全面正確理解和認(rèn)識(shí)物業(yè)管理（建設(shè)部政策研究中心講稿）

全面正確理解和認(rèn)識(shí)

物業(yè)管理

季如進(jìn)教授清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2021年9月25日一、物業(yè)管理在我國的興起〔一〕歷史的回憶——我們共同走過從前物業(yè)管理在我國出現(xiàn)和興起的時(shí)代背景： 黨的十一屆三中全會(huì)揭開了中國改革開放的序幕?；貞?0年的歷程，從“實(shí)行方案調(diào)節(jié)和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合〞〔1979年〕到“以方案經(jīng)濟(jì)為主、市場調(diào)節(jié)為輔〞〔1983年〕到“有方案的商品經(jīng)濟(jì)〞〔1985年〕，直到中國特色的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)“確實(shí)立。一、物業(yè)管理在我國的興起〔一〕歷史的回憶——我們共同走過從前2.物業(yè)管理的出現(xiàn)、興起和開展是在中國改革開放的大背景下，與中國房地產(chǎn)業(yè)的開展、住房制度的改革一路同行的。但物業(yè)管理的開展滯后。3.當(dāng)前，物業(yè)管理已成為中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的組成局部，中國特色的物業(yè)管理是“中國特色社會(huì)主義理論〞的組成局部。努力探討和實(shí)踐中國特色物業(yè)管理已是時(shí)代提出的歷史性課題。一、物業(yè)管理在我國的興起〔二〕物業(yè)管理的出現(xiàn)與開展1.住宅物業(yè)管理直接起源于“房荒〞城鎮(zhèn)人均住房使用面積建國初期，平方米1965年，7.8平方米〔住房溫飽〕1978年，平方米〔文革期間房子根本沒蓋，但是人口增長了〕一、物業(yè)管理在我國的興起鄧小平80年講話 住宅建設(shè)投資主體的多元化房地產(chǎn)綜合開發(fā)生產(chǎn)方式的出臺(tái)新形勢下房管體制的探討企業(yè)自管街道辦事處房管所、處的探索一、物業(yè)管理在我國的興起2.社會(huì)化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制確實(shí)定1981年3月深圳市物業(yè)管理公司的成立兩次研討會(huì)簡介1994年4月?城市新建住宅小區(qū)管理方法?〔建設(shè)部33號(hào)令〕的公布2003年6月?物業(yè)管理?xiàng)l例?的公布，2007年8月修訂2007年3月通過?物權(quán)法?，2007年10月1日實(shí)施二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及主要問題〔一〕物業(yè)管理現(xiàn)狀行業(yè)已具有并確定相當(dāng)?shù)囊?guī)模物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展，競爭日趨劇烈物業(yè)管理企業(yè)增速快、差異大物業(yè)管理運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化不夠、問題、矛盾、糾紛多物權(quán)法公布后，物業(yè)管理的調(diào)整與標(biāo)準(zhǔn)二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及主要問題〔二〕物業(yè)管理法制框架的形成與建立1.?物權(quán)法?與?物業(yè)管理?xiàng)l例?2.相關(guān)的幾個(gè)主要制度業(yè)主大會(huì)制度管理規(guī)約制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定制度物業(yè)管理效勞招投標(biāo)制度物業(yè)承接驗(yàn)收制度住房專項(xiàng)維修資金制度3.注冊物業(yè)管理師制度簡介4.各地方政府應(yīng)出臺(tái)的配套文件二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及主要問題〔三〕當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要問題1.全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理全面正確的理解與認(rèn)識(shí)還不到位。2.二個(gè)錯(cuò)誤傾向我來管你－物業(yè)公司角度業(yè)主至上－業(yè)主角度3.政府職能轉(zhuǎn)變中的新問題。4.市場經(jīng)濟(jì)是個(gè)大學(xué)校，我們要重新學(xué)習(xí)。二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及主要問題〔四〕開展趨勢1.建管別離的必然趨勢2.物業(yè)管理定位的調(diào)整3.物業(yè)管理市場的細(xì)分4.物業(yè)管理運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及主要問題〔五〕兩點(diǎn)啟示1.中國國情與國外借鑒2.改革與市場經(jīng)濟(jì)三、物業(yè)管理的含義及定位〔一〕物業(yè)管理的含義1.最早的官方提法：?城市新建住宅小區(qū)管理方法?〔建設(shè)部33號(hào)令〕第二條：“本方法所稱住宅小區(qū)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。〞第四條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。〞三、物業(yè)管理的含義及定位2.?物業(yè)管理?xiàng)l例?的提法第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。〞三、物業(yè)管理的含義及定位3.?物權(quán)法?的說法第81條：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理。〞第82條：“物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。〞三、物業(yè)管理的含義及定位注意：物業(yè)管理始終沒有定義，即其內(nèi)涵與外延不清導(dǎo)致定位不準(zhǔn)。當(dāng)前，可將物業(yè)管理理解為：社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的房屋管理模式。三、物業(yè)管理的含義及定位〔二〕物業(yè)管理的三個(gè)層次1.物業(yè)的根本管理效勞2.物業(yè)的資產(chǎn)管理3.物業(yè)的投資組合管理三、物業(yè)管理的含義及定位〔三〕根本管理效勞的三個(gè)檔次：1.保障型：適用于經(jīng)濟(jì)適用房、舊有公房，效勞標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)低〔目前執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)〕；2.效勞型：適用于商品房，效勞標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于保障型，收費(fèi)以政府指導(dǎo)價(jià)為根底，參考物業(yè)檔次協(xié)商確定；3.享受型：適用于高檔商品房，收費(fèi)為市場調(diào)節(jié)價(jià)。三、物業(yè)管理的含義及定位〔四〕物業(yè)管理的三個(gè)目的1.以物業(yè)為對(duì)象——沒有物業(yè)就沒有物業(yè)管理確保功能的正常使用與完好；保值增值。建筑物生命周期介紹。

三、物業(yè)管理的含義及定位2.以人為核心——物為人用的要求創(chuàng)造和提供平安、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境與秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。人對(duì)居住的不同層次的需求:〔1〕住面積——溫飽社會(huì)的根本要求〔2〕住功能——小康社會(huì)的硬件要求〔3〕住環(huán)境——小康社會(huì)的硬、軟件要求〔4〕住效勞——小康社會(huì)的軟、硬件要求〔5〕住品位——后小康時(shí)代的追求環(huán)境與秩序管理的根本要求:平安、安靜、安逸

現(xiàn)階段主要努力方向三、物業(yè)管理的含義及定位3.社會(huì)責(zé)任社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一及做到同步增長。注意處理：〔1〕三個(gè)效益的聯(lián)系與關(guān)系，誰為主〔學(xué)生：政治掛帥、以學(xué)為主、身體第一〕；〔2〕物業(yè)效勞企業(yè)的社會(huì)責(zé)任與權(quán)利的某種不對(duì)稱現(xiàn)象；〔3〕業(yè)主整體利益的要求和個(gè)別業(yè)主利益訴求的不對(duì)等情況。三、物業(yè)管理的含義及定位〔五〕物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用與自然的和諧－－天人合一的理念人與物的和諧－－物為人用的原那么人與他人的和諧－－群體生活、工作的需求四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)〔一〕物業(yè)管理的性質(zhì)1.社會(huì)化雙向含義，物業(yè)公司到社會(huì)上尋找物業(yè)，業(yè)主到社會(huì)上選聘物業(yè)公司。2.專業(yè)化指專門的機(jī)構(gòu)，人員，設(shè)施技術(shù)等。3.市場化指企業(yè)化、經(jīng)營型。提供的產(chǎn)品是勞動(dòng)效勞、技術(shù)效勞、管理效勞，提供的方式是有償。四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)〔二〕物業(yè)管理的自身特點(diǎn)1.不僅是勞務(wù)密集型行業(yè)，更是管理密集型行業(yè)，未來還將是技術(shù)密集型行業(yè)。〔1〕物業(yè)管理與物業(yè)效勞的區(qū)別與聯(lián)系對(duì)管理與效勞的認(rèn)識(shí)無論哪類管理，都是通過效勞來表達(dá)的。管理本身就是效勞，效勞需要管理。四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)〔二〕物業(yè)管理的自身特點(diǎn)(2)物業(yè)管理效勞的對(duì)象包括人和物：物業(yè)管理的效勞對(duì)象包括全社會(huì)各行各業(yè)、各個(gè)階層的人。〔黨政軍民學(xué)、工農(nóng)兵學(xué)商、男女老少幼〕從物的角度，科技的最新開展首先會(huì)應(yīng)用于人們生活的各個(gè)方面。物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容很復(fù)雜。四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)2.全天候、不間斷的管理效勞工作〔1〕物業(yè)管理一旦開始，就不能停頓。在時(shí)間上是不能有間斷點(diǎn)的。〔2〕容易出現(xiàn)間斷點(diǎn)的時(shí)刻：雙方進(jìn)入法律訴訟時(shí)期物業(yè)效勞合同到期到再次選聘之間后合同義務(wù)四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)3.銷售環(huán)節(jié)提前市場化的物業(yè)管理，其本質(zhì)是一種商品的生產(chǎn)和提供。物業(yè)效勞公司提供的產(chǎn)品是管理效勞和勞務(wù)效勞，廣闊住用人是這種產(chǎn)品的消費(fèi)使用者。生產(chǎn)銷售消費(fèi)四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)4.產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)使用同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束〔1〕物業(yè)管理的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)具有和一般產(chǎn)品〔包括其他效勞行業(yè)〕不同的一個(gè)突出特點(diǎn)：即物業(yè)管理的生產(chǎn)與消費(fèi)是同時(shí)產(chǎn)生、即時(shí)消費(fèi)。〔2〕由于物業(yè)管理生產(chǎn)和消費(fèi)是同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束，導(dǎo)致物業(yè)管理提供的管理效勞缺少質(zhì)量檢驗(yàn)這一至關(guān)重要的步驟，無法剔除“廢品〞。這是由行業(yè)特點(diǎn)決定的。生產(chǎn)消費(fèi)銷售四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)4.產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)使用同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束〔3〕如何看待“廢品〞物業(yè)效勞企業(yè)：1%和100%的關(guān)系加強(qiáng)全過程的質(zhì)量控制業(yè)主：寬容、支持、諒解注重監(jiān)督改正過程與結(jié)果〔不以追究責(zé)任為主〕四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)5.物業(yè)管理效勞提供者直接面對(duì)全體住用人物業(yè)效勞公司的每一個(gè)員工直接面對(duì)廣闊住用人。物業(yè)管理效勞的這一特征決定了員工的根本素質(zhì)與即時(shí)表現(xiàn)會(huì)直接影響到所提供的效勞的質(zhì)量?！?〕效勞的最高境界是滿足效勞對(duì)象的“心理需求〞〔2〕員工的根本心態(tài)是搞好管理效勞的根底〔3〕調(diào)整員工的情緒是物業(yè)效勞公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者日常管理工作的重點(diǎn)〔4〕廣闊住用人對(duì)員工的尊重、理解是必要的四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)6.效勞質(zhì)量與價(jià)格之間的彈性關(guān)系一般產(chǎn)品的性價(jià)比是剛性或者半剛性的；物業(yè)管理效勞的性價(jià)比是彈性的。物業(yè)管理效勞的收費(fèi)內(nèi)容分為兩種：一種是常規(guī)的公共效勞，根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)在一定的范圍內(nèi)根據(jù)效勞內(nèi)容和質(zhì)量浮動(dòng)或雙方協(xié)商定價(jià)；另一種是不限價(jià)的專項(xiàng)效勞和特約效勞，這類效勞一般是根據(jù)效勞質(zhì)量和效勞方式的不同由業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)商定價(jià)。四、物業(yè)管理的性質(zhì)和自身特點(diǎn)6.效勞質(zhì)量與價(jià)格之間的彈性關(guān)系物業(yè)管理效勞是一種體驗(yàn)商品，事前不易準(zhǔn)確評(píng)價(jià)特點(diǎn)：客觀評(píng)價(jià)的專業(yè)性主觀評(píng)價(jià)的模糊性在物業(yè)效勞合同洽談期間，對(duì)根本價(jià)格的準(zhǔn)確把握始終是業(yè)主與物業(yè)效勞公司雙方協(xié)商的重點(diǎn)與難點(diǎn)。五、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)效勞企業(yè)的關(guān)系1.早期開發(fā)商成立物業(yè)管理公司起到推動(dòng)物業(yè)管理普及、開展的作用。 ――青春不解風(fēng)情2.社會(huì)各界尤其是開發(fā)商及其下屬的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理的不了解、不熟悉是各類問題產(chǎn)生的主要根源。 ――初戀時(shí)，我們不懂愛情3.房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的相別離是今后的開展方向與要求。 ――離婚了，別再來煩我五、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系〔二〕從物業(yè)管理角度，開發(fā)商應(yīng)注意的幾個(gè)問題產(chǎn)權(quán)界定與清晰物業(yè)管理早期介入的必要性售樓廣告宣傳中的問題規(guī)劃、設(shè)計(jì)調(diào)整的問題分期建設(shè)的問題配套設(shè)施不完善的問題各種功能設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型要考慮日后運(yùn)行、使用、管理費(fèi)用的問題住房質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)制度與擔(dān)保介紹誠信建設(shè)與和諧社會(huì)五、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)管理1.前期物業(yè)管理的起始點(diǎn)2.開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方的關(guān)系3.前期物業(yè)管理效勞是物業(yè)管理的矛盾、糾紛、問題集中出現(xiàn)的時(shí)期六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)

〔一〕業(yè)主的三個(gè)層次1.單個(gè)業(yè)主2.全體業(yè)主－業(yè)主大會(huì)3.業(yè)主委員會(huì)六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)〔二〕業(yè)主的三種意識(shí)1.權(quán)利意識(shí)〔1〕有何種權(quán)利〔2〕如何行使權(quán)利〔3〕怎樣維護(hù)權(quán)利

(1)有何權(quán)利單個(gè)業(yè)主的權(quán)利－－成員權(quán)〔包括義務(wù)〕知情權(quán)——行使權(quán)力的前提參與權(quán)——行使權(quán)力的根底*選擇權(quán)——行使權(quán)力的關(guān)鍵監(jiān)督權(quán)——行使權(quán)力的保障六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)

*選擇權(quán)的含義說明你的選擇意味你將接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇對(duì)選擇的代價(jià)的承受六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)

〔1〕有何權(quán)利業(yè)主大會(huì)的權(quán)利——決定權(quán)物業(yè)管理的一切重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利——執(zhí)行權(quán)注意：大多數(shù)人的命運(yùn)不能由少數(shù)人決定六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)

〔2〕如何行使權(quán)利－－民主不僅僅是工作作風(fēng)、工作方法，民主是現(xiàn)代社會(huì)的根本制度之一；民主的程序，即游戲規(guī)那么；民主需實(shí)踐、提高；民主的代價(jià)。六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)

〔3〕怎樣維護(hù)權(quán)益－－合法理性的維權(quán)意識(shí)，合法的維權(quán)途徑、手段。注意：不要打錯(cuò)板子，有理也不能攪三分。六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)

2.自治意識(shí)(1)“權(quán)在業(yè)主〞及業(yè)主議事規(guī)那么這個(gè)業(yè)主是指全體業(yè)主。這是自治的表達(dá)(2)付費(fèi)的概念這是自治的必要條件(3)自治的途徑群體中集體思想的歸納、表達(dá)與實(shí)施六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)

3.自律意識(shí)－－自律的內(nèi)涵(1)法律的底線(2)社會(huì)整體利益的服從(3)少數(shù)服從多數(shù)的理解六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)六、業(yè)主的三個(gè)層次與三種意識(shí)〔三〕業(yè)主大會(huì)制度簡介1.業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主委員會(huì)3.管理規(guī)約與臨時(shí)管理規(guī)約4.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么七、物業(yè)管理招投標(biāo)〔一〕為什么要搞招投標(biāo)市場經(jīng)濟(jì)的要求行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開展的要求企業(yè)自身建設(shè)的要求廣闊業(yè)主自身利益的要求七、物業(yè)管理招投標(biāo)〔二〕招投標(biāo)的性質(zhì)和目的1.招投標(biāo)性質(zhì)――是市場經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物2.招投標(biāo)的目的――不是要最好的，而是要最適合的七、物業(yè)管理招投標(biāo)〔三〕物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)1.中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〔自2000年1月1日起施行〕2.政府采購法(自2003年1月1日1起施行)3.物業(yè)管理?xiàng)l例〔國務(wù)院〕〔自2003年9月1日起施行〕4.前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法〔建設(shè)部〕〔自2003年9月1日起施行〕5.各地物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方法七、物業(yè)管理招投標(biāo)〔四〕物業(yè)管理招投標(biāo)的自身特點(diǎn)1.最適合的物業(yè)管理方案不易確定2.物業(yè)管理效勞的行業(yè)特殊性七、物業(yè)管理招投標(biāo)〔五〕物業(yè)管理招投標(biāo)的分類及要點(diǎn)1.按招標(biāo)主體分類(1)開發(fā)建設(shè)單位〔開發(fā)商〕a.開發(fā)商招標(biāo)和物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的心態(tài)b.草擬制定相關(guān)文件c.政府部門的參與與監(jiān)管d.提前進(jìn)行(2)業(yè)主大會(huì)(3)產(chǎn)權(quán)人〔單一產(chǎn)權(quán)為主〕七、物業(yè)管理招投標(biāo)2.按招標(biāo)方法分類(1)自行招標(biāo)(2)委托招標(biāo)(3)自行招標(biāo)與委托招標(biāo)相結(jié)合3.按招標(biāo)形式分類(1)公開招標(biāo)(2)邀請招標(biāo)

七、物業(yè)管理招投標(biāo)(六)編制招標(biāo)文件的要點(diǎn) 1.本物業(yè)有無特殊性要求 2.保修期費(fèi)用的測算 3.報(bào)酬的取費(fèi)形式八、物業(yè)效勞合同〔一〕物業(yè)效勞合同的地位與作用〔二〕物業(yè)效勞合同的種類 1．前期物業(yè)效勞合同 2．前期物業(yè)管理效勞協(xié)議 3．物業(yè)效勞合同八、物業(yè)效勞合同1.前期物業(yè)合同〔1〕甲、乙方：甲方：開發(fā)商乙方：經(jīng)招投標(biāo)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)〔物業(yè)管理公司〕或其他管理人〔2〕簽訂日期在開發(fā)商取得銷售證〔現(xiàn)房〕或預(yù)售許可證〔期房〕之前。八、物業(yè)效勞合同〔3〕合同期限?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定，到業(yè)主大會(huì)成立，選出業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)管理公司，簽訂新的物業(yè)效勞合同時(shí)止。應(yīng)有最長期限，如不超過2－3年。保護(hù)業(yè)主利益。也應(yīng)有最短期限，不短于1年。保護(hù)物業(yè)公司利益。八、物業(yè)效勞合同〔4〕幾點(diǎn)說明從業(yè)主入住到成立業(yè)主大會(huì)這段時(shí)間，以及物業(yè)建設(shè)階段，都需要物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)管理效勞。這個(gè)階段的物業(yè)管理為前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下物業(yè)管理的不同特征。前期物業(yè)效勞合同對(duì)日后物業(yè)管理能否正常實(shí)施的影響。八、物業(yè)效勞合同前期物業(yè)效勞合同的特征由建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)簽訂；前期物業(yè)效勞合同是一種過渡性質(zhì)的合同；前期物業(yè)效勞合同是一種要式合同.要式合同是指法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。八、物業(yè)效勞合同2.前期物業(yè)管理效勞協(xié)議〔1〕甲、乙方甲方：開發(fā)商；或開發(fā)商選聘的物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人；或開發(fā)商和開發(fā)商選聘的物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人乙方：購房人八、物業(yè)效勞合同〔2〕簽訂時(shí)間：購房人在簽訂購房合同前?！?〕協(xié)議期限：同前期物業(yè)效勞合同。八、物業(yè)效勞合同〔4〕幾點(diǎn)說明購房人〔業(yè)主〕在簽訂?房屋買賣〔預(yù)售〕合同?時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理效勞協(xié)議，或包含在買賣合同中。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二十五條規(guī)定該協(xié)議的目的是保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人〔包括業(yè)主、物業(yè)效勞企業(yè)雙方〕的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理協(xié)議有效期：從房屋出售之日起，至業(yè)主委員會(huì)成立后與其選定的物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人簽訂新的物業(yè)效勞合同生效為止。八、物業(yè)效勞合同前期物業(yè)管理效勞協(xié)議的根本特征：購房人在購房時(shí)必須同時(shí)簽訂協(xié)議；協(xié)議的根本內(nèi)容應(yīng)與前期物業(yè)效勞合同一致；協(xié)議應(yīng)經(jīng)政府主管部門審定；協(xié)議的內(nèi)容必須對(duì)所有購房人一致.八、物業(yè)效勞合同3.物業(yè)效勞合同〔1〕業(yè)主委員會(huì)成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段?！?〕業(yè)主委員會(huì)應(yīng)聽取廣闊業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人，并簽訂物業(yè)效勞合同?！?〕合同的雙方為業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人。委托管理期限由雙方協(xié)議商定。〔4〕物業(yè)效勞合同簽訂后，前期物業(yè)效勞合同與前期物業(yè)管理效勞協(xié)議同時(shí)終止。〔5〕委托期滿，需要再次決定是續(xù)聘還是聘用其他物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人。八、物業(yè)效勞合同〔三〕專項(xiàng)效勞的委托合同1.物業(yè)效勞企業(yè)可以將綠化、保安、保潔等效勞委托給其他專業(yè)的效勞公司承擔(dān)。2.這些專項(xiàng)效勞的委托合同不屬于物業(yè)效勞合同，雖然它們和物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)。八、物業(yè)效勞合同〔四〕物業(yè)效勞合同的簽訂要點(diǎn) 1．“宜細(xì)不宜粗〞的原那么 2．不應(yīng)有無償無限期的承諾 3．合同的簽訂既要實(shí)事求是，更要留有余地 4．要明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式八、物業(yè)效勞合同1.“宜細(xì)不宜粗〞的原那么一般物業(yè)效勞合同中對(duì)委托的管理效勞應(yīng)包括五個(gè)層次的約定：〔1〕針對(duì)委托工程的約定〔2〕各個(gè)委托工程的具體內(nèi)容〔3〕管理效勞的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)〔4〕管理和效勞費(fèi)用〔5〕要對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款八、物業(yè)效勞合同2．不應(yīng)有無償無限期的承諾〔1〕物業(yè)管理本質(zhì)上講是有償效勞，無償提供效勞是福利制的產(chǎn)物，不是市場經(jīng)濟(jì)的要求。〔2〕無償效勞會(huì)導(dǎo)致住用人之間享受到的效勞不一致。〔3〕無償提供效勞在實(shí)踐中證明是有害、行不通的?！?〕物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，實(shí)踐中也是難以做到的。八、物業(yè)效勞合同3．合同的簽訂既要實(shí)事求是，更要留有余地〔1〕物業(yè)效勞企業(yè)要量力而行。〔2〕對(duì)分期建設(shè)工程、分期建成使用時(shí)的物業(yè)管理的承諾?！?〕各項(xiàng)承諾要恰到好處，留有余地；寧可缺乏，不可過頭。八、物業(yè)效勞合同4．要明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式〔1〕明確各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件?！参飿I(yè)管理公司代人受過分析〕〔2〕要明確解決問題的方式和途徑，有時(shí)要事先約定解決的期限及費(fèi)用的處理等條款。〔3〕三層解決方式：協(xié)商；調(diào)解；仲裁或訴訟。九、物業(yè)效勞的費(fèi)用問題物業(yè)管理是要花錢的。但凡和錢有關(guān)的問題牽扯到收和支兩個(gè)方面，即物業(yè)管理效勞經(jīng)費(fèi)的來源和物業(yè)管理效勞費(fèi)用支出的本錢構(gòu)成。需要提請注意的是，這不僅僅是物業(yè)效勞費(fèi)的問題。九、物業(yè)效勞的費(fèi)用問題(一〕物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源物業(yè)效勞費(fèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金多種經(jīng)營的收益與利潤政府的扶持開發(fā)商的支持業(yè)主的贊助九、物業(yè)管理效勞的費(fèi)用問題〔二〕物業(yè)效勞費(fèi)物業(yè)效勞費(fèi)的收費(fèi)原那么物業(yè)效勞費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)效勞費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式物業(yè)效勞費(fèi)的收繳九、物業(yè)管理效勞的費(fèi)用問題1.物業(yè)效勞費(fèi)的收費(fèi)原那么合理公開費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)競爭雙方協(xié)商政府監(jiān)督九、物業(yè)管理效勞的費(fèi)用問題2.物業(yè)效勞費(fèi)的構(gòu)成〔1〕包干制物業(yè)效勞費(fèi)(X)=物業(yè)效勞本錢(X1)+法定稅費(fèi)(X2)+物業(yè)效勞企業(yè)的利潤(X3)〔2〕酬金制預(yù)收的物業(yè)效勞資金(X)=物業(yè)效勞支出(X1)+物業(yè)效勞企業(yè)的酬金(X4)九、物業(yè)管理效勞的費(fèi)用問題物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出的構(gòu)成：管理、效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。九、物業(yè)管理效勞的費(fèi)用問題3.物業(yè)效勞費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式〔1〕物業(yè)效勞費(fèi)的定價(jià)形式政府指導(dǎo)價(jià)有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主