房地產經濟學課程設計武漢市房地產市場概況模板

資料內容僅供您學習參考，如有不當或者侵權，請聯系改正或者刪除。武漢輕工大學《房地產經濟學》課程設計說明書設計題目:某房地產項當前期策劃姓名XXX學院土木工程與建筑學院專業(yè)工程管理學號XXXXX指導教師XXXX6月3日

一、摘要:房地產業(yè)是國民經濟的基本承載體,是在工業(yè)化、城市化和現代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產業(yè),同時又推動了工業(yè)化、城市化和現代化的進展,己經成為現代社會經濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產業(yè)的產業(yè)鏈長,關聯度大,其自身特性決定了這一產業(yè)的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業(yè)部門中處于平均水平之上。在中國,住宅投資的增加,被帶動的直接相關或間接相關較大的產業(yè)有60多個,有力地促進整個國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。二、關鍵詞:房地產市場東西湖普通高層住宅高級住宅三、目錄

1、武漢市房地產市場概況..........................................................................................

32、武漢市東西湖區(qū)房地產概況......................................................................................

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3、開發(fā)普通高層住宅樓..............................................................................................

4(1)、項目概況.....................................................................................................

4(2)、潛在市場分析.............................................................................................

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(3)、目標客戶群分析.........................................................................................

7(4)、投資估算.....................................................................................................

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4、開發(fā)高級住宅樓......................................................................................................

8(1)、項目概況.....................................................................................................

8(2)、潛在市場分析.............................................................................................

8(3)、目標客戶群分析.........................................................................................

10(4)、投資估算...................................................................................................

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5、對兩種投資方案進行比選分析和項目建議........................................................

10(1)、兩種投資方案的比選...............................................................................

10(2)、項目建議...................................................................................................

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武漢市房地產市場概況從上世紀90年代起,武漢市房地產市場在總體經濟環(huán)境的發(fā)展中經過住房分配、經濟適用房、集資建房、貨幣分房等多種形態(tài),經受了國家、地方政府關于總體經濟、房地產市場有較大影響的土地、信貸、消費等各種政策及宏觀環(huán)境波動的沖擊發(fā)展至今,無論從總投資量、開竣工面積、銷售額和房價上都有了大幅的提升,已成為全國房地產開發(fā)熱點城市之一,吸引了多方的關注。照此趨勢,未來幾年里,武漢房地產市場競爭必然激烈,如何在這樣一個迅速起步又有著強烈地方特色的市場中保持準確的判斷而且在競爭中處于有利位置,就成為擺在武漢順馳公司,特別是公司開發(fā)部面前的一個重要問題。由于房地產行業(yè)本身涉及領域眾多,因此為了比較全面的分析武漢市房地產市場,本文從對房地產市場有直接影響的城市基本面、宏觀面及微觀面,從城市規(guī)劃、土地市場、區(qū)域市場、金融市場,從市場的供給與需求等方面進行了調研與分析,力求將其闡述清楚并在此基礎上得出準確的判斷,以作為我們將來獲取土地開發(fā)定位的指導。武漢市東西湖區(qū)房地產概況東西湖區(qū)位于武漢市西北部,屬于城郊板塊,北接孝感,西臨漢川,東起黃陂區(qū)而南承江漢區(qū),能夠說是武漢市的北大門。但東西湖區(qū)與江漢區(qū)相接,離江漢中心城區(qū)也不過5分鐘路程,與其它城郊板塊相比具有較明顯的地理位置優(yōu)勢。機場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道、環(huán)湖路等城市干道共同構建了區(qū)內”蛛網”形立體交通;區(qū)域內道路通暢,11公里的”三橫”、”三縱”六條網絡式水泥道路形成區(qū)內交通網絡。同時武漢城市輕軌1號線二期(宗關—三店)已開始動工,全長11.5公里,預計建成。連接已經通車的一期(宗關—黃浦路),將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個整體。

開發(fā)普通高層住宅樓項目概況本方案是在東西湖區(qū)開發(fā)普通高層住宅,使用土地面積30000平方米,容積率為5:1,建筑面積為150000平方米。分四個戶型:150平方米,120平方米,100平方米,80平方米。主要供中薪收入階層購買。潛在市場分析從東西湖區(qū)的規(guī)劃發(fā)展來看,東西湖區(qū)域憑借它得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的兩年內房地產開發(fā)量穩(wěn)居武漢市第一位,而且同其它地區(qū)相比,其價格指數連續(xù)兩年一直呈持續(xù)的上升狀態(tài),這種發(fā)展趨勢和房地產變化格局使眾多的海內外知名發(fā)展商云集于此,她們大手筆的運作使東西湖區(qū)域形成一個集物流、工業(yè)和旅游為一體化的大型城郊中央住宅區(qū)。如上圖,當其它條件不變時,需求與供給關系已經達到平衡。下圖是武漢市人口分布圖:由上圖不難看出,東西湖區(qū)人口數量較少,土地面積多,中薪收入階層占大部分,而且此開發(fā)項目是普通住宅,價格適合。因此,如果此項目一旦建成,那么需求量將明顯大幅增長,其它條件不變時,當新開發(fā)建設量增加時,資產市場的供給量增加,另一方面需求量也將增加,第一象限內的使用需求曲線向右上方平移。如果此時供應量不隨之上升,租金必然上升。提高后的租金會導致第二象限內價格的提高,引發(fā)第三象限內開發(fā)量的上升。最后導致第四象限內存量的增大。如圖所示,新的市場均衡為虛線構成的矩形。此時,房地產市場上的租金、價格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長。此項目的潛在市場分析正是按照這種模型發(fā)展的。在此項目中,開發(fā)量相對于價格來說富有彈性,因而,此方案很合理,新房將大賣。(3)目標客戶群分析此方案的目標客戶主要針對中低薪階層提供住房。此方案的目標客戶主要針對中低薪階層提供住房。城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少,住宅城郊化趨勢越來越明顯。而城區(qū)開發(fā)量的趨少也間接使得城區(qū)房地產價格的上漲,而東西湖區(qū)域房地產市場價格當前相對處于較低的水平,這也將為區(qū)域房地產市場的發(fā)展帶來契機。(4)投資估算此方案用地30000平方米,土地費用為3000元/平方米,則土地使用費為9千萬元,容積率為5:1,則建筑面積為150000平方米,建筑安裝費用為6億元。預售樓價為8000元/平方米。如下表:(不考慮折現)項目土地(元/平方米)建筑安裝(元)預售樓價(元/平方米)稅前利潤費用30006億8000/面積(平方米)30000/150000/總計9千萬元6億12億5.1億開發(fā)高級住宅樓項目概況本方案是在東西湖區(qū)開放高級住宅樓,使用土地面積30000平方米,容積率為3:1,建筑面積為90000平方米。分兩個戶型:300平方米,250平方米。主要供高薪收入階層購買。潛在市場分析東西湖區(qū)有大量銀行、高級飯店等金融機構,以及商貿企業(yè),這些金融企業(yè)中的高薪工作人員對高級住宅的需求量非常之大。因此方案的提出為高薪階層提供了方便。如圖所示,在其它條件不變的前提下,新的市場產生的需求與供給之間的均衡為虛線構成的矩形。由上圖可知,其它條件不變時,當新開發(fā)建設量增加時,資產市場的供給量增加,另一方面需求量也將增加,第一象限內的使用需求曲線向右上方平移。如果此時供應量不隨之上升,租金必然上升。提高后的租金會導致第二象限內價格的提高,引發(fā)第三象限內開發(fā)量的上升。最后導致第四象限內存的增大。此時,雖然房地產市場上的租金、價格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長,可是由于東西湖區(qū)中高薪階層的人數畢竟只占較少數,需求量不是很大,開發(fā)量相對于價格來說缺乏彈性,可能需求量增長不大,此時供應量大于需求量。價格有所`上漲,可是需求量卻不大。目標客戶群體分析此方案的目標客戶主要針對高薪階層提供住房。由于東西湖區(qū)有很多金融機構,高薪階層比較多,對高級住宅的有較大的需求。此方案項目的建成,將為這些高薪人士提供莫大的方便。根據四象限模型分析,需求量增長量比較平穩(wěn),而導致價格的變化不大,空間消費市場的存量調整比較小。由于需求量呈緩慢變化趨勢,因而房子也會比較快的售完。投資估算

此方案用地30000平方米,土地費用為3000元/平方米,則土地使用費為9千萬元,容積率為3:1,則建筑面積為90000平方米,建筑安裝費用為8億元。預售樓價為15000元/平方米。如下表:(不考慮折現)項目土地(元/平方米)建筑安裝(元)預售樓價(元/平方米)稅前利潤費用30008億15000/面積(平方米)30000/90000/總計9千萬8億13.5億4.6億對兩種投資方案進行比選分析和項目建議兩種投資方案的比選在東西湖區(qū)開發(fā)項目兩種方案中,由于東西湖區(qū)土地相對較多,開發(fā)普通高層住宅的需求量較大,根據房地產市場均衡的四象限模型分析,由此帶來的價格上漲也較