1.6各種印刷品及廣告類（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報(bào)刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）、銷售說辭類銷售DM宣傳單頁，項(xiàng)目介紹單頁、戶型單頁、海報(bào)、報(bào)刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等是否有與事實(shí)不符的情況。業(yè)主投訴宣傳與交付不符使用的區(qū)位圖、戶型圖、總平面圖、規(guī)劃效果圖、項(xiàng)目賣點(diǎn)等外宣資料是否有免責(zé)提示語，內(nèi)容是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目。戶型圖與合同附圖不符

樓書無免責(zé)提示對(duì)于有銷售物料涉及以下內(nèi)容的須嚴(yán)格按以下要求執(zhí)行：

沒有以時(shí)間代替實(shí)際距離表達(dá)的內(nèi)容；

提供按揭購房的，對(duì)按揭資質(zhì)、合作銀行、最高貸款額度及年限有提示；

對(duì)使用的圖片屬于實(shí)景圖還是效果圖有相應(yīng)標(biāo)識(shí)；

委托代理公司銷售的，已注明代理公司的名稱；

對(duì)后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等可能有變動(dòng)有特別提示；

紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標(biāo)識(shí)；

建筑物的整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽臺(tái)、花園、地平標(biāo)高等標(biāo)注準(zhǔn)確；

小區(qū)燃?xì)?供暖服務(wù)商、采暖方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的宣傳與實(shí)際相符；

不得出現(xiàn)有房產(chǎn)升值、保值或投資回報(bào)的不當(dāng)許諾；業(yè)主投訴地鐵口過遠(yuǎn)銷售欺詐

承諾返租收益

交通配套無不當(dāng)承諾：對(duì)業(yè)主班車、直達(dá)巴士是否有免費(fèi)接送的承諾，有規(guī)避運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的提示未明確說明的運(yùn)營時(shí)間的，班車停運(yùn)可能產(chǎn)生群訴本項(xiàng)目周邊市政配套:

（地鐵、輕軌、公交、公園綠地、海景山景、名校、名勝、銀行、商場(chǎng)、體育館、書店）等交通問題商業(yè)設(shè)施的介紹是否注明信息的來源和現(xiàn)狀截止時(shí)間，有僅介紹信息不提供保證的提示語，對(duì)尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施有特別提示投訴承諾地鐵開通時(shí)間

投訴學(xué)校招生時(shí)間三、開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容常見案例是否存在風(fēng)險(xiǎn)1.6各種印刷品及廣告類（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報(bào)刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）、銷售說辭類小區(qū)配套的教育設(shè)施的宣傳與規(guī)劃一致，無不當(dāng)承諾，即：幼兒園、學(xué)校、托兒所是否有、何種辦學(xué)模式、規(guī)模有多大、誰經(jīng)營、如何收費(fèi)、需何種入學(xué)資格、何時(shí)交付使用等等。承諾業(yè)主入學(xué)時(shí)間及開班數(shù)量商場(chǎng)、商鋪、郵局、社康中心等小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施宣傳與規(guī)劃一致，對(duì)所在位置、經(jīng)營主體、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營期限等無不當(dāng)承諾對(duì)于商業(yè)開街時(shí)間進(jìn)行承諾且無法達(dá)到承諾時(shí)間小區(qū)車位/車庫的面積、數(shù)量、車位比例：是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、銷售、可租可售）和價(jià)格是否確定，業(yè)主是否使用是否不便停車位距離樓棟很遠(yuǎn)售樓處項(xiàng)目形象展示板、平面展示板、戶型平面展示板、業(yè)績資料展示板、銷控表展示板等是否存在夸大宣傳、虛假宣傳或與事實(shí)不符的情況銷控表出現(xiàn)夸大展示樓書、售樓說明（含付款說明、按揭說明、物業(yè)管理說明、公攤面積說明）、物業(yè)管理服務(wù)手冊(cè)、銀行按揭指南、銀行按揭利率表、保險(xiǎn)費(fèi)率表等是否有與事實(shí)不符的情況。告知客戶的利率折扣與實(shí)際批準(zhǔn)的不一致三、開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容常見案例是否存在風(fēng)險(xiǎn)1.7樣板間對(duì)裝修示范單位、交付標(biāo)準(zhǔn)示范單位及合同配置標(biāo)準(zhǔn)是否分別進(jìn)行差異核對(duì)與免責(zé)提示，提示語是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目。提示語遺失

非交標(biāo)的未進(jìn)行提示對(duì)室內(nèi)結(jié)構(gòu)與交付標(biāo)準(zhǔn)顯著不一致之處是否進(jìn)行提示，提示語是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目。投訴樣板間窗戶與交付不符

投訴樣板間墻體與交付不符贈(zèng)送物品或不屬于交付范圍的物品是否有特別提示。主燈具、墻紙等未進(jìn)行提示樣板間參觀須知是否按照要求進(jìn)行提示，重點(diǎn)關(guān)注：臨時(shí)搭建樣板間、帶家居軟裝樣板間、交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間、帶花園樣板間的相關(guān)提示內(nèi)容。臨時(shí)樣板代替交付樣板向客戶展示樣板間外是否有戶型圖及介紹戶型與樣板展示不符1.8示范區(qū)景觀配置標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際的差異性提示與免責(zé)

硬景：用材、鋪裝等；

軟景：品種、株型、種植密度等

參觀區(qū)內(nèi)敏感區(qū)域提示牌設(shè)置是否到位，內(nèi)容準(zhǔn)確示范區(qū)展示效果與實(shí)際交付過大且無提示導(dǎo)致業(yè)主投訴

臨時(shí)占用紅線外的示范區(qū)未進(jìn)行提示四、問題闡述風(fēng)險(xiǎn)圖示，重點(diǎn)圈出表示缺陷類別編號(hào)201711001（年月+001）問題風(fēng)險(xiǎn)