央行數(shù)據(jù)揭秘房價(jià)大漲“真兇”這兩類房別碰Word文檔

央行數(shù)據(jù)揭秘房價(jià)大漲“真兇”！這兩類房別碰\o"更多宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)內(nèi)容列表"宏觀經(jīng)濟(jì)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)2016-08-14088月12日，央行公布了幾個(gè)數(shù)字，滿座皆驚。揭示了房價(jià)持續(xù)大漲的“真兇”！也暴露出了一個(gè)潛藏的危險(xiǎn)！震驚！央媽數(shù)據(jù)揭秘，全國人民都在做同一件事！8月12日，央行發(fā)布了7月份的金融數(shù)據(jù)，讓人擔(dān)心。數(shù)據(jù)顯示，7月新增貸款4636億。其中，住戶部門貸款增加4575億（短期貸款減少197億，中長期貸款增加4773億）。中長期貸款增量4773億，已經(jīng)超過了新增貸款的總量。住戶部門中長期貸款是什么呢？大家想想，一個(gè)家庭，中長期貸款除了二三十年的住房按揭貸款還能是什么？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，而這正是房價(jià)爆漲根源的根源。在央行發(fā)布的數(shù)據(jù)中，最讓人驚詫的是7月份的M2同比增速，只有10.2%，幾乎逼近了個(gè)位數(shù)。此外就是M2和M1的剪刀差繼續(xù)擴(kuò)大，創(chuàng)下歷史新高。M2可以理解為“全社會(huì)的錢”，M2同比增速可以理解為“印錢的速度”。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，M2增速下滑明顯，居民、非金融性企業(yè)存款銳減是主因，M1快速上升反映企業(yè)囤積資金，大量資金沒有出路，未流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)?；谫Y金主要流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，M1與M2剪刀差擴(kuò)大的背后，反應(yīng)了經(jīng)濟(jì)“冷”房地產(chǎn)“熱”的現(xiàn)狀。下面這張圖說明，民間固定資產(chǎn)投資滑坡似下降，企業(yè)不想投資！老百姓手里的錢，像一股無法抑制的洪流大家不投資實(shí)業(yè)，都在買房，能怪企業(yè)，怪買房的老百姓嗎？恐怕不能。當(dāng)前，賺錢正變得越來越難，大家都想賺錢，除了買房卻不知道該如何賺錢。一場(chǎng)財(cái)富縮水的危機(jī)正籠罩在每個(gè)中國人身上……就像風(fēng)雨欲來時(shí)的狂風(fēng)暴雨，山洪將至，老百姓手里的錢，像一股無法抑制的洪流，總要有個(gè)去處，而樓市成了泄洪的最佳地點(diǎn)，推動(dòng)著房價(jià)節(jié)節(jié)高升。問題是，現(xiàn)在除了樓市，你還能想到更好的去處嗎？存銀行？負(fù)利率，把錢存在銀行里只會(huì)越存越少。去股市？雖然股票已經(jīng)比計(jì)較低了，但是股市暴跌的風(fēng)險(xiǎn)歷歷在目，杠桿的風(fēng)險(xiǎn)也還在天上飛，大家都怕。投資實(shí)業(yè)？看一看現(xiàn)在有多少實(shí)體經(jīng)濟(jì)還在賺錢，誰還敢輕易投資實(shí)業(yè)，哪一個(gè)領(lǐng)域還有較高的回報(bào)率？我們多么希望實(shí)業(yè)興國，可卻看不清前方路在何方。鬼知道老百姓經(jīng)歷了怎樣痛苦的糾結(jié)，才舉全家之力在大城市買下一個(gè)小蝸居，穿行在擁擠中，為謀生也為謀夢(mèng)想。當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)只剩下房地產(chǎn)還在不斷地拉升，只有房地產(chǎn)在擴(kuò)張，一業(yè)興而百業(yè)衰的時(shí)候，天知道，它能維持多久。海通證券姜超表示，中國房貸高增不可持續(xù)，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，邊際杠桿已近極限，地產(chǎn)泡沫值得警惕。知名政經(jīng)評(píng)論員雷思海認(rèn)為，現(xiàn)在基本是漲價(jià)的恐懼，驅(qū)逐買房人進(jìn)場(chǎng)。房地產(chǎn)是嗎啡，給中國經(jīng)濟(jì)問題做手術(shù)的時(shí)候扎一針，緩解一下疼痛是可以的。但是，若因此而上癮，那么，我們將會(huì)把自己置于危險(xiǎn)之境地。權(quán)威數(shù)據(jù)告訴你：這兩種房子最危險(xiǎn)！目前國家正在全力推動(dòng)樓市去庫存，所以“商品房待售面積”的數(shù)據(jù)非常重要。從去年12月以來，商品房庫存量的確有所下降，但跟去年6月相比，仍然出現(xiàn)了顯著的增長。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月新開工面積比去年6月上升了將近四成。所以，隨著樓市開始降溫，未來幾個(gè)月中國房地產(chǎn)庫存量將繼續(xù)反彈，最終全面超過去年年底的水平?？梢园l(fā)現(xiàn)，商品房中，住宅的庫存量去年12月見頂之后，到2016年6月和7月有所降低。但如果你看一下“辦公樓”和“商業(yè)營業(yè)用房”，就會(huì)發(fā)現(xiàn)庫存是直線上升的。也就說，這輪房地產(chǎn)政策牛市對(duì)住宅還有點(diǎn)作用，對(duì)“辦公樓”和“商業(yè)營業(yè)用房”完全沒有作用?！稗k公樓”和“商業(yè)營業(yè)用房”是房子里的奢侈品，跟城市繁華程度成正比。但即便上海這樣的城市，都開始全面限制商業(yè)辦公用房了，至于成都、沈陽這種二線城市已經(jīng)全面過剩，空置率大增。雖然國家允許改變用途，但這個(gè)辦法也只能對(duì)有人口增量的中心城市有用，對(duì)于連住宅都過剩的城市，基本上沒有用?！稗k公樓”和“商業(yè)營業(yè)用房”之所以風(fēng)險(xiǎn)巨大，主要原因有三：第一，前幾年住宅限購，開發(fā)商弄出了大量的商業(yè)辦公用房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市需要。地方官員追求城市的外表光鮮，盲目上了很多這類項(xiàng)目。商辦用房不同住宅，不是剛需，受經(jīng)濟(jì)周期影響較大。第二，互聯(lián)網(wǎng)解構(gòu)了商鋪的需求和價(jià)值，大量的“提袋消費(fèi)”（比如服裝鞋帽、小家電等）轉(zhuǎn)到了網(wǎng)上，只余下了生鮮消費(fèi)和體驗(yàn)式消費(fèi)（比如電影院、溜冰場(chǎng)、游戲廳、培訓(xùn)）。第三，多數(shù)城市允許在住宅樓里注冊(cè)公司和辦公，這讓純寫字樓的需求也不斷被分流?？傊?，“辦公樓”和“商業(yè)營業(yè)用房”已經(jīng)成為當(dāng)前最危險(xiǎn)的物業(yè)，在北上深，不僅辦公樓跟住宅出現(xiàn)了價(jià)格倒掛，甚至商鋪都開始跟高檔住宅價(jià)格倒掛了。我們只能嘆息一聲：這世界變化太快！巴曙松：金融對(duì)樓市影響已超過人口等因素23

人評(píng)論現(xiàn)在的樓市，金融影響已經(jīng)超過了人口、收入等基本面因素。中國居民的杠桿率已經(jīng)不低，不能高估加杠桿對(duì)樓市的拉動(dòng)作用，而且需要正視這種風(fēng)險(xiǎn)。巴曙松，港交所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家8月11日上午，2016博鰲房地產(chǎn)論壇開幕，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、港交所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、巴曙松在論壇上發(fā)布主題演講，題目為《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)新特征與新趨勢(shì)》。以下為發(fā)言全文》》》中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走過的兩個(gè)階段一個(gè)是在2008年之前，我們可以看到一個(gè)很重要的特點(diǎn)，基本上大家討論得比較多的是城市人口流入流出、年齡結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這些基本面的因素在推動(dòng)市場(chǎng)的上行。2008年之后，我們發(fā)現(xiàn)信貸供應(yīng)量投放、利率、匯率等等金融因素成為影響波動(dòng)的非常重要的因素。非常重要的特點(diǎn)是，在利率非常低的時(shí)候，可能基本面還不是很好的時(shí)候，市場(chǎng)已經(jīng)很活躍了。簡(jiǎn)單回顧一下1998年到2008年這個(gè)激動(dòng)人心的階段。這段時(shí)間中國房地產(chǎn)投資平均增速是23.1%，新開工面積平均增速為22%，而同期的美國、日本的最高值也就是17.6%和6%，當(dāng)然中國帶有一個(gè)補(bǔ)課的性質(zhì)。人口、收入推動(dòng)市場(chǎng)上行我們把它做一個(gè)歸因分析，我們看到影響這個(gè)階段的基本面，一個(gè)是人口快速的增長，就是大量的人口從農(nóng)村向城市的遷移，或者說城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)；再一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)的人均收入的提高和城鎮(zhèn)化率的提高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張的周期的最初階段，人口紅利是推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的很重要的因素，置業(yè)人口的增長直接推動(dòng)了房屋新開工的增長數(shù)量。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上我們可以看到，人口的出生數(shù)量領(lǐng)先住宅開工數(shù)量20年左右，房子畢竟是蓋給人住的，20—50歲是住宅消費(fèi)主力人群和購房的適齡人群，所以人口的驅(qū)動(dòng)是非常關(guān)鍵的因素。從日本來看，日本的人口增速換擋是在1973年前后，1960年到1973年，日本的人口出生數(shù)量進(jìn)入到一輪上升周期，之后日本的出生人口數(shù)量明顯的降低。我們對(duì)比一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，日本人口出生數(shù)量和20年之后的住房開工數(shù)量，20到50歲的年齡人口數(shù)量和住房開工數(shù)量都有非常顯著的相關(guān)性。同樣的情況在美國也存在，人口的出生數(shù)量和住宅開工投資之間得很強(qiáng)的相關(guān)性。同樣，人均收入的增長，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也擴(kuò)大了購房的需求。同時(shí)，城市化率的提升也改變了人口的結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了購房者需求。這是從城市化率和收入的變化來看。金融影響市場(chǎng)超過基本面因素到2008年之后，金融影響的權(quán)重在明顯上升。中國的房價(jià)和成交量出現(xiàn)了三次比較大的波動(dòng)。投資增速和開工面積都開始放緩，同時(shí)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始與全球主要國家的市場(chǎng)之間聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)在增強(qiáng)。近期，原來我們可能最開始是從貿(mào)易方面有一些經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，后來開始有了跨界的投資。在綜合影響增強(qiáng)的背景下，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，和全球主要經(jīng)濟(jì)體市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)在上升。與此對(duì)應(yīng)的是，2008年之后，我們看到基本面對(duì)市場(chǎng)的影響是在減弱的。人口對(duì)市場(chǎng)的影響力在減弱，它的具體的影響方式發(fā)生了變化，首先是置業(yè)人口占比降低。2012年前后，置業(yè)人口占比達(dá)到峰值，隨后逐步緩慢下降，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房開工數(shù)量也會(huì)隨之回落。同時(shí)，城市化的流動(dòng)速度在減緩，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。1998年到2010年，中國進(jìn)入到一個(gè)快速的城鎮(zhèn)化階段，大量的農(nóng)村人口向城市遷移，2015年中國的城鎮(zhèn)化率是56.1%，相比之前有大幅的提升。我們看到，在重點(diǎn)城市的流動(dòng)人口的增速，過去這段時(shí)間快速的城鎮(zhèn)化，前50個(gè)城市吸納了大部分的新增的城鎮(zhèn)化的人口，中國過去幾十年的城鎮(zhèn)化的成功，嚴(yán)格來說可以說是這50個(gè)城市的成功。2010年之后，人口的跨城市流動(dòng)速度在減緩，勞動(dòng)人口的年齡結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化。我們做了一個(gè)跟蹤發(fā)現(xiàn)：第一，勞動(dòng)人口年齡結(jié)構(gòu)變化農(nóng)民工到了45歲以后就想回家了，不想在外面那么辛苦，他要回去照顧家里。第二，工業(yè)化進(jìn)程增速放緩，勞動(dòng)力需求減弱。第三，本地就業(yè)傾向增加，跨省流動(dòng)減少，一年一度大家如臨大敵的春運(yùn)，基本上隨著人口跨省移動(dòng)減弱，慢慢會(huì)成為一個(gè)被淡忘的詞。第四，城市人口承載能力限制，新增人口成本提高。同時(shí)，我們看到，城市內(nèi)的人口流動(dòng)在增強(qiáng)，城市內(nèi)的人口流動(dòng)主要包括城市中心人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，以及郊區(qū)人口向城市中心轉(zhuǎn)移，人口在城市內(nèi)部的流動(dòng)，主要帶來了存量房市場(chǎng)的擴(kuò)張，二手房和租房市場(chǎng)流通率的提升，房屋流通成本的下降，流通效率的提高，也反過來促進(jìn)了人口在城市內(nèi)部的流動(dòng)。過去20年，中國的居民收入增速經(jīng)歷了一個(gè)由快到慢的過程，2007年之前增長得非?？欤?008年之后增速開始放緩，所以他的收入的增速的放緩減弱了居民購房的能力。金融因素的影響開始上升，如果大家把房地產(chǎn)投資、房價(jià)、銷售量，在2008年之后，把它和信貸投放、利率水平做相關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)它的相關(guān)度在顯著的上升，甚至在有的年份超過了基本面。在各個(gè)方面討論房地產(chǎn)去庫存，都說中國的居民杠桿率很低，不愿意借錢，所以這部分負(fù)債是未來中國房地產(chǎn)消化庫存非常主要的動(dòng)力。我們看一下究竟中國居民加杠桿借債的空間有多大，目前是高估了，低估了，還是評(píng)估得恰如其份？目前來看，可能我們期望值偏高。什么叫居民的杠桿率呢？就是居民的負(fù)債占整個(gè)GDP的比重，中國的居民杠桿率近年來增長非常快，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，所以一直我們把居民部門加杠桿、政府部門加杠桿作為應(yīng)對(duì)企業(yè)杠桿，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長帶來沖擊的很多重要的藥方。我們從2008年到現(xiàn)在看到，居民部門的加杠桿確實(shí)過快，居民部門的杠桿率從不足20%快速地攀升到2015年的39.5%，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過43%，到44%。而每一輪房價(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升。而在房價(jià)平穩(wěn)的時(shí)候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房價(jià)越平穩(wěn)，老百姓越不借錢買房子。橫向來看，截止到2015年，中國居民的債務(wù)GDP比不到40%，英國、美國已經(jīng)到80%以上，日本也超過了60%，所以我們的水平低于發(fā)達(dá)國家。但是，和墨西哥這些跟我們發(fā)展水平相近的國家相比，我們已經(jīng)屬于比較高的了。同時(shí)，中國實(shí)際的居民杠桿率還可能被低估。人口結(jié)構(gòu)的變化，儲(chǔ)蓄率近幾年來穩(wěn)步的每年下降1到2個(gè)百分點(diǎn)，因?yàn)殡S著人口結(jié)構(gòu)的變化，大家開始消費(fèi)了，儲(chǔ)蓄率降低了，所以來自發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)顯示，人口撫養(yǎng)比見底之后會(huì)迎來居民的杠桿率見底，兩者的時(shí)間差很少看到超過10年的。中國的人口撫養(yǎng)比已經(jīng)在2011年見底。隨著人口結(jié)構(gòu)的變化或者老齡化，中國居民的杠桿率至少他借債的能力在放緩。房貸收入比增長非?？?，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家的水平。我們可以用某個(gè)階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模，來衡量市場(chǎng)的承載能力，這就是所謂的交易杠桿。2015年新發(fā)放貸款規(guī)模4.7萬億，新房銷售額7.3萬億，二手房銷售額3.6萬億，交易杠桿43.12%。所以新增的房貸銷售比，我們大致的評(píng)估，處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預(yù)期。另外一個(gè)數(shù)字是房貸和存量房的市值比，全社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)存量杠桿率相對(duì)比較低。這一部分沒有盤活，社會(huì)存量杠桿率是居民部門的按揭貸款負(fù)擔(dān)和房屋市值之間的比值。2016年前6個(gè)月，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，全國的商品房銷售交易均價(jià)在7571元/平方米，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，全國共有住宅存量面積250億平方米左右，根據(jù)我們總新的統(tǒng)計(jì)，中國的個(gè)人購房貸款余額是14.1萬億元，到2015年底，公積金個(gè)人住房貸款余額是32864.55億元，因此，2016年7月，居民未償還的杠桿負(fù)擔(dān)超過18萬億，估計(jì)中國的居民存量杠桿率只有10%左右，沒有盤活。樓市五大市場(chǎng)新趨勢(shì)：我們這一輪的周期有哪些新的變化？首先是分化與同化并存。分化大家講得很多，從2013年起，博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)在開始討論分化了。一二三線城市之間出現(xiàn)逐漸分化的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)就是從數(shù)字上可以看到，新房和二手房的分化差異很大，不同城市或者同一城市不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)之間，甚至不同的產(chǎn)品之間供需結(jié)構(gòu)和周期變化的差異越來越明顯。2015年以來，一線、二線城市的房地產(chǎn)銷量價(jià)格持續(xù)升溫，庫存下降很明顯。而三四線城市則呈現(xiàn)出銷售低迷，去庫存壓力比較大的情況。同時(shí)，城市間的同化趨勢(shì)也在增強(qiáng)，主要表現(xiàn)在一線核心城市的人口、交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等等方面對(duì)周邊市場(chǎng)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，使得核心城市周邊的市場(chǎng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)，北京市場(chǎng)熱，傳導(dǎo)到周邊的廊坊、固安市場(chǎng)，它的交易量和房價(jià)上升得很快。以上海為核心的長三角都市圈的區(qū)域同化，我們看到的價(jià)格的走勢(shì)，近年來趨同更強(qiáng)，南京、蘇州、杭州等重點(diǎn)二線城市跟隨上海，在2016年上半年表現(xiàn)也很好。華南地區(qū)，城市間的同化效應(yīng)表現(xiàn)有所不同，因?yàn)樯钲谏习肽晗拶徍透叻績r(jià)驅(qū)動(dòng)的政策轉(zhuǎn)移，深圳周邊的東莞、惠州交易量明顯在回升。在十三五規(guī)劃之前，在2014年3月，國務(wù)院印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，這個(gè)報(bào)告沒有引起大家足夠的關(guān)注。報(bào)告很早就提出來，中心城市帶動(dòng)城市圈的發(fā)展階段正在到來。我們比較了亞洲的東京和首爾城市圈的形成，它們有相似的軌跡。區(qū)域人口數(shù)量變化，核心城市人口比重逐步下降，城市圈占比上升。從1950年開始，東京都市圈的人口比重就不斷上升，東京人口比重在都市圈的形成過程中逐步下降，然后趨于穩(wěn)定，就是有一些人搬到了郊區(qū)，這是有一個(gè)城區(qū)和郊區(qū)的互動(dòng)過程，這個(gè)過程就是都市圈逐步形成的過程。從2009年以來，北京在核心城區(qū)的人口增加緩慢，周邊地區(qū)的人口增加迅速，以北京為核心的城市圈的人口總量在穩(wěn)步增長。剛才大家討論的時(shí)候提到了人口增長，我覺得是一個(gè)很正確的方向，但是僅僅孤立地談一個(gè)小城鎮(zhèn)的人口流動(dòng)還不夠，應(yīng)該把它放到全國大的城市格局，你在哪個(gè)城市圈里面，它的流向，它的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這個(gè)分析對(duì)各位的決策才更有價(jià)值。核心城市人口趨于飽和時(shí)，房價(jià)開始上漲。我們看到東京和首爾都市圈形成的過程中，都經(jīng)歷了房價(jià)快速上漲的過程，房價(jià)增速最快的時(shí)期正好是人口達(dá)到飽和的時(shí)期。而近年來我們看到北京和深圳的常住人口增速呈現(xiàn)下降，包括上海也是如此。我前段時(shí)間在上海的一個(gè)會(huì)議上講了這個(gè)觀點(diǎn)，我說上海的人口增速在下降，有一個(gè)開發(fā)商朋友就說這是政府為了怕房價(jià)快速上漲，公布的一個(gè)假數(shù)據(jù)。我說你這個(gè)心態(tài)就有點(diǎn)像我們做股票的6000點(diǎn)的時(shí)候的心態(tài)，見不得別人說股票要跌，長期賺容易錢，你失去了聽不同意見的反思能力，這一點(diǎn)我覺得是要提醒的。現(xiàn)在到金融街去坐坐地鐵看看？我去試過一次，下班的時(shí)候排著長隊(duì)，人要推才能擠上去。第二個(gè)趨勢(shì)是新房高端化。2016年上半年，北京市高端新房成交量同比增長95.5%，成交均價(jià)同比增長7.5%，2014年以來，北京總價(jià)1000萬以上新建高端住宅成交面積占全部新房成交面積的16%，同比上漲6.7%。這也印證了剛才陳啟宗先生說的，你做精品、做高端，在中心城市需求是有的。它的推動(dòng)力是什么呢？就是需求和供給同時(shí)促成了新房成交的高端化。中國自稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家的人是全世界的總和還要多，經(jīng)濟(jì)學(xué)家非常多，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)家這個(gè)門檻非常低。有一句話調(diào)侃說，會(huì)說供給和需求的鸚鵡也是半個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，所以大家以后一談問題，一談供給和需求，都可以出去說，你是你們公司的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。新房成交的高端化，主要就是土地供給的收縮，剛才大家也提到了，寬松的信貸政策，改善型的資產(chǎn)保值的需求的上升。同時(shí)從供給和需求兩個(gè)角度產(chǎn)生作用，推動(dòng)了住宅的高端化。第三個(gè)趨勢(shì)是一線城市的二手房化。2015年以來，一線城市二手房市場(chǎng)成交占比上升加快，而且二者之間的差距逐步擴(kuò)大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分別是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，該數(shù)字已經(jīng)上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未來，一線城市由于受制于土地供應(yīng)的限制，新房供給越來越少，二手房交易將會(huì)越來越多。第四個(gè)趨勢(shì)，改善型需求成為主導(dǎo)。一般來說改善型需求的購房人群主要在40歲到50歲之間，近期改善型需求增加，一個(gè)是現(xiàn)在年輕人創(chuàng)業(yè)，改善型需求年輕化，第二個(gè)就是2008年推的一大波購房人群攢的這么多年的錢，剛剛到了換置房屋的階段，它也像一個(gè)波浪推進(jìn)一樣，有一個(gè)財(cái)富的積累、需求的新增和替換。改善性需求的增加主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：人均居住面積在增加，房屋的居住要求在提升。第五個(gè)趨勢(shì)是財(cái)富效應(yīng)突出。隨著住房自有率的不斷提高，房屋資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)。房屋資產(chǎn)價(jià)格下跌通過財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)的影響會(huì)明顯的增大，以前房地產(chǎn)行業(yè)，我們剛開始開會(huì)的時(shí)候，要是國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，在文件里寫一句“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，大家激動(dòng)得不行，朱會(huì)長會(huì)組織大家學(xué)習(xí)傳達(dá)，到了今天，它已經(jīng)是支柱產(chǎn)業(yè)了，它是居民財(cái)富的主要構(gòu)成。所以這個(gè)行業(yè)的波動(dòng)跟宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系會(huì)非常的緊密。2016年08月19日20:24來源：鳳凰財(cái)經(jīng)綜合近期房價(jià)大漲，地王頻出，過去幾十年中國房價(jià)保持了只漲不跌的不敗神話，2014-2016年更是在主要經(jīng)濟(jì)體中漲冠全球，這是什么原因?qū)е碌模?015年中，作者曾提出“一線房價(jià)翻一倍、三四線漲不動(dòng)”，被評(píng)為十大商業(yè)經(jīng)典，并被驗(yàn)證。最近關(guān)于中國房價(jià)泡沫大、抑制資產(chǎn)泡沫、熱點(diǎn)城市推出新一輪調(diào)控等的討論再起。那么，房價(jià)還會(huì)漲嗎？房子還能買嗎？1、什么決定房價(jià)？在預(yù)測(cè)“房價(jià)還會(huì)漲嗎”之前，我們首先要弄明白“什么決定房價(jià)”。1.1

商品房供求：居住需求和投機(jī)需求，商品屬性和金融屬性商品房和所有商品一樣，價(jià)格由供求決定。供給過程也就是商品房的生產(chǎn)過程，包括土地購置、新開工、竣工、庫存等。供給受需求引導(dǎo)，因此我們重點(diǎn)分析需求。商品房需求包括居住需求和投機(jī)需求，分別對(duì)應(yīng)商品屬性和金融屬性。居住需求主要跟城鎮(zhèn)化、居民收入、人口結(jié)構(gòu)等有關(guān)，它反應(yīng)了商品房的商品屬性。投機(jī)需求主要跟貨幣投放和低利率有關(guān)，它反應(yīng)了商品房的金融屬性。1.2商品屬性的基本面：城鎮(zhèn)化、居民收入和人口年齡結(jié)構(gòu)過去幾十年中國房價(jià)持續(xù)上漲存在一定基本面支撐：經(jīng)濟(jì)高速增長、快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增長、20-50歲購房人群不斷增加和家庭小型化為。1978-2015年間，中國GDP年均名義增長15.3%，城鎮(zhèn)居民可支配收入年均名義增長13.2%。1978-2015年間，中國城鎮(zhèn)化率從17.92%上升到56.1%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到7.7億，凈增6億人，其中20-50歲購房人群不斷增加。家庭小型化，根據(jù)五次普查數(shù)據(jù)顯示，1982年平均每戶家庭人數(shù)4.41人，2000年為3.44人，2010年為3.1人。但是，2000-2016年間尤其2014-2016年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城鎮(zhèn)化和居民收入增長等基本面數(shù)據(jù)所能夠解釋的范疇。城鎮(zhèn)化和居民收入只能解釋房價(jià)上漲的一部分，另一部分要靠貨幣超發(fā)來解釋。1.3金融屬性的驅(qū)動(dòng)力：貨幣超發(fā)和低利率美國、日本、中國等經(jīng)驗(yàn)表明，貨幣金融政策經(jīng)常導(dǎo)致住房市場(chǎng)大幅波動(dòng)，低利率和貨幣超發(fā)推動(dòng)房價(jià)上漲，所有房價(jià)大周期見頂以及房市泡沫崩盤都跟貨幣緊縮和加息有關(guān)，比如2007年的美國、1991年的日本。利率政策調(diào)整導(dǎo)致住房市場(chǎng)大幅波動(dòng)：美國。上一輪美國房地產(chǎn)泡沫，開始于2001年美聯(lián)儲(chǔ)的低息政策刺激：2001至2002年度，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)11次降息，累計(jì)降息4.75個(gè)百分點(diǎn)。直至2002年11月，基準(zhǔn)利率降至1.25%，美聯(lián)儲(chǔ)的低息政策一直延續(xù)到2004年。在此期間過低利率刺激抵押貸款大幅增加，從而造成了房地產(chǎn)泡沫。隨后美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù)加息則刺破了美國房地產(chǎn)泡沫。2004至2006年度，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息17次，累計(jì)加息4.25個(gè)百分點(diǎn)，直至2006年6月基準(zhǔn)利率升至5.25%，而美國標(biāo)準(zhǔn)普爾/CS10個(gè)大中城市房價(jià)在2006年6月到達(dá)歷史高點(diǎn)之后就開始了連續(xù)下跌，說明聯(lián)儲(chǔ)加息政策是刺破美國房產(chǎn)泡沫的主要原因。利率政策調(diào)整導(dǎo)致住房市場(chǎng)大幅波動(dòng)：日本。1986-1987年度，日本銀行連續(xù)5次降息，把中央銀行貼現(xiàn)率從5%降低到2.5%，不僅為日本歷史之最低，也為當(dāng)時(shí)世界主要國家之最低，日本央行維持低息政策長達(dá)兩年之久。低息政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，反映在土地價(jià)格的迅速上漲上。與美國相同，央行隨后的加息刺破了日本房地產(chǎn)泡沫：1989年5月31日，日本央行加息0.75個(gè)百分點(diǎn)，此后的15個(gè)月內(nèi)，日本央行再度4次加息，將貼現(xiàn)率提高到6%，連續(xù)加息對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了巨大打擊，東京圈城市土地價(jià)格開始了長達(dá)15年的持續(xù)下跌。

利率政策調(diào)整導(dǎo)致住房市場(chǎng)大幅波動(dòng)：中國。2008年以來，中國經(jīng)歷了三輪房價(jià)上漲周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和貨幣供應(yīng)增速加快有關(guān)。這三輪房價(jià)上漲周期，政策都試圖通過放松貨幣金融環(huán)境刺激房地產(chǎn)以穩(wěn)增長。2、什么造就了過去幾十年房價(jià)只漲不跌的不敗神話？2.1什么造就了過去幾十年房價(jià)只漲不跌的不敗神話：城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)根據(jù)貨幣數(shù)量方程MV=PQ，貨幣供應(yīng)增速持續(xù)超過名義GDP增速（生產(chǎn)活動(dòng)所需要的資金融通），將推升資產(chǎn)價(jià)格。商品房具有很強(qiáng)的保值增值金融屬性，是吸納超發(fā)貨幣最重要的資產(chǎn)池。2000-2015年，M2、GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入的名義增速年均分別為16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超過GDP、城鎮(zhèn)居民收入名義增速分別2.8、5.2個(gè)百分點(diǎn)。M2-GDP較高的年份往往是房價(jià)大漲的年份，比如2009、2012、2015。因此，過去幾十年房價(jià)持續(xù)上漲，一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面數(shù)據(jù)解釋（居住需求，商品屬性），另一部分可以用貨幣超發(fā)解釋（投機(jī)需求，金融屬性），這兩大因素共同造就了中國房價(jià)只漲不跌的不敗神話。由于中國城鎮(zhèn)化速度、居民收入增速和貨幣超發(fā)程度（M2-GDP）超過美國、日本等主要經(jīng)濟(jì)體，造就了中國房價(jià)漲幅冠全球。2.22015-2016年房價(jià)暴漲的根本原因是低利率和貨幣超發(fā)不斷降息提高了居民支付能力。自2014年930新政和1121降息以來，房價(jià)啟