惠州方直河南岸項目定位策劃報告

引領(lǐng)惠州“宜居”時代潮流方直河南岸項目定位策劃報告世聯(lián)地產(chǎn)201010謹呈：廣東方直集團項目解讀——回答：對項目的認知和理解11、區(qū)位認知—位于河南岸東面，處于城市老區(qū)與新發(fā)展區(qū)域之間，未來由于與金山湖連接，區(qū)域城市發(fā)展前景看好；但目前區(qū)域認知度相對較低東平半島居住區(qū)舊城區(qū)下角龍豐上排江北片區(qū)：CBD熱點投資區(qū)下角片區(qū)：山水資源別墅區(qū)東平片區(qū)：成熟人居區(qū)河南岸、麥地片區(qū)：成熟商住區(qū)東江新城：新興的以居住為主的綜合區(qū)金山湖、南部新城片區(qū)：體育文化教高尚片區(qū)仲愷高新區(qū)板塊仲愷高新版塊東江新城規(guī)劃中的CLD成熟片區(qū)河南岸\麥地\下埔江北規(guī)劃中CBD市政府所在地南部新城教育/高科技園為主南部綜合新城根據(jù)相關(guān)規(guī)劃可知，河南岸片區(qū)將被規(guī)劃發(fā)展成具有現(xiàn)代生活氣息和地域特征的，以居住、商業(yè)為主的綜合區(qū)域；但目前區(qū)域城市整體形象較差根據(jù)《河南岸片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》可知，河南岸片區(qū)未來將被發(fā)展成現(xiàn)代生活氣息和地域特征的，以居住、商業(yè)為主的綜合片區(qū)。目前，河南岸片區(qū)整體發(fā)展基本完成（除南部及東部尚有部分土地未開發(fā)）；但除西面具有較強的城市形象外，整體城市形象仍然較差。未來，為配合金山湖片區(qū)的發(fā)展及更好與金山湖片區(qū)銜接，片區(qū)南部及東部的發(fā)展將具有良好的前景。本項目河南岸未開發(fā)區(qū)域金山湖片區(qū)江北東平下角下埔仲愷龍豐上排金山湖河南岸水口2、交通認知—項目連接城市商貿(mào)中心區(qū)的城市干道已至項目外圍，交通通達性較好；但目前仍需進一步打通部分連接項目城市輔助道路花邊嶺東平片區(qū)河南岸片區(qū)下埔片區(qū)金山湖片區(qū)東江新城南岸路白泥路演達大道金山大道鴻昌路惠沙堤二路規(guī)劃路注：紅色表示已建，綠色表示未建本項目斑樟湖路銀嶺路六橫街銀嶺路銀嶺路三橫街其中——連接項目與城市商業(yè)中心區(qū)的城市干道有鴻昌路、斑樟湖路、惠沙堤二路；連接項目與東平、水口片區(qū)的城市干道有惠沙堤二路及金山大道；連接項目與金山湖片區(qū)的城市干道有金山湖大道及南岸路等。鴻昌路3、配套認知—周邊街鋪為主，商業(yè)配套相對匱乏，大型及高端的配套可便利依靠城市中心，具有較好的城市性；同時周邊有小學(xué)、中學(xué)等教育配套銀嶺二橫街街鋪，河南岸中學(xué)銀嶺三橫街街鋪，無大型商業(yè)銀嶺路街鋪為主，無大型商業(yè)河南岸中心小學(xué)鴻昌路街鋪為主，無大型商業(yè)銀嶺六橫街街鋪為主三至五分鐘路程內(nèi)，分別可以到達河南岸公園、惠沙堤沿江景觀帶及南面規(guī)劃公園等，周邊休閑公園配套豐富，其中南面規(guī)劃公園可成為項目的景觀河南岸公園規(guī)劃公園惠沙堤沿江景觀帶河南岸公園規(guī)劃城市公園已建城市道路蘇屋墩本項目河南岸小學(xué)4、景觀認知—項目四至相對明晰，陳南面為規(guī)劃中的公園景觀外，無較為優(yōu)勢的景觀資源。西面為農(nóng)民房外，北、東面未來具有較好的城市景觀資源項目西側(cè)蘇屋墩農(nóng)民房項目南側(cè)規(guī)劃公園及遠處城市小區(qū)項目北側(cè)金城花園，在西北角高層部分有一定的江景資源項目東側(cè)規(guī)劃中學(xué)校，遠處為升利項目及瓏湖灣項目西側(cè)項目北側(cè)項目東側(cè)項目南側(cè)5、指標認知—住宅用地，總占地70649平米，總建面約24萬平米，容積率3.0-3.5，屬中小規(guī)模高容積率項目，較難進行容積率分解。其中返還村民住宅44353平米、商業(yè)2777平米、地下室14879平米占地面積：70649.03平米其中：西地塊7294.54平米東地塊63354.49平米建筑面積：247271平米容積率：3.0-3.5還遷面積：住宅-44353平米商業(yè)-2777平米地下室-14879平米蘇屋墩河南岸小學(xué)規(guī)劃城市公園6、地塊認知—被市政路強制劃分為大、小兩塊，且其中一塊成倒“L”型，同時形狀較不規(guī)整，對后期的規(guī)劃及土地的最大化利用有較大的影響西面地塊：形狀較為規(guī)整，但地塊規(guī)模有限；東面地塊：呈倒“L”形狀，且較為不規(guī)整，將會影響規(guī)劃及土地的最大化利用。項目地面與金城花園地面有約2-3米的高差；因此在后期規(guī)劃上需要進行較好的考慮，以充分協(xié)調(diào)好兩者之間的關(guān)系，滿足城市規(guī)劃需求金城花園地面本地塊地面2-3米的高差產(chǎn)生線一層一層地面目前為水塘，以淤泥為主，土質(zhì)較為松軟；因此在后期規(guī)劃及建設(shè)上要進行較好的處理，以降低項目的基礎(chǔ)開發(fā)成本水塘水塘世聯(lián)對地塊的價值判斷：

城市中心/公園物業(yè)世聯(lián)對地塊的屬性判定：

城市型中小規(guī)模高容積率項目競爭策略2——回答：尋找項目的核心價值模式通過以上對項目核心競爭項目分析可知：項目的突破點主要體現(xiàn)在產(chǎn)品層面、資源層面（多公園），優(yōu)化地段層面基于SWOT模型下，項目整體戰(zhàn)略——把握市場機會、放大項目優(yōu)勢，打造首個都市公園風(fēng)情生態(tài)居家社區(qū)開發(fā)模式：打造首個都市公園風(fēng)情生態(tài)社區(qū)建立創(chuàng)新的產(chǎn)品線，引進惠州首個且受追捧的風(fēng)情，樹立片區(qū)高尚形象把握大勢機會，以創(chuàng)新產(chǎn)品及高品質(zhì)配套樹立項目的高尚形象，提升項目價值；利用公園優(yōu)勢，打造河南岸唯一的公園風(fēng)情生態(tài)社區(qū)，使利潤最大化利用周邊的開發(fā)熱潮、區(qū)域的規(guī)劃利好，再次挖掘提升區(qū)域的居住價值；利用產(chǎn)品差異化及創(chuàng)新優(yōu)勢，引領(lǐng)新一輪的城市置業(yè)升級區(qū)域?qū)用妗鑴葜苓呴_發(fā)熱潮項目層面——市場創(chuàng)新者開發(fā)層面——把握大勢機會、利用公園優(yōu)勢，使利潤最大化價值構(gòu)建3——回答：如何使核心價值得到體現(xiàn)把錢花在看得見的地方關(guān)鍵點：只有客戶能感受到的價值，才是需要展示出來的價值都市高尚住宅產(chǎn)品特色高尚住宅形象通過高尚住宅符號來展示高檔的社區(qū)入口高檔的入戶大堂公共活動區(qū)材質(zhì)高檔視線常接觸區(qū)用材高檔價值構(gòu)建時需要重點考慮和滿足惠州客戶高尚社區(qū)舒適、彰顯及炫耀的需求；因此價值構(gòu)建建議采用以下原則：價值一：產(chǎn)品價值價值二：公園價值價值構(gòu)建—價值三：風(fēng)情價值設(shè)計原型：法國馬賽公寓，有效利用合理空間、打造雙層挑高雙廳、XXL平躍層，突顯一線產(chǎn)品奢華品質(zhì)感5.8米雙層挑高大廳1、雙層挑高客廳，提升奢華品質(zhì)感亮點之一兩層通高贈送入戶花園亮點之二贈送內(nèi)陽臺+花池（改房）亮點之三凸窗或轉(zhuǎn)角窗的贈送亮點之四贈送陽臺面積2、強調(diào)附加值的贈送，打造高附加值產(chǎn)品競爭亮點之五花架式入戶花園贈送亮點之一通過花架增加陽臺使用亮點之二錯層入戶花園及內(nèi)陽臺贈送典型案例：泰華陽光海亮點之一兩層通高贈送入戶花園亮點之二贈送陽臺亮點之三兩層通高贈送面積亮點之四贈送面積1234123490平米以下小復(fù)式：空間上的N+1大玻璃面：實現(xiàn)通透感/確保住戶獲得最大限度的日照和良好的通風(fēng)效果；強調(diào)建筑識別性和建筑立面的完整性，同時實現(xiàn)了每戶最大景觀面。圓樓立面（T3）局部內(nèi)部景觀視野開闊區(qū)域可考慮T3型產(chǎn)品，比如景觀面豐富有趣的圓樓產(chǎn)品；近地感是大多數(shù)人追求的居住體驗，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果越好。3、強調(diào)與外界的協(xié)調(diào)，充分利用公園圓樓—放大景觀面，同時規(guī)避板樓帶來的朝向問題雙向觀景面空中豎向立體綠化趣味性的建筑形態(tài)圓樓產(chǎn)品可考慮打造2T2戶或2T3戶產(chǎn)品，紅線示意區(qū)域為可改造小戶型空間超大空中私家花園，百變個性空間戶戶獨立私家花園；立體綠化；與自然最大化融合的健康住宅；別墅化的舒適度設(shè)計細節(jié)：圓樓—圓樓，充分協(xié)調(diào)社區(qū)與公園的關(guān)系，價值最大化入戶大堂地下大堂雙大堂入戶大堂：位于架空層，為非傳統(tǒng)入戶大堂；地下大堂：位于地下一二層，停車后經(jīng)由地下大堂進入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。是項目具有展示功能的場所之一。4、雙入戶大堂設(shè)計，地上大堂及地下大堂豪氣公共走廊空間：走廊的寬度應(yīng)達1.5米；同時可以通過建筑材料的處理，使公共空間達到高端效果5、打造高品質(zhì)的公共空間價值一：產(chǎn)品價值價值二：公園價值價值構(gòu)建—價值三：風(fēng)情價值社區(qū)的生命線

改變現(xiàn)有地塊的斷裂性，將社區(qū)內(nèi)部零散的地塊串聯(lián)在一起，不但保證了社區(qū)的良好景觀又保證了社區(qū)的整體性，增加內(nèi)部參與性的園林景觀和建筑小品，豐富了生活情趣；親近的、共融的、景觀的、開放的園林的設(shè)計，讓暢享都市時尚的人們同時擁有田園般的生態(tài)居住空間公園景觀與社區(qū)園林的連接——充分考慮大型社區(qū)對各項資源的共享和融合，注重社區(qū)開發(fā)與城市規(guī)劃關(guān)聯(lián)1、通過超前的規(guī)劃，借勢延伸公園資源2、合理排布，融景觀于建筑的生態(tài)與自然景觀價值最大化——以自然中引入建筑的方式體現(xiàn)自然與建筑的融合，同時強調(diào)社區(qū)的開放空間自然建筑：以水體圍繞建筑的主題園林方式引入自然融合的居住空間；和諧開放：開放式的生態(tài)公園設(shè)計，拉近與城市的距離，開放的公共空間賦予更多城市化氣質(zhì)。公園文化的演繹——利用小區(qū)內(nèi)外公園的自然景觀和設(shè)施，打造親近自然、享受和諧的公園生活娛樂設(shè)施情侶散步、家庭活動、兒童野餐、分享歡樂時光的各類活動合理分布的景觀元素社區(qū)歸屬感……生活理念：公園文化的演繹3、通過公園文化，打造獨特的社區(qū)文化圍繞家人玩樂設(shè)計的園林，一個充滿了趣的活動空間，或者和小伙伴玩話題，或者父母散散步，或者和父母談?wù)勑摹?、建立綠色的入口廣場設(shè)計的綠色入口空間——家人共享天倫的生態(tài)樂園價值一：產(chǎn)品價值價值二：公園價值價值構(gòu)建—價值三：風(fēng)情價值本項目建議——地中海風(fēng)情社區(qū)

建筑立面及園林：強化城市感界面，通過玻璃、金屬等材質(zhì)運用，強調(diào)立面的現(xiàn)代感線條，整體形成大氣磅礴的建筑起勢；地中海度假式園林，更好的與項目周邊的公園銜接，體現(xiàn)休閑生態(tài)主題物業(yè)實施——回答：落實項目的價值5客戶定位產(chǎn)品定位物業(yè)實施—價格定位規(guī)劃建議形象定位兩房首置/三房首置首置客戶惠州客戶改善客戶首改/舒居型/享受型深圳客戶深圳投資深圳三緣房地產(chǎn)投資客親緣、朋友緣、工作緣投資客戶公寓/一房戶客惠州的客戶群體構(gòu)成如何？關(guān)注點在哪里？有哪些置業(yè)特征？進行結(jié)構(gòu)化的分析，有利于我們進一步了解......來源深圳投資客戶深圳三緣客戶類別類別一：在惠城的占有比例較小，注重強勢自然景觀資源享有，高檔旅游、度假休閑配套類別二：在惠城的占有比例較小，關(guān)注區(qū)域的發(fā)展前景，物業(yè)的升值空間深圳三緣客戶：在惠城占有的比例較大，關(guān)注資源或區(qū)位及生活的便利性目的度假及投資投資或投資兼自住客關(guān)注點客戶關(guān)注點：度假配套/別墅產(chǎn)品/性價比對核心地段典型投資型物業(yè)出手關(guān)注區(qū)位和生活便利性，傾向于別墅及大戶型產(chǎn)品契合度本項目位于城市中心邊緣，景觀資源一般，且沒有高檔的旅游度假休閑配套；因此，不能以此類客戶為主力客戶，但可利用區(qū)域發(fā)展前景吸引少部分此類客戶投資。本項目不處于城市核心地段，不具備此類客戶所關(guān)注的主要要素；因此，不將此類客戶作為重點發(fā)展客戶群體，但可利用區(qū)域發(fā)展前景吸引少部分此類客戶投資。本項目具備此類客戶所關(guān)注的部分主要要素；因此，可以發(fā)展此類客戶，使之成為項目的主力客戶群體之一。戶客深圳客戶：在惠城總體占有的比例較小，且其中又主要以深圳三緣客戶為主，購房目的以投資或投資兼自住為主

通過對深圳客戶分析可知，結(jié)合項目所具備的條件，未來項目可以主力發(fā)展的客戶群體為“三緣客戶”，使之成為項目主力客戶之一客戶類型需求面積典型項目可承受總價群體特征首置客戶90以下雙城國際15~40萬單價/總價敏感；對配套要求較高；首改客戶90~125荷蘭堡40~70萬注重功能，一般為三房注重附加值體現(xiàn)；舒居型客戶125~144盛世華府60~100萬注重區(qū)位，對總價敏感；對功能區(qū)間要求高享受型客戶144~180萬林湖帝景灣100萬~200萬地段或資源，必享其一對尺度敏感/舒適性；總價相對接受能力高；豪宅型客戶180以上帝景灣別墅項目200萬以上圈層/資源敏感度高；核心地段/核心資源；身份的體現(xiàn)/享受型；表2：惠州市場客戶特征戶客惠州客戶：首置及首改客戶關(guān)注功能，對價格較為敏感，注重產(chǎn)品附加值；舒居型以上客戶關(guān)注產(chǎn)品的舒適度，關(guān)注地段，價格接受能力較高高先生29歲未婚（準備結(jié)婚）職業(yè)：自由職業(yè)者（攝影制作加工）家庭結(jié)構(gòu)：目前單身，女朋友目前在廣州上班，但經(jīng)常來惠州出差，目前考慮結(jié)婚，在尋求合適的項目出手；看房經(jīng)歷：曾考慮河南岸，因為配套好、熱鬧、方便聚會，考慮過威廉城邦但感覺社區(qū)太小，且靠近三環(huán)路；置業(yè)關(guān)注點：社區(qū)要大（實際上是要園林大），有較好休閑地方以方便父母；最好在老城區(qū)，方便能和朋友在一塊，希望有較好的環(huán)境，價格不要高于6000元/平米Action活動Interest興趣Opinion觀點還沒有買房，目前租住在老城區(qū)或水口，租金較高；經(jīng)常和qq群里面朋友活動聚會，因為周邊朋友較少；有豐富的夜生活，唱K喝酒，通過圈子認識新朋友；有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，目前考慮置業(yè)，為婚房做準備；追求時尚、品牌，但只作了解并不愿過多消費；樂意在網(wǎng)上認識新朋友；有一定的投資意識；可以嘗試做任何事情，但作出決定是較為保守；決策周期短，較多參考朋友意見，受影響較大；對未來的生活抱有積極的態(tài)度和美好的憧憬；核心客戶AIO量表首置型客戶分析首置客戶為市場最為剛性的需求，需求量較大，以居住需求為目的置業(yè)，受外部環(huán)境影響的可能性較?。煌瑫r項目具備此類客戶所關(guān)注的主要因素，因此可作為項目主力客戶之一陳先生34歲已婚有1子山水華府三房業(yè)主職業(yè)：惠陽公務(wù)員家庭結(jié)構(gòu)：和老婆都在惠陽上班，孩子快要讀小學(xué)，但不希望孩子在惠陽讀書；看房經(jīng)歷：沒看太多，就荷蘭水鄉(xiāng)和山水華府，主要是上班近，山水華府臨惠南大道，回惠陽上班不到半小時；置業(yè)關(guān)注點：主要是夠檔次，能帶朋友來玩；還需要解決孩子教育問題關(guān)注點：家庭(教育/老人)、工作便利、檔次(面子)首改型客戶分析首改客戶為改善需求的剛性需求，市場需求量較大，以居住功能提升為目的置業(yè)，受外部環(huán)境影響的可能性較小；同時項目具備此類客戶所關(guān)注的主要因素，因此可作為項目的主力客戶之一戶客客戶定位：綜合分析，項目以惠州本地客戶為主體，其中以河南岸區(qū)域的企業(yè)中層管理者、白領(lǐng)及普通職工、公務(wù)員及個體戶為主首置客、首改客及舒居客，以河南岸企業(yè)中層管理者、白領(lǐng)和普通職工、公務(wù)員及個體戶為主；以及深圳三緣客戶東平、下埔、下角及龍豐企業(yè)中層管理者、白領(lǐng)和普通職工、公務(wù)員，江北因高房價而外流的企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員珠三角其他城市及港、澳、臺投資客戶，周邊鎮(zhèn)進城客戶及部分享受型客戶核心客戶重要客戶偶得客戶客戶定位產(chǎn)品定位物業(yè)實施—價格定位規(guī)劃建議形象定位引領(lǐng)惠州“宜居”時代潮流

——都市中心生態(tài)住區(qū)象形形象定位：引領(lǐng)惠州“宜居”時代潮流，以公園為核心，以“產(chǎn)品及生態(tài)”為發(fā)力點，將項目打造成“都市中心生態(tài)住區(qū)”客戶定位產(chǎn)品定位物業(yè)實施—價格定位規(guī)劃建議形象定位目標客戶訪談觀點總述1.合理心理總價65萬以下，面積85-130平米（占樣本量的70％以上）2.看重項目區(qū)域環(huán)境和社區(qū)資源、鄰里關(guān)系

（占樣本量的70％以上）3.房型喜歡南北通透，大采光面，客廳要帶陽臺（占樣本量的100％）4.主臥要求帶凸窗設(shè)計（占樣本量的80％以上）5.客戶選擇多在10樓，意向樓層集中在5-25層（占樣本量的80％以上）品產(chǎn)周邊客戶的需求調(diào)查：注：以上調(diào)查為我司對對河南岸在售樓盤來訪客戶統(tǒng)計。戶型面積區(qū)間面積比描述小2房65-7010%功能型2+1房2廳85-9030%功能型，贈送入戶花園、凸窗及內(nèi)陽臺3房2廳105-11020%功能型，贈送入戶花園及凸窗3+1房2廳125-13030%舒適型，贈送入戶花園、凸窗及內(nèi)陽臺4房2廳140-14410%舒適型，贈送入戶花園、凸窗品產(chǎn)產(chǎn)品定位：中小居家戶型，強調(diào)附加值；其中以85-90平米2+1房及125-130平米3+1房為主，各

占總體30%左右客戶定位產(chǎn)品定位物業(yè)實施—價格定位規(guī)劃建議形象定位格價價格定位：考慮未來的價格增長，保守估計，預(yù)計本項目銷售完成后可實現(xiàn)的整體均價為7000元/平米左右金山湖花園2/3號小區(qū)：5700元/平米中信水岸

城：5800元/平米考慮未來的價格增長，保守估計，預(yù)計本項目銷售完成后可實現(xiàn)的整體均價為：7000元/平米左右客戶定位產(chǎn)品定位物業(yè)實施—價格定位規(guī)劃建議形象定位劃規(guī)還遷總面住宅面積44353平米其中低地村4579平米鴻窗村8871平米池頭村19768平米蘇屋村11133平米商業(yè)2777平米地下室14879平米規(guī)劃建議：根據(jù)既定的目標，通過對項目的現(xiàn)有條件分析，可知：實現(xiàn)項目的目標可能會面臨以下幾點問題問題一：還遷房房的解決方式？是統(tǒng)一集中到某一區(qū)域，還是分散到項目中，由村民自由選擇？問題二：地塊平面與北面地跨平面約3-4米的落差如何解決？問題三：地塊較為分散，且形狀較為不規(guī)格，如何才能最大化利用？問題四：根據(jù)倡導(dǎo)的“生態(tài)住區(qū)”要求，如何才能更好地協(xié)調(diào)好與公園之間的關(guān)系，最大化利用公園？組團確立原則資源條件容積率限制區(qū)域的位置性區(qū)域的獨立性與環(huán)境的可塑性B2>B3>B4>B1劃規(guī)價值分區(qū)原則權(quán)重B1B2B3B4進入性15%8988昭示性15%7978完整性5%6988資源的可利用性30%7987景觀的可利用性20%7987噪音影響15%8898價值實現(xiàn)7.258.858.007.50價值排序4123地塊價值分析B1B2B3B4還遷房建設(shè)布局——位置：西地塊及東地塊北面部分規(guī)模：西地塊—占地面積7295平米

容積率3.5以上

建筑面積25532平米

東地塊—占地面積5377平米

容積率3.5以上

建筑面積18821平米注：以上還遷建議為概念性初步估算。劃規(guī)還遷房建設(shè)位置示意還遷房建設(shè)建議還遷房建設(shè)原則：區(qū)域高度集中，以最大限度減少對銷售商品住房的影響；土地使用最小，以降低銷售商品住宅的建筑密度，最大力度提高舒適性；景觀價值最低、以便于使用最好的地塊來有效提升銷售商品住宅的價值。案例借鑒——廈門藍灣國際占地面積：39048平米計容建面：156169平米容積率：4.0建筑密度：20%住宅棟數(shù)：5棟總戶數(shù)：880戶戶型面積：130~400平米采用南北兩排布置，南北向?qū)捈s140米采用高層低密度做法，底層架空，做大景觀面南北樓層盡量錯開，達到較好的通風(fēng)和景觀視野效果配套放在周邊，保證中心園林的純粹性人車分流、保證內(nèi)部園林的私密性劃規(guī)建筑設(shè)計建議建議采用高層中等密度，通過整體抬高實現(xiàn)人車分流劃規(guī)園林設(shè)計建議中央入口生態(tài)廣場社區(qū)園林景觀主軸通過大型中央入口生態(tài)廣場，實現(xiàn)項目與南面公園有較好的銜接及協(xié)調(diào)；通過南北向及東西向的中央園林景觀主軸，將外部生態(tài)園林延伸至項目內(nèi)部，以為項目打造“生態(tài)住區(qū)”目標的提供較好的條件。劃規(guī)規(guī)劃設(shè)計示意中央入口生態(tài)廣場高層低密度商住區(qū)高層高密度還遷房高層高密度還遷房高層低密度商住區(qū)社區(qū)園林景觀主軸商業(yè)發(fā)展6——回答：項目產(chǎn)品/客戶/商業(yè)業(yè)商根據(jù)項目的定位，通過對項目周邊區(qū)域的人口分析可知，項目商業(yè)較佳的發(fā)展規(guī)模約為2.5萬平米左右，