2023年自考類法律自考房地產(chǎn)法歷年高頻考題帶答案難題附詳解

2023年自考類法律自考房地產(chǎn)法歷年高頻考題帶答案難題附詳解（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.歷年考點試題黑鉆版(共25題)1.下列選項中關于房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)的說法不正確的是______A.房地產(chǎn)估價機構依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)是從事房地產(chǎn)估價活動的前提B.一級房地產(chǎn)估價機構的資質(zhì)許可由國務院建設行政主管部門負責核準C.二、三級房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)許可由省級人民政府建設行政主管部門負責核準D.新設立中介服務機構的房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級應該設1年的暫定期，暫定期內(nèi)不予核定資質(zhì)2.下列選項中哪一項不符合我國法律規(guī)定______A.農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)B.房地產(chǎn)開發(fā)所用土地必須是國有土地C.農(nóng)村集體土地可以由鎮(zhèn)、村決定用于房地產(chǎn)開發(fā)D.農(nóng)村集體土地須由國家征用轉(zhuǎn)為國有土地后才能進行房地產(chǎn)開發(fā)3.商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過______A.65%B.70%C.75%D.80%4.土地一級開發(fā)5.按照國際標準產(chǎn)業(yè)分類法，房地產(chǎn)業(yè)由下列哪些部分組成?A.出租和經(jīng)營房地產(chǎn)B.自建房屋C.進行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)D.不動產(chǎn)出租人E.通過合同或收費方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)理人和管理者6.超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿2年未動工開發(fā)的，該土地使用權______A.可以無償收回B.只能有償收回C.應當無償收回D.應當有償收回7.土地增值稅8.申請廉租住房建設貸款應具備的條件，主要包括______A.廉租住房項目應已納入政府年度廉租住房建設計劃，并按規(guī)定取得政府有關部門的批準文件B.已與政府簽訂廉租住房回購協(xié)議C.在貸款銀行開立專用存款賬戶D.提供貸款人認可的有效擔保E.新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例，改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例9.下列關于置業(yè)擔保公司的設立條件的說法錯誤的是______A.有自己的名稱和組織機構B.有固定的服務場所C.有不少于2000萬元人民幣的實有資本D.有適應工作需要的專業(yè)管理人員10.下列關于土地增值稅范圍的表述中，正確的是______A.土地增值稅的范圍為國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物B.土地增值稅的范圍為國有和集體土地使用權C.以贈與方式獲得的房屋應當繳納土地增值稅D.土地增值稅的范圍為一切現(xiàn)存的地上建筑物及其他附著物11.下列哪些屬于房地產(chǎn)中介服務機構?______A.房地產(chǎn)咨詢機構B.房地產(chǎn)價格評估機構C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構D.房地產(chǎn)登記機構E.房地產(chǎn)開發(fā)機構12.國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應當依法取得______A.施工許可證B.建設工程規(guī)劃許可證C.國有土地使用權證D.商品房預售許可證13.不動產(chǎn)登記依申請為原則，但是也有例外，下列不屬于這種例外的是______A.查封登記B.登記機關依職權進行的注銷登記C.已登記的不動產(chǎn)所在地的名稱發(fā)生變更而進行的變更登記D.因繼承或者遺贈取得不動產(chǎn)權利的登記14.下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的是______A.建造房屋的施工單位B.出售房產(chǎn)的中外合資房地產(chǎn)公司C.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司D.以上均不是15.簡述商品房包銷的特征。16.房地產(chǎn)交易17.簡述住房公積金提取的條件。18.個人住房貸款19.利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積______以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)______以上業(yè)主同意。A.1/2

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2/3C.1/2

2/3D.2/3

1/220.土地使用稅的計算方式是______A.按年計算B.按季度計算C.按月計算D.按周計算21.《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的房屋征收的補償方式有______A.貨幣補償B.實物補償C.安置就業(yè)D.房屋產(chǎn)權調(diào)換E.給予生活補貼22.試述建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次的新的住房供應體系。23.房地產(chǎn)市場24.下列關于業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的共有權的說法，正確的是______A.僅為法定共有B.僅為約定共有C.任意共有D.既有法定共有部分，也有約定共有部分25.簡述與住房抵押貸款有關的三科保險。第1卷參考答案一.歷年考點試題黑鉆版1.參考答案：D[解析]依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》，新設立中介服務機構的房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級應當核定為三級資質(zhì)，設1年的暫定期。2.參考答案：C[考點]本題考查的知識點是建沒用地的相關規(guī)定。

依照我國法律規(guī)定，國家建設用地必須是國有土地。國有建設用地包括國家所有的土地和國家已征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權主要集中在中央和省一級。3.參考答案：D[解析]商業(yè)銀行發(fā)放個人抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款。4.參考答案：土地一級開發(fā)是指按照區(qū)域總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求，對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一的拆遷、補償、安置，以進行城市基礎設施建設和社會公共設施建設，使區(qū)域內(nèi)土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的前期開發(fā)活動。5.參考答案：ACDE[解析]按照聯(lián)合國1989年修訂的國際標準產(chǎn)業(yè)分類法，房地產(chǎn)業(yè)由四個部分組成：(1)出租和經(jīng)營房地產(chǎn)(非住宅、建筑、公寓房間、住宅)；(2)進行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)(用自己的賬戶)；(3)不動產(chǎn)出租人；以及(4)通過合同或收費方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)理人和管理者。6.參考答案：A[解析]《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權?！?.參考答案：土地增值稅是指對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅。8.參考答案：ABCD[解析]申請廉租住房建設貸款應具備的條件，主要包括：(1)廉租住房項目應已納入政府年度廉租住房建設計劃，并按規(guī)定取得政府有關部門的批準文件；(2)已與政府簽訂廉租住房回購協(xié)議；(3)在貸款銀行開立專用存款賬戶；(4)提供貸款人認可的有效擔保；(5)新建廉租住房項目已取得所需的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》，改建廉租住房已取得有關部門頒發(fā)的許可文件；(6)新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例，改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資30%的比例；(7)借款人信用狀況良好，無不良紀錄；(8)貸款人規(guī)定的其他條件。9.參考答案：C[解析]設立擔保公司應當具備下列條件：(1)有自己的名稱和組織機構；(2)有固定的服務場所；(3)有不少于1000萬元人民幣的實有資本；(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房；(5)有適應工作需要的專業(yè)管理人員；(6)有符合《公司法》要求的公司章程；(7)符合《公司法》和相關法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。10.參考答案：A本題考查的知識點是土地增值稅的征稅范圍。依照我國法律規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍為國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征土地增值稅。11.參考答案：ABC[解析]《城市房地產(chǎn)管理法》第57條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務機構包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。12.參考答案：C[解析]國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。13.參考答案：D[解析]依申請登記的例外主要有三：(1)查封登記；(2)已登記的不動產(chǎn)所在地的名稱發(fā)生變化而進行的變更登記；(3)登記機關依職權進行注銷登記。14.參考答案：B[解析]本題考核土地增值稅的納稅人。土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，具體包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、社會團體及其他組織和個體經(jīng)營者。15.參考答案：(1)合作性與分工性。

商品房包銷實際上是開發(fā)商對其銷售業(yè)務的分出，通過這種方式，開發(fā)商集中精力進行商品房開發(fā)，而不用在銷售環(huán)節(jié)耗費精力。商品房包銷使開發(fā)商和包銷商在分工和合作的基礎上實現(xiàn)共贏。

(2)風險性。

開發(fā)商對商品房銷售的外包，不僅是業(yè)務的分出，更重要的是一種風險的分出。

(3)排他性。

與一般的委托代理不同，商品房包銷下，包銷商擁有獨家銷售權，其包銷行為具有排他性。

(4)包銷商權限的廣泛性。

相對于普通的代理而言，包銷商擁有更為廣泛的銷售權限。包銷商對包銷的商品房享有銷售權，包銷商具有相對獨立的銷售權限，在一定程度上不受開發(fā)商的制約。16.參考答案：房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。17.參考答案：(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的；

(2)離休、退休的；

(3)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；

(4)出境定居的；

(5)償還購房貸款本息的；

(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。18.參考答案：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。19.參考答案：B[解析]利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。20.參考答案：A[解析]土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。21.參考答案：AD[考點]房地產(chǎn)開發(fā)用地→國有土地上房屋征收補償制度

[解析]依照《國有土地房屋征收與補償條例》第21條規(guī)定，房屋征收的補償方式有兩種，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換。

貨幣補償是指政府將被征收的房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被征收房屋的所有人；房屋產(chǎn)權調(diào)換是指政府用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被征收房屋進行調(diào)換產(chǎn)權。22.參考答案：實行住房分配貨幣化以后，單位從自籌資金、自行建房、內(nèi)部分配、自行管理和維修等負擔中解脫出來，可以輕裝上陣，專心致力于各自的業(yè)務。但是職工斷了單位供房這一來源以后，必須要有更充足、更可靠的替代來源，否則，城市居民的住房利益得不到保障，改革目的也無法實現(xiàn)。而取代單位供應住房來源的將是房地產(chǎn)市場。我國過去一些大城市所開發(fā)的住房多存在檔次過高，價格過高，價格構成不合理，地價太高，費用過多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤過大等情況，與普通居民的消費水平不相適應。今后，我國將致力于建立以經(jīng)濟適用住房為主體的多層次的住房供應體系，滿足不同收入群眾對住房的需求。對收入高的家庭提供檔次較高的商品住房，實行市場價；對中低收入的家庭提供經(jīng)濟適用的商品住房，實行政府指導價；對最低收入家庭提供廉租住房，租金實行政府定價。

要努力提高住房投資中用于經(jīng)濟適用住房投資的比重，加快經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建沒和供應。同時要保留足夠的公有住房供低收入家庭廉價租賃。要取消各種不合理的收費，控制開發(fā)利潤，盡可能地降低經(jīng)濟適用住房的售價。23.參考答案：房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。24.參考答案：D[解析]依據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主共同擁有建筑物的某些部分乃至整棟建筑物、建設用地使用權，此類共有部分不得作為專有部分使用，也不得由業(yè)主約定為專有部分，屬于法定共有部分，如走廊、電梯等。業(yè)主和開發(fā)商就建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位、停車庫、地下室等，約定屬于業(yè)主共有的場合，此類停車