固定收益專題：地產(chǎn)形勢探析且行且觀

證券分析師固定收益專題徐亮資格編號：S0120521060004證券分析師固定收益專題徐亮資格編號：S0120521060004地產(chǎn)形勢探析：且行且地產(chǎn)形勢探析：且行且觀mcn資格編號：S0120523060001聯(lián)系人聯(lián)系人相關研相關研究基金配置系列研究：《公募基金的信用債投資思路變遷》《債基在利率上行中的信用債投資思路》信用利差系列研究：《當前信用利差分析，兼論信用利差什么情況下會收窄》《信用利差什么情況下會走闊，信用債該如何配置》信用債投資策略研究：《浙江省湖州市城投平臺投資策略》《鄂湘贛區(qū)域有哪些城投平臺資質在改善》《江浙皖區(qū)域有哪些城投平臺資質在改善》《城投債的性價比分析》《地產(chǎn)擇券：“小而美”房企》《當前信用債投資應當具有防守性思維》供需關系發(fā)生重大變化：地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)整體走向統(tǒng)計意義的底部，核心區(qū)域地塊和商品房仍是優(yōu)質資產(chǎn)，因此一二線城市存在政策預期。8月25日“認房不認貸”政策被納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，預計后續(xù)會有多個城市跟進，有助于精準挖掘部分群體購房需求，但政策工具效果有待觀察；截至23年8月31日，廣州、深圳、廈門、武漢均宣布實施“認房不認貸”政策，江蘇省全省實施個人首套房“認房不認貸”。降貸款首付比。統(tǒng)一全國個人住房貸款首付比下限，不再區(qū)分實施“限購”降貸款利率。首套房貸利率下限仍然不低于市場報價利率(LPR)減20個基兩種途徑降低存量房貸利率：第一，銀行重新發(fā)放貸款置換存量首套房貸；第二，協(xié)商變更合同約定的利率水平。調(diào)整后的存量房貸利率不得低于原貸利率表，將中、長期中，工商銀行1年期定期存款掛牌利政策端工具箱種類豐富，展望后市，以下方面可能會有一定優(yōu)化空間：契稅、中介費率優(yōu)化；部分城市推出購房補貼；適當允許開發(fā)商降價促銷等。預計隨著一系列供需兩端的政策逐步優(yōu)化，需求端信心或有一定提振，購房也會有一定釋放。長遠角度，包括居民就業(yè)、自然災害、外需等內(nèi)外多種復雜因素是需求端不振的核心因素，在上述因素不構成房地產(chǎn)市場主要矛盾的前提下，疊加政策此外，根據(jù)我們對城中村改造的測算：測算結果顯示超大特大城市城中村規(guī)短期對地產(chǎn)上下游鏈影響有限，長期意義重大。風險提示：行業(yè)面臨政策不及預期風險、基本面下行風險、信用風險蔓延。的信息披露和法律聲明固定收益專題1/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 固定收益專題2/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 十大城市商品房可售面積-萬平 5 圖8:二手房房價(續(xù)) 8 圖13:全國超大特大城市城中村規(guī)劃建面分布圖 14格目錄表1：7月房價漲跌榜(列舉) 7表2：城中村改造和棚戶區(qū)改造的差異 10 表4：全國超大特大城市城中村規(guī)劃布局情況 11 表6：全國超大特大城市城中村規(guī)劃建筑面積測算 13 固定收益專題3/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個核心城市?！罢J房不認貸”政策有助于改善外地有據(jù)新華社消息，近日住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，預計后續(xù)會有多個城市跟進。貸”政策，江蘇省全省實施個人首套房“認房不認貸”政策。精準實施差別化住房信貸政策。2023年1月，央行提出建立首套住房貸款行再次明確強調(diào)實施差別化住房信貸政策，首套商貸利率下限和未來二套房商貸限均存在下調(diào)預期。貸利率等多重因素導致居民在今年出現(xiàn)大規(guī)模提前還貸現(xiàn)象。居民提前還貸給銀行帶來一定壓力，企業(yè)貸款意愿降低也進一步影響了資金流通。針對存量房貸利聞發(fā)布會上，央行就提到“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。1/c/8Ro4PvBgEuR固定收益專題4/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。降貸款利率。首套房貸利率下限仍然不低于市場報價利率(LPR)減20個放掛牌利率下8家民營企業(yè)和部金融機構、銀行間市場交易商協(xié)會主要負責人參加座談會。地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)整體走向統(tǒng)計意義的底部，一二線城市存在政策預期，核心區(qū)域地塊和商品房仍是優(yōu)質資產(chǎn)，預計隨著一系列供需兩端的政策逐步優(yōu)化，需、雜因素是需求端不振的核心因素，在上述因素不構成房地蘇的可見性會增強。有一些城市受到市場青睞，土拍行情較好，地方綜合財力也就有所保障。地產(chǎn)債固定收益專題5/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明.房地產(chǎn)基本面份，土地4市場方面，2023年1月至7月10日，鄂爾多斯市土地成交面積達。/s?id=1771450684711285395&wfr=spider&for=pc4/s/EqNgzNrK3C3SeMrdmwfuLw固定收益專題6/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專題7/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明7月70城房價漲跌榜(環(huán)比)城市新房環(huán)比(%)城市二手房環(huán)比(%)宜昌市-1廣州市-1金華市-0.9鄭州市-1大連市-0.7吉林市-1鄭州市-0.7徐州市-0.9南寧市-0.7南京市-0.9惠州市-0.7青島市-0.9長春市-0.7深圳市-0.9瀘州市-0.6襄陽市-0.9無錫市-0.6無錫市-0.8包頭市-0.6重慶市-0.8秦皇市-0.6大連市-0.8桂林市-0.6溫州市-0.8沈陽市-0.6煙臺市-0.8固定收益專題8/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明圖8:二手房房價(續(xù))掛牌量情況-分能級固定收益專題9/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專題10/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明中村空間測算況中村改造的指導意見》，推動超大特大城市對工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進程中形成的配套亂差、房屋安全系數(shù)低的城中村實施改造。盡管城中村改造同棚戶區(qū)改造在實踐中存在一定的模糊邊界，但本輪城中村改造并不等同于“新一輪棚改”。范圍上，棚改范圍為全國，包含三四線城市，城中村為集體土地。改造區(qū)域上，棚戶區(qū)多在城市邊緣區(qū)域，而城中村多位于城與村民、社會力量改造資金共擔機制。安置方式5上，目前部分區(qū)域采用貨幣化村改造范圍大特大城市城市規(guī)劃布局有7個超大城市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；14個特大城市：武漢、東莞、西安、杭州、合肥、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、5https://www.163.com/dy/article/ICJJBG8Q0530X1OV.html#固定收益專題11/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明規(guī)模市城區(qū)人口(萬人)區(qū)人口(萬人)超大城市杭州市市目前一線城市的計劃改造規(guī)模較大，超大特大城市多為三年期規(guī)劃(2023-整前超大城市中僅北京和重慶沒有明確的城中村未來改造規(guī)劃。多數(shù)特大城市城中陸續(xù)啟動城中村相關調(diào)研、會議、意見征求等工作。規(guī)模市超大城市中心城區(qū)周邊“城中村”項目全面啟動；到2027年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面完成，五個新化品質化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套(間)。2023—2025年，深圳將建設籌集保障性住房46萬套(間)、建筑《成都市城市更新建設規(guī)劃(2022-2025)》：將成片推進城市更新，按照“少拆多改，注重傳承”的原固定收益專題12/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明《天津市城市更新行動計劃(2022-2025年)》：分區(qū)推進城區(qū)城中村改造更新。古城片區(qū)以保護優(yōu)先；設施，優(yōu)化基礎設施配套。1處基礎設施落后、城市治理重點點杭州市深化城中村改造工作；2023-2025年，杭州將推進新一輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動計劃，將對全市尚未破，同步鋪開4個街《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：穩(wěn)妥推進城中村改造和城市更新，落實土地《城市更新專項規(guī)劃》：濟南以多種更新方式推動城中村改造。二環(huán)以內(nèi)、城市建設重點片區(qū)和城市重大設施建設涉及的城中村，采取拆除重建方式。注重生態(tài)保護和文化傳承，整合土地資源，保障產(chǎn)業(yè)用地供給及重要設施建設。其他一般地區(qū)的城中村，通過綜合整治方式改善基礎設施，消除安全隱患，增市：新啟動項目19個，計劃年度完23年重點部署工作，啟動44個城中村改造。8月13日，《沈陽市恢復和擴大消費的政策措施(征求意見稿)》：出臺城中村改造實施方案，積極爭召開城中村改造專題會議，傳達相關會議精規(guī)模測算其他租賃住房、購買新建商品房、購買二手房、購買原公有住房、購買經(jīng)濟適用房/兩限房、自建住房、繼承或贈與、其他?？紤]到城中村多為自建住房，將自因地市數(shù)據(jù)部分缺失，且年鑒僅提供了戶數(shù)數(shù)據(jù)，將省級城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)占比用于后續(xù)測算?？紤]到城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)占比僅涉及城區(qū)人口，用城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)占比*城區(qū)人口占比代表全市總戶數(shù)中城區(qū)自建房戶數(shù)占比，則城中村固定收益專題13/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明進一步考慮到城中村的住房性質介于“城”和“村”之間，用“鎮(zhèn)”層面每特大城市城中村規(guī)劃建筑面積共計7.2億平方米。根據(jù)部期00億元左右的投資額，占22年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額超大特大城市城中村改造對于拉動內(nèi)需的效益有限，當前更多地是作為改善衡難度金融機線城市對三四線城市帶動作用的強弱；是否有相關追加政策持續(xù)發(fā)力。建房戶數(shù)占比年人口統(tǒng)計年鑒(省份數(shù)據(jù))占比口/市區(qū)人口第七次人口普查分縣數(shù)據(jù)(地市數(shù)據(jù))第七次人口普查分縣數(shù)據(jù)(地市數(shù)據(jù))戶數(shù)建房戶數(shù)占比*城區(qū)人口占比*總戶數(shù)房總面積/總戶數(shù)(鎮(zhèn))年人口統(tǒng)計年鑒(省份數(shù)據(jù))劃建筑面積數(shù)*每戶面積公式規(guī)模市城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)城區(qū)人口占比村戶數(shù)每戶住房面積(鎮(zhèn))米/人)城中村規(guī)劃建筑超大城市9州市4市3固定收益專題14/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明.54.49村項目規(guī)劃建筑面積(萬平方米)每平米投資(元/平方米)回遷安置房項目里仁洞村更新改造實施方案舊改拆遷方案0西湖區(qū)保亭城中村改造項目村改造項目項目鎮(zhèn)金勝村塔匯“城中村”改造項目固定收益專題15/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明亮點及關注點此次政策發(fā)力依然符合“穩(wěn)增長、防風險”的政策基調(diào)，在為地產(chǎn)開發(fā)帶來新的空間的同時，明確避免新增地方政府債務風險。針對本輪超大特大城市城中土地整理等地產(chǎn)開發(fā)項目，將直接提升房地產(chǎn)市場的活躍度，改善部分房企的業(yè)績表現(xiàn)。此外，城中村改造對上游建筑、建材行業(yè)，下游家具、家電行業(yè)具有催化作用。改造需勘察、設計、施工、裝修、物業(yè)管理等一系列工作，將釋放一定生村改供土給結構對需求變化的適應性，將住房供給與人口流動方向相匹配。超大特大城市刺激。REITs發(fā)行上市的政策背景下，城中村改造完工項目或將參與到資產(chǎn)證券化的市ITs改造項目內(nèi)土地可實施綜合評價出讓或帶設計方案出讓。考慮到城中村改造的資面。一，本輪改造僅針對超大特大城市，范圍有限，政策發(fā)力點依然落腳于一二市場的分化。二，城中村改造防止大拆大建，盡量利用原有配套設施，房地產(chǎn)開結構和功能的重新布局，認定標準較嚴，前期方案需多次、多方協(xié)調(diào)，耗時較長。固定收益專題16/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明問題，影響改造的推進效率。金需求量較大，項目周期較長，且融資支持尚不明確。預計央國企仍為本輪改造示。固定收益專題17/17請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明與研究助理簡介與實務》一書。研究風格偏投資實務和債券策略